物業(yè)管理的標準化手冊

物業(yè)管理標準化手冊第一編 物業(yè)業(yè)務(wù)管理作業(yè)指引第1部分 物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引 2一、新項目前期介入 2第一章物業(yè)新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建 2第二章物業(yè)費測算 8第三章新項目前期介入作業(yè)指引 13二、新項目承接查驗 16第一章承接查驗的準備及設(shè)施 16第二章承接查驗重點及原則 17第三章驗收標準 17第四章注意事項 20第五章區(qū)域公司應(yīng)移交的資料 22三、新項目入住管理 26第一章入住管理的準備工作 26第二章入住手續(xù)的辦理 27物業(yè)新項目接管入住作業(yè)指引一、新項目前期介入第一章物業(yè)新項目管理服務(wù)機構(gòu)籌建一、機構(gòu)設(shè)置（一）編制，籌建項目管理部。（二）架構(gòu)設(shè)置圖設(shè)立一個項目管理部，管理部下設(shè)四個部門，如圖：二、管理層級三、崗位編制（一）編制原則：1、崗位設(shè)置：經(jīng)理、主任（工程主任、客服主任、環(huán)境主任、保安主任）、管理員（客服、前臺、收費、行政、人力）、主管、操作人員（維修工、保安員、綠化員、保潔員）。2、人員編制：結(jié)合管理類型、管理面積、服務(wù)標準、硬件配置等因素，合理配置個崗位人員。3、合并滿負：提倡精簡高效，一專多能、分工不分家，各崗位工作量應(yīng)盡可能飽滿。（二）定編程序12、人力成本占總預(yù)算的比例因物業(yè)類型、南北差異、項目大小、含不含公共區(qū)域能源費等多方面因素，約在30％~80％之間。注：物業(yè)類型、南北差異、項目大小、項目規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素均影響較大，（三）崗位編制要求：按需編制。1、保安崗的定編應(yīng)綜合考慮社區(qū)特點：如出入口的多少、智能化程度、封閉開放式管理模式、周邊的治安狀況等因素。常見崗位歸納如下：崗位性質(zhì)崗位類別工作場所現(xiàn)場需求編制方法門崗和大堂崗人行出入口控制行人進出按崗定編，全天輪崗控制中心崗控制中心控制中心監(jiān)控按崗定編，全天固定崗（含消防）輪崗形象崗大門或大堂展示形象、接待按崗定編，部分引導(dǎo)日間崗巡邏崗巡邏崗樓內(nèi)外治安工作量按樓棟設(shè)置車場崗車場門崗車輛出入口控制車輛進出按崗定編，全天輪崗機動崗檢查崗現(xiàn)場全程監(jiān)控班組長兼任臨時替補2、保潔崗的定編應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型綜合考慮，常見崗位劃分如下：崗位類別工作場所現(xiàn)場需求編制方法樓內(nèi)崗樓道、大堂、電梯、樓內(nèi)保潔工作量按單元或樓層地下室等設(shè)置樓外崗樓外公共區(qū)域庭院保潔工作量按面積或區(qū)域設(shè)置垃圾清運崗樓外指定區(qū)域生活垃圾收集、清運按照當(dāng)?shù)厍闆r設(shè)置3、綠化崗的定編應(yīng)根據(jù)綠化面積及園林復(fù)雜程度，一般按人均養(yǎng)護面積約4000平方米分配（華北區(qū)域）。2.7613900~4500平方米。4綜合進行考慮。四、崗位培訓(xùn)（一）制度，達到上崗要求。（二）較為切實有效的崗位培訓(xùn)是以老帶新的入職引導(dǎo)人和接班人制度。（三）培訓(xùn)內(nèi)容及效果參考如下，具體培訓(xùn)工作由人力資源及行政部統(tǒng)一制定實施。培訓(xùn)內(nèi)容物業(yè)管理概論員工通用禮儀職業(yè)安全及急救常識物業(yè)管理法規(guī)常識品質(zhì)管理基礎(chǔ)

效果要求了解企業(yè)文化，遵守企業(yè)各項制度了解公司主營業(yè)務(wù)及專業(yè)知識掌握員工禮儀規(guī)范要求掌握職業(yè)安全，緊急救護的只是和要求關(guān)的各項政策法規(guī)了解公司質(zhì)量管理體系和品質(zhì)控制制度，掌專業(yè)技能專業(yè)技能握各自崗位的操作程序和管理規(guī)范熟悉本崗位工作要求及操作規(guī)范五、規(guī)范建設(shè)（一）籌備人員應(yīng)根據(jù)集團、公司相關(guān)管理規(guī)范，完成項目管理部規(guī)章制定的起草、編制、包括：1、《安信聯(lián)行物業(yè)管理標準化手冊》、《安信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》等（手冊在物業(yè)公司品質(zhì)管理部保管，根據(jù)業(yè)務(wù)需要運用項目管理部）的運用。2、項目管理部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等。3、項目管理部內(nèi)部運作制度等。（二）充編寫，（三）項目籌建人員應(yīng)負責(zé)了解并收集有關(guān)物業(yè)行業(yè)得法律法規(guī)（限于）：1、國家有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和規(guī)范性文件要求，2、所在地的政府、行業(yè)主管部門和立法機構(gòu)頒發(fā)的有關(guān)法律、條例、規(guī)定等規(guī)范性文件要（四）物業(yè)籌建人員應(yīng)負責(zé)完成與業(yè)主（用戶）的權(quán)利、義務(wù)、行為、活動相關(guān)的，各類房屋使用及公共制度等物業(yè)管理規(guī)定的編制，包括：1、前期物業(yè)服務(wù)委托合同。2、臨時管理規(guī)約（或管理規(guī)約）、業(yè)主手冊。3、社區(qū)公共部位、公共設(shè)施使用管理規(guī)定。4、裝修管理規(guī)定。5、消防管理規(guī)定。6、停車場管理規(guī)定等。（五）檔分類目錄。保證文檔資料完整，易于查找和識別。（六）籌建人員應(yīng)統(tǒng)一對項目管理部各類紙質(zhì)/電子文檔進行編號。