銀川房地產市場調研分析報告

銀川房地產市場調研分析報告2011年6月一、住宅市場1、2010年房地產市場總結⑴商品房銷售面積、預售面積小幅增長，銷售額增長兩成2006-20年銀川市房屋銷售面積及銷售額增長情況?銷售面積（萬而銷售額（億元）2010年,銀川市完成房地產開發(fā)投資超過160億元，同比增長66.8％。全市商品房銷售面積536.11萬平方米，實現(xiàn)銷售額210。63億元，分別比2009年同期增長14。0％和22。1％。受2010年政府調控的影響，漲幅比2009年有所降低。至2010年底銀川市轄區(qū)批準預售商品房面積達452萬多平方米，同比增長13％。（2）銷售均價上漲，但漲幅回落2006-2010年市轄區(qū)商品房銷售均價及增幅1匚口房屋均價（元/時）一*^漲幅（%）I銀川市轄區(qū)商品住房合同備案均價達到每平方米4234元，同比上漲12.78％（每平方米上漲約500余元）,但漲幅較上年同期回落了13.67個百分點，這很大程度上是由于2008年房地產市場疲軟所致。近兩年銀川市房屋銷售面積和均價增長較快，說明寧夏其他地區(qū)及西北地區(qū)有一定支付能力的客戶，開始關注銀川這個價值洼地，傾向于在銀川改善居住條件或投資.（3）商品房需求增大,空置面積減少2005-2009年市轄區(qū)商品房空置面積情況（萬平方米）商品房空置面積口商品住宅空置面積—同比增長銀川市雖然是西部城市，但是隨著外來人口購房需求的不斷增長，2009、2010年樓市的火爆，造成空置率逐年降低。截至2010年8月，全市商品房空置面積為177。4萬平方米，同比下降了0.6％.（4）外地客戶是銀川市場的主力客群房地產需求旺盛,與外地購房者比例居高不下分不開。據(jù)統(tǒng)計，2010年,在銀川市成交的新建商品住宅中，以成交面積統(tǒng)計，銀川本市居民購買的住宅面積為136。83萬平方米，占成交總面積的43.33％；外地居民購買的商品房住宅面積為178。97萬平方米，占成交總面積的56。67％，其中外省市居民購買的占14.9％。以成交套數(shù)統(tǒng)計,銀川本市居民購買商品住宅套數(shù)為11936套，占成交總套數(shù)的44.3％；外地居民購買的商品住宅套數(shù)為15000套,占成交總套數(shù)的55.7%，其中外省市居民購買的占15.8%。據(jù)國家統(tǒng)計局銀川調查隊分析，出現(xiàn)這樣的市場格局，主要原因在于銀川市作為寧夏首府，區(qū)域中心城市的發(fā)展?jié)撡|不容小覷，加上優(yōu)越的地理位置、生活條件等,吸引了包括臨近的內蒙古烏海、左旗、陜西定邊等周邊地區(qū)的居民前來置業(yè)安家，這使得銀川市的房地產市場可開發(fā)建設土地供給逐年減少,房地產需求旺盛，與全國其他城市相比,其價格運行呈現(xiàn)出較為獨特的軌跡。2、2011年1-4月銀川房地產市場分析2011年1-4月，銀川完成房地產開發(fā)投資22。13億元，同比增長19.9%。其中，住宅完成投資15。88億元，同比增長17。5％；辦公樓完成投資0.73億元，同比下降15。9％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資2。82億元，同比增長30。5％,其他完成投資2.7億元，同比增長41.1％，分別占全市房地產開發(fā)投資的比重為71。8%、3。3％、12.7％和12.2％。從縣（市）區(qū)房地產市場運行情況看，主要呈現(xiàn)以下特點：（1）金鳳區(qū)投資總量最大,賀蘭縣投資增速最快1-4月,金鳳區(qū)以完成8.38億元的開發(fā)投資總量位居縣（市）區(qū)首位，占全市房地產開發(fā)投資總量的37。