大福三舊改造項目市場分析部分(南海大瀝)

12345項目本體分析6南海寫字樓市場分析佛山宏觀環(huán)境分析南海商業(yè)市場分析12345項目本體分析6目錄南海寫字樓市場分析佛山宏觀環(huán)境分析南海商業(yè)市場分析南海經(jīng)濟——經(jīng)濟高速發(fā)展，區(qū)域內消費旺盛近年南海經(jīng)濟持續(xù)快速增長，國內生產(chǎn)總值增長率保持在14%以上；南海經(jīng)濟總量在佛山五區(qū)列第二，僅次于順德，是佛山重點發(fā)展區(qū)域之一，發(fā)展趨勢良好；南海消費消費品零售總額從2006年至2010年的年平均增長率達到20%以上，2010年南海社會消費品零售總額達到545.5億元，占同期南海國內生產(chǎn)總值的30.4%城市經(jīng)濟分析資料來源：佛山統(tǒng)計局2010年末南海全區(qū)常住人口為258.88萬人，占佛山常住人口的36%；據(jù)戶籍人口統(tǒng)計，2010年末南海全區(qū)戶籍人口117.50萬人，占南海全區(qū)人口的45.4%，戶籍人口略低于外來人口；2010年戶籍人較上年增長不足0.1%，增幅遠小于全區(qū)常住人口增長比例，說明近年來南海區(qū)外來人口明顯增長；人均GDP>8000美元時，商業(yè)地產(chǎn)進入高速發(fā)展期區(qū)域區(qū)域面積（平方公里）戶籍人口（萬人）禪城區(qū)153.6960.31南海區(qū)1073.8118.94順德區(qū)806121.32高明區(qū)96029.31三水區(qū)874.2239.17南海人口總量和人均GDP——人口和人均GDP增長明顯，商業(yè)市場需求潛力大資料來源：佛山統(tǒng)計局大瀝經(jīng)濟——第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。?shù)據(jù)來源：佛山市政府統(tǒng)計公報、各城市政府統(tǒng)計公報區(qū)域生產(chǎn)總值：2010年GDP生產(chǎn)總值376億元，約占南海區(qū)經(jīng)濟總量的18%，同比增長14.5%；經(jīng)濟發(fā)達，GDP在佛山所有鎮(zhèn)街中排名第三，僅落后于獅山和容桂街道；支柱產(chǎn)業(yè)：以第二產(chǎn)業(yè)鋁型材為主的有色金屬和內衣制造業(yè)為大瀝支柱產(chǎn)業(yè)，同時大瀝發(fā)展摩托車、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，培育出生物醫(yī)藥科技、金融服務、現(xiàn)代物流、大宗商品電子交易等新興產(chǎn)業(yè)；發(fā)展趨勢：鑒于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，大瀝政府積極推進優(yōu)二進三戰(zhàn)略，推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。資料來源：佛山統(tǒng)計局大瀝部分知名企業(yè)一覽序號企業(yè)名稱使用商品品牌建廠時間1廣東聯(lián)邦家私集團有限公司家具設計、制造聯(lián)邦家私19842廣東中聯(lián)電纜實業(yè)有限公司電線電纜制造中聯(lián)電纜19823佛山市依之妮內衣有限公司內衣生產(chǎn)依之妮19854佛山市南海新怡內衣有限公司內衣生產(chǎn)新怡19875佛山市奧麗儂內衣有限公司內衣生產(chǎn)奧利儂19896廣東雅潔五金有限公司五金制造雅潔19907廣東鳳鋁鋁業(yè)有限公司鋁合金型材鳳鋁19908廣東華昌鋁廠有限公司鋁型材偉昌19909佛山市南華鋁業(yè)有限公司鋁合金型材南華199210廣東亞洲鋁廠有限公司鋁合金型材南亞牌199211廣東偉業(yè)鋁廠有限公司鋁合金型材偉業(yè)199212廣東堅美鋁型材廠有限公司鋁合金型材堅美199313南海遠東電器廠電風扇具遠東、鉆石、遠鉆、FC3A199314廣東嘉莉詩（國際）服裝有限公司內衣生產(chǎn)嘉莉詩199515佛山市南海區(qū)黃岐富麗裝飾材料廠強化地板富麗裝飾199716佛山市南海區(qū)建寶銅鋁業(yè)有限公司鋁合金型材裕興、粵寶、金美200217佛山市南海鹽步華盛家用電器廠電風扇具齊飛、加星、加榮2002部分大瀝知名企業(yè)——10大瀝人口結構——人口為南海鎮(zhèn)街最多，且本地居民為多，有利于零售商業(yè)的發(fā)展大瀝常住人口約61.6萬人，其中戶籍人口26.6萬，外來人口所占比重相對較低。一般而言，戶籍人口消費力高于外來人口，此人口結構有利于提升零售商業(yè)的發(fā)展水平。轄區(qū)面積較大，西部以產(chǎn)業(yè)園為主，居住人口密度相對中心區(qū)域小。