（七）編號規(guī)則應(yīng)按規(guī)定的編碼原則執(zhí)行。（八）銷毀等進行檔案資料管理。并在文件夾（/袋）封面或側(cè)面應(yīng)有標識，上面注明目錄號、文檔標題等。文件夾（袋）應(yīng)有卷內(nèi)目錄，詳細列明卷內(nèi)的文件資料。（九）文檔目錄執(zhí)行安聯(lián)集團“檔案資料明細”的規(guī)定。六、物資裝備項目管理部籌建人員應(yīng)根據(jù)指定的《物業(yè)管理方案》及項目配套確定所需的物資種類、性相應(yīng)的采購、配置洪作，包括：辦公用品：辦公桌椅、文件柜、鑰匙柜、文具、信、白板等。（一）辦公設(shè)備：打印機、復(fù)印機、電話、傳真機、保險柜、驗鈔機、飲水機、空調(diào)、電視機、音箱等。（二）后勤服務(wù)設(shè)施：餐具、廚具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排氣扇、熱水器等。（三）網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。（四）清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機、吸塵器、噴霧器、垃圾筒、剪草機、綠籬剪、高枝剪、花鏟、鐵鍬、手推車、水管等。（五）安全設(shè)備和工具：崗?fù)?、對講機、電警棍、手電筒、消防器材及工具等。（六）及相關(guān)家庭維修用工具物品。七、物業(yè)管理用房（一公司確定管理用房面積及位置分布。（二）籌建人員應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、合理布置各類功能的管理用房，管理用房功能涵蓋：辦公室，會議室（培訓(xùn)室）（三）籌建人員應(yīng)關(guān)注食堂、員工宿舍等后勤用房的安排、裝修和配置。八、標識系統(tǒng)的配備信聯(lián)行物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊》。九、公共關(guān)系的建立（一）籌建人員應(yīng)積極、主動對外建立、協(xié)調(diào)各類與本項目業(yè)務(wù)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系。（二）作，（三）供暖等的開通手續(xù)及相應(yīng)的抄表到戶業(yè)務(wù)。（四）（五）與消防部門取得聯(lián)系，參與消防的接管，取得消防部門對物業(yè)的技術(shù)支持和指導(dǎo)。十、印鑒證照的辦理關(guān)要求十一、開辦費測算（一）物業(yè)籌建人員應(yīng)負責(zé)項目開辦費的測算。（二）前期開辦費用構(gòu)成包括：前期物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公用品、服裝費用、維修費（工具、材料）、綠化清潔費（工具、材料等）、保安用品、入住物資、物業(yè)用房及裝修、家具電器等。（三）前期開辦費用構(gòu)成（元/構(gòu)成（元/平米）各類城市住宅大廈（商業(yè)）一類城市3.08.0（不含空調(diào)、供暖）二、三類城市2.06.0（不含空調(diào)、供暖）第二章物業(yè)費測算物業(yè)費的測算一般采用列舉法和倒推法兩張測算方法一、在實際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。（一）域公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標準來制定的。（二）倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費單價是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。（三）將列舉法測算的物業(yè)費標準得出一個合理的物業(yè)費標準和各項費用構(gòu)成。（四）工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其他費用（五）注意事項：1、南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的預(yù)算上的差異。2、法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。（六）物業(yè)費測算公式為：1、單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算物業(yè)費單價＝所有費用的總和÷參加測算的物業(yè)總面積2、多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算需分類型分別測算：類型n物業(yè)費單價＝類型n所有成本的總和÷類型n參加測算的物業(yè)面積不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）比例分攤。（七）物業(yè)費用面積的確定（當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報告》則一次報告為準）。合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分攤管理費面積。二、列舉法測算（一）人工費用（單位：元/月）1、組織架構(gòu)的確定2、人工費用的測算其他等。3、工資的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表（單位：元）序號名稱工資標準人數(shù)工資金額（月）1經(jīng)理工資標準X人數(shù)2經(jīng)歷助理工資標準X人數(shù)3人力行政人員工資標準X人數(shù)4技工、維修人員工資標準X人數(shù)5保安人員工資標準X人數(shù)6保潔人員工資標準X人數(shù)7綠化人員工資標準X人數(shù)8其他人員工資標準X人數(shù)合計4、工資附加費（單位：元/月）按照政府規(guī)定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算定的標準計提。