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文檔簡介
ClicktoeditMastersubtitlestyle柯橋市場調(diào)研報告
2014年3月15日杭州興興商業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)目錄一、城市概況二、商圈調(diào)查三、商鋪售價調(diào)查四、商鋪租金調(diào)查一、城市概況
紹興市位于浙江省中北部、杭州灣南岸,東連寧波市,南臨臺州市和金華市,西接杭州市,北隔錢塘江與嘉興市相望。東西長130.03公里,南北寬116.86公里,海岸線長40公里,總面積為8256平方公里。
紹興市下轄紹興縣、諸暨市、上虞市、嵊州市、新昌縣和越城區(qū),中心城市四大組團(tuán)連片建成區(qū)230平方公里,人口440萬,2011年全地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入33273元,排名居中國第九位。一、城市概況
紹興古稱“會稽”,世界文化名城,也是春秋越國、吳越國、南宋等朝代的古都,有“華夏風(fēng)流、國之東門、泱泱大邦、天上仙都、天下無儔”的美譽。作為曾經(jīng)的浙江首府,紹興是聯(lián)合國人居獎城市,民營經(jīng)濟活力第一城,中國一線民富強市,國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)和重要的交通樞紐??绾0l(fā)展的紹興,著力構(gòu)建華東重要的區(qū)域“經(jīng)濟商貿(mào)金融交通物流中心”,打造國務(wù)院定位的國際文化旅游城市,重塑“越中藹藹繁華地,江東都會古無雙”的形象。
目前紹興形成以鏡湖為核心,越城、袍江、柯橋為支撐的特大城市格局,是華東重要的交通樞紐、商貿(mào)物流中心、區(qū)域金融中心、新興產(chǎn)業(yè)基地、中國創(chuàng)業(yè)富豪中心、中國品牌之都、國際文化旅游城市。一、城市概況1、柯橋概況地理位置位于紹興市區(qū)西北方,紹興縣人民政府所在地行政區(qū)劃4個街道,15個鎮(zhèn)面積人口縣域面積1177平方公里,2011年紹興縣戶籍人口72.58萬,其中柯橋城區(qū)人口27.8萬城市距離距紹興市13公里(10-15分鐘車程)經(jīng)濟發(fā)展2011年實現(xiàn)GDP920億元(人均GDP126757元,約19164美元,達(dá)到富裕國家水平),財政總收入117.03億元,社會消費品零售總額142.23億元,居民人均可支配收入36547元(浙江省為30971元,杭州市為34065元),農(nóng)民人均純收入19527元(浙江省為13071元,杭州市為15245元)。城市之最擁有亞洲最大的布匹集散中心--中國輕紡城;浙江省小康縣、全國經(jīng)濟十強縣。一、城市概況2、人口構(gòu)成(消費者滿意度調(diào)研)被訪顧客年齡情況:20-25歲,占比34%;為25-30歲,占比22%;30-40歲,占比17%;20歲以下占比13%;40-45歲、45-50歲、50歲以上各占6%、5%和4%。被訪者居住的地區(qū):柯橋(華舍、安昌)地區(qū),占比39%;紹興,占比23%;鏡湖區(qū)域,占比13%;外市顧客,占比11%;表明萬達(dá)廣場消費的顧客中75%是在紹興市內(nèi)距離柯橋萬達(dá)廣場20公里以內(nèi)的顧客。一、城市概況3、人口構(gòu)成(消費群體調(diào)研)顧客的月收入情況:2000-3000元,占比36%;2000元以下,占比23%;3000-5000元,18%;5000-8000元,占比8%;8000-10000元,占比1%;10000元以上14%。由此可知:2000-5000元占54%,5000-1000元及以上占23%,2000元占比23%。顧客消費金額情況:500元以下占比42%;500-1000元占比29%;1000-3000元占比16%;3000元占比10%;沒有消費占比2%。一、城市概況4、柯橋居民消費特點、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費情況全縣常住人口家庭戶人口性別構(gòu)成年齡構(gòu)成受教育程度城鄉(xiāng)構(gòu)成全縣常住人口103.08萬,包含省外流動人口36.44萬。其中柯橋街道常住人口5萬,流動人口17萬。36.51萬戶男性人口為52.64萬人,占51.07%;女性人口為50.44萬人,占48.93%。0-14歲人口為13.33萬人,占12.94%;15-59歲人口為76.93萬人,占74.62%60歲及以上人口為12.82萬人,占12.44%全縣常住人口中,具有大學(xué)(指大專及以上)程度的人口為4.14萬人;具有高中(含中專)程度的人口為10.81萬人;具有初中程度的人口為45.28萬人;具有小學(xué)程度的人口為34.10萬人城鎮(zhèn)人口為69.10萬人[6],占67.03%;鄉(xiāng)村人口為33.98萬人,占32.96%
