房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理LectureEight

第八講房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)務(wù)基礎(chǔ)

—基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)與實(shí)務(wù)要義（Ⅳ）三、前期工作階段的實(shí)務(wù)要義（Ⅲ）

—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究（教材內(nèi)容：《第七章》）一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案要具有可行性，它必須在物理上（自然、技術(shù)上）可行，符合各種法律法規(guī)，并且從財(cái)務(wù)角度來(lái)說(shuō)也是行得通的，也就是說(shuō)：

一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案必須在物理上、法律上、財(cái)務(wù)上都是可行的，才具有可行性。下圖示意了這個(gè)觀點(diǎn)。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性范圍問(wèn)題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性范圍項(xiàng)目可行性范圍◆任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展都會(huì)因資源（資金）有限而受到制約，從而對(duì)價(jià)值觀、目標(biāo)和目的都會(huì)造成制約，對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度也會(huì)如此?！粑恢返奈锢硖攸c(diǎn)限制了該位址能夠接受的開(kāi)發(fā)范圍以及所能允許的活動(dòng)的性質(zhì)?！敉ㄟ^(guò)各種法規(guī)（土地規(guī)劃條例、建筑標(biāo)準(zhǔn)、消防條例和住房條例等等）和規(guī)章的監(jiān)督，社會(huì)表明了在具體的位址哪些事必須做，哪些事不可以做，從而施加了限制措施?！粼诳尚行苑治鲭A段的早期，必須明確地找出各種限制的存在，劃定可行方案的范圍。2、限制條件的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究劃分為項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段。其中，前兩個(gè)階段的研究，實(shí)際上是“投資決策階段”的工作。因此在“前期工作階段”的可行性研究是指詳細(xì)可行性研究?？尚行匝芯康某绦蚩驁D如下圖所示。（二）可行性研究的階段劃分可行性研究程序的示圖（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

①房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其影響因素進(jìn)行分析。通常包括三個(gè)層次：

一是宏觀層次的因素。國(guó)家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展前景，以及利率水平、貸款的可能性、通貨膨脹率的變化等因素對(duì)房地產(chǎn)的影響；

二是中觀層次的因素。即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，以及政府的土地管理規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃；

三是微觀層次的因素。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地點(diǎn)一定范圍內(nèi)的區(qū)域條件的影響，如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口就業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施、景觀條件、規(guī)劃限制及區(qū)域內(nèi)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況等條件。

②特定的影響因素分析。歸納起來(lái)可分為兩大因素，即區(qū)位因素和供需狀況。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，需要運(yùn)用一定的預(yù)測(cè)手段，根據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)資料以及有關(guān)的歷史統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和推測(cè)，通常包括：◆需求預(yù)測(cè)?！艄┙o預(yù)測(cè)?！魞r(jià)格預(yù)測(cè)其中，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)是供方和需方共同關(guān)心的核心變量。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)◆這是個(gè)關(guān)鍵階段。通常所說(shuō)的可行性研究就是指這一階段。

◆這個(gè)階段的主要任務(wù)是推薦出最佳可行方案。主要工作是：①財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析包括成本測(cè)算、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過(guò)財(cái)務(wù)分析估計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率；并通過(guò)盈虧平衡分析、敏感性分析等風(fēng)險(xiǎn)分析，來(lái)綜合判定投資在財(cái)務(wù)上是否可行。②其他可行性分析。這是指除了判斷所選方案在財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)上的可行性外，還要研究說(shuō)明所選方案在設(shè)計(jì)和施工上可以實(shí)現(xiàn)；在資金來(lái)源和籌措能夠落實(shí)；在法規(guī)限制、產(chǎn)權(quán)的形式及取得上是可行的?！粼敿?xì)可行性研究的投資估算誤差只允許在±10％內(nèi)，其費(fèi)用一般占投資總額的1％～3％。2、初步可行性研究這個(gè)研究的主要目的是刪去不可行方案，推薦出最佳方案。也就是對(duì)投資機(jī)會(huì)研究階段擬定的各種投資項(xiàng)目方案。根據(jù)自然、法律、技術(shù)、財(cái)務(wù)的限定因素，刪去不可行方案，并對(duì)留下方案就其投資效果作反復(fù)比較和評(píng)價(jià)，推薦出若干可行方案。