5、社會保險的測算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進行社會保險費的測（異較大，在測算時請注意區(qū)分）。6、培訓(xùn)費：按國家法律及公司相關(guān)規(guī)定測算。7、服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進行配置。同時，按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。8、其他未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。（二）行政費用（單位：元/月）1、低值易耗品購置費用2、項目管理部辦公用水、電費水費根據(jù)項目水費的使用情況（包括飲用水）：電費根據(jù)項目的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。3、辦公設(shè)備維護費用主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。4、通訊費物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其它通訊費用。5、交通費影響較大。6、交際應(yīng)酬費召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時，此項費用變化較大。7、電腦維護費用根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。8、報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。9、咨詢及訴訟費聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠物業(yè)費向法院提起訴訟的訴訟費，（三）財產(chǎn)費用（單位：元/月）1、折舊費用項目管理部正常管理服務(wù)需要所購置的固定資（單價在0按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。2、資產(chǎn)的攤銷項目前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進行分攤。分攤費用＝開辦費發(fā)生的總額÷委托的管理年限÷12月3、固定資產(chǎn)的折舊費前期購置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計提。4、員工宿舍租金5、（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額X保險費率÷保險受惠物業(yè)總面積（四）物料消耗（單位：元/月）。1、保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。2、保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。3、環(huán)境、綠化物料消耗止及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。4、物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。（五）公共費用的測算（單位：元/月）1、公共電費：根據(jù)社區(qū)設(shè)備、設(shè)備的清單、，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間、耗電等進行公共電費的測算。包括：電梯系統(tǒng)電費：社區(qū)公共景觀燈所有照明系統(tǒng)的電費：收費標準為準；消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風(fēng)機用電，中央控制室用電；給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等；2、公共水費（水費單價均含排污費、加壓費、南水北調(diào)費）；綠化水費，根據(jù)社區(qū)綠化面積確定；清潔用水，根據(jù)清潔面積測算；景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算；3、電梯運行費；電梯保養(yǎng)費；電梯年檢費；4、社區(qū)文化費用；根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。5、垃圾清運費；根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。（六）其它1、稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提。2、管理酬金的測算（單位：元/月）按照法規(guī)規(guī)定的10％計提管理酬金。3、不可預(yù)見費該項費用按總支出的3％（參考值）計提（七）計算各類物業(yè)收費標準收費標準。管理費構(gòu)成明細表 （單位：/月項目項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料費用社區(qū)公共費用其他分攤面積收費標準住宅商業(yè)會所別墅合計同一單體同一用途；各類管理費的測算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)收費指導(dǎo)標準及相關(guān)規(guī)定。三、倒推法測算（一）收費價格的基礎(chǔ)上核定。（二）根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。（三）按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分攤費用（參見下表）。高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值（經(jīng)供參考）項目人工費用行政費用財產(chǎn)費用物料消耗社區(qū)公共費用其他比例40％5％5％10％25％15％（四）按個項目分攤費用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾（推測方法是按列舉發(fā)的細分內(nèi)容，倒過來推測）。