大東區(qū)防護(hù)林地塊定位報(bào)告

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)東望街項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

沈陽(yáng)公司0716,

2013項(xiàng)目定位分析壹項(xiàng)目定位建議貳報(bào)告大綱項(xiàng)目目標(biāo)分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目客戶(hù)找尋項(xiàng)目定位分析壹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)保證一定利潤(rùn)條件下，快速跑量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流項(xiàng)目本體分析地快位于沈陽(yáng)市大東區(qū)二環(huán)外，屬于東北大馬路板塊外延區(qū)域。隸屬城市規(guī)劃的主城范圍項(xiàng)目城市區(qū)位圖本案二環(huán)三環(huán)地塊圖項(xiàng)目地處二環(huán)與三環(huán)之間，屬于沈陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃的主城區(qū)。項(xiàng)目與寶馬工廠(chǎng)隔街相望，毗鄰陶瓷城，隸屬產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)。商業(yè)配套——屬于新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)版塊，大型國(guó)瑞汽配城正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，常規(guī)大型零售商業(yè)業(yè)態(tài)匱乏，以社區(qū)型商業(yè)為主。教育配套——醫(yī)科大學(xué)東校區(qū)位于項(xiàng)目東南部，東新小學(xué)、東山咀小學(xué)位于項(xiàng)目南部。醫(yī)療配套——周邊東陶醫(yī)院、華陽(yáng)醫(yī)院、大東區(qū)第六人民醫(yī)院。市政規(guī)劃——大東區(qū)政府北遷，帶來(lái)發(fā)展利好。項(xiàng)目盛京銀行建設(shè)銀行東陶醫(yī)院華陽(yáng)醫(yī)院大東區(qū)第六人民醫(yī)院醫(yī)科大學(xué)東校區(qū)國(guó)瑞汽配城大東區(qū)政府新址陶瓷城二臺(tái)子小學(xué)九十六中學(xué)工農(nóng)路第一小學(xué)華晨寶馬地快南部教育、醫(yī)療配套齊全，地塊北部是城市待開(kāi)發(fā)區(qū)域。東新小學(xué)東山咀小學(xué)大東區(qū)搶抓全市區(qū)劃調(diào)整重大戰(zhàn)略機(jī)遇，形成了汽車(chē)城總規(guī)劃面積50平方公里的“四區(qū)一帶”總體格局。沈陽(yáng)汽車(chē)城以華晨金杯、華晨中華、華晨寶馬、上海通用北盛為整車(chē)生產(chǎn)核心，力求牽動(dòng)全省乃至全國(guó)汽車(chē)工業(yè)發(fā)展；以沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)八城市為依托，建立差異化、立體式、多功能、全方位汽車(chē)城配套體系。產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)區(qū)域快速成熟大東區(qū)新城區(qū)規(guī)劃逐步向二環(huán)外拓展，區(qū)域規(guī)劃以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為核心，本地塊所處汽車(chē)城規(guī)劃綜合服務(wù)帶之上，地塊區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)主要集中在二環(huán)以?xún)?nèi)，2012年隨龍湖紫都城開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，突破二環(huán)開(kāi)始向二環(huán)外發(fā)展；本地塊所屬位置處于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的末梢。東北大馬路板塊日漸成熟，逐步東拓，項(xiàng)目地塊直接承接外溢客戶(hù)，發(fā)展?jié)摿^大。項(xiàng)目占地10.7萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積26.7萬(wàn)㎡，屬于中等規(guī)模樓盤(pán)。項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀地塊概況項(xiàng)目四至：項(xiàng)目地塊東臨東望街，南至規(guī)劃路，西至規(guī)劃路，北至規(guī)劃路，地理位置較好。項(xiàng)目現(xiàn)狀：

地塊目前拆遷基本結(jié)束，待拆遷較少。防護(hù)林北側(cè)東西部存在高差。

地塊處于東北大馬路東北部延長(zhǎng)線(xiàn)上，未來(lái)規(guī)劃地鐵7號(hào)線(xiàn)在此經(jīng)過(guò)，地理位置優(yōu)越。地塊方正，易于規(guī)劃。東部隔東望街是寶馬工廠(chǎng)南部待拆遷居民樓，在建安置房西部規(guī)劃用地北部規(guī)劃用地地塊內(nèi)部擁有大量原生喬木，生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，南部毗鄰輝山明渠，景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì)顯著。項(xiàng)目本體屬性近二環(huán)，產(chǎn)業(yè)區(qū)，當(dāng)期城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)末梢，中等規(guī)模樓盤(pán)客戶(hù)找尋項(xiàng)目屬性：二環(huán)外，產(chǎn)業(yè)區(qū)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)末梢，中等規(guī)模樓盤(pán)客戶(hù)構(gòu)成城郊客戶(hù)地塊北部城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城地緣客戶(hù)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)工人，原住民外溢客戶(hù)城市外拓，東部中心區(qū)客戶(hù)外溢地塊北部存在一定的客戶(hù)基礎(chǔ)，主要以原有大東區(qū)農(nóng)民（王家溝、趙家溝等），以及現(xiàn)存的木材廠(chǎng)，鋼材廠(chǎng)工人。客戶(hù)分類(lèi)—城郊客中體花園新城本案八棵樹(shù)國(guó)安駕校王家溝村閻家溝村南趙家溝村東山咀子辛家下溝榆林堡村趙家溝村辛家溝村后山咀子北部城郊客戶(hù)本身收入水平低，對(duì)房?jī)r(jià)敏感度高，開(kāi)發(fā)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)要求項(xiàng)目名稱(chēng)中體奧林匹克花園項(xiàng)目地址大東東望北街117號(hào)（東北陶瓷城東行2站地）物業(yè)類(lèi)型多層、小高、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008占地18萬(wàn)總建面積28容積率1.4總期數(shù)/當(dāng)前期數(shù)7/6目前銷(xiāo)售價(jià)格高層：5800元/平戶(hù)型比重35-55平8%；60-9077%；100-130150%物業(yè)費(fèi)1.00元/平米·月開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)中體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司港聯(lián)物業(yè)公司項(xiàng)目情況：中體奧林匹克花園項(xiàng)目建面28萬(wàn)平，2008年開(kāi)始銷(xiāo)售，共規(guī)劃7期，現(xiàn)銷(xiāo)售6期，多層售罄，現(xiàn)銷(xiāo)售小高。銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售緩慢，價(jià)低量少。價(jià)格雖逐年走高，但仍處于大東區(qū)低點(diǎn)?？蛻?hù)情況：客群多來(lái)自北部城郊村民，剛需客源，對(duì)房?jī)r(jià)敏感度高。城郊客戶(hù)非本案主要客戶(hù)群，是可爭(zhēng)取的補(bǔ)充客戶(hù)客戶(hù)分類(lèi)—城郊客項(xiàng)目地處廠(chǎng)區(qū)，大量產(chǎn)業(yè)工人和城市原住民提供了堅(jiān)實(shí)的地緣客戶(hù)基礎(chǔ)。周邊工廠(chǎng)擴(kuò)建，產(chǎn)能提升，產(chǎn)業(yè)工人不斷增加，板塊市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大。地塊資源景觀(guān)優(yōu)勢(shì)顯著，在板塊市場(chǎng)內(nèi)具有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。客戶(hù)分類(lèi)—地緣客板塊內(nèi)地緣客戶(hù)基礎(chǔ)雄厚，并且不斷增加；本案景觀(guān)資源生態(tài)環(huán)境好，具有強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，可以有效爭(zhēng)取地緣客戶(hù)。大東區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)產(chǎn)業(yè)人口增加，板塊內(nèi)市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大。汽車(chē)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)：在三環(huán)路南側(cè)18平方公里的范圍內(nèi)，突出生態(tài)園林特征，推進(jìn)綠楔開(kāi)發(fā)及輝山水庫(kù)等水系建設(shè)，打造沈陽(yáng)東部生態(tài)景觀(guān)品牌，以汽車(chē)文化主題公園為核心，打造一個(gè)集休閑、體驗(yàn)、觀(guān)覽于一體的汽車(chē)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。

三區(qū)：以東中街為支撐的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；以科技研發(fā)、商務(wù)會(huì)展、行政辦公為主導(dǎo)的文化科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。四軸：依托城市干道形成四條城市功能發(fā)展軸。依托北大營(yíng)街串聯(lián)三區(qū)，形成集汽車(chē)生產(chǎn)、科技研發(fā)、行政辦公、商務(wù)會(huì)展于一線(xiàn)的綜合發(fā)展軸，以望花街、沈鐵路為交通保障；依托東北大馬路形成集整車(chē)生產(chǎn)、銷(xiāo)售、配送等功能的綜合服務(wù)軸；依托珠林路-東陵路，向東連通沈河區(qū)，形成商業(yè)發(fā)展軸；依托長(zhǎng)安路，向南連通大渾南，形成綜合發(fā)展軸。大東區(qū)“三區(qū)四軸”布局項(xiàng)目周邊有華晨寶馬、華晨金杯、陶瓷城等產(chǎn)業(yè)支持；周邊有小區(qū)原住民。華晨寶馬本案陶瓷城華晨金杯華晨中華華晨寶馬：目前，沈陽(yáng)工廠(chǎng)擁有員工3,400人。華晨金杯：目前，在職員工近8000人。陶瓷城：沈陽(yáng)目前最大的陶瓷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊現(xiàn)在存在一定數(shù)量的小區(qū)和原住民。觀(guān)泉苑山水文園中體花園新城東山社區(qū)林韻春天茂東社區(qū)2012年1月28日，華晨寶馬大東工廠(chǎng)16萬(wàn)產(chǎn)能擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目召開(kāi)了環(huán)評(píng)專(zhuān)家評(píng)審會(huì)，大東工廠(chǎng)產(chǎn)能將由10萬(wàn)輛/年增至16萬(wàn)輛/年。華晨寶馬產(chǎn)能提升，工廠(chǎng)擴(kuò)建啟動(dòng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量的增長(zhǎng)。華晨寶馬寶馬擴(kuò)建區(qū)本案中體花園新城華晨寶馬大東廠(chǎng)區(qū)向北擴(kuò)建，目前工程已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)。區(qū)域板塊內(nèi)在售項(xiàng)目地緣性客戶(hù)特征突顯項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)構(gòu)成龍湖紫都城陶瓷城占50%，華晨寶馬員工占30%，周邊小區(qū)原住民20%。金地鉑悅項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位中高管，周邊公務(wù)員事業(yè)單位收入較高人群70%瑞家景峰周邊工薪階層50%，華晨寶馬、陶瓷城占30%，南塔、五愛(ài)等其他占20%萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科老業(yè)主30%，周邊客戶(hù)以一環(huán)外二環(huán)內(nèi)為主占60%，部分南塔、五愛(ài)的客戶(hù)，吸附范圍一環(huán)外。東方銀座周邊客戶(hù)占80%板塊內(nèi)目前外溢客戶(hù)吸附困難，板塊地緣性孤立特征顯著，外溢客戶(hù)較少。城市外拓，二環(huán)內(nèi)土地價(jià)格增長(zhǎng)，推動(dòng)二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)提升，中心客受價(jià)格擠壓出現(xiàn)自然外溢。生態(tài)大東規(guī)劃將有效提升區(qū)域形象，本案環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)將提升區(qū)域吸附能力。2010年萬(wàn)科進(jìn)入東北大馬路開(kāi)始高端嘗試，金地、龍湖相繼進(jìn)入，品牌開(kāi)發(fā)商推動(dòng)區(qū)域板塊升級(jí)，三年內(nèi)板塊演變趨勢(shì)顯著，外溢客戶(hù)出現(xiàn)增長(zhǎng)?？蛻?hù)分類(lèi)—外溢客板塊內(nèi)現(xiàn)有外溢客戶(hù)數(shù)量少，隨著城市外拓，二環(huán)內(nèi)土地價(jià)格提升推動(dòng)房?jī)r(jià)提升，中心客受價(jià)格擠壓實(shí)現(xiàn)自然外溢。產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域發(fā)展，GDP產(chǎn)值高，但是人均可支配收入低。經(jīng)濟(jì)水平：大東區(qū)2012年GDP總值535億元，沈陽(yáng)市排名第四，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健。2012年，大東區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25330元，在沈陽(yáng)市各區(qū)域比較中處于相對(duì)低水平。現(xiàn)階段大東區(qū)板塊輻射能力弱，隨城市外拓，板塊升級(jí)，市場(chǎng)存在顯著的外溢演變趨勢(shì)。