9％，其次是興慶區(qū),開發(fā)投資總量為5。49億元、賀蘭縣開發(fā)投資總量為4。29億元、西夏區(qū)開發(fā)投資總量為1。84億元、永寧縣開發(fā)投資總量為1.19億元、靈武市開發(fā)投資總量為0。94億元。從開發(fā)投資增速看，賀蘭縣以94.1%的增長速度位居首位,其次是西夏區(qū)增長速度為47.4％、金鳳區(qū)增長速度為33.0%、靈武市增長速度為5。3%、興慶區(qū)增長速度為-3。5%、永寧縣增長速度為-43.7％。從數(shù)據(jù)可以看出，目前銀川市的城市中心逐漸向金鳳區(qū)移動,房地產開發(fā)量在金鳳區(qū)得以集中地體現(xiàn)，特別是一些中高檔樓盤都也集中在金鳳區(qū)，使金鳳區(qū)逐漸形成一個新的城市中心。而賀蘭日益形成的居住環(huán)境和規(guī)模也成為許多市民選擇在賀蘭購房的一個重要因素,相較于西夏區(qū)，賀蘭到興慶區(qū)中心的距離較短,交通方便。（2）金鳳區(qū)施工規(guī)模最大，賀蘭縣施工增速最快1—4月,全市結轉上年房屋施工面積及新開工面積1455.39萬平方米，同比增長71。1％。其中,金鳳區(qū)以595。21萬平方米的施工規(guī)模位居縣（市）區(qū)首位，占全市房屋施工面積的40。9%，其次是興慶區(qū)為279。41萬平方米、賀蘭縣為304。91萬平方米、永寧縣為104.19萬平方米、西夏區(qū)為88。92萬平方米、靈武市為82。75萬平方米。從房屋施工增速看，賀蘭縣以103.9%的增長速度位居首位，其次是金鳳區(qū)為101。6％、靈武市為85.1%、西夏區(qū)為74。6％、永寧縣為23。9%、興慶區(qū)為23.5%。1-4月，縣（市）區(qū)新開工房屋面積分別為興慶區(qū)66。95萬平方米、增速為9。7％、賀蘭縣56.42萬平方米、增速為124。2％、金鳳區(qū)45。29萬平方米、增速為-55。8％、西夏區(qū)18。76萬平方米、增速為-18。6％、永寧縣11.95萬平方米、增速為—75。3％、靈武市10。9萬平方米、增速為63.2％。目前,銀川的房地產施工主要集中在金鳳區(qū)和賀蘭縣,呈現(xiàn)出的特點是,金鳳區(qū)施工規(guī)模最大，賀蘭縣施工增速最快。（3）金鳳區(qū)銷售總量最大，銷售面積增速最快1-4月,全市商品房銷售面積為88.41萬平方米，同比增長10.9％，其中，金鳳區(qū)商品房銷售面積為41.72萬平方米，銷售總量位居縣（市）區(qū)首位，占全市商品房銷售總量的47.2％，其次是興慶區(qū)20.85萬平方米、賀蘭縣14。22萬平方米、永寧縣5。48萬平方米、靈武市4。3/1472萬平方米、西夏區(qū)1.42萬平方米；從銷售面積增速看，呈三增三降態(tài)勢，分別是金鳳區(qū)增長206。0%、永寧縣增長103。2%、賀蘭縣增長49.6％;西夏區(qū)下降86.1％、靈武市下降52.3%、興慶區(qū)下降38.2%。作為銀川市新的城市經濟中心,金鳳區(qū)的商品房吸引了許多市民在此購房,因此，金鳳區(qū)商品房的銷售面積也在不斷的上升。（4）興慶區(qū)現(xiàn)房銷售總量最大，永寧縣銷售增速最快1-4月，全市現(xiàn)房銷售面積為26.62萬平方米，同比下降26.8%,其中，興慶區(qū)以8.14萬平方米的現(xiàn)房銷售總量位居縣（市）區(qū)首位，占全市現(xiàn)房銷售總量的30。6%，其次是賀蘭縣5.33萬平方米、金鳳區(qū)4。93萬平方米、永寧縣3。