金科天籟城項(xiàng)目可行性分析

成都·成華區(qū)·金科天籟城

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目初步定位方向項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析1.項(xiàng)目外部環(huán)境分析城市發(fā)展研究區(qū)域發(fā)展研究城市發(fā)展研究——城市地位南部發(fā)展軸：以成樂、川藏公路向新津華陽彭山方向推進(jìn)地理區(qū)位：成都市位于我國的西南地區(qū)，四川盆地西部，全市土地總面積12390平方公里。成都市行政管轄區(qū)范圍包括9個(gè)區(qū)、4個(gè)縣級(jí)市、6個(gè)縣。2007年末市域總?cè)丝?159.7萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口495萬人。西部經(jīng)濟(jì)中心：成都市是國家級(jí)歷史文化名城，我國西南地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心及交通、通信樞紐，我國西部地區(qū)重要的旅游中心城市。2007年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2596億元（當(dāng)年價(jià)）位居全國副省級(jí)城市中的第四位。北部發(fā)展軸：通過川陜、成綿高速向新都金堂廣漢發(fā)展成都------西南地區(qū)重要的科教中心、商貿(mào)中心、金融中心城市發(fā)展研究——城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口據(jù)2010年第六次人口普查結(jié)果，截至2010年11月1日零時(shí)，成都常住人口1404.76萬人。估計(jì)現(xiàn)在2013年是1500萬左右成都市常駐人口增加迅速，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大，呈發(fā)展上升態(tài)勢(shì)。2009年年末全市戶籍人口1139.6萬人，比上年末增加14.7萬人；常住人口1286.6萬人，增加16.0萬人。人口自然增長率為1.9‰。全市符合政策生育率為93.6％。城市居民人均可支配收入18659元，增長10.1%；農(nóng)村居民人均純收入7129元，增長10.0%。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額4234億元，增長25.4%。2009年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4502.6億元，增長14.7%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入387.5億元，同口徑增長22.3%；固定資產(chǎn)投資4025.9億元，增長34%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1950億元，增長20.3%；預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18659元、農(nóng)民人均純收入7129元，分別增長10.1%和10%·2010年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5551.3億元，增長15%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入526.9億元，增長36%；固定資產(chǎn)投資4255.4億元，扣除災(zāi)后重建同比增長10.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2417.6億元，增長18.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20835元、農(nóng)民人均純收入8205元，分別增長11.7%、15.1%2011年成都實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額379.1億美元，增長53.9%。其中，出口總額229.6億美元，增長65.5%，增速比上年提高33.4個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口總額149.5億美元，增長39%。2012年全年固定資產(chǎn)投資將完成1.8億元，實(shí)現(xiàn)同比增長19.5%。綜合分析，預(yù)計(jì)全省全年完成固定資產(chǎn)投資2萬億元，增長12%經(jīng)濟(jì)由歷年數(shù)據(jù)可知，成都各項(xiàng)財(cái)政收入穩(wěn)步上升，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。房地產(chǎn)分析可知，除08年地震災(zāi)害影響因素外成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，漲幅很大。證明成都地區(qū)房產(chǎn)需求量高易于房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)2013年，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù)上漲趨勢(shì)，同比有一定上漲，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)3個(gè)季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。新建商品住宅季度成交量同比上漲，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上漲，漲幅為7.06%。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢(shì)，月度同比分別上漲212.18%、5.42%和32.98%，整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，同比去年上漲57.45%，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。成都房產(chǎn)市場(chǎng)短期預(yù)判

總體看來，2013年第一季度成都市房產(chǎn)市場(chǎng)已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，這種回暖難以長時(shí)間持續(xù)。調(diào)控持續(xù)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將放緩限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需求也被抑制。盡管限購限貸政策對(duì)成交量的抑制作用較明顯，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購，市場(chǎng)已逐漸適應(yīng)限購政策，加上2012年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準(zhǔn)備金率、降低基準(zhǔn)利率等，造成2012年第四季度一圈層新建商品住宅成交量同比去年上漲43.85%，市場(chǎng)回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢(shì)。一方面，本季度中央發(fā)布“國五條”，表明中央調(diào)控決心依然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境依然嚴(yán)格；另一方面，成都的地方實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格程度與市場(chǎng)猜測(cè)有一定差距，政策對(duì)市場(chǎng)造成很大影響的可能性不大。綜合以上因素，預(yù)計(jì)在調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的前提下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將在逐漸放緩回暖趨勢(shì)后平穩(wěn)運(yùn)行。城市發(fā)展研究——城市規(guī)劃整體規(guī)劃國際城南人文城西中產(chǎn)城東財(cái)富城北天府新區(qū)規(guī)劃示意圖成都市整體情況分布發(fā)展重心——打造雙核城市天府新區(qū)打造以天府新區(qū)為中心的與雙核城市模式總體發(fā)展定位：以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際現(xiàn)代新城區(qū)發(fā)展重心民生工程——北改成都將通過北改工程，用幾年時(shí)間建設(shè)一個(gè)暢通城北、安居城北、宜人城北，以此回應(yīng)成都市民對(duì)未來城北的關(guān)切。未來北城改造區(qū)域的模樣——“北改”片區(qū)將全面建成成都市城北副中心，形成人北商務(wù)中心等九大城市片區(qū)，規(guī)劃人口約246萬。交通