沈陽(yáng)新樓盤(pán)分布圖沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展布局顯示：東部：發(fā)展到二環(huán)沿線(xiàn)北部、南部、西部：均已突破三環(huán)大東區(qū)發(fā)展落后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度緩慢，項(xiàng)目少，供應(yīng)少沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向三環(huán)外拓展，二環(huán)沿線(xiàn)項(xiàng)目更是越發(fā)稀缺，本案二環(huán)沿線(xiàn)地理位置優(yōu)越性將顯現(xiàn)。隨著二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)減少，客戶(hù)出現(xiàn)自然外溢，本案自然承接大馬路沿線(xiàn)以及二環(huán)沿線(xiàn)的外溢客。大東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，區(qū)域供應(yīng)量、成交量均大幅度低于其他區(qū)域。區(qū)域發(fā)展，板塊升級(jí)具有巨大的機(jī)會(huì)點(diǎn)2012年商品房供應(yīng)73萬(wàn)㎡，成交91萬(wàn)㎡；供應(yīng)量全市最低。26項(xiàng)目地處東望街板塊，屬于東北大馬路板塊延伸板塊。西側(cè)望花板塊，大東區(qū)新興房地產(chǎn)板塊。南側(cè)東北大馬路核心板塊，大東區(qū)熱點(diǎn)板塊。東中街東陵西路東北大馬路望花大街東望街歐盟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目【板塊劃分】大東區(qū)域劃分為：老城區(qū)、新城區(qū)和歐盟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三大板塊。房地產(chǎn)板塊細(xì)分一環(huán)內(nèi)：核心區(qū)——東中街板塊一~二環(huán)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)——東北大馬路板塊、東陵西路板塊二環(huán)外：城市主干道放射區(qū)，新興房地產(chǎn)土地成交熱點(diǎn)，發(fā)展快速——望花板塊、東望板塊（東北大馬路延伸板塊）三環(huán)外：歐盟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（非成熟板塊）大東區(qū)板塊特征27東北大馬路板塊東陵西路板塊望花板塊東中街板塊代表性樓盤(pán)萬(wàn)科藍(lán)山、金地鉑悅、龍湖紫都城中房上東花墅東方歐博城、寶地銘郡龍之夢(mèng)暢園產(chǎn)品特征以高層為主，少量洋房高層為主高層、多層高層價(jià)格表現(xiàn)高層均價(jià)：7500-8500元∕㎡洋房均價(jià)：12000-13000元∕㎡高層均價(jià)：8000-9000元∕㎡高層均價(jià)：7000元∕㎡高層均價(jià)：9200-11000元∕㎡消化速度最高單盤(pán)全年銷(xiāo)售量10萬(wàn)㎡單盤(pán)全年銷(xiāo)售量8萬(wàn)㎡單盤(pán)全年銷(xiāo)售量6萬(wàn)㎡單盤(pán)全年銷(xiāo)售量2.5萬(wàn)㎡目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以中高端為主，房地產(chǎn)客戶(hù)以高端首置和中高端改善需求為主，僅有少量投資客，客戶(hù)來(lái)源仍然以大東區(qū)原住居民為主，少量高端洋房產(chǎn)品（如金地鉑悅）具有較強(qiáng)客戶(hù)穿越能力。區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目以大東區(qū)東南部地緣性中高端首置剛需和中高端剛改為主，少量的地緣性多次改善客戶(hù)。大東主城外溢中低端首置剛需和中低端剛性改善需求為主，是大東城區(qū)外拓過(guò)程中最早發(fā)展起來(lái)的二環(huán)外居住節(jié)點(diǎn)。伴隨著核心城區(qū)土地日益稀缺與地價(jià)上漲，預(yù)計(jì)該板塊目標(biāo)客群未來(lái)將穩(wěn)步升級(jí)。大東區(qū)中高端升級(jí)改善客戶(hù)和高端剛性改善客戶(hù)為主，由于主城核心區(qū)絕對(duì)地段稀缺優(yōu)勢(shì)，投資類(lèi)產(chǎn)品也有較大的需求支撐。潛在供應(yīng)品牌開(kāi)發(fā)商云集，大盤(pán)項(xiàng)目較多，未來(lái)土地供應(yīng)充足，雖是大東區(qū)最熱點(diǎn)板塊，但也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈板塊。目前在售項(xiàng)目較少，主要為保利香檳國(guó)際項(xiàng)目和中房項(xiàng)目，未來(lái)土地供應(yīng)相對(duì)有限，板塊已經(jīng)進(jìn)入成熟期。板塊目前以本土性品牌企業(yè)居多，未來(lái)土地供應(yīng)量充足，未來(lái)地鐵4號(hào)線(xiàn)通過(guò)該板塊，預(yù)計(jì)會(huì)有更多品牌企業(yè)進(jìn)入，提升板塊整體開(kāi)發(fā)水平。土地稀缺，舊城改造成本過(guò)高致使未來(lái)即使出現(xiàn)新增土地供應(yīng)，也以高端復(fù)合型項(xiàng)目為主。備注大東區(qū)中高端居住板塊，但現(xiàn)階段配套稍顯不足。區(qū)域認(rèn)可度較好，未來(lái)成長(zhǎng)潛力較大?；A(chǔ)生活配套設(shè)施齊備，是該板塊最大的特色，但未來(lái)缺乏新增重大市政配套設(shè)施等規(guī)劃利好，未來(lái)成長(zhǎng)潛力有限。便捷的交通優(yōu)勢(shì)為該板塊未來(lái)快速發(fā)展提供可能，但目前供應(yīng)量較大，價(jià)格偏低。大東區(qū)城市價(jià)值最高的板塊，單價(jià)最高，但需求量有限。大東區(qū)板塊特征當(dāng)前外溢客戶(hù)主要分流方向二環(huán)沿線(xiàn)板塊特點(diǎn)陶瓷城丁香湖于洪新城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)白島奧體長(zhǎng)青望花東陵西路價(jià)格低有景觀(guān)品牌多價(jià)格低開(kāi)發(fā)早地稀缺價(jià)格低大盤(pán)多開(kāi)發(fā)早景觀(guān)好、價(jià)格高、品牌多、口碑好、大盤(pán)多沈河區(qū)項(xiàng)目少口碑好配套強(qiáng)項(xiàng)目少開(kāi)發(fā)晚品牌少價(jià)格低品牌少開(kāi)發(fā)晚高層：5800洋房：7500高層：5000高層：5500高層：8500高層：8000高層：7500高端：8500高層：7500高層：7500高層：7000洋房：8000當(dāng)前外溢客戶(hù)主要分流方向高端客戶(hù)外溢東陵西路板塊剛需客戶(hù)外溢丁香湖板塊保利海上五月花保利香檳國(guó)際中海城華潤(rùn)橡樹(shù)灣渾南新區(qū)配套齊全價(jià)格便宜資源優(yōu)勢(shì)渾河沿線(xiàn)，河景資源優(yōu)勢(shì)顯著沈陽(yáng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)處于發(fā)展階段品牌開(kāi)發(fā)商多，項(xiàng)目整體品質(zhì)檔次高行政中心南移，城市發(fā)展方向商業(yè)配套：興隆百貨，距離東中街商圈近，教育配套：文藝二小等，學(xué)區(qū)資源好地鐵一號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)，交通更為發(fā)達(dá)行政區(qū)劃隸屬沈河區(qū)，根據(jù)吸引力金地長(zhǎng)青灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣丁香湖景觀(guān)資源佳品牌開(kāi)發(fā)商云集，品牌效應(yīng)顯著區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格是二環(huán)沿線(xiàn)洼地三年內(nèi)板塊的發(fā)展趨勢(shì)？