88萬平方米、靈武市3.21萬平方米、西夏區(qū)1。13萬平方米；從現(xiàn)房銷售增速看，除永寧縣增長3。2倍外,其他五個縣區(qū)均出現(xiàn)下降，分別是西夏區(qū)下降75.4％、賀蘭縣下降43。9％、靈武市下降43。2％、興慶區(qū)下降17。2%、金鳳區(qū)下降16.1％。目前，興慶區(qū)的商品房多以竣工,以現(xiàn)房的形式出售,并且現(xiàn)房數(shù)量較大.（5）金鳳區(qū)期房銷售總量最大,銷售面積增速最快1-4月，全市期房銷售面積為61.79萬平方米，同比增長42。6％，其中,金鳳區(qū)以36。8萬平方米的期房銷售總量位居縣（市）區(qū)首位,占全市期房銷售總量的59。6％,其次是興慶區(qū)（12.7萬平方米）、賀蘭縣（8.89萬平方米）、永寧縣（1。59萬平方米）、靈武市（1。51萬平方米）、西夏區(qū)（0。3萬平方米）；從期房銷售增速看：除金鳳區(qū)增長3.7倍外，其他四個縣區(qū)均出現(xiàn)下降，分別是西夏區(qū)下降94。8％、靈武市下降64。4%、興慶區(qū)下降46.8％、永寧縣下降10.2％，賀蘭縣因上年同期沒有期房銷售面積，所以不可比。二、土地市場銀川土地供應量和實際開發(fā)量都再提升,盡管2010年土地出讓中開始出現(xiàn)部分容積率5.0的商服用地，但是據(jù)調查銀川目前商住綜合生活區(qū)的容積率不高，最多2。5。因此，銀川缺少高檔商業(yè)大盤.銀川土地折合到樓面價格在逐漸攀升，近年住宅用地成交樓面價集中在1000—1500元/m;商服用地樓面價集中在2000-2700元/^。近兩年銀川的土地掛牌數(shù)量沒有大幅增減處在快速發(fā)展的初期。

2010年銀川土地成交情況地塊號地址占地容積率總價[2010]—01號興慶區(qū)鳳翔園東側、規(guī)劃路北側123612.3517[2010]—02號興慶區(qū)鳳翔園東側、規(guī)劃路南側150522.3629[2010]—03號西夏區(qū)同心北街東側150062。5156[2010]-04號興慶區(qū)麗景北街東側、規(guī)劃四號路北側6738474220.[2010]—07號金鳳區(qū)黃河東路北側、包蘭鐵路東2010]—27號金鳳區(qū)寶湖路南側、規(guī)劃路西側394462.52191[2010]-28號金鳳區(qū)寧安大街東側、緯十八路南側660363。04564;[2010]-30號西夏區(qū)北京西路北側、輕紡巷西側438763930([2010]-31號西夏區(qū)第八小學北側、才運家園小區(qū)西側36841.5280[2010]-32號西夏區(qū)北京西路北側、規(guī)劃路西側1828901.71356[2010]-35號西夏區(qū)同心北街西側、學院路北側1048472。51600[2010]-37號興慶區(qū)寶湖路南側137922.65169'[2010]—38興慶區(qū)雙醫(yī)路南側、紅花渠東西兩側441422。5591(

號[2010]—40號金鳳區(qū)鐵路專用線南側、慶豐街西側713192。5771([2010]—41號西夏區(qū)興洲路東側、規(guī)劃學院路北側438972330'[2010]-42號西夏區(qū)經天西路南側、規(guī)劃路東西兩側2192911.741513[2010]—49號金鳳區(qū)唐徠渠西側、區(qū)醫(yī)院二門診南側99854.5387[2010]—51號金鳳區(qū)正源南街東側、金鳳八街南側地塊199901.3259070[2010]—52號金鳳區(qū)六盤山路北側、金鳳六街東側地塊2420832。