資料來源：各街道辦事處禪城大瀝獅山桂城羅村里水丹灶西樵九江資料來源：佛山統(tǒng)計局珠三角發(fā)展規(guī)劃——佛山承業(yè)廣州產(chǎn)業(yè)轉移，升級產(chǎn)業(yè)結構。珠江口西岸以珠海為核心城市，佛山定位為西岸的發(fā)展節(jié)點，城市輻射力有所弱化。廣佛同城是發(fā)展重點，打造廣佛經(jīng)濟圈，強化廣州、佛山同城效應，并以此為示范攜領珠江三角洲地區(qū)一體化進程。將有助于佛山承接廣州的產(chǎn)業(yè)轉移，從而優(yōu)化佛山本地產(chǎn)業(yè)結構。資料來源：《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020）》城市規(guī)劃分析佛山規(guī)劃——形成“2+5”組團格局，其中中心組團由1個核心區(qū)和7個分組團組成，目標職能為區(qū)域內地區(qū)性主中心總體戰(zhàn)略目標定位：產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市與富裕和諧佛山；城鎮(zhèn)發(fā)展布局：市域城鎮(zhèn)為“多級、網(wǎng)絡化、組團式”的空間結構，形成以中心城區(qū)“2＋5”組團為集聚區(qū)的“指狀發(fā)展，網(wǎng)絡聯(lián)系”的空間增長關系；“2”：中心組團和大良容桂組團；“5”：獅山組團、西南組團、西江組團、大瀝組團和九江龍江組團；中心組團（由1個核心區(qū)和7個分組團組成）目標職能：區(qū)域內地區(qū)性主中心；全市行政中心、商貿(mào)服務中心、文化體育中心；全市重要的制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)基地與物流基地；具有高品質生活環(huán)境的城市生活區(qū)；具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū)。從布局上看，缺少有利于大瀝建設的規(guī)劃因素中心組團南海區(qū)域規(guī)劃——“中樞兩翼，核心帶動”發(fā)展戰(zhàn)略，以文化、城市、產(chǎn)業(yè)為核心帶動南海整個經(jīng)濟社會全面轉型東翼中樞西翼金融商貿(mào)產(chǎn)業(yè)總部都市生態(tài)人才高地現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)智庫交通樞紐物流商貿(mào)文化旅游生態(tài)休閑區(qū)位定位主要產(chǎn)業(yè)代表項目東翼金融商貿(mào)產(chǎn)業(yè)總部都市生態(tài)人才高地金融商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)總部等高端項目廣佛智城、大瀝有色金融交易中心、廣佛金谷和廣佛CBD（中央商務區(qū)）中樞現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)智庫交通樞紐汽車制造、新型顯示、新光源產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、裝備制造、金屬加工一汽大眾、大瀝有色金屬產(chǎn)業(yè)園、中國科學院佛山產(chǎn)業(yè)技術創(chuàng)新與育成中心生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)中心西翼物流商貿(mào)文化旅游生態(tài)休閑旅游、物流西樵山旅游官窯貨場九江港口項目位于南海東翼區(qū)位定位主要產(chǎn)業(yè)代表項目一脊發(fā)展軸承接南海千燈湖北延，建設金融高新技術服務區(qū)D區(qū)。加快廣佛國際商貿(mào)城建設步伐,商貿(mào)物流、金融保險、城市商業(yè)、會展中介、星級酒店、寫字樓宇和房地產(chǎn)等優(yōu)質項目廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)（廣佛智城、大瀝有色金屬交易中心）、金融高新區(qū)D區(qū)東翼發(fā)展軸承接廣州“西聯(lián)”輻射效應,形成與廣州及桂城產(chǎn)業(yè)對接、錯位發(fā)展的格局，發(fā)展商貿(mào)物流、城市商業(yè)、房地產(chǎn)和現(xiàn)代服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè),適當發(fā)展優(yōu)質都市型工業(yè),傾心打造海北新城，大力發(fā)展都市型經(jīng)濟。海北新城鹽步內衣創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園西翼發(fā)展軸西部以大瀝有色金屬產(chǎn)業(yè)園和中醫(yī)藥生物科技產(chǎn)業(yè)園為載體有色金屬為主的制造產(chǎn)業(yè)和中醫(yī)藥生物科技產(chǎn)業(yè)，大瀝產(chǎn)業(yè)相關的物流業(yè)。