萬科上海世茂湖濱與世茂濱江花園物業(yè)管理調(diào)研報告

04-2月-231上海高端物業(yè)調(diào)研報告上海世茂湖濱、世茂濱江花園物業(yè)管理調(diào)研萬科物業(yè)無錫、蘇州公司04-2月-232目錄第一部分：項目概況第二部分：項目所提供的物業(yè)服務第三部分：值得我們借鑒之處04-2月-233

世茂湖濱花園、世茂濱江花園項目概況第一部分：04-2月-234

上海世茂湖濱花園占地面積13.7萬平方米，建筑面積約26.9萬平方米。綠化與水面比例占總面積的57%,以4.1萬平方米大面積人工湖景與建筑、綠化完美融合，締造滬上獨具一格的生態(tài)親水社區(qū)：高層公寓坐落于湖體北側(cè)；別墅分布于四座島嶼之上，形成富有韻味的層次空間。戶戶門前流水環(huán)繞，部分休憩露臺探出水面，盡情體驗親水歡娛。湖區(qū)內(nèi)，四大島嶼以長堤相連，另有小橋流水、戲水池、疊泉、流瀑、淺溪、水景廣場等主題景區(qū)，連續(xù)空間，湖光水色盡收眼底，人與自然和諧共生。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱規(guī)劃設(shè)計04-2月-235

“四峰四島，一湖一灣”是小區(qū)的特點，4萬余平方米的湖景以西湖水景為藍本，體現(xiàn)了大型人工水系與建筑、綠化的完美融合。小區(qū)的人工生態(tài)湖被分為“云湖”和“怡景灣”兩部分，云湖北側(cè)矗立“嘉苑”、“景苑”、“酈苑”、“翠苑”四座高層公寓，坐北朝南沿湖體錯落有致，一字排開。南側(cè)的怡景灣湖水流轉(zhuǎn)圍合成“伯頓島”、“伯倫島”、“海頓島”、“海倫島”四座島嶼，10余幢聯(lián)體或獨立別墅住宅分布于島內(nèi)．小橋流水，出則收攬便捷繁華。世茂湖濱花園儼然是一幅“繁華寧靜盡賞，人與自然共生”的美妙畫卷。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱規(guī)劃設(shè)計04-2月-236

該項目占地面積27萬平方米，總建筑面積約92萬平方米，建筑形態(tài)有會所、高層住宅等。作為“濱江模式”的首創(chuàng)典范，上海世茂濱江花園是吉尼斯中國最高江景華宅。小區(qū)布局精心合理，擁有80萬平米超大型建筑群和15000平米會所，占總面積70％以上的六大世界風情主題園林景區(qū)：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運動花園成為其獨有的風格。無盡的尊崇享受，完全擁有私有化的修身雅境。

世茂濱江、世茂湖濱項目概況世茂濱江花園規(guī)劃設(shè)計04-2月-237

項目由7幢48-62層超高層公寓組成建筑群，先進智能化安防設(shè)施，業(yè)主與客人單獨的電梯；大型會所、中式蘇州園林、美式?jīng)_浪中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運動花園成為其獨有的風格。世茂濱江、世茂湖濱項目概況世茂濱江設(shè)施配套04-2月-238

項目由三幢高層與四個別墅群組成“四峰四島，一湖一灣”是小區(qū)的特點，四大島嶼以長堤相連，小橋流水、戲水池、疊泉、流瀑、淺溪、水景廣場等主題景區(qū)，大型地下停車場內(nèi)提供車輛有償水洗和干洗。會所內(nèi)提供體育、娛樂、餐飲和美容服務。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂湖濱設(shè)施配套04-2月-239

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂湖濱地理位置內(nèi)環(huán)線、羅山路立交橋、楊浦大橋、楊高路、云間路等干道均可到達04-2月-2310

世茂湖濱花園坐落于上海市內(nèi)唯一達到國家空氣質(zhì)量一級標準的園區(qū)——浦東金橋碧云國際社區(qū)內(nèi)，社區(qū)周邊鄰近湯臣高爾夫球場及世紀公園，空氣清新，國際氣氛濃郁。內(nèi)環(huán)線、羅山路立交橋、楊浦大橋、楊高路、云間路等干道縱橫暢達.華山醫(yī)院分部、婦產(chǎn)科醫(yī)院、中日瑞東醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)，環(huán)侍周圍，健康生活全面保障。

