凡爾賽項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)溝通

關(guān)于凡爾賽麗都項(xiàng)目溝通項(xiàng)目前期做哪些策劃工作？市場(chǎng)分析、客群分析、產(chǎn)品分析市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)（整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)、最新政策解讀）中觀經(jīng)濟(jì)（城市發(fā)展、區(qū)域發(fā)展動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)狀況）微觀經(jīng)濟(jì)（區(qū)域小范圍動(dòng)態(tài)解讀、區(qū)域競(jìng)品的分析、與同行之間的對(duì)接，改變?cè)姓J(rèn)知）然后，解讀項(xiàng)目訊息……剛需客戶已經(jīng)成功強(qiáng)調(diào)領(lǐng)域感，自我實(shí)現(xiàn)與顯現(xiàn) 正在 奮斗 強(qiáng)調(diào)實(shí)用，個(gè)性創(chuàng)造

熱愛(ài)學(xué)習(xí)熱愛(ài)居家生活 熱愛(ài)工作 。。。。。

追求藝術(shù)。。。。。剛需客戶群的定義與階段性特征——

剛好需要買房的客戶群，多為青年客戶群

剛需意思是：現(xiàn)在剛剛好有這個(gè)需求，不是以前有，也不是以后有，而是現(xiàn)在，必須要解決的需求剛需客戶：此類客戶需求第一，市場(chǎng)第二。不管市場(chǎng)好壞都要出手的一批客戶。短期內(nèi)其價(jià)值受價(jià)格的影響較小，價(jià)格變動(dòng)的余地也不大。可以理解為一種基本需求。即這種需求是每個(gè)人都離不開的。它不以個(gè)人的興趣愛(ài)好為轉(zhuǎn)移。

√追求享受客群分析青年剛需客戶置業(yè)經(jīng)驗(yàn)上以首次置業(yè)為主>數(shù)據(jù)顯示，參與調(diào)查的青年臵業(yè)者中首 次臵業(yè)的剛性需求占比53.81%，改善性 需求占比35.37%，投資需求占比5.54%。>從以上數(shù)據(jù)判斷，青年臵業(yè)者的需求為 剛性需求、改善性需求兩大類。五成以 上的青年臵業(yè)者為首次臵業(yè)的剛性需求，三成以上的青年臵業(yè)者為二次臵業(yè)的改善性需求，投資等其他需求占比不足兩成，相對(duì)較少。

青年剛需客戶 計(jì)劃在所居住城市置業(yè)超6成>調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在所居住城市買房的新青年臵 業(yè)者占絕大多數(shù)，其中計(jì)劃三個(gè)月內(nèi)買房的臵業(yè)者 占比8.59%，半年以內(nèi)買房的臵業(yè)者占比9.39%，一 年以內(nèi)買房的臵業(yè)者占比25.02%，兩年以內(nèi)買房的 臵業(yè)者占比22.62%，兩年以后買房的臵業(yè)者占比

18.23%。>從以上數(shù)據(jù)分析判斷，超四成青年臵業(yè)者準(zhǔn)備在年 內(nèi)出手購(gòu)房，兩年之內(nèi)購(gòu)房的青年臵業(yè)者總占比達(dá)

65.62%。

青年剛需客戶 無(wú)房居多，需求呈剛性>數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)青年臵業(yè)者在當(dāng)前所居 住城市尚無(wú)住房，占比63.79%，擁有1套>住房的臵業(yè)者占比29.69%，擁有2套及以上 住房的臵業(yè)者占比僅6.52%。>由以上數(shù)據(jù)可以判斷，青年臵業(yè)者中以首 次臵業(yè)的剛需為主。2012年青年剛需客戶群心理及特征——

置業(yè)經(jīng)驗(yàn)以首次置業(yè)為主，呈現(xiàn)剛性需求，超6成計(jì)劃在現(xiàn)居城市置業(yè)關(guān)鍵詞：首次置業(yè)客群分析青年剛需客戶兩居、三居戶型受青年置業(yè)者歡迎>調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在戶型選擇上，兩居、三居最受新青年臵業(yè)者的 歡迎。其中選擇購(gòu)買兩室一廳、兩室兩廳的臵業(yè)者分別占比