312012年由于樓市政策限購(gòu)，商品房供需下降，供應(yīng)1862萬(wàn)平，環(huán)比下降11.2%。成交1395萬(wàn)平，環(huán)比下降13.1%。成交均價(jià)方面，近三年沈陽(yáng)成交均價(jià)整體保持漲幅態(tài)勢(shì)，2012年成交均價(jià)8121元/平，環(huán)比上漲16.3%沈陽(yáng)商品房市場(chǎng)近幾年供求均達(dá)到1000萬(wàn)平以上，均價(jià)一直保持上漲，整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)，房產(chǎn)市場(chǎng)狀況良好?？蛻?hù)隨城市拓展實(shí)現(xiàn)自然外溢。中心區(qū)土地稀缺，地價(jià)提升，房?jī)r(jià)順勢(shì)提升，中心區(qū)客戶(hù)受價(jià)格擠壓強(qiáng)，客戶(hù)出現(xiàn)外溢土地供應(yīng)向三環(huán)外拓展，三環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)減少，加速三環(huán)內(nèi)地價(jià)漲幅；2012年沈陽(yáng)市土地成交僅二環(huán)至三環(huán)間出現(xiàn)價(jià)格增長(zhǎng)，其他環(huán)線(xiàn)均出現(xiàn)不同幅度下滑。地塊名稱(chēng)土地坐落用地性質(zhì)規(guī)劃土地面積（萬(wàn)㎡）容積率總建面（萬(wàn)㎡）競(jìng)得人地面地價(jià)（元/㎡）樓面地價(jià)（元/建筑㎡）備注天后宮路南二環(huán)內(nèi)商業(yè)0.552.5遼寧達(dá)億城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司160253205規(guī)模小、密度大、地價(jià)高黎明五街東居住0.1650.8沈陽(yáng)地鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司212704254工農(nóng)路44號(hào)居住1.23.54.2沈陽(yáng)鴻海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司103502957錦園路西居住0.5521.1沈陽(yáng)鴻順錦園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50122506東逸街東居住商業(yè)0.955.24.9沈陽(yáng)億鑫達(dá)置業(yè)有限公司192883709陶瓷城北地一二環(huán)外居住商業(yè)5.69317.1北京匯晟投資有限公司64592153龍湖紫都城陶瓷城北地二居住商業(yè)5.672.614.7北京匯晟投資有限公司56812185榆林大街西-1居住5.792.413.9沈陽(yáng)榮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司31391308-東望街西居住15.012.537.5沈陽(yáng)榮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司32701308榆林大街西-2居住5.042.412.1沈陽(yáng)榮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司31391308歐博城東-2居住5.052.412.1恒大地產(chǎn)集團(tuán)（沈陽(yáng)）投資有限公司50622109恒大翡翠華庭歐博城東-5居住、商業(yè)8.842.421.2沈陽(yáng)威嘉置業(yè)有限公司50692112歐博城東-3居住、商業(yè)5.392.412.9沈陽(yáng)嘉匯置業(yè)有限公司50952123數(shù)據(jù)銜接2012年大東區(qū)土地成交開(kāi)始向二環(huán)外拓展，二環(huán)內(nèi)樓面地價(jià)基本突破3000元/㎡東北大馬路板塊發(fā)展歷史早期2010年萬(wàn)科進(jìn)入，品質(zhì)提升，高端嘗試2011年金地進(jìn)入，高端嘗試東北大馬路沿線(xiàn)原是工廠(chǎng)區(qū)（三洋重工、無(wú)縫鋼管廠(chǎng)等）和早期動(dòng)遷房產(chǎn)。2005年萬(wàn)恒東方儷城開(kāi)盤(pán)（一環(huán)沿線(xiàn)），商品房開(kāi)始建設(shè)。2010年萬(wàn)科進(jìn)入，品牌品質(zhì)開(kāi)始提升，進(jìn)行高端嘗試2011年金地進(jìn)入，開(kāi)發(fā)洋房產(chǎn)品，繼續(xù)高端嘗試。品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，板塊開(kāi)始升級(jí)隨著板塊不斷成熟，區(qū)域市場(chǎng)高品質(zhì)產(chǎn)品增加，區(qū)域形象提升，對(duì)外吸附能力增強(qiáng)。生態(tài)大東規(guī)劃，將提升區(qū)域形象，增強(qiáng)區(qū)域吸引力；本案地塊具有天然的資源景觀(guān)，彌補(bǔ)區(qū)域景觀(guān)資源差的弱點(diǎn)，增強(qiáng)區(qū)域吸附能力，有效增加項(xiàng)目外溢客戶(hù)。圍繞建設(shè)宜居生態(tài)城區(qū)，大東區(qū)以提升東北楔綠地為主體、建設(shè)汽車(chē)文化主題公園為核心，正著力構(gòu)建以“一楔三河五湖”為重點(diǎn)的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

“一楔”即“東北綠楔”，位于大東區(qū)新城北部，38%的綠化覆蓋率將成為沈陽(yáng)市區(qū)中最天然的綠色氧吧?！叭游搴奔磳?shí)施水庫(kù)濕地改造工程，圍繞南北運(yùn)河、輝山明渠三條河流，朱爾屯、輝山、大洼、木匠屯、閻家溝五大水庫(kù)，對(duì)現(xiàn)有水質(zhì)進(jìn)行治污、清淤、疏浚，適當(dāng)擴(kuò)大水面，增設(shè)河流兩岸護(hù)堤和兩側(cè)林帶，全面做好濕地建設(shè)和林地涵養(yǎng)。生態(tài)大東規(guī)劃本案地處“東北綠楔”規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，毗鄰輝山明渠，景觀(guān)資源好項(xiàng)目地塊內(nèi)存有大量原生喬木。怡林公園坐落在項(xiàng)目?jī)?nèi)部。萬(wàn)科藍(lán)山紫都城現(xiàn)階段板塊表現(xiàn)為地緣孤立，吸附能力較弱，但萬(wàn)科藍(lán)山已經(jīng)開(kāi)始突破一環(huán)，出現(xiàn)五愛(ài)、南塔區(qū)域的私營(yíng)業(yè)主來(lái)此購(gòu)房，項(xiàng)目輻射能力在擴(kuò)張。二環(huán)一環(huán)二環(huán)萬(wàn)科藍(lán)山成交客戶(hù)構(gòu)成區(qū)域龍湖紫都城成交客戶(hù)構(gòu)成區(qū)域萬(wàn)科藍(lán)山：客戶(hù)基本以大東區(qū)一環(huán)至二環(huán)內(nèi)客戶(hù)為主，吸附一環(huán)內(nèi)客戶(hù)難度大，目前有南塔和五愛(ài)私營(yíng)業(yè)主到此購(gòu)買(mǎi)。龍湖紫都城：客戶(hù)以二環(huán)外陶瓷城和華晨寶馬職工為主，少量的周邊原住民，二環(huán)內(nèi)客戶(hù)量較少現(xiàn)階段板塊間競(jìng)爭(zhēng)未形成強(qiáng)關(guān)聯(lián)；隨著項(xiàng)目的增加，以項(xiàng)目為中心的輻射能力外擴(kuò)，板塊將相互融合，屆時(shí)二環(huán)外將自然承接?xùn)|北大馬路的客戶(hù)。