LOFT產(chǎn)品特點總結(jié)

LoFT產(chǎn)品總結(jié)無錫公司設(shè)計部目錄LOFT起源與發(fā)展LOFT優(yōu)劣勢分析LOFT政策分析無錫花樣年LOFT分析總結(jié)其他LOFT案例賞析一、LoFT起源與發(fā)展起源——20世紀50年代，紐約soho區(qū)的許多年輕藝術(shù)家因無法承擔高額的房租，轉(zhuǎn)而利用那些租金低廉、空間巨大、光線充足的廢舊廠房和倉庫，從中分離出居住、工作、社交、娛樂、收藏等空間，變成自己的生活空間和藝術(shù)工作室。20世紀后期，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，2000年作為地產(chǎn)產(chǎn)品在國內(nèi)出現(xiàn)。建筑風格為高大開敞的空間，較強開放性和透明性。一、LoFT起源與發(fā)展LOFT從國外傳入，到國內(nèi)逐漸演變成為居住，居住辦公以及辦公的產(chǎn)品。時間地區(qū)案例產(chǎn)品形態(tài)使用人群市場優(yōu)勢20世紀40年代國外紐約soho區(qū)廢棄的工業(yè)廠房為逃避昂貴的資金的設(shè)計師或者藝術(shù)家租金低廉，空間寬敞20世紀90年代國內(nèi)北京798廠房區(qū)藝術(shù)家，設(shè)計師，文化工作者租金低廉，空間寬敞上海蘇州河春明藝術(shù)中心大型倉庫區(qū)藝術(shù)家租金低廉，空間寬敞國內(nèi)居住與工作結(jié)合厭倦傳統(tǒng)居住，追求前衛(wèi)生活商住兩用至今北京西海國際中心居住、辦公IT白領(lǐng)商業(yè)辦公一體，地處關(guān)村上海創(chuàng)智坊，海上海居住、辦公自由職業(yè)者，設(shè)計師地處楊浦區(qū)教育產(chǎn)業(yè)地段LOFT是一種因地制宜，適宜在公建土地上開發(fā)的小眾產(chǎn)品。賣點為雙層面積單層計算。適宜層高為4.8米及以上，最佳面積為40平方米左右。LOFT隨著國家的調(diào)控政策加強，生存空間將越來越小。發(fā)展趨勢：二、LOFT優(yōu)劣勢對比優(yōu)勢1.可以將公建用地開發(fā)成為匯款相對較快的住宅產(chǎn)品，使公建用地“住宅化”。2.可以針對性的滿足細分市場中小戶型群體的需求。3.LOFT戶型面積小，總價低。4.LOFT產(chǎn)品采取精裝修可以模糊“價格”，避免競爭。5.LOFT產(chǎn)品復式產(chǎn)品單層計算面積利用銷售推廣。6.立體感及藝術(shù)氣息容易打動追求時尚生活的年輕人。二、LOFT優(yōu)劣勢對比劣勢1.舒適度差。單層戶數(shù)密度大。沒有強制性日照規(guī)定，導致日照往往較住宅差。電梯配比較低。廚房較多為敞開式的。大部分戶型不設(shè)置陽臺。2.土地性質(zhì)為辦公或者商業(yè)，審批環(huán)節(jié)較多。層高受限。戶內(nèi)有噴淋管。3.產(chǎn)權(quán)原因，銷售較住宅比抗性較大。首付5成，貸款利率高。不能使用公積金貸款。同總價產(chǎn)品，可選擇產(chǎn)品較多。水電費較住宅貴，大部分產(chǎn)品不能裝燃氣。不能落戶口。4.政策監(jiān)管趨向細化，未來附加值（贈送面積）的優(yōu)勢將越來越小。二、LOFT優(yōu)劣勢對比住宅用地不建議做LOFT的原因：1.在總高度一定的情況下，LOFT層數(shù)少，單位土地出房率較住宅低。2.單層面積一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三產(chǎn)不發(fā)達、且創(chuàng)意客群不多的城市售價較住宅比沒有優(yōu)勢。4.LoFT戶型密度大，很多時候無陽臺、朝向及日照保證，舒適度沒有一般板式住宅高。三、LOFT各地政策分析城市規(guī)范戶型容積率執(zhí)行時間和印發(fā)部門LOFT可行性重慶《重慶市小套型住宅設(shè)計規(guī)范》建筑面積在60平米以下的小套型限制建夾層。小套型住宅（面積在37至60平米以內(nèi)），使用面積不大于22平米，層高宜為2.8米，不應(yīng)大于3.6米。2008年9月不可行杭州《關(guān)于建筑層高及容積率指標計算規(guī)則》住宅大于等于4.5米，容積率計1.5倍。