產(chǎn)品設(shè)計階段物業(yè)管理注意要點

產(chǎn)品設(shè)計階段物業(yè)管理關(guān)注要點大全2017年4月19日設(shè)施部分設(shè)備部分配套部分壹貳叁目錄關(guān)注點：設(shè)備房環(huán)境；照明系統(tǒng)；供配電系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；電梯；弱電監(jiān)控系統(tǒng)；泳池水景。關(guān)注點：管理用房；相關(guān)配套。關(guān)注點：水電氣配套；圍墻\護欄、支持桿；外立面管道、欄桿；溝渠\井蓋；道路；天面露臺；防火門；停車場及出入口；娛樂設(shè)施；信息欄；單車、摩托車棚；小區(qū)清潔設(shè)施；綠化設(shè)施。水電氣配套設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護管理。2、建議設(shè)備統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號規(guī)格相似、互換性較強，方便后期管理維護。3、電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。4、變壓器容量、臺數(shù)與項目實際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理不能裕量太大，有溫度自動控制。5、水氣表位置集中，方便于維護和抄表。6、避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。7、供水管網(wǎng)材料、安裝位置應(yīng)考慮使用壽命及后期管理維護。8、項目進水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。9、報建時注意供水用途、選定合理的供水價格節(jié)約費用。圍墻\護欄、支持桿設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護。2、圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。3、圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。4、圍墻安裝防爬網(wǎng)。5、燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。外立面管道、欄桿設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。2、空調(diào)架選用：鋁合金材料（厚度1.2—1.5mm）經(jīng)久耐用，隨著空調(diào)業(yè)的科技進步及業(yè)主使用實際情況，空調(diào)1拖2—3個分機情況的存在，建議空調(diào)架尺寸不小于3匹副機位（防止空調(diào)無法安裝情況時有發(fā)生）。3、空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。4、平臺護欄、采光井門、防攀爬防盜網(wǎng)材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25x25mm以下方鋼。溝渠\井蓋設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。2、車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3、在廣場走廊可以設(shè)計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。4、道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區(qū)由地產(chǎn)或物業(yè)定點制作鑄印**物業(yè)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護管理，體現(xiàn)**精致管理。道路設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。2、在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側(cè)每100米處、苑內(nèi)根據(jù)大小至少設(shè)置一個取水點，小區(qū)取水點必須安裝水表便于日后管理。3、苑內(nèi)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。4、在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。5、小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡（具體位置由物業(yè)確定）。6、瀝青路面應(yīng)選擇粗粒路面、質(zhì)量好、不宜脫落。7、小區(qū)路面設(shè)置足夠的雨水珊格、消除路面積水。天面露臺設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、銷售贈送的天面、露臺統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。2、多層、高層在天臺混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用。3、10m2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點。防火門設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。停車場及出入口設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實行人車分流管理。2、車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3、崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。崗?fù)ば螤睿篈、崗?fù)こ叽纾簩?800—2000x長2800-3100mm。B、崗?fù)らT建議制作成鋁合金推拉門。4、小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。5、車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。6、地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。7、車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，減少耗電。8、車庫、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮，60%節(jié)能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業(yè)改造管理、節(jié)約費用。9、地下車庫出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘，防滑路面，并應(yīng)按每200平方建筑面積1立方的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消防沙池。10、車庫墻面可以用涂料繪制圖案、制作統(tǒng)一的車牌號。11、車庫設(shè)置清潔用取水口及清潔池。12、室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。娛樂設(shè)施設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。2、木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護層防腐。3、娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護、業(yè)主很喜歡)。4、室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。5、室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。信息欄設(shè)施部分壹設(shè)計要點：在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識牌。1、對于圍合式苑（戶數(shù)300戶以下可以在主要的一個苑門設(shè)置公共信息欄具體尺寸：寬900x1100mm）材料可選用不銹鋼（優(yōu)質(zhì)鋁合金烤漆）。2、對于500-800戶的小區(qū)院落可以設(shè)置一個集中信息欄。3、對于一次開發(fā)完成的小區(qū)建議在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。4、分期開發(fā)的小區(qū)建議在小區(qū)每期的主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。5、商鋪較多的小區(qū)（15戶以上），建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，最小面積2000x1200mm）。7、商鋪廣告燈箱設(shè)計圖案、安裝位置須和管理處對接以便于今后管理。單車、摩托車棚設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、合理設(shè)置單（摩托）車存放點。2、小區(qū)以就近的苑落為區(qū)域，利用架空層等空余位置設(shè)置。3、大廈在行人公共出入口附近設(shè)置，容量按業(yè)主戶數(shù)的10-30%考慮。4、具體根據(jù)項目的特點、位置考慮，存放點設(shè)置照明及停車架。5、利用綠化空間可以鋪設(shè)草磚露天停放單車。（單車位兼有綠化草坪功能。6、東海岸等特殊位置單車位容量比例：容量按業(yè)主戶數(shù)的50%考慮?？梢岳眉芸諏榆囄豢沼辔恢茫镁G化空間可以鋪設(shè)草磚露天停放單車，可以在圍墻邊緣鋪設(shè)草磚、間隔種樹露天停放單車。小區(qū)清潔設(shè)施設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護。2、大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。3、有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4、位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。