萬科項(xiàng)目可研報(bào)告模板.doc

1、WINKE懈整上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告上海XX地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告上海萬科房地產(chǎn)有限公司二零零一年四月錄項(xiàng)目決策背景第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地概況二、大社區(qū)配套三、宗地規(guī)劃情況四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、合作方與合作條件第二部分：法律分析 一、合作地塊土地現(xiàn)狀 二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 三、風(fēng)險(xiǎn)控制第三部分：市場分析一、宗地優(yōu)劣勢二、市場背景三、市場競爭四、產(chǎn)品建議五、客源分析六、開發(fā)節(jié)奏建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、地塊分析二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第五部分：開發(fā)計(jì)劃一、經(jīng)營目標(biāo)二、開發(fā)計(jì)劃安排第六部分：成本及投資收益分析一、成本預(yù)測二、經(jīng)濟(jì)效益分析三、項(xiàng)目資金預(yù)測第七部

2、分：稅務(wù)分析 第八部分：綜合分析項(xiàng)目決策背景一、進(jìn)入浦東，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn)浦東新區(qū)已累計(jì)吸引外商投資近 300億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有98家 在浦東投資了 181個(gè)項(xiàng)目。2000年，新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 920億元人民幣， 人均GDM 7000美元。“十五”期間，新區(qū)GDP增長率15%是中國最具經(jīng)濟(jì) 活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。2000年，浦東新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售 417萬平方米，登記預(yù)售260萬平 方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。上海公司進(jìn)入浦東，既是拓展市場的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措。二、形成全市發(fā)展格局，實(shí)施上海造鎮(zhèn)計(jì)劃通過浦東曹路鎮(zhèn)項(xiàng)目和未來寶山“萬科新城”

3、項(xiàng)目，上海公司將進(jìn)入浦東和 北區(qū)兩大市場，加上閔行的優(yōu)詩美地南塊、 春中萬科城和金豐項(xiàng)目，完成在全市 的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達(dá)到 萬平方米，為未來三年發(fā)展 奠定基礎(chǔ)。上述五大項(xiàng)目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容 積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項(xiàng)目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實(shí) 施造鎮(zhèn)計(jì)劃。三、區(qū)域發(fā)展前景廣闊浦東新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī) 劃中江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)， 其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托， 形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目

4、前 正集中建設(shè)一期2.4平方公里，規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊， 園區(qū)總計(jì) 近7平方公里。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。第一部分項(xiàng)目概況一、宗地概況1、地理位置項(xiàng)目地塊位于浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴20公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離5公里左右。2、面積及四至項(xiàng)目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路 道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。3、地塊現(xiàn)狀- 自然標(biāo)高在約4米左右，地塊內(nèi)無高壓線。- 地塊內(nèi)需動(dòng)遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。-

5、 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在6-10米左右，除東側(cè)小部分河道 淤塞，其余水質(zhì)清澈。- 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設(shè)中予以拆除。4、周邊狀況? 宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。? 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。? 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。? 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰嘩汽車座椅有限公司等。二、大社區(qū)配套1、大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項(xiàng)目施工和先期住宅開發(fā) （月約 10萬平方米）的配套需求。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需 求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進(jìn)度

6、逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設(shè)800-1000的自來水管一根；規(guī)劃在華東路 設(shè)500污水管一根。2、道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。WINKE懈整上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告人民廣場30min外高橋15min圖1-7:地塊至周邊區(qū)域中心車行時(shí)間3、公共交通不發(fā)達(dá)地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在浦東 區(qū)域內(nèi)運(yùn)行。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號(hào)線楊高南路站。4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金 橋開發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內(nèi)。三、項(xiàng)目地塊規(guī)

7、劃情況1、項(xiàng)目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。2、合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營性公建項(xiàng)目。3、目前我方正積極參與包括項(xiàng)目地塊在內(nèi)的 2.4平方公里的曹路集鎮(zhèn)控制性詳 規(guī)方案編制工作中，方案預(yù)計(jì)在5月可獲批復(fù)。四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成 中江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其 輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。1）外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算 機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有 Intel和舊M等。截止到2000年末，總投 資額約53億美元。2）金橋

8、出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光 電子為主導(dǎo)，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。主要投資 項(xiàng)目有通用汽車和華虹 NEC其中華虹NECB電子項(xiàng)目總投資12億美元，占地 10萬平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。3）張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為 主導(dǎo)，截止目前總投資額近12億美元。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地一一上海 浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、 宏力半導(dǎo)體等。十五期間，計(jì)劃建成 8條集成電路生產(chǎn)線。在未來10年內(nèi)，將 建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元