龍湖紫都城金地鉑悅東方銀座萬(wàn)科藍(lán)山金地洋房客戶(hù)：偏好主城稀缺產(chǎn)品類(lèi)的全城市型客戶(hù)，私企老板、政府及事業(yè)單位、企業(yè)單位的中高層管理者。萬(wàn)科藍(lán)山客戶(hù)：除周邊客戶(hù)外，目前有南塔和五愛(ài)私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)。時(shí)間緯度2009年2010年2011年2012年供應(yīng)量（萬(wàn)平米）--5231銷(xiāo)售量（萬(wàn)平米）17222035均價(jià)（元/平米）4610603678867664二環(huán)內(nèi)均價(jià)7967近年來(lái)東北大馬路板塊成交量及價(jià)格穩(wěn)步提升，市場(chǎng)供需基本平衡，市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2012年?yáng)|北大馬路板塊發(fā)展突破二環(huán)，二環(huán)外商品房成交量增加，占板塊總體30%。三年內(nèi)板塊存在升級(jí)演變趨勢(shì)，外溢客戶(hù)吸引力增強(qiáng)，外溢客戶(hù)數(shù)量提升。大東區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，二環(huán)沿線(xiàn)存在大量待開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，受二環(huán)內(nèi)土地價(jià)格擠壓，自然承接中心區(qū)外溢客戶(hù)；2010年萬(wàn)科、金地、龍湖相繼進(jìn)入大東區(qū)東北大馬路板塊，板塊升級(jí)速度提升；大東區(qū)生態(tài)大東規(guī)劃將不斷提升區(qū)域環(huán)境，增加區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，吸引外溢客戶(hù)選擇。大東區(qū)政府計(jì)劃往北搬遷，政府帶動(dòng)北部區(qū)域新的發(fā)展契機(jī)。本案的客戶(hù)構(gòu)成區(qū)域市場(chǎng)屬于不活躍板塊，客戶(hù)偏地緣性；北部成交進(jìn)城客戶(hù)受支付能力影響，價(jià)格敏感度極高，難以實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格；大東區(qū)是五大主城區(qū)最后啟動(dòng)的，目前開(kāi)發(fā)起點(diǎn)低，未來(lái)主城客戶(hù)受價(jià)格擠壓會(huì)產(chǎn)生自然外溢，但受到二環(huán)沿線(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)板塊的搶奪，本板塊不具有強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。大東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)，但板塊成長(zhǎng)能力較強(qiáng)；區(qū)域總量少，品牌開(kāi)發(fā)商少，客戶(hù)存在較強(qiáng)的升級(jí)演變趨勢(shì)。項(xiàng)目面市將主要以陶瓷城、華晨寶馬等地緣性客戶(hù)為核心。利用項(xiàng)目自身景觀(guān)、低密等優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)吸引大東區(qū)域內(nèi)剛需客戶(hù)和中心外溢客；北部城郊客、投資客作為項(xiàng)目的客戶(hù)補(bǔ)充。重要客戶(hù)（大東區(qū)域內(nèi)剛需客戶(hù)，中心外溢客）補(bǔ)充客戶(hù)（城郊客、投資客）核心客戶(hù)（陶瓷城、華晨寶馬、板塊內(nèi)小區(qū)原住民等地緣客戶(hù)）板塊內(nèi)地緣性客戶(hù)需求以剛需剛改為主，少量投資客戶(hù)存在。多次改善、高端需求較少。板塊內(nèi)地緣客戶(hù)的需求構(gòu)成？大東區(qū)80-90㎡是成交最多面積段，且近三年比例在放大。50-70㎡有放大趨勢(shì)100-110㎡成交占比逐年縮減大東區(qū)成交結(jié)構(gòu)需求主力為80-90㎡，市場(chǎng)需求剛性顯著；小面積成交比例放大，市場(chǎng)存在投資。萬(wàn)科藍(lán)山、金地鉑悅，區(qū)域內(nèi)最高端項(xiàng)目，主力面積在90-120㎡，總價(jià)段70-100萬(wàn)客戶(hù)背景：地緣性客戶(hù)為主，大東區(qū)本地客戶(hù)，極少的其他區(qū)域客戶(hù)。35-50歲之間，公務(wù)員、事業(yè)單位等穩(wěn)定工作者，以及月薪在4000以上的白領(lǐng)等，多數(shù)為父母為子女買(mǎi)房，父母提供首付子女個(gè)人貸款。第一居所和改善性居住為主，投資保值為輔。購(gòu)房偏好：看好品牌、地理位置（二環(huán)內(nèi)）、園區(qū)規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)。典型項(xiàng)目成交表現(xiàn)區(qū)域中高端項(xiàng)目，主力面積在80-100㎡，總價(jià)段50-80萬(wàn)。客戶(hù)背景：大東區(qū)客戶(hù)為主；以中青年為主，新婚兩口之家或者是孩子較小的三口之家。東方銀座項(xiàng)目以周邊地緣性客戶(hù)為主，主要是父母為兒女購(gòu)買(mǎi)婚房，比例占70%，看好地段，關(guān)注價(jià)格和戶(hù)型。龍湖紫都城項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)中華晨寶馬的員工占30%，陶瓷城客戶(hù)占50%。以首置剛需客戶(hù)為主，一居室購(gòu)買(mǎi)者投資客戶(hù)比例較高?？春闷放?，關(guān)注價(jià)格和戶(hù)型。典型項(xiàng)目成交表現(xiàn)區(qū)域剛需項(xiàng)目，主力面積在60-80㎡，總價(jià)段在33-65萬(wàn)?？蛻?hù)背景：大東區(qū)地緣性客戶(hù)為主，極少數(shù)的鐵西、皇姑等區(qū)域客戶(hù)，首置剛需是主導(dǎo)客戶(hù)，職業(yè)上以靈活就業(yè)人員為主，工薪階層，華晨寶馬和陶瓷城客戶(hù)約占3成。購(gòu)買(mǎi)偏好：小面積大贈(zèng)送，總房款最低30多萬(wàn)，緊湊型戶(hù)型。典型項(xiàng)目成交表現(xiàn)46總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）

2012去化量（萬(wàn)平）40以下（龍湖紫都城）1.0840-502.4750-604.8460-700.9570-804.3780-900.5790-1003.35100-1101.85110-1200.34120以上（萬(wàn)科藍(lán)山）1.2注：數(shù)據(jù)采用金地鉑悅、萬(wàn)科藍(lán)山、龍湖紫都城、瑞家景峰四個(gè)項(xiàng)目2012年高層產(chǎn)品類(lèi)成交數(shù)據(jù)。板塊內(nèi)50-60萬(wàn)、70-80萬(wàn)、90-100萬(wàn)的總價(jià)段較為活躍；110-120萬(wàn)總價(jià)段最不活躍。當(dāng)前東北大馬路板塊，高端市場(chǎng)需求匱乏，高端客戶(hù)需求相對(duì)較少，高端項(xiàng)目銷(xiāo)售速度緩慢。金地鉑悅洋房成交量較少，2011年11月開(kāi)盤(pán)至今共銷(xiāo)售222套；價(jià)格自開(kāi)盤(pán)至今無(wú)上漲。萬(wàn)科藍(lán)山167㎡產(chǎn)品去化速度緩慢，目前項(xiàng)目?jī)H剩該產(chǎn)品在售。東方銀座中心城2011年末開(kāi)盤(pán)，小面積產(chǎn)品基本售罄，142㎡產(chǎn)品僅供應(yīng)120套，目前仍在售。萬(wàn)科藍(lán)山成交情況板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)，存在一定的投資客戶(hù)。