5、地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。綠化設(shè)施設(shè)施部分壹設(shè)計要點：1、有綠化清潔用水管道，單獨加裝計量表?；ú邸⒒▔杀ＷC排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。2、綠花草坪設(shè)置澆灌系統(tǒng)，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關(guān)系需綜合考慮。3、苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。4、綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設(shè)備房環(huán)境設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、發(fā)電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2、設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點和排水管3、設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。4、機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)層的機電設(shè)備。5、特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。照明系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、地下路燈、草坪燈分路、時間控制，使用節(jié)能燈。地下室車庫照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。2、設(shè)計低壓配電屏?xí)r考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關(guān)，分類計量，便于供電局抄表到戶。3、水景、水池、水廊水下燈可以在設(shè)計施工中取消、不影響景觀。4、苑內(nèi)射燈、節(jié)日燈合理配置、不能過飽和節(jié)約費用、消除燈光污染。5、苑內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置、滿足使用要求、節(jié)約投資、降低后期管理費用，小區(qū)內(nèi)樓棟適當(dāng)位置設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源。6、盡量減少地?zé)襞渲?、消除后期維修隱患（實際使用中地?zé)羰褂脡勖?—2年、故障率特高）應(yīng)在廣場設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源插座。7、苑內(nèi)照明設(shè)計可以選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設(shè)計配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節(jié)約費用。供配電系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨在房間安裝的，有門且可上鎖。2、高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實無法避免的，有有效的防護、集水、排水、報警等措施。3、變壓器房設(shè)置獨立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報警信號連接到中心。4、高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。5、發(fā)電機油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口。6、發(fā)電機油箱的進油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；微信公眾號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。7、發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝置，有水位標(biāo)識。8、發(fā)電機房空間較大時、根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資。9、發(fā)電機房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風(fēng)裝置在發(fā)電機停機后有延時關(guān)閉功能。10、各種配電箱（柜）鑰匙通用。11、發(fā)電機、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。12、變壓器與配電柜安裝在一個房間有安全隔離防護欄。13、多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補償柜容量可以按大廈設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。14、Co2設(shè)備、設(shè)備房、車庫污水池高低水位等報警信號連接到監(jiān)控中心。15、機房排風(fēng)裝置在發(fā)電機停機后應(yīng)有延時關(guān)閉功能。16、發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。17、強弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。18、機油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機沒有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機互投自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動及手動轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。給排水系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。2、水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。3、地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4、水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。5、排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。6、水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。7、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。8、應(yīng)根據(jù)水池的大小設(shè)置人孔及通風(fēng)孔。9、水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。10、地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識；同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報警信號到中心。11、應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。12、給排水各類管網(wǎng)應(yīng)有功能標(biāo)識及流向，各閥門應(yīng)有控制范圍標(biāo)識。13、在市政水壓不穩(wěn)定的小區(qū)，低層供水也應(yīng)采用加壓供水設(shè)備。14、水池、水箱應(yīng)有水位標(biāo)識，應(yīng)有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應(yīng)加防蟲網(wǎng)，人孔應(yīng)加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲水池排水管不小于100MM，設(shè)置在水箱低部，水池低部應(yīng)有坡度。15、進戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點火（水壓0.15Mpa），否則應(yīng)配置變頻供水裝置。16、由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國家供水矛盾日益惡化，供水水箱設(shè)計施工需要擴大。17、地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。18、水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護措施，應(yīng)設(shè)置清潔用水源。19、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。消防系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、消火拴報警信號應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控中心、便于中心人員觀察監(jiān)控。2、消防泵有帶負荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動排氣。3、消防、噴淋供水主泵開?？梢栽O(shè)計為遠程控制（在監(jiān)控中心直接開停）。4、內(nèi)線電話通話良好、辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設(shè)備房、控制中心設(shè)內(nèi)線電話。5、所有消防、主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置清晰標(biāo)識管網(wǎng)功能、流向，在天臺設(shè)置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備。