市房地產(chǎn)指數(shù)分析報(bào)告文件

42/422004年12月份南京市房地產(chǎn)70指數(shù)報(bào)告第一部分總體分析1、2004年12月抉策70典型樓盤價格指數(shù)走勢1.1總指數(shù)公布時刻南京市70典型樓盤價格總指數(shù)值比上期增長率2004年12月1270.3%2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%

1.2分區(qū)指數(shù)公布時刻分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年12月123120126140↑134↑123116↑2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑

1.3分物業(yè)指數(shù)公布時刻住宅商住寫字樓不墅2004年12月129129↑1262004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑

2.2003年10月至2004年12月抉策70典型樓盤價格指數(shù)要緊阻礙因素分析

2.1阻礙房價上漲的要緊因素——宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展

2.1.12004年四季度商品房供需形勢——房價最強(qiáng)有力的支撐面

依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年四季度，南京商品房總供需比為1.74：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，其中新建商品房的供需比是1.53：1。然而四度南京的房地產(chǎn)市場接著呈現(xiàn)嚴(yán)峻的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有114萬平米的潛在需求因?yàn)閮r格、區(qū)位、配套等方面的緣故在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因?yàn)閮r格、區(qū)位、配套等方面的緣故在短期內(nèi)得不到消化。應(yīng)該講從總體供需關(guān)系講，房價同時存在著上漲與下降的壓力，具體表現(xiàn)確實(shí)是在細(xì)分市場內(nèi)部有著微妙的調(diào)整差不多開始，但總體房價仍然程平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢，因?yàn)榇罅课幢粷M足的市場需求仍然是南京市房價居高不下的最強(qiáng)有力的支撐面。

2.1.2價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的阻礙

圖12004年二至四季度南京市商品房價格層次需求比例

南京樓市供求結(jié)構(gòu)的不平衡也是房價不穩(wěn)定的重要緣故。其表現(xiàn)為市場供應(yīng)的商品房單價、總價、區(qū)域與消費(fèi)者實(shí)際需求之間的差異。

目前，南京大部分的家庭年收入在15萬元以下，而這部分人正是當(dāng)前購房的主力軍，他們的消費(fèi)能力在專門大程度上阻礙著樓市的價格。這部分家庭對均價4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求最為強(qiáng)烈。而依照最新的抉策購房會員俱樂部消費(fèi)者數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：居民對房價的期望值與市場實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)。占需求比例66.7%的消費(fèi)者同意的最高單價在3000元/㎡-5000元/㎡以下，嚴(yán)峻供不應(yīng)求，相比之下，單價在6001元/㎡以上的供給比例則數(shù)倍于需求比例。

2.2居民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與消費(fèi)能力增長，商品房價格的要緊支撐面

今年，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市都市居民人均可支配收入為11570元，比上年增長13.5%。而南京市各項(xiàng)都市建設(shè)速度將接著加快，明年南京都市建設(shè)完成投資將不低于300億元，工業(yè)投入將完成550億元以上。以上數(shù)據(jù)表明，南京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況特不良好，各項(xiàng)要緊指標(biāo)高位運(yùn)行，呈現(xiàn)出快速、健康的進(jìn)展態(tài)勢。這充分講明南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定進(jìn)展，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。對宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好的預(yù)期，消費(fèi)者增強(qiáng)的信心，都市居民的消費(fèi)質(zhì)量不斷的提升，多層次、多樣化消費(fèi)格局的逐漸形成，講明南京居民的商品房的購買力在不斷的提高，必定增加對房商品房的消費(fèi)量。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對房價的阻礙

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料，2004年1-11月南京市累計(jì)完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資853.27億元，其中上半年完成478.92億元，占總量的56.1%；7-11月完成374.35億元，占總量的43.9%。1-11月南京市完成房地產(chǎn)投資額195.95億元，其中上半年實(shí)現(xiàn)110.35億元，占總量的56.3%，房地產(chǎn)投資額度有所回落，增速也趨緩。但房地產(chǎn)投資差不多占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到12．2％，支柱產(chǎn)業(yè)地位初現(xiàn)。

