某房地產(chǎn)公司總結(jié)及工作規(guī)劃

某某某置業(yè)有限公司2009年工作總結(jié)及2010年工作規(guī)劃2009年，某某某置業(yè)有限公司已經(jīng)有一年的成長(zhǎng)閱歷。經(jīng)歷了去年動(dòng)蕩低迷的市場(chǎng)，多波折坎坷的開發(fā)歷程，某某某置業(yè)有限公司倍感壓力，也倍感責(zé)任。如何消化項(xiàng)目開發(fā)過程中的不利因素，整合各類資源，形成項(xiàng)目成功開發(fā)的合力，確保某某項(xiàng)目開發(fā)的成功，是總公司的期盼，也是某某某置業(yè)有限公司必須實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。某某某置業(yè)有限公司全體員工憋足了干勁，在總公司的正確決策指導(dǎo)下，某某某置業(yè)有限公司上下齊心，奮發(fā)有為，經(jīng)過辛勤工作，取得了較好的成績(jī)，也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。展望2010年，某某某置業(yè)有限公司全體員工更加信心滿懷，在不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)扎穩(wěn)打靈活創(chuàng)新，爭(zhēng)取取得更大的成績(jī)?，F(xiàn)將2009年工作總結(jié)及2010年工作規(guī)劃匯報(bào)如下：2009年工作總結(jié)一、貫徹執(zhí)行總公司要求，加快推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)年初，總公司在結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷的基礎(chǔ)上，做出了要加快中冶虞山尚園項(xiàng)目開發(fā)的要求。某某某置業(yè)有限公司貫徹總公司要求，確立了以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以變現(xiàn)為核心，快速推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的方針。各項(xiàng)工作以節(jié)點(diǎn)為要求，打破常規(guī)，快速推進(jìn)，一切以搶進(jìn)度為要。一期工程3月底前完成設(shè)計(jì)規(guī)劃報(bào)批，4月底前完成施工圖政府部門技術(shù)性審核，6月中下旬主體工程開工并于9月26日首批花園洋房上市發(fā)售；二期工程11月底完成土地使用手續(xù)、項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃報(bào)批等工作，12月初動(dòng)工總。在加快推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)總體要求下，某某某置業(yè)有限公司明確了前期各階段重點(diǎn)工作。一是設(shè)計(jì)工作，首先，確定方案布局和產(chǎn)品定位；其次，先行進(jìn)行多層建筑的施工圖設(shè)計(jì)，2月審圖通過并進(jìn)行工程量清單編制；第三，加強(qiáng)施工圖的審查，擴(kuò)初完成后，即展開景觀設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)和智能化設(shè)計(jì)，配合銷售廣告宣傳。二是前期報(bào)批，按照常熟住宅房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的行政要求，我們依次取得一期工程的土地證、環(huán)評(píng)審批意見、立項(xiàng)審批意見、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。三是前期配套，按期完成供水、供電、通信、有線、天然氣、雨污水等市政配套設(shè)計(jì)和合同簽訂，從而為實(shí)體工程的推進(jìn)創(chuàng)造了良好的條件。二、明確節(jié)點(diǎn)，各個(gè)擊破，確保工程進(jìn)度在前期配套各項(xiàng)工作有效推進(jìn)的基礎(chǔ)上，工程實(shí)體施工如期推進(jìn)。首先是臨電、臨水、施工主道路、場(chǎng)平等準(zhǔn)備，樁基進(jìn)場(chǎng)施工及宗地內(nèi)兩條河道改建修治施工等。在總包進(jìn)場(chǎng)前，某某某置業(yè)有限公司主動(dòng)承擔(dān)起臨電、臨水、施工主道路、場(chǎng)平等準(zhǔn)備。在方案實(shí)施中，一并考慮了現(xiàn)場(chǎng)施工主干道的布置，以及現(xiàn)場(chǎng)辦公區(qū)域、工人宿舍區(qū)域的布置及水電管線網(wǎng)絡(luò)，避免重復(fù)總，增加成本。5月中旬完成施工單位進(jìn)場(chǎng)前的準(zhǔn)備。為加快施工進(jìn)度，某某某置業(yè)有限公司在4月底就安排樁基工程單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行試樁施工，并安排監(jiān)理單位對(duì)樁基施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審批。