研究生畢業(yè)論文開題報告

城市商業(yè)綜合體投資風險管理研究與應用

報

告

人：韓建委

指導教師：肖良麗2012年11月28日2012級碩士選題報告

選題背景、對象、概念界定、意義、目的1報告框架

國內(nèi)研究現(xiàn)狀及經(jīng)驗分析2

研究內(nèi)容、目標和擬解決的問題3

研究方法和技術路線4

創(chuàng)新之處和預期成果5

1背景由于住宅房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫迅速增加，國家開始加大對住宅房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控。隨著國家限購令的推出，貨幣緊縮，使房地產(chǎn)開發(fā)商越來越感覺住宅的風險在增加，迫使大量住宅開發(fā)企業(yè)加入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大潮之中宏觀角度

1微觀角度國內(nèi)的大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)是由原來的住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，對城市綜合體運作經(jīng)驗不足，在實際操作中出現(xiàn)了一些問題，致使投資者和開發(fā)商的利益受損，造成了不必要的浪費

研究對象1

城市綜合體的屬性決定了它作為城市組織在城市系統(tǒng)中所扮演的角色和作用，根據(jù)城市文化、商業(yè)背景與開發(fā)主體等因素不同，城市綜合體按主場經(jīng)濟性和職能分為商業(yè)綜合體、旅游綜合體、商務綜合體、專業(yè)市場綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體、地下綜合體本文將研究對象的類型范圍具體界定為：商業(yè)綜合體商業(yè)城市綜合體概念的界定1在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。這個概念可以從以下四個方面進行解釋：商業(yè)城市綜合體概念的界定

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3。4高可達性：綜合體一般應具備三種以上的交通方式到達(如步行、公交、地鐵、私家車等且每種交通方式的節(jié)點應與綜臺體緊密相連。高密度：一般說來綜臺體項目的土地容積率≥3.0，總建筑面積≥200000㎡，存在三種或三種以上能夠提供收益的主要功能相互聯(lián)系性：不同功能之間存在緊密的空間關聯(lián)關系，強調(diào)水平和垂直聯(lián)系。標志和完整性：按照一個有條理的開發(fā)計劃進行統(tǒng)一開發(fā)的一組建筑，在形態(tài)上呈現(xiàn)較強的標志性和完整性。4。5以零售業(yè)為主要業(yè)態(tài)選題的研究意義和目的

1意義基于城市綜合體的發(fā)展，現(xiàn)在這個階段才是城市綜合體的高峰階段。但是對于城市綜合體的風險理論研究還是以一般房地產(chǎn)投資風險進行研究，由此不具有針對性。所以有必要對城市綜合體投資風險評估進行深入研究，建立風險評估模型，比較系統(tǒng)地對城市綜合體風險問題進行補充探討。

選題的研究意義和目的

1目的①建立城市綜合體風險體系，為城市綜合體的風險判斷提供依據(jù)。②以層次分析法和模糊數(shù)學決策模型為基礎，對影響城市綜合體風險因素進行權重分析，以確定不同因素的影響范圍，從而采取不用的預防措施，探討今后城市綜合體風險管理的重點。③建立模糊數(shù)學聚類分析模型，從風險管理的角度，確定風險的分類，為房地產(chǎn)投資企業(yè)進行一下開發(fā)選址提供理論支持。

國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及經(jīng)驗分析2國外研究情況

Wurkzebach在ModemRealEstate一書中對城市綜合體投資風險進行了分析，主要針對投資組合問題，但沒有更深入闡述相關原理；GaylonE．Greer在InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions書中研究了不同類型城市綜合體投資收益及決策問題。RogerP．Sindt在RealEstateInvestmentAnalysisandApplication一書中研究了城市綜合體投資分析問題

PeterJovanovic和DavidSpaulding，對城市綜合體項目投資風險識別、評價和防范等方面作了大量研究。美國的Treybor、Lintor等人建立了以平均值——標準差為基礎的風險評價模型，用標準差平均值對風險進行分析，并把它應用到城市綜合體開發(fā)企業(yè)對風險的防范和控制中。