據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：我市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)446家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本96億元，房地產(chǎn)從業(yè)人員約30萬人，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目337個，總投資591．87億元，用地面積2034．67公頃，總建筑面積2492．93萬平方米。2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。

盡管由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所緩和，然而投資結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象依舊特不嚴(yán)峻。市場60%以上的開發(fā)項(xiàng)目屬于中高檔，而市場80%以上的需求集中在中低檔，中高檔商品房開發(fā)量過大，直接導(dǎo)致了房價的攀升。因此盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度有所下降，但房價仍接著保持了增長態(tài)勢。

2.4都市化進(jìn)程接著加快，商品房價格的要緊支撐面之一

隨著及都市化進(jìn)程的加快，都市的基礎(chǔ)設(shè)施更完善，交通更便利。從長期來看，都市化將帶來都市人口的增加，居民對住房需求的增加。2005年，南京市將進(jìn)一步加大都市化進(jìn)程建設(shè)，政府將接著鼓舞市民通過購買商品房來改善居住條件；加快“一城三區(qū)”的建設(shè)，把主城區(qū)人口進(jìn)一步向城外疏散；在相關(guān)區(qū)域內(nèi)，將房地產(chǎn)開發(fā)與制造就業(yè)機(jī)會并舉，讓小區(qū)居民能夠就近就業(yè)，同時加快主城以外各板塊的配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。都市化進(jìn)程的要求是長期刺激房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展上午的重要動因，其不斷增長的速度也是南京市商品房價格的要緊支撐面之一。

2.5商品房成本上漲，商品房價格的要緊支撐面之二

土地成本的上漲——由于政府的宏觀調(diào)控，使得南京市目前用于建筑商品房的土地相對減少，這也是南京市房地產(chǎn)價格較高的重要因素之一。地價是由土地出讓金、都市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、其它土地開發(fā)費(fèi)四部分組成。土地出讓金的高低又受地租、可供開發(fā)的土地?cái)?shù)量和利息率的阻礙。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，加速了對城鎮(zhèn)用地的需求，然而土地作為一種稀缺資源，供住宅開發(fā)的用地相對減少，這就成為地價長期居高不下的客觀緣故。8·31土地大限之后，地產(chǎn)商靠關(guān)系拿地的好生活一去不回頭，這一天也成為土地正式市場化，協(xié)議出讓土地正式推出市場的標(biāo)志日期，而通過使用拍賣方式出讓土地，導(dǎo)致本來就僧多粥少的土地供應(yīng)市場更加緊張。

同時，由于消費(fèi)者對商品房的品質(zhì)追求越來越高，導(dǎo)致商品房綜合質(zhì)量的提高，一些新科技，新材料的的引用勢必將增加投資的成本，從而阻礙房地產(chǎn)的價格。隨著居民對住房質(zhì)量、功能、安全、環(huán)保等方面要求的提高和住宅建筑安裝成本的提高和配套設(shè)備的建立，也促成了房價處于高位。目前，開發(fā)建設(shè)的商品房普遍采納框架、半框架結(jié)構(gòu)，使用塑鋼門窗、PVC管等新型建筑材料，以提高住宅質(zhì)量和檔次；為滿足住房需求，有些開發(fā)商還采納了中庭花園、純凈水供給系統(tǒng)、小區(qū)智能化等設(shè)計(jì)，以改善和優(yōu)化居住環(huán)境；為使樓宇正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還須將上下水、電力、電信、熱力、天然氣等配套設(shè)施與外圍市政接通；為日常生活需要，修建了商場、學(xué)校、娛樂、通信設(shè)施，以及公交線路引入小區(qū)，等等。由于銷售壓力日益加大，為了宣傳推銷自己的樓盤，廣告費(fèi)用和營銷力度使得商品房間接成本也有增加，所有這些費(fèi)用，均將被納入購房者的成本中即最終的房價中，因此，商品房各項(xiàng)成本的上漲必定促使房價上漲。

