長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)分析報(bào)告

長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)（草擬）目錄一、項(xiàng)目概況二、SWOT分析三、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目建議五、附件前言根據(jù)目前長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，通過對(duì)株洲市場(chǎng)的了解及對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，故對(duì)該項(xiàng)目提出以下拙見（僅供參考）：物業(yè)定位：立足株洲，輻射全省、中南地區(qū)的現(xiàn)代化、大規(guī)模、多功能、多媒體布（輔）料展貿(mào)交易中心形象定位：湖南首家贖回式保險(xiǎn)基金類商場(chǎng)株地區(qū)首條室內(nèi)立體商業(yè)廣場(chǎng)詳情分析如下：一、項(xiàng)目概況1.區(qū)域市場(chǎng)介紹株洲位于湖南省南部，是湖南省的工業(yè)大市和第二大經(jīng)濟(jì)城市，是中南地區(qū)最大的鐵路交通樞紐，京廣線、湘黔線、浙贛線等鐵路交通干線在此匯集。株洲市場(chǎng)商業(yè)潛力巨大，物流批發(fā)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，特別是服裝行業(yè)已經(jīng)成為株洲的重要經(jīng)濟(jì)支柱，蘆淞批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)五大服裝批發(fā)市場(chǎng)之一，全市有大小服裝批發(fā)市場(chǎng)26個(gè)，近5萬家鋪面。隨著長(zhǎng)株潭一體化趨勢(shì)的發(fā)展，株洲將形成更大的批發(fā)市場(chǎng)群。但株洲市傳統(tǒng)的服裝批發(fā)市場(chǎng)在專業(yè)化、智能化、營(yíng)銷理念和銷售手法上已經(jīng)相對(duì)落后，檔次相對(duì)較低，品牌意識(shí)缺乏，這些因素成為制約株洲市場(chǎng)向更大、更強(qiáng)發(fā)展的瓶頸。而株洲布市更面臨著莫大的契機(jī)，長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)以其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)及定位填補(bǔ)了株洲乃至整個(gè)中南地區(qū)布（輔）料市場(chǎng)分散的格局。2．競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析詳情見后期市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介略二，SWOT分析S：優(yōu)勢(shì)分析☆地理交通優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)消費(fèi)優(yōu)勢(shì)規(guī)模規(guī)劃優(yōu)勢(shì)政策扶持優(yōu)勢(shì)周邊產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)物流配套優(yōu)勢(shì)投資方式優(yōu)勢(shì)付款方式優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)勢(shì)商業(yè)推廣優(yōu)勢(shì)W：劣勢(shì)分析（針對(duì)目前狀況）治安環(huán)境差相關(guān)物流配套尚未成熟項(xiàng)目銷售周期過長(zhǎng)招商力度欠缺廣告推廣無針對(duì)性☆對(duì)本地市場(chǎng)了解不深入O：機(jī)會(huì)點(diǎn)分析☆株洲作為全國(guó)五大服裝批發(fā)市場(chǎng)之一，行業(yè)市場(chǎng)發(fā)育已經(jīng)十分成熟，但目前本市還沒有一個(gè)規(guī)劃完善、檔次較高、功能齊全的大型布（輔）料集散中心，這為本項(xiàng)目提供了良好的契機(jī)。☆項(xiàng)目處于合泰服裝加工基地中心部位?！瞵F(xiàn)有布（輔）料市場(chǎng)因交通瓶頸、物流不便、環(huán)境雜亂、防火設(shè)施差等因素而使其暗藏隱患，其相對(duì)滯后的硬件條件已經(jīng)不適合現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目可借此機(jī)會(huì)取而代之?！