辦公大于等于4.8米，容積率計1.5倍。商業(yè)大于等于5米，容積率計1.5倍。2005年6月可行小于4.8米上?！蛾P(guān)于加強對公寓式辦公層高規(guī)劃管理意見》公寓式辦公：商業(yè)用地上分隔成小戶型帶有獨立衛(wèi)生間入戶的寫字樓所有公寓式辦公層高控制在4.5米以內(nèi)。即“買一層送一層”的公寓式辦公或酒店式辦公叫停。2008年5月12日不可行《關(guān)于加強公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的通知》適用：帶獨立衛(wèi)生設(shè)備的較小空間的辦公建筑。層高小于4.4米。每個產(chǎn)權(quán)面積不小于150平米。2011年2月1日不可行北京《容積率指標計算規(guī)則》住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，容積率計2倍。住宅大于7.6米，容積率計3倍。辦公大于5.5米，容積率計2倍。辦公大于8.8米，容積率計3倍。2006年7月可行5.5米無錫《建筑面積與容積率計算規(guī)則》住宅H大于米，容積率計H/3倍。辦公標準層層高大于4.6米，裙房層高大于6米，容積率計2倍。2008年7月可行4.6米三、LOFT政策分析各地相繼出臺LOFT政策，總結(jié)原因如下：1.消防隱患消防報批時按照單層面積計算疏散，夾層后消防設(shè)施滿足不了消防要求。2.使用的舒適度。使用面積的增大，致使走道寬度及電梯的配比數(shù)的舒適度降低。3.房屋結(jié)構(gòu)風險。在設(shè)計時，梁柱未考慮到夾層后的荷載，導致夾層后結(jié)構(gòu)不安全。以上三項，在設(shè)計之初需給后期改造及使用留有余地?？梢姡琇OFT產(chǎn)品受政策的影響極大，各個地方政府對LOFT的限制會越來越多，今后LOFT產(chǎn)品在每個城市的存活能力也各不相同。四、無錫LOFT項目案例分析—總平及效果喜年中心花郡銷售推廣方式為辦公，從12年6月開盤以來，LOFT銷售不到200套。銷售推廣方式為住宅，從6月15日開始銷售以來，去化數(shù)量不足30套。四、無錫LOFT項目案例分析—花郡樣板房（住宅方向）67平米，實得110平米四、無錫LOFT項目案例分析—花郡樣板房（住宅方向）三房二廳一廚一衛(wèi)四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（辦公方向）66平米，實得95平米四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（辦公方向）四、無錫LOFT項目案例分析—客戶反饋喜年中心客戶反饋：擔憂：衛(wèi)生間排風不到位，影響室內(nèi)味道。多套打通，下水管道無法處理，管井嚴重影響使用。入戶門是否可以拓寬?？照{(diào)機位太窄，無法做中央空調(diào)。西邊干掛石材的裝飾條太寬，影響看太湖視野。梁下吊的太多，多套打通問題太多。車位不夠。貨梯寬度不夠，沒有辦法運貨。期待：大堂面積足夠?qū)挸ā９膊课谎b修豪華。多套購買，其中的隔墻可以不做，以免后期處理。商鋪動線圖多樣化，北面規(guī)劃路可以直通隱秀路3F的屋頂花園足夠氣派。1F所有沿街商鋪都有煙道。四、無錫LOFT項目案例分析—客戶反饋花郡客戶反饋：擔憂：每層戶數(shù)太多，客戶擔心公共休息區(qū)域無人打理。層高限制，加建二層空間家具不好布局。二層主臥橫梁太矮，影響房間采光。兩套之間高度800公分橫梁對于兩套打通有影響。南面的空調(diào)機位是否滿足主臥和客廳兩臺外機的擺放。三樓商鋪平臺如放置商鋪的空調(diào)機位會很不環(huán)保，有噪音影響。陽臺是否考慮了排水管的位置。多套打通，下水管井影響空間。缺少陽臺，客戶擔心通風性差。期待：建筑面積在開間、進深保證合理的前提下，可控制在50平米左右。多套購買，可以不受限制的打通。三樓商鋪平臺可設(shè)計空中花園，增加綠化感觀及提高產(chǎn)品調(diào)性；可將隔層加建好，并做菜單式簡裝銷售。四、無錫LOFT項目案例分析—定位結(jié)論從客反饋可以看出，LOFT定位為住宅方向或是辦公方向，對后期戶型設(shè)計以及水電暖的配套要求不盡相同：因此定位是關(guān)鍵！