初步可行性研究的投資估算誤差允許在±20％內(nèi)，所需費(fèi)用一般占投資總額的1％左右。3、詳細(xì)可行性研究（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的技術(shù)基礎(chǔ)

—貨幣時(shí)間價(jià)值及其現(xiàn)值計(jì)算（1）貨幣時(shí)間價(jià)值的基本內(nèi)涵貨幣作為資本投入生產(chǎn)，和其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)生增值，使其價(jià)值大于原投入的價(jià)值，這種貨幣數(shù)額對(duì)于時(shí)間的變化關(guān)系稱為貨幣時(shí)間價(jià)值。目前國(guó)際上廣泛采用的計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值的方法有三種，即：◆終值、◆現(xiàn)值、◆年金。（2）貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法①終值。

終值是指按本金計(jì)算的每期利息在本期末加入本金，并在以后各期內(nèi)再計(jì)利息,期末所得的本利和。復(fù)利終值的計(jì)算公式為：

F為本金；

P為終值；為方便計(jì)算，稱

為現(xiàn)值系數(shù)，可用

表示，

可查表求得。這樣上式可以寫(xiě)成：

【例1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬貸款500萬(wàn)元，用于項(xiàng)目公建配套建設(shè)。貸款利率8%，每半年復(fù)利一次，五年后連本帶利一次歸還，試計(jì)算該公司到期需歸還銀行多少金額？【解】本金P=500萬(wàn)元，年利率為8%，半年利率i=8%÷2=4%，計(jì)息期數(shù)n為5×2=10。查表得知復(fù)利系數(shù)：。為總投資現(xiàn)值，、、

（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）∴或者

五年后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該歸還給銀行的本利和為740.1萬(wàn)元。

②現(xiàn)值

現(xiàn)值是指未來(lái)某一金額的現(xiàn)在的價(jià)值。把未來(lái)金額折算成現(xiàn)值的過(guò)程稱為折現(xiàn)（或貼現(xiàn)），貼現(xiàn)中所使用的利率稱為折現(xiàn)率（或貼現(xiàn)率）?，F(xiàn)值的計(jì)算公式為：

P為將來(lái)金額的現(xiàn)在值；F為將來(lái)值；

稱為現(xiàn)值系數(shù)，可用

表示，

可查表求得。這樣上式可以寫(xiě)成：

【例2】某大學(xué)修建一座現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)中心，計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施第一年初支付300元，第二年末支付200萬(wàn)元，第三年末完工時(shí)再付300萬(wàn)元，試問(wèn)該項(xiàng)目總投資800萬(wàn)的現(xiàn)值為多少？（貼現(xiàn)率為10%，一年計(jì)復(fù)利一次。）【解】根據(jù)題意：總投資的現(xiàn)值由三部分組成，即。為總投資現(xiàn)值，、、分別為第一年初和第二、三年末所支付款項(xiàng)的現(xiàn)值。為總投資現(xiàn)值，、、

現(xiàn)金流量圖如下圖：（萬(wàn)元），(不必折現(xiàn))。（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）

③年金終值年金，是指在一定時(shí)期內(nèi)，每間隔相同時(shí)間，支付（或收入）相同數(shù)額的款項(xiàng)。由于間隔時(shí)間通常以年為單位，所以該相同的固定數(shù)額被稱為年金。年金終值的涵義和計(jì)算可從如下圖示理解。可見(jiàn)：所以，年金復(fù)利終值的計(jì)算公式為：F為年金復(fù)利終值；A指按期支付（收入）的等額款項(xiàng)

為年金終值系數(shù)，可用

表示，可查表求得。這樣上式可以寫(xiě)成：【例3】上海某區(qū)教育局決定每年從福利基金中提取600萬(wàn)元，存入銀行（年利率6%），第五年取出用于建造教師樓，預(yù)測(cè)需資金2600萬(wàn)元，試問(wèn)每年存入的錢(qián)款是否能達(dá)到所需數(shù)額？