25.73%、14.59%，選擇購(gòu)買三室一廳、三室兩廳的臵業(yè)者分別占 比26.69%、27.98%。>從以上數(shù)據(jù)判斷，青年臵業(yè)者受其家庭結(jié)構(gòu)的影響，會(huì)選擇能夠 滿足其基本生活和使用需求的兩居、三居戶型。青年剛需客戶面積選擇上更偏好60-90平之間 青年置業(yè)傾向選擇住宅面積占比

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 60平以下60-90平90-140平140-180平180平以上>數(shù)據(jù)顯示，在住宅面積的選擇上，青年臵業(yè)者更傾向選擇60-140

平之間的住宅，其中選擇購(gòu)買60-90平占比68.17%，選擇購(gòu)買90- 140平占比21.1%。相對(duì)的，選擇購(gòu)買60平以下及140平以上占 比較少，分別為3.38%及7.35%。>從以上數(shù)據(jù)分析得出，青年臵業(yè)者在住房面積的選擇上，更傾 向于經(jīng)濟(jì)型、節(jié)約型，緊湊的全功能戶型。2012年青年剛需客戶群心理及特征——

剛需客戶偏好經(jīng)濟(jì)節(jié)約戶型，二居、三居最受歡迎關(guān)鍵詞：兩居、緊湊三居；70-98㎡客群分析精裝修房選擇比例略有下降>數(shù)據(jù)顯示，在不考慮價(jià)格因素的前提下，青年臵業(yè)者在裝修方 式的選擇上，首選簡(jiǎn)單裝修，占比34.64%，其次傾向選擇的是 毛坯房，占比28.16%，選擇不帶家具家電的精裝修房占比

25.12%，選擇帶家具家電的精裝修房占比11.05%。>由調(diào)查數(shù)據(jù)判斷，受近來(lái)頻頻曝出的家裝行業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，青年 臵業(yè)者對(duì)精裝修房的信任度下降，相應(yīng)的選擇精裝修房的比例 也有所下降。購(gòu)房需求前置25歲年齡段成次主力>購(gòu)房需求“前臵”的現(xiàn)象在一季度的學(xué)區(qū)房成交中明顯加強(qiáng)，即 購(gòu)房人群并非當(dāng)年入學(xué)學(xué)生的家長(zhǎng)，子女年齡在3歲以下的購(gòu)房 者在學(xué)區(qū)房買家中占多數(shù)。而且購(gòu)買家庭年齡“提前”明顯轉(zhuǎn)變，

25歲左右人群成為購(gòu)買學(xué)區(qū)房次主力，30-40歲家庭購(gòu)房者仍在 學(xué)區(qū)房購(gòu)買中占據(jù)約一半。>據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度購(gòu)買學(xué)區(qū)房的臵業(yè)者中，青年剛需臵業(yè)占比近

73.61%，環(huán)比去年第四季度上漲13.64%2012年青年剛需客戶群心理及特征——

青年置業(yè)者選擇精裝比例下降，學(xué)區(qū)房成市場(chǎng)新寵關(guān)鍵詞：毛坯客群分析享受型>社交玩樂(lè)，情趣享受>視自我住家>自我住家，經(jīng)濟(jì)適用>情趣享受，局部彰顯>組我住家，傳統(tǒng)居家，情趣享受>局部彰顯，經(jīng)濟(jì)適用，社交玩樂(lè)>氣派豪華>傳統(tǒng)居家

需求不注重

需求不注重

需求不注重

需求不注重>把家當(dāng)成和朋友交流的重要空間，喜歡 在朋友面前表現(xiàn)出新穎的一面，帶有個(gè) 性設(shè)計(jì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較有吸引力

居家型>不太把外人請(qǐng)到佳麗，也不愿意花錢在 房屋的彰顯和情趣設(shè)計(jì)上，看重的是房 屋的使用價(jià)值和實(shí)用性>特別注重自己的生活空間，房屋是他們最大的 限度享受的生活的場(chǎng)所，不關(guān)注實(shí)用性，充滿 情趣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)有吸引力

