某房地產(chǎn)公司精裝修工程管理文件

****銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程建設(shè)流程管理辦法目的為大力推進****銷售樣板示范區(qū)的建設(shè)管理工作，理順銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程建設(shè)中設(shè)計管理、施工單位選擇、材料選樣采購、施工管理等工作環(huán)節(jié)，從而確保樣板示范區(qū)的及時開放，為體驗式營銷提供基礎(chǔ)環(huán)境保障，特編制該辦法。范圍適用于****獨立投資開發(fā)以及控股開發(fā)各類項目的銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程建設(shè)管理工作，其他項目參照執(zhí)行。職責(zé)工程管理部制定樣板示范區(qū)精裝工程建設(shè)流程管理辦法，并負責(zé)流程持續(xù)改進及解釋。負責(zé)樣板示范區(qū)建設(shè)全過程設(shè)計、招標、定樣、施工等各主要環(huán)節(jié)銜接、協(xié)調(diào)和推進工作。負責(zé)組織項目公司、樣板示范區(qū)設(shè)計單位及施工單位進行施工圖技術(shù)交底。負責(zé)組織樣板示范區(qū)精裝和園林景觀材料的二次定樣。負責(zé)樣板示范區(qū)施工過程督導(dǎo)、考核工作。負責(zé)對各項目公司樣板示范區(qū)工作開展及效果進行評估。研發(fā)設(shè)計部負責(zé)精裝和園林景觀設(shè)計單位的考察、邀請和確定。負責(zé)組織樣板示范區(qū)精裝和園林景觀方案設(shè)計、施工圖設(shè)計及圖紙會審。負責(zé)示范區(qū)銷售樣板房的軟裝代購。組織設(shè)計單位進行外墻材料定樣。銷售樣板示范區(qū)精裝和園林景觀招標委員會為簡化樣板示范區(qū)招標程序，置業(yè)公司總部成立“示范區(qū)精裝和園林景觀招標委員會”（以下簡稱招標委員會）,由分管工程副總?cè)握袠宋瘑T會主任，合同管理部、工程管理部、研發(fā)設(shè)計部、成本管理部、營銷管理部“五部室”部長、副部長及項目公司總經(jīng)理任招標委員。招標委員會職責(zé)如下：負責(zé)樣板示范區(qū)工程外墻飾面材料采購的監(jiān)督和備案。邀請和考察精裝及園林景觀施工單位，召開招標評審會，與參加投標單位進行競爭性談判，確定中標人。項目公司配合總部組織的設(shè)計、材料定樣、招標等精裝和園林景觀施工的前期工作。負責(zé)精裝和園林景觀施工前現(xiàn)場準備工作，為精裝和園林景觀施工單位進場提供工作面和必要的施工條件。負責(zé)精裝和園林景觀工程招標工程量清單編制和招標書制作，并及時提報招標申請。負責(zé)精裝和園林景觀工程施工過程管理，負責(zé)協(xié)調(diào)施工過程中總包及各專業(yè)分包的工程配合。負責(zé)甲供材料及二次定樣材料的比價和確認。負責(zé)組織對進場材料進行驗收。負責(zé)向置業(yè)總部工程管理部報送《樣板示范區(qū)精裝和園林景觀工程旬報》。樣板示范區(qū)工程計劃管理項目公司每年年底和年中按照與《****項目工程綜合計劃表》相同的程序編制和報審《****項目銷售樣板示范區(qū)/銷售精裝樣板房工程綜合計劃表》（詳見附表一）。實施小高層、高層銷售樣板房精裝工程實施精裝設(shè)計研發(fā)設(shè)計部根據(jù)《****項目示范區(qū)工程綜合計劃表》要求的時間節(jié)點及時完成樣板示范區(qū)精裝設(shè)計工作，并組織相關(guān)部室和項目公司對方案和施工圖進行評審和優(yōu)化。工程管理部負責(zé)組織項目公司和設(shè)計單位對施工單位進行施工圖交底。材料“二次定樣”材料定樣如遇下述情況時，需由置業(yè)總部工程管理部、研發(fā)設(shè)計部、合同管理部、項目公司和設(shè)計單位進行二次定樣：經(jīng)過市場考察，不易采購、缺貨及性價比不高的材料；設(shè)計上錯、漏、碰、缺的材料。