【解】根據(jù)題意，畫(huà)出現(xiàn)金流量圖，如下圖所示。例3的現(xiàn)金流量圖（單位：萬(wàn)元）（萬(wàn)元）第五年將這筆款取出時(shí)共計(jì)有2624.76萬(wàn)元，能達(dá)到建造教師樓所需資金的數(shù)額，并有24.76萬(wàn)元的機(jī)動(dòng)資金。

④年金現(xiàn)值。÷

年金現(xiàn)值是各期期末所發(fā)生的等額款項(xiàng)現(xiàn)值的總和。其計(jì)算公式為：P為年金現(xiàn)值；A為每期期末發(fā)生的等額款項(xiàng)；

為期末年金現(xiàn)值系數(shù)，可用表示，

可查表求得。這樣上式可以寫(xiě)成：

【例4】某企業(yè)經(jīng)研究準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套設(shè)備，生產(chǎn)市場(chǎng)暢銷(xiāo)的A產(chǎn)品，估計(jì)這套設(shè)備每年生產(chǎn)的產(chǎn)品可帶來(lái)3.5萬(wàn)元純收益。設(shè)備連續(xù)使用五年后將報(bào)廢，殘值與清理費(fèi)用相抵。企業(yè)預(yù)計(jì)投資收益率為12%，試問(wèn)該企業(yè)購(gòu)買(mǎi)這套設(shè)備時(shí)可出的最高價(jià)格是多少？【解】根據(jù)題意畫(huà)出現(xiàn)金流量圖，如下圖所示。該企業(yè)為實(shí)現(xiàn)12%的投資收益率，購(gòu)買(mǎi)設(shè)備時(shí)能出的最高價(jià)格為12.6168萬(wàn)元。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，目的是考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)有兩項(xiàng)：

(1)成本測(cè)算

(2)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念與內(nèi)容（1）成本及費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本及費(fèi)用由開(kāi)發(fā)直接費(fèi)和間接費(fèi)兩大部分組成，具體構(gòu)成如下表所示:開(kāi)發(fā)直接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)土地成本（地價(jià)）前期專(zhuān)業(yè)費(fèi)用建造成本（造價(jià)）土地出讓金城市建設(shè)配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)三通一平等勘探設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)籌建開(kāi)辦費(fèi)用建安工程費(fèi)配套工程費(fèi)室外工程費(fèi)其他費(fèi)用管理費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)稅費(fèi)其他費(fèi)用注：相對(duì)于教材中的表7.2.1，上表將“三通一平”項(xiàng)調(diào)到了土地成本中。這是因?yàn)楝F(xiàn)階段企業(yè)獲得的一般是熟地。3、成本測(cè)算（教材：§7.2.1、§7.2.2）（2）測(cè)算簡(jiǎn)述①土地成本估算土地費(fèi)用是那些為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用?！叭ㄒ黄健笔欠褐福抵浮叭ㄒ黄健?、“七通一平”乃至“九通一平”等。費(fèi)用主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用，這些費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。②前期專(zhuān)業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目的勘探、規(guī)劃、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按建安成本的一個(gè)百分比估算：◆規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)＝建安工程費(fèi)×3％；◆可行性研究費(fèi)＝建安工程費(fèi)的1％～3％；◆水文、地質(zhì)勘測(cè)所需的費(fèi)用＝建安工程費(fèi)×0.5%。◆籌建開(kāi)辦費(fèi)用＝建安工程費(fèi)的1％～3％③建造成本在可行性研究階段，建造成本尤其是建筑安裝工程費(fèi)的估算，可根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算，也可以采用概算指標(biāo)估算法、單元估算法等。④管理費(fèi)管理費(fèi)是指企業(yè)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。管理費(fèi)一般取項(xiàng)目直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即①、②、③之和的3%。⑤銷(xiāo)售費(fèi)用一種常用的銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算是：◆廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)＝銷(xiāo)售收入×2%◆銷(xiāo)售代理費(fèi)＝銷(xiāo)售收入×2%◆其他銷(xiāo)售費(fèi)用＝銷(xiāo)售收入×1%⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用通過(guò)貸款還本付息估算表計(jì)算，例示：貸款還本付息估算表

