某集團(tuán)與國際房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)SG比較

**集團(tuán)與國際房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)SGPP比較來源：中國指數(shù)研究院TOP10研究組中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于由高度分散走向集中的階段，中國房地產(chǎn)企業(yè)的集中度也在不斷提高。在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海及北京、上海等重點(diǎn)市場(chǎng)，由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，主流的開發(fā)商已進(jìn)入以企業(yè)品牌加項(xiàng)目品牌為主導(dǎo)的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。與此同時(shí)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，以及對(duì)人民幣升值的預(yù)期不減，全球資本加速流向中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并以直接投資（如美國Hines漢斯集團(tuán)）、參股開發(fā)企業(yè)母公司或項(xiàng)目公司等形式，逐漸滲入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，參與到與本土房地產(chǎn)企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中來。可以預(yù)見，未來的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了本土企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)外，與國際房地產(chǎn)企業(yè)的直接較量也指日可待。為此，我們選取美國PulteHomesInc.（簡(jiǎn)稱PHM）、日本MitsubishiEstateGroup（簡(jiǎn)稱三菱地所）、新加坡CapitaLandLimited（簡(jiǎn)稱嘉德置地）、香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司（簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江實(shí)業(yè)）共4家國際房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿，在國際層面與**集團(tuán)進(jìn)行規(guī)模性（Scale）、成長(zhǎng)性（Growth）、盈利性（Profitability）及發(fā)展?jié)摿Γ≒otential）方面的比較，力求幫助**集團(tuán)深入了解優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿的經(jīng)營(yíng)情況，在未來企業(yè)戰(zhàn)略的制定、業(yè)務(wù)的開拓、績(jī)效的評(píng)估等方面以資借鑒。報(bào)告所用數(shù)據(jù)來自**集團(tuán)填報(bào)的“2007中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究數(shù)據(jù)信息表”。國際房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)簡(jiǎn)介（1）美國：PulteHomesInc.(NYSE:PHM)PulteHomes,Inc.,(NYSE:PHM)是萬科的標(biāo)桿企業(yè)。該公司1956年在美國密歇根州成立，從事住宅開發(fā)及相關(guān)金融服務(wù)，在27個(gè)州52個(gè)市場(chǎng)中運(yùn)營(yíng)，是在紐約證券交易所上市的財(cái)富150公司。其直屬子公司包括PulteDiversifiedCompanies,Inc.,DelWebbCorporation(“DelWebb”)和其他從事住宅開發(fā)的子公司。同時(shí)，PHM還擁有一家抵押貸款公司——PulteMortgageLLC。住宅開發(fā)是PHM的核心業(yè)務(wù)，其運(yùn)營(yíng)部門按經(jīng)濟(jì)和地域特征分成東北部、東南部、佛羅里達(dá)、中西部、中部、西南及加利福利亞七大部分，分別管轄相關(guān)各州業(yè)務(wù)。名下品牌包括PulteHomes,DelWebb和DiVosta，為初次置業(yè)者、初次換房者、二次換房者及活躍成年人置業(yè)者提供廣泛的住宅產(chǎn)品。2006年P(guān)HM共銷售41487套住宅，在其50余年的發(fā)展歷程中，共銷售了近50萬套住宅。（2）日本：MitsubishiEstateGroup三菱地所三菱地所成立于1937年11月，其歷史最早可追溯到1890年。1953年，三菱地所股票在東京和大阪證券交易所同步上市；1972年，三菱地所紐約分公司成立，拉開了公司跨地域、國際化發(fā)展序幕。1989年，三菱地產(chǎn)以8.46億美元的價(jià)格收購洛克菲勒集團(tuán)（RGI,TheRockefellerGroupInc.）51%的股權(quán)，并在1990和1991年繼續(xù)增資，成功獲得紐約標(biāo)志性建筑洛克菲勒中心（RockefellerCenter）控制權(quán)，是三菱地所進(jìn)軍海外地產(chǎn)的標(biāo)志性事件。三菱地所長(zhǎng)期致力于房地產(chǎn)投資開發(fā)等業(yè)務(wù)，目前已發(fā)展成為房地產(chǎn)投資開發(fā)為主，業(yè)務(wù)涵蓋客戶定制、建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)咨詢、城市開發(fā)管理、酒店、停車場(chǎng)、物業(yè)管理等的跨地域綜合性地產(chǎn)集團(tuán)。2005年以來，隨著公司三年計(jì)劃的逐步實(shí)施，三菱地所的業(yè)務(wù)收入與利潤(rùn)均取得了較高的增長(zhǎng)速度。