某房地產(chǎn)公司精裝修工程管理文件

****銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程建設(shè)流程管理辦法目的為大力推進(jìn)****銷售樣板示范區(qū)的建設(shè)管理工作，理順銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程建設(shè)中設(shè)計(jì)管理、施工單位選擇、材料選樣采購(gòu)、施工管理等工作環(huán)節(jié)，從而確保樣板示范區(qū)的及時(shí)開放，為體驗(yàn)式營(yíng)銷提供基礎(chǔ)環(huán)境保障，特編制該辦法。范圍適用于****獨(dú)立投資開發(fā)以及控股開發(fā)各類項(xiàng)目的銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程建設(shè)管理工作，其他項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。職責(zé)工程管理部制定樣板示范區(qū)精裝工程建設(shè)流程管理辦法，并負(fù)責(zé)流程持續(xù)改進(jìn)及解釋。負(fù)責(zé)樣板示范區(qū)建設(shè)全過程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、定樣、施工等各主要環(huán)節(jié)銜接、協(xié)調(diào)和推進(jìn)工作。負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目公司、樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)單位及施工單位進(jìn)行施工圖技術(shù)交底。負(fù)責(zé)組織樣板示范區(qū)精裝和園林景觀材料的二次定樣。負(fù)責(zé)樣板示范區(qū)施工過程督導(dǎo)、考核工作。負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目公司樣板示范區(qū)工作開展及效果進(jìn)行評(píng)估。研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)精裝和園林景觀設(shè)計(jì)單位的考察、邀請(qǐng)和確定。負(fù)責(zé)組織樣板示范區(qū)精裝和園林景觀方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及圖紙會(huì)審。負(fù)責(zé)示范區(qū)銷售樣板房的軟裝代購(gòu)。組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行外墻材料定樣。銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀招標(biāo)委員會(huì)為簡(jiǎn)化樣板示范區(qū)招標(biāo)程序，置業(yè)公司總部成立“示范區(qū)精裝和園林景觀招標(biāo)委員會(huì)”（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)委員會(huì)）,由分管工程副總?cè)握袠?biāo)委員會(huì)主任，合同管理部、工程管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、成本管理部、營(yíng)銷管理部“五部室”部長(zhǎng)、副部長(zhǎng)及項(xiàng)目公司總經(jīng)理任招標(biāo)委員。招標(biāo)委員會(huì)職責(zé)如下：負(fù)責(zé)樣板示范區(qū)工程外墻飾面材料采購(gòu)的監(jiān)督和備案。邀請(qǐng)和考察精裝及園林景觀施工單位，召開招標(biāo)評(píng)審會(huì)，與參加投標(biāo)單位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性談判，確定中標(biāo)人。項(xiàng)目公司配合總部組織的設(shè)計(jì)、材料定樣、招標(biāo)等精裝和園林景觀施工的前期工作。負(fù)責(zé)精裝和園林景觀施工前現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，為精裝和園林景觀施工單位進(jìn)場(chǎng)提供工作面和必要的施工條件。負(fù)責(zé)精裝和園林景觀工程招標(biāo)工程量清單編制和招標(biāo)書制作，并及時(shí)提報(bào)招標(biāo)申請(qǐng)。負(fù)責(zé)精裝和園林景觀工程施工過程管理，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工過程中總包及各專業(yè)分包的工程配合。負(fù)責(zé)甲供材料及二次定樣材料的比價(jià)和確認(rèn)。