規(guī)劃

現(xiàn)狀成都市已建成以國省道為主骨架，縣道為輔線，鄉(xiāng)村道路為輻射線的干支結(jié)層次清晰、功能互補(bǔ)的道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。目前，成都道路網(wǎng)絡(luò)圍繞城市中心，以“井字”加“環(huán)”和“放射”加“環(huán)”形成的“四橫”“四縱”、“四環(huán)”、“九輻射”為主構(gòu)架，與眾多次干路、支路、中小街道、小區(qū)路一起，共同構(gòu)成蛛網(wǎng)式道路網(wǎng)絡(luò)體系，路網(wǎng)系統(tǒng)從城市中心由內(nèi)到外，密度逐步降低，路網(wǎng)中心與城市幾何中心和商貿(mào)、金融、文化、行政等多個(gè)中心相重合。展望成都不再修環(huán)城路根據(jù)規(guī)劃，下一步外環(huán)路以外不再往外形成新的更大的環(huán)，外環(huán)路將是成都最后一個(gè)環(huán)城路。今后城市將沿成綿、成樂兩條高速公路向北、向南發(fā)展，從現(xiàn)在的環(huán)狀變?yōu)樯刃?。首先，成都市將向北形成北部新城，?guī)劃已提出把中軸線人民北路向北延伸，穿過火車北站，形成人民北路北延線，從而帶動(dòng)鳳凰山、大豐、新都、青白江、彭州蒙陽片區(qū)的發(fā)展，形成北部新城，目前這些工作已在做，預(yù)計(jì)北延線將在明年動(dòng)工,向南依托天府新區(qū)發(fā)展

周邊城鎮(zhèn)規(guī)劃

——都江堰單獨(dú)升級(jí)大城市

成都市外環(huán)路以內(nèi)的中心城與都江堰、大邑、邛崍、蒲江等將獨(dú)立發(fā)展，而不連成一片，新津、彭州、金堂、崇州等城市之間通過高度發(fā)展的城市走廊來連接，走廊之外作為非建設(shè)用地，永久性保護(hù)。中心城與周邊郊縣將通過快速交通路網(wǎng)連接。根據(jù)這一發(fā)展模式，大成都今后除了作為特大中心城市的成都城區(qū)外，還將形成一批大、中城市。其中都江堰將發(fā)展為大城市，而彭州、邛崍、金堂、崇州等4個(gè)城市將發(fā)展為中等城市。人口方面，大成都將增至1500萬，根據(jù)目前已完成編制的總體規(guī)劃，今后，成都市城區(qū)范圍將擴(kuò)大，除了現(xiàn)有城區(qū)(五城區(qū)及高新區(qū))外，根據(jù)規(guī)劃，2020年左右，大成都內(nèi)總?cè)丝趯⒂涩F(xiàn)在的1000萬增加到1500萬人，其中城鎮(zhèn)人口將達(dá)到1035萬人。小結(jié)通過對(duì)成都市城市地位、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市規(guī)劃的研究。作為中國內(nèi)陸大城市及西南地區(qū)中心城市，中國國家區(qū)域中心城市及重要的科技、信息、產(chǎn)業(yè)、通信中心。成都市的發(fā)展前景良好，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)回暖都有助于項(xiàng)目開發(fā)。我國西南地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心及交通、通信樞紐，地位重要值得重視成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將在逐漸放緩回暖趨勢(shì)后平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)狀況良好值得投入雙核、北改戰(zhàn)略穩(wěn)步進(jìn)行，交通規(guī)劃完善，城市格局分布均勻，促進(jìn)城市健康良好發(fā)展。城市發(fā)展前景良好，利于項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域發(fā)展研究成華區(qū)發(fā)展概況成華區(qū)，作為1990年成都市行政區(qū)劃調(diào)整后成立的一個(gè)新區(qū)，位于成都市區(qū)東北部，是成都五個(gè)中心城區(qū)之一，取“成都之精華”而得名。全區(qū)幅員面積108平方公里，是成都市面積最大的城區(qū)，轄14個(gè)街道辦事處，常住人口94.08萬。經(jīng)濟(jì)狀況2010年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成342億元，同比增長13.2%，其中：二產(chǎn)業(yè)完成112.2億元，同比增長13.9%；三產(chǎn)業(yè)完成229.6億元，同比增長12.8%。三次產(chǎn)業(yè)比重為0.1%：32.8%：67.1%，其中工業(yè)比重為23.6%。完成固定資產(chǎn)投資總額285.5億元，同比增長23.2%。其中：基本建設(shè)投資完成145.5億，增長28.8%；技改投資完成30.7億，增長55.7%；成華區(qū)抓住加快實(shí)施成都北部城區(qū)老舊城市形態(tài)和生產(chǎn)力布局改造工程的契機(jī)，構(gòu)建“以總部經(jīng)濟(jì)為龍頭，以現(xiàn)代商貿(mào)、商務(wù)服務(wù)、新興房地產(chǎn)為支撐，以電子商務(wù)、文化創(chuàng)意、都市旅游為特色”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，加快成都老工業(yè)基地向“生態(tài)精品城區(qū)”轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)全域城市化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的“中西部綜合實(shí)力一流城區(qū)”。成華區(qū)發(fā)展路線通過實(shí)施“東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”戰(zhàn)略和大力推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，逐步改變了過去“老工業(yè)基地+大農(nóng)村”的格局，實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)向“宜居、宜商、宜學(xué)、宜業(yè)、宜游”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新區(qū)的鳳凰涅槃。成華曾先后榮獲“中國商業(yè)地產(chǎn)最具投資潛力城區(qū)”、“全國和諧社區(qū)建設(shè)示范城區(qū)”、“全國文化先進(jìn)區(qū)”、“中國最具投資價(jià)值城區(qū)”、“中國最具幸福感城區(qū)”等殊榮。東窮西貴，南富北匪。中產(chǎn)城東后起之秀

