戶型培訓(xùn)課件鄭繼鵬

戶型培訓(xùn)主講人：鄭繼鵬(雅居樂)戶型介紹雅居樂：鄭繼鵬

戶型由來，戶型概念135商品房戶型的演變過程2商品房屋戶型的分類4各戶型對比SWOT如何介紹戶型商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)7總結(jié)篇6目錄一、戶型由來,戶型概念戶型由來：是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對房屋住宅類型的新的簡稱。戶型概念：戶型又叫房型，就是指房屋的類型。二、商品房戶型的演變過程從有商品房開始到現(xiàn)在，戶型標(biāo)準(zhǔn)共經(jīng)歷了5次演變：二、商品房戶型的演變過程第一代戶型第二代戶型

第三代戶型第四代戶型第五代戶型2003年的時候，流行短進(jìn)深的五明戶型。代表項(xiàng)目：格林，萬科商品房的概念.2000年客廳適中（開間約4.2米～4.5米），臥室稍小（主臥開間約3.6米）;99年各房間尺寸都差不多；97年的時候，流行超大客廳；

94年剛有商品房的時候，南北臥室中間夾暗廳。跟回遷房無太大區(qū)別；第一代戶型：

當(dāng)時的設(shè)計(jì)大多都是一梯三戶的戶型所以在格局設(shè)計(jì)上根本做不到客廳能有采光，而且當(dāng)時的消費(fèi)者也沒有足夠的思想意識，認(rèn)為能買一套商品房屬于私有財(cái)產(chǎn)就很滿足了。94年剛有商品房的時候，南北臥室中間夾暗廳。跟回遷房無太大區(qū)別二、商品房戶型的演變過程第二代戶型：

當(dāng)時消費(fèi)者的生活條件改善了想要更高的生活享受，也許是因?yàn)橐郧白〉姆孔涌蛷d太憋屈所以這次改良就想要個大的客廳。97年的時候，流行超大客廳；二、商品房戶型的演變過程第三代戶型：

本次改良從設(shè)計(jì)手法上不難看出消費(fèi)者們在前兩次改革擋住吸取了經(jīng)驗(yàn)變的越來越懂得需求和自我調(diào)節(jié)房型設(shè)計(jì)的都很適中。99年各房間尺寸都差不多；二、商品房戶型的演變過程第四代戶型：

隨著生活品質(zhì)的不斷提高消費(fèi)者需求也隨之水漲船高，要求臥室客廳的尺寸都要加大。2000年客廳適中（開間約4.2米～4.5米），臥室稍?。ㄖ髋P開間約3.6米）二、商品房戶型的演變過程第五代戶型：

隨著時間的推移消費(fèi)者要求的越來越挑剔。首先就是全明戶型的改革要衛(wèi)生間廚房都要有窗戶。并且還要有采光。而且越來越精明的消費(fèi)者都會找尋找短進(jìn)深的戶型。這樣開間就會變大而且采光效果也非常的好。2003年的時候，流行短進(jìn)深的全明戶型。代表項(xiàng)目：格林，萬科二、商品房戶型的演變過程常見的戶型有：1.平層戶型、2.躍層戶型、3.錯層戶型、4.復(fù)式戶型。三、商品房戶型分類平層戶型：戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。三、商品房戶型分類躍層戶型：就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。三、商品房戶型分類錯層戶型：住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。三、商品房戶型分類復(fù)式戶型：在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。三、商品房戶型分類如何區(qū)分好戶型？

四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)用性安全性靈活性經(jīng)濟(jì)性藝術(shù)性面積恰當(dāng)尺度適宜關(guān)系合理公私分離動靜分區(qū)

清污分流1、朝向合理日照充分光線充足4、

生理分居和功能分居2、3、1、實(shí)用性安全性靈活性經(jīng)濟(jì)性藝術(shù)性四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)⑶靈活性EG⑵安全性EG⑷經(jīng)濟(jì)性EG⑸藝術(shù)性EG大小、功能、舒適度等；可以自由改變空間等；