龍湖紫都城，一房成交表現(xiàn)量和價(jià)格實(shí)行均表現(xiàn)良好。購(gòu)買(mǎi)一房客戶(hù)主要是投資目的，少量的自住需求。投資客戶(hù)存在的原因看好大東區(qū)的發(fā)展?jié)摿Υ髺|區(qū)有產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)城規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)興區(qū)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，區(qū)域發(fā)展有潛力。隨著城市外拓，沈陽(yáng)城市向三環(huán)外發(fā)展，大東區(qū)是少有的二環(huán)沿線(xiàn)存在大量土地供應(yīng)的區(qū)域。2010年開(kāi)始萬(wàn)科、金地、龍湖等品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入大東開(kāi)發(fā)布局，品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入將推動(dòng)區(qū)域發(fā)展提速。大東區(qū)政府遷移，地鐵四號(hào)線(xiàn)建設(shè)，將在行政和交通方面推動(dòng)區(qū)域發(fā)展速度?？蛻?hù)類(lèi)型面積需求對(duì)各種功能空間的需求產(chǎn)品情感訴求配套要求教育配套剛性首置80-90實(shí)用兩房、三房戶(hù)型設(shè)計(jì)好，最好南北通透商業(yè)配套，交通配套學(xué)區(qū)、幼兒園、兒童游戲區(qū)剛性改善90-110舒適兩房、實(shí)用三房品牌、品質(zhì)、園林、戶(hù)型、朝向商業(yè)配套，交通發(fā)達(dá)環(huán)境資源學(xué)區(qū)、幼兒園、兒童游戲區(qū)投資客戶(hù)50一房升值潛力--城市外溢客80-90兩房戶(hù)型設(shè)計(jì)好，最好南北通透商業(yè)配套，交通發(fā)達(dá)環(huán)境資源學(xué)區(qū)不同類(lèi)型客戶(hù)關(guān)注因素市場(chǎng)容量：東北大馬路板塊年均供應(yīng)35萬(wàn)平，年均成交25萬(wàn)平?？腿禾卣鳎汉诵目腿簽榇髺|區(qū)本地客戶(hù)，以私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位員工、華晨寶馬普通職員等剛需客戶(hù)居多，極少數(shù)改善客戶(hù)。產(chǎn)品認(rèn)知：萬(wàn)科、金地、龍湖相繼進(jìn)入，開(kāi)發(fā)以高層為主，區(qū)域形成品牌開(kāi)發(fā)商聚集效應(yīng)，整體處于中端水平。產(chǎn)品特點(diǎn)：以高層為主，極少數(shù)洋房。主流戶(hù)型：主流一房區(qū)間為50-65㎡，主流二房區(qū)間為70-90㎡，主流三房區(qū)間為100-115㎡；均價(jià)區(qū)間：均價(jià)高層7000-7500元/㎡銷(xiāo)售速度：金地鉑悅金額銷(xiāo)冠全年成交10萬(wàn)㎡，龍湖紫都城2012年五個(gè)月成交5.4萬(wàn)㎡。板塊相對(duì)獨(dú)立，剛需特征明顯，多次改善和高端需求較少，存在少量的投資客戶(hù)。區(qū)域產(chǎn)品需求以80-90㎡兩房為絕對(duì)主力，總價(jià)控制在50-60、70-80萬(wàn)。地緣性客戶(hù)的需求特征未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)？項(xiàng)目上市期間板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目依然存在，區(qū)域內(nèi)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，目前在售僅龍湖紫都城項(xiàng)目。龍湖紫都城產(chǎn)品類(lèi)：高層瑞家景峰產(chǎn)品類(lèi)：高層50號(hào)公館產(chǎn)品類(lèi)：高層本案金地鉑悅產(chǎn)品類(lèi)：洋房、高層萬(wàn)科藍(lán)山（基本售罄）產(chǎn)品類(lèi)：高層國(guó)瑞城產(chǎn)品類(lèi)：商業(yè)、公寓、高層區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多層出現(xiàn)市場(chǎng)空白。二環(huán)外僅龍湖紫都城構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。唯一直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)主力產(chǎn)品戶(hù)型目標(biāo)市場(chǎng)金地鉑悅高層90二房首置剛需的高端剛性改善的中高端120三房多次改善的中高端龍湖紫都城高層88二房首置剛需的中端79小三房宏緣50號(hào)公館高層70-90二房首置剛需的中低端瑞家景峰高層60-90二房首置剛需的中低端寶地銘郡高層65-80兩房首置剛需中低端多層85-95兩房首置首改中端95-128三房競(jìng)品項(xiàng)目主力產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)注：寶地銘郡項(xiàng)目，屬于大東區(qū)望花板塊，是大東區(qū)域內(nèi)剛需客戶(hù)購(gòu)房選擇的重要項(xiàng)目之一，在產(chǎn)品面積設(shè)計(jì)和產(chǎn)品類(lèi)上與本案形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。本案面市，面臨最直接競(jìng)品是龍湖紫都城；金地鉑悅在區(qū)域和品牌中形成競(jìng)爭(zhēng)，寶地銘郡在產(chǎn)品類(lèi)和總價(jià)段上形成競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)主力面積段（㎡）2012年成交均價(jià)（元/㎡）在售均價(jià)（元/㎡）2012成交量（萬(wàn)平）一線(xiàn)梯隊(duì)金地鉑悅高層90-12580007500-85007.7洋房150-2501100012000-130002.3二線(xiàn)梯隊(duì)龍湖紫都城高層80-90628274005.38東方銀座高層80-100786778009.4寶地銘郡高層多層60-95135-1406200700080005.2三線(xiàn)梯隊(duì)宏家50號(hào)公館高層70-90610660000.87瑞家景峰高層60-80707972002.2競(jìng)品項(xiàng)目主力產(chǎn)品基本情況未來(lái)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)組合立面風(fēng)格園林景觀(guān)配套建設(shè)價(jià)值構(gòu)造龍湖紫都城高層ARTDECO（現(xiàn)代）中央景觀(guān)花園6萬(wàn)平社區(qū)商業(yè)品牌+園林+物業(yè)金地鉑悅高層+洋房ARTDECO（新古典主義）9重庭院設(shè)計(jì)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)；國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園品牌+品質(zhì)+低密寶地銘郡高層+洋房ARTDECO園區(qū)是由縱向景觀(guān)主軸、橫向景觀(guān)帶及組團(tuán)綠地共同組成了三級(jí)景觀(guān)系統(tǒng)社區(qū)商業(yè)大型超市幼兒園品質(zhì)+產(chǎn)品類(lèi)+配套項(xiàng)目預(yù)期上市時(shí)間點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目仍有大量的產(chǎn)品供應(yīng)；區(qū)域西北部存在大量拆遷待出讓地塊，潛在市場(chǎng)供應(yīng)巨大。