某集團與國際房地產(chǎn)標桿企業(yè)SG比較

**集團與國際房地產(chǎn)標桿企業(yè)SGPP比較來源：中國指數(shù)研究院TOP10研究組中國的房地產(chǎn)市場目前正處于由高度分散走向集中的階段，中國房地產(chǎn)企業(yè)的集中度也在不斷提高。在長三角、珠三角、環(huán)渤海及北京、上海等重點市場，由于競爭的加劇，主流的開發(fā)商已進入以企業(yè)品牌加項目品牌為主導的精細化競爭狀態(tài)。與此同時，隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，以及對人民幣升值的預期不減，全球資本加速流向中國的房地產(chǎn)市場，并以直接投資（如美國Hines漢斯集團）、參股開發(fā)企業(yè)母公司或項目公司等形式，逐漸滲入中國房地產(chǎn)市場，參與到與本土房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競爭中來?？梢灶A見，未來的中國房地產(chǎn)市場，除了本土企業(yè)間的競爭外，與國際房地產(chǎn)企業(yè)的直接較量也指日可待。為此，我們選取美國PulteHomesInc.（簡稱PHM）、日本MitsubishiEstateGroup（簡稱三菱地所）、新加坡CapitaLandLimited（簡稱嘉德置地）、香港長江實業(yè)(集團)有限公司（簡稱長江實業(yè)）共4家國際房地產(chǎn)企業(yè)標桿，在國際層面與**集團進行規(guī)模性（Scale）、成長性（Growth）、盈利性（Profitability）及發(fā)展?jié)摿Γ≒otential）方面的比較，力求幫助**集團深入了解優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)標桿的經(jīng)營情況，在未來企業(yè)戰(zhàn)略的制定、業(yè)務的開拓、績效的評估等方面以資借鑒。報告所用數(shù)據(jù)來自**集團填報的“2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究數(shù)據(jù)信息表”。國際房地產(chǎn)標桿企業(yè)簡介（1）美國：PulteHomesInc.(NYSE:PHM)PulteHomes,Inc.,(NYSE:PHM)是萬科的標桿企業(yè)。該公司1956年在美國密歇根州成立，從事住宅開發(fā)及相關金融服務，在27個州52個市場中運營，是在紐約證券交易所上市的財富150公司。其直屬子公司包括PulteDiversifiedCompanies,Inc.,DelWebbCorporation(“DelWebb”)和其他從事住宅開發(fā)的子公司。同時，PHM還擁有一家抵押貸款公司——PulteMortgageLLC。住宅開發(fā)是PHM的核心業(yè)務，其運營部門按經(jīng)濟和地域特征分成東北部、東南部、佛羅里達、中西部、中部、西南及加利福利亞七大部分，分別管轄相關各州業(yè)務。名下品牌包括PulteHomes,DelWebb和DiVosta，為初次置業(yè)者、初次換房者、二次換房者及活躍成年人置業(yè)者提供廣泛的住宅產(chǎn)品。2006年PHM共銷售41487套住宅，在其50余年的發(fā)展歷程中，共銷售了近50萬套住宅。（2）日本：MitsubishiEstateGroup三菱地所三菱地所成立于1937年11月，其歷史最早可追溯到1890年。1953年，三菱地所股票在東京和大阪證券交易所同步上市；1972年，三菱地所紐約分公司成立，拉開了公司跨地域、國際化發(fā)展序幕。1989年，三菱地產(chǎn)以8.46億美元的價格收購洛克菲勒集團（RGI,TheRockefellerGroupInc.）51%的股權，并在1990和1991年繼續(xù)增資，成功獲得紐約標志性建筑洛克菲勒中心（RockefellerCenter）控制權，是三菱地所進軍海外地產(chǎn)的標志性事件。三菱地所長期致力于房地產(chǎn)投資開發(fā)等業(yè)務，目前已發(fā)展成為房地產(chǎn)投資開發(fā)為主，業(yè)務涵蓋客戶定制、建筑設計、房地產(chǎn)咨詢、城市開發(fā)管理、酒店、停車場、物業(yè)管理等的跨地域綜合性地產(chǎn)集團。