面積緊湊、使用率高等；防盜、防火、抗震、對自然災(zāi)害的抵御及保持私密性等；美觀、大方、藝術(shù)等。⑴實(shí)用性EG實(shí)用性：大小、功能、舒適度

四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)安全性：防盜、防火、抗震、對自然災(zāi)害的抵御及保持私密性等；四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)靈活性：可以自由改變空間等

臥室

房間茶臺陽光房晾衣臺四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性：面積緊湊、使用率高等；四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)藝術(shù)性：美觀、大方、藝術(shù)等四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)2、生理分居和功能分居：⑴6歲以上子女應(yīng)和父母分室居?。?/p>

隨著生活的不斷提高現(xiàn)在的家長特別注重孩子的健康教育，從孩子的生理期增長來說到了6歲左右都應(yīng)該和大人們分開睡！四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)⑵12歲以上異性子女應(yīng)分室居?。?/p>

從孩子的生理期來計(jì)算在12歲左右的男孩女孩都會產(chǎn)生生理上的和心理上變化。這樣應(yīng)該更早的讓他們分開居住。有助于孩子的健康成長。2、生理分居和功能分居：四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)⑶兩代夫妻應(yīng)分室居住。

現(xiàn)代的大都市年輕人的生活節(jié)奏很快都習(xí)慣于晚睡晚起。而家中的老人大多數(shù)都習(xí)慣于早睡早起。為了能夠相互不影響都應(yīng)該考慮分開居住。在設(shè)計(jì)中把衛(wèi)生間都是分開使用才是最加選的戶型。

2、生理分居和功能分居：四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)3、面積恰當(dāng)尺度適宜關(guān)系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流

⑴面積恰當(dāng)：廚房面積≧6㎡。生間面積≧5㎡；6㎡~10㎡5㎡-7㎡衛(wèi)生間一定要大于≧5㎡因?yàn)樾l(wèi)生間擺放的東西是最多的。首先就是坐便洗手盆、然后就是淋浴熱水器。如果在大點(diǎn)的話還可以研究放浴缸和洗衣機(jī)的位置。四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)廚房面積≧6㎡才能放得下廚房用具洗手盆、爐灶、消毒柜等，如果在大點(diǎn)還可以研究冰箱擺放的位置。要是大的住宅廚房的面積還要加大。否則影響舒適度。如果要是大套房的話面就應(yīng)該在原有的基礎(chǔ)之上增加多個，面積加大的衛(wèi)生間。否則一樣舒適度受到影響。≧3.9米≧3.6米臥室開間≧3.6米擺放普通床的長度就在2米。在加上對面還要放梳妝臺0.9米深。過道就剩0.7米寬了。客廳開間≧3.9米不單單會影響看電視的效果，整個客廳看上去就會感覺很窄。我們可以按照家具的擺放來計(jì)算一下。⑵尺度適宜（科學(xué)）例如：90平雙人：臥室開間≧3.6米，客廳開間≧3.9米（否則影響看電視效果）；3、面積恰當(dāng)尺度適宜關(guān)系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)可是如果更大的房間呢？我們可以進(jìn)行一下討論：（1）為什么廚房應(yīng)距進(jìn)戶門近些？（2）為什么衛(wèi)生間應(yīng)該貼近臥室，衛(wèi)生間門不應(yīng)該直接開向客廳或餐廳？四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)⑶關(guān)系合理：例如：廚房應(yīng)距進(jìn)戶門近些；衛(wèi)生間應(yīng)貼近臥室,衛(wèi)生間門不應(yīng)直接開向客廳或餐廳；3、面積恰當(dāng)尺度適宜關(guān)系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流那么我們看看大房子是不是也是這么設(shè)計(jì)的呢？4公私分離：家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。5動靜分區(qū)：客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。6清污分流：也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。3、面積恰當(dāng)尺度適宜關(guān)系合理公私分離動靜分區(qū)清污分流四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)4、朝向合理日照充分光線充足