第三章 新項目前期介入作業(yè)指導(dǎo)一、項目規(guī)劃設(shè)計階段（一）工作任務(wù)：全面了解新項目的綜合規(guī)劃設(shè)計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃;提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。（二）要求：參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位，提出物業(yè)管理房的意見和建議。（三）注意事項：二、建設(shè)施工階段（一）工作任務(wù)；程質(zhì)量。（二）要求：成品保護要求及措施建議。（四）注意事項文字變更意見。了解設(shè)備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即使做好相關(guān)文字記錄。三、營銷推廣階段（一）工作任務(wù)：在項目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理（與買受人公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識專業(yè)培訓(xùn)，（二）要求：要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資源等級證書等資料。（三）注意事項；提示區(qū)域公司注意樣板間感官效果和使用功能的完善司管理服務(wù)職能以外的承諾。注意保護購房客戶信息安全。四、竣工驗收階段（一）工作任務(wù)；協(xié)助區(qū)域公司進行項目竣工報告及綜合驗收工作。（二）要求：在項目竣工報驗及綜合驗收之前則應(yīng)對重點項目和重點部位進行跟進和了解。（三）注意事項；做好相關(guān)記錄。二、新項目承接查驗第一章 承接查驗的準備及實施一、驗收準備：（一）（以下簡稱項目管理部及交工標準后，成立驗收小組，確定驗收小組成員。（二）由驗收小組成員編制物業(yè)承接查驗作業(yè)方案。（三）項目管理部負責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具及表單準備齊全。（四）項目管理部應(yīng)對參與驗收人員進行承接查驗流程、驗收技能培訓(xùn)。二、驗收實施；（一）驗收小組成員根據(jù)單項驗收表（位工程驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同收匯總表》分專業(yè)進行驗收。（二）驗收小組按各專業(yè)驗收，驗收房屋使用功能、機電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等，將驗收情況詳細記錄在單項驗收表/《驗收匯總單》中。（三）行返修，直至復(fù)驗合格后辦理移交。（四）可后方可辦理移交手續(xù)。（五）項目管理部按照接管資料移交清單（字確認。（六）新項目承接查驗完畢否，項目管理部將全部相關(guān)資料整理存檔備案。第二章 承接查驗重點及原則一、驗收重點（一）建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面（例如：門窗、衛(wèi)生潔具、電視電話）。（二）安全使用。（三）對于檢查出來的設(shè)計及施工問題，應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中做詳細記錄沒書面反饋區(qū)域公司相關(guān)部門。二、驗收依據(jù)（一）區(qū)域公司提供的交房標準。（二）《建設(shè)部房屋承接查驗標準》。三、驗收原則；：如實反饋所存在的問題，爆炸業(yè)主正常使用。四、驗收要求：依據(jù)驗收標準和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。五、驗收方法：外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試。六、驗收時間及期限（一）一般一周內(nèi)開始實施驗收。（二）驗收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗物業(yè)項目實際房型進行調(diào)整。第三章驗收標準一、主體結(jié)構(gòu)（一）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范）的允許變形值：不得因其上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。（二）GBJ10的規(guī)定值一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范）。（三）木結(jié)構(gòu)節(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蚊害、防腐處理良好，基構(gòu)件選材符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定。（四）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯的裂縫。（五）顧直。（六）鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好，表面油漆無脫落。（七）屋面工程符合GBJ207《屋面工程施工及驗收規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，排水通暢，設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。二．樓地面（一）面層與基層年度牢固、不空鼓。面層平整，無裂縫，脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。