隨著日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，日本的房地產(chǎn)業(yè)也在穩(wěn)定增長(zhǎng)中，截至2006年末，三菱地所的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到76.6億美元，創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。（3）新加坡：CapitaLandLimited嘉德置地集團(tuán)（C31.SI）嘉德置地集團(tuán)由PidemcoLand和DBSLand在2000年11月合并而成，并于同年11月21日在新加坡證券交易所主板上市，是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。它的核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融，業(yè)務(wù)遍布亞太、歐洲和中東地區(qū)的主要城市。其房地產(chǎn)及服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球近20個(gè)國家90多個(gè)城市。嘉德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團(tuán)、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托、嘉茂中國信托、桂嘉信托及澳洲置地。在資本市場(chǎng)上，嘉德置地非?；钴S，旗下系列上市公司為其提供了雄厚的資本，促使嘉德置地快速進(jìn)行企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。凱德置地是嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。自1994年進(jìn)入中國以來，在華總開發(fā)業(yè)績(jī)已超過400億人民幣，在上海、北京、廣州、杭州、寧波、重慶等近30個(gè)城市開展業(yè)務(wù)。凱德置地?fù)碛幸慌軐H理念和本地經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過整合其在房地產(chǎn)各領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢(shì)，積極參與中國的房地產(chǎn)建設(shè)。（4）香港：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司（HK:0001）長(zhǎng)江實(shí)業(yè)是香港長(zhǎng)江集團(tuán)的旗艦公司。長(zhǎng)江集團(tuán)規(guī)模龐大，實(shí)力雄厚，截至2007年3月21日，長(zhǎng)江集團(tuán)旗下的香港上市公司的聯(lián)合市值為7930億港元。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1972年11月1日在香港上市，其后經(jīng)過多次收購、合并及重組，如1979年收購和記黃埔有限公司和青州英泥有限公司，1985年收購香港電燈有限公司等，企業(yè)規(guī)模逐漸壯大。目前長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為香港規(guī)模最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，在國內(nèi)和香港擁有一系列的住宅及工商物業(yè)。2006年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，在香港完成海景酒店、四季豪園等項(xiàng)目；在國內(nèi)有廣州的珊瑚灣畔、北京的逸翠園、上海的四季雅苑等多個(gè)突出項(xiàng)目。2006年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額137.96億港幣，物業(yè)租務(wù)營(yíng)業(yè)額6.24億港幣，酒店服務(wù)營(yíng)業(yè)額7.29億港幣，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。業(yè)務(wù)構(gòu)成比較在全面比較**集團(tuán)與國內(nèi)外房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)之前，我們首先分析一下這5家企業(yè)的不同業(yè)務(wù)構(gòu)成，以便更好地理解各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及其差異。各公司的業(yè)務(wù)分類及占收入的比重如下所示：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的業(yè)務(wù)構(gòu)成不包含共同發(fā)展公司（集團(tuán)攤占的物業(yè)銷售收入除外）和上市及非上市的聯(lián)營(yíng)公司的營(yíng)業(yè)額。五家企業(yè)按業(yè)務(wù)構(gòu)成大致可以分為三類2：第一類是PHM、**集團(tuán)，專注于住宅開發(fā)和銷售，住宅開發(fā)銷售收入占整體比重為分別為98.6%和97.9%。第二類是嘉德置地、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，其業(yè)務(wù)收入也以房屋銷售收入為主，但除普通住宅外，還同時(shí)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型。具體來看，嘉德置地住宅銷售收入占總收入比重為74.20%，服務(wù)式公寓占總收入比重為15.10%。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)比較類似，其物業(yè)銷售收入占總收入比重為89.9%，物業(yè)租賃、酒店、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)收入分別占總收入的4.07%、4.75%、1.28%。第三類是三菱地所，其業(yè)務(wù)特點(diǎn)是以租賃業(yè)務(wù)為主。2006年，三菱地所持有物業(yè)收入占總收入的比重為38.03%，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)收入所占比重為25.7%。