一、城市概況
輕紡城客群柯橋居民客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群
私營業(yè)主業(yè)務(wù)員老柯橋人新柯橋人富裕居民工薪居民群體年齡基本在30歲以上,文化程度普遍不高,事業(yè)打拼多年,有多次置業(yè)經(jīng)歷,比較注重商業(yè)氛圍價值年齡基本在30歲左右,考慮在柯橋安家長期生活年齡集中在35-45歲,一般有良好教育背景,事業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段,渴望改善居住條件,追求舒適生活;年齡主要在25-35歲為主,良好的教育背景,事業(yè)處于發(fā)展階段,多為首次置業(yè);年齡集中在35-45歲,向往城市生活,提升居住環(huán)境,購房攻擊為部分工作重心轉(zhuǎn)移到柯橋,或者為子女買房年齡基本在35以下歲,向往城市生活,改善居住環(huán)境,購房攻擊為部分工作重心轉(zhuǎn)移到柯橋,或者為子女買房特征以政府公務(wù)員,企事業(yè)單位泛公務(wù)員為主以政府公務(wù)員,企事業(yè)單位、企業(yè)白領(lǐng)以公務(wù)員、醫(yī)生、教師等高收入人群為主收入及消費能力群體收入水平高,跨度大,購買力充裕,是柯橋零售品消費主力客群收入水平較一般,但原始積累少收入水平較好,擁有一定的資金積累收入水平一般,對價格比較敏感收入水平較好,擁有一定的資金積累收入水平一般,對價格比較敏感消費偏好對品牌認(rèn)知度較高、對購物環(huán)境、對服務(wù)品質(zhì)要求較高、對價格不敏感對時尚品牌擁護(hù)度高、消費大膽、注重品味消費保守、多次比價、趨于理性消費前衛(wèi)、趨于感性對品牌認(rèn)知度相對較低、消費感性、注重體驗感受時尚潮流、消費理性5、周邊主要公交一、城市概況序號車次始發(fā)站時間站點居民區(qū)商圈188路城東森海豪庭-縣中心醫(yī)院5:35--22:0050站樂苑新村、東方家園、金城賓館、柯笛花園、金橋花園、管墅小區(qū)、鑒湖景園、梅川小區(qū)、裕民西區(qū)、雙川小區(qū)服裝市場、藍(lán)天商圈、小馬路步行街2801路輕紡城汽車站-新服裝市場5:50-20:3030站迎架橋小區(qū)、興越小區(qū)、東周村、清水苑服裝市場、藍(lán)天商圈3803路輕紡城汽車站-輕紡城汽車站5:50-22:0032站后梅小區(qū)、裕民西區(qū)、裕民小區(qū)、華都苑、管墅小區(qū)、柯笛花園藍(lán)天商圈、小馬路步行街4805路柯南-九鼎5:50-22:0048站梅墅村、管墅小區(qū)、迎架橋小區(qū)藍(lán)天商圈、服裝市場5807路梅墅水莊-齊賢車站5:35-21:0035站迎駕橋小區(qū)、陽嘉龍小區(qū)、梅川小區(qū)、管墅小區(qū)杭州大廈、藍(lán)天商圈6108路繁榮村-服裝家紡市場5:50-20:0044站梅川小區(qū)、雙川小區(qū)、梅巷小區(qū)、金家村、東方家園藍(lán)天商圈6、交通概況
公路:
紹興東至寧波車程約1小時,西至杭州車程約0.6小時,南至諸暨車程約0.5小時,北至上海車程約2小時。
高鐵:
杭州至寧波的城際高鐵將在13年6月全線開通,其中柯橋站為東至寧波北至上海的重要站點。
飛機:
從紹興柯橋至蕭山機場全程只需30分鐘,而規(guī)劃中的稽山公路及延長線將是柯橋與蕭山機場的最快捷通道。
一、城市概況1、主要商圈情況柯橋目前的三大主要商圈:笛揚路步行街商圈、萬達(dá)商圈、藍(lán)天商圈;二、商圈調(diào)查
二、商圈調(diào)查
笛揚路商圈藍(lán)天商圈萬達(dá)商圈2、全縣商圈分布圖3、柯橋商圈發(fā)展情況柯橋商業(yè)布局可以概括為“兩中心”:即笛揚步行街為主的老城商業(yè)中心與以市心廣場為中心的新商業(yè)中心。老商業(yè)中心:笛揚步行街、萬商路商業(yè)街、錦麟天地購物中心、杭州大廈柯橋購物中心;新商業(yè)中心(目前處于起步階段):市心廣場、藍(lán)天廣場步行街廣場。老商業(yè)中心新商業(yè)中心二、商圈調(diào)查