2.6近期宏觀調(diào)控對房價及對購房心理的阻礙分析

金融、信貸——今年以來，國家對部分投資過熱行業(yè)采取了適度緊縮的調(diào)控措施。在對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模操縱的同時，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻。特不是在二手房貸款方面，大部分銀行對借款人、房屋、貸款成數(shù)、合作中介機(jī)構(gòu)等設(shè)置了嚴(yán)格審查條件，使購買商品房的申貸難度加大。此外，銀行的貸款品種也開始減少，部分銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)停辦一些特不符合市場需求的貸款業(yè)務(wù)，比如“轉(zhuǎn)按揭、換按揭”。因此，金融信貸的縮緊在限制一些投資者利用信貸進(jìn)行購房投機(jī)的同時，短期內(nèi)也阻礙了一些真正的購房需求，阻礙了部分商品房的交易。

加息——10月28日，中國人民銀行正式宣布加息0.27％。此次加息是9年來的首次加息。關(guān)于購房者來講，加息會增加多少月供是他們最關(guān)懷的問題。事實(shí)上，加息關(guān)于月還款的阻礙并不大，在經(jīng)濟(jì)的不斷增長和收入的不斷提高下，消費(fèi)者對住宅仍然有較高整體需求。雖講會對潛在購房者的購房心理產(chǎn)生一定的阻礙，但自住型的購房者的購房需求依舊可不能因此改變。但加息關(guān)于個人投資的阻礙依舊存在的，并在一定程度上打壓房產(chǎn)投機(jī)行為。此次加息，上調(diào)房貸利率，直接增加了投機(jī)性購房需求者的投資成本。同時對中長期存款利率的上調(diào)幅度明顯，使得中長期儲蓄行為得到鼓舞，收益增加。一方面投機(jī)成本的增加，另一方面中長期存款儲蓄收益的提高，這就使得房產(chǎn)投資者在房產(chǎn)投資和儲蓄之間進(jìn)行抉擇，另外由于對房價上漲趨緩，對以后走勢的推斷難度增加，會使一部分投機(jī)者退出房產(chǎn)投資市場。因此，關(guān)于那些購買兩套、三套甚至多套住房進(jìn)行投機(jī)的投資客來講，利率的上調(diào)將會在一定程度上抑制他們的房產(chǎn)投機(jī)行為。

消費(fèi)心理變化——通過政府引導(dǎo)和宏觀調(diào)控，南京市商品房“買方市場”格局正在逐步成型，市場逐步趨于成熟和理性。具體表現(xiàn)在買賣雙方心態(tài)有所調(diào)整，開發(fā)商不再盲目定高價，而消費(fèi)者更加務(wù)實(shí)。

2.7都市化進(jìn)程對房價的阻礙

隨著及都市化進(jìn)程的加快，使都市的基礎(chǔ)設(shè)施更完善，交通更便利。居民的住房總需求仍將增加，同時新建商品房的新增需求也將增加，二手房市場也將更加活躍，從而促使了房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，使價格增長。3.2004年6月至12月抉策南京70典型樓盤價格指數(shù)分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)監(jiān)測，統(tǒng)計(jì)分析并以雙月刊形式公布《南京70典型樓盤價格指數(shù)報(bào)告》。

以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房價格走勢統(tǒng)計(jì)分析：

3.12003年12月至2004年12月南京市商品房價格走勢

圖22003年12月—2004年12月南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)。以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計(jì)對象，依照供給面積與市場價格加權(quán)計(jì)算，得出2004年12月新建商品房加權(quán)平均價格為5062元/平方米。各片區(qū)的價格如圖2所示。相比于上期，本期南京市的商品房均價上漲了14元/平方米，增長趨勢緩慢。但從上表能夠看出，城中片區(qū)的價格仍然高居不下，其要緊緣故是商鋪和商住寫字樓的供給量的增加，帶動了整個城中片區(qū)新建商品房價格的“一枝獨(dú)秀”。