展示型>房屋是象征自己成就感和社會(huì)認(rèn)同的重 要標(biāo)志，不喜歡傳統(tǒng)的居家模式，更希 望房子看起來(lái)氣派豪華。

剛需客戶價(jià)值觀細(xì)分——

社交型價(jià)值觀影響客戶需求√√√客群分析而吃飯空間的選擇上，4成人群喜歡在茶幾等較隨意的地方吃。沒(méi)有固定的場(chǎng)所。

每天做不定期做從來(lái)不做在餐廳吃比較隨意任何地方都可青年剛需客戶行為分析（一）吃飯——

高頻行為，青年客戶有相當(dāng)比例仍在家做飯

青年剛需客戶在家做飯、吃飯頻率較高。>1，盡管目前青年群體在外就餐比率高，但在家 作飯、吃飯的行為頻率仍相當(dāng)高。>2，獨(dú)立餐廳對(duì)于大部分青年人群而言仍具有相 當(dāng)重要的作用，且日常使用率并不低。>3，聚餐吃飯是會(huì)客的主要方式。請(qǐng)客頻率越高， 餐廳承擔(dān)的會(huì)客功能越重要。49%49%關(guān)鍵詞：客廳兼餐廳客群分析party青年剛需客戶行為分析（二）朋友聚會(huì)——

青年剛需客戶3/4有在家會(huì)客的習(xí)慣經(jīng)常留宿基本不請(qǐng) 麻將棋牌 偶爾留宿一月一次 吃飯聊天 一般不留宿一周一次關(guān)鍵詞：臥室數(shù)量客群分析青年剛需客戶行為分析（三）看電視——

對(duì)于自購(gòu)房者，看電視依然是重要的休閑娛樂(lè)活動(dòng)兩個(gè)人一個(gè)人其他臥室客廳從來(lái)不看

偶爾看1，對(duì)于自購(gòu)房者，看電視依然是重要的休閑娛樂(lè)活動(dòng)之一。2，大多數(shù)客戶喜歡客廳中看電視，客廳電視依然是主要考慮的電器之一。3，客戶習(xí)慣2個(gè)人看電視，沙發(fā)設(shè)臵需要合理經(jīng)常看每天看同時(shí)做其他 事情 專心看電視關(guān)鍵詞：臥室能放電視客群分析1，上網(wǎng)已經(jīng)成了必要行為之一。2，4類客戶對(duì)于上網(wǎng)的需求比較平均。3，電視與網(wǎng)絡(luò)依然共存。4，無(wú)線網(wǎng)絡(luò)普及，上網(wǎng)地點(diǎn)逐漸發(fā)生變化。5，未將上網(wǎng)行為進(jìn)行細(xì)分。

瀏覽一下同時(shí)做別的 事情專心上網(wǎng)上時(shí)間上網(wǎng)經(jīng)常上網(wǎng)青年剛需客戶行為分析（四）上網(wǎng)——

上網(wǎng)已經(jīng)成為了必要行為之一，電視與網(wǎng)絡(luò)共存

不上網(wǎng) 偶爾上網(wǎng)關(guān)鍵詞：無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋客群分析

門口更衣 臥室更衣回家即更衣無(wú)更衣習(xí)慣就是沐浴更衣）、主臥衣帽間5%、進(jìn)門處衣帽間2%。1，超過(guò)9成的青年群體有回家立刻換衣服的習(xí)慣。2，在主臥更衣占絕大多數(shù)，表示將當(dāng)季衣物、家居服基本存儲(chǔ)在主臥衣柜是普遍行為。3，中小戶型少有衣帽間，衣帽間使用率較低。1，客戶回家更衣的概率很高2，通常選擇臥室3，4種客戶相纏并不明顯。

青年剛需客戶行為分析（五）更衣——

絕大多數(shù)客戶有回家更衣習(xí)慣，多在臥室更衣

主臥更易占比例最大，其次是主衛(wèi)更衣（也關(guān)鍵詞：臥室衣櫥很重要客群分析普通桌子鏡 子即可需要梳妝臺(tái)每天華章

不化妝偶爾化妝日常化妝的重要性、頻次和對(duì)化妝空間的要求，較其他客戶群更高。多選擇在主臥，少部分在主衛(wèi)，選擇在第二個(gè)臥室、第二個(gè)衛(wèi)生間的客戶較少梳妝行為對(duì)環(huán)境的要求：鏡面光線充足，最好是自然光；較大的臺(tái)面，堆放化妝品瓶瓶罐罐；臨近洗手臺(tái)。化妝桌最好是獨(dú)立使用的，不再承擔(dān)寫字臺(tái)等其他功能1，主臥是承擔(dān)出門前的準(zhǔn)備工作的主要空間。以主臥靠窗位臵擺放梳妝臺(tái)方式解決此項(xiàng)行為是常見(jiàn)方式。2，主衛(wèi)中有洗手臺(tái)，比較便捷?？蛻粼谥餍l(wèi)化妝，對(duì)于主衛(wèi)生間的環(huán)境要求高。3，中小戶型住宅中不可能設(shè)計(jì)化妝間，一個(gè)相對(duì)完整、采光良好、桌椅獨(dú)立的梳妝空間對(duì)女性而言吸引力很大。青年剛需客戶行為分析（六）梳妝打扮——