負(fù)責(zé)組織對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行驗(yàn)收。負(fù)責(zé)向置業(yè)總部工程管理部報(bào)送《樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程旬報(bào)》。樣板示范區(qū)工程計(jì)劃管理項(xiàng)目公司每年年底和年中按照與《****項(xiàng)目工程綜合計(jì)劃表》相同的程序編制和報(bào)審《****項(xiàng)目銷售樣板示范區(qū)/銷售精裝樣板房工程綜合計(jì)劃表》（詳見附表一）。實(shí)施小高層、高層銷售樣板房精裝工程實(shí)施精裝設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)《****項(xiàng)目示范區(qū)工程綜合計(jì)劃表》要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及時(shí)完成樣板示范區(qū)精裝設(shè)計(jì)工作，并組織相關(guān)部室和項(xiàng)目公司對(duì)方案和施工圖進(jìn)行評(píng)審和優(yōu)化。工程管理部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目公司和設(shè)計(jì)單位對(duì)施工單位進(jìn)行施工圖交底。材料“二次定樣”材料定樣如遇下述情況時(shí)，需由置業(yè)總部工程管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、合同管理部、項(xiàng)目公司和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次定樣：經(jīng)過市場(chǎng)考察，不易采購(gòu)、缺貨及性價(jià)比不高的材料；設(shè)計(jì)上錯(cuò)、漏、碰、缺的材料。上述“二次定樣”材料應(yīng)走“綠色通道”，即由項(xiàng)目公司提出，報(bào)置業(yè)公司工程管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、合同管理部聯(lián)審會(huì)簽，分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并由合同管理部備案。銷售精裝樣板房材料定樣可通過以下兩種途徑進(jìn)行收集和定樣：（1）根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供材料樣板和材料表，由精裝施工單位負(fù)責(zé)市場(chǎng)采集，項(xiàng)目公司進(jìn)行比對(duì)、確認(rèn)。（2）對(duì)****已完工銷售精裝樣板房和精裝工程項(xiàng)目進(jìn)行材料素材收集，對(duì)性價(jià)比高且能滿足設(shè)計(jì)效果的材料，建議設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)時(shí)直接采用。確定銷售樣板房精裝施工單位銷售樣板房精裝施工單位由招標(biāo)委員會(huì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)并進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性談判的形式確定，具體操作過程如下：由項(xiàng)目公司編制精裝施工單位招標(biāo)書和招標(biāo)申請(qǐng)，報(bào)招標(biāo)委員會(huì)聯(lián)審。招標(biāo)委員會(huì)可通過收集精裝施工單位信息、****相關(guān)部室或項(xiàng)目公司推薦、****長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴信息庫(kù)和承包商自行推薦等方式確定被邀請(qǐng)精裝施工單位，被邀請(qǐng)投標(biāo)意向單位的數(shù)量不得少于三家。招標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)意向單位進(jìn)行資格審查，并組織項(xiàng)目公司對(duì)其近幾年主要業(yè)績(jī)、在建工程等方面進(jìn)行綜合考察。由招標(biāo)委員會(huì)對(duì)入圍單位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性談判，綜合評(píng)定中標(biāo)單位。材料采購(gòu)銷售精裝樣板房的潔具、櫥柜、家電等材料設(shè)備，由項(xiàng)目公司進(jìn)行比價(jià)采購(gòu)，并報(bào)置業(yè)總部合同管理部和工程管理部備案。由精裝施工單位包工包料的材料由其自行采購(gòu)。