加快大浩湖城市綜合體的開發(fā)建設,推進休閑觀光、文娛康樂、星級酒店、商業(yè)中心和房地產(chǎn)的發(fā)展,使之成為大瀝鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。中醫(yī)藥生物科技園有色金屬產(chǎn)業(yè)園廣佛新世界綜合體大瀝規(guī)劃——總體目標為將大瀝建設成總部基地、商貿(mào)重鎮(zhèn)和廣佛前沿陣地大瀝規(guī)劃——“一脊兩翼、東優(yōu)西拓、優(yōu)二進三”是大瀝拓展發(fā)展空間，調整產(chǎn)業(yè)結構的重要戰(zhàn)略。東翼發(fā)展帶大瀝有色金融產(chǎn)業(yè)園海北新城鹽步內衣創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一脊發(fā)展軸中醫(yī)藥生物科技園廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)金融高新區(qū)D區(qū)大瀝產(chǎn)業(yè)片區(qū)規(guī)劃西翼發(fā)展軸效果圖——金融高新區(qū)D區(qū)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)——有色金屬交易區(qū)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)規(guī)劃——寫字樓與商貿(mào)服務業(yè)經(jīng)濟為主，打造南海新城區(qū)中心。區(qū)位：大瀝、黃岐和鹽步的邊遠地區(qū)（聯(lián)滘地區(qū)）。定位：南海城市中軸線的商務中心區(qū)和生活服務中心，由有色金屬交易中心、商務辦公、酒店服務、現(xiàn)代流通、公共服務項目五大核心功能構筑而成，并衍生出居住、消費型商業(yè)等功能，打造配套完善的“廣佛新地標”。廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)空間結構示意圖廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)區(qū)位圖大瀝有色金屬產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃——高新技術和有色金融產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，成為新的高端產(chǎn)業(yè)聚集地，未來居住人口眾多。大瀝有色金屬產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃區(qū)位：大瀝有色金屬產(chǎn)業(yè)園座落在大瀝鎮(zhèn)西部風景秀麗、交通便捷的仙溪湖畔；面積：總規(guī)劃面積12500多畝；規(guī)劃：分高新技術開發(fā)區(qū)和有色金屬開發(fā)區(qū)兩部分；現(xiàn)狀：首期1800畝，工業(yè)園已引入三十九家企業(yè)；二期11000多畝的鋁型材加工區(qū)有色金屬開發(fā)區(qū)的開發(fā)工作正在抓緊建設中，預計明年上半年南片區(qū)可以完成基礎設施建設。交通規(guī)劃（1/3）——佛山市完善的城際交通體系聯(lián)動了周邊城市，項目交通便捷性優(yōu)勢明顯規(guī)劃道路系統(tǒng)由“五橫六縱”區(qū)域性交通骨架道路系統(tǒng)和“方格網(wǎng)狀”主次干道網(wǎng)絡組成?！拔鍣M”：廣佛高速公路－廣三高速公路、建設大道快速路、廣佛新干線－廣州內環(huán)線珠江橋放射線、穗鹽路－同慶大道、海八路；六縱”：廣州西環(huán)高速公路、佛山一環(huán)快速路、桂和路、廣佛高速公路、禪炭路、虹嶺大道。項目位于廣佛新干線與虹嶺大道交界處，交通便利。

大瀝現(xiàn)有路網(wǎng)交通情況交通規(guī)劃（2/3）——以佛山西站（高鐵區(qū)）為中心的交通樞紐，將加快南海中部地區(qū)的崛起佛山西站規(guī)劃定位：集鐵路、城際線、地鐵、公交、長途巴士等多種交通方式高效、集成的綜合交通客運樞紐。目標：以鐵路和軌道交通為核心，簡歷服務全市以及廣佛的高效集成的交通樞紐，以此為依托打造具有區(qū)域服務功能的城市副中心。區(qū)位：南抵桂丹路、西靠工業(yè)大道、北至興業(yè)路、東鄰興塱路具體規(guī)劃：三條國鐵（貴廣、南廣、西部沿海）大量車次在佛山西站始發(fā)或終到，兩條城際（廣佛環(huán)線、廣佛肇）貫穿其中，兩條規(guī)劃地鐵線（佛山地鐵三號線、八號線）、一條規(guī)劃新型交通線（二號線）亦穿過佛山西站,一個規(guī)劃長途客運站（佛山西站汽車站）依托于西站建設。