成華區(qū)發(fā)展路線

總體思路：做大總量、提速轉(zhuǎn)型、爭先進(jìn)位

發(fā)展戰(zhàn)略：“五大興區(qū)戰(zhàn)役”——交通興城、產(chǎn)業(yè)立城、北改優(yōu)城、開放活城、環(huán)境宜城

發(fā)展目標(biāo)：全域城市化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的“中西部綜合實(shí)力一流城區(qū)”

產(chǎn)業(yè)特色：由傳統(tǒng)老工業(yè)，轉(zhuǎn)向構(gòu)建“以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心、總部經(jīng)濟(jì)為龍頭、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。目前，已形成建設(shè)路新商圈、龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城、成都東區(qū)音樂公園等產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和龍頭項(xiàng)目。

區(qū)位交通：位于成都東北上風(fēng)口，成渝、成南、成綿高速公路和川陜公路始于成華，是成都出川、出海通道的起點(diǎn)。城際鐵路樞紐、成都地鐵、火車東站等重要節(jié)點(diǎn)布局其間。區(qū)內(nèi)有四川省打造西部交通樞紐的重大項(xiàng)目——成都新客站，是西部規(guī)模最大的客運(yùn)綜合交通樞紐，將于2011年5月建成投入使用，實(shí)現(xiàn)日均旅客吞吐量20萬人。

成都電視塔區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套成都東站集鐵路、地鐵、長途公交、城市公交、出租車、社會(huì)車輛等多種交通方式為一體，極大地方便了旅客出行，一個(gè)具有完整意義現(xiàn)代“零換乘”理念的大型綜合交通樞紐將展現(xiàn)在旅客面前。成都東站作為西部第一，全國排名第四的高塔，四川廣播電視塔除了肩負(fù)著廣播電視傳輸發(fā)射的任務(wù)外，其旅游觀光、餐飲娛樂等經(jīng)濟(jì)屬性也相繼開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)設(shè)施后繼有力，帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展未來趨勢(shì)未來成都東城將是城市經(jīng)濟(jì)引擎4年前就提出了“中產(chǎn)城東”概念，城東也從此有了最賣座、最受歡迎的樓市標(biāo)簽。與其說當(dāng)年高瞻遠(yuǎn)矚，倒不如說這是一個(gè)城區(qū)的自我覺醒和全面騰飛。今天，我們的城市煥然一新，城東已變身“東城”，我們嘗試著對(duì)這4年間東城的發(fā)展進(jìn)行一次總結(jié)。

4年時(shí)間，“東門”變成一座城沉睡了半個(gè)多世紀(jì)，就在成都人為建設(shè)路的重?zé)ㄉ鷻C(jī)而津津樂道的時(shí)候，成都的東大門已經(jīng)向東整整后退了至少10公里。如果說老成都的“東門”還在水碾河、雙橋子，那今天成都的“東門”就一定是在有山有水的龍泉。最近好消息傳來，中心城區(qū)連接龍泉驛區(qū)的三條主干道———老成渝路、成洛路和成龍路將進(jìn)行改造：增加車道，路面也將變成瀝青路面，改造工程還將使道路兩側(cè)的綠化景觀升級(jí)，屆時(shí)交通將更為順暢。、當(dāng)然，成都的規(guī)劃大師并沒有沿用“東門”這個(gè)成都人熟悉的地理名詞，隨著東部新城的規(guī)劃，“東門”現(xiàn)在已經(jīng)變成“東城”。