較早對(duì)市場(chǎng)上資源緊俏的方樁材料進(jìn)行資源鎖定。6月22日，開始全面展開工程樁施工，為后續(xù)施工搶得先機(jī)。5月底前，宗地內(nèi)兩條河道改建修治施工完成。在整個(gè)水利工程的施工中，某某某置業(yè)有限公司對(duì)施工方案進(jìn)行反復(fù)論證。特別是涉及西側(cè)河道邊的沿路管線施工，由于地質(zhì)復(fù)雜，管網(wǎng)縱橫，施工難度大。專業(yè)工程師和和設(shè)計(jì)人員多次現(xiàn)場(chǎng)勘查，修改設(shè)計(jì)減少施工難度在保證質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上特殊施工，確保施工進(jìn)度，為6月下旬總包單位開始進(jìn)場(chǎng)開始全面施工及7月底前臨時(shí)售樓處開始啟用創(chuàng)造了條件。臨時(shí)售樓處工程，關(guān)系項(xiàng)目一期產(chǎn)品銷售及項(xiàng)目的整體形象，某某某置業(yè)有限公司狠下功夫，以凸顯世界五百強(qiáng)及央企成功形象。售樓處景觀以體現(xiàn)“院景生活、空間創(chuàng)想”主體，從設(shè)計(jì)源頭抓起，合理選用當(dāng)?shù)氐木坝^植物資源，在限額造價(jià)范圍內(nèi)設(shè)計(jì)售樓處的景觀。景觀施工管理過程中，工程部克服5、6月份的高溫季節(jié)植物種植的困難，指導(dǎo)施工單位采取科學(xué)有效的非季節(jié)種植手段，確保了植物的成活率。過程中與施工單位及時(shí)充分溝通，形成融洽的工作氛圍，確保了在超短工期內(nèi)按質(zhì)按量的完成了施工任務(wù)?？偘M(jìn)場(chǎng)后，為配合銷售需求，工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資源調(diào)配，優(yōu)先總4#、5#、6#、7#建筑，滿足了一期推盤的時(shí)間要求。加快了8#、9#建筑的施工，為實(shí)現(xiàn)正式售樓處和樣板房的裝修創(chuàng)造條件。加快水泵房的總，為16#建筑施工開展必要條件。由于多層為層層退臺(tái)，每層各異，給施工流水及材料組織帶來極大不便。在現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)有力組織下，基本達(dá)到了6~7天/層的施工進(jìn)度。在低層拆模后，即組織了磚墻、水電管線等工序穿插施工，為早日驗(yàn)收搶得時(shí)間。10月底，一期多層建筑結(jié)構(gòu)封頂。12月底，一期高層施工基本到頂。12月中上旬，二期多層開始施工。二期開工任務(wù)艱巨。為滿足春節(jié)后多層預(yù)售的條件，某某某置業(yè)有限公司打破常規(guī)，在圖紙、證件報(bào)批的同時(shí)，提前開始多層基礎(chǔ)施工，工程部督促施工單位預(yù)先進(jìn)行材料預(yù)算提前備料，并將一期場(chǎng)地內(nèi)的土方進(jìn)行倒運(yùn)，辦公室拆移，施工道路鋪設(shè)，工人宿舍建造等，所有參建人員全力以赴，通力協(xié)作，確保二期工程如期開工。在正式售樓處、樣板房的裝修工程中，工程部主動(dòng)與相關(guān)單位聯(lián)系，吃透圖紙要求，嚴(yán)格對(duì)材料品質(zhì)的選擇，注重裝修材料的品牌規(guī)格，各個(gè)裝飾面的顏色色調(diào)、做法，各個(gè)細(xì)節(jié)的尺寸，風(fēng)格的搭配。圖紙變更嚴(yán)格把關(guān)。為控制施工進(jìn)度，每天組織裝修單位進(jìn)行一次碰頭會(huì)，對(duì)當(dāng)天的施工問題進(jìn)行解決，對(duì)后續(xù)任務(wù)進(jìn)行要求。12月底，完成樣板房、正式售樓處內(nèi)部裝修。三、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量工程如期開工后，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量，成為某某某置業(yè)有限公司工作的重點(diǎn)。某某某置業(yè)有限公司強(qiáng)調(diào)：絕不能有一包到底，不管不問的思想。一個(gè)工程的好壞，不是取決于施工隊(duì)伍，而是取決于業(yè)主的監(jiān)管。我們對(duì)總包，決不能“以包代管”，要把關(guān)，監(jiān)控，管理到位。某某某置業(yè)有限公司對(duì)各個(gè)施工方案進(jìn)行仔細(xì)研討，反復(fù)論證。對(duì)施工隊(duì)伍勞動(dòng)力組織跟蹤落實(shí)，確保工程施工順利展開。在施工質(zhì)量管理方面，通過對(duì)監(jiān)理的管理，在質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序，施工方法，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，堅(jiān)持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗(yàn)。