2005年以來，隨著公司三年計劃的逐步實施，三菱地所的業(yè)務收入與利潤均取得了較高的增長速度。隨著日本經(jīng)濟持續(xù)復蘇，日本的房地產(chǎn)業(yè)也在穩(wěn)定增長中，截至2006年末，三菱地所的主營業(yè)務收入達到76.6億美元，創(chuàng)下了新的紀錄。（3）新加坡：CapitaLandLimited嘉德置地集團（C31.SI）嘉德置地集團由PidemcoLand和DBSLand在2000年11月合并而成，并于同年11月21日在新加坡證券交易所主板上市，是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設在新加坡。它的核心業(yè)務包括房地產(chǎn)、服務公寓以及房地產(chǎn)金融，業(yè)務遍布亞太、歐洲和中東地區(qū)的主要城市。其房地產(chǎn)及服務公寓網(wǎng)絡遍布全球近20個國家90多個城市。嘉德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務公寓信托、嘉茂中國信托、桂嘉信托及澳洲置地。在資本市場上，嘉德置地非常活躍，旗下系列上市公司為其提供了雄厚的資本，促使嘉德置地快速進行企業(yè)規(guī)模擴張。凱德置地是嘉德置地集團在華的全資子公司，致力于高品質住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。自1994年進入中國以來，在華總開發(fā)業(yè)績已超過400億人民幣，在上海、北京、廣州、杭州、寧波、重慶等近30個城市開展業(yè)務。凱德置地擁有一批能將國際理念和本地經(jīng)驗相結合的專業(yè)團隊，通過整合其在房地產(chǎn)各領域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國的房地產(chǎn)建設。（4）香港：長江實業(yè)(集團)有限公司（HK:0001）長江實業(yè)是香港長江集團的旗艦公司。長江集團規(guī)模龐大，實力雄厚，截至2007年3月21日，長江集團旗下的香港上市公司的聯(lián)合市值為7930億港元。長江實業(yè)1972年11月1日在香港上市，其后經(jīng)過多次收購、合并及重組，如1979年收購和記黃埔有限公司和青州英泥有限公司，1985年收購香港電燈有限公司等，企業(yè)規(guī)模逐漸壯大。目前長江實業(yè)為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，在國內和香港擁有一系列的住宅及工商物業(yè)。2006年長江實業(yè)地產(chǎn)業(yè)務持續(xù)增長，在香港完成海景酒店、四季豪園等項目；在國內有廣州的珊瑚灣畔、北京的逸翠園、上海的四季雅苑等多個突出項目。2006年長江實業(yè)實現(xiàn)物業(yè)銷售營業(yè)額137.96億港幣，物業(yè)租務營業(yè)額6.24億港幣，酒店服務營業(yè)額7.29億港幣，經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長。業(yè)務構成比較在全面比較**集團與國內外房地產(chǎn)標桿企業(yè)的重要經(jīng)營指標之前，我們首先分析一下這5家企業(yè)的不同業(yè)務構成，以便更好地理解各企業(yè)的經(jīng)營指標及其差異。各公司的業(yè)務分類及占收入的比重如下所示：長江實業(yè)的業(yè)務構成不包含共同發(fā)展公司（集團攤占的物業(yè)銷售收入除外）和上市及非上市的聯(lián)營公司的營業(yè)額。五家企業(yè)按業(yè)務構成大致可以分為三類2：第一類是PHM、**集團，專注于住宅開發(fā)和銷售，住宅開發(fā)銷售收入占整體比重為分別為98.6%和97.9%。第二類是嘉德置地、長江實業(yè)，其業(yè)務收入也以房屋銷售收入為主，但除普通住宅外，還同時開發(fā)并經(jīng)營寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型。