單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)010335.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計(jì)10355.55177.7502借款還本付息的資金來(lái)源2.1投資回收11459.9205914.035545.89⑦其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算費(fèi)和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算費(fèi)或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。⑧不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，一種常用的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的測(cè)算方法與管理費(fèi)的估算方法相同，也就是取項(xiàng)目直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即①、②、③之和的3%。⑨稅費(fèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。這些稅費(fèi)主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（投資總額的30％以下）、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的目的是進(jìn)行盈利能力和償還能力的分析。若從是否考慮時(shí)間因素的影響上看，可以將財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指不考慮時(shí)間因素對(duì)項(xiàng)目資金的影響的評(píng)價(jià)指標(biāo)，如利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指考慮時(shí)間因素對(duì)項(xiàng)目資金的影響的評(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等。4、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）利潤(rùn)率

利潤(rùn)率是指項(xiàng)目投資產(chǎn)生的利潤(rùn)總額與投資額，即開(kāi)發(fā)總成本的比例。也就是通常稱謂的投資利潤(rùn)率，或成本利潤(rùn)率用公式表示為：【例5】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總利潤(rùn)為7000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)總成本為23000萬(wàn)元，則利潤(rùn)率為:5、靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算

（2）靜態(tài)投資回收期PP(PAYBACKPERIOD)

靜態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量?jī)斶€全部初始投資所需要的時(shí)間。其表達(dá)式為:式中，PP為靜態(tài)投資回收期；CI，CO為分別為現(xiàn)金流人量和現(xiàn)金流出量；t為時(shí)期。具體計(jì)算公式為：式中，K＝累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份－1；當(dāng)年就是第K＋1年。（參看例4）。（1）凈現(xiàn)值NPV（NETPRESENTVALUE）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。計(jì)算公式為：式中，NPV為項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；CI，CO為分別為現(xiàn)金流人量和現(xiàn)金流出量；t為時(shí)期，ic為折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準(zhǔn)收益率。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)表示用現(xiàn)金流入現(xiàn)值補(bǔ)償現(xiàn)金流出現(xiàn)值后的余額。用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，判斷標(biāo)準(zhǔn)為：如果NPV＞0，則項(xiàng)目可以被接受。如果NPV＜0，則項(xiàng)目應(yīng)該被拒絕。6、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算【例6】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料如下表所示，其中，ic＝12％。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期第1年第2年第3年第4年第5年凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600試用靜態(tài)投資回收期與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性。

【解】（1）求靜態(tài)投資回收期可見(jiàn)，累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份為第4年，所以K=3，故得：（2）求凈現(xiàn)值

＝－4000×0.8929－3600×0.7972＋3000×0.7118＋7000×0.6355＋600×0.5674

＝482.82（萬(wàn)元）【例7】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料如下表所示，試用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性。其中，ic＝10％。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期第0年第1年第2年第3年第4年第5～25年凈現(xiàn)金流量-250-25002600300350800

=518.71萬(wàn)元（2）內(nèi)部報(bào)酬率IRR(INNERRETURNRATE)內(nèi)部收益率是指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。計(jì)算公式為：式中，CI為現(xiàn)金流人量；CO為現(xiàn)金流出量；（CI－CO）t為項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t＝0為項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)。從內(nèi)部收益率的定義可以刊出，投資者至少要獲得比內(nèi)部報(bào)酬率更高的回報(bào)率才會(huì)有利潤(rùn)。因此，利用IRR作為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：