在現(xiàn)場(chǎng)文明施工、安全管理方面，實(shí)行定期檢查，預(yù)防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工大檢查，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的隱患排查，對(duì)不符合項(xiàng)目要求施工單位限時(shí)改正。由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。在對(duì)監(jiān)理、總包、分包的管理上，堅(jiān)持實(shí)行每周監(jiān)理例會(huì)制度。工程部堅(jiān)持原則，堅(jiān)決支持和督促監(jiān)理對(duì)質(zhì)量的嚴(yán)格管理，支持和督促總包對(duì)分包的協(xié)調(diào)管理。充分發(fā)揮監(jiān)理和總包在現(xiàn)場(chǎng)的主導(dǎo)職能。業(yè)主的態(tài)度保證了監(jiān)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量敢抓敢管；促進(jìn)了總包對(duì)分包的嚴(yán)格要求，為現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量提供了保證。四、精心策劃銷售策略、實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤熱賣銷售工作是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。面對(duì)2008年的樓市寒冬，市場(chǎng)的急劇萎縮和周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，某某某置業(yè)有限公司沒有退縮不前，而是迎難而上，通過不斷豐富銷售道具，成功實(shí)施廣告宣傳和完善的樓盤銷售前期準(zhǔn)備，成功營(yíng)造售樓環(huán)境，終于成功實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。售樓環(huán)境成功營(yíng)造。一是精心謀劃，包括選址、面積大小、功能劃分、整體風(fēng)格，確定項(xiàng)目臨時(shí)售樓處整體總方案等；二是不斷豐富完善銷售道具。開盤前期銷售資料很多，按照先后順序，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目施工圖圖紙，進(jìn)行了大量基本銷售資料的工作準(zhǔn)備，如設(shè)計(jì)本項(xiàng)目效果圖、家配圖等，以及各類銷售海報(bào)、銷售道具等。同時(shí)從案場(chǎng)接待考慮，精確細(xì)致的制作了項(xiàng)目沙盤、單體模型、戶型模型等，將本樓盤最直接的視覺效果展示給客戶。還完成了LOGO設(shè)計(jì)制作、售樓處內(nèi)部圖片設(shè)計(jì)制作、室外看板設(shè)計(jì)制作、精神堡壘設(shè)計(jì)制作、其他銷售包裝的設(shè)計(jì)制作等；三是銷售策劃及廣告宣傳成功實(shí)施。為配合銷售計(jì)劃，在對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品深層次把握的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品的推廣、宣傳方案以抓住項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，樹立高檔住宅的優(yōu)良形象，提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)感。針對(duì)目標(biāo)客戶層的有效需求，先是進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱和公司形象宣傳，再隆重推出第六代花園洋房概念，放大項(xiàng)目產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化項(xiàng)目核心理念，炒作項(xiàng)目所表達(dá)的生活方式，將項(xiàng)目外在價(jià)值鏈和產(chǎn)品價(jià)值鏈放大傳遞給目標(biāo)客戶，迅速封殺客戶眼球和滲透客戶心靈，從而達(dá)到消費(fèi)者需求與產(chǎn)品產(chǎn)生共鳴的目的；四是參展房展會(huì)展示良好形象。為了進(jìn)一步提高項(xiàng)目的知名度，進(jìn)過縝密的策劃，某某某置業(yè)有限公司于2009年10月23日~10月25日成功參展了當(dāng)?shù)胤空箷?huì)。此次參展，企業(yè)形象與產(chǎn)品特點(diǎn)得到了展示，取得了良好的宣傳效果，樹立了良好口碑，本樓盤成為本屆房展會(huì)上人氣最高的樓盤之一，樓盤上散發(fā)的小禮品也獲得了業(yè)界的一致稱贊。在房展會(huì)期間，項(xiàng)目還贏得了某日?qǐng)?bào)社、某房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)評(píng)選的“某地人氣最旺樓盤”獎(jiǎng)；五是項(xiàng)目開發(fā)備案，面積預(yù)測(cè)，選聘物業(yè)公司，銷售資料報(bào)審等銷售前期準(zhǔn)備有序完成，樓盤銷售前期準(zhǔn)備充分。