9、的生產(chǎn)規(guī)模。2、曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)? 占地：6-7平方公里? 范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。? 規(guī)劃特征- 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎(chǔ)教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)， 占地近2平方公里。- 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。- 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期? 占地：2.4平方公里? 范圍：東起浦東運(yùn)河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。? 規(guī)劃特征- 引進(jìn)二工大等三所大學(xué)，占地近1平方公里，未來五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約 2.5 萬人。

10、- 對(duì)工廠進(jìn)行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。- 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。3）大學(xué)城：已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。預(yù)計(jì)在未來幾年，將容納學(xué)生約 2萬名。五、合作方與合作條件1、合作方：浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。2、合作條件1）合作價(jià)款：2）住宅建設(shè)配套費(fèi)3）交地進(jìn)度 4）付款進(jìn)度第二部分法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地：1、未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上 海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。2、已征用未開發(fā)

11、土地：該部分土地在 92、93年已獲征地批文，但至今尚未完成 征地大包干協(xié)議及交納征地稅費(fèi)環(huán)節(jié)。3、已出讓土地：占地約10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤的一部分。二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。2、土地風(fēng)險(xiǎn)：征地問題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險(xiǎn)。1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制：合作地塊屬于曹路鎮(zhèn) 2.4平方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn)浦 東新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報(bào)市規(guī)劃局?，F(xiàn)曹路真正在編制控制 性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在意向書中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng) 營性公建，計(jì)價(jià)土地面積以國有土地使用權(quán)出讓合同中載明的出讓面積 為準(zhǔn)。2、土地風(fēng)險(xiǎn)：

12、1）征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，浦東新區(qū)土地 利用總體規(guī)劃將進(jìn)行修編，屆時(shí)該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此 征地風(fēng)險(xiǎn)可控。2）已征用未開發(fā)土地：從嚴(yán)格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土 地尚為集體所有。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地 大包干協(xié)議，交納征地稅費(fèi)，完成土地國有化。3）已出讓土地：合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦 理過戶至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍， 并抵扣相應(yīng)的合作價(jià)款。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項(xiàng)目在法律上具備可行性。第三部分市場分析、宗地優(yōu)劣勢1、優(yōu)勢地塊靠近金橋出口加工區(qū)、

13、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項(xiàng)目營銷，開發(fā)消費(fèi)市場潛力。由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。依靠外環(huán)線和金海路一一金橋路一一楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu) 越。位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目居住檔次。2、劣勢周邊生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。受地塊位置限制，無法享受捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃。地處外環(huán)線外側(cè)，距浦東成熟區(qū)域絕對(duì)距離遠(yuǎn)。二、市場背景1、浦東整體市場情況1）浦東市場區(qū)分：根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個(gè)區(qū)域市場。宗地位于浦東北區(qū)。北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東

14、、云間路一線以北地區(qū)。2）浦東整體市場特征：供需絕對(duì)值巨大，市場發(fā)展迅速，但競爭仍激烈。市場價(jià)格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價(jià)。新盤供應(yīng)量龐大，5萬M2小體量項(xiàng)目為市場主流，大規(guī)模項(xiàng)目呈上升趨 勢。明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、00年全市銷量前十大浦東僅占一席。浦東市場熱點(diǎn)產(chǎn)品類型以多層加小高層項(xiàng)目為主，與上海主流市場社區(qū) 密度和建筑層數(shù)降低的趨勢向背。2、浦東北區(qū)市場情況產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬平方米左右。價(jià)格范圍在3200-4200元/平方米，均價(jià)水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平?？驮粗饕獮楸镜乜驮春驮诮饦蚣庸^(qū)、外高橋保稅區(qū)

15、內(nèi)工作的客源。整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋?yàn)澈往i欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷售冠軍。3、浦東新區(qū)大型個(gè)案和大型居住區(qū)1）大型個(gè)案：定義：根據(jù)浦東目前的個(gè)案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。特點(diǎn)：其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。典型項(xiàng)目：萬邦都市花園、康橋半島等。浦東新區(qū)2000年度10萬M以上個(gè)案列表WINKE匿感碎上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告編R個(gè)案名稱日 殺里(m2)編R個(gè)案名稱希量(m2)編R個(gè)案名稱案量(m2)1大女花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園140000