具體來看，嘉德置地住宅銷售收入占總收入比重為74.20%，服務式公寓占總收入比重為15.10%。長江實業(yè)比較類似，其物業(yè)銷售收入占總收入比重為89.9%，物業(yè)租賃、酒店、物業(yè)管理等業(yè)務收入分別占總收入的4.07%、4.75%、1.28%。第三類是三菱地所，其業(yè)務特點是以租賃業(yè)務為主。2006年，三菱地所持有物業(yè)收入占總收入的比重為38.03%，住宅開發(fā)業(yè)務收入所占比重為25.7%。特別的是，三菱地所還擁有客戶定制、城市開發(fā)及投資管理、建筑設計及工程等業(yè)務，相對于其他幾家企業(yè)，三菱地所的業(yè)務細分十分明顯。公司自2001年起將其業(yè)務細分為辦公樓、住宅、酒店等不同類型，2005年又將城市開發(fā)與投資管理業(yè)務單獨列出，形成了針對不同業(yè)務類型和客戶群體的業(yè)務模式，因而更能滿足客戶需求。規(guī)模性（Scale）比較與國際行業(yè)龍頭公司相比，**集團總資產(chǎn)規(guī)模仍有較大差距，但資產(chǎn)增長速度領先于國際優(yōu)秀企業(yè)。**集團要獲得更快發(fā)展速度，仍面臨土地和資金的制約。在中國房地產(chǎn)行業(yè)，**集團的負債水平屬于穩(wěn)健狀態(tài)，負債水平也與一些國際企業(yè)持平。2以上國際企業(yè)業(yè)務收入構成來自于各公司年報，由于不同企業(yè)對其業(yè)務分類標準不一致，因此不同企業(yè)業(yè)務比例數(shù)據(jù)之間可能并不具有可比性。（1）資產(chǎn)狀況總資產(chǎn)規(guī)模是反映企業(yè)經(jīng)營實力的重要指標。與國際性標桿企業(yè)相比，**集團在資產(chǎn)規(guī)模方面仍有較大差距，但在增長速度方面名列前茅。5家公司當中，長江實業(yè)總資產(chǎn)位居第一，2006年達2498億港元，折合美元3213億，同比增長19.44%，增速為長江實業(yè)2004年來最高水平。其次是三菱地所（約281億美元，同比增長1.21%）、嘉德置地（206億美元，同比增長13.55%）、PHM（132億美元，同比小幅增長0.89%）和**集團（約5.26億美元，大幅增長52.22%）。**集團總資產(chǎn)的快速增長，很大程度得益于中國房地產(chǎn)市場行情的活躍，企業(yè)盈利轉增資本金帶來資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L，同時，**集團也通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)及可轉換債券籌資增強了資本實力。資產(chǎn)絕對量的差距雖然存在，但從另一角度來說，也意味著**集團的發(fā)展還大有空間，如果能抓住目前行業(yè)整合加劇的有利時機加速發(fā)展，**集團有望躋身國內綜合實力TOP10。（2）負債狀況企業(yè)資產(chǎn)源于股東投資及舉債。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，項目建設及土地儲備需要大量的資金支持，融資能力至關重要。分析這5家公司的資產(chǎn)結構可知，**集團三年加權5資產(chǎn)負債率為59.50%，2006年為59.91%；與之形成鮮明對比的是長江實業(yè)，資產(chǎn)負債率近三年一直穩(wěn)定在15%以下，遠低于其他企業(yè)50%以上的水平。這種超低資產(chǎn)負債率的情況在香港房地產(chǎn)企業(yè)中極為普遍，除企業(yè)資產(chǎn)多年積累基數(shù)較大之外，香港對房屋預售收入的不同會計處理是造成此種現(xiàn)象的重要原因。按照中國大陸的會計準則，房產(chǎn)完工并驗收合格、簽定了銷售合同、收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排，方能確認銷售收入的實現(xiàn)。預售業(yè)務中，無論是否向購買者收齊全額房款，均只能作為預收房款，記入“預收賬款”（流動負債科目）。