“二次定樣”的精裝材料由項(xiàng)目公司進(jìn)行價(jià)格確認(rèn)，精裝施工單位采購(gòu)。飾面材料、潔具、家電等材料設(shè)備必須按照設(shè)計(jì)定樣或二次定樣進(jìn)行采購(gòu)，原則上項(xiàng)目公司不得擅自變更，特殊情況需變更時(shí)，需書面報(bào)請(qǐng)置業(yè)總部工程管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部批準(zhǔn)。與銷售樣板房精裝施工單位進(jìn)場(chǎng)銜接及施工過程中的配合工作要求項(xiàng)目公司需組織總包及專業(yè)分包單位為精裝施工單位進(jìn)場(chǎng)提供工作面的要求：施工用水、電接駁預(yù)留完成；施工通道、安全維護(hù)完成；垂直運(yùn)輸設(shè)備已就緒。室內(nèi)地面墊層完成。墻面抹灰找平或壓光完成。采暖管道、風(fēng)機(jī)盤管安裝完成。外墻保溫施工完成，外立面封閉完成。項(xiàng)目公司需組織總包及專業(yè)分包對(duì)精裝施工過程進(jìn)行配合工作的要求：給排水管線安裝及時(shí)完成，預(yù)留到位。冷暖管道安裝，打壓測(cè)試及時(shí)完成。強(qiáng)弱電走管穿線及時(shí)完成，預(yù)留到位。消防噴淋、智能化需配合工作及時(shí)到位。燃?xì)夤艿捞坠茴A(yù)留及時(shí)。無線電信信號(hào)放大器安裝完成。其他需配合工作。銷售樣板房精裝工程施工精裝施工過程中的設(shè)計(jì)變更管理設(shè)計(jì)單位只能在精裝工程基層施工階段提出設(shè)計(jì)變更，且所提變更不得延長(zhǎng)施工周期；進(jìn)入面層施工階段，不得允許設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)變更。裝修施工過程中，如出現(xiàn)美學(xué)功能影響使用功能，要求設(shè)計(jì)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)，做到兩者統(tǒng)一，否則必須在滿足使用功能的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化。精裝工程施工管理項(xiàng)目公司組織總包單位與精裝施工單位進(jìn)行精裝進(jìn)場(chǎng)工作面交接，具體要求詳見附表二。項(xiàng)目公司及時(shí)組織監(jiān)理公司、總包單位共同對(duì)進(jìn)場(chǎng)裝飾材料進(jìn)行驗(yàn)收。項(xiàng)目公司要及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)精裝工程進(jìn)度和質(zhì)量控制的調(diào)度和管理。項(xiàng)目公司要及時(shí)協(xié)調(diào)總包單位、專業(yè)分包單位做好與精裝單位的協(xié)調(diào)配合。項(xiàng)目公司組織相關(guān)單位配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行軟裝家具、飾品的擺設(shè)。置業(yè)公司工程管理部負(fù)責(zé)施工全過程監(jiān)督與考核，并對(duì)重要節(jié)點(diǎn)直接進(jìn)行調(diào)度，督促項(xiàng)目公司按合同約定付款，以保證精裝工程按期完工。置業(yè)總部工程管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷管理部、項(xiàng)目公司及施工單位進(jìn)行精裝驗(yàn)收及評(píng)估。低密度住宅銷售樣板示范區(qū)及售樓處（含高層、小高層售樓處）精裝及園林景觀工程實(shí)施精裝和園林景觀設(shè)計(jì)樣板單體外墻設(shè)計(jì)、精裝設(shè)計(jì)、示范區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)流程均參照5.1.1執(zhí)行。其中單項(xiàng)市政管線設(shè)計(jì)工作和市政管線疊合應(yīng)由研發(fā)設(shè)計(jì)部指導(dǎo)，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)完成。樣板單體外墻二次設(shè)計(jì)的說明外墻二次設(shè)計(jì)包括外墻石材、涂料、幕墻、門窗、木飾、欄桿等設(shè)計(jì)內(nèi)容，其設(shè)計(jì)完成時(shí)間應(yīng)充分考慮訂貨周期和加工周期，并滿足簡(jiǎn)明工期外墻節(jié)點(diǎn)的開工要求。市政、園林景觀設(shè)計(jì)的說明（1）樣板示范區(qū)市政設(shè)計(jì)應(yīng)符合小區(qū)整體市政方案的要求，統(tǒng)籌考慮小區(qū)整體豎向設(shè)計(jì)、市政管線綜合設(shè)計(jì)，避免造成排水、走線不暢，影響使用功能。