研究生畢業(yè)論文開(kāi)題報(bào)告

城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究與應(yīng)用

報(bào)

告

人：韓建委

指導(dǎo)教師：肖良麗2012年11月28日2012級(jí)碩士選題報(bào)告

選題背景、對(duì)象、概念界定、意義、目的1報(bào)告框架

國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及經(jīng)驗(yàn)分析2

研究?jī)?nèi)容、目標(biāo)和擬解決的問(wèn)題3

研究方法和技術(shù)路線4

創(chuàng)新之處和預(yù)期成果5

1背景由于住宅房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫迅速增加，國(guó)家開(kāi)始加大對(duì)住宅房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控。隨著國(guó)家限購(gòu)令的推出，貨幣緊縮，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越感覺(jué)住宅的風(fēng)險(xiǎn)在增加，迫使大量住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)加入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)大潮之中宏觀角度

1微觀角度國(guó)內(nèi)的大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多數(shù)是由原來(lái)的住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，對(duì)城市綜合體運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足，在實(shí)際操作中出現(xiàn)了一些問(wèn)題，致使投資者和開(kāi)發(fā)商的利益受損，造成了不必要的浪費(fèi)

研究對(duì)象1

城市綜合體的屬性決定了它作為城市組織在城市系統(tǒng)中所扮演的角色和作用，根據(jù)城市文化、商業(yè)背景與開(kāi)發(fā)主體等因素不同，城市綜合體按主場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性和職能分為商業(yè)綜合體、旅游綜合體、商務(wù)綜合體、專業(yè)市場(chǎng)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體、地下綜合體本文將研究對(duì)象的類型范圍具體界定為：商業(yè)綜合體商業(yè)城市綜合體概念的界定1在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類功能復(fù)合相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。這個(gè)概念可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行解釋：商業(yè)城市綜合體概念的界定

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3。4高可達(dá)性：綜合體一般應(yīng)具備三種以上的交通方式到達(dá)(如步行、公交、地鐵、私家車等且每種交通方式的節(jié)點(diǎn)應(yīng)與綜臺(tái)體緊密相連。高密度：一般說(shuō)來(lái)綜臺(tái)體項(xiàng)目的土地容積率≥3.0，總建筑面積≥200000㎡，存在三種或三種以上能夠提供收益的主要功能相互聯(lián)系性：不同功能之間存在緊密的空間關(guān)聯(lián)關(guān)系，強(qiáng)調(diào)水平和垂直聯(lián)系。標(biāo)志和完整性：按照一個(gè)有條理的開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的一組建筑，在形態(tài)上呈現(xiàn)較強(qiáng)的標(biāo)志性和完整性。4。5以零售業(yè)為主要業(yè)態(tài)選題的研究意義和目的

1意義基于城市綜合體的發(fā)展，現(xiàn)在這個(gè)階段才是城市綜合體的高峰階段。但是對(duì)于城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)理論研究還是以一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，由此不具有針對(duì)性。所以有必要對(duì)城市綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行深入研究，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，比較系統(tǒng)地對(duì)城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)充探討。

選題的研究意義和目的

1目的①建立城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)體系，為城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)判斷提供依據(jù)。②以層次分析法和模糊數(shù)學(xué)決策模型為基礎(chǔ)，對(duì)影響城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行權(quán)重分析，以確定不同因素的影響范圍，從而采取不用的預(yù)防措施，探討今后城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。③建立模糊數(shù)學(xué)聚類分析模型，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度，確定風(fēng)險(xiǎn)的分類，為房地產(chǎn)投資企業(yè)進(jìn)行一下開(kāi)發(fā)選址提供理論支持。

國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及經(jīng)驗(yàn)分析2國(guó)外研究情況

Wurkzebach在ModemRealEstate一書中對(duì)城市綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，主要針對(duì)投資組合問(wèn)題，但沒(méi)有更深入闡述相關(guān)原理；GaylonE．Greer在InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions書中研究了不同類型城市綜合體投資收益及決策問(wèn)題。RogerP．Sindt在RealEstateInvestmentAnalysisandApplication一書中研究了城市綜合體投資分析問(wèn)題

PeterJovanovic和DavidSpaulding，對(duì)城市綜合體項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面作了大量研究。美國(guó)的Treybor、Lintor等人建立了以平均值——標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，用標(biāo)準(zhǔn)差平均值對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并把它應(yīng)用到城市綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制中。