（二（（三）地磚地面應(yīng)平整牢固，接縫均勻密合。三、裝修（一）鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，封膠良好，開關(guān)靈活，零配件裝備齊全，位置準確、縫隙嚴密適度。（二）木裝修工程應(yīng)表面光潔，防腐處理良好，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須盯牢，無翹曲變形無裂紋。（三所有玻璃無裂紋。（四）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓，裂縫和起泡現(xiàn)象。（五）飾面磚應(yīng)表面潔凈，黏貼牢固，陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。（六）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷現(xiàn)象。（七）外墻、窗戶淋水試驗應(yīng)無滲漏。四、電氣（一）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，導(dǎo)線連接緊密規(guī)范，采用套管配線，必須整體跨接地線，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。（二）照明器具、低壓電氣及支架必須安裝老夫、部件齊全、接觸良好、位置正確。（三）電保護試驗反應(yīng)正常。（四）電纜。橋架、母線安裝牢固順直，性能可靠部件齊全，豎并內(nèi)電纜每層要有明顯的藍耗標識。（五）避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點牢固可靠，接地電阻必須符合GBJ32（電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范）的要求。（六）除上述要求外，須符合“低壓電氣安裝驗收規(guī)范”的有關(guān)要求）。五、水、衛(wèi)、消防（一）管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。（二）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。（三）處理良好。（四）處理良好。（五）消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計防火規(guī)范），GBJ45（高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格證。六、采暖（一）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求。（二）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。七、附屬工程及其他（一）室外排水系統(tǒng)的標高、容并（檢查井）設(shè)置，管道坡度、管徑均必須符合GBJ15（室外排水設(shè)計規(guī)范）內(nèi)有關(guān)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。（二）2個彎。（三）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。（四）井門安裝完畢、配件齊全，外觀美觀。第四章 注意事項并永久保存期間發(fā)生的物料、記錄。始或復(fù)印資料。四、現(xiàn)狀接管：（一）因特殊情況，新項目尚未達到交付標準而安聯(lián)集團決定由安信聯(lián)行物業(yè)現(xiàn)狀接收的，必須留下能反映工程實際的影音、圖片等資料，詳細記錄工程的實際情況，由集團總裁、分管物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)簽批后，由物業(yè)公司責(zé)成項目管理部接收代管。（三）理部要及時跟進督查，待現(xiàn)狀接管工程達到驗收標準后方可辦理接管手續(xù)。五、成品保護：（一）成品保護分為：室內(nèi)成品保護、樓內(nèi)成品保護、園區(qū)成品保護及電梯成品保護（二）成品保護的時間控制1、電梯轎廂的成品保護措施需在首例裝修開工前完成。2、園區(qū)內(nèi)景觀、設(shè)施、小品、綠地等的保護，需在承接后2日內(nèi)完成。3、室內(nèi)成品保護以鑰匙的借用時間進行有效控制，鑰匙不得滯留在維修施工單位。4、公共樓道、大堂、建筑陽角、樓梯、理石地面或墻體等需在入住裝修前3天保護完畢。（三）成品保護措施1、電梯轎廂：/有機玻璃等，在電梯轎廂內(nèi)壁（除頂和門）材料家具電器等物品，破壞轎廂原飾材。裝修垃圾清運時必須裝袋，嚴禁裝運過程中在公共區(qū)域灑落。泥等重物時要注意是否超重。況，應(yīng)立即通知客服前臺。2、園林景觀：公共設(shè)施、設(shè)備、景觀小品、綠地等位置，應(yīng)提供圖文提示，從感官上引導(dǎo)大家自覺愛護公共設(shè)施。3、室內(nèi)設(shè)施：根據(jù)施工單位的維修進度（人力、材料），達到維修進度與鑰匙借用數(shù)量相匹配。鑰匙歸還時，由項目管理部人員陪同施工單位隊對房內(nèi)設(shè)施逐項核查。4、樓內(nèi)裝飾：樓內(nèi)成品保護的范圍包括：地面（瓷磚）講門、樓內(nèi)消防設(shè)施、樓內(nèi)智能化設(shè)施、管道井等。對樓內(nèi)理石地面、各類建筑陽角的保護層，用板材或鋪蓋物固定住。采取措施第五章 區(qū)域公司應(yīng)移交的資料一、項目建設(shè)資料建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件復(fù)印件國有土地使用證及其附件復(fù)印件建設(shè)用地批準書復(fù)印件固定資產(chǎn)投資許可證復(fù)印件建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件市規(guī)劃局《建設(shè)工程報建審核書》復(fù)印件規(guī)劃報建圖復(fù)印件建筑設(shè)計防火審核意見書復(fù)印件