未來東城，城市經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力引擎如今東城已經(jīng)形成川師大、東方新城、成龍路、龍泉驛四大區(qū)域板塊，同時(shí)由于整個(gè)區(qū)域定位于“東部工業(yè)商務(wù)城”，一汽大眾已經(jīng)在東城落戶，未來的東大街還要變身為中國西部的華爾街，全國知名和世界500強(qiáng)企業(yè)如今也爭相進(jìn)駐……未來東城就是城市經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力引擎。東部工業(yè)商務(wù)城僅在城東三環(huán)路外的新區(qū)規(guī)劃面積就達(dá)76平方公里，規(guī)劃人口73.5萬人，是以現(xiàn)代制造業(yè)、生活居住、旅游休閑、教育科研等6大功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)，其總體結(jié)構(gòu)包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、6個(gè)片區(qū)、15個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)等。東城定位為東部工業(yè)商務(wù)城，產(chǎn)業(yè)功能定位以汽車等現(xiàn)代制造業(yè)為主，從政府規(guī)劃來看，以汽車業(yè)為主的東部新城將開始發(fā)揮引擎作用，帶動(dòng)整個(gè)東城及成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但工業(yè)并不代表高能耗和高污染，注重發(fā)展能源消耗低的先進(jìn)制造業(yè)，注重引進(jìn)省外、海外技術(shù)實(shí)力雄厚的投資企業(yè)建立研發(fā)中心和地區(qū)總部，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，東城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定能優(yōu)化和升級(jí)。同時(shí)，東城目前擁有的三圣鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，經(jīng)過長時(shí)間發(fā)展已經(jīng)成為蓉城的一大成熟旅游景點(diǎn)，工業(yè)、生態(tài)、休閑、居住生活等一旦達(dá)到良性互動(dòng)，東城將飛速發(fā)展。東城的現(xiàn)代制造業(yè)在環(huán)境保護(hù)上有非常嚴(yán)格的要求，未來東城現(xiàn)代化廠房、總部經(jīng)濟(jì)、大面積綠地和農(nóng)樂家、高品質(zhì)住區(qū)將和諧共存。東部新區(qū)具有成都平原罕見的綠色坡地，這給久居平原的成都人帶來居住感官?zèng)_擊。區(qū)內(nèi)水體資源極為豐富，水庫、河塘星羅棋布，與蜿蜒流經(jīng)的東風(fēng)渠相互映襯；占總用地33.1%的綠地使這里成為成都綠地最為集中的區(qū)域之一。多條地鐵線將橫穿東部新區(qū)，規(guī)劃中的輕軌也將從五桂橋一直延伸到龍泉。此外，3座污水處理廠、兩座220KV變電站、12座天然氣配氣站、12個(gè)電信交換局的規(guī)劃也已布局東城。隨著交通路網(wǎng)成形，大型超市、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)院建設(shè)并投入使用，東城將成為一個(gè)活力與休閑并存的新城。區(qū)域優(yōu)勢(shì)隨著中心城區(qū)土地資源減少，新興居住板塊不斷向中心城區(qū)外拓展，加上地鐵網(wǎng)絡(luò)的逐漸完善拉近了城市的空間距離，三環(huán)附近的樓盤將成為置業(yè)首選?？v觀成都樓市分布，目前城西土地基本開發(fā)完，三環(huán)內(nèi)外的板塊還有新雙楠、光華、外金沙、青羊總部基地、沙西線板塊等，但價(jià)格在8000元左右；城南早已開發(fā)至華陽繞城外，金融城CBD、錦城湖板塊、大源板塊房價(jià)在10000元左右；可見城西城南三環(huán)內(nèi)外的價(jià)格早已不剛需。目前三環(huán)內(nèi)外還算剛需的價(jià)值洼地，只有看城北、城東了，龍?zhí)缎鲁?、十陵、三圣花鄉(xiāng)、北湖板塊……龍?zhí)端掳鍓K，長期受到“臟亂差”的詬病，但是在“北改建新”的戰(zhàn)略規(guī)劃下，成華區(qū)啟動(dòng)了“北城副中心”規(guī)劃建設(shè)系統(tǒng)工程，全面推進(jìn)“成都龍?zhí)缎鲁恰钡慕ㄔO(shè)。至此，龍?zhí)端掳鍓K如咸魚翻身般成為成都樓市的一匹“黑馬”，居住和商業(yè)價(jià)值不斷被重新估價(jià)。天籟城市場(chǎng)表現(xiàn)由此可知，成華區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重視，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，有長期的政策扶持。市場(chǎng)表現(xiàn)成交狀況良好份額需求較高，發(fā)展空間大。小結(jié)老工業(yè)基地向“生態(tài)精品城區(qū)”轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)全域城市化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的“中西部綜合實(shí)力一流城區(qū)”。成華區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重視，市場(chǎng)需求旺盛房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，有長期的政策扶持?！氨备慕ㄐ隆钡膽?zhàn)略規(guī)劃下，成華區(qū)，全面推進(jìn)“成都龍?zhí)缎鲁恰钡慕ㄔO(shè)、龍?zhí)端掳鍓K，居住和商業(yè)價(jià)值不斷被重新估價(jià)。作為成都發(fā)展的后起之秀區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭良好，為房地產(chǎn)開發(fā)提供優(yōu)越條件通過對(duì)成華區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、區(qū)域規(guī)劃及市場(chǎng)表現(xiàn)分析，成華區(qū)發(fā)展速度迅猛發(fā)展策略正確，產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，各類配套完善，居住環(huán)境不斷優(yōu)化，為房地產(chǎn)提供了良好的開發(fā)環(huán)境。2.項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析金科地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司成立于1998年5月