上述“二次定樣”材料應(yīng)走“綠色通道”，即由項目公司提出，報置業(yè)公司工程管理部、研發(fā)設(shè)計部、合同管理部聯(lián)審會簽，分管領(lǐng)導(dǎo)批準，并由合同管理部備案。銷售精裝樣板房材料定樣可通過以下兩種途徑進行收集和定樣：（1）根據(jù)設(shè)計單位提供材料樣板和材料表，由精裝施工單位負責(zé)市場采集，項目公司進行比對、確認。（2）對****已完工銷售精裝樣板房和精裝工程項目進行材料素材收集，對性價比高且能滿足設(shè)計效果的材料，建議設(shè)計單位設(shè)計時直接采用。確定銷售樣板房精裝施工單位銷售樣板房精裝施工單位由招標委員會采用邀請招標并進行競爭性談判的形式確定，具體操作過程如下：由項目公司編制精裝施工單位招標書和招標申請，報招標委員會聯(lián)審。招標委員會可通過收集精裝施工單位信息、****相關(guān)部室或項目公司推薦、****長期戰(zhàn)略合作伙伴信息庫和承包商自行推薦等方式確定被邀請精裝施工單位，被邀請投標意向單位的數(shù)量不得少于三家。招標委員會對投標意向單位進行資格審查，并組織項目公司對其近幾年主要業(yè)績、在建工程等方面進行綜合考察。由招標委員會對入圍單位進行競爭性談判，綜合評定中標單位。材料采購銷售精裝樣板房的潔具、櫥柜、家電等材料設(shè)備，由項目公司進行比價采購，并報置業(yè)總部合同管理部和工程管理部備案。由精裝施工單位包工包料的材料由其自行采購。“二次定樣”的精裝材料由項目公司進行價格確認，精裝施工單位采購。飾面材料、潔具、家電等材料設(shè)備必須按照設(shè)計定樣或二次定樣進行采購，原則上項目公司不得擅自變更，特殊情況需變更時，需書面報請置業(yè)總部工程管理部、研發(fā)設(shè)計部批準。與銷售樣板房精裝施工單位進場銜接及施工過程中的配合工作要求項目公司需組織總包及專業(yè)分包單位為精裝施工單位進場提供工作面的要求：施工用水、電接駁預(yù)留完成；施工通道、安全維護完成；垂直運輸設(shè)備已就緒。室內(nèi)地面墊層完成。墻面抹灰找平或壓光完成。采暖管道、風(fēng)機盤管安裝完成。外墻保溫施工完成，外立面封閉完成。項目公司需組織總包及專業(yè)分包對精裝施工過程進行配合工作的要求：給排水管線安裝及時完成，預(yù)留到位。冷暖管道安裝，打壓測試及時完成。強弱電走管穿線及時完成，預(yù)留到位。消防噴淋、智能化需配合工作及時到位。燃氣管道套管預(yù)留及時。無線電信信號放大器安裝完成。其他需配合工作。銷售樣板房精裝工程施工精裝施工過程中的設(shè)計變更管理設(shè)計單位只能在精裝工程基層施工階段提出設(shè)計變更，且所提變更不得延長施工周期；進入面層施工階段，不得允許設(shè)計單位提出設(shè)計變更。裝修施工過程中，如出現(xiàn)美學(xué)功能影響使用功能，要求設(shè)計單位優(yōu)化設(shè)計，做到兩者統(tǒng)一，否則必須在滿足使用功能的基礎(chǔ)上進行優(yōu)化。精裝工程施工管理項目公司組織總包單位與精裝施工單位進行精裝進場工作面交接，具體要求詳見附表二。項目公司及時組織監(jiān)理公司、總包單位共同對進場裝飾材料進行驗收。項目公司要及時做好現(xiàn)場精裝工程進度和質(zhì)量控制的調(diào)度和管理。項目公司要及時協(xié)調(diào)總包單位、專業(yè)分包單位做好與精裝單位的協(xié)調(diào)配合。項目公司組織相關(guān)單位配合設(shè)計單位進行軟裝家具、飾品的擺設(shè)。置業(yè)公司工程管理部負責(zé)施工全過程監(jiān)督與考核，并對重要節(jié)點直接進行調(diào)度，督促項目公司按合同約定付款，以保證精裝工程按期完工。置業(yè)總部工程管理部組織研發(fā)設(shè)計部、營銷管理部、項目公司及施工單位進行精裝驗收及評估。低密度住宅銷售樣板示范區(qū)及售樓處（含高層、小高層售樓處）精裝及園林景觀工程實施精裝和園林景觀設(shè)計樣板單體外墻設(shè)計、精裝設(shè)計、示范區(qū)園林景觀設(shè)計流程均參照5.1.1執(zhí)行。