特別的是，三菱地所還擁有客戶定制、城市開發(fā)及投資管理、建筑設(shè)計(jì)及工程等業(yè)務(wù)，相對(duì)于其他幾家企業(yè)，三菱地所的業(yè)務(wù)細(xì)分十分明顯。公司自2001年起將其業(yè)務(wù)細(xì)分為辦公樓、住宅、酒店等不同類型，2005年又將城市開發(fā)與投資管理業(yè)務(wù)單獨(dú)列出，形成了針對(duì)不同業(yè)務(wù)類型和客戶群體的業(yè)務(wù)模式，因而更能滿足客戶需求。規(guī)模性（Scale）比較與國際行業(yè)龍頭公司相比，**集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模仍有較大差距，但資產(chǎn)增長(zhǎng)速度領(lǐng)先于國際優(yōu)秀企業(yè)。**集團(tuán)要獲得更快發(fā)展速度，仍面臨土地和資金的制約。在中國房地產(chǎn)行業(yè)，**集團(tuán)的負(fù)債水平屬于穩(wěn)健狀態(tài)，負(fù)債水平也與一些國際企業(yè)持平。2以上國際企業(yè)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成來自于各公司年報(bào)，由于不同企業(yè)對(duì)其業(yè)務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)不一致，因此不同企業(yè)業(yè)務(wù)比例數(shù)據(jù)之間可能并不具有可比性。（1）資產(chǎn)狀況總資產(chǎn)規(guī)模是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力的重要指標(biāo)。與國際性標(biāo)桿企業(yè)相比，**集團(tuán)在資產(chǎn)規(guī)模方面仍有較大差距，但在增長(zhǎng)速度方面名列前茅。5家公司當(dāng)中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)總資產(chǎn)位居第一，2006年達(dá)2498億港元，折合美元3213億，同比增長(zhǎng)19.44%，增速為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2004年來最高水平。其次是三菱地所（約281億美元，同比增長(zhǎng)1.21%）、嘉德置地（206億美元，同比增長(zhǎng)13.55%）、PHM（132億美元，同比小幅增長(zhǎng)0.89%）和**集團(tuán)（約5.26億美元，大幅增長(zhǎng)52.22%）。**集團(tuán)總資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，很大程度得益于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的活躍，企業(yè)盈利轉(zhuǎn)增資本金帶來資產(chǎn)規(guī)模快速增長(zhǎng)，同時(shí)，**集團(tuán)也通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)及可轉(zhuǎn)換債券籌資增強(qiáng)了資本實(shí)力。資產(chǎn)絕對(duì)量的差距雖然存在，但從另一角度來說，也意味著**集團(tuán)的發(fā)展還大有空間，如果能抓住目前行業(yè)整合加劇的有利時(shí)機(jī)加速發(fā)展，**集團(tuán)有望躋身國內(nèi)綜合實(shí)力TOP10。（2）負(fù)債狀況企業(yè)資產(chǎn)源于股東投資及舉債。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，項(xiàng)目建設(shè)及土地儲(chǔ)備需要大量的資金支持，融資能力至關(guān)重要。分析這5家公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)可知，**集團(tuán)三年加權(quán)5資產(chǎn)負(fù)債率為59.50%，2006年為59.91%；與之形成鮮明對(duì)比的是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率近三年一直穩(wěn)定在15%以下，遠(yuǎn)低于其他企業(yè)50%以上的水平。這種超低資產(chǎn)負(fù)債率的情況在香港房地產(chǎn)企業(yè)中極為普遍，除企業(yè)資產(chǎn)多年積累基數(shù)較大之外，香港對(duì)房屋預(yù)售收入的不同會(huì)計(jì)處理是造成此種現(xiàn)象的重要原因。按照中國大陸的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格、簽定了銷售合同、收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認(rèn)余下房款的付款安排，方能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。預(yù)售業(yè)務(wù)中，無論是否向購買者收齊全額房款，均只能作為預(yù)收房款，記入“預(yù)收賬款”（流動(dòng)負(fù)債科目）。而按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，物業(yè)預(yù)售收入在買賣協(xié)議達(dá)成后，即可按完工比例進(jìn)行確認(rèn)；確認(rèn)的周期可以是每月、每年，也可以是每季度。因此長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的負(fù)債比例極低，此處不宜作為參照標(biāo)準(zhǔn)，但其資產(chǎn)負(fù)債率的穩(wěn)定特性值得借鑒。再看其他企業(yè)，近年來三菱地所、嘉德置地和PHM資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)緩慢下調(diào)，嘉德置地與PHM2006年資產(chǎn)負(fù)債率分別為52.25%和52.23%，三菱地所2006年降低到64.93%，仍處于較高水平，但相對(duì)2004年已下降4.63個(gè)百分點(diǎn)。