4.1笛揚路商圈4.1.1步行街:區(qū)位:位于柯橋中部,主要由笛揚路步行街、萬商路交叉口的錦麟天地購物中心構(gòu)成,最具代表性的為笛揚路步行街,笛揚路步行街全長961米、寬30米,于2004年10月建成并投入使用。業(yè)態(tài):業(yè)態(tài)比較單一,主要以購物為主,附帶一些餐飲。主要服裝配套品牌有堅持我的、浪漫一身、紅袖、海瀾之家、勁霸、奧康、GXG、太平鳥男裝等;主要餐飲品牌有肯德基、粥皇、豪上豪牛排館??蛻簦耗壳凹辛丝聵蚣爸苓呮?zhèn)的居民,收入中低檔的普通工薪階層為主。優(yōu)劣勢分析:此商圈整體地理位置優(yōu)越,交通便利,消費者集中,是目前柯橋最成熟、穩(wěn)定的商圈。但是笛揚路步行街產(chǎn)品檔次低,整體商業(yè)品味一般,業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng),缺少大型餐飲、娛樂設(shè)施。而錦麟天地購物中心自09年4月30日開業(yè)至今,目前除一樓沿步行街的街鋪開業(yè)和生意較好外,其他基本處于歇業(yè)及轉(zhuǎn)租狀態(tài)。租金:笛揚路步行街街鋪的市場租金在12-18元/平方米
/天左右,錦麟天地的市場一樓租金在6元/平方米/天左右。二、商圈調(diào)查
4.1笛揚路商圈4.1.2杭州大廈:區(qū)位:位于柯橋西南部,由萬商路商業(yè)街和位于萬商路和育才路交叉口的杭州大廈柯橋購物中心組成。以杭州大廈柯橋購物中心為代表。業(yè)態(tài):業(yè)態(tài)單一,基本上以購物、百貨為主,附帶零星餐飲,和笛揚路步行街業(yè)態(tài)情況類似。杭州大廈柯橋購物中心在當(dāng)?shù)囟ㄎ恢懈叨耍?jīng)營戶以當(dāng)?shù)卮砩虨橹?,匯集了老鳳祥、天梭、歐珀萊、歐萊雅、太平鳥女裝、ODBO、浮力森林等品牌??蛻簦阂灾袡n收入者為主。優(yōu)劣勢分析:此商圈以杭州大廈柯橋購物中心為代表,實行品牌化和專業(yè)化的經(jīng)營路線,品牌綜合檔次較中端;周圍公交站點設(shè)置不多,交通網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá),且業(yè)態(tài)單一,人氣聚集力較差;在價格定位上來看,以200-2000元的商品為主,不符合周邊目標(biāo)受眾的消費能力。所以目前運動和休閑樓層大部分已關(guān)閉,很多淑女裝也紛紛撤柜,經(jīng)營情形不樂觀。租金:杭州大廈柯橋購物中心5%-20%左右扣點二、商圈調(diào)查
4.2萬達(dá)商圈區(qū)位:位于紹興市紹興縣縣政府所在地柯橋,西鄰金柯橋大道,東臨湖中路,南側(cè)緊鄰錢陶公路。項目占地面積18.18萬平米,建筑面積約68.7萬平方米,業(yè)態(tài)由大型購物中心、寫字樓、商務(wù)酒店、室外步行街、住宅、商鋪等組成。業(yè)態(tài):步行街及主力店組成,其中主力店包括萬達(dá)百貨、華潤萬家超市、大歌星KTV量販歌城、萬達(dá)五星數(shù)碼影院、大玩家超樂場、優(yōu)衣庫、博士蛙等??蛻簦阂灾懈邫n收入者為主。優(yōu)劣勢分析:品牌優(yōu)勢:“萬達(dá)”已得到柯橋人的認(rèn)可和信賴;餐飲優(yōu)勢:項目周邊沒有豐富的餐飲組合;劣勢:客群不足,柯橋城市人口較少,周邊成熟小區(qū)較少,且入住率不高。租金:萬達(dá)廣場南面裕民路租金2-3元/平方/天二、商圈調(diào)查
4.3藍(lán)天商圈區(qū)位:位于柯橋中心地帶,由藍(lán)天.市心廣場、天虹百貨、華聯(lián)國際商貿(mào)城、藍(lán)天廣場步行街、明珠廣場、聚銀時代(籌建中)構(gòu)成。以藍(lán)天.市心廣場為代表。業(yè)態(tài):包括餐飲、娛樂、休閑、購物等業(yè)態(tài),主力店有天虹百貨、沃爾瑪、華潤萬家、五星電器、蘇寧電器、麥歌KTV,以及藍(lán)天影視中心??蛻簦阂灾苓吥贻p時尚的中青年層、中高收入者為主。優(yōu)劣勢分析:周邊兩公里內(nèi)將會有至少15個小區(qū)的規(guī)劃,居住氛圍、商業(yè)潛力巨大,準(zhǔn)備打造成柯橋新的時尚、高端購物中心,并隨著聚銀時代(銀泰百貨)的入駐,對我項目的招商和未來經(jīng)營構(gòu)成競爭壓力。不過,目前對餐飲的規(guī)劃有一定限制(只在商業(yè)中心的最后區(qū)塊有部分中餐的引入),業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理。另外,由于規(guī)劃鋪位過多,空鋪情況嚴(yán)重,現(xiàn)在除少數(shù)沿街店鋪有商戶經(jīng)營外,內(nèi)鋪出租率不高。租金:藍(lán)天市心廣場一樓沿街商鋪租金水平為8-10元/平方米/天,內(nèi)鋪租金水平4-6元/平方米/天二、商圈調(diào)查
三、商鋪銷售價格調(diào)查項目開盤時間2013年銷售均價萬達(dá)廣場金街201117000元—25000元
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