0071535[2010]-53號金鳳區(qū)六盤山路北側、金鳳六街西側地塊1902632.0056222([2010]—54號金鳳區(qū)六盤山路南側、金鳳十街西側地塊656022.0019385[2010]—55號金鳳區(qū)十街東側、金鳳十五路北側126370.72.0037342[2010]-58號金鳳區(qū)金鳳十五路北側、金鳳十二街以西水系岸線西側地塊68972。4220381[2010]—60號金鳳區(qū)金鳳十六路北側、金鳳十二街西側地塊99007.4229256[2010]—64號銀川市金鳳區(qū)規(guī)劃路南側、預留學校用地西側53782。5496.[2010]—66號金鳳區(qū)惠北巷北側、福州北街東側地塊19118。61.7475([2010]-67金鳳區(qū)惠北巷北側、福州北街西側地塊144306。71.701876號[2010]—68號金鳳區(qū)長城西路林帶南側、良田渠街東側地塊98954.621850[2010]-69號金鳳區(qū)良田渠街西側、六號路北側11962521371[2010]-90號興慶區(qū)南薰西街以南、鳳凰南街以西地塊2980。65116[2010]-92號興慶區(qū)利民南街東側、書苑巷北側地塊33783.632080共計3162324三、銀川房地產開發(fā)熱點區(qū)域及重點項目介紹銀川市區(qū)有兩個方向，是城市的主發(fā)展方向，即金鳳區(qū)、興慶區(qū)沿向南方向，圖中紅色區(qū)域；另外一處是城北德勝東路一帶，是銀川北拓的重點，因為他是銜接賀蘭縣的地帶銀川市區(qū)房價差別較大，金鳳區(qū)與興慶區(qū)為居民密度較大的老城區(qū)，房價最高。西夏區(qū)為工業(yè)區(qū)，房價相比明顯低。西夏區(qū)的土地供應，近年以北部為主房價分布區(qū)間:淡紅色區(qū)域房價為最高，在7000元/平米以上;淡綠色區(qū)域為銀川城市拓展區(qū)，房價5500?7000元/平米左右；淡黃色區(qū)域為西夏工業(yè)區(qū)，普遍在5000元/平米以下;淡紫色房價3000?4000元之間居多。1、興慶區(qū)重點項目以唐徠渠為界，界東為興慶區(qū)，是老城區(qū)所在地，人口眾多，占銀川人口一半，大約為48萬,而經濟也以興慶區(qū)最為發(fā)達，是銀川城市經濟中心，商貿中心金融中心，中小學教育中心，因此興慶區(qū)各項設施的完善，吸引著眾多的居民。興慶區(qū)房價集中在7000—9000元/平米之間，銀川寫字樓、商鋪分布集中在該區(qū)域.(1)光耀上城開發(fā)商:寧夏光耀房地產開發(fā)有限公司裝修情況：毛坯建筑類型：小高層、高層開盤時間：2010年1月入住時間：2011年10月容積率:2.47綠化率：35%均價：5800元/平方米物業(yè)費：0.95元/平方米?月車位數(shù)：389物業(yè)公司：寧夏盛天物業(yè)公司光耀上城位于民族南街與寶湖東路交叉口的東南側，總建筑面積20萬平方米，是目前城南最大的樓盤之一。周邊新世紀花園、紫薇星座、塞上驕子等高檔住宅社區(qū)遍布周圍，是城南正在快速崛起發(fā)展的高檔核心社區(qū)板塊。社區(qū)一期由3幢6層寬景花園洋房，2幢11層觀景花園洋房，1幢18-24層遠景花園洋房組成。建筑排列規(guī)整有序，天極線錯落有秩人車分流合理，是城市精英們的尚流生活聚落.開盤均價5800元/平米。(2)駿景茗居開發(fā)商:寧夏天駿房地產開發(fā)有限公司建筑面積：25975平米開發(fā)商:寧夏天駿房地產開發(fā)有限公司建筑面積：25975平米年建筑類型:板樓開盤時間：2011年3月均價：5300元/平方米駿景茗居是天俊公司在清河街西側的四棟小高層住宅，北面臨近北塔湖生態(tài)區(qū)，東鄰寧夏國際汽車城，西鄰新二中，無論自然景觀，教育資源，發(fā)展?jié)摿Χ季哂泻艽髢?yōu)勢；加之小高層的物業(yè)形態(tài)，95平米三室兩廳的稀有戶型，無疑將會引爆銀川北城精致成熟小高層居9/14