圖32004年12月南京市新建商品房均價漲幅圖

如圖3所示：依照抉策地產(chǎn)研究中心公布70指數(shù)顯示，2003年12月，南京市商品房總均價漲幅為155元/平方米，且各片區(qū)價格漲幅均比較平穩(wěn)；2004年，南京市新建商品房全年漲幅為11.57%，但各片區(qū)價格漲跌相對不均。由此可見，目前南京市商品房價格增長速度相對緩慢。

3.22003年12月至2004年12月南京市商品住宅價格走勢統(tǒng)計(jì)

圖42003年12月至2004年12月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，得出2004年12月南京市新建商品住宅均價為4778元/平方米。比2003年12月上漲400元/平方米。各片區(qū)的價格走勢如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價已達(dá)8012元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他片區(qū)，比2003年12月上漲了2162元/平米。其余片區(qū)均保持較大的漲幅，且漲幅相對的穩(wěn)定。

圖52004年12月南京市新建商品住宅價格漲幅圖

依照抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2004年12月南京市商品住宅均價漲幅為16元/平方米；而2003年12月南京市商品住宅均價漲幅為216元/平方米。2004年，南京市商品住宅全年漲幅為9.1%，價格上漲了400元/平方米。

圖62003年12月至2004年12月新建商品房分物業(yè)價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，如圖6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房價格走勢。本期70指數(shù)典型住宅加權(quán)均價為4778元/平方米，新建不墅及高級公寓均價為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。與2003年12月相比，住宅上漲400元/平方米，不墅及新建公寓上漲1213元/平方米；新建商住、寫字樓上漲1553元/平方米。其中新建商住、寫字樓較上期有較大漲幅，漲幅為25.7%。緣故是商住寫字樓要緊集中在城中片區(qū)，地理位置的稀缺性因素決定了起價格上漲。圖72004年12月南京市新建商品房分物業(yè)均價漲幅比例比較圖

4.存量房價格走勢分析

圖82003年12至2004年12月南京市存量房（二手房）市場價格走勢

（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心房地產(chǎn)存量房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出南京市個片區(qū)存量房價格。數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價、總價、套型、配套設(shè)施等。

如圖8所示，從2003年12月到2004年12月，南京市各片區(qū)存量房價格均有不同程度的上漲，且漲幅較大。其中，2004年12，城中片區(qū)的二手房均價已達(dá)6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場存量房的價格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。這要緊與所監(jiān)測的存量房房源地址有關(guān)。要緊緣故是選取的房源樣本不一樣，而且阻礙二手房價格的因數(shù)有專門多。除了與房源的地址、面積、戶型、年代等差不多因素有關(guān)以外，還與房源本身的裝修程度、朝向、居住年代等有關(guān)。因此二手房價格波動比較大。圖92004年12月南京市各片區(qū)存量房漲幅比較

5.南京市租賃行情分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)得出，2004年12月南京市租賃市場價格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢，比較火熱。往年那個時期，應(yīng)該是房地產(chǎn)租賃市場的“冷”期，但今年卻沒有受到季節(jié)的阻礙。要緊緣故目前數(shù)量巨大的潛在購房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋解決居住問題，等待新建商品房價格的下調(diào)，而目前南京市二手房市場的價格并不低于新建商品房的價格。因此選擇租房的人比較多，使南京租賃房市場保持一定的上漲趨勢。租賃市場月租金要緊與出租房的房源地址，建筑年代，裝修情況，以及配套設(shè)施有關(guān)。圖102004年12月南京市分片區(qū)一般住宅租賃均價（單位：元/平米/月）第二部分分物業(yè)情況分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心70樓盤價格指數(shù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)得2004年12月價格，其中新建商品住宅均價為4778元/平方米，新建不墅及高級公寓均價為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。