坐享園區(qū)國際化的高層次教育環(huán)境：平和雙語學校、美國協(xié)和國際學校、中歐國際工商管理學院、杉達大學等教育機構(gòu)，使社區(qū)享有高層次的教育水準。

世茂湖濱周邊環(huán)境世茂湖濱、世茂濱江項目概況

04-2月-2311上海世茂濱江花園位于：上海市浦東新區(qū)濰坊路1號

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂濱江地理位置04-2月-2312

上海世茂濱江花園于上海市浦東新區(qū)濰坊路1號，地處浦江東岸上海中央商業(yè)區(qū)CBD。附近即為繁華商業(yè)區(qū)：八佰伴購物中心、時代廣場、好美家裝飾城、聯(lián)華超市旗艦店、華聯(lián)家電等重要購物場所近在咫尺；醫(yī)院、學校、體育中心、影院亦可在短時間內(nèi)順利到達。緊靠黃浦江東岸、充滿現(xiàn)代感的七幢全江景板式高層住宅與東方明珠、金茂大廈形成了一道城市的天際線。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂濱江周邊環(huán)境04-2月-2313

世茂濱江花園地處黃浦江東岸，屬上海中央商業(yè)區(qū)CBD國際豪宅，其常住人口有兩類：一類是業(yè)主自住，另一類為承租戶。該樓盤曾邀請國際影星梁朝偉擔任形象代言人，因此該樓盤業(yè)主多為社會名流及企業(yè)界成功人士。這里的業(yè)主追求不僅是居住的豪華，更多是上流社會地位的認可，是一種榮耀。世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂濱江花園客戶04-2月-2314

世茂湖濱花園以水景見長，山水相依“四峰四島，一湖一灣”的小橋流水的特點，此生態(tài)水景社區(qū)吸引了眾多外籍住戶，其比例高達70%，因此該社區(qū)聚集了上海地區(qū)眾中高級白領(lǐng)人士。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱花園客戶04-2月-2315

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務第二部分：04-2月-2316世茂濱江花園

世茂濱江花園由“第一太平戴維斯”提供國際專業(yè)水準的全權(quán)委托式物業(yè)管理。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務

世茂湖濱花園物業(yè)管理

由“戴得梁行”提供全權(quán)委托式物業(yè)管理。

04-2月-2317世茂湖濱花園：高層4.2元/平方米

別墅5.50元/平方米建筑面積27萬平方米：保安配備115人，每人管理面積達2400平方。工程維修30人，每人管理面積達9000平方?？头藛T22人，每人管理面積達12270平方。世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務

世茂湖濱花園物業(yè)管理費世茂濱江花園物業(yè)管理費

世茂濱江花園：高層5.00元/平方米

04-2月-23181、環(huán)境綠化與保潔服務（外包）。

2、水景由專業(yè)水處理公司（外包）。

3、安全服務。

4、公共設(shè)施設(shè)備維保養(yǎng)。

5、室內(nèi)維修服務。

6、客服服務。世茂湖濱花園的基層隊伍

1、保安絕大部分來自于上海本地，多為“4050”人員。2、保潔多為外地來滬務工人員。3、其工作時間、崗位內(nèi)容、薪資待遇與我們同崗位人員相似。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務世茂湖濱花園常規(guī)服務04-2月-2319

1、環(huán)境綠化與保潔服務（外包）。

2、安全服務。

3、公共設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)。

4、室內(nèi)維修服務。

5、客服服務。世茂濱江花園的基層隊伍

1、保安絕大部分來自于上海本地，多為“4050”人員。2、保潔多為外地來滬務工人員。3、其工作時間、崗位內(nèi)容、薪資待遇與我們同崗位人員相似。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務

世茂濱江花園常規(guī)服務04-2月-2320

1、大型會所提供體育、娛樂、咖啡廳、中西餐廳、瑜珈、美容等服務。

2、社區(qū)提供銀行交費系統(tǒng)。

3、地下停車場提供代洗車業(yè)務。

4、地下停車場洗衣服務。

5、為業(yè)主提供免費外出采購、訂票服務。

6、中英文雙語服務。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務

世茂湖濱花園特色服務04-2月-2321

1、專門配套設(shè)計的物業(yè)管理平臺，提供資料管理、業(yè)主檔案，還可以提供設(shè)備監(jiān)控、環(huán)境監(jiān)控、安全監(jiān)控、公共場監(jiān)控。