畋卷?xiàng)目可憑借較低的價(jià)位推向市場(chǎng)，形成巨大的升值表象，吸引本地客商、外來生產(chǎn)廠家及投資者。☆周邊地區(qū)長(zhǎng)沙、湘潭、邵東等地的投資、經(jīng)營(yíng)人士眾多，這使本項(xiàng)目擁有廣大的目標(biāo)客戶群。☆由于受本地經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，本市居民投資等方面意識(shí)還較為薄弱，易于受輿論導(dǎo)向、媒體宣傳影響，這意味著對(duì)本項(xiàng)目來講，推廣造勢(shì)十分重要?！竿{點(diǎn)分析☆現(xiàn)有市場(chǎng)已有成熟的客戶網(wǎng)絡(luò)，因此對(duì)本項(xiàng)目的招商工作帶來一定阻力☆株洲市整體商業(yè)環(huán)境過于飽和，本地人投資意識(shí)相對(duì)理性，大部分經(jīng)營(yíng)人士已有店鋪，手頭資金多用于貨物流通，無意識(shí)二次購鋪。部分投資經(jīng)營(yíng)者對(duì)今后在此工作的生活、自然環(huán)境存在一定抗性。本項(xiàng)目因前期對(duì)外推廣已產(chǎn)生一定負(fù)面影響。三．項(xiàng)目定位1．物業(yè)定位立足株洲，輻射全省、中南地區(qū)的現(xiàn)代化、規(guī)模化、多功能、多媒體布（輔）料展貿(mào)交易中心詮釋：☆立足株洲，輻射全省、中南地區(qū)的☆現(xiàn)代化服飾展貿(mào)交易中心配備高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)設(shè)施，設(shè)有自動(dòng)扶梯、等系統(tǒng)，以及照明、消防、保安、水電、通訊等全方位現(xiàn)代化設(shè)施。☆規(guī)?；迹ㄝo）料展貿(mào)交易中心株洲規(guī)模最大、集展貿(mào)、材料等交易于一體?！疃喙δ懿迹ㄝo）料展貿(mào)交易中心托運(yùn)中心、搬運(yùn)中心、銀行、電信、餐飲、大型倉儲(chǔ)區(qū)、商務(wù)中心、會(huì)議室、洽談室、經(jīng)營(yíng)管理辦公室及布（輔）料品牌推廣中心等?！疃嗝襟w服飾展貿(mào)交易中心建立網(wǎng)站；網(wǎng)站建設(shè)分三步走，一是配合招商,提高廣場(chǎng)的知名度；二是在開業(yè)之后，將企業(yè)資料集中在網(wǎng)站上，幫助企業(yè)擴(kuò)大影響；三是聯(lián)合銀行和相關(guān)單位，協(xié)助進(jìn)駐商家，走電子商務(wù)之路，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上遠(yuǎn)程交易。2．形象定位中國(guó)首家贖回式保險(xiǎn)基金類商城中南地區(qū)首條室內(nèi)立體商業(yè)步行街詮釋：☆基金類：將金融領(lǐng)域中基金的概念引入商場(chǎng)銷售。眾所周知基金是以份為單位的，大部分基金都是每份1元錢，最低認(rèn)購為1000個(gè)單位，即1000元。作為一種大眾投資手段，投資者在購買基金時(shí)簡(jiǎn)便易算而且投資額度小，極大的滿足了人們投資的愿望。針對(duì)本項(xiàng)目來說，我們認(rèn)為沒有必要也不應(yīng)采取所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的銷售方法。原因有二：一、以本項(xiàng)目的低售價(jià)，既使是兩權(quán)不分離也完全可以達(dá)到低總價(jià)、低首期的降低置業(yè)門檻的效果；二、通過對(duì)市場(chǎng)的了解，目標(biāo)客戶群中有相當(dāng)比重是買來自用或是自用、投資皆宜，投資客中也有相當(dāng)部分是追求穩(wěn)定的返租回報(bào)和轉(zhuǎn)手費(fèi)收益的，往往轉(zhuǎn)手費(fèi)的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于返租回報(bào)。因此，我們認(rèn)為只要可營(yíng)業(yè)的鋪位面積足夠小一樣能達(dá)到“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的效果。我們建議，以小面積鋪位作為本項(xiàng)目的主力鋪位，在《置業(yè)計(jì)劃》中列出其總價(jià)、首期等指標(biāo)，將其作為一種基金單位按份進(jìn)行推廣和銷售，這樣既可以降低置業(yè)門檻，又簡(jiǎn)便易購，即使投資者需求大面積，則可購買多份。投資者買的不再是“平方米”，而是“份”，強(qiáng)化其投資概念，也利于包裝宣傳?！畋ｋU(xiǎn)：保險(xiǎn)分為2種，一是分紅型保險(xiǎn)，一是一般險(xiǎn)。