IRR≥iC，項(xiàng)目可以被接受；

IRR＜iC，項(xiàng)目應(yīng)該被拒絕。一般利用線性內(nèi)插法（或稱試算法）求解內(nèi)部收益率的近似值。具體步驟如下圖所示.①選取兩個(gè)折現(xiàn)率i1和i2，i1＜i2；分別計(jì)算i1和i2相對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值NPV1和NPV2；②若NPV1和NPV2同號(hào)，則重新給定i1和i2，重復(fù)以上步驟；③直至NPV1和NPV2異號(hào)，即NPV1＞0，NPV2＜0，則按下式計(jì)算IRR的近似值：

（3）動(dòng)態(tài)投資回收期DPP

動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以凈收益現(xiàn)值抵償全部投資現(xiàn)值所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自開(kāi)發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：式中，DPP為動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其計(jì)算公式為：在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期DPP與基準(zhǔn)回收期（Pc）相比較，如果DPP＜Pc，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！纠?】ABC公司擬投資一房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投入和回收的現(xiàn)金流量如下表所示。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期第1年第2年第3年第4年第5年第5.5年凈現(xiàn)金流量－4000-－3600+3000+4000＋600＋300單位：萬(wàn)元【解】首先計(jì)算各年的現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值：

第1年＝－4000×0.8929＝－3571.6（萬(wàn)元）第2年＝－3600×0.7972＝－2869.92（萬(wàn)元）第3年＝3000×0.7118＝2135.4（萬(wàn)元）第4年＝7000×0.6355＝4448.5（萬(wàn)元）第5年＝600×0.5674＝340.44（萬(wàn)元）第5.5年＝300×0.5362＝160.86（萬(wàn)元）因?yàn)榈?年末累計(jì)凈現(xiàn)值小于0，第4年末累計(jì)凈現(xiàn)值大于0，故K＝3。

若已知該項(xiàng)目的一般動(dòng)態(tài)投資回收期為5年，則從以上計(jì)算所得的動(dòng)態(tài)投資回收期來(lái)評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目時(shí)可行的。風(fēng)險(xiǎn)分析中的盈虧平衡分析，主要是通過(guò)求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說(shuō)明項(xiàng)目的安全程度。

（1）盈虧平衡點(diǎn)BEP（BREAKEVENPOINT）盈虧平衡點(diǎn)，又稱保本點(diǎn)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為零時(shí)的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額指標(biāo)。如下圖示意。（四）風(fēng)險(xiǎn)分析1、盈虧平衡分析圖中，F(xiàn)C為固定成本；VC為單位變動(dòng)成本；P為銷(xiāo)售價(jià)格；Q*為盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售量；R*為盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售額。即R*＝P×Q*＝FC＋VC×Q*，故得：

（2）項(xiàng)目安全率F

項(xiàng)目安全率是反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力，計(jì)算公式為：×100%項(xiàng)目安全率越小表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力越差，反之則越強(qiáng)。評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)承受能力可參照下表所示。F<10%10%—15%15%—25%25%—30%>30%狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全

【例7】某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià)5600元/m2，單位變動(dòng)成本為2200元/m2，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)固定成本為6800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積50000m2，商品房得房率為80％，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量并分析項(xiàng)目的安全性。說(shuō)明該項(xiàng)目有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。（1）敏感性分析的概念敏感性分析，就是通過(guò)測(cè)定影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)全投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。（2）敏感性分析的步驟

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析，可以遵循以下步驟：①選擇要分析的不確定性因素對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，存在的不確定性因素很多，包括售價(jià)和租金、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)周期、空置率、貸款利率、貸款額度、建筑面積等。2、敏感性分析

②選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)一般來(lái)說(shuō)，敏感性分析是在分析了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此將確定性條件下的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)。③計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況如研究投資額對(duì)于凈現(xiàn)值指標(biāo)的敏感性，可以將投資額變動(dòng)情況劃分為±10％、±20％等不同幅度，然后計(jì)算分別對(duì)應(yīng)投資額在±10％、±20％條件下的凈現(xiàn)值指標(biāo)，并計(jì)算變動(dòng)后的凈現(xiàn)值和變動(dòng)前的凈現(xiàn)值的比較。④判定敏感性因素所渭敏感性因素就是變動(dòng)幅度小而引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)較大的因素。⑤提出控制敏感性因素的建議針對(duì)確定的敏感性因素，根據(jù)因素的特點(diǎn)和發(fā)生的階段提出控制措施，以便提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益?！纠?】某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資基本方案見(jiàn)下表，試進(jìn)行敏感性分析，其中Ic＝10％。影響因素期初投資租賃收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用壽命期估計(jì)值200060035020（1）選取期初投資、價(jià)格（租賃收人）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素；（2）選取凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)；（3）計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，則：