經(jīng)過近三個(gè)月的蓄水，第六代花園洋房的整體包裝策劃、媒體和廣告對(duì)市場(chǎng)的培育和轟炸、各項(xiàng)銷售資料道具的完善準(zhǔn)備，項(xiàng)目于2009年9月26日在某大酒店舉辦了盛大的開盤儀式，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)、氣氛熱烈，項(xiàng)目所推出的首批110套花園洋房在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)即告售罄，當(dāng)日銷售額突破一億元。實(shí)現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。項(xiàng)目首批產(chǎn)品獲得熱賣后，一期第二批樓盤預(yù)售也順利推進(jìn)。經(jīng)過近兩個(gè)月的價(jià)格摸底、客戶累積和預(yù)售報(bào)批，項(xiàng)目二批房源將于11月底榮耀公開，截止目前，一期第二批所推樓房源已去化80%。五、加強(qiáng)投資控制，嚴(yán)格成本管理，保證項(xiàng)目開發(fā)效益隨著主體項(xiàng)目的正式破土動(dòng)工，某某某置業(yè)有限公司對(duì)建安工程進(jìn)行全程控制。主要從以下幾個(gè)方面開展工作：第一、對(duì)清單中工程安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理，防止因施工單位的偷工減料造成質(zhì)量缺陷，從而增加在后續(xù)工程中的開發(fā)成本；第二、關(guān)注建材價(jià)格走勢(shì)，每月根據(jù)蘇州市工程造價(jià)信息處發(fā)布的主要建材價(jià)格信息，建立主要價(jià)格走勢(shì)圖，方便及時(shí)了解相關(guān)信息控制開發(fā)成本。在材料、設(shè)備的選用和采購上，深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，通過招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商作為本項(xiàng)目設(shè)備材料合作方，第三、加強(qiáng)監(jiān)控和預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，限制項(xiàng)目簽證人員權(quán)限，根據(jù)簽證費(fèi)用的大小，建立不同層次的簽認(rèn)和審批制度，涉及金額較小的內(nèi)容由業(yè)主工程部簽字認(rèn)可，而技術(shù)經(jīng)濟(jì)類的簽證則由工程技術(shù)部與投資控制部共同商討后再簽署；涉及金額較大的內(nèi)容，某某某置業(yè)有限公司召開專題會(huì)議，形成會(huì)議紀(jì)要，簽署補(bǔ)充合同的形式予以確定；第四、加強(qiáng)工程竣工決算的管理，針對(duì)施工過程中產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更、工程聯(lián)系單、工程簽證及相關(guān)會(huì)議記錄要做到及時(shí)排序整理，并對(duì)無效簽證及時(shí)清理為今后決算審計(jì)工作做好鋪墊。第五、做好工程合同臺(tái)賬式管理，更新及調(diào)整相關(guān)合同信息，涉及到合同總價(jià)變更及合同承包范圍變化的應(yīng)及時(shí)反應(yīng)在臺(tái)賬上，并書面通知財(cái)務(wù)及相關(guān)責(zé)任部門，隨時(shí)掌握合同的執(zhí)行情況能為公司作出相應(yīng)的資金預(yù)算計(jì)劃提供參考。第六，對(duì)總包每月上報(bào)工程量，按現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程及工程技術(shù)部確認(rèn)的工程進(jìn)度計(jì)算實(shí)際完成的工作，及時(shí)正確了解開發(fā)進(jìn)度及控制工程款的支付，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)工程開發(fā)成本的控制。2009年，在總公司正確的決策指導(dǎo)下，某某某置業(yè)有限公司取得了不錯(cuò)的成績(jī)，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，也存在一些問題和不足：在宗地河道整治工程招標(biāo)時(shí)，由于之前勘探工作對(duì)地形地貌的勘探不完整，尤其是中間須填埋的河道淤泥量估計(jì)不足，在招標(biāo)編制工程量清單時(shí)采取了固定單價(jià)按實(shí)結(jié)算的模式，造成了之后在結(jié)算過程中清淤工程的實(shí)際工作量大大超過了原先預(yù)估的工作量，工程費(fèi)用增加；在售樓處工程中，由于過分相信設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)選擇，對(duì)設(shè)計(jì)所選用的材料沒有認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)摸底，最終發(fā)現(xiàn)該材料是市場(chǎng)稀缺品種不易采購，造成價(jià)格陷阱；在項(xiàng)目一期工程公開招投標(biāo)中，我們的工作目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)總公司自行投資自行開發(fā)，也做了大量工作，包括在項(xiàng)目一期招標(biāo)公示時(shí)盡管通過提高報(bào)名要求、加收預(yù)付款保函及資格預(yù)審等各方面努力，盡可能把當(dāng)?shù)厥┕挝慌懦谕獾?