這里提到的保險(xiǎn)是指具備保險(xiǎn)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的商鋪投資。分紅型保險(xiǎn)方興未艾，如今是投資界的寵兒，究其原因，不外乎三點(diǎn):理資的低風(fēng)險(xiǎn)（即相對(duì)于證券、企業(yè)債、金融債、期貨的穩(wěn)定收益性）；額外收益（有疾病險(xiǎn)、意外險(xiǎn)等滿足人們安全需求的收益）；分紅。我們認(rèn)為完全可以使本項(xiàng)目具備相對(duì)分紅型保險(xiǎn)的優(yōu)越性。為滿足投資者獲得穩(wěn)定收益的需求，可以通過宣傳市場(chǎng)容量、發(fā)展商的雄厚實(shí)力、入駐大商家的優(yōu)良業(yè)績(jī)等來實(shí)現(xiàn)；遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保險(xiǎn)公司（信托公司）每年2?5%的分紅，8%的高回報(bào)率能滿足投資者好的收益的需求；我們建議，與保險(xiǎn)（或者信托）公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系并出資為業(yè)主投保一般險(xiǎn)（花費(fèi)很少），使業(yè)主同樣享有額外收益，也有利于宣傳推廣。滿足了此3點(diǎn)，本項(xiàng)目即是一種相對(duì)于分紅型保險(xiǎn)來說較好的投資手段（而且不考慮商鋪增值因素）?！钰H回式_:類似于開放式基金的贖回模式，不同之處在于必須等到返租期滿方可由發(fā)展商按照購買時(shí)的原價(jià)回購。如此計(jì)算，投資者可以在犧牲鋪位增值可能的基礎(chǔ)上得到180%的回報(bào)（假設(shè)10年期每年8%返租）。該概念的提出是為了應(yīng)對(duì)“返租期滿怎么辦?”的疑問，同樣可提供的選擇還有：A.按市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)回租；B.與長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)管理公司合作經(jīng)營(yíng)；加入長(zhǎng)泰商業(yè)廣場(chǎng)管理公司股份；D.可自營(yíng)（服從統(tǒng)一管理）。小結(jié)：若依上文操作，則本項(xiàng)目鋪位當(dāng)是集保險(xiǎn)（分紅型和一般型）、基金、原始股（商鋪的低價(jià)位造就高增值的可能）、證券、房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)于一體的投資方式。3．市場(chǎng)定位根據(jù)初步了解，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)重點(diǎn)是在株洲做生意的商人和本地的購鋪者，外地的購鋪者大部分將來自長(zhǎng)沙、邵東、湘潭等地及株洲下屬縣市的潛在市場(chǎng)。同時(shí)，鑒于投資者行為的兩維性（自用與投資并重；穩(wěn)定回報(bào)與頂手費(fèi)收益兼得）和依據(jù)我們對(duì)批發(fā)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為：本地與外地的購鋪者的比例約為：8：24．客戶群體定位經(jīng)營(yíng)商定位布(輔)料批發(fā)商服飾原材料批發(fā)商為商城內(nèi)批發(fā)商服務(wù)的商務(wù)配套商銀行、電信、餐飲、超市等投資者定位☆本市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民其主要特征是：A.對(duì)蘆淞、合泰的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)非常熟悉，有較深的了解及感情，區(qū)域內(nèi)的商鋪會(huì)是他們的第一選擇B.大部分已組成家庭，并有了下一代C有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手頭上有閑錢D.對(duì)投資的可行性的綜合判斷往往較模糊，有購買的沖動(dòng)E.期望資金回報(bào)高于銀行存款、債券及購買住宅F(xiàn).對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商的認(rèn)知度非常高G.一般自己不經(jīng)營(yíng)，故對(duì)投資保障要求較高H對(duì)商場(chǎng)返租的年限并不要求太長(zhǎng)，主要看重項(xiàng)目以后的升值潛力。.