住狂潮。均價約為7000?8000元/平米之間.2、金鳳區(qū)重點項目唐徠渠以西，鐵路以東地區(qū)為金風區(qū),規(guī)劃面積最小，是新興的新城所在地，是新的行政中心所在地,人居環(huán)境較好，但金風區(qū)各大產業(yè)薄弱，配套不齊全，但隨著行政中心地位的確立,各項配套設施的完善，各大房地產開發(fā)商的建設未來必然成為大銀川的中心所在地，但目前主要依靠外來人口消化。銀川市政府在城市規(guī)劃中已將金鳳區(qū)確定為房地產開發(fā)的重心，隨著開發(fā)建設步伐的不斷深入，金鳳區(qū)的教育、交通等配套公共設施也在完善中。房產價格目前在6300元以上。(1)吉泰潤園開發(fā)商：寧夏吉泰房地產開發(fā)有限公司建筑類型：多層，小高層，高層裝修狀況：毛坯容積率：1.7開盤時間：2011年5月22容積率：1.7開盤時間：2011年5月22日均價：7600元/平方米物業(yè)費:1.60元/平方米?月吉泰潤園是2010年寧夏吉泰房地產開發(fā)有限公司重點開發(fā)項目，項目總占地180畝，總建筑面積26萬平方米。規(guī)劃容積率為1。7,綠化率高于35%,整個項目規(guī)劃4038戶。主要以多層洋房為主、小高層及多層為輔。項目位于金鳳區(qū)行政中心區(qū)域，上海西路與親水大街交匯處；東臨美麗的愛伊河，西依千畝生態(tài)林帶,自然環(huán)境得天獨厚，北臨賀蘭山路毗鄰新九中，教育人文資源鼎盛，南望三館兩中心等市政配套設施，是真正集政治、經濟、文化等配套為一體的區(qū)域性地標樓盤。開盤均價6500元/平米。

(2)寶湖天下開發(fā)商：寧夏銀帝房地產開發(fā)有限公司￡J您建筑類型：小高層，高層建筑面積：700000平米裝修情況：毛坯開盤時間:2011年4月綠化率:35.83%容積率：2。39均價：5900元/平米物業(yè)費:1.50元/平方米?月寶湖天下以鱗次櫛比的建筑高度滿足了居者對開闊視野的向往，而錯落有致的建筑布局、寬闊的樓體間距又很好的滿足了居者對采光和通風的要求，坐在家中就能自由近觀遠眺，將全城景致盡收眼底，悠享無限風光，感悟人生，沉浸只為你獨享的奢適。寶湖天下建筑風格為新古典主義歐式風格，典雅、大氣，彰顯大家風范與華貴氣質，在古典主義歐式風格中蘊含時代氣息，為項目創(chuàng)造出動人的建筑外觀。開盤均價為6300元/平米.3、西夏區(qū)重點項目鐵路以西則為西夏區(qū)，西夏區(qū)區(qū)劃面積最大，但人口較少，是銀川的老工業(yè)基地,但目前老工廠多數(shù)效益不好，居住環(huán)境較差，目前規(guī)劃為工業(yè)基地和銀川大學城所在地，大中學校給該片區(qū)注入了活力。西夏區(qū)房產價格在5000元以下居多,由于其工業(yè)工廠密集，比較利于發(fā)展城市綜合體。(1)盛世金像開發(fā)商：寧夏大禹房地產開發(fā)有限公司