16、7仁恒濱江20000012湯臣彖園1500003恒大華城4200008向皿 園11000013博愛家園1400004東上海新 城5000009萬邦都市 花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲 城11000010恒大翰城80000015證大花園580000浦東大型個(gè)案基本集中于生活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項(xiàng)目本身無法完成配套的自我完善。真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。針對(duì)金海項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。2)大型居住社區(qū)定義：居住規(guī)模在20萬平

17、方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個(gè) 社區(qū)可以由多個(gè)個(gè)案組成。特點(diǎn)：整個(gè)居住區(qū)可能由多個(gè)開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)。典型項(xiàng)目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。三、市場競爭1、項(xiàng)目的列表分布案名金海路項(xiàng)目陽光歐洲城(一、二期)證大家園湯臣彖園萬邦都 巾花園康橋半島ag新楊高路佳 林路五蓮路1688弄龍東大道666 號(hào)龍陽路浦建 路口滬南路2727號(hào)發(fā)展商萬科高橋置業(yè)證大投資湯臣集團(tuán)萬邦集團(tuán)澳洲SPG!團(tuán) 公司與上海 康橋集團(tuán)公 司占地 面積萬13萬48萬14萬19.8 萬160萬總建筑 面積萬11萬58萬15萬39.8 萬108萬容積率0.

18、851.021.072.010.68設(shè)計(jì) 背景浦東建筑設(shè) 計(jì)院中國建筑西 北設(shè)計(jì)研究 院上海分院日本設(shè)計(jì)株 式會(huì)社、新加 坡陳氏設(shè)計(jì) 事務(wù)所、美國 泛亞易道價(jià)格3050-38003000-35005000-80003800-45003230-4678交通依托金海路和 在建的外環(huán) 線，地卸交通 發(fā)達(dá)，公交線 路以郊區(qū)中巴地面交通發(fā) 達(dá)，公交線路 較少地面交通狀 況良好，但目 前公共交通 十分薄弱地鐵二號(hào)線 張江路站，地 卸交通發(fā)達(dá)地鐵二號(hào)線 龍陽路站，地 卸交通發(fā)達(dá)依托外環(huán)線 和滬南公路， 地面交通發(fā) 達(dá)，公共交通 以郊區(qū)中巴為主為主產(chǎn)品 舊低密度社區(qū)聯(lián)體別墅多層和小高 層為主，輔以 聯(lián)排別墅疊

19、加式復(fù)式 電梯房多層、小tWj層新獨(dú)院住宅主力 面積158.2-161.2二房97140-284三房99-116160-295弁 日期1999.122001.32000.101999.1199. 10區(qū)域 環(huán)境處在浦東新區(qū) 的曹路鎮(zhèn)的南 側(cè)，金橋出口 加工區(qū)東側(cè)金橋鎮(zhèn) 鎮(zhèn)中心金橋鎮(zhèn)的北 側(cè)張江高科技 園區(qū)北側(cè)處于花木鎮(zhèn) 南側(cè)，北蔡鎮(zhèn) 北側(cè)。南匯縣靠近 浦東新區(qū)的 交界處周邊 環(huán)境臨近金橋出口 加工區(qū)以及在 建的杉達(dá)大學(xué) 城，附近的居 民多為務(wù)農(nóng)的 農(nóng)民。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中 心的邊沿，周 邊以工人新 村為主。處在東陸新 村的外沿，居 住氣氛較差。與湯臣（Wj爾 夫球場隔龍 東路相望，南 側(cè)是張江高 科技

20、園區(qū)，生 活氣氛比較 薄弱。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊 貼捷運(yùn)交通， 進(jìn)出十分方 便。周邊沒有住 宅項(xiàng)目，外環(huán) 線內(nèi)側(cè)有少 量別墅和小 高層項(xiàng)目。生活 配套沒有依托金橋鎮(zhèn)， 生活配套比 較齊全比較差比較差臨近花木新 村，生活設(shè)施 齊全，但有全 封閉的龍東 路所阻隔。沒有工程 形象一、一期交房多層結(jié)構(gòu)封 頂。地面以上5層一期交房，二 期地面以上。一期即將交 房，二期出地 面銷售率一期：100% 二期：95%還未正式銷 售一、二期：50% 以上）一、二期：95% 以上b一期：95%二期：55%2、競爭的壓力主要來自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競爭。目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋

21、鎮(zhèn)附 近的證大家園和陽光歐洲城。同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū) 外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競爭壓力。3、別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場的空白點(diǎn)。宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒 有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場而言，本區(qū)域只有 陽光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤階段。而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目一一證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng) 目主體仍以多層、小高層為主。對(duì)本項(xiàng)目的競爭主要來源于大型社區(qū)配套成 熟度對(duì)客戶吸引的方面。4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南