而按照香港會計準則，物業(yè)預售收入在買賣協(xié)議達成后，即可按完工比例進行確認；確認的周期可以是每月、每年，也可以是每季度。因此長江實業(yè)的負債比例極低，此處不宜作為參照標準，但其資產(chǎn)負債率的穩(wěn)定特性值得借鑒。再看其他企業(yè)，近年來三菱地所、嘉德置地和PHM資產(chǎn)負債率持續(xù)緩慢下調，嘉德置地與PHM2006年資產(chǎn)負債率分別為52.25%和52.23%，三菱地所2006年降低到64.93%，仍處于較高水平，但相對2004年已下降4.63個百分點。與這三家企業(yè)資產(chǎn)負債率近三年的下降趨勢不同，**集團在快速發(fā)展中資產(chǎn)負債率只是圍繞60%上下小幅波動。企業(yè)在經(jīng)營過程中，應合理利用財務杠桿增加企業(yè)收益，同時保持適宜的資產(chǎn)負債率以降低資本成本，減少財務風險。結合前面的百強企業(yè)宏觀分析，研究組認為，對中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，60%左右的資產(chǎn)負債率在現(xiàn)階段可作為一個穩(wěn)健水平的參考。**集團在快速發(fā)展中將資產(chǎn)負債率保持在60%左右表明了企業(yè)財務的穩(wěn)健性。規(guī)模性（Scale）比較與國際行業(yè)龍頭公司相比，**集團總資產(chǎn)規(guī)模仍有較大差距，但資產(chǎn)增長速度領先于國際優(yōu)秀企業(yè)。**集團要獲得更快發(fā)展速度，仍面臨土地和資金的制約。在中國房地產(chǎn)行業(yè)，**集團的負債水平屬于穩(wěn)健狀態(tài)，負債水平也與一些國際企業(yè)持平。2以上國際企業(yè)業(yè)務收入構成來自于各公司年報，由于不同企業(yè)對其業(yè)務分類標準不一致，因此不同企業(yè)業(yè)務比例數(shù)據(jù)之間可能并不具有可比性。（1）資產(chǎn)狀況總資產(chǎn)規(guī)模是反映企業(yè)經(jīng)營實力的重要指標。與國際性標桿企業(yè)相比，**集團在資產(chǎn)規(guī)模方面仍有較大差距，但在增長速度方面名列前茅。5家公司當中，長江實業(yè)總資產(chǎn)位居第一，2006年達2498億港元，折合美元3213億，同比增長19.44%，增速為長江實業(yè)2004年來最高水平。其次是三菱地所（約281億美元，同比增長1.21%）、嘉德置地（206億美元，同比增長13.55%）、PHM（132億美元，同比小幅增長0.89%）和**集團（約5.26億美元，大幅增長52.22%）。**集團總資產(chǎn)的快速增長，很大程度得益于中國房地產(chǎn)市場行情的活躍，企業(yè)盈利轉增資本金帶來資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L，同時，**集團也通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)及可轉換債券籌資增強了資本實力。資產(chǎn)絕對量的差距雖然存在，但從另一角度來說，也意味著**集團的發(fā)展還大有空間，如果能抓住目前行業(yè)整合加劇的有利時機加速發(fā)展，**集團有望躋身國內綜合實力TOP10。（2）負債狀況企業(yè)資產(chǎn)源于股東投資及舉債。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，項目建設及土地儲備需要大量的資金支持，融資能力至關重要。分析這5家公司的資產(chǎn)結構可知，**集團三年加權5資產(chǎn)負債率為59.50%，2006年為59.91%；與之形成鮮明對比的是長江實業(yè)，資產(chǎn)負債率近三年一直穩(wěn)定在15%以下，遠低于其他企業(yè)50%以上的水平。這種超低資產(chǎn)負債率的情況在香港房地產(chǎn)企業(yè)中極為普遍，除企業(yè)資產(chǎn)多年積累基數(shù)較大之外，香港對房屋預售收入的不同會計處理是造成此種現(xiàn)象的重要原因。按照中國大陸的會計準則，房產(chǎn)完工并驗收合格、簽定了銷售合同、收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排，方能確認銷售收入的實現(xiàn)。