剛需客戶對(duì)外表形象重視，應(yīng)考慮梳妝臺(tái)位置作為賣點(diǎn)

剛需客戶對(duì)自己的外表形象很重視。關(guān)鍵詞：衛(wèi)生間干濕分離客群分析Codeofthisreport|26?CopyrightCentalineGroup,2010非常希望養(yǎng)無(wú)所謂不希望養(yǎng)有條件就養(yǎng)非常希望養(yǎng)

臥客戶對(duì)于養(yǎng)寵物需求的空間；客廳>主臥>與客廳相連的陽(yáng)臺(tái)>露臺(tái)>入戶花園>主衛(wèi)1，養(yǎng)寵物涉及：（1）寵物日?；顒?dòng)空間：空間大，開闊，可以與主人親密接觸。如客廳、主臥、露臺(tái)等。（2）寵物夜間休憩空間：如貓屋狗屋等，一般會(huì)放臵于陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等位臵。（3）寵物便溺空間：如貓沙盆。要求不妨礙居室感受、易于清理的空間。如衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等。2，非常希望養(yǎng)寵物的客戶依然不少，剛需客戶生活壓力大，感情需要?dú)w宿。有不生小孩改養(yǎng)寵物的說(shuō)法。3，豢養(yǎng)寵物，則對(duì)于陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園等灰空間要求較高。青年剛需客戶行為分析（七）養(yǎng)花草或?qū)櫸铩?/p>

養(yǎng)花對(duì)空間要求較小，養(yǎng)寵物屬于低頻行為

相當(dāng)一部分客戶希望在家養(yǎng)花草。綠色植物可 以增加家中的自然感覺(jué)，緩解情緒，美化家居。 客戶理想的養(yǎng)花草位臵為：與客廳相連的陽(yáng)臺(tái)

>露臺(tái)>客廳>臥室相連的陽(yáng)臺(tái)》入戶花園>主關(guān)鍵詞：陽(yáng)臺(tái)充當(dāng)洗衣間客群分析剛需客戶有一定的健身需求。并且有在家健身的需求。

無(wú)空間要求

需要大型健 身器械在家健身出去健身要瑜伽空間1，超過(guò)一半人群“希望在家健身”。剛需客戶一般處于事業(yè)積累期，工作繁忙，外出健身不是很便利，在家中不受時(shí)間等因素的影響，隨時(shí)健身具有相當(dāng)?shù)奈Α?，“擺放器械”和“有塊地方舒展身體”的選擇比例差不多。青年剛需客戶行為分析（八）健身——

青年剛需客戶對(duì)于健身空間要求并不高

客戶的需求為：客廳>>主臥>露臺(tái)>與客廳 相連的陽(yáng)臺(tái)>第二個(gè)臥室關(guān)鍵詞：健身可以當(dāng)賣點(diǎn)客群分析減小面積的房間排序增加面積的房間排序展示型享受型居家型社交型

客廳 主臥 餐廳 廚房 主衛(wèi) 次臥 陽(yáng)臺(tái) 書房?jī)?chǔ)物間 次衛(wèi)衣帽間

客廳 主臥 廚房 書房 餐廳 次臥 主衛(wèi)儲(chǔ)物間

陽(yáng)臺(tái)衣帽間 次衛(wèi)

客廳 主臥 次臥 餐廳 廚房 主衛(wèi) 主衛(wèi) 書房 陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)物間 次衛(wèi)衣帽間

客廳 主臥 廚房 餐廳 書房 次臥 主衛(wèi) 陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)物間 次衛(wèi)衣帽間各房間面積需求排序表明，在總面積較為緊張的前提下，剛需客最關(guān)注的仍是“實(shí)用”的居室空間（廳、臥），其次是使用率高的功能房間（廚房、主衛(wèi)）。而對(duì)于儲(chǔ)物間、衣帽間、次衛(wèi)這些體現(xiàn)生活品質(zhì)的空間，不太關(guān)注由于剛需客戶群購(gòu)買能力有限，在房屋經(jīng)濟(jì)性和舒適性之間的平衡點(diǎn)，是偏實(shí)用的。同時(shí)，剛需客戶群追求高生活品質(zhì)的愿望又十分強(qiáng)烈。房屋舒適性也是其考慮的重要隱私之一。青年剛需客戶群對(duì)各能區(qū)面積需求變化——

