第一講房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

專業(yè)：工程管理學(xué)生：2009級教師：畢瓊媛專題1：房地產(chǎn)是怎樣的一個(gè)行業(yè)？內(nèi)容提示：

1、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生、發(fā)展；現(xiàn)狀；

2、房地產(chǎn)業(yè)的地位；與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系；（研討）

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目體系；河南房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析；（研討）

目標(biāo)要求：了解房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展；熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位與現(xiàn)狀；掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目研究對象、內(nèi)容、方法；熟悉河南房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。思考練習(xí)題：結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程，你能夠從中得到什么啟發(fā)。如何學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程。

一、房地產(chǎn)的概念、產(chǎn)生、發(fā)展概述1、概念：1）房地產(chǎn)業(yè)：是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。包括子產(chǎn)業(yè)：咨詢業(yè)；投資開發(fā)業(yè)；價(jià)格評估業(yè)；經(jīng)紀(jì)業(yè)；物業(yè)管理業(yè)。2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營：

參考第14頁、15頁。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本含義房地產(chǎn)開發(fā)的概念廣義：國土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)有著密切的關(guān)系的開發(fā)活動(dòng)均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)；狹義：主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開發(fā)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)營：是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。房地產(chǎn)經(jīng)營廣義：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，還包括消費(fèi)環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。

2、房地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展見教材第4—6頁。

二、房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用1、房地產(chǎn)業(yè)的地位：是國民經(jīng)濟(jì)中的特殊部門；基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)；是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)；是第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動(dòng)點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)業(yè)作用（研討）1）房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系例如，與建筑業(yè)的關(guān)系；2）與城鎮(zhèn)建設(shè)的關(guān)系有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益；有利于推動(dòng)城市化進(jìn)程。3）與社會發(fā)展的關(guān)系有利于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于健全和完善社會主義市場體系。

三、房地產(chǎn)業(yè)體系1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的研究對象：范圍較為廣泛，對象較為復(fù)雜。如：投資決策、土地獲取、策劃、建設(shè)、管理、銷售、物業(yè)等。2、內(nèi)容：

房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營3、方法：

專業(yè)調(diào)查方法；定性與定量結(jié)合的方法；系統(tǒng)建模方法；社會學(xué)研究方法（系統(tǒng)工程）；其他如SWOT方法等。

四、河南房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析（研討）

思考：現(xiàn)狀從哪些方法研究，研究哪些指標(biāo)；發(fā)展趨勢怎樣預(yù)測。討論：2008年之前；

2008年—2011年；

2012年—

以2008—2009為例：1、特征：

隨著中央和河南各項(xiàng)政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，河南房地產(chǎn)開發(fā)市場

回暖向好的積極因素和有利條件繼續(xù)增加，開發(fā)投資增速低開高走，呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，房屋新開工面積止跌轉(zhuǎn)升，商品房銷售增速加快，企業(yè)到位資金有所好轉(zhuǎn)。但項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度恢復(fù)依然較為緩慢，已經(jīng)成為影響河南城鎮(zhèn)投資快速增長的不利因素，房地產(chǎn)開發(fā)市場回暖前景及可持續(xù)性仍需進(jìn)一步觀察，發(fā)展形勢依然不容樂觀。

2010—2011年：

2010年以來，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房價(jià)過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。兩年先后出臺了三次調(diào)控措施。要把房價(jià)過快上漲的勢頭控制住，使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平。

2010年10月，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；

2010年11月，公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。

2010年12月，個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

2011年1月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

2011年1月26日，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。

2011年1月27日，規(guī)定個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。

2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“新國八條”，河南房地產(chǎn)調(diào)控措施細(xì)則相繼出臺。1）“限購”成為地方政府重要舉措。2）2011年，河南省計(jì)劃完成各類保障性住房建設(shè)投資330億元，開工建設(shè)各類保障性住房39萬套。3）對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4）保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。5）再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營業(yè)稅。2011年新政下河南縣域房地產(chǎn)市場走勢在河南省，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相對較為落后，城鎮(zhèn)化水平較低，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也更是較為落后。但也正因?yàn)槿绱?，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的不斷壯大和城鎮(zhèn)化水平的加快，以及自去年以來國家宏觀調(diào)控的影響，縣域市場已成為房地產(chǎn)發(fā)展的一片“藍(lán)海”。

1、龐大的人口形成巨大的市場容量河南省有108個(gè)縣（市），合計(jì)國土面積占全省的90.5%；縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。

2009年河南國內(nèi)產(chǎn)總值為19367.28億元，其中縣域生產(chǎn)總值超過1.5萬億元，占全省生產(chǎn)總值的比重達(dá)70%。縣域經(jīng)濟(jì)已成為全省經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。