首先考慮投資物業(yè)的總價(jià)，再考慮商鋪的樓層、形伏、間隔等這部分人多具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，因無合適的投資途徑，投資鋪位對(duì)他們來說風(fēng)險(xiǎn)不高又相對(duì)簡(jiǎn)單，不需太多專業(yè)知識(shí)，因此只要有包裝出色、前景廣闊的商鋪推出，他們會(huì)有強(qiáng)烈的興趣。☆專業(yè)的商鋪投資客該部分客戶的特征是：對(duì)株洲市的商業(yè)環(huán)境非常熟悉曾成功地進(jìn)行過商鋪投資，是老道的投資者手頭資金相當(dāng)充裕非?？粗赝顿Y物業(yè)地段，希望在商業(yè)氛圍濃的地段進(jìn)行投資非常關(guān)注物業(yè)的升值潛力P.會(huì)考慮商場(chǎng)的規(guī)劃布局、商鋪的間隔、形狀等因素G.對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商非常認(rèn)同，品牌經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)駐將對(duì)他們的投資起到極大的促進(jìn)作用。對(duì)是否由知名品牌的經(jīng)營(yíng)商來經(jīng)營(yíng)管理十分看重?！顚?shí)際用家該部分客戶比較重視：周邊商業(yè)氣氛：具體為商鋪所處位置人流量是否暢旺，商業(yè)氣氛是否濃郁，是否已成行成市等物業(yè)自身素質(zhì)：具體為物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)管理、配套設(shè)施等價(jià)格：實(shí)際用家將收集多方資料，權(quán)衡周邊同類物業(yè)的價(jià)格水平與經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，經(jīng)過精密詳細(xì)的預(yù)算后，再?zèng)Q定是否購買D.鋪位形狀、間隔是否實(shí)用：實(shí)際用家非常關(guān)心鋪形是否方正、實(shí)用，門面是否寬敞，進(jìn)深是否適合等E.商場(chǎng)是否能如期開業(yè)：實(shí)際用家將非常關(guān)心所購商場(chǎng)是否能按預(yù)定開業(yè)時(shí)間使用，因?yàn)檫@直接關(guān)系到其經(jīng)營(yíng)獲利、回收成本的時(shí)間長(zhǎng)短。☆實(shí)際用家和投資客之間的游離階層這部分有閑錢投資者可能購鋪的目的不同，或是想置一份固定資產(chǎn)以防不測(cè)、養(yǎng)老，或是為下一代留下點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，或是感覺生意不好做沒有投資途徑等。在包裝推廣過程中，須各個(gè)擊破，促使其下決心投資，尤其需注意“創(chuàng)業(yè)”、“為下一代留產(chǎn)業(yè)”概念的炒作。5.價(jià)格定位（略）6.功能定位（略）項(xiàng)目建議1、商場(chǎng)規(guī)劃建議（略）1）總體規(guī)劃布置建議2）內(nèi)部交通通道設(shè)置建議3）鋪位形式建議2.商場(chǎng)管理建議（略）五、附件：（例）城中布料輔料市場(chǎng)地理位置：人民路與建設(shè)路交匯處商場(chǎng)規(guī)模：主體二層，單層面積約6900平米，總面積近13800平米。共有鋪位數(shù)335個(gè)左右，其中一樓共有鋪位166家，二樓共有鋪位169家；經(jīng)營(yíng)模式：獨(dú)立式鋪位經(jīng)營(yíng)，一樓主力鋪位使用面積2-3平米左右，通道2.4M二樓主力鋪位使用面積12.96平米，通道2.6M；各樓層經(jīng)營(yíng)定位及租金水平（以使用面積計(jì)算）：樓層經(jīng)營(yíng)定位租金水平（元/m2■月）一樓布料50-150元二樓布料、輔料120-200元注：其它費(fèi)用?管理費(fèi)：450元/月?工商：110元/月?國(guó)稅：150元/月各樓層經(jīng)營(yíng)品種及商戶數(shù)：樓層經(jīng)營(yíng)品種商戶數(shù)商戶總數(shù)一樓布料166家166家二樓布料88家169家輔料81家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例一覽表：

商城配套：硬件配套：中央空調(diào)裝修過的二樓增設(shè)了中央空調(diào)，一樓仍無中央空調(diào)扶梯無升降梯無停車位無規(guī)劃停車位貨運(yùn)、快遞配套無餐飲配套無銀行配套中國(guó)銀行營(yíng)業(yè)時(shí)間4：00-16：00推廣方式：定期推廣無市場(chǎng)?？療o網(wǎng)絡(luò)推廣無立面廣告無服裝交易會(huì)無電子滾屏廣告無輔料布料76%