，但由于?dāng)?shù)貙?duì)于公開招投標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法管理相當(dāng)苛刻，地方保護(hù)意識(shí)較濃厚，加上我們拿大地方的思維，在小地方做事，對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r輕視，認(rèn)識(shí)不到位，導(dǎo)致招標(biāo)不成功；在材料設(shè)備的采購過程中，由于缺少溝通，對(duì)有些零星輔料的采購與總包清單不一致，合同多次變更，降低了工作效率。等等。曝光這些問題和不足，是因?yàn)槲覀儽仨氁杏職獍l(fā)現(xiàn)問題，要有意識(shí)、決心和能力改進(jìn)工作。這些問題和不足，一方面反映了我們員工的工作能力和專業(yè)水平有待進(jìn)一步提高。另一方面反映了我們的制度和流程尚不健全，已有的規(guī)章制度政策執(zhí)行力不足。我們要加強(qiáng)制度總和政策執(zhí)行力度，加強(qiáng)對(duì)員工能力的培養(yǎng)和鍛煉。在加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的同時(shí)，還應(yīng)該多走出去，多到其他樓盤實(shí)地通過觀看、討論、總結(jié)等方法，再結(jié)合理論學(xué)習(xí)提高自己，拓寬視野。要加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)總、用人機(jī)制和薪酬分配制度改革，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)總，形成富有活力、富于拼搏精神、目標(biāo)一致的有戰(zhàn)斗力的團(tuán)體，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的順利推進(jìn)。2010年工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)是政策敏感性行業(yè)。2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)如何，市場(chǎng)能否保持平穩(wěn)運(yùn)行，將對(duì)某某某置業(yè)有限公司的發(fā)展有著直接的影響。但政策是剛性的，人是活的。我們要提高市場(chǎng)洞察力，未雨綢繆，積累各類資源，借力經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的大背景，在2009年相對(duì)成功的基礎(chǔ)上，夯實(shí)基礎(chǔ)，真抓實(shí)干，把應(yīng)變的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中。以“一個(gè)確保、兩個(gè)重點(diǎn)、六項(xiàng)措施”為主線。確保2010年再上一個(gè)新臺(tái)階。一、鼓足信心、凝聚力量，確保實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)2009年項(xiàng)目一期的推盤成功，使總公司對(duì)本項(xiàng)目寄予了更大的希望。政策的不穩(wěn)定性，市場(chǎng)的變化，總公司房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也要求某某某置業(yè)有限公司以更加短平快的頻率加速開發(fā)。諸多的要求和壓力匯成動(dòng)力，要求某某某置業(yè)有限公司鼓足信心、凝聚力量，創(chuàng)造更好的業(yè)績(jī)。2010年本項(xiàng)目計(jì)劃主推產(chǎn)品包括：一期3幢高層、1幢小高層產(chǎn)品、二期洋房，共計(jì)：646套，其中，多層310套，高層294套，小高層42套，另外加快三期開發(fā)進(jìn)度，爭(zhēng)取三期花園洋房去化過半。某某某置業(yè)有限公司總體目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售收入7億元，回籠資金6億。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，某某某置業(yè)有限公司必須在工程實(shí)體推進(jìn)、銷售策略上動(dòng)足腦筋，狠下功夫。要突出重點(diǎn)，采取各項(xiàng)措施，保證總體目標(biāo)的全面落實(shí)。二、突出工程實(shí)體推進(jìn)和項(xiàng)目銷售兩個(gè)重點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)奠定基礎(chǔ)2010年度將是常熟某某某置業(yè)有限公司全面大干的一年，做好工程實(shí)體推進(jìn)和銷售工作是實(shí)現(xiàn)年度工作目標(biāo)的基礎(chǔ)和保障，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作意義重大。