客廳主臥，是青年客戶最主要的關(guān)注點(diǎn)關(guān)鍵詞：客廳主臥最重要客群分析>方正>不要一開門就看見(jiàn)客廳>走道面積節(jié)省

弱示需求>朝向具有一定觀賞性的景觀 （比如河、園林、綠地）>可以隔出些活動(dòng)區(qū)域，比如 工作室、茶室或音響室等

驚喜需求>有穿堂風(fēng)>能容下十幾個(gè)人活動(dòng)

次要需求>采光面多>朝南>方便布臵家具>有落地窗>滿足普通的使用需求就可以， 不要有浪費(fèi)

主要需求（一）客廳需求總結(jié)

客廳仍是青年之家的核心空間之一?？蛷d承擔(dān)了包括傳統(tǒng)“看電視”在內(nèi)的、更豐富的休閑功能；是對(duì)待 客活動(dòng)最頻繁的區(qū)域，是家庭文化展示的重要窗口；許多活動(dòng)對(duì)客廳的空間分隔和家俱配臵提出了新的要 求

>帶陽(yáng)臺(tái)客群分析>客戶選擇在客廳陽(yáng)臺(tái)曬掛衣 服，設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)時(shí)應(yīng)考慮到衣 物對(duì)于客廳的視線遮擋。

“曬掛衣服“與“洗衣“聯(lián) 系緊密。健身、玩麻將、養(yǎng)寵物，對(duì) 于陽(yáng)臺(tái)的面積和進(jìn)深設(shè)計(jì)提 出了要求。>客廳外陽(yáng)臺(tái)作為客廳空間的 有效外延，其休閑功能高，美化要求高。居住者不希望其承擔(dān)雜物收納的功能。弱示需求驚喜需求次要需求

主要需求合住宅中直接聯(lián)系室外的唯一場(chǎng)所。具備上下水，便于操作；客廳外陽(yáng)臺(tái)是客廳空間的延續(xù)。（二）陽(yáng)臺(tái)需求總結(jié)

陽(yáng)臺(tái)可能是必要空間，卻是非重要空間。在總面積較小的情況下，各實(shí)用空間（廳、臥、廚）面積都在經(jīng) 濟(jì)緊湊的范圍內(nèi)，與客戶心理的滿意空間大小尚有差距，且都希望進(jìn)一步增大。而陽(yáng)臺(tái)這樣的室外灰空間， 承擔(dān)的使用功能畢竟有限，因此重要性低。

>開敞陽(yáng)臺(tái)作為灰空間，是集客群分析>帶陽(yáng)臺(tái)>有吧臺(tái)>朝向具有一定觀賞性的景觀 （比如河、園林、綠地）>能容納多人同時(shí)就餐弱示需求驚喜需求次要需求

主要需求>與廚房為鄰>相對(duì)客廳是一個(gè)獨(dú)立的區(qū)域（三）餐廳需求總結(jié)

1，餐廳在“日常吃飯”方面仍承擔(dān)著較為主要的角色。而“日常吃飯”的平均人數(shù)1-2人，與“請(qǐng)客高峰” 時(shí)的人數(shù)6-7人之間，存在不小的差距。

2，承擔(dān)“餐廳”三項(xiàng)功能的空間始終都是有必要存在的。

3，在傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)中，對(duì)于“飲料及簡(jiǎn)餐操作“的考慮不充分。

>有窗戶客群分析>雙邊操作型>封閉式結(jié)構(gòu)>中西廚房配備>L型操作型>可以放下餐桌>有吧臺(tái)>廚房外增加一個(gè)西餐操作臺(tái)>單邊操作型弱示需求驚喜需求次要需求

主要需求>采光好>儲(chǔ)藏功能豐富>與餐廳為鄰>兩三個(gè)人能同時(shí)操作（四）廚房需求總結(jié)

剛需客戶在家開火做飯的頻次不高，另一方便許多剛需客將做飯作為是家庭成員間的溝通方式之一，希望 廚房能同時(shí)容納2－3人操作。廚房需要簡(jiǎn)潔方正。 廚房中電器配臵的細(xì)致考慮：消毒柜、電烤箱、洗碗機(jī)等先進(jìn)設(shè)備已經(jīng)成為精裝修標(biāo)配。