與這三家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率近三年的下降趨勢(shì)不同，**集團(tuán)在快速發(fā)展中資產(chǎn)負(fù)債率只是圍繞60%上下小幅波動(dòng)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，應(yīng)合理利用財(cái)務(wù)杠桿增加企業(yè)收益，同時(shí)保持適宜的資產(chǎn)負(fù)債率以降低資本成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合前面的百強(qiáng)企業(yè)宏觀分析，研究組認(rèn)為，對(duì)中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，60%左右的資產(chǎn)負(fù)債率在現(xiàn)階段可作為一個(gè)穩(wěn)健水平的參考。**集團(tuán)在快速發(fā)展中將資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%左右表明了企業(yè)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。規(guī)模性（Scale）比較與國際行業(yè)龍頭公司相比，**集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模仍有較大差距，但資產(chǎn)增長(zhǎng)速度領(lǐng)先于國際優(yōu)秀企業(yè)。**集團(tuán)要獲得更快發(fā)展速度，仍面臨土地和資金的制約。在中國房地產(chǎn)行業(yè)，**集團(tuán)的負(fù)債水平屬于穩(wěn)健狀態(tài)，負(fù)債水平也與一些國際企業(yè)持平。2以上國際企業(yè)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成來自于各公司年報(bào)，由于不同企業(yè)對(duì)其業(yè)務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)不一致，因此不同企業(yè)業(yè)務(wù)比例數(shù)據(jù)之間可能并不具有可比性。（1）資產(chǎn)狀況總資產(chǎn)規(guī)模是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力的重要指標(biāo)。與國際性標(biāo)桿企業(yè)相比，**集團(tuán)在資產(chǎn)規(guī)模方面仍有較大差距，但在增長(zhǎng)速度方面名列前茅。5家公司當(dāng)中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)總資產(chǎn)位居第一，2006年達(dá)2498億港元，折合美元3213億，同比增長(zhǎng)19.44%，增速為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2004年來最高水平。其次是三菱地所（約281億美元，同比增長(zhǎng)1.21%）、嘉德置地（206億美元，同比增長(zhǎng)13.55%）、PHM（132億美元，同比小幅增長(zhǎng)0.89%）和**集團(tuán)（約5.26億美元，大幅增長(zhǎng)52.22%）。**集團(tuán)總資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，很大程度得益于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的活躍，企業(yè)盈利轉(zhuǎn)增資本金帶來資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，同時(shí)，**集團(tuán)也通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)及可轉(zhuǎn)換債券籌資增強(qiáng)了資本實(shí)力。資產(chǎn)絕對(duì)量的差距雖然存在，但從另一角度來說，也意味著**集團(tuán)的發(fā)展還大有空間，如果能抓住目前行業(yè)整合加劇的有利時(shí)機(jī)加速發(fā)展，**集團(tuán)有望躋身國內(nèi)綜合實(shí)力TOP10。（2）負(fù)債狀況企業(yè)資產(chǎn)源于股東投資及舉債。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，項(xiàng)目建設(shè)及土地儲(chǔ)備需要大量的資金支持，融資能力至關(guān)重要。分析這5家公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)可知，**集團(tuán)三年加權(quán)5資產(chǎn)負(fù)債率為59.50%，2006年為59.91%；與之形成鮮明對(duì)比的是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率近三年一直穩(wěn)定在15%以下，遠(yuǎn)低于其他企業(yè)50%以上的水平。這種超低資產(chǎn)負(fù)債率的情況在香港房地產(chǎn)企業(yè)中極為普遍，除企業(yè)資產(chǎn)多年積累基數(shù)較大之外，香港對(duì)房屋預(yù)售收入的不同會(huì)計(jì)處理是造成此種現(xiàn)象的重要原因。按照中國大陸的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格、簽定了銷售合同、收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認(rèn)余下房款的付款安排，方能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。預(yù)售業(yè)務(wù)中，無論是否向購買者收齊全額房款，均只能作為預(yù)收房款，記入“預(yù)收賬款”（流動(dòng)負(fù)債科目）。而按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，物業(yè)預(yù)售收入在買賣協(xié)議達(dá)成后，即可按完工比例進(jìn)行確認(rèn)；確認(rèn)的周期可以是每月、每年，也可以是每季度。因此長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的負(fù)債比例極低，此處不宜作為參照標(biāo)準(zhǔn)，但其資產(chǎn)負(fù)債率的穩(wěn)定特性值得借鑒。