NPV＝－2000＋（600－350）（AP，i，n）＝－2000十（600－350）（AP，10％，20）＝－2000＋250×8.5136

＝128.4（萬(wàn)元）式中，（AP，i，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，可以通過(guò)查復(fù)利系數(shù)表取得；i為折現(xiàn)率；n為計(jì)息期數(shù)；

期初投資的敏感性分析投資變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6

租賃收入的敏感性分析投資變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.2-382.42128.4639.221150.03經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析

投資變動(dòng)幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55（4）確定敏感性因素的變動(dòng)幅度分別為10％和20％，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)值。根據(jù)期初投資、租賃收人和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的變動(dòng)計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)分別如上面3表所示。最后作出的敏感性曲線如下圖所示；敏感性曲線（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國(guó)家對(duì)擬建項(xiàng)目除了考慮項(xiàng)目本身對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響外，還要綜合考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方向、城市規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)以及資源的有效配置等等。因此規(guī)定在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?？梢?jiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的一項(xiàng)重要依據(jù)。1、項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的意義

◆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要和國(guó)家的總體發(fā)展相適應(yīng)，要支持地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須珍惜稀缺的土地資源，注重城市規(guī)劃與社會(huì)效益，實(shí)施資源節(jié)約型與環(huán)境友好型的集約化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)?！粲捎诖嬖诰植颗c整體、短期與長(zhǎng)期的矛盾，有的項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商也許是最優(yōu)的，但若考慮國(guó)家或城市整體發(fā)展就不一定是最優(yōu)的。如果不杜絕那些雖然在局部和短期是經(jīng)濟(jì)劃算的，但對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)看是不合算的，甚至是危害甚大的項(xiàng)目，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體利益將一天天被削弱，最終也將使企業(yè)喪失生存、發(fā)展的環(huán)境?！粲行╉?xiàng)目對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是不經(jīng)濟(jì)核算的，但由于其巨大的外部經(jīng)濟(jì)性（外部效益），使得對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體而言卻是經(jīng)濟(jì)合算的。對(duì)于這樣的項(xiàng)目，通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，國(guó)家就可以拿出一部分資金支持開(kāi)發(fā)企業(yè)，以使國(guó)家和企業(yè)都能從該項(xiàng)目的投資中獲得利益。2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別

◆經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是企業(yè)考察項(xiàng)目的微觀獲利狀況，評(píng)價(jià)目標(biāo)是企業(yè)效益最大化。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是國(guó)家考慮項(xiàng)目對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。評(píng)價(jià)目標(biāo)是全社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果最大化。◆價(jià)值尺度不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的價(jià)值尺度是現(xiàn)行市價(jià)（產(chǎn)品交易價(jià)）。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)要考慮資源的稀缺性和有效使用，評(píng)價(jià)的價(jià)值尺度是滿足以上要求的合理價(jià)格，即影子價(jià)格（資源實(shí)現(xiàn)價(jià)）?！粽郜F(xiàn)率不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的是各行業(yè)不同的行業(yè)折現(xiàn)率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是全國(guó)統(tǒng)一的社會(huì)折現(xiàn)率。◆支付計(jì)入不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)入通貨膨脹、稅金、借款利息等轉(zhuǎn)移支付。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不計(jì)入上述轉(zhuǎn)移支付。

◆評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)涵不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等。3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用—效益分析法

在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行。項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的“現(xiàn)金流入”，稱為“效益流量”；項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的“現(xiàn)金流出”，稱為“費(fèi)用流量”。