>通風(fēng)好客群分析>走動(dòng)空間多>有一個(gè)化妝空間>有飄窗>朝向具有一定觀賞性的景觀 （比如河、園林、綠地）>可以隔出些活動(dòng)區(qū)域，比如 工作室、茶室或音響室等>弧形或其他有特別造型的房 間結(jié)構(gòu)>不要有浪費(fèi)弱示需求驚喜需求次要需求

主要需求>帶衛(wèi)生間>朝南>有落地窗>方便布臵家具>放下電視柜>帶更衣間>與客臥分離開，不要緊挨（五）主臥室需求總結(jié)

1，主臥室除睡覺(jué)之外的其他行為發(fā)生僅次于客廳。在資源條件、面積需求、環(huán)境舒適度上都有很高要求。

2，居住者對(duì)主臥附屬空間（衛(wèi)生間、更衣間、陽(yáng)臺(tái)）期望值很高

3，部分居住者希望主臥可以與戶外空間有一定交流，放松身心，享受生活。如飄窗臺(tái)欣賞風(fēng)景等。

>帶陽(yáng)臺(tái)客群分析>能裝洗衣機(jī)

>潔具之間距離遠(yuǎn)點(diǎn)，空間大 一些>能裝比普通浴缸更大的潔具， 如桑拿房，按摩浴缸>有安臵書架的空間>帶更衣間>能裝兩個(gè)洗手盆>朝向具有一定觀賞性的景觀 （比如河、園林、綠地）>有安臵書架的空間弱示需求驚喜需求次要需求

主要需求>能裝淋浴房>能裝普通浴缸>有一個(gè)化妝空間>帶更衣間>干濕分離（淋浴區(qū)與坐便、 面盆區(qū)分離）（六）衛(wèi)生間需求總結(jié)

大部分居住者認(rèn)為主臥應(yīng)配臵獨(dú)立衛(wèi)生間。主衛(wèi)對(duì)于私密性保護(hù)、主臥整體舒適度上有很大意義。 對(duì)于配臵2個(gè)衛(wèi)生間的住宅而言，次衛(wèi)利用率很低。其意義只在于“有無(wú)”，而對(duì)“舒適與否”則要求甚低。 對(duì)次衛(wèi)的面積、采光、資源配臵，都應(yīng)該采取下限。次衛(wèi)容納柱盆、馬桶，并有淋浴的回身空間即可。

>有窗戶客群分析次臥剛需客戶對(duì)于兩房次臥需求剛需客戶對(duì)于兩房次臥需求三房次臥打造 注意事項(xiàng)

對(duì)該房間的面積、資源配臵、與其他空間的 聯(lián)系方式都提出較高的要求。>其基本家俱配臵包括小沙發(fā)（床）、小型衣柜、寫字臺(tái)、座椅、書架等。>如果三居中第二間房作為純粹的書房，則它留宿客人的可能性便很低。該 書房主要是一個(gè)與信息接收相關(guān)的空間。包括看書、工作、上網(wǎng)、收藏展 示、游戲等。書房與客廳、主臥之間有直接交通流線較好。>其基本家俱可能包括書架、臵物架、寫字臺(tái)、座椅、小沙發(fā)。>三居的第三間房作為客臥，平時(shí)使用率并不高。同時(shí)也可能作為興趣工作 室等?；炯揖憧赡馨ǎ盒⌒鸵鹿?、單人床等。第三間房一般與主臥、 客廳之間保持獨(dú)立。

（七）次臥室需求總結(jié)