佛山機場項目佛山西站資料來源：《佛山市綜合交通規(guī)劃（2008-2020）》項目交通規(guī)劃（3/3）——廣佛地鐵3、5號線規(guī)劃經(jīng)項目周邊，享廣佛地鐵之便利（3號線預計2018年前建成通車）佛山西站35宏觀環(huán)境小結——項目所在片區(qū)，處于產(chǎn)業(yè)優(yōu)二進三階段，經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)地產(chǎn)進入高速發(fā)展期經(jīng)濟南海區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，大瀝為南海區(qū)域經(jīng)濟重鎮(zhèn)，素有廣佛“黃金走廊”之稱，未來將成為南海中心城區(qū)之一；消費大瀝人均GDP較高，居民購買能力及購買意欲均較強，商業(yè)地產(chǎn)進入高速發(fā)展期；產(chǎn)于城市轉型，產(chǎn)業(yè)“優(yōu)二進三”的發(fā)展，商業(yè)服務與寫字樓市場需求旺盛；趨勢廣佛經(jīng)濟圈將進一步促進珠三角城市一體化，瀝桂商圈融合，大瀝將成廣佛化同城核心區(qū)域。12345項目本體分析6目錄南海寫字樓市場分析佛山宏觀環(huán)境分析南海商業(yè)市場分析南海區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃——形成以瀝桂商圈為核心的一主兩副四輔的商業(yè)格局。南海區(qū)規(guī)劃將形成一主，二副，四輔的商業(yè)格局。一主：大瀝和桂城商圈為核心的南海瀝桂商業(yè)主中心，兩副：發(fā)展獅山、西樵兩個城市商業(yè)副中心，協(xié)調發(fā)展羅村、丹灶、九江、里水四個城市輔助商業(yè)中心；近期目標：至2015年，社會消費品零售總額達到996億元，人均零售面積達到0.9-1.1平方米。遠期目標：至2020年，社會消費品零售總額達到2349億元，人均零售面積達到1.2-1.4平方米。瀝桂商業(yè)主中心獅山商業(yè)輔中心羅村鎮(zhèn)級商業(yè)中心南海商圈概況——項目屬大瀝商圈，亦受桂城、獅山和羅村商圈影響。桂城商圈羅村商圈獅山商圈大瀝商圈桂城商圈分析——沿南海大道和桂瀾路兩軸線發(fā)展，以保利水城為中心的千燈湖板塊有望成為桂城商圈第三軸。千燈湖板塊南海大道板塊桂瀾路板塊2146378521463785南海廣場匯潮天地佑一城凱德廣場順聯(lián)奧特萊斯百花時代廣場城市廣場保利水城21463752146375星云錦匯創(chuàng)鴻廣場萬科廣場萬達廣場地鐵金融城榮耀大廈商業(yè)華南國際金融中心未來新增項目現(xiàn)有購物中心8中凱商務港8桂城商圈主要購物中心分析——主要商業(yè)項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)租金水平體量規(guī)模經(jīng)營現(xiàn)狀南海廣場化妝品、餐飲、電影院、首飾、眼鏡、皮具、鐘表、服裝、鞋類、電器、兒童樂園扣點方式經(jīng)營，提點14-26%地上10層（9、10層辦公室），地下2層，6.8萬㎡目前桂城商圈人氣最旺的商場，人流及營業(yè)額一直居佛山地區(qū)前列凱德廣場超市、服裝、皮鞋皮具、珠寶飾品、化妝品、數(shù)碼通訊、餐飲、娛樂聯(lián)營扣點20%地上4層，地下1層，6.54萬㎡相較于南海廣場品牌更為年輕時尚，當前以日常生活消費為主，餐飲、娛樂等商業(yè)組成部分較為匱乏城市廣場服飾、餐飲、通訊、化妝品、珠寶、家居一層商鋪租金約100元/㎡1-3層為購物中心，約13萬㎡整體經(jīng)營狀況始終較差，產(chǎn)權問題帶來一系列負面影響，經(jīng)營管理水平較差順聯(lián)奧特萊斯服飾、餐飲、通訊、化妝品、珠寶、家居純提點模式1-4層為購物中心，約5萬㎡今年年初開業(yè)，走中高端路線，與城市廣場、百花時代形成差異化百花時代廣場服裝、化妝品、珠寶飾品、皮具皮鞋、餐飲一層商鋪首年100元/㎡，次年200元，第三年220元，首年租金減半地上2層（帶夾層），地下1層停車場，約2萬㎡受區(qū)域內商業(yè)發(fā)展較慢影響，該區(qū)域人流量始終相對較少保利水城超市、主題百貨、電影院、休閑娛樂、餐飲、電器、服裝、化妝品、皮具箱包、鞋類二層商鋪首年130元/㎡（免租半年），次年遞增10%；按10-15%提點；租約三年一簽地上4層，地下1層停車場，約16萬㎡，水道面積2.3萬㎡超大型純商業(yè)物業(yè)，規(guī)劃較為合理，整體定位較高，目前空置率較高，待商業(yè)成熟還需要一定時間桂城商圈屬市級商圈，可影響輻射南海和禪城區(qū)域，商圈內購物中心較多，可滿足不同層次的客戶需求資料來源：佛山中原大瀝商圈分析——東、中部板塊商圈發(fā)達，西部板塊暫未形成核心商圈。