預售業(yè)務中，無論是否向購買者收齊全額房款，均只能作為預收房款，記入“預收賬款”（流動負債科目）。而按照香港會計準則，物業(yè)預售收入在買賣協(xié)議達成后，即可按完工比例進行確認；確認的周期可以是每月、每年，也可以是每季度。因此長江實業(yè)的負債比例極低，此處不宜作為參照標準，但其資產(chǎn)負債率的穩(wěn)定特性值得借鑒。再看其他企業(yè)，近年來三菱地所、嘉德置地和PHM資產(chǎn)負債率持續(xù)緩慢下調，嘉德置地與PHM2006年資產(chǎn)負債率分別為52.25%和52.23%，三菱地所2006年降低到64.93%，仍處于較高水平，但相對2004年已下降4.63個百分點。與這三家企業(yè)資產(chǎn)負債率近三年的下降趨勢不同，**集團在快速發(fā)展中資產(chǎn)負債率只是圍繞60%上下小幅波動。企業(yè)在經(jīng)營過程中，應合理利用財務杠桿增加企業(yè)收益，同時保持適宜的資產(chǎn)負債率以降低資本成本，減少財務風險。結合前面的百強企業(yè)宏觀分析，研究組認為，對中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，60%左右的資產(chǎn)負債率在現(xiàn)階段可作為一個穩(wěn)健水平的參考。**集團在快速發(fā)展中將資產(chǎn)負債率保持在60%左右表明了企業(yè)財務的穩(wěn)健性。成長性（Growth）比較**集團近三年的主營業(yè)務收入和凈利潤的增長率與國際企業(yè)相比優(yōu)勢明顯，顯示出強勁的增長態(tài)勢，具有成長性房地產(chǎn)企業(yè)的特征。（1）主營業(yè)務收入增長率

2006年PHM主營業(yè)務收入為142.7億美元，盡管同比小幅下降2.86%，但在5家企業(yè)中收入總量仍遙遙領先。其次是三菱地所，主營業(yè)務收入為76.6億美元，同比增長7.14%。嘉德置地2006年主營業(yè)務收入為31.5億美元，同比下降18.15%，而2005年主營業(yè)務收入的激增，來自將部分物業(yè)銷售給AustralandWholesalePropertyTrustNo.4.（澳洲置地4號批發(fā)房地產(chǎn)信托）的一次性收入，這種收入不具有可延續(xù)性，造成2006年收入的負增長。兩家中國企業(yè)中，長江實業(yè)主營業(yè)務收入折合19.7億美元，同比增長6.88%，值得注意的是，長江實業(yè)主營業(yè)務收入沒有包括共同發(fā)展公司（集團攤占之物業(yè)銷售收入除外）及上市與非上市聯(lián)營公司的業(yè)務收入，如果把這些公司的應攤占部分計入的話，長江實業(yè)的收入應有所提升。在增長率方面，**集團遠遠超過其他企業(yè)，**集團2006年主營業(yè)務收入為25.5億元，總額雖然遠低于其他國際企業(yè)，但同比增長52.69%，近三年平均增速高達84%，在所有企業(yè)中最高，增長勢頭良好，表明企業(yè)仍處于快速發(fā)展階段。由于**集團房地產(chǎn)項目廣泛分布于華北、華南、華中、東北和華東五大區(qū)域，因此**集團可以抵御宏觀調控政策對局部地區(qū)房地產(chǎn)市場景氣的不利影響，也確保了主營業(yè)務收入在2006年仍能繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢。（2）凈利潤增長率

表：2004-2006年PHM等企業(yè)凈利潤增長情況