2、不斷提速的縣域城鎮(zhèn)化水平

2010年，河南省城鎮(zhèn)化率達(dá)到39.2%，進(jìn)入快速發(fā)展階段。河南省政府公布了《關(guān)于推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的指導(dǎo)意見》，按照規(guī)劃，到2015年全省城鎮(zhèn)化率將達(dá)到48%。當(dāng)前河南城鎮(zhèn)化水平低于全國將近10%，河南省用3年到5年的時(shí)間迎頭趕上，將會有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，縣域房地產(chǎn)市場具有龐大的市場潛力，前景看好。

3、縣域市場住房需求基本為自住需求當(dāng)前我省縣域龐大的人口、高速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化以及眾多縣域的新區(qū)建設(shè)，使得縣域房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏了巨大的市場潛力?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民有改善住房條件的需求，家庭子女長大后成家對于住宅的新需求，大量農(nóng)民擁進(jìn)縣城的購房需求以及我國城鎮(zhèn)化水平將會保持長期高速發(fā)展?？h域房地產(chǎn)將迎來發(fā)展的大好春天。河南縣域房產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展趨勢

1、建筑風(fēng)格從單一、呆板走向現(xiàn)代、歐式。隨著縣域房產(chǎn)市場的開放和大小開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)入，逐步激烈的競爭使得產(chǎn)品“產(chǎn)異化”、“創(chuàng)新”成為一個(gè)樓盤成敗的重要因素。

2、小區(qū)規(guī)劃從“兵營式”排布走向多樣化。3、建筑“向高走”。4、戶型“創(chuàng)新”成為常態(tài)。戶型創(chuàng)新主要有：入戶花園、270度觀景飄窗、可視對講系統(tǒng)等等。

5、戶型面積逐步縮小。6、配套設(shè)施更為完善現(xiàn)在縣城中擁有天然氣和暖氣配套是最基本的條件，有的小區(qū)開始出現(xiàn)溫泉、幼兒園、會所、商業(yè)街和智能化系統(tǒng)。個(gè)別縣域發(fā)展?fàn)顩r

縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展驅(qū)動(dòng)力分析

（一）需求驅(qū)動(dòng)

1.城市化進(jìn)程加快

城市化進(jìn)程的加快，為大量進(jìn)城的農(nóng)民提供了工作機(jī)會，同時(shí)擁入城市的大量人口也給城市的運(yùn)營帶來了巨大的壓力。2005年，中國城鎮(zhèn)人均住房面積為26平方米，以世界發(fā)達(dá)國家20世紀(jì)90年代人均建筑面積（35平方米～45平方米）的下限，作為中國2020年城鎮(zhèn)住宅發(fā)展目標(biāo)的參考依據(jù)。那么2005—2020年的15年間，中國因城鎮(zhèn)人口增多，而需新增住宅建筑面積127億平方米，平均每年8.5億平方米.根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國每年商品房竣工面積只有5億多平方米，且自2005年起，商品房銷售面積都高于竣工面積，巨大的需求使得市場開始用存量房來滿足日益增長的需求。

2.消費(fèi)群體轉(zhuǎn)移拉動(dòng)住房需求

自1998年實(shí)行住房制度改革以來，中國居民逐漸接受了個(gè)人貸款買房的事實(shí)。外出打工人員在大城市暫時(shí)買不起房，而縣城又具有相對舒適的居住條件，因而回城購房；越來越多的富裕農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的行政事業(yè)人員也更愿意到縣城購房安家。政府機(jī)關(guān)及部分事業(yè)單位人員、公務(wù)員，外地做生意回城及縣城個(gè)體商業(yè)人員買房。

3.大城市郊區(qū)化

近年來，隨著城市的快速擴(kuò)張，大城市的郊區(qū)化現(xiàn)象越來越受到關(guān)注，中國的大城市多是典型的單中心組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，中心市區(qū)的發(fā)展受到地理空間和資源條件的制約，需要通過城市化進(jìn)程，實(shí)施市區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口和城市建設(shè)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，因而大城市周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部和縣城，承擔(dān)了分擔(dān)城市的產(chǎn)業(yè)和人口壓力的角色。

（二）供給驅(qū)動(dòng)1.縣域投資環(huán)境改善

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是能夠提供大量財(cái)政收入的產(chǎn)業(yè)部門，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)營收入一般可占政府財(cái)政收入的10%~40%。房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展，使得地方政府的財(cái)政收入大幅增加，因此有充足的資金來進(jìn)行城市的各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)。2.中小開發(fā)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)移大城市房地產(chǎn)市場競爭加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)在城市中不具備競爭力，缺乏生存空間，于是紛紛轉(zhuǎn)向更具潛力的中小城市和縣城。

（三）整體驅(qū)動(dòng)因素

1.整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

城市建設(shè)發(fā)展迅速，縣城經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的條件：縣城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷改善；縣城進(jìn)行城市發(fā)展規(guī)劃，新城市發(fā)展框架逐步形成，建設(shè)用地