再看其他企業(yè)，近年來三菱地所、嘉德置地和PHM資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)緩慢下調(diào)，嘉德置地與PHM2006年資產(chǎn)負(fù)債率分別為52.25%和52.23%，三菱地所2006年降低到64.93%，仍處于較高水平，但相對(duì)2004年已下降4.63個(gè)百分點(diǎn)。與這三家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率近三年的下降趨勢(shì)不同，**集團(tuán)在快速發(fā)展中資產(chǎn)負(fù)債率只是圍繞60%上下小幅波動(dòng)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，應(yīng)合理利用財(cái)務(wù)杠桿增加企業(yè)收益，同時(shí)保持適宜的資產(chǎn)負(fù)債率以降低資本成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合前面的百強(qiáng)企業(yè)宏觀分析，研究組認(rèn)為，對(duì)中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，60%左右的資產(chǎn)負(fù)債率在現(xiàn)階段可作為一個(gè)穩(wěn)健水平的參考。**集團(tuán)在快速發(fā)展中將資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%左右表明了企業(yè)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。成長(zhǎng)性（Growth）比較**集團(tuán)近三年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率與國際企業(yè)相比優(yōu)勢(shì)明顯，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，具有成長(zhǎng)性房地產(chǎn)企業(yè)的特征。（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率

2006年P(guān)HM主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為142.7億美元，盡管同比小幅下降2.86%，但在5家企業(yè)中收入總量仍遙遙領(lǐng)先。其次是三菱地所，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為76.6億美元，同比增長(zhǎng)7.14%。嘉德置地2006年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為31.5億美元，同比下降18.15%，而2005年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的激增，來自將部分物業(yè)銷售給AustralandWholesalePropertyTrustNo.4.（澳洲置地4號(hào)批發(fā)房地產(chǎn)信托）的一次性收入，這種收入不具有可延續(xù)性，造成2006年收入的負(fù)增長(zhǎng)。兩家中國企業(yè)中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入折合19.7億美元，同比增長(zhǎng)6.88%，值得注意的是，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入沒有包括共同發(fā)展公司（集團(tuán)攤占之物業(yè)銷售收入除外）及上市與非上市聯(lián)營(yíng)公司的業(yè)務(wù)收入，如果把這些公司的應(yīng)攤占部分計(jì)入的話，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的收入應(yīng)有所提升。在增長(zhǎng)率方面，**集團(tuán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他企業(yè)，**集團(tuán)2006年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為25.5億元，總額雖然遠(yuǎn)低于其他國際企業(yè)，但同比增長(zhǎng)52.69%，近三年平均增速高達(dá)84%，在所有企業(yè)中最高，增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，表明企業(yè)仍處于快速發(fā)展階段。由于**集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目廣泛分布于華北、華南、華中、東北和華東五大區(qū)域，因此**集團(tuán)可以抵御宏觀調(diào)控政策對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的不利影響，也確保了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在2006年仍能繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（2）凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率

表：2004-2006年P(guān)HM等企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)情況

近三年，**集團(tuán)的凈利潤(rùn)保持了較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。很顯然，**集團(tuán)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)得益于中國上漲的房地產(chǎn)行情。三菱地所近兩年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度較快,住宅項(xiàng)目銷售的強(qiáng)勁是收入與利潤(rùn)增加的主要因素。嘉德置地近三年凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅趨緩。PHM是5家企業(yè)中唯一一家凈利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的公司。