中部板塊商圈東部板塊商圈21463752146375嘉州廣場鹽步佳華商場黃岐商業(yè)步行街巴黎春天步行街南海新都會廣佛智城寶盈廣場西部板塊商圈8華創(chuàng)廣場89南海世紀廣場9未來新增項目現(xiàn)有購物中心從南海、大瀝定位規(guī)劃、發(fā)展政策以及目前以及形成的發(fā)展趨勢看，大浩湖及其周邊地區(qū)，將是大瀝西翼的核心商圈片區(qū)獅山商圈概況——以獅山廣場為核心，商圈正在不斷升級擴容中。獅山商圈213獅山廣場水晶廣場潮流坊和信廣場213獅山鎮(zhèn)政府6.3公里項目未來新增項目現(xiàn)有購物中心44騰大廣場羅村商圈概況——城市中心開始北移，將建成以佛山西站為核心的新城市中心北區(qū)南區(qū)金盛廣場金船灣廣場2143521435至德廣場圣地廣場時尚金都未來新增項目現(xiàn)有購物中心項目4.2公里桂丹路佛山西站大瀝&獅山&羅村商圈主要購物中心分析——區(qū)域名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)租金水平（元/㎡）體量規(guī)模經(jīng)營現(xiàn)狀大瀝商圈嘉州廣場超市、餐飲、服裝、影院、書城一層300-400（發(fā)展商返租）二層180-250（發(fā)展商返租）三層150-200（個體店）地上4層，地下2層，12萬㎡項目規(guī)模過大，商圈消費能力有限，零售品牌店招商出現(xiàn)困難南海新都會餐飲、服裝、化妝品、珠寶飾品、皮具皮鞋、影院、KTV一層200-300（品牌店）二層100-150四層100-150（潮流天地小面積商鋪）地上6層，地下2層，約9萬㎡目前大瀝商圈人氣最旺的購物中心，人流及營業(yè)額居大瀝首位獅山商圈獅山廣場超市、餐飲、日用百貨、服裝等臨街50-100內鋪45-55二層25-35地上2層，約1萬㎡獅山目前唯一經(jīng)營購物中心，低檔消費為主，經(jīng)營較為一般羅村商圈金船灣廣場餐飲、百貨超市、服裝、KTV等臨街50-80總建面5千多㎡，地上3層，地下1層，經(jīng)營一般，低檔消費為主時代傾城超市、銀行、餐飲、品牌家居等臨街80-100內鋪50-60總建面2萬㎡由于項目規(guī)模較大，而落成時間較短，經(jīng)營較為清淡低端為主，形象較差，以臨街底商鋪與廣場、超市結合，主要為滿足鎮(zhèn)街居民的日常生活需求中低端為主，形象較好，影響力可輻射整個南海區(qū)域，滿足南海消費者的購物、休閑、娛樂等綜合性需求。資料來源：佛山中原祖廟商圈、季華商圈、東方廣場商圈、桂城商圈是佛山商業(yè)的主要分布區(qū)，也是佛山商業(yè)現(xiàn)狀的集中體現(xiàn)商圈名稱產(chǎn)品定位客戶群體主要業(yè)態(tài)租金對比（按建筑面積計算）代表性商業(yè)未來發(fā)展研判桂城商圈高中低檔商品桂城為主，輻射整個南海百貨、餐飲、超市、娛樂一層約100-300元/㎡之間，經(jīng)營情況不同，租金差距明顯，部分商場提點14-20%南海廣場、桂城·凱德廣場、保利水城根據(jù)政府規(guī)劃，南海大道沿線將發(fā)展成為服務、文化、消費領域，而千燈湖則構建生活便利的居住區(qū)大瀝商圈中低檔商品大瀝，及輻射部分獅山、羅村等周邊鎮(zhèn)街百貨、餐飲、超市、娛樂一層約200-400元/㎡之間嘉州廣場、南海新天地大瀝東部和中部和桂城商圈融合，形成瀝桂商圈，成為南海新的中心城區(qū)，而大瀝西部依托佛山西站，形成新的商圈獅山商圈低檔商品商圈周邊居民為主超市、百貨臨街50-100元/㎡，內鋪45-55元/㎡獅山廣場南海商業(yè)輔中心，服務于獅山鎮(zhèn)街居民日常消費羅村商圈低檔商品羅村鎮(zhèn)街周邊居民為主百貨、超市臨街50-100元/㎡；內鋪50-60元/㎡金船灣廣場、時代傾城根據(jù)羅村區(qū)域規(guī)劃，桂丹路以北的羅村北區(qū)將成為城區(qū)新核心商圈比較——商圈影響力的大小，決定租金的水平高低資料來源：佛山中原南海主要零售物業(yè)檔次定位——商圈影響力的大小，直接影響其物業(yè)檔次定位高檔零售物業(yè)中檔零售物業(yè)低檔零售物業(yè)南海廣場保利水城凱德廣場嘉州廣場南海新都會獅山廣場金船灣廣場時代傾城桂城大瀝獅山羅村區(qū)域項目名稱總建筑面積（㎡）商業(yè)供應面積（㎡）入市時間售價（元/㎡）項目現(xiàn)狀桂城地鐵金融城32.8萬6.6萬2013暫未入市項目基本完工，住宅正在蓄客榮耀國際金融中心12.8萬3萬2014暫未入市基坑階段星匯云錦29萬8.4萬2013暫未入市基坑階段華南國際金融中心40萬3萬2014暫未入市主體工程基本完工，寫字樓準備發(fā)售萬達廣場53.3萬17.7萬20125-10萬街鋪1-3期已售罄南海萬科廣場54萬12萬2013暫未入市住宅準備銷售創(chuàng)鴻廣場13.3萬7萬2013暫未入市住宅準備銷售中凱文化商務港20.1萬6.8萬2015暫未入市基坑階段大瀝廣佛智城80萬25萬20132-3萬商鋪、寫字樓基本售罄，正在招商中寶盈廣場11萬1.2萬20121.9-3