22、區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升 趨勢。99和00年進(jìn)入全市銷售量前十名的浦東項(xiàng)目都在本區(qū)。WNKE然:整陽鴻熊、上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告浦東市場中檔項(xiàng)目的市場焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得 到保證。四、產(chǎn)品建議1、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品形態(tài)：2.5-3層的聯(lián)體別墅和4-5層多層為主綠化率：50%車位比：聯(lián)體別墅110%多層40%2、產(chǎn)品房型建議宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化產(chǎn)品類型戶型回積（m2）比例（%）聯(lián)體別墅2.5層170-190253層220-24025多層二房二廳9020三房二廳120-13025四房二廳14053、價(jià)格建議1）單價(jià)聯(lián)體別墅均價(jià) 元/平方米;多層均價(jià)元/平方

23、米。2）總價(jià)和月供款戶型總價(jià)（萬）首付（萬）月供款（20年）聯(lián)體別墅（2.5層）聯(lián)體別墅（3層）二房二廳三房二廳四房二廳五、客源分析1、客源來自的區(qū)域以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。外環(huán)線和金海路一金橋路一楊高路交通干線來的浦東其他區(qū)域客戶。就近來自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū)2、客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶職業(yè)面貌：主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨 干；教育程度：受過良好高等教育家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主家庭年收入在15萬元以上。2）多層產(chǎn)品客戶職業(yè)面貌：主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。年齡層次：以27-35歲為主教育程度：受過高

24、等教育家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主 家庭年收入在8萬元以上。六、開發(fā)節(jié)奏建議1、一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20%浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場。目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。2、一期開盤的工程形象1） 一期開售時(shí)應(yīng)完成的配套應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場接待處附近。應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。2）現(xiàn)場接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門附近的建筑物中。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一、地塊分析1、位置金海路地塊位于浦

25、東金橋開發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、路的南側(cè)、 路的西 側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里，距曹路鎮(zhèn) 約2.5公里。從目前來看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發(fā)展成熟的大規(guī) 模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西 側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī) 劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。2、地形地貌地塊沿東西方向展開，基本為“ L”型，占地面積約為 畝，東西長約 米， 南北寬約 米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港

26、的小河，有作 為景觀利用的價(jià)值。地塊西南兩側(cè)各有 20米寬綠化帶，尚未建成。3、交通分析地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū) 的主干道，連接城市中心。目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的JI沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的 8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。4、配套設(shè)施WINKE懈整上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市?？傮w來說，該地塊基 本沒有完備的配套設(shè)施。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素1、容積率按照我們對(duì)該地塊的設(shè)計(jì)分析，不同容積率對(duì)地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會(huì) 有不同影響，見下表：經(jīng)公司設(shè)計(jì)、

27、銷售、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率（住宅凈容積率）為，即排屋和多層的建筑面積比接近1:1,以低層低密度為主的高尚居 住區(qū)。2、小區(qū)主入口設(shè)置由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托 路的交通便利；北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)， 以利用 路和 路連接入城市干道。3、金海路防噪華東路和金海路雖設(shè)有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市 干道，所以噪音仍然會(huì)對(duì)沿街住宅帶來一定影響。 可以通過設(shè)置高大樹木遮擋及 沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個(gè)較為安靜的 環(huán)境。4、配套商業(yè)設(shè)施我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須

28、配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即 可。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主 要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)， 形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。商業(yè)內(nèi)容可 以考慮餐飲、酒吧、書店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。5、中心景觀布置結(jié)合曹路鎮(zhèn)2.4平方公里的開發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶， 可將水面引入 各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，使每個(gè)組團(tuán)都有自己獨(dú)立的景觀和私密的空間， 使客戶感受到居住 的高品質(zhì)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征， 并在此基礎(chǔ)上挖土造坡， 使景觀在空間上更具立體。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶 來便利。6、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目備注建設(shè)凈用地萬M2建筑面積用地

29、面積比例住 宅別墅獨(dú)幢排屋3層及以下多層4-6層小高層11層及以下高層12層及以上總計(jì)公共建筑非 經(jīng) 營 性 公 建托、幼按上海市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)千人指標(biāo)規(guī)范九年制學(xué)校行政管理社區(qū)服務(wù)巾政公用文化體育金融郵電小計(jì)經(jīng)營性公建商業(yè)服務(wù)總計(jì)總建筑面積地卜車庫及地下人防不計(jì)入容積率凈地容積率總建筑面積/建設(shè)凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設(shè)凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶數(shù)標(biāo)明人均住宅面積居住總?cè)藬?shù)按3人/戶計(jì)綠地面積不包括停車和底層庭院水域面積標(biāo)明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地,應(yīng)大于 30%集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于10%車