2003年金科第一代花園洋房金科天籟城美社上市歷時(shí)9年，2011年于成都推出第九代花園洋房金科天籟城公司發(fā)展研究金科地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司成立于1998年5月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以酒店、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、基建、物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，總資產(chǎn)約110億元，固定員工約5000人。目前，已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南等省(市)的8個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

近年來，隨著城區(qū)土地資源稀缺、地塊容積率控制，成都主城區(qū)花園洋房幾乎絕跡，在這種供應(yīng)嚴(yán)重不足的背景下，金科在成都的第三個(gè)項(xiàng)目——金科·天籟城強(qiáng)勢(shì)推出花園洋房產(chǎn)品。金科被業(yè)內(nèi)稱為“花園洋房之父”，擁有多項(xiàng)花園洋房國家專利，金科確立的“院、錯(cuò)、露、退”四大花園洋房設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，成為中國地產(chǎn)界公認(rèn)的洋房標(biāo)準(zhǔn)。從消費(fèi)心理看：中國人向來有崇“洋”和顯闊的心理特征，而花園洋房憑“洋”“闊”二者兼而有的優(yōu)勢(shì)，而備受其青睞購房者。綜上所述，成都花園洋房需求勢(shì)頭強(qiáng)勁。

市場(chǎng)占有率上升城市戰(zhàn)略布局成華區(qū)房價(jià)走勢(shì)金科天籟城房價(jià)走勢(shì)金科天籟城相對(duì)低于成華區(qū)平均房價(jià)，有較高的性價(jià)比?？v觀城東房市，不缺大盤，但稀缺高品質(zhì)洋房，更缺獨(dú)具性價(jià)比高品質(zhì)花園洋房。項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)隨著北改和東擴(kuò)的雙重利好持續(xù)推進(jìn)，位于兩大政策交匯處的東三環(huán)龍?zhí)栋鍓K，已成為最受市場(chǎng)關(guān)注的熱門板塊之一，而身處其核心的金科?天籟城一經(jīng)問世就受到廣大購房者的熱烈追捧，曾一度創(chuàng)造了2個(gè)月勁銷5億的熱銷神話。通過對(duì)購房者的訪問，筆者了解到龍?zhí)栋鍓K備受市場(chǎng)認(rèn)可的三大優(yōu)勢(shì)。配套優(yōu)勢(shì)：依托總部基地和北湖國際旅游風(fēng)景區(qū)，集居住、商業(yè)、生態(tài)于一體的多功能新區(qū)進(jìn)入2013年，北湖擴(kuò)建工程開展，龍?zhí)栋鍓K背靠北湖的自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)，借助總部經(jīng)濟(jì)城帶來的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力和城東高校對(duì)教育的帶動(dòng)作用，日益成為“宜居、宜商、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游”的“五宜”板塊；隨著龍?zhí)镀瑓^(qū)“北改新建”工程推進(jìn)，以及區(qū)域內(nèi)公建配套項(xiàng)目的日趨完善，龍?zhí)栋鍓K的居住價(jià)值不斷飆升，一個(gè)可容納30萬人口的城市級(jí)副中心正在迅速形成；在區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)下，商業(yè)配套奇缺的狀況也正在被逐步改善，相繼有金科?天籟城、龍?zhí)端l(xiāng)、上古天地等多個(gè)大型商業(yè)綜合體逐步亮相，升級(jí)龍?zhí)栋鍓K商業(yè)格局。價(jià)值優(yōu)勢(shì)：相比于其它三環(huán)附近板塊的樓盤，龍?zhí)栋鍓K內(nèi)住宅產(chǎn)品更具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)購房者坦言，較之市中心動(dòng)輒上萬的住房房價(jià)，龍?zhí)端碌淖≌瑑r(jià)格相對(duì)“溫柔”，且未來發(fā)展前景、區(qū)域配套等不比市中心差，如金科?