萬商鋪正在銷售中華創(chuàng)廣場6.5萬2.6萬20122-6萬商鋪和寫字樓正在銷售中堅美展貿(mào)大廈9.16萬2.7萬2015暫未入市基坑南海世紀廣場32萬首期12萬2015暫未入市規(guī)劃中獅山水晶潮流坊3萬3萬20121-4萬商鋪正在銷售中和信廣場8.4萬3.5萬2013只租不售主力店基本招式完畢，準備開業(yè)羅村金盛廣場7萬7萬2012只租不售主力店基本招式完畢，準備開業(yè)圣地廣場10萬3.7萬2012只租不售主力店基本招式完畢，準備開業(yè)時尚金都（在售）6.2萬2萬2012內鋪1.5萬，街鋪3萬商鋪正在銷售中匯總16個項目——92.2萬——————供應分析——商業(yè)綜合體供應量巨大，同質化競爭不可避免，將形成激烈競爭。大瀝有色金屬產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)美印鐵制罐有限公司廣東南海大瀝興橋機械廠廣東精達里亞特種漆包線有限公司雅潔五金裝飾制品有限公司遠輕中南鋁業(yè)（廣東）有限公司廣東大福工業(yè)集團有限公司普威迅達模具制造有限公司佛山市南海區(qū)東佰塑料有限公司佛山市南海區(qū)大瀝華強五金拉絲廠南海區(qū)建筑工程質量檢測站佛山市南海東方新穗塑膠制品有限公司佛山市南海大瀝永紹摩托車配件有限公司佛山市安川電梯有限公司佛山市南海鴻泰氣體有限公司南海液化石油氣鋼瓶檢測站廣東喜派日化有限公司安臣錫品制造有限公司長新橡塑廠國東銅材制造有限公司南海安馳鋁合金輪有限公司佛山市南海飛鵬(FlyingRoc)塑膠金屬有限公司佛山市路華迪高(NOVADEKO)廚衛(wèi)潔具有限公司佛山市南海區(qū)大瀝盈耀印鐵制罐有限公司佛山市南海開創(chuàng)包裝材料有限公司大金崗土石方工程有限公司佛山市南海薈彩包裝有限公司佛山市南海區(qū)皓鋒金屬噴涂鋁業(yè)有限公司高幫家私有限公司佛山市南海劍豐金屬制品有限公司······首期開發(fā)的1800畝高新技術開發(fā)區(qū)，已有76家以上企業(yè)入駐，預計廠區(qū)人口達到7-10萬人以上大瀝有色金屬產(chǎn)業(yè)園人口分析——商業(yè)市場小結——大瀝與桂城組成瀝桂商圈，成為南海新中心城區(qū)；大瀝西部地區(qū)尚無大型購物中心，以小型零散物業(yè)為主23未來項目周邊鎮(zhèn)街商業(yè)面積供應量巨大，項目存在激烈競爭1南海中部、大瀝西部尚缺乏距有影響力的大型購物中心，市場存在機會；未來周邊商業(yè)面積供應量大，存在激烈市場競爭。12345項目本體分析6目錄南海寫字樓市場分析佛山宏觀環(huán)境分析南海商業(yè)市場分析佛山寫字樓發(fā)展歷程——

承接廣佛同城，優(yōu)二進三戰(zhàn)略，佛山寫字樓市場呈現(xiàn)快速、升級換代等發(fā)展趨勢階段I萌芽期階段II起步期階段III發(fā)展期階段IV成熟期年份90年代以前90年代2000-未來主要商務區(qū)域政府行政辦公區(qū)域祖廟、季華路商務區(qū)，禪城中心組團季華-汾江路禪城CBD，桂城南海大道商務帶，廣東都市型產(chǎn)業(yè)基地根據(jù)近幾年發(fā)展情況而定季華、南海大道CBD，千燈湖高新金融區(qū)、東平新城多區(qū)域發(fā)展寫字樓發(fā)展情況少量寫字樓，主要集中于政府行政辦公周邊區(qū)域，以政府行政辦公大樓、國有企業(yè)自建物業(yè)等為主要的寫字樓形態(tài)；部分中小企業(yè)在住宅、商業(yè)裙樓辦公隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的興起，祖廟季華一帶禪城中心組團商務區(qū)逐步形成，出現(xiàn)純辦公寫字樓，面對市場出租或銷售，滿足各類企業(yè)對辦公環(huán)境的基本需求佛山五區(qū)合并，季華路、南海大道禪城、桂城兩大中心組團CBD逐步發(fā)展，承佛山產(chǎn)業(yè)轉型、三舊改造以及廣佛同城發(fā)展之機，寫字樓規(guī)模和素質均有較大提高，市場進入快速發(fā)展期在經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展環(huán)境下，佛山辦公樓市場飛速發(fā)展并逐步走向成熟，高標準、創(chuàng)新型、環(huán)保生態(tài)等辦公項目面世，檔次不斷提高，吸引國內外知名企業(yè)的入駐代表性物業(yè)政府辦公大樓、銀行大樓等百花廣場、電力大廈、經(jīng)委大廈、創(chuàng)業(yè)大廈九鼎金融中心、金安一號、國際商業(yè)中心、環(huán)球國際廣場、財富大廈地鐵金融城、華南國際金融中心、廣發(fā)金融中心、萬達廣場、萬科廣場階段評價未有正式專業(yè)寫字樓，辦公與住宅混雜乙級寫字樓國內甲級、乙級寫字樓國際甲級寫字樓租金水平NA20-30元/㎡40-80元/㎡NA大瀝為南海經(jīng)濟重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，產(chǎn)業(yè)處于全面轉型升級階段，市場需要全新寫字樓，作為企業(yè)升級轉型的載體研究范圍確定——

廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)金融高新區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍界定研究范圍：距項目8公里氛圍內的廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)及其周邊區(qū)域、南海大道、桂城金融高新區(qū)、和佛山一環(huán)沿線的都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項目選擇辦公樓指在市場公開銷售或租賃的寫字樓，不涉及僅政府機構和企業(yè)事業(yè)單位自用的寫字樓；物業(yè)類型不包括商務公寓和工業(yè)廠房類寫字樓；規(guī)模大于10,000㎡以上物業(yè)；研究目的深入了解區(qū)域范圍內寫字樓的現(xiàn)有供應狀況及未來發(fā)展情況；了解區(qū)域內寫字樓的租金/售價及經(jīng)營狀況；為本項目提供參考項目周邊以廠區(qū)自用寫字樓為主，無中高端寫字樓項目，缺乏商務辦公氛圍南海大道板塊南海中心板塊——以南海廣場為中心，延南海大道兩側寫字樓主要以乙級寫字樓為主，定位較低，未來發(fā)展空間不大經(jīng)緯大廈財匯大廈財聯(lián)大廈農(nóng)信大廈金安大廈聯(lián)華大廈南紡大廈興業(yè)大廈銀創(chuàng)大廈金瑞大廈德寶大廈南海新聞中心寫字樓翠湖新村東駿大廈在建或待建在租非出租項目金融廣場華南國際金融中心PICC招商銀行承展大廈廣發(fā)銀行金融中心友邦金安大廈聯(lián)華大廈地鐵金融城萬達廣場承業(yè)大廈中盛大廈億能大廈陽光國際廣場光大銀行景興環(huán)球承創(chuàng)大廈智富大廈榮耀大廈本案金融高新區(qū)板塊——定位為廣東省、乃至華南地區(qū)的金融業(yè)后勤服務基地，起點高、區(qū)域配套完善、政府支持力度大中凱文化商務港南海萬科廣場都市型產(chǎn)業(yè)園板塊——沿一環(huán)兩側，規(guī)劃為現(xiàn)代型都市產(chǎn)業(yè)區(qū)，定位為以促進產(chǎn)業(yè)轉移和都市型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為主南?，F(xiàn)代型都市產(chǎn)業(yè)板塊天安數(shù)碼城翰天科技城粵港科技園投入使用及在建設項目粵港科技園、天安數(shù)碼城、翰天科技城，當前招商項目以民營企業(yè)及成長型企業(yè)為主，土地性質均為工業(yè)倉儲用地，投資較低，租金收益一般廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)板塊——定位為企業(yè)總部和商貿(mào)經(jīng)濟，廣佛同城前沿陣地。廣佛智城中盈廣場2143華創(chuàng)廣場華亞大廈12345有色金屬交易中心區(qū)6在租或在售項目在建或待建項目有色金屬交易中心區(qū)的項目有：中鋁華南廣場、華昌大廈、偉業(yè)國際大廈、堅美展貿(mào)大廈、瀝王大廈、龍匯大廈、中盈國貿(mào)中心區(qū)域概況——主要商務區(qū)現(xiàn)狀未來發(fā)展代表項目平均月租金南海大道商務區(qū)南海較早的商務區(qū)，商業(yè)配套較為成熟，以國企事業(yè)單位為主逐漸與金融高新區(qū)形成桂城商務聚集區(qū)農(nóng)信大廈金安大廈35-80元/㎡廣東金融高新區(qū)目前發(fā)展最快的金融商務區(qū)，進駐企業(yè)以跨國公司、大型國企等金融行業(yè)、信息服務為主將發(fā)展成為金融商務中心，總部或區(qū)域總部聚集地承業(yè)大廈友邦金融中心50-85元/㎡都市型產(chǎn)業(yè)基地以行業(yè)進行產(chǎn)業(yè)聚集，租金相對較低，吸引了大批中小企業(yè)進駐將成為中小企業(yè)成長的搖籃天安數(shù)碼城瀚天科技城25-40元/㎡廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)舊廠房寫字樓為主，廣佛智城和中盈等項目的推出，升級大瀝片區(qū)寫字樓市場廣佛國際商貿(mào)中心和金融高新區(qū)D區(qū)成為高端寫字樓聚集地廣佛智城中盈廣場25-40元/㎡南海最早商務區(qū)，定位低，潛力小。定位為廣東乃至華南金融后勤中心，起點高，政府支持力度大，以甲級、超甲級寫字樓為主，發(fā)展?jié)摿薮?。