均價:4300均價:4300元/平米盛世金像坐擁銀川市西夏區(qū)核心居住區(qū)，緊臨懷遠東路，北依西夏區(qū)第五小學西臨銀橡住宅A區(qū)，東臨佳樂苑、長樂苑住宅區(qū)。項目規(guī)劃用地總面積38150平方米，地上總建筑面積為84544平方米。住宅面積從57平方米到118平方米不等，擁有多層，小高層等建筑形態(tài).本項目交通便捷.大禹。盛世金橡將以西夏風情景觀主題，為居住于此的成功人士營造華貴、舒適的生態(tài)居住環(huán)境空間.它的建成將有力提升懷遠路街景及西夏城市形象。四、商業(yè)、寫字樓情況銀川寫字樓、商鋪分布，以興慶區(qū)最多，那里是銀川商業(yè)辦公的密集區(qū)。城北有新建的高檔商業(yè)、生活綜合體?？偟膩碚f，銀川城市綜合體建設已經被部分開發(fā)商搶得先機如果后續(xù)進入的話，必須根據(jù)投資位置、城市發(fā)展規(guī)劃、定位思想進行綜合慎重分析開發(fā)商：寧夏易大房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)住宅裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：金鳳區(qū)新昌西路北側（人民廣場南側）開盤時間:2010-12-19入住時間：2010—12容積率：4。65開發(fā)商：寧夏易大房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)住宅裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：金鳳區(qū)新昌西路北側（人民廣場南側）開盤時間:2010-12-19入住時間：2010—12容積率：4。65綠化率：35。12%物業(yè)費：2.50元/平方米?月上海醮告山腳?-tZfS!瓣隔新第中;標準層面積：1200平方米均價：9800元/平方米）才只Ihllluil紫荊花商務中心占地7萬余平米，總建筑面積約21萬平米，是新區(qū)人民廣場周邊最大的商務樓盤;其中A、B、C座規(guī)劃為23層商務寫字樓，每層寫字樓總面積約為12004，1?4層為商務裙樓；D、E座規(guī)劃為23層的精裝小戶型公寓，面積為46~97m;1?4層為商務裙樓；F座規(guī)劃為23層商務酒店；J、H座規(guī)劃為13層的板式小高層住宅，面積為117?279依托以寫字樓為主題兼有商務酒店、時尚商鋪、大型賣場等豐富業(yè)態(tài)組成的易大紫荊花商務中心綜合體，享有高端成熟的都市生活要素和優(yōu)勢資源，打造地標級建筑綜合體的卓爾不群,將完成大銀川版圖的點睛之筆。五、銀川房地產形勢判斷分析1、銀川市場環(huán)境分析（1）銀川市移民眾多，不排斥外來文化，同時消費也較為超前，不保守銀川市是一個新發(fā)展起來的城市，真正土生土長的市民大約只占了20％左右，同西北其他城市相比，具有活力，對外來文化和經濟不排斥，與外面文化和經濟有較多的聯(lián)系,導致銀川市居民注重享受，講究消費，消費觀念不保守，較超前.（2）住房房價穩(wěn)步上漲，高端樓盤騰空出世雖然銀川2010年住房均價僅為4234元/面,但這與銀川的代建房和經濟房有關，真正銀川目前的商品房呈快速發(fā)展趨勢，大量的高端、高價樓盤不斷出現(xiàn)，如名都國際大廈，精裝公寓售價達到了10580元/平方米,綠地21城均價9000元/平方米，而從目前幾大高端樓盤的銷售狀況來看，都相當不錯，可見銀川的消費潛力還有較大潛力。（3）銀川市城區(qū)“擠出效應"已經相當明顯由于城區(qū)內房價漲幅較大,很多市民開始離開主城區(qū)在周邊地區(qū)買房，因此永寧、賀蘭、靈武等市縣投資持續(xù)高速增長。永寧縣以增長1。6倍的速度位居首位,其次是靈武市，增速也達到了1。2倍，而前期市場已經充分發(fā)展的賀蘭縣也實現(xiàn)了