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目狀態(tài)產(chǎn)品類(lèi)庫(kù)存（含待開(kāi)發(fā)）主力面積預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)金地鉑悅占地：19.8建面：45.6在售高層洋房23萬(wàn)高層：90-120洋房：120-1602013.8高層：8000洋房：12000瑞家景峰占地：19建面：26在售高層18萬(wàn)高層：60-8020147300國(guó)瑞城占地：56建面：160在售高層60萬(wàn)---龍湖紫都城占地：12建面：31在售高層15萬(wàn)高層：80-9020147600寶地銘郡占地：7.3建面：16在售高層洋房8萬(wàn)高層：65-80多層：82-952013.9高層：7000洋房：8000合計(jì)---124萬(wàn)主力：80-90--地塊名稱(chēng)土地坐落用地性質(zhì)規(guī)劃土地面積（萬(wàn)㎡）容積率總建面（萬(wàn)㎡）競(jìng)得人地面地價(jià)（元/㎡）樓面地價(jià)（元/建筑㎡）備注榆林大街西-1二環(huán)外居住5.792.413.9沈陽(yáng)榮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司31391308-東望街西居住15.012.537.5沈陽(yáng)榮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司32701308榆林大街西-2居住5.042.412.1沈陽(yáng)榮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司31391308歐博城東-5居住、商業(yè)8.842.421.2沈陽(yáng)威嘉置業(yè)有限公司50692112-歐博城東-3居住、商業(yè)5.392.412.9沈陽(yáng)嘉匯置業(yè)有限公司50952123-2013年大東區(qū)榆林大街和望花區(qū)相繼有五宗地塊成交。目前榆林大街區(qū)域房地產(chǎn)還處于剛剛起步階段，區(qū)域無(wú)房地產(chǎn)項(xiàng)目在售，未形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，較低樓板價(jià)對(duì)本案不會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

項(xiàng)目計(jì)劃面市時(shí)間節(jié)點(diǎn)，板塊內(nèi)的在售項(xiàng)目仍處于熱銷(xiāo)階段，目前待開(kāi)發(fā)的供應(yīng)量在一百余萬(wàn)方，板塊內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在。目前最新成交的土地集中在榆林大街一帶，對(duì)本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)階段板塊孤立，二環(huán)外目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。對(duì)本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目少，當(dāng)前僅龍湖紫都城一家?，F(xiàn)在市場(chǎng)銷(xiāo)售項(xiàng)目主要以高層產(chǎn)品類(lèi)為主，多層產(chǎn)品類(lèi)出現(xiàn)市場(chǎng)空白，存在市場(chǎng)操作空間。項(xiàng)目面市板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目仍有大量的市場(chǎng)供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在；但是目前對(duì)本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目較少，僅龍湖紫都城一家；市場(chǎng)多層產(chǎn)品出現(xiàn)空白，存在市場(chǎng)操作機(jī)會(huì)。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目定位建議貳立足大東，引領(lǐng)東北大馬路外溢板塊發(fā)展，打造具有鮮明環(huán)境資源特色的國(guó)際情調(diào)低密社區(qū)市場(chǎng)定位案名選擇遠(yuǎn)洋風(fēng)景/遠(yuǎn)洋自然選用遠(yuǎn)洋現(xiàn)有產(chǎn)品線(xiàn)，強(qiáng)化品牌產(chǎn)品線(xiàn)價(jià)值構(gòu)造公園社區(qū)生態(tài)概念價(jià)值訴求核心價(jià)值：遠(yuǎn)洋品牌+紅線(xiàn)內(nèi)外環(huán)境資源+差異化產(chǎn)品類(lèi)；基礎(chǔ)價(jià)值：地段發(fā)展?jié)摿?優(yōu)勢(shì)戶(hù)型+社區(qū)自有配套附加價(jià)值：遠(yuǎn)洋物業(yè)+國(guó)際化建筑風(fēng)情依托區(qū)域規(guī)劃，突出生態(tài)概念。大東區(qū)規(guī)劃在三環(huán)路南側(cè)18平方公里的范圍內(nèi)，突出生態(tài)園林特征，推進(jìn)綠楔開(kāi)發(fā)及輝山水庫(kù)等水系建設(shè)，打造沈陽(yáng)東部生態(tài)景觀(guān)品牌。依托項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)外資源優(yōu)勢(shì)，打造五大公園，突出公園社區(qū)。依托地塊自身特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)組團(tuán)，打造五大公園12345依托輝山明渠打造——水岸公園依托現(xiàn)有怡林園打造——怡林公園北地塊西南部中低層宅間打造——活力公園北地塊主軸沿線(xiàn)打造——?dú)赓|(zhì)公園依托東望街沿線(xiàn)商業(yè)打造——風(fēng)情商業(yè)公園風(fēng)情商業(yè)公園——時(shí)尚現(xiàn)代水岸公園、怡林公園——自然生態(tài)活力公園——健康運(yùn)動(dòng)氣質(zhì)公園——文化內(nèi)涵客戶(hù)定位核心客戶(hù)：板塊既有的中高端剛性首置需求和中高端剛性改善需求；重要客戶(hù)：大東區(qū)域內(nèi)外溢的中高端剛性首置需求，中心城區(qū)受價(jià)格擠壓的外溢客戶(hù)；偶得客戶(hù)：北部地緣性高端剛性改善需求，少量投資客戶(hù)。目標(biāo)客群集中于社會(huì)新銳中的青年之家，望子成龍中的小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)家庭大型廠(chǎng)企員工來(lái)自華晨寶馬的產(chǎn)業(yè)工人，首次置業(yè)實(shí)力不足，對(duì)價(jià)格非常敏感，個(gè)人月收入約3000-4000元，家庭年收入約10~12萬(wàn)周邊個(gè)體業(yè)主來(lái)自陶瓷城的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，首次置業(yè)或者首次改善，支付能力相對(duì)較好，對(duì)性?xún)r(jià)比敏感，家庭年收入約15-25萬(wàn)，圈層效應(yīng)顯著周邊企事業(yè)單位員工東北大馬路沿線(xiàn)以及大東二環(huán)沿線(xiàn)的企事業(yè)單位員工，首次置業(yè)，支付能力相對(duì)較好，關(guān)注價(jià)格、品質(zhì)，個(gè)人月收入約4000-5000元.周邊企事業(yè)單位中高層?xùn)|北大馬路沿線(xiàn)企事業(yè)單位中高層，首次改善需求，支付能力相對(duì)較好，關(guān)注品質(zhì)、配套、品牌，家庭年收入在20萬(wàn)以上.置業(yè)趨動(dòng)：資源、發(fā)展?jié)摿?