天籟城由品牌開發(fā)商金科股份開發(fā)，率先占位龍?zhí)栋鍓K核心門戶，憑借20萬㎡恢弘體量，匯集中心商鋪/城市公寓/市區(qū)洋房三大產(chǎn)品，以3萬㎡一站式商業(yè)為先導(dǎo)，成為了目前片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型最全、配套最完善、檔次最高的大型品質(zhì)社區(qū)，而公寓住宅均價(jià)僅為7300元/㎡，商鋪價(jià)格也正處于增值待漲的價(jià)值洼地，隨著項(xiàng)目的持續(xù)暢銷，目前僅余有限的公寓與商鋪產(chǎn)品，轉(zhuǎn)瞬即逝的機(jī)會(huì)供睿智的購房者把握。交通優(yōu)勢(shì)：打造新成華大道貫穿龍?zhí)犊偛砍切鲁扇A大道西起猛追灣街，東至成金路成華區(qū)與新都區(qū)交界處，途徑成都RBD新鴻路杉板橋路東延線成華大道龍?zhí)读⒔粯?，起于新鴻路與新華大道交匯處，與二環(huán)路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心發(fā)展軸相交，穿越沙河景觀綠化帶、三環(huán)路森林綠帶、東風(fēng)渠生態(tài)綠帶，直抵龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)，東接成都(龍?zhí)?總部經(jīng)濟(jì)城，西通北湖國際旅游度假區(qū)，建成后貫穿成華區(qū)全境，把建設(shè)路商圈、成都(猛追灣)休閑商務(wù)城、成都(龍?zhí)?總部經(jīng)濟(jì)城一線貫通，成為一條發(fā)散型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸，從而優(yōu)化城東的城市形態(tài)，調(diào)整城東產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。如今的龍?zhí)端履軌蛲ㄟ^成華大道快速對(duì)接城市核心區(qū)，享受城市繁華生活，乘車前往建設(shè)路僅需15分鐘，到達(dá)二仙橋只需不到10分鐘，極大的便利了龍?zhí)端掳鍓K居民的生活。金科天籟城在成都北改范圍內(nèi)，有更好的發(fā)展?jié)摿?。成都花園洋房的稀缺，有利于金科天籟城的發(fā)展。地價(jià)相對(duì)便宜，開發(fā)成本相對(duì)較低，相對(duì)提高了利潤。項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境結(jié)論金科天籟城是主城區(qū)少有的花園洋房項(xiàng)目，十分珍稀，項(xiàng)目位于成華區(qū)規(guī)劃的副中心，升值潛力巨大。項(xiàng)目初步定位方向3.項(xiàng)目初步定位方向區(qū)位成華區(qū)位于成都市東北部。東經(jīng)103°53′-104°03′，北緯30°33′-30°41′。區(qū)界東接龍泉驛區(qū)十陵鎮(zhèn)、洪河鎮(zhèn)；南至府河河心與錦江區(qū)交界；西與鳳凰山相望；北與金牛區(qū)天回鄉(xiāng)連界?？?cè)丝?8萬人。區(qū)人民政府駐一環(huán)路東三段。規(guī)模總面積110.6平方千米，其中建成區(qū)26平方千米。國際東沿線高端居住區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、城市風(fēng)景區(qū)黃金交匯腹地，高貴地脈之上，低筑花園洋房之稀。作為成華區(qū)規(guī)劃中最炙熱的副中心，區(qū)域價(jià)值大攀升觸手可及金科天籟城位于成都東三環(huán)城市中軸旁，國際東沿線高端居住區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、城市風(fēng)景區(qū)黃金交匯腹地，高貴地脈之上。

地理位置地塊價(jià)值研究作為成華區(qū)規(guī)劃中最炙熱的副中心，區(qū)域價(jià)值大攀升觸手可及東客站商圈萬年場(chǎng)商圈建設(shè)路商圈天府廣場(chǎng)荷花池商圈北湖風(fēng)景區(qū)龍?zhí)缎聟^(qū)大型品質(zhì)社區(qū)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城城北交通樞紐中心地理位置公交項(xiàng)目臨近北湖公交站，由北湖公交站發(fā)往市區(qū)各地的公交車均通過成華大道龍?zhí)读⒔?，主要?4路、534路、20路、112路、86路、532路等自駕項(xiàng)目靠近三環(huán)路、成綿高速、成金青快速通道、城南高速等主要交通要道，駕車出行十分方便