1、效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整

在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上識(shí)別項(xiàng)目的外部效益和外部費(fèi)用。若有，則要計(jì)算出這種外部經(jīng)濟(jì)的“效益流量”和“費(fèi)用流量”，并需要扣除列人到財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付；若無(wú)，則“效益流量”和“費(fèi)用流量”都為零。

2、效益費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整通過(guò)影子價(jià)格、影子工資、影子利率等調(diào)整建設(shè)投資成本、前期費(fèi)用、銷(xiāo)售（租賃）收人及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。

3、編制表格并計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)編制全部投資的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表（見(jiàn)表6.1.1），并據(jù)此計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)。4、影子價(jià)格

影子價(jià)格是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)勢(shì)，能夠反映社會(huì)勞動(dòng)的耗費(fèi)、資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價(jià)格。

1、勞動(dòng)力影子價(jià)格（影子工資）國(guó)際上一般按照凈勞工社會(huì)成本法確定。國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力資源豐富，因此有人認(rèn)為影子工資為零；但更多人傾向在零和1到2倍的名義工資之間確定影子價(jià)格；或更簡(jiǎn)單些，就按名義工資（社會(huì)統(tǒng)計(jì)工資）的一倍或兩倍計(jì)算影子工資。

2、土地影子價(jià)格（土地影子費(fèi)用）◆若項(xiàng)目使用的土地是位于城鎮(zhèn)的空地時(shí)，應(yīng)以除該項(xiàng)目外其他單位愿意支付的最高財(cái)務(wù)價(jià)格作為土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的估計(jì)值，也就是可以用土地的“著、掛、拍”價(jià)來(lái)估算?！羧舻厣嫌薪ㄖ飼r(shí)，若建筑物為收益性物業(yè)，則其土地影子價(jià)格為其未來(lái)使用期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值，扣除建筑物的重置價(jià)及行業(yè)平均利潤(rùn)之余額。（六）可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的最后一個(gè)步驟也是極為關(guān)鍵的工作之一?？尚行苑治鰣?bào)告作為整個(gè)分析過(guò)程的縮影，是勞動(dòng)成果的結(jié)晶中也是整個(gè)可行性分析工作質(zhì)量和水平的標(biāo)志之一，因此，可行性分析報(bào)告的撰寫(xiě)非常重要。一般來(lái)說(shuō)，一份正式的評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附件和附圖六個(gè)部分。1、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容（1）封面要能反映分析項(xiàng)目的名稱、為誰(shuí)所作、誰(shuí)作的評(píng)估以及評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)的時(shí)間。（2）摘要用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1000字為宜。（3）目錄如果可行性分析報(bào)告較長(zhǎng)，最好要有目錄，以使讀者方便地了解評(píng)估報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系。（4）正文這是可行性分析報(bào)告的主體部分。通常來(lái)講，正文中主要包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容：◆概況（項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境）◆市場(chǎng)研究與地區(qū)環(huán)境研究◆規(guī)劃方案及建設(shè)條件◆建設(shè)方式及進(jìn)度安排◆投資估算及資金籌措◆項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)◆項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析◆可行性研究的結(jié)論◆研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議◆相應(yīng)的附表（5）附件它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須由政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件，如土地使用權(quán)證、規(guī)劃建設(shè)用地許可證、施工許可證、銷(xiāo)售許可證、規(guī)劃建設(shè)方案審定通知書(shū)、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證等。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。這些附件通?？捎晌蟹阶孕袦?zhǔn)備，與評(píng)估報(bào)告一同送有關(guān)讀者。（6）附圖為了輔助文字說(shuō)明，使讀者能夠很快建立起空間的概念，需要列出一些附圖。這些附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附圖中還會(huì)包括可行性分析報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖．如直方圖、餅圖、曲線圖等。2、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫(xiě)

正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分，內(nèi)容多，較復(fù)雜，編寫(xiě)有如下要點(diǎn)：（1）項(xiàng)目總說(shuō)明在項(xiàng)目說(shuō)明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。（2）項(xiàng)目概況在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。（3）投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。（4）市場(chǎng)研究按照所評(píng)估