2016年財產(chǎn)行為稅熱點問題解答（一）

2016年財產(chǎn)行為稅熱點問題解答（一）——土地增值稅、契稅、附征部分1一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別繳納地上部分和地下部分的土地出讓金，其土地成本應(yīng)如何計算？

對國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，在計算土地增值稅扣除項目金額時，應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)

于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定，土地出讓金直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分），不作為項目的共同土地成本進行分攤。2首先要看土地出讓金是直接成本還是共同成本。如果企業(yè)繳納土地出讓金，并明確約定了是針對地上部分繳納的，這就是直接成本，那么就在地上建筑物進行成本費用分攤，不可以參與地下建筑的成本費用分攤。3二、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算后尾盤銷售的土地增值稅的計算方法

1.單位成本的確定

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)單位成本的計算方法為：單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

其中，清算時的扣除項目總金額包含營業(yè)稅金及附加。2.增值額的計算方法

清算后尾盤銷售的，應(yīng)以每月銷售的房地產(chǎn)作為清算單位，單獨計算增值額，確定適用稅率，按月申報繳納土地增值稅。4重點：1.清算后尾盤銷售的，應(yīng)按月進行申報，就是把當月銷售的不動產(chǎn)視為一個清算單位。2.扣除成本=單位建筑面積成本費用*當月銷售面積3.單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積5三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在劃撥用地上建造經(jīng)濟適用房并銷售，是否列入土地增值稅清算范圍？

根據(jù)條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應(yīng)繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在劃撥用地上建造并銷售房屋（含經(jīng)濟適用房）產(chǎn)權(quán)并取得收入的，屬于土地增值稅征稅范圍。6四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，交納的地方教育附加是否允許計入營業(yè)稅金及附加予以扣除？

根據(jù)《土地增值稅實施細則》的規(guī)定，“因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除”。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號中明確規(guī)定，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金扣除包括實際繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加”。

因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際交納的地方教育附加不作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項扣除。7五、增值稅一般納稅人，是否可按《關(guān)于擴大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12號）文件，享受教育費附加和地方教育附加的優(yōu)惠政策？

按照財稅【2016】12號文件第一條規(guī)定，繳納義務(wù)人只要符合按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元），均可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。與繳納義務(wù)人的屬性、繳納稅種類型無關(guān)，因此對符合上述規(guī)定的自然人（含按次納稅的自然人）、繳納消費稅的納稅人和一般納稅人等，都可以享受上述優(yōu)惠政策。8首先無論是一般納稅人也好小規(guī)模納稅人也好，按月納稅也好按次納稅也好，都可以享受優(yōu)惠政策。其次不但是增值稅的教育費附加和地方教育費附加可以享受優(yōu)惠，消費稅的教育費附加和地方教育費附加也可以享受優(yōu)惠。9六、不同家庭共同購買一套住房如何認定？

對兩個或兩個以上家庭共同購買一套住房，以每個家庭為單位分別認定納稅人是否符合規(guī)定的優(yōu)惠條件，并按每個家庭所占該共同購買房屋的份額適用相應(yīng)稅率，計算繳納契稅。10舉例：兩個不相關(guān)的人A和B共同買房，面積100平方米，價款100萬，A名下已有兩套房產(chǎn)，B名下暫時沒有房產(chǎn)套數(shù)認定：A是第三套房產(chǎn)，B是第一套房產(chǎn)；面積認定：