未來規(guī)劃交通規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線在區(qū)內(nèi)設(shè)有雙站點(diǎn)，建成之后將形成立體交通體系地塊價(jià)值研究交通出行現(xiàn)有周邊配套Sm廣場(chǎng)沃爾瑪伊藤洋華堂世紀(jì)聯(lián)華萬科鉆石廣場(chǎng)萬象城家樂福北京華聯(lián)東區(qū)音樂公園規(guī)劃周邊配套地鐵7號(hào)線綜合配套區(qū)商業(yè)街成華萬達(dá)廣場(chǎng)地塊價(jià)值研究周邊配套地塊路況樓盤規(guī)模地塊價(jià)值研究地塊現(xiàn)狀地塊項(xiàng)目項(xiàng)目占地（㎡）4.93萬建筑面積（㎡）20萬容積率≯3.0建筑密度≯30%綠地率≮30.68%規(guī)劃用途住宅商業(yè)商業(yè)比例≯10%項(xiàng)目地塊內(nèi)部各項(xiàng)設(shè)施較為完善，從環(huán)境及地塊狀況看毗鄰各大商圈，路況較好適合打造高品質(zhì)舒適項(xiàng)目居民中心餐飲餐飲超市商業(yè)街菜市場(chǎng)地塊價(jià)值研究地塊現(xiàn)狀因?yàn)橹苓呉延刑煜阍飞蠔|國際東潤豪庭等多個(gè)項(xiàng)目，該區(qū)域配套設(shè)施均比較完善該地塊周邊未來建設(shè)多個(gè)旅游項(xiàng)目風(fēng)景區(qū)，能較好推動(dòng)第3產(chǎn)業(yè)發(fā)展從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，使該地區(qū)房價(jià)升值有較高的投資價(jià)值地塊價(jià)值研究地塊現(xiàn)狀地塊價(jià)值研究該案位于城市北改東擴(kuò)核心區(qū)域，有較好的政策優(yōu)惠毗鄰各大風(fēng)景區(qū)，旅游資源豐富規(guī)模大且地塊規(guī)整，易規(guī)劃項(xiàng)目周邊設(shè)施以小型配置為主只能滿足日常生活需求，但項(xiàng)目自身商業(yè)街能滿足業(yè)主購物需求緊鄰龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蠊怀鲂斜憷磥韺⒂械罔F7號(hào)線穿過打造全方位的立體交通從地塊自身?xiàng)l件來看適合打造綜合性項(xiàng)目小結(jié)高端居住區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、城市風(fēng)景區(qū)黃金交匯腹地乘東擴(kuò)政策之風(fēng)坐享三大城市風(fēng)景區(qū)

北湖風(fēng)景區(qū)十陵生態(tài)公園五龍山森陵園城東綜合性高品質(zhì)舒適居住區(qū)結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢(shì)及地塊條件得出項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)研究成華區(qū)領(lǐng)跑成華區(qū)區(qū)域概述：成華區(qū)最早啟動(dòng)的品質(zhì)住區(qū)置業(yè)建議：區(qū)域樓盤幾乎不愁銷區(qū)域房價(jià)：均價(jià)4500元到7300高新區(qū)成都稀缺品質(zhì)大盤區(qū)

區(qū)域概述：城西樓市門戶之三高之地置業(yè)建議：居家投資均可區(qū)域房價(jià)：4300到6500武侯區(qū)未來都市新貴聚居區(qū)區(qū)域概述：都市新貴匯聚于此置業(yè)建議：買西三環(huán)內(nèi)多層可關(guān)注這里區(qū)域房價(jià)：4500到7000在售項(xiàng)目對(duì)比開盤時(shí)間：2013-04-20建筑類型：高層均價(jià)：9000元規(guī)劃戶數(shù)：2000戶容積率：住宅4.5綠化率：30%規(guī)劃面積：36666平米建筑面積：217500平米

藍(lán)光COCO時(shí)代

開盤時(shí)間：2013-08-18

建筑類型：小高層高層

均價(jià)：7999規(guī)劃面積：140000平米建筑面積：260000平米容積率：住宅3.68綠化率：32%優(yōu)品道上東區(qū)區(qū)域價(jià)值研究重點(diǎn)個(gè)案區(qū)域價(jià)值研究開盤時(shí)間：2011-03-20

入住時(shí)間：2012-12建筑類型：高層

開發(fā)商：四川省東潤置業(yè)有限公規(guī)劃面積：13006平米

建筑面積：63818平米

規(guī)劃戶數(shù)：597戶

車位數(shù)：370個(gè)

容積率：住宅3.96

綠化率：31.8%住宅價(jià)格：6800元物業(yè)公司：成都明遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司社區(qū)配套：Sm廣場(chǎng)沃爾瑪伊藤洋華堂世紀(jì)聯(lián)華萬科鉆石廣場(chǎng)萬象城家樂福北京華聯(lián)東區(qū)音樂公園東潤豪庭區(qū)域市場(chǎng)研究戶型分析參考面積：約90.00平米

朝向：朝南戶型：B1戶型解析：2室2廳2衛(wèi)1廚90㎡參考面積：約79.24平米朝向：朝南戶型：E1戶型解析2室2廳1衛(wèi)1廚79.24㎡參考面積：約91.69平米朝向：朝南戶型：E4戶型解析：3室2廳1衛(wèi)參考面積：約92.53平米朝

