第一章房地產投資分析概述

房地產投資項目分析

課程介紹一、學習目的二、教學安排三、考核方式四、主要內容五、參考書理論知識實踐知識操作技能學習目的教學安排實踐、案例作業(yè)課堂講授自主學習教學安排期末成績60%作業(yè)25%出勤15%考核方式1、保證出勤，特殊情況無法上課提前請假。不請假視為曠課。2、嚴禁上課玩手機接打電話。3、嚴禁上課相互說話。聯(lián)系方式：電子郵箱：jjli1110@126.com手機Q：44468727要求主要內容第一篇房地產投資分析概述

第一章房地產投資分析概述第二篇工程經濟學基礎

第二章資金的時間價值計算及其應用第三章投資經濟評價第三篇房地產投資分析實務

第四章房地產投資環(huán)境與市場分析第五章房地產投資項目財務評價第六章房地產開發(fā)投資項目不確定性分析第七章房地產投資項目風險分析第八章房地產投資項目綜合評價第九章房地產投資決策分析（投資方案的比選與決策）第十章房地產投資分析報告參考書《房地產投資分析》（第二版）

劉秋雁東北財經大學出版社《房地產投資分析》

王建紅電子工業(yè)出版社《工業(yè)技術經濟學》

傅家驥清華大學出版社《建筑工程經濟》楊慶豐侯聰霞北京大學出版社

第一章房地產投資分析概述本章學習的要求和課時分配：掌握投資、房地產投資、房地產投資分析的概念熟悉房地產投資的目的、特性、類型了解房地產投資分析的意義、任務和內容總課時：2課時第一章房地產投資分析概述1.1投資概述1.2房地產投資概述1.3房地產投資分析概述1.1.1投資的概念

投資是指將一定的資金（如先進及其他貨幣形式）或資源（如土地、設備、技術等）投入某項社會再生產的過程，以便獲得未來收益或效益的經濟活動或經濟行為。1.1.2投資的四大要素：投資主體：組織投資活動，籌集和提供資金，進行投資決策并實施投資的行為主體。特點：有相對獨立的投資決策權；能自行籌集并自主運用投資資金擁有對投資所形成資產的所有權與經營權；承擔投資風險并享有投資的收益；1.1投資概述1.1投資概述投資客體：投資對象、目標或標的物。投資目標：投資活動要達到的目的和投資者的投資動機。投資方式：投資過程的運行方式，或投資活動的運行方式，包括直接投資和間接投資兩種。1.1.3投資的經濟實質——資金的運動。準備階段[貨幣形態(tài)]生產階段[生產資金]銷售階段[成品資金]商品銷售[貨幣形態(tài)]增值1.1投資概述1.1.4投資的分類1、按投資主體分類：國家投資、企業(yè)投資、個人投資2、按投資客體分類：按性質：實物投資、金融投資、無形資產投資按經濟性質：固定資產投資、流動資產投資按使用用途：生產性建設投資、非生產性建設投資生產性建設投資有可分為基本建設投資、更新改造投資和其他固定資產投資；3、按投資的形式分類直接投資和間接投資4、按風險程度分類：一般投資和風險投資5、按投資項目的內容：礦山投資、林業(yè)投資、市政建設投資、工業(yè)項目投資、房地產投資等。1.1投資概述1.1.5投資的特性資源的消耗巨大；投資期間漫長；環(huán)境因素復雜；風險客觀存在；1.2房地產投資概述

1.2.1房地產投資概念

是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。

房地產投資所涉及的領域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。

1.2房地產投資概述1．2．2房地產投資的類型

1．從房地產投資形式來說，房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。

1）直接投資

房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。1.2房地產投資概述（1）房地產開發(fā)投資

房地產開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產商品，然后將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，并通過轉讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。房地產開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。1.2房地產投資概述（2）房地產置業(yè)投資

房地產置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉售收益的一種投資活動。置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產），也可以是房地產市場上的二手貨。置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。1.2房地產投資概述2）間接投資

房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等。1.2房地產投資概述

2．從房地產投資的用途來說，房地產投資可分為地產投資、住宅房地產投資、商業(yè)房地產投資、工業(yè)房地產投資等。

1）地產投資

即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經營來獲取投資收益。2）住宅房地產投資住宅房地產分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產，既可直接出售，也可進行租賃經營。

3）商業(yè)房地產投資這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等，這類房地產主要以出租經營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風險的主要手段。

4）工業(yè)房地產投資我國目前工業(yè)房地產投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。

1.2房地產投資概述3．從房地產投資經營方式來說，房地產投資分為出售型房地產項目投資、出租型房地產項目投資和混合型房地產項目投資。1）出售型房地產項目投資

這類房地產項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。2）出租型房地產項目這類房地產項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。3）混合型房地產項目這類房地產項目以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。1.2房地產投資概述1．2．3房地產投資的目的房地產投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經營等過程獲取未來收益，使其財富最大化。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。1.2房地產投資概述1．現(xiàn)金流量收益

現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產的投資者因為經營房地產而獲取的經營、租金收入中扣除各種支出后的余額。

房地產投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個因素。其一，房地產租金總額。其二，房地產的總營運費用。其三，投資借款的償還方式和數額。

1.2房地產投資概述2．避稅收入

擁有房地產時的避稅收入，是指因提取房地產折舊而降低納稅基數，給投資者帶來的收益。它是房地產投資者因擁有房地產而間接獲得的收益。在有關政策和法規(guī)允許的范圍內，加速折舊是擴大稅收好處的基本途徑之一。1.2房地產投資概述