以下為分物業(yè)典型項(xiàng)目價格狀況舉例：1.本期入選70指數(shù)的典型不墅舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格立信·瑞景文華不墅64005866水韻不墅不墅66007028運(yùn)盛·美之國花園不墅8333（獨(dú)立）6700（聯(lián)排）翠屏國際城不墅1300013000翰海翠庭不墅4200—43404200愛濤漪水園不墅9000（獨(dú)立）6750復(fù)地朗香不墅64406319以后城酒店式公寓1000010000亞東名座酒店式公寓82008300君臨國際公寓9000900010月物業(yè)指數(shù)126雙月指數(shù)升降3↑

本期2004年12月南京市不墅的分物業(yè)指數(shù)比2004年10月上升一個點(diǎn)，典型新建不墅價格所有所上漲，但并不是專門明顯，許多不墅樓盤的價格依舊與上期持平，變化不是專門大。依照抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)得出2004年12月比2004年10月，新建不墅均價上漲了65元/平米，其銷售均價為7201元/平方米。由于不墅面向的要緊是高端的購房者，因此本身的市場相對住宅比較小。樓盤的在售周期也比較長，再加上國家的一些宏觀調(diào)控政策，使某些品質(zhì)不夠全面的不墅項(xiàng)目的銷售狀況不是專門好，因此本期不墅的價格上漲勢頭有所放慢。2.入選70指數(shù)的典型住宅舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格風(fēng)情國度·尚園住宅52005200家天下·都市桃園住宅76007600瑞鑫·蘭庭住宅72007200順馳·濱江奧城住宅62006150萬科·光科都市公寓65006500金馬酈城住宅（花園洋房）65006600漫城住宅63006300托樂嘉住宅34003550水月秦淮住宅36003600明月港灣住宅34803510翠島花城住宅52005200閱城國際住宅48004800仁恒翠竹園住宅55005700鑫園凱旋城住宅58005700御水灣花園住宅54005450東郊·美樹苑住宅60006200北苑之星住宅46004600萬江共和新城住宅25802588碧云山莊住宅2800270012月物業(yè)指數(shù)129雙月指數(shù)升降0

本期2004年12月抉策70指數(shù)樓盤新建住宅指數(shù)為129點(diǎn)，較上期沒有上升。目前南京房地產(chǎn)市場價格持上漲緩慢的態(tài)勢，新建住宅市場也不例外，許多樓盤都存在賣不動的情況。銷售狀況也不是專門好，因此許多開發(fā)商利用圣誕節(jié)和元旦這兩個節(jié)期，采納各種優(yōu)惠政策，來吸引消費(fèi)者。2004年12月，南京市住宅的均價為4778元/平方米。比上期上漲16元/平方米。除城中片區(qū)仍然保持較高的增長勢頭外，其他片區(qū)均漲幅緩慢或有輕微下跌。3.入選70指數(shù)的典型商住、寫字樓舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格華榮大廈寫字樓73007300時尚空間寫字樓74007400新世紀(jì)廣場寫字樓90009200新世界中心寫字樓68006800都市先鋒商住樓76007600亞東名座商住樓83008300南京國際廣場寫字樓82008300壹空間商住樓75007500以后城商住樓100001000010月份物業(yè)指數(shù)125雙月指數(shù)升降4↑

本期2004年12月抉策70指數(shù)樓盤新建商住、寫字樓分物業(yè)指數(shù)為129點(diǎn)，較上期上升了4個點(diǎn)。商住、寫字樓與不墅一樣，銷售進(jìn)步較長，價格較高。至2004年12月南京市新建商住、寫字樓的均價達(dá)7579元/平方米。比上期增長449元/平方米。由于近期南京市新增商住、寫字樓供給面積較多，而且大部分都集中市中心，因此價格上漲比較明顯。4.入選70指數(shù)的典型商鋪舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格金浦廣場商鋪8000—100008000—10000海德商廈商鋪2000020000太古風(fēng)情街商鋪9300—120009300—12000銀河國際廣場商鋪16000—5000016000—50000