近三年，**集團的凈利潤保持了較快的增長勢頭。很顯然，**集團凈利潤增長得益于中國上漲的房地產(chǎn)行情。三菱地所近兩年的凈利潤增長速度較快,住宅項目銷售的強勁是收入與利潤增加的主要因素。嘉德置地近三年凈利潤持續(xù)增長，但增幅趨緩。PHM是5家企業(yè)中唯一一家凈利潤出現(xiàn)負增長的公司。PHM的主要業(yè)務收入來源于住宅銷售，而美國住宅市場受利率上升及需求不暢影響呈現(xiàn)衰退，造成PHM的凈利潤繼2004-2005年連續(xù)兩年增速超過50%后大幅下滑，市場環(huán)境變化帶來的經(jīng)營風險由此可見一斑。盈利性（Profitability）比較受規(guī)模所限，**集團的盈利能力與標桿企業(yè)相比差距較大，但凈利潤持續(xù)較快增長，凈資產(chǎn)收益率與國際企業(yè)相比也具有一定的相對優(yōu)勢。（1）凈利潤凈利潤規(guī)模方面，2006年，長江實業(yè)實現(xiàn)凈利潤182.8億港幣（23.4億美元），在所有企業(yè)中最高，其凈利潤除來源于旗下地產(chǎn)業(yè)務外，還包括攤占聯(lián)營公司（和記黃埔、長江生命科技等）總計約102.11億港幣，凈利潤增幅為28.68%，同樣位居前列，顯示出強勁的增長勢頭。嘉德置地實現(xiàn)凈利潤12.9億美元，僅次于長江實業(yè)，同比增長9.78%。PHM2006年凈利潤為6.87億美元，同比大幅下降53.9%，是六家企業(yè)里唯一一家下降的企業(yè)。三菱地所2006年凈利潤為4.75億美元，同比增長27.2%。**集團近三年凈利潤持續(xù)快速增長，2006年達到3.05億元。（2）凈資產(chǎn)收益率（ROE）凈資產(chǎn)收益率是衡量上市公司盈利能力的重要指標，該指標越高，說明投資帶來的收益越高。由上圖可以看出，近三年來，這5家房地產(chǎn)標桿企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)差異明顯，其中PHM凈資產(chǎn)收益率近三年大起大落，由2005年的25.04%降至2005年的10.45%；嘉德置地凈資產(chǎn)收益率在2005年提高近7個百分點，達到13.02%，2006年小幅上升至13.57%。三菱地所、長江實業(yè)凈資產(chǎn)收益率近三年小幅上升，但在2006年均未突破10%?；貓笈c風險息息相關。值得借鑒的是嘉德置地對投資風險的管理，其風險管理過程不是力求風險最小化，而是力求風險優(yōu)化，即承擔適當?shù)娘L險并獲得相應回報。正是在這一思想的指導下，嘉德置地近年來積極對外拓展，業(yè)務也圍繞房地產(chǎn)多元延伸。其核心業(yè)務部門——住宅，商業(yè)和綜合開發(fā)，零售，金融，以及服務式公寓——2006年取得了極好的收益，利潤與股東回報都創(chuàng)造了歷史最好水平，ROE達到13.57%。相形之下，三菱地所與長江實業(yè)的ROE均處于較低水平。**集團近三年來凈資產(chǎn)收益率較為穩(wěn)定，2006年小幅上升至18.48%，在5家企業(yè)中處于第一的位置，凈資產(chǎn)收益率具有一定的優(yōu)勢。發(fā)展?jié)摿Γ≒otential）比較通過對房地產(chǎn)市場、資金實力、項目或土地儲備情況的分析我們可以看出，中國目前的房地產(chǎn)市場大勢向好，宏觀調控又帶來了企業(yè)兼并收購的時機，對像**集團這樣具備一定經(jīng)營能力及項目、品牌積累的企業(yè)來說，應是一個積極拓展業(yè)務、增強資產(chǎn)實力的好時機，如果**集團能進一步打破資金和土地上的制約，將更具發(fā)展?jié)摿Α＃?）美國、日本、新加坡及中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國：美國的房地產(chǎn)市場目前正在經(jīng)歷經(jīng)濟衰退周期。大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)顯著降溫，主要表現(xiàn)在居民住房價格下跌、待售房屋積壓增多以及房屋銷售不振等。由于貸款利率上升和需求下降，新房開工量2006年下跌12.9%。同時反映未來市場走向的新房建筑許可證發(fā)放量在2007年2月份下降了2.5%，這是該指標在過去13個月中的第12次下降，表明陷入困境的美國房地產(chǎn)市場今年仍難擺脫蕭條。伴隨房地產(chǎn)市場的衰退，美國的次級房貸市場及房地產(chǎn)就業(yè)市場危機不斷。美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫，使得開發(fā)商的信心普遍下降。