國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及經(jīng)驗(yàn)分析2國(guó)內(nèi)理論研究

范如國(guó)編著的《城市綜合體投資與管理》，介紹了城市綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，并對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制進(jìn)行了分析趙世強(qiáng)編著的《城市綜合體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理》一書算是比較系統(tǒng)地介紹了城市綜合體投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理劉晴，常浩發(fā)表的《城市商業(yè)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估---模糊層次分析法》闡述了如何運(yùn)用對(duì)城市商業(yè)綜合體選址問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)估。汪雪峰的碩士論文《城市綜合體開(kāi)發(fā)前期風(fēng)險(xiǎn)管理研究---以余姚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例》運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的基本理論進(jìn)行研究。程安順的碩士論文《城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究》采用層次分析法與模糊綜合評(píng)價(jià)法相結(jié)合的方法，首次構(gòu)建了新中心區(qū)城市綜合體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型

研究?jī)?nèi)容、目標(biāo)和擬解決的問(wèn)題3第一部分：緒論部分。第二部分：研究綜述。第三部分：識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，構(gòu)建包含目標(biāo)層、因素層和指標(biāo)層的城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。第四部分：首先運(yùn)用層次分析法確定城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系中各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，然后采用模糊綜合評(píng)判法構(gòu)建層次模糊評(píng)判模型。再運(yùn)用模糊聚類分析進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類，以確定最大風(fēng)險(xiǎn)類別，用以判斷我國(guó)其他城市開(kāi)發(fā)城市商業(yè)綜合體的適宜性。第五部分為實(shí)證研究與應(yīng)用。第六部分為結(jié)語(yǔ)部分研究?jī)?nèi)容研究目標(biāo)

3

(1)采用層次分析法與模糊綜合評(píng)價(jià)法相結(jié)合的方法，首次構(gòu)建了城市綜合體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型；利用建立的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型（2）采用模糊聚類分析模型，運(yùn)用傳遞閉包法進(jìn)行聚類分析，以確定其他的合適投資地點(diǎn)。擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題

3

第一，根據(jù)調(diào)查研究資料的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，運(yùn)用AHP法（層次分析法）和模糊數(shù)學(xué)方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量處理。第二，采取計(jì)算機(jī)軟件模擬的方法對(duì)影響城市綜合體性的各因素之間的相互關(guān)系進(jìn)行定量模擬計(jì)算分析，以確定合適的開(kāi)發(fā)選址。

研究方法和技術(shù)路線4文獻(xiàn)資料研究法對(duì)國(guó)內(nèi)的相關(guān)理論、文獻(xiàn)和實(shí)例進(jìn)行分析，包括全國(guó)高校研究生碩士學(xué)位論文，各種建筑學(xué)術(shù)期刊雜志等。結(jié)合國(guó)內(nèi)相關(guān)問(wèn)題研究作參考和比較，限定武漢市城市綜合體為對(duì)象進(jìn)行研究。實(shí)地考察調(diào)研法對(duì)武漢市城市綜合體建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行觀察、記錄、拍照等實(shí)地考察，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查對(duì)專業(yè)建筑人員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析對(duì)比類推研究選取該地區(qū)已建成的城市綜合體為比較對(duì)象，分析其風(fēng)險(xiǎn)體系建立因素，為本課題中相似環(huán)境的城市綜合體提供可適應(yīng)的對(duì)策，對(duì)本課題的研究提供實(shí)踐指導(dǎo)意義。軟件模擬分析法采取計(jì)算機(jī)軟件模擬的方法對(duì)影響農(nóng)村住宅舒適性的各因素之間的相互關(guān)系進(jìn)行定量模擬計(jì)算分析。

研究方法和技術(shù)路線4緒論背景意義內(nèi)容現(xiàn)狀武漢城市綜合體現(xiàn)狀調(diào)配分析影響綜合體風(fēng)險(xiǎn)主要因素確定模糊綜合評(píng)判法構(gòu)建層次模糊評(píng)判模型建立模糊聚類分析模型結(jié)論與展望提出問(wèn)題分析問(wèn)題解決問(wèn)題

研究創(chuàng)新之處和預(yù)期成果5創(chuàng)新之處：運(yùn)用層次分析、模糊數(shù)學(xué)決策理論相結(jié)合建立模型12運(yùn)用模糊聚類分析以確定其他城市開(kāi)發(fā)城市商業(yè)綜合體的適宜性

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