3．銷售收益在所有房地產投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產開發(fā)投資，也可以來自房地產置業(yè)投資。對于房地產開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。對于房地產置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，轉售價格扣除相應的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產所獲得的收入，減除納稅和有關成本后的余額。

1.2房地產投資概述1．2．4房地產投資的特性房地產投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。認識和掌握這些特點，對我們進行房地產投資決策分析是十分重要的。1.2房地產投資概述

1．位置的固定性房地產的位置固定性也叫不可移動性。這一點決定了房地產不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在。這使得房地產投資者在選擇房地產項目的區(qū)位時，應注意以下幾點：

1）選擇的房地產區(qū)位，在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。2）選擇的房地產區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。房地產投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低。

3）投資者還必須重視房地產項目所處區(qū)位的變化情況。

1.2房地產投資概述2．壽命周期長房地產商品跟其他商品相比，其生產周期和使用周期都很長。如果房地產的維護狀況較好，其較長的自然壽命可以使投資者從一項置業(yè)投資中獲取幾個經濟壽命（經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產產生的收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間）。1.2房地產投資概述3．適應性

所謂適應性，是指房地產投資者能夠根據市場的變化和需要，及時地調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。

1.2房地產投資概述

4．個別性房地產的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產，也由于此時投資與彼時投資而不一樣。房地產市場上的產品不可能做到標準化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產市場中的地位和價值都是不一樣的。1.2房地產投資概述5．政策影響性

政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于房地產在社會經濟活動中的重要性，政府對房地產市場十分關注，經常會有新的政策措施出臺，以調整房地產商品在生產、交易、使用過程中的法律關系和經濟利益關系。1.2房地產投資概述6．對專業(yè)管理的依賴性對房地產直接投資而言，房地產投資對專業(yè)管理的依賴性較強。房地產開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權、規(guī)劃設計、融資貸款、施工管理、市場營銷等方面具有管理經驗和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。1.2房地產投資概述7．相互影響性

房地產投資的相互影響性是指在一個區(qū)域范圍內，房地產的投資價值往往與周邊情況的好壞有關。如果政府在道路、公園、學校等公共設施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產的價值。反之，一個地區(qū)的衰落和冷清，也會導致附近房地產價值的降低。

1.2房地產投資概述8．房地產投資的巨額性房地產投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產。

1.2房地產投資概述9．房地產投資的風險性房地產投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。1.2房地產投資概述

10．房地產投資的保值與增值性眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈旈L的時間內避免由于通貨膨脹給自己帶來的損失，必須尋求某種保值的方法。隨著社會的發(fā)展、人口的增多、經濟的繁榮、人們對土地的需求日益增長，房地產的價格總體呈不斷上升趨勢。所以從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產。另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產的耐用性和使用價值上的廣泛性，并且，隨著經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產需求的迫切性也日益增長，使房地產在相當時期內成為供不應求的商品，房地產價格根據市場經濟規(guī)律不斷上升。從長遠利益看，投資于房地產，是一種比較可靠的增值手段。1.3房地產投資分析概述

1．3．1為什么要進行房地產投資分析房地產投資的形式多種多樣。比如一個普通的個人投資者，可以用4萬元的首付款運作一個20萬元的置業(yè)投資項目；一個不愿意參與房地產直接管理的投資者，可以用1萬元購買房地產公司的股票、債券；一個房地產開發(fā)公司可以投資數百萬或數千萬元建造一幢寫字樓；而一個政府可以花費數億元新建一個車站和交通系統(tǒng)。所有這些都牽涉到房地產投資決策問題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預期收益。1.3房地產投資分析概述

因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠對各種投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。投資的收益需要預測；收益獲得的時間不同需要校正；收益的置信程度即風險需要考慮；面臨多種投資機會但資源有限。上述原因要求我們必須通過房地產投資分析才能做出正確決策。1.3房地產投資分析概述

1．3．2房地產投資分析的任務房地產投資分析要完成的基本任務是：

1．為投資者提供投資方向投資者在準備投資前，往往面臨投資方向問題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。因此，要求一個良好的分析報告，對投資方向諸問題做出全面、可信的論證。1.3房地產投資分析概述

2．為投資者提供運作方式一項投資活動的運作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設施出租經營。他將面臨如何取得土地使用權、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設工期、如何選擇合作伙伴等問題。1.3房地產投資分析概述3．為投資者預測投資效益投資收益是投資者關心的根本問題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關心投資的社會效益問題。1.3房地產投資分析概述4．為投資者描述風險及提供避險方法分析人員僅僅為投資者預測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風險；僅僅告之有風險還是不夠的，還要告之如何躲避風險。除上述任務外，分析人員還須就投資項目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述。房地產投資的主要目標是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會效益和環(huán)境效益。因為一項社會效益和環(huán)境效益不好的房地產投資項目，不可能獲得政府的批準。1.3房地產投資分析概述

總結：房地產投資分析的實質是為投資者出謀劃策。一份好的分析報告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報告可能導致投資者誤入歧途。房地產投資分析的最終目的，是使房地產投資項目在既定的目標和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經濟效益。1.3房地產投資分析概述1.3.3房地產投資分析的過程

1．房地產投資環(huán)境與市場分析

房地產投資項目在投資決策確定之前，需要進行環(huán)境與市場情況的調查，包括項目的背景材料、經濟、社會和自然環(huán)境條件，市場需求和競爭態(tài)勢分析、本項目的優(yōu)劣勢和機會點等內容，這一過程被稱為房地產投資項目的環(huán)境與市場分析。環(huán)境與市場分析包括房地產投資環(huán)境分析、房地產市場的調查與預測。1.3房地產投資分析概述2．基礎數據估算分析房地產開發(fā)項目的投資分析涉及較多的基礎數據，包括許