30、位比例機(jī)動(dòng)車停車地上排屋停車率110%,多層停車率50%地下自行車停車按1輛/戶計(jì)數(shù)量三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、項(xiàng)目整體策劃在整個(gè)曹路項(xiàng)目2.4平方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通， 從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見。即把整個(gè)地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn) 概念。2、低層低密度住宅浦東曹路地塊從其地理位置來說， 處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施 相對(duì)不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的 高檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來分析，應(yīng)為低層低密度為主的Townhouse新市鎮(zhèn)，真 正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價(jià)值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢， 吸 引追求高尚生活的客戶

31、前來居住。 其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮 北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。在規(guī)劃中我們?cè)O(shè)想該項(xiàng)目容積率（住宅凈容積率）為，排屋和多層各占一半，其中多層以4- 5層錯(cuò)落布置。形成一個(gè)低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。3、規(guī)劃布局及分期情況規(guī)劃布局我們?cè)O(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀 走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為 4個(gè)區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口 通過路可通達(dá)路。其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要 休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地 的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，同時(shí)帶旺小區(qū)人氣。4、公建配

32、套與住宅同步實(shí)施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施， 必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻 地布置公建服務(wù)用房。對(duì)于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。 項(xiàng)目 建設(shè)過程中公建配套和住宅應(yīng)同步實(shí)施，并且每一期都應(yīng)其獨(dú)特的賣點(diǎn)。5、規(guī)劃形態(tài)分析在浦東有Links別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷樓盤，本產(chǎn)品規(guī)劃形 態(tài)希通過美國新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個(gè)較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷 高檔樓盤。商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對(duì)路 面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅 粗獷、簡

33、約、溫馨的格調(diào)。景觀綠化方面沿河做一些運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、慢跑徑、小碼頭、親水 平臺(tái)、小樹林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn)做些 淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡潔為主，住宅隨著地勢起伏，再加 上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團(tuán)空間。第五部分開發(fā)計(jì)劃二經(jīng)營目標(biāo)1、開發(fā)分期：項(xiàng)目分 期開發(fā)。一期開發(fā) 萬平方米，二期開發(fā) 萬平方米項(xiàng)目2、銷售周期：年"INKE £例¥黑”上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告二、開發(fā)計(jì)劃安排項(xiàng)目200120022003200420052006簽約4月底/開工銷售第六部分成本及投資收益預(yù)測一、成本預(yù)測1、現(xiàn)

34、先暫時(shí)按浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書進(jìn)行測算，該項(xiàng) 目總占地面積 畝，折 萬褶，規(guī)劃綜合容積率，建筑面積m2,其中：住宅m2 , 公建M2 。2、合作價(jià)款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價(jià) 元/平方米計(jì)，合作價(jià) 款總額暫定為人民幣 元整。3、按年開發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分 年支付，計(jì)劃在年 月份付完地價(jià)。 經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資為 萬元，單位成本 元/褶，其具體明細(xì)如下：、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測算：?綜合容積率，可售面積萬褶，多層 元/褶，排屋元/nf,商鋪元/nf, 平均售價(jià)元/褶；?可售面積完全成本按元/褶，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用；?由于項(xiàng)目位于

35、浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營業(yè)稅及附加實(shí)際為 5.2775%,所得稅按15煩率征收；2、該項(xiàng)目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。3、項(xiàng)目利潤率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤總額為萬元，單位凈利 元/褶。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：1銷售收入3 直接成本4 總投資5 稅前利潤6 稅后利潤7 內(nèi)部收益率8 銷售凈利率9 總投資回報(bào)率10 銷售毛利率10獲利指數(shù)11 資金峰值比例12 地價(jià)支付貼現(xiàn)比13啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)3、如果對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤的影響如下表:WINKE蔻熱！麋曉上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率5、如果對(duì)制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減 100元/M2其對(duì)利潤的影響如下表:營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率6、如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)樓面價(jià)的影響:容積率1.0容積率0.9容積率0.8容積率0.7樓面價(jià)（元/M2）7、如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，住宅凈容積率增減0.1，其對(duì)利潤的影響如下表:容積率1.0容積率0.9容積率0.8容積率0.7營業(yè)額銷售毛利稅前利潤稅后凈利銷售凈利率 總投資回報(bào)率