本期2004年12月，南京市房地產(chǎn)市場商鋪價格比較高，而且供應(yīng)量也比較大。因此帶動了整個商鋪價格的上漲，目前商鋪均價已達(dá)22062元/平方米。而且價格的波動也比較大。與商住、寫字樓一樣，大部分的商鋪集中在市中心，因此價格較高。如珠江路上的以后城，其商鋪均價在14000/平方米-40000/平方米之間。第三部分典型樓盤樣本片區(qū)分析

依照南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫對本期樓盤進(jìn)行的加權(quán)平均計(jì)算并分析后得出結(jié)論：2004年12月個片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)在原有的程度上均沒有太大變化（除城中片區(qū)）12月分指數(shù)變化最大的仍為城中片區(qū)，漲幅也較大。以下為各片區(qū)價格指數(shù)評定表及其分析：

1、2004年12月城中片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)

表1城中片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格都市先鋒商住樓76007600金鼎灣公寓92009500君臨國際公寓90009000家天下·都市桃園住宅76007600匯林綠洲住宅70007300亞東·名座公寓83008300皇冊家園住宅75007500瑞鑫·蘭庭住宅72007200華榮大廈寫字樓7300730010月片區(qū)指數(shù)140↑雙月指數(shù)升降4↑

本期城中片區(qū)共選取9個典型樓盤，從2004年12月城中片區(qū)的新建商品房均價來看，達(dá)8469元/平方米，比2004年10月上漲了484元/平方米。其房價高的緣故是近期城中片區(qū)的商住、寫字樓和商鋪的供應(yīng)量的增加以及本身住宅價格的穩(wěn)定，帶動了城中片區(qū)的整個新建商品房價格的上漲幅度較大。但也有一些樓盤接近尾盤，但總體并不阻礙城中片區(qū)的價格。城中片區(qū)新建商品房價格高的緣故，仍然是其自身的地理位置和交通因素造成的，再加上本身樓盤的品質(zhì)較高，因此仍然受到許多消費(fèi)者的青睞，銷售狀況相對較平穩(wěn)。

2、2004年12月河西片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)

表2河西片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)評定表

（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格順馳·濱江奧城住宅62006150千峰彩翠住宅56005600萬科·光明都市高檔公寓65006500金馬酈城住宅（花園洋房）65006600曲水文華住宅61006100云錦美地住宅6000多層6500-6700小高層6000-7000萬達(dá)華府住宅58005800蘇寧·千秋情緣住宅68006800香緹麗舍住宅54005400香緹麗舍商鋪110001100012月片區(qū)指數(shù)134雙月指數(shù)升降2↑

本期河西片區(qū)共選取10個典型樓盤，其中住宅8個，高檔公寓1個，商鋪1個。2004年12月片區(qū)指數(shù)上漲了2點(diǎn)，達(dá)134點(diǎn)。12月河西在售商品房均價為6012元/平方米，與上月相比差不多沒有什么波動。但實(shí)際價格是下降了，許多商家采取打折的現(xiàn)象以及其他的一些優(yōu)惠政策來來吸引購房者。比如，在開盤價的基礎(chǔ)上打96—97折；交5000元定金返回10000元等優(yōu)惠政策。

本期河西新開盤的樓盤要緊集中在奧體板塊，例如奧體·名座、嘉業(yè)陽光城，受十運(yùn)會阻礙，奧體中心周圍的樓盤較多，同時也是河西樓盤的熱賣點(diǎn)之一。而莫愁湖板塊由于其自身專門的地理位置緣故，其價位也相對較高。但周圍的萬科金色家園、金基·藍(lán)鉆、新城逸境都銷售一空。銷售態(tài)勢良好的要緊緣故依舊這些樓盤自身的高品質(zhì)、方便的交通和完備的配套設(shè)施等。

3、2004年12月江寧片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)