在工程實(shí)體推進(jìn)方面，某某某置業(yè)有限公司要協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)工作、前期配套工作、設(shè)備材料管理工作、施工管理工作，確保項(xiàng)目開發(fā)按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)穩(wěn)步快速推進(jìn)。具體節(jié)點(diǎn)要求：工程類別工作內(nèi)容工期節(jié)點(diǎn)一期工程多層（建筑面積22.4萬平米）2010年5月份份單體竣工高層（建筑面積33.8萬平米）2010年9月份份單體竣工室外綜合配套工程程景觀綠化工程2010年年底基基本完成二期工程多層（建筑面積44.1萬平米）2009年12月月開工，20010年3月初達(dá)到預(yù)售條條件，2010年9月單體竣工工二期室外綜合配套套工程2010年底基本本完成三期工程多層（建筑面積33.0萬平米米）高層（建筑面積33.8萬平米）2010年6月開開工，多層22010年9月達(dá)到預(yù)售售條件。圍繞工程實(shí)體推進(jìn)，設(shè)計(jì)工作要根據(jù)市場(chǎng)銷售反映情況，優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)。要加強(qiáng)三期設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，與規(guī)劃部門、房管部門溝通，協(xié)調(diào)指標(biāo)核定工作。4月份完成規(guī)劃報(bào)批，5月底完成施工圖審核工作。要組織施工圖的優(yōu)化，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更工作。前期配套工作要全面落實(shí)一期配套總，重點(diǎn)做好電力、給水、通氣的總協(xié)調(diào)監(jiān)管。4月份完成做好二期市政配套設(shè)計(jì)。9月份完成做好三期市政配套設(shè)計(jì)。在銷售方面，牢固堅(jiān)定以產(chǎn)品差異化為主要營(yíng)銷手段，對(duì)各營(yíng)銷階段的策劃精益求精，加大案場(chǎng)管理與培訓(xùn)力度，大力提高決策執(zhí)行力，加強(qiáng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)總，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)，確保項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，完成2010年這個(gè)承上啟下關(guān)鍵一年的穩(wěn)步跨越，確保本項(xiàng)目開發(fā)成功。2010年度銷售計(jì)劃1、2010年度推案房源項(xiàng)目房源一期項(xiàng)目3.8萬平米高層層住宅二期項(xiàng)目4.1萬平米多層層花園洋房三期項(xiàng)目3萬平米多層花園洋洋房總計(jì)預(yù)推面積：10.9萬平方米2、2010年度銷售節(jié)點(diǎn)安排（根據(jù)目前工程進(jìn)度及資金回籠情況為參考定制）時(shí)間階段物業(yè)類型安排10.1—10..5一期房源1#、22#去化高層截留高層客戶，低低總價(jià)入市10.5—10..12一期房源3#、99#去化適當(dāng)抬升價(jià)格10.1—10..5二期第一批房源去去化花園洋房抬升價(jià)格，形成利利潤(rùn)空間10.5—10..11二期第二批房源去去化10.11—100.12三期房源去化花園洋房抬升價(jià)格，形成利利潤(rùn)空間周期：12個(gè)月3、銷售目標(biāo)預(yù)計(jì)及資金回籠情況表根據(jù)2010年度推案計(jì)劃及銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，制定以下資金回籠情況：時(shí)間預(yù)推面積(m2))預(yù)推戶數(shù)預(yù)計(jì)銷售預(yù)計(jì)價(jià)格(元/mm2)銷售面積(m2))預(yù)計(jì)總銷(萬元))預(yù)計(jì)回款(萬元))1月2193419280%6200175471087997911596212095%84001516412738114645月1617713270%680011324770065452526719090%880022740200111701011月3037223070%8800212601870915903總計(jì)23768.4881807003860713根據(jù)工程施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，本案在2010年度將推出二、三期花園洋房及一期高層住宅。