民營和中小企業(yè)為主體，定位為以促進產(chǎn)業(yè)轉移和都市型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為主企業(yè)總部基地，承擔大瀝產(chǎn)業(yè)轉型和升級重任，與金融高新區(qū)組成南海強中心資料來源：佛山中原桂城供應分析——供應量大，競爭激烈。項目名稱總建筑面積（㎡）未來寫字樓供應面積（㎡）定位預計入市時間發(fā)展商南海萬科廣場54約6萬綜合體2015萬科華南國際金融中心35.8萬17萬高端都市綜合體2014廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司地鐵金融城32.8萬9.3萬城市綜合體2013廣州地鐵總公司榮耀國際金融中心12.8萬9.4萬超甲級寫字樓2014佛山市南海榮耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星匯云錦29萬3.2萬城市綜合體2015廣州越秀集團承創(chuàng)大廈6.9萬6.9萬——2014佛山市南海承業(yè)投資開發(fā)管理有限公司承展大廈5.8萬5.8萬——2013佛山市南海承業(yè)投資開發(fā)管理有限公司億能大廈7.7萬7.7萬金融服務中心2014佛山億能置業(yè)有限公司中盛大廈6.3萬6.3萬——2013佛山市豐俊投資發(fā)展有限公司智富大廈8.9萬8.9萬企業(yè)總部基地2013佛山市南海區(qū)麗雅苑房地產(chǎn)發(fā)展有限公司南海發(fā)展大廈11.6萬7萬——2014南海發(fā)展股份有限公司陽光國際廣場27萬約11萬都市綜合體2013佛山市南海云龍房地產(chǎn)有限公司聯(lián)華大廈2.3萬2.3萬——2013南海區(qū)昆侖實業(yè)有限公司萬達廣場53.3萬約16萬城市綜合體2013萬達中凱文化商務港20萬10萬文化總部基地2013中凱集團廣發(fā)金融中心32.8萬自用——2012廣發(fā)銀行光大銀行項目0.9萬自用————光大銀行招商銀行項目3.1萬自用————招商銀行粵港金融科技園29.67萬20.67萬都市產(chǎn)業(yè)園2012南海承業(yè)投資公司南海39°空間創(chuàng)意園3.39萬3.39萬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園2012南海區(qū)三十九度藝術空間投資開發(fā)有限公司三山科技園29.2萬20萬都市產(chǎn)業(yè)園2014南海金智投資有限公司匯總——135.4萬——————資料來源：佛山中原金融及高新科技型企業(yè)為主要目標客戶群大瀝供應分析——供應量大，競爭激烈。項目名稱總建筑面積（㎡）寫字樓面積項目周期發(fā)展商華昌大廈5.86萬3萬預計2015年投入使用華昌鋁材南海鋁型材協(xié)會大廈5.6萬3萬預計2015年投入使用南海鋁型材協(xié)會堅美展貿(mào)大廈9.16萬3.7萬預計2015年投入使用堅美鋁材瀝王大廈8.6萬6.1萬預計2015年投入使用華鴻實業(yè)、一百集團中盈國貿(mào)中心30萬12萬預計2015年投入使用中盈地產(chǎn)偉業(yè)總部大廈5.73萬3萬預計2015年投入使用偉業(yè)集團廣佛智城80萬35萬1期預計2013年投入使用廣佛智城投資公司匯總——68.8————企業(yè)總部大廈，并引進與行業(yè)相關的金融、設計等服務上下游企業(yè)入駐資料來源：佛山中原資料來源：佛山中原成交分析（1/2）——受政策宏觀調控和市場供應影響較大，10年調控后，整體呈走高趨勢桂城寫字樓自2008年后供應開始增多，10年達到峰值；10年天安數(shù)碼城的推出，整體拉低了寫字樓均價；2011年后，桂城寫字樓市場量價齊升，逐漸走出調控影響。大瀝寫字樓市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，無較大波動；趨勢：未來大瀝產(chǎn)業(yè)升級，甲級寫字樓的不斷推出，寫字樓市場將呈上升趨勢。成交分析（2/2）——寫字樓市場需求旺盛，整體去化速度較快。區(qū)域項目名稱寫字樓規(guī)模（萬㎡）銷售周期銷售均價（元/㎡）銷售率項目推售概況桂城金安大廈32010-201113000-19000100%為桂城首個高檔寫字樓，項目推出后，一年基本售罄鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城12.22009-6000-800096%工業(yè)性質用地寫字樓，具有價格優(yōu)勢，分三期推出，項目銷售情況良好，基本售罄。天安數(shù)碼城252008-6500-850092%工業(yè)性質用地寫字樓，具有價格優(yōu)勢，一年一期，共分五期推出，項目一經(jīng)推出，基本售罄，銷售勢頭好大瀝廣佛智城首期7萬（共35萬）2012-8000（三年返租，每年8%）基本售罄廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)核心