PHM的主要業(yè)務(wù)收入來源于住宅銷售，而美國住宅市場(chǎng)受利率上升及需求不暢影響呈現(xiàn)衰退，造成PHM的凈利潤(rùn)繼2004-2005年連續(xù)兩年增速超過50%后大幅下滑，市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由此可見一斑。盈利性（Profitability）比較受規(guī)模所限，**集團(tuán)的盈利能力與標(biāo)桿企業(yè)相比差距較大，但凈利潤(rùn)持續(xù)較快增長(zhǎng)，凈資產(chǎn)收益率與國際企業(yè)相比也具有一定的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。（1）凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)規(guī)模方面，2006年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)182.8億港幣（23.4億美元），在所有企業(yè)中最高，其凈利潤(rùn)除來源于旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還包括攤占聯(lián)營(yíng)公司（和記黃埔、長(zhǎng)江生命科技等）總計(jì)約102.11億港幣，凈利潤(rùn)增幅為28.68%，同樣位居前列，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。嘉德置地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.9億美元，僅次于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，同比增長(zhǎng)9.78%。PHM2006年凈利潤(rùn)為6.87億美元，同比大幅下降53.9%，是六家企業(yè)里唯一一家下降的企業(yè)。三菱地所2006年凈利潤(rùn)為4.75億美元，同比增長(zhǎng)27.2%。**集團(tuán)近三年凈利潤(rùn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，2006年達(dá)到3.05億元。（2）凈資產(chǎn)收益率（ROE）凈資產(chǎn)收益率是衡量上市公司盈利能力的重要指標(biāo)，該指標(biāo)越高，說明投資帶來的收益越高。由上圖可以看出，近三年來，這5家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)差異明顯，其中PHM凈資產(chǎn)收益率近三年大起大落，由2005年的25.04%降至2005年的10.45%；嘉德置地凈資產(chǎn)收益率在2005年提高近7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13.02%，2006年小幅上升至13.57%。三菱地所、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)凈資產(chǎn)收益率近三年小幅上升，但在2006年均未突破10%?；貓?bào)與風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)。值得借鑒的是嘉德置地對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，其風(fēng)險(xiǎn)管理過程不是力求風(fēng)險(xiǎn)最小化，而是力求風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化，即承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)并獲得相應(yīng)回報(bào)。正是在這一思想的指導(dǎo)下，嘉德置地近年來積極對(duì)外拓展，業(yè)務(wù)也圍繞房地產(chǎn)多元延伸。其核心業(yè)務(wù)部門——住宅，商業(yè)和綜合開發(fā)，零售，金融，以及服務(wù)式公寓——2006年取得了極好的收益，利潤(rùn)與股東回報(bào)都創(chuàng)造了歷史最好水平，ROE達(dá)到13.57%。相形之下，三菱地所與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的ROE均處于較低水平。**集團(tuán)近三年來凈資產(chǎn)收益率較為穩(wěn)定，2006年小幅上升至18.48%，在5家企業(yè)中處于第一的位置，凈資產(chǎn)收益率具有一定的優(yōu)勢(shì)。發(fā)展?jié)摿Γ≒otential）比較通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金實(shí)力、項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備情況的分析我們可以看出，中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)向好，宏觀調(diào)控又帶來了企業(yè)兼并收購的時(shí)機(jī)，對(duì)像**集團(tuán)這樣具備一定經(jīng)營(yíng)能力及項(xiàng)目、品牌積累的企業(yè)來說，應(yīng)是一個(gè)積極拓展業(yè)務(wù)、增強(qiáng)資產(chǎn)實(shí)力的好時(shí)機(jī)，如果**集團(tuán)能進(jìn)一步打破資金和土地上的制約，將更具發(fā)展?jié)摿Α＃?）美國、日本、新加坡及中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀美國：美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)衰退周期。大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)顯著降溫，主要表現(xiàn)在居民住房?jī)r(jià)格下跌、待售房屋積壓增多以及房屋銷售不振等。由于貸款利率上升和需求下降，新房開工量2006年下跌12.9%。同時(shí)反映未來市場(chǎng)走向的新房建筑許可證發(fā)放量在2007年2月份下降了2.5%，這是該指標(biāo)在過去13個(gè)月中的第12次下降，表明陷入困境的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)今年仍難擺脫蕭條。