朝向合理：坐北朝南，偏東10~15度最為適宜

日照充分：以冬至日照至少滿足1小時為標(biāo)準(zhǔn)

光線充足：臥室窗面積≧臥室地面面積的1／7;廚房窗面積≧臥室地面面積的1／10;四、商品房好戶型的標(biāo)準(zhǔn)

戶型優(yōu)勢標(biāo)準(zhǔn)我們已經(jīng)了解掌握了。

那么我們來練習(xí)一下比對戶型的優(yōu)勢吧：五、戶型對比分析優(yōu)缺點(diǎn)87平96平五、戶型對比分析優(yōu)缺點(diǎn)113平101平143平147平五、戶型對比分析優(yōu)缺點(diǎn)

戶型是如何對比分析的我們已經(jīng)研究過了。

那么我發(fā)現(xiàn)很多客戶為了想讓自己房子居住的更好能讓自己住的更安心，很多客戶又進(jìn)行了家居風(fēng)水的研究！六、戶型與風(fēng)水學(xué)家居風(fēng)水是中國歷史悠久的一門玄術(shù)。也稱青鳥、青囊，較為學(xué)術(shù)性的說法叫做堪輿(kanyu)?！帮L(fēng)水”最早見于晉代郭璞(pu)所著的《葬書》：“氣，乘風(fēng)則散，界水則止；古人聚之使不散，行之使有止，故謂之風(fēng)水。”這是有關(guān)風(fēng)水的最早的定義。這部著作中還提出了風(fēng)水的要旨：“風(fēng)水之法，得水為上，藏風(fēng)次之?！憋L(fēng)水學(xué)的根本基礎(chǔ)和核心思想依據(jù)來源于《易經(jīng)》。關(guān)于風(fēng)水有相當(dāng)多的評論與爭議，有人認(rèn)為風(fēng)水是中國的一門綜合科學(xué)，結(jié)合了環(huán)境，地理，健康等等歷史悠久的觀察。也有人認(rèn)為風(fēng)水是舊世界的迷信，阻礙了中國人的建筑設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)等的發(fā)揮創(chuàng)意。六、戶型與風(fēng)水學(xué)看戶型風(fēng)水通常用的八卦鏡和九宮圖：家居風(fēng)水是風(fēng)水研究的一部分。它研究的對象是人與環(huán)境，研究如何能使二者相融、相宜、相合。它可以對家居的外部環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致分析、觀形察勢。以人為核心，結(jié)合時間和地運(yùn)綜合全面的評測后得出結(jié)果，并根據(jù)出現(xiàn)的問題設(shè)計(jì)出相應(yīng)的解決方案。它貫穿家居的選擇環(huán)境、優(yōu)化環(huán)境、改造環(huán)境的過程中，已形成一套完整的體系。所謂的家居風(fēng)水其實(shí)是一種文化傳統(tǒng)，一種有關(guān)于生活環(huán)境與人的學(xué)問。在家居設(shè)計(jì)中融入風(fēng)水，可以讓空間設(shè)計(jì)更合理，裝修更科學(xué)，顏色運(yùn)用更到位，飾物點(diǎn)綴更鮮活，全面提升生存環(huán)境的質(zhì)量和品味。七、怎么介紹戶型戶型圖的介紹要講究一個邏輯性，要分先后順序：

首先要整體介紹一下戶型的優(yōu)勢，然后再從入戶門開始，客廳、陽臺、廚房、臥室、衛(wèi)生間、逐一介紹，在介紹各個單獨(dú)的房間時，提現(xiàn)房間的個性、特點(diǎn)、優(yōu)勢，布局的科學(xué)性、合理性。你也可經(jīng)過多次給客戶介紹，根據(jù)自己的習(xí)慣及客戶的側(cè)重點(diǎn)，總結(jié)自己的介紹方式。要抓住客戶的心理！~~~~見機(jī)行事的！~~~這個不要太華麗！~~~太華麗了客戶都不敢和你買了！~~~~