1.戶型設(shè)計面積不一樣，住宅對面積的敏感度高（45平米左右），辦公對面積的敏感度底。

2.辦公對立面的要求較住宅高。

3.辦公對2戶打通的敏感度更高，對結(jié)構(gòu)要求較高。

4.辦公對空調(diào)設(shè)置的要求不一樣。

5.辦公和住宅對弱電配置不同。

6.辦公對電梯的井道寬度及裝修標準要求較高。結(jié)論：四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）外廊式戶型建議不留缺口，提高得房率以及戶內(nèi)的舒適度。廚房較局促四、無錫LOFT項目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（缺口）四、無錫LOFT項目案例分析—產(chǎn)品建議之規(guī)劃及立面立面分割線條太多，影響戶內(nèi)看湖景效果太湖1.主樓盡可能遠離高架噪聲干擾。2.立面設(shè)計應(yīng)考慮防噪聲處理，或者給業(yè)主統(tǒng)一封閉陽臺，做成玻璃欄板。金城路高架位置主樓位置四、無錫LOFT項目案例分析—產(chǎn)品建議之規(guī)劃及立面四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）辦公買2戶及以上的客戶較多，管井對使用的影響較大。住宅相對敏感度弱，但設(shè)置管井對住宅布置影響較大。四、無錫LOFT項目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（管井）因此管井建議在結(jié)構(gòu)處設(shè)置，在戶內(nèi)留設(shè)檢修井。并且可以為廚房（或茶吧）提供空間。四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）辦公2戶聯(lián)賣的客戶較多，因此中間梁建議取消，做成打板結(jié)果。板厚約25Cm,考慮到夾層的便利性，建議LOFT不小于4.8米的高度適用。四、無錫LOFT項目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（結(jié)構(gòu)）四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）預留平臺給定位為辦公的產(chǎn)品VRV空調(diào)機位。四、無錫LOFT項目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（空調(diào)）四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）四、無錫LOFT項目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（走廊夾層）1.紅線為強電井出來的強電橋架段。此段橋架必定和噴淋主管或消火栓管交叉。2.強弱電橋架交叉處弱電橋架取消，弱電穿管。3.消防主管外徑168，角鋼支架50?？紤]吊頂燈管，擱置，考慮角鋼下50為掉頂標高綜上，由上圖可知，夾層頂板標高最少為2.9米，才能保證吊頂最小凈高為2.3米，否則實際施工將很難實現(xiàn)。四、無錫LOFT項目案例分析—定位配套對比弱電配置LOFT住宅方向LOFT辦公方向?qū)拵ЬW(wǎng)絡(luò)住宅考慮到電視原因，申請電信IPTV居多。但會隨著移動推出的網(wǎng)絡(luò)電視，壟斷地位將打破。對電視的需求不高，可選擇的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商較多?？梢晫χv及門禁須設(shè)置可視對講及門禁。對可視對講要求不高，但需設(shè)置門禁。電視監(jiān)控公共走道要求不高公共部位要求較高周界需設(shè)置報警，煤氣報警非強