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退，美國的次級(jí)房貸市場(chǎng)及房地產(chǎn)就業(yè)市場(chǎng)危機(jī)不斷。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫，使得開發(fā)商的信心普遍下降。日本：與美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)不同，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的低迷后，目前正逐步復(fù)蘇。日本的股市和樓市泡沫在20世紀(jì)80年代破滅，日本政府相繼通過三大改革措施來復(fù)蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是增加國債發(fā)行，籌資建設(shè)公共配套項(xiàng)目；二是刺激經(jīng)濟(jì)，放松對(duì)金融行業(yè)的諸多限制；三是調(diào)整建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。這些改革措施的實(shí)施為日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了資金，增強(qiáng)了活力，減少了再開發(fā)的難度，使日本的房地產(chǎn)業(yè)在二十一世紀(jì)邁入了新一輪的上升周期。新加坡：在新加坡強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和不斷攀高的股市帶動(dòng)下，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，吸引來自美國、香港及中東等多個(gè)國家與地區(qū)的外國投資者的興趣。據(jù)估計(jì)，2006年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資交易價(jià)值達(dá)到54億新元，比2004年的9億新元增加了5倍。在新加坡，國家發(fā)展部根據(jù)居民的不同收入水平設(shè)計(jì)不同的住宅，并由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)。供給普通收入者的經(jīng)濟(jì)適用房以高層住宅為主，而對(duì)于高收入居民，購置住宅完全實(shí)行商品化。香港：2006年香港宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好，全年生產(chǎn)總值增長(zhǎng)達(dá)6.8%，內(nèi)部需求及貿(mào)易出口同步增長(zhǎng)。受益于失業(yè)率的下降、薪金水平提高及金融業(yè)興旺等利好因素，消費(fèi)及投資顯著提升。雖然2006年上半年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)受加息及開發(fā)商延緩?fù)票P影響，整體交投平淡，但成交量在下半年即見回升，市場(chǎng)氣氛大為改善。鑒于現(xiàn)有借貸利率水平將維持穩(wěn)定，香港經(jīng)濟(jì)前景保持樂觀，預(yù)計(jì)置業(yè)信心將進(jìn)一步增強(qiáng)，樓價(jià)將平穩(wěn)上升，樓市整體向好。中國大陸：近年來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)一直平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2007年國民經(jīng)濟(jì)仍能保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。受益于中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，中國城市尤其是長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等**開放城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也將延續(xù)目前的景氣狀態(tài)，有著較大的發(fā)展空間。雖然政府為抑制泡沫，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控在2007年仍將延續(xù)，但城市化進(jìn)程的加快與國民財(cái)富的增加所帶來的強(qiáng)勁需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)將起到有力的支撐作用。（2）企業(yè)資金實(shí)力企業(yè)的資金實(shí)力很大程度取決于自有資本金的多少。我們?cè)诖藢?duì)PHM等企業(yè)的股東權(quán)益（凈資產(chǎn)）進(jìn)行比較?？傎Y產(chǎn)規(guī)模最高、資產(chǎn)負(fù)債率最低的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)毫無懸念占據(jù)股東權(quán)益第一的位置。2006年，公司股東權(quán)益達(dá)2057億港元，折合264億美元，同比增長(zhǎng)8.3%，增幅為近三年來最高，而負(fù)債僅為股東權(quán)益的21.45%，表明長(zhǎng)江實(shí)業(yè)負(fù)債水平維持在極低水平，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。2006年，三菱地所、嘉德置地、PHM等三家企業(yè)的股東權(quán)益分別為102億美元、95億美元、66億美元，而負(fù)債占股東權(quán)益的比重分別為180.95%、117.05%、100.34%，其中三菱地所債務(wù)比重最高，債權(quán)人保障程度相對(duì)較低。

**集團(tuán)2006年股東權(quán)益為16.5億元，負(fù)債占股東權(quán)益的比重基本維持在150%左右，高于PHM和嘉德置地，但低于三菱地所。（3）土地儲(chǔ)備就全球而言，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地屬于稀缺資源，土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)土地儲(chǔ)備也會(huì)占用房地產(chǎn)企業(yè)大量資金，下面就各企業(yè)土地儲(chǔ)備進(jìn)行分析。PHM：截至2006年末，PHM控制有232200塊地，其中158800