由于產(chǎn)品類型不同，推廣時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目形象的一致性，避免媒體訴求前后不連貫，造成市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知的迷茫和客戶層次的較大落差；且一期高層和三期高層的推出時(shí)間間隔較長(zhǎng)，高層去化時(shí)間壓力較小，根據(jù)工程進(jìn)度加快推出洋房產(chǎn)品，并做出價(jià)格利潤(rùn)空間，利用后續(xù)產(chǎn)品價(jià)格擠壓前期產(chǎn)品以達(dá)到全面去化的目的。同時(shí)截留部分高層客戶，緩慢去化高層產(chǎn)品。推進(jìn)過程中根據(jù)位置、景觀、產(chǎn)品類型等因素進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整，以滿足利潤(rùn)最大化的原則。繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集整理分析，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)政策、金融政策、土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是競(jìng)品樓盤實(shí)施持續(xù)關(guān)注，積極應(yīng)對(duì)持續(xù)、穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策，認(rèn)真分析國(guó)家新出臺(tái)的土地增值稅政策，研究對(duì)策，提前準(zhǔn)備，落實(shí)措施。著手恢復(fù)編纂房地產(chǎn)信息月報(bào)制度，定期發(fā)布中央、地方的各種政策走向判斷分析，定期完成相關(guān)專業(yè)分析報(bào)告，為公司領(lǐng)導(dǎo)拿地決策提高可靠的數(shù)據(jù)支持和分析判斷，并加強(qiáng)公司房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的信息交流和知識(shí)共享，提高市場(chǎng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度，實(shí)現(xiàn)公司房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。三、落實(shí)六項(xiàng)措施，保證項(xiàng)目開發(fā)有序平穩(wěn)推進(jìn)1、明確銷售策略、價(jià)格策略，抓住產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，打造產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力2010年總體策略：“打造產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，抓住產(chǎn)品核心賣點(diǎn)”。訴求產(chǎn)品獨(dú)有的、唯一的、排他的、個(gè)性的、不可復(fù)制的賣點(diǎn)。以體現(xiàn)領(lǐng)先理念——“聚合全能優(yōu)勢(shì)，變革城市住宅，構(gòu)建精英家園”及“體驗(yàn)式結(jié)合感官式營(yíng)銷”布局差異化策略。重點(diǎn)落實(shí)宣傳推廣，注重形象，口碑先行。樹立具備本案特性的整體形象，建立良好的市場(chǎng)口碑。通過大眾媒體(報(bào)紙廣告、電視廣告、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò))、小眾媒體（短信、巡展、派單、直郵）、戶外廣告（看板、路牌、路燈燈箱、公交站牌、公交車體）、其它廣告（現(xiàn)場(chǎng)POP、海報(bào)、禮品）及相關(guān)系列SP活動(dòng)等，實(shí)現(xiàn)視覺、聽覺、感覺圍捕，放大項(xiàng)目產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化期房概念化與期房現(xiàn)房化營(yíng)銷模式，炒作多種靈活付款方式，迅速封殺消費(fèi)者眼球和滲透消費(fèi)者心靈，從而達(dá)到消費(fèi)者需求與產(chǎn)品對(duì)位目的。合理進(jìn)行銷售節(jié)奏控制，房源分批，分區(qū)塊有序的導(dǎo)入市場(chǎng)，均勻去化。利用公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)，聚集買家目光，形成市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。價(jià)格策略思路：整體定價(jià)，分批分區(qū)塊入市，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。在良好口碑的基礎(chǔ)上，維護(hù)好客戶關(guān)系，以老帶新，快速去化，回收資金；適當(dāng)提升價(jià)格，抬升項(xiàng)目品質(zhì)形象，獲取利潤(rùn)，保證開發(fā)利潤(rùn)最大化。定價(jià)考量因素依次為：類型因素→面積因素→房型因素→環(huán)境因素→位置因素（角落、進(jìn)出動(dòng)線、樓層差異）。