（2）樣板示范區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)與小區(qū)整體園林景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一，不能獨(dú)立、突兀于小區(qū)景觀風(fēng)格。材料“二次定樣”參照5.1.2執(zhí)行。銷售樣板示范區(qū)精裝及園林景觀工程施工單位確定銷售樣板示范區(qū)精裝及園林景觀工程施工單位確定可按照與5.1.3中相同的程序執(zhí)行。材料比價(jià)和采購(gòu)?fù)鈮κ?、幕墻、門窗、涂料等由合同管理部負(fù)責(zé)定價(jià)，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)采購(gòu)。園林景觀苗木、硬質(zhì)鋪裝材料、小品、景觀家具等材料由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)定價(jià)、采購(gòu)。上述材料應(yīng)按照設(shè)計(jì)定樣或二次定樣進(jìn)行采購(gòu)，原則上項(xiàng)目公司不得擅自變更，特殊情況需變更時(shí)，需書面報(bào)請(qǐng)置業(yè)總部工程管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部批準(zhǔn)。市政施工材料由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)定價(jià)、采購(gòu)。示范單體精裝樣板房精裝材料比價(jià)與采購(gòu)按照5.1.4執(zhí)行。與精裝和園林景觀施工單位進(jìn)場(chǎng)銜接及施工過程中的配合工作要求項(xiàng)目公司應(yīng)督促總包單位按照《****項(xiàng)目銷售樣板示范區(qū)/銷售精裝樣板房工程綜合計(jì)劃表》中確定的塔吊及井架拆除時(shí)間和外墻腳手架拆除時(shí)間及時(shí)拆除。項(xiàng)目公司應(yīng)組織市政施工單位按時(shí)完成給排水、強(qiáng)弱電、熱力、燃?xì)獾裙芫€和管井的敷設(shè)、預(yù)留工作，按照《****項(xiàng)目銷售樣板示范區(qū)/銷售精裝樣板房工程綜合計(jì)劃表》規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)滿足道路基層施工和地形整理開工條件，并及時(shí)組織相關(guān)單位完成施工期間的穿插工作。示范單體精裝樣板房精裝施工單位進(jìn)場(chǎng)銜接及施工過程中的配合工作要求參照5.1.5執(zhí)行。市政園林和精裝施工市政園林施工項(xiàng)目公司組織總包單位及時(shí)拆除外架和塔吊及井架，積極為市政及園林施工創(chuàng)造工作面?？偘鼏挝徊荒芗皶r(shí)拆除時(shí)，項(xiàng)目公司需采取強(qiáng)硬措施強(qiáng)行拆除。市政及園林景觀施工的核心工作是工作面協(xié)調(diào)和成品保護(hù)協(xié)調(diào)，項(xiàng)目公司在市政園林景觀施工單位進(jìn)場(chǎng)后要每天定時(shí)召開各參建單位參加的進(jìn)度推進(jìn)、工作面和成品保護(hù)協(xié)調(diào)會(huì)議，確定每日進(jìn)度，確定每一段具體工作面的交出和交還時(shí)間。必要時(shí)項(xiàng)目公司要及時(shí)采取統(tǒng)一開挖或替代開挖的形式強(qiáng)行推進(jìn)管網(wǎng)工程進(jìn)展。道路基層施工、土方平衡和地形整理、大型喬木植栽是園林示范區(qū)工程推進(jìn)的三項(xiàng)基礎(chǔ)核心工作，該工作由總部工程管理部定期調(diào)度，項(xiàng)目公司具體跟進(jìn)。導(dǎo)示系統(tǒng)及劃線是目前置業(yè)公司園林景觀工程最大的不足，該分項(xiàng)基本獨(dú)立于主要園林景觀工程，一般由單獨(dú)施工單位完成，項(xiàng)目公司要按照開放時(shí)間要求及時(shí)組織導(dǎo)示及劃線施工單位進(jìn)場(chǎng)施工。項(xiàng)目公司要及時(shí)組織監(jiān)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的施工質(zhì)量進(jìn)行控制。置業(yè)公司工程管理部負(fù)責(zé)施工全過程監(jiān)督與考核，并直接調(diào)度其中的重要節(jié)點(diǎn)，負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目公司按合同約定付款，以保證工程按期完工。精裝施工按照5.1.6執(zhí)行。銷售樣板示范區(qū)驗(yàn)收、評(píng)估與開放銷售樣板示范區(qū)完成后，由總部工程管理部牽頭，及時(shí)組織研發(fā)設(shè)計(jì)