國內(nèi)研究現(xiàn)狀及經(jīng)驗分析2國內(nèi)理論研究

范如國編著的《城市綜合體投資與管理》，介紹了城市綜合體投資風險的方法，并對投資風險的防范和控制進行了分析趙世強編著的《城市綜合體開發(fā)風險管理》一書算是比較系統(tǒng)地介紹了城市綜合體投資開發(fā)風險管理劉晴，常浩發(fā)表的《城市商業(yè)綜合體選址的風險評估---模糊層次分析法》闡述了如何運用對城市商業(yè)綜合體選址問題的風險指標體系進行評估。汪雪峰的碩士論文《城市綜合體開發(fā)前期風險管理研究---以余姚萬達廣場為例》運用風險識別、風險評估和風險應對的基本理論進行研究。程安順的碩士論文《城市綜合體項目風險評估研究》采用層次分析法與模糊綜合評價法相結(jié)合的方法，首次構(gòu)建了新中心區(qū)城市綜合體的項目風險評估模型

研究內(nèi)容、目標和擬解決的問題3第一部分：緒論部分。第二部分：研究綜述。第三部分：識別出風險指標體系，構(gòu)建包含目標層、因素層和指標層的城市綜合體項目風險評價指標體系。第四部分：首先運用層次分析法確定城市綜合體項目風險評估指標體系中各個指標的權重，然后采用模糊綜合評判法構(gòu)建層次模糊評判模型。再運用模糊聚類分析進行風險分類，以確定最大風險類別，用以判斷我國其他城市開發(fā)城市商業(yè)綜合體的適宜性。第五部分為實證研究與應用。第六部分為結(jié)語部分研究內(nèi)容研究目標

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(1)采用層次分析法與模糊綜合評價法相結(jié)合的方法，首次構(gòu)建了城市綜合體的項目風險評估模型；利用建立的風險評估模型（2）采用模糊聚類分析模型，運用傳遞閉包法進行聚類分析，以確定其他的合適投資地點。擬解決的關鍵問題

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第一，根據(jù)調(diào)查研究資料的統(tǒng)計分析結(jié)果，運用AHP法（層次分析法）和模糊數(shù)學方法對風險進行定量處理。第二，采取計算機軟件模擬的方法對影響城市綜合體性的各因素之間的相互關系進行定量模擬計算分析，以確定合適的開發(fā)選址。

研究方法和技術路線4文獻資料研究法對國內(nèi)的相關理論、文獻和實例進行分析，包括全國高校研究生碩士學位論文，各種建筑學術期刊雜志等。結(jié)合國內(nèi)相關問題研究作參考和比較，限定武漢市城市綜合體為對象進行研究。實地考察調(diào)研法對武漢市城市綜合體建設現(xiàn)狀進行觀察、記錄、拍照等實地考察，通過問卷調(diào)查對專業(yè)建筑人員進行統(tǒng)計分析對比類推研究選取該地區(qū)已建成的城市綜合體為比較對象，分析其風險體系建立因素，為本課題中相似環(huán)境的城市綜合體提供可適應的對策，對本課題的研究提供實踐指導意義。軟件模擬分析法采取計算機軟件模擬的方法對影響農(nóng)村住宅舒適性的各因素之間的相互關系進行定量模擬計算分析。

研究方法和技術路線4緒論背景意義內(nèi)容現(xiàn)狀武漢城市綜合體現(xiàn)狀調(diào)配分析影響綜合體風險主要因素確定模糊綜合評判法構(gòu)建層次模糊評判模型建立模糊聚類分析模型結(jié)論與展望提出問題分析問題解決問題

研究創(chuàng)新之處和預期成果5創(chuàng)新之處：運用層次分析、模糊數(shù)學決策理論相結(jié)合建立模型12運用模糊聚類分析以確定其他城市開發(fā)城市商業(yè)綜合體的適宜性

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