2、切實(shí)抓好現(xiàn)場(chǎng)管理，保證項(xiàng)目開發(fā)按工期節(jié)點(diǎn)有效推進(jìn)切實(shí)抓好現(xiàn)場(chǎng)管理，首先要求專業(yè)工程師要識(shí)圖和審圖，深入了解設(shè)計(jì)的意圖，要善于結(jié)合經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，早發(fā)現(xiàn)問題，主動(dòng)溝通，解決問題，從而保證工程施工的順利進(jìn)行；技術(shù)交底要落到實(shí)處，對(duì)各分部工程中出現(xiàn)的重點(diǎn)過程、關(guān)鍵過程、典型過程及新工藝、新材料、新技術(shù)要細(xì)化深入，要不厭其煩，詳細(xì)闡述；進(jìn)度控制要制定相關(guān)措施，要多采用同步流水施工、工序緊密搭接等方法，疊加施工，緊湊工期；要嚴(yán)把施工準(zhǔn)備、過程、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量控制；安全文明施工要落到實(shí)處，實(shí)行安全施工責(zé)任區(qū)管理，簽訂安全文明施工責(zé)任協(xié)議書，明確各方的安全文明工作責(zé)任，嚴(yán)格遵守國(guó)家、行業(yè)有關(guān)安全規(guī)程和總單位制訂的工程總現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)安全文明施工管理規(guī)定及有關(guān)要求。3、加強(qiáng)成本控制，提高項(xiàng)目開發(fā)效益成本控制要實(shí)行全面控制原則，目標(biāo)控制原則，動(dòng)態(tài)控制原則。建立成本管理組織保障措施，明確職權(quán)關(guān)系的劃分，明確成本控制責(zé)任：土地價(jià)格成本發(fā)生中心為銷售部、財(cái)務(wù)部；前期費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)成本發(fā)生中心為工程部；工程建安費(fèi)成本發(fā)生中心為工程部、投資部；營(yíng)銷費(fèi)成本發(fā)生中心為銷售部；管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)為綜合部、財(cái)務(wù)部，各部門要制定成本控制方案，落實(shí)成本控制措施。要建立成本預(yù)警制度、“例外”快速反應(yīng)機(jī)制。為防止成本控制失控，當(dāng)成本動(dòng)態(tài)分析發(fā)現(xiàn)不正常偏差等“例外”時(shí)，應(yīng)及早提出預(yù)警，建立“例外”快速反應(yīng)機(jī)制，分析原因，制定措施糾偏。要以總成本費(fèi)用預(yù)算為控制目標(biāo)。4、加強(qiáng)資金管理，保障項(xiàng)目開發(fā)的生命線房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，資金是項(xiàng)目開發(fā)的生命線，資金管理的責(zé)任不明確，前期開發(fā)拖沓，總工程質(zhì)量不過關(guān)，工期延長(zhǎng)，配套不落實(shí)，銷售策劃不夠，售后服務(wù)欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時(shí)回籠，造成企業(yè)資金的短缺。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金管理，減少資金閑置。針對(duì)企業(yè)應(yīng)收賬款管理，應(yīng)設(shè)立房款臺(tái)賬，記錄每個(gè)客戶的信息，同時(shí)財(cái)務(wù)部門要定期與銷售部門核對(duì)客戶情況，積極催款以保證資金回收。完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金監(jiān)控，包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控。期前預(yù)控的目的是為了事先對(duì)資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計(jì)劃，對(duì)企業(yè)每一個(gè)具體開發(fā)項(xiàng)目的資金收入和資金投入情況，按時(shí)間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點(diǎn)，分析造成缺口的原因，擬訂彌補(bǔ)缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金管理全過程，包括對(duì)商品房預(yù)銷售收入和項(xiàng)目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項(xiàng)目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的良好管理。5、正確處理好三類關(guān)系，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)工作順利開展正確處理好與政府各主管部門及市政配套單位的關(guān)系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與政府部門的關(guān)系處理上，要關(guān)系第一，程序第二。掌握程序是正確地做事，不能代表做正確的事。在房