剛需對(duì)書房的實(shí)際面積需求并不是很高，這說(shuō)明單獨(dú)作為書房的空間可較普通居室小（半間房）。

>如果是二居的第二間房，須在作為書房的同時(shí)又充作臨時(shí)客臥?？腿悍治霎a(chǎn)品分析這是一個(gè)不成熟的板塊——她不是主城，也不是城市組團(tuán)，她只是一個(gè)還沒(méi)有知名度的新型處女地。這是一個(gè)不成熟的商圈——目前為止項(xiàng)目地塊基本沒(méi)有大規(guī)模的商業(yè)聚集，商業(yè)配套基本一片空白。這是一個(gè)不成熟的地段——目前雖有多路公交臨近項(xiàng)目地塊，但來(lái)項(xiàng)目周邊的人群卻是少之又少?！@是一個(gè)有潛力的發(fā)展板塊——濰坊規(guī)劃的處女之地，她是濰城新區(qū)府所在，是新的發(fā)展中心，也是最具潛力的板塊。這是一個(gè)宜住養(yǎng)生的最佳境地——周邊景觀綠化無(wú)疑很高，樹木成林，鳥語(yǔ)花香，是最佳養(yǎng)生休閑圣地。這是一個(gè)即將快速成熟的地段——鏈接昌樂(lè)、壽光、濰坊城區(qū)等黃金連接點(diǎn)迅速升溫，我們的物業(yè)產(chǎn)品同樣會(huì)炙手可熱?！绾瓮ㄟ^(guò)線上推廣展現(xiàn)項(xiàng)目？戶外、報(bào)紙、車體、網(wǎng)絡(luò)線上推廣：戶外戶外廣告對(duì)項(xiàng)目形象的樹立以及持續(xù)保持項(xiàng)目的熱度具有很強(qiáng)的功效，但戶外廣告主要傳播項(xiàng)目形象為主，信息承載量比較少。鑒于項(xiàng)目所處位置及其偏遠(yuǎn)、人流少，所以建議在濰坊市區(qū)如中百泰華商圈、新華路商圈等人流量多的地方設(shè)置戶外廣告，對(duì)客戶資源進(jìn)行有效攔截。寧缺毋濫、目標(biāo)明確線上推廣：社區(qū)廣告看好年限與檔次社區(qū)廣告作為一種較為直接的影響媒介，越來(lái)越多的被關(guān)注和采納，尤其是在性價(jià)比相對(duì)較高的影響下，越來(lái)越多的應(yīng)用到房地產(chǎn)推廣媒介中，一般在投放過(guò)程中以階段性為主，配合節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的輸出，另一方面新小區(qū)的投放量要盡量降低，在老小區(qū)，至少是在2005年以前的小區(qū)進(jìn)行投放；線上推廣：報(bào)紙報(bào)紙媒介比較適合傳播項(xiàng)目的形象，而且承載的信息量也比較大，但在濰坊消費(fèi)群體缺乏購(gòu)買報(bào)紙的習(xí)慣，多數(shù)報(bào)紙是以上門派送為主，比如晨鴻信息、文廣傳媒等。從形象塑造角度來(lái)看，濰坊晚報(bào)比較切合項(xiàng)目形象，而且作為機(jī)關(guān)訂閱報(bào)紙，閱讀群體相對(duì)高端；從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看，齊魯晚報(bào)作為覆蓋山東省的報(bào)紙媒介，對(duì)項(xiàng)目拓展濰坊市外客戶資源有一定積極作用；從受眾面來(lái)看，晨鴻信息作為濰坊招聘類主要廣告，由于接觸層面大，也比較適宜選擇。選擇決定命運(yùn)線上推廣：車體廣告好的線路的公交車體就像流動(dòng)的廣告位。相對(duì)于其他的戶外媒體形式，車身廣告的傳播方式是主動(dòng)出現(xiàn)在受眾的視野之中。同時(shí)，針對(duì)駕車者和行人，廣告特別醒目。另外，車身廣告的高度位置正好與行人視線持平，可以將廣告信息近距離的傳播給受眾，達(dá)到最大的可視機(jī)會(huì)，可重點(diǎn)利用。但車體廣告受檔期影響較大。建議選擇16路、76路、56路、27路、及新開線路等。突破與創(chuàng)新線上推廣：網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)媒介覆蓋面廣，受眾群體年輕化，比較符合項(xiàng)目小戶型或者剛需型的特點(diǎn)，針對(duì)的有效人群比較廣泛。網(wǎng)絡(luò)廣告承載的創(chuàng)意點(diǎn)也比較多，客戶重復(fù)率比較高，對(duì)項(xiàng)目的闡釋也有足夠的深入空間。建議長(zhǎng)期使用，但隨著銷售節(jié)點(diǎn)變化，變化推廣主題。針對(duì)不同客戶群，利用濰坊當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)吸引濰坊本地消費(fèi)群的同時(shí)，建議從用各種網(wǎng)絡(luò)渠道，攔截有效客戶。時(shí)時(shí)信息發(fā)布，微網(wǎng)全應(yīng)用線上推廣：廣播隨著有車一族的增加，交通廣告的受眾群體也隨之增加，客戶群體中