、品牌、性?xún)r(jià)比主要客戶(hù)特征客戶(hù)比例客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)類(lèi)型置業(yè)目的需求特征需求面積客戶(hù)特征主要關(guān)注因素60%項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)工人華晨寶馬職工，陶瓷城個(gè)體首次置業(yè)自住第一居所80㎡左右經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)弱，收入相對(duì)穩(wěn)定，追求性?xún)r(jià)比，地緣依賴(lài)強(qiáng)價(jià)格（總價(jià)）、戶(hù)型20%周邊原有小區(qū)居民原住民子女首次置業(yè)自住第一居所80㎡左右支付能力有限，地緣依賴(lài)較強(qiáng)，追求性?xún)r(jià)比價(jià)格（總價(jià)）、戶(hù)型20%二環(huán)沿線(xiàn)大馬路沿線(xiàn)外溢客戶(hù)大東區(qū)域內(nèi)高端剛需客戶(hù)（企事業(yè)單位中高層）二環(huán)沿線(xiàn)受價(jià)格擠壓的剛需客戶(hù)首次置業(yè)/首次改善自住第一居所80-90㎡支付能力相對(duì)較高，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有要求，看好區(qū)域發(fā)展前景戶(hù)型、品質(zhì)、配套、品牌充分挖掘項(xiàng)目周邊的地緣性客戶(hù)，尤其是對(duì)華晨寶馬職工和陶瓷城客戶(hù)要最大化切割。通過(guò)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)提升，逐步擴(kuò)大對(duì)外溢客戶(hù)的吸引。主要客戶(hù)構(gòu)成數(shù)據(jù)銜接數(shù)據(jù)銜接產(chǎn)品定位外立面多層——平頂不帶閣樓外立面高層——ARTDECO風(fēng)格數(shù)據(jù)銜接項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)組合立面風(fēng)格龍湖紫都城高層ARTDECO（現(xiàn)代）金地鉑悅高層+洋房ARTDECO（新古典主義）萬(wàn)科藍(lán)山高層日式寶地銘郡高層+洋房ARTDECO金地鉑悅洋房金地鉑悅高層寶地銘郡洋房寶地銘郡高層龍湖紫都城萬(wàn)科藍(lán)山高層商業(yè)定位：社區(qū)商業(yè)為主，東望街沿線(xiàn)風(fēng)情商業(yè)街位置布局：東側(cè)、北側(cè)、西側(cè)，北地塊南側(cè)局部沿街規(guī)模：2.7萬(wàn)層數(shù)：東望街沿線(xiàn)2層，局部3層，其他區(qū)域1層。層高：一層4.8米；二層4.2米業(yè)態(tài)設(shè)想：社區(qū)型商業(yè)絕對(duì)主導(dǎo)（超市、餐飲），東望街沿線(xiàn)餐飲主導(dǎo)的風(fēng)情商業(yè)街產(chǎn)品尺寸：?jiǎn)螌拥咨?0-100㎡，雙層底商150-200㎡；，東側(cè)開(kāi)間6米，進(jìn)深15米；其他開(kāi)間4.2米，進(jìn)深11-13米。經(jīng)營(yíng)方式：銷(xiāo)售銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格17000元/㎡板塊項(xiàng)目位置條件層高開(kāi)間進(jìn)深面積經(jīng)營(yíng)內(nèi)容產(chǎn)品特征租金/售價(jià)銷(xiāo)售速度陶瓷城龍湖紫都城項(xiàng)目四周沿街圍合獨(dú)立商鋪一層4.7；二層：4.25.418100-240陶瓷后巷社區(qū)商業(yè)（超市、早教、餐飲）金融東望街沿線(xiàn)三層，其他沿街兩層設(shè)計(jì)陶瓷后巷：16000東望街：14000第三層去化困難瑞家景峰沿東望街獨(dú)立商鋪、地塊南側(cè)沿街底商3.6--50-400社區(qū)型商業(yè)（小餐館、超市）沿東望街兩層項(xiàng)目南側(cè)沿街一層底商10000-150002012年初售罄中體奧林匹克花園沿東望街--49-3000未定社區(qū)型商業(yè)沿東望街1-4層商鋪，1托2為主-未售東北大馬路東方銀座項(xiàng)目四周沿街圍合為商鋪---40-300韓都烤肉、SPA會(huì)館、大型超市自主招商200002012年初售罄萬(wàn)科藍(lán)山沿東北大馬路一層4.5；二層3.61011/13275-460未定沿東北大馬路兩層，局部三層16000-19000剩余2套金地鉑悅沿東北大馬路和沿聯(lián)合路---170-300未定兩層商業(yè)10000-18000（聯(lián)合路）剩余60套望花寶地銘郡沿望花中街3.61216110未定1層商鋪未售未出售周邊商業(yè)市場(chǎng)不活躍，以社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以超市、餐飲最為典型。商業(yè)潛力陶瓷城、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園（寶馬、中華）等，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，工業(yè)企業(yè)云集；汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)容，區(qū)域產(chǎn)業(yè)工人增加，給商業(yè)提供發(fā)展契機(jī)；陶瓷城附近餐飲環(huán)境匱乏，商業(yè)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)華晨寶馬東北陶瓷城社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，樓盤(pán)品質(zhì)，客源屬性等條件，建議車(chē)位比為：1:0.5建議樓盤(pán)分為地上停車(chē)和地下停車(chē)方式；建議地上停車(chē)采用租賃，地下車(chē)位采用出售車(chē)戶(hù)比產(chǎn)品配比遠(yuǎn)洋大東區(qū)東望街地塊規(guī)劃建議指標(biāo)產(chǎn)品類(lèi)體量（㎡）產(chǎn)品線(xiàn)產(chǎn)品線(xiàn)內(nèi)部套數(shù)占比備注32層類(lèi)板式2T6戶(hù)2790080-85平米中間背靠背兩房33.30%北地塊南部及南地塊全部65平米純南向小兩房33.30%75-80平米端戶(hù)兩房33.30%32層板式2T4戶(hù)9580080-83平中間南北兩房50.00%88-92平南北通透二房50.00%18層板式中高6020080-84平米南北通透兩房100.00%

東西北三面圍合6-9層板式電梯多層5450090平米南北通透兩房30.00%

北地塊園區(qū)中央95平米南北實(shí)用小三房30.00%105-110平米實(shí)用三房30.00%115-120平米舒適三房10.00%沿街商業(yè)2700050-100平米單層底商（非東望街）

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進(jìn)深11-13米（非東望街），進(jìn)深15米（沿東望街）層高：一層4.8米，二層4.2米150-200平米雙層底商(東望街)

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68㎡兩室兩廳一衛(wèi)不承重，可以改變參考戶(hù)型產(chǎn)品類(lèi)產(chǎn)品線(xiàn)32層類(lèi)板式2T6戶(hù)75-80平米中間背靠背兩房65平米純南向小兩房75-80平米端戶(hù)兩房保證一定的開(kāi)間寬度參考戶(hù)型產(chǎn)品類(lèi)產(chǎn)品線(xiàn)18層板式中高80-84平米南北通透兩房32F2T4戶(hù)80-90平米南北通透兩房中間戶(hù)電梯不直接對(duì)入戶(hù)門(mén)，廚房有陽(yáng)臺(tái)多層——83㎡兩室兩廳一衛(wèi)多層——97㎡三室兩廳一衛(wèi)參考戶(hù)型參考戶(hù)型多層——111㎡三室兩廳兩衛(wèi)參考戶(hù)型多層——119㎡三室兩廳