表3江寧片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格金王府住宅34003500托樂嘉住宅34003550翠屏清華住宅33603550水月秦淮住宅36003600萬欣翠園住宅36803900翰海翠庭不墅43404200立信·瑞景文華不墅64005866書香名門住宅31203120市政天元城住宅35003500明月港灣住宅3480351012月片區(qū)指數(shù)123指數(shù)升降0

本期江寧片區(qū)共選取11個典型樓盤，其中住宅8個，不墅3個。2004年12月片區(qū)指數(shù)較上期沒有上升，仍為123點(diǎn)。12月江寧商品房均價為3748元/平方米,本期江寧片區(qū)的在售樓盤中有一大特點(diǎn),是小高層的供量的比例增大.其價格要緊集中在3550元/平方米左右,而且銷售勢頭良好，不墅價格也相對比較平穩(wěn)。4、2004年12月城南片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)

表4城南片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格廣廈四季陽光住宅47004700花神美境住宅44004400翠島花城住宅52005200楓情國度住宅52005200仁恒.翠竹園住宅55005700閱城國際花園住宅48004800錦虹麗都住宅49005000綠島華庭住宅5100510010月片區(qū)指數(shù)126指數(shù)升降0

本期城南片區(qū)共選取8個典型樓盤，全部為住宅項(xiàng)目。2004年12月城南片區(qū)指數(shù)與上期相比沒有上漲，仍為126點(diǎn)。12月城南片區(qū)商品房均價為4959元/平方米，比2004年10月低了9元/平方米，價格差不多沒有什么大的變化。在售樓盤價格及銷售情況也比較穩(wěn)定，從目前來看城南片區(qū)的大部分的新建商品房均價都已超過5000元/平方米。隨著年后地鐵的開通，城中片區(qū)的房價有望接著爬升。

5、2004年12月城東片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)

表5城東片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格鑫園凱旋城住宅58005800凱悅天琴住宅60006000御水灣花園住宅54005450鐘山·銀城東苑住宅59006300錦繡花園住宅27003000怡水嘉園住宅42004200三金福邸住宅53005300鴻信·清新家園住宅48004800東郊·美樹苑住宅6000620010月片區(qū)指數(shù)120指數(shù)升降0

本期城東片區(qū)典型樓盤共選取9個，全部為住宅項(xiàng)目。2004年12月片區(qū)指數(shù)與上期相比也沒有上升，為120點(diǎn)。12月，城東片區(qū)新建商品住宅均價為5002元/平方米，較上期也有一定下跌，但幅度不大。隨著上期城東片區(qū)要緊由于麒麟鎮(zhèn)板塊的供應(yīng)量逐漸的放大，是價格漲幅不是專門明顯，本期仍然保持這一狀況。再加上央行加息的阻礙。因此使本期城東片區(qū)的價格有所下跌。

6、2004年12月城北片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)

表6城北片區(qū)典型樓盤價格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年10月價格2004年12月價格勝利新園住宅36803700北苑之星住宅46004600陽光嘉園住宅52805300閱江花園住宅43204350星河翠庭住宅46004600陽光雅居住宅44504450楓橋雅筑住宅4850485012月片區(qū)指數(shù)123指數(shù)升降0

本期城北片區(qū)共選取7個典型樓盤，全部為住宅項(xiàng)目。2004年12月片區(qū)指數(shù)仍保持相同，為123點(diǎn)。12月，城北片區(qū)商品住宅均價為4662元/平方米，比2004年10月下跌了40元/平方米，價格差不多沒有什么大的變化，在售小高層較多。在售樓盤價格及銷售情況也比較穩(wěn)定，從目前來看城北片區(qū)的大部分的新建商品房均價都已超過4500，有的甚至超過5000元/平方米，如東恒陽光嘉園和九點(diǎn)陽光。與城南片區(qū)一樣，隨著年后地鐵的開通，城中片區(qū)的房價有望接著爬升。7、江北片區(qū)商品價格水平分析

7、1浦口區(qū)商品房價格水平分析

表712月浦口片區(qū)要緊商品房在售樓盤價格（單位：元/平方米）樓盤名稱12月