6、小區(qū)內(nèi)、設(shè)備房等區(qū)域按消防規(guī)范配置相的滅火器、滅火器箱。7、Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。8、車庫、商鋪噴淋系統(tǒng)完好。9、消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。10、選用質(zhì)量較好的消火栓閥門。11、所有消防閥門、開關(guān)應(yīng)標(biāo)明控制區(qū)域，及運行壓力。電梯設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。2、電梯機房排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。3、與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別（由電梯公司制作）。4、轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。5、電梯機房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機房門選用通鎖）。6、電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和管理處對接確認款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。7、電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計通風(fēng)設(shè)施。8、高層消防樓道2—3層應(yīng)設(shè)計1個清潔取水點、排水池。微信公眾號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。9、大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。弱電監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。2、攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。3、在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當(dāng)位置設(shè)計積水坑、配置排水潛水泵。4、監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇較大、便于今后維護更換。5、小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。6、單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。7、小區(qū)苑內(nèi)輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關(guān)系統(tǒng)節(jié)約費用。8、圍墻紅外周界報警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。9、開放、半開放小區(qū)建議1—2樓居家安防系統(tǒng)采用6—8防區(qū)、提高安全系數(shù)。10、40萬以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機、便于電話日后管理。11．電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口符合人們?nèi)粘Ａ?xí)慣。12．泳池設(shè)計1—2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。13.設(shè)備交接驗收時要做好實際施工圖紙的和實際圖紙的核實，綜合系統(tǒng)圖、線槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場調(diào)試技術(shù)參數(shù)。泳池水景設(shè)備部分貳設(shè)計要點：1、反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。2、泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設(shè)計施工。3、泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。4、成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。4、設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。5、泳池設(shè)備房應(yīng)配置抽風(fēng)系統(tǒng)、有足夠容量的排污泵。6、泳池獨立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。池邊設(shè)置衣物、毛巾架。7、淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數(shù)量與泳池正常使用顧客數(shù)量匹配。8、泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。9、泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。10、泳池周邊能設(shè)置救生圈，照明足夠，地面防滑。11、泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。12、泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。13、泳池周邊應(yīng)設(shè)置救生圈，照明應(yīng)足夠，泳池周邊的配套設(shè)施完好無損，地面應(yīng)為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。14、水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護費用，水景、水廊中的景觀燈可以不設(shè)計制作。15、30立方一下水景、水廊可以不用設(shè)置水處理系統(tǒng)，水景水廊盡可能連通、節(jié)約建造成本。16、泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。管理用房配套部分叁設(shè)計要點：管理用房位置：1、管理處辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。2、食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。3、員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康。4、設(shè)置安全的危險品倉庫。A、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2油漆儲存間。B、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置10m2柴油儲存間。C、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2消殺藥品儲存間。D、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2綠化藥品儲存間。5、倉庫儲物間可以根據(jù)實際情況設(shè)置在架空層（地下室）。6、社康中心用房位置選在小區(qū)相對中心地帶且不影響居民居住環(huán)境。7、架空層泛會所考慮不會影響業(yè)主居住環(huán)境。微信公眾號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。娛樂設(shè)施設(shè)置主要以桌椅、棋牌、兵乓球為主。8、10萬平方米面積以上的小區(qū)設(shè)置員工活動室。各類管理用房面積確定按照物業(yè)體系文件：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)定確定實際配置面積。管理用房設(shè)備部分叁設(shè)計要點：管理用房面積：1、管理用房面積=住宅區(qū)房屋總面積x戶均人口數(shù)x人均管理用房面積系數(shù)。戶均人口數(shù)：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數(shù)：暫為：0.06平方米/人。2、各類管理用房的面積分配數(shù)量由物業(yè)管理公司確定。3.管理用房竣工時間：一次開發(fā)完成的小區(qū)在入伙前30天完成。分期開發(fā)的小區(qū)管理用房在規(guī)劃設(shè)計是確定位置、數(shù)量，如果條件限制部分管理臨時用房在入伙前30天完成。管理用房設(shè)備部分叁設(shè)計要點：管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)：1、管理處辦公室地面鋪設(shè)防滑地磚、天花吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業(yè)要求配置合理數(shù)量文件資料柜、會議室桌椅，管理處接待前臺按物業(yè)要求制作吧臺、背景圖案、裝飾燈具，管理處業(yè)主接待室需要按物業(yè)要求配置沙發(fā)、茶幾、辦公桌。2、食堂通電通水，設(shè)計合理的排油煙道，排油煙道不會影響業(yè)主的居住環(huán)境。3、員工宿舍配置情況：地面需要鋪設(shè)防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝防蚊紗窗，房間分為：宿舍、洗簌間、洗手間、沖涼房。4、危險品倉庫便于消防、不會影響業(yè)主的居住環(huán)境。5、倉庫、儲物件、維修操作間。此類管理用房要求配置：地面鋪設(shè)一般質(zhì)量的防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝不銹鋼防盜網(wǎng)。6、居委會用房可以不裝修，但房屋設(shè)計自然通風(fēng)良好。7、社康中心用房可以不裝修，但應(yīng)通水、通電。設(shè)置合理的下水管網(wǎng)、便于污水單獨處理、不影響業(yè)主周邊空氣。微信公眾號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。房屋自然通風(fēng)條件較好。8、居住人口1萬人以上的社康中心醫(yī)藥垃圾