日本：與美國房地產(chǎn)市場的走勢不同，日本的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了漫長的低迷后，目前正逐步復蘇。日本的股市和樓市泡沫在20世紀80年代破滅，日本政府相繼通過三大改革措施來復蘇房地產(chǎn)市場：一是增加國債發(fā)行，籌資建設公共配套項目；二是刺激經(jīng)濟，放松對金融行業(yè)的諸多限制；三是調整建筑標準以便于房地產(chǎn)項目開發(fā)。這些改革措施的實施為日本的房地產(chǎn)市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發(fā)的難度，使日本的房地產(chǎn)業(yè)在二十一世紀邁入了新一輪的上升周期。新加坡：在新加坡強勁經(jīng)濟增長和不斷攀高的股市帶動下，新加坡房地產(chǎn)市場交易活躍，吸引來自美國、香港及中東等多個國家與地區(qū)的外國投資者的興趣。據(jù)估計，2006年新加坡房地產(chǎn)市場的投資交易價值達到54億新元，比2004年的9億新元增加了5倍。在新加坡，國家發(fā)展部根據(jù)居民的不同收入水平設計不同的住宅，并由建屋發(fā)展商負責住房供應。供給普通收入者的經(jīng)濟適用房以高層住宅為主，而對于高收入居民，購置住宅完全實行商品化。香港：2006年香港宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)良好，全年生產(chǎn)總值增長達6.8%，內部需求及貿(mào)易出口同步增長。受益于失業(yè)率的下降、薪金水平提高及金融業(yè)興旺等利好因素，消費及投資顯著提升。雖然2006年上半年香港房地產(chǎn)市場受加息及開發(fā)商延緩推盤影響，整體交投平淡，但成交量在下半年即見回升，市場氣氛大為改善。鑒于現(xiàn)有借貸利率水平將維持穩(wěn)定，香港經(jīng)濟前景保持樂觀，預計置業(yè)信心將進一步增強，樓價將平穩(wěn)上升，樓市整體向好。中國大陸：近年來，中國宏觀經(jīng)濟一直平穩(wěn)快速增長，預計2007年國民經(jīng)濟仍能保持良好發(fā)展態(tài)勢。受益于中國經(jīng)濟的強勁發(fā)展，中國城市尤其是長三角、珠三角、環(huán)渤海等**開放城市的房地產(chǎn)市場，也將延續(xù)目前的景氣狀態(tài)，有著較大的發(fā)展空間。雖然政府為抑制泡沫，對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控在2007年仍將延續(xù)，但城市化進程的加快與國民財富的增加所帶來的強勁需求，對房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場將起到有力的支撐作用。（2）企業(yè)資金實力企業(yè)的資金實力很大程度取決于自有資本金的多少。我們在此將對PHM等企業(yè)的股東權益（凈資產(chǎn)）進行比較?？傎Y產(chǎn)規(guī)模最高、資產(chǎn)負債率最低的長江實業(yè)毫無懸念占據(jù)股東權益第一的位置。2006年，公司股東權益達2057億港元，折合264億美元，同比增長8.3%，增幅為近三年來最高，而負債僅為股東權益的21.45%，表明長江實業(yè)負債水平維持在極低水平，財務風險較小。2006年，三菱地所、嘉德置地、PHM等三家企業(yè)的股東權益分別為102億美元、95億美元、66億美元，而負債占股東權益的比重分別為180.95%、117.05%、100.34%，其中三菱地所債務比重最高，債權人保障程度相對較低。

**集團2006年股東權益為16.5億元，負債占股東權益的比重基本維持在150%左右，高于PHM和嘉德置地，但低于三菱地所。（3）土地儲備就全球而言，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地屬于稀缺資源，土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎，同時土地儲備也會占用房地產(chǎn)企業(yè)大量資金，下面就各企業(yè)土地儲備進行分析。PHM：截至2006年末，PHM控制有232200塊地，其中158800