向：朝南戶型：D1戶型解析：3室2廳1衛(wèi)區(qū)域價(jià)值研究重點(diǎn)個(gè)案東潤豪庭實(shí)景圖東潤豪庭位居龍?zhí)端己诵母沟?，是?guī)劃中的龍?zhí)缎鲁堑暮诵娜?，交通便利以及北郊風(fēng)景區(qū)、北湖公園，文化居住氛圍濃厚。

區(qū)域價(jià)值研究重點(diǎn)個(gè)案優(yōu)勢(shì)隨著北改和東擴(kuò)的雙重利好持續(xù)推進(jìn)，位于兩大政策交匯處的東三環(huán)龍?zhí)栋鍓K，已成為最受市場(chǎng)關(guān)注的熱門板塊之一，而身處其核心的金科?天籟城一經(jīng)問世就受到廣大購房者的熱烈追捧，曾一度創(chuàng)造了2個(gè)月勁銷5億的熱銷神話。通過對(duì)購房者的訪問，筆者了解到龍?zhí)栋鍓K備受市場(chǎng)認(rèn)可的三大優(yōu)勢(shì)。交通優(yōu)勢(shì)：打造新成華大道貫穿龍?zhí)犊偛砍切鲁扇A大道西起猛追灣街，東至成金路成華區(qū)與新都區(qū)交界處，途徑成都RBD新鴻路杉板橋路東延線成華大道龍?zhí)读⒔粯?，起于新鴻路與新華大道交匯處，與二環(huán)路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心發(fā)展軸相交，穿越沙河景觀綠化帶、三環(huán)路森林綠帶、東風(fēng)渠生態(tài)綠帶，直抵龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)，東接成都(龍?zhí)?總部經(jīng)濟(jì)城，西通北湖國際旅游度假區(qū)，建成后貫穿成華區(qū)全境，把建設(shè)路商圈、成都(猛追灣)休閑商務(wù)城、成都(龍?zhí)?總部經(jīng)濟(jì)城一線貫通，成為一條發(fā)散型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸，從而優(yōu)化城東的城市形態(tài)，調(diào)整城東產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。如今的龍?zhí)端履軌蛲ㄟ^成華大道快速對(duì)接城市核心區(qū)，享受城市繁華生活，乘車前往建設(shè)路僅需15分鐘，到達(dá)二仙橋只需不到10分鐘，極大的便利了龍?zhí)端掳鍓K居民的生活。配套優(yōu)勢(shì)：依托總部基地和北湖國際旅游風(fēng)景區(qū)，集居住、商業(yè)、生態(tài)于一體的多功能新區(qū)進(jìn)入2013年，北湖擴(kuò)建工程開展，龍?zhí)栋鍓K背靠北湖的自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)，借助總部經(jīng)濟(jì)城帶來的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力和城東高校對(duì)教育的帶動(dòng)作用，日益成為“宜居、宜商、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游”的“五宜”板塊；隨著龍?zhí)镀瑓^(qū)“北改新建”工程推進(jìn)，以及區(qū)域內(nèi)公建配套項(xiàng)目的日趨完善，龍?zhí)栋鍓K的居住價(jià)值不斷飆升，一個(gè)可容納30萬人口的城市級(jí)副中心正在迅速形成；在區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)下，商業(yè)配套奇缺的狀況也正在被逐步改善，相繼有金科?天籟城、龍?zhí)端l(xiāng)、上古天地等多個(gè)大型商業(yè)綜合體逐步亮相，升級(jí)龍?zhí)栋鍓K商業(yè)格局。價(jià)值優(yōu)勢(shì)：相比于其它三環(huán)附近板塊的樓盤，龍?zhí)栋鍓K內(nèi)住宅產(chǎn)品更具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)購房者坦言，較之市中心動(dòng)輒上萬的住房房價(jià)，龍?zhí)端碌淖≌瑑r(jià)格相對(duì)“溫柔”，且未來發(fā)展前景、區(qū)域配套等不比市中心差，如金科?天籟城由品牌開發(fā)商金科股份開發(fā)，率先占位龍?zhí)栋鍓K核心門戶，憑借20萬㎡恢弘體量，匯集中心商鋪/城市公寓/市區(qū)洋房三大產(chǎn)品，以3萬㎡一站式商業(yè)為先導(dǎo)，成為了目前片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型最全、配套最完善、檔次最高的大型品質(zhì)社區(qū)，而公寓住宅均價(jià)僅為7300元/㎡，商鋪價(jià)格也正處于增值待漲的價(jià)值洼地，隨著項(xiàng)目的持續(xù)暢銷，目前僅余有限的公寓與商鋪產(chǎn)品，轉(zhuǎn)瞬即逝的機(jī)會(huì)供睿智的購房者把