其中單項市政管線設(shè)計工作和市政管線疊合應(yīng)由研發(fā)設(shè)計部指導(dǎo)，項目公司負責(zé)完成。樣板單體外墻二次設(shè)計的說明外墻二次設(shè)計包括外墻石材、涂料、幕墻、門窗、木飾、欄桿等設(shè)計內(nèi)容，其設(shè)計完成時間應(yīng)充分考慮訂貨周期和加工周期，并滿足簡明工期外墻節(jié)點的開工要求。市政、園林景觀設(shè)計的說明（1）樣板示范區(qū)市政設(shè)計應(yīng)符合小區(qū)整體市政方案的要求，統(tǒng)籌考慮小區(qū)整體豎向設(shè)計、市政管線綜合設(shè)計，避免造成排水、走線不暢，影響使用功能。（2）樣板示范區(qū)園林景觀設(shè)計應(yīng)與小區(qū)整體園林景觀設(shè)計風(fēng)格統(tǒng)一，不能獨立、突兀于小區(qū)景觀風(fēng)格。材料“二次定樣”參照5.1.2執(zhí)行。銷售樣板示范區(qū)精裝及園林景觀工程施工單位確定銷售樣板示范區(qū)精裝及園林景觀工程施工單位確定可按照與5.1.3中相同的程序執(zhí)行。材料比價和采購?fù)鈮κ摹⒛粔?、門窗、涂料等由合同管理部負責(zé)定價，由項目公司負責(zé)采購。園林景觀苗木、硬質(zhì)鋪裝材料、小品、景觀家具等材料由項目公司負責(zé)定價、采購。上述材料應(yīng)按照設(shè)計定樣或二次定樣進行采購，原則上項目公司不得擅自變更，特殊情況需變更時，需書面報請置業(yè)總部工程管理部、研發(fā)設(shè)計部批準。市政施工材料由項目公司負責(zé)定價、采購。示范單體精裝樣板房精裝材料比價與采購按照5.1.4執(zhí)行。與精裝和園林景觀施工單位進場銜接及施工過程中的配合工作要求項目公司應(yīng)督促總包單位按照《****項目銷售樣板示范區(qū)/銷售精裝樣板房工程綜合計劃表》中確定的塔吊及井架拆除時間和外墻腳手架拆除時間及時拆除。項目公司應(yīng)組織市政施工單位按時完成給排水、強弱電、熱力、燃氣等管線和管井的敷設(shè)、預(yù)留工作，按照《****項目銷售樣板示范區(qū)/銷售精裝樣板房工程綜合計劃表》規(guī)定的時間節(jié)點滿足道路基層施工和地形整理開工條件，并及時組織相關(guān)單位完成施工期間的穿插工作。示范單體精裝樣板房精裝施工單位進場銜接及施工過程中的配合工作要求參照5.1.5執(zhí)行。市政園林和精裝施工市政園林施工項目公司組織總包單位及時拆除外架和塔吊及井架，積極為市政及園林施工創(chuàng)造工作面?？偘鼏挝徊荒芗皶r拆除時，項目公司需采取強硬措施強行拆除。市政及園林景觀施工的核心工作是工作面協(xié)調(diào)和成品保護協(xié)調(diào)，項目公司在市政園林景觀施工單位進場后要每天定時召開各參建單位參加的進度推進、工作面和成品保護協(xié)調(diào)會議，確定每日進度，確定每一段具體工作面的交出和交還時間。必要時項目公司要及時采取統(tǒng)一開挖或替代開挖的形式強行推進管網(wǎng)工程進展。道路基層施工、土方平衡和地形整理、大型喬木植栽是園林示范區(qū)工程推進的三項基礎(chǔ)核心工作，該工作由總部工程管理部定期調(diào)度，項目公司具體跟進。導(dǎo)示系統(tǒng)及劃線是目前置業(yè)公司園林景觀工程最大的不足，該分項基本獨立于主要園林景觀工程，一般由單獨施工單位完成，項目公司要按照開放時間要求及時組織導(dǎo)示及劃線施工單位進場施工。項目公司要及時組織監(jiān)理對現(xiàn)場的施工質(zhì)量進行控制。置業(yè)公司工程管理部負責(zé)施工全過程監(jiān)督與考核，并直接調(diào)度其中的重要節(jié)點，負責(zé)督促項目公司按合同約定付款，以保證工程按期完工。精裝施工按照5.1.6執(zhí)行。銷售樣板示范區(qū)驗收、評估與開放銷售樣板示范區(qū)完成后，由總部工程管理部牽頭，及時組織研發(fā)設(shè)計