2、上海首家“一對一私人助理”服務。

3、每幢單獨客服人員雙語服務，每幢客服與保安6-7人。

4、每幢單獨保安服務、引領(lǐng)服務。

5、一卡通服務讓業(yè)主在小區(qū)消費不用現(xiàn)金。

6、大型會所提供球場、健身房、咖啡廳、桑拿。

7、社區(qū)提供中餐、茶藝。世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業(yè)服務

世茂濱江花園特色服務04-2月-2322

第三部分：

值得我們借鑒之處04-2月-2323

世茂濱江花園、世茂湖濱花園的設(shè)計一個突出江景，一個突出湖景，充分利用水景給樓盤增色，只是側(cè)重點不同罷了，但是樓盤定位是高端物業(yè)，其公用設(shè)備設(shè)施、智能化系統(tǒng)、室內(nèi)裝飾都走的高端路線，客戶群定位較高，物業(yè)管理是外請國外知名物業(yè)第一太平戴維斯與戴德梁行。物業(yè)管理費在上海地區(qū)屬中等偏上。

值得我們借鑒之處設(shè)計定位04-2月-2324

世茂濱江花園與世茂湖濱花園的設(shè)計定位較高，其公共設(shè)備設(shè)施、園林綠化的配置非一般物業(yè)所能及，聘請的物業(yè)管理公司均是知名大公司，但從項目管理現(xiàn)場效果來看，其設(shè)備設(shè)施管理、保潔綠化管理、服務人員的禮儀禮貌等服務并無特別之處。蘇州及無錫公司的常規(guī)物業(yè)服務是有優(yōu)勢的，只要我們有心去做，在常規(guī)服務上，我們完全可以超越這兩家國外知名物業(yè)。(見下圖)

值得我們借鑒之處

世茂的優(yōu)勢：04-2月-2325現(xiàn)場品質(zhì)

世茂濱江花園的導示牌

值得我們借鑒之處04-2月-2326設(shè)備管理

世茂湖濱的水泵房

世茂湖濱的配電房值得我們借鑒之處04-2月-2327

與世茂濱江、世茂湖濱相比，我們的劣勢主要是客服服務和物業(yè)管理費低這兩個方面。其客服服務的優(yōu)勢是在每個大堂配備客服人員與保安人員，并為業(yè)主提供雙語服務。世茂濱江花園在每幢大堂有客服助理、客服主管、保安員，主負責本幢業(yè)主的日常服務，保安員負責來客登記、引領(lǐng)服務。每幢大堂配備有6-7人。第一太平戴維斯在上海首推“一對一私人秘書”服務，為業(yè)主提供貼身管家，滿足了高層人士的需求，成為上海高端物業(yè)一大亮點。

世茂湖濱花園管理面積27萬，客服人員配置有22人，平均每個客服人員的管理面積有1.2萬平方米，大堂客服人員為業(yè)主提供日常服務，而且免費為業(yè)主提供日用品采購、訂票服務。由于世茂濱江與湖濱花園的物管費較高，他們配備的物業(yè)服務人員遠高于無錫萬科物業(yè)，因此，無錫萬科物業(yè)若有同檔次樓盤與相同物業(yè)管理費，我們完全可以在無錫打造一個萬科的高端物業(yè)。而且我們有這個信心和能力與國外知名公司一比高低。

值得我們借鑒之處我們的劣勢：04-2月-2328

在樓盤規(guī)劃設(shè)計時充分考慮客戶群的定位，消費水平。因此這兩個樓盤的特色服務、客服服務、物業(yè)設(shè)計細節(jié)等方面有許多可借鑒之處。

值得我們借鑒之處可借鑒之處04-2月-2329大型會所功能設(shè)計充分考慮高收入階層。消費心理與消費水平：如設(shè)置室內(nèi)球場、娛樂、中西餐廳、咖啡廳、美容、健身房、游泳池等適合高收入群體的消費與休閑的會所。

值得我們借鑒之處物業(yè)本身可借鑒之處04-2月-2330社區(qū)提供銀行交費系統(tǒng)，方便業(yè)主的日常生活。

值得我們借鑒之處特色服務04-2月-2331提供洗車、洗衣服務。

值得我們借鑒之處特色服務04-2月-2332單元大堂提供安全員服務:負責本單元的安全保衛(wèi)工作，門廳接待,訪客登記。單元大堂提供雙語客服服務：負責本單元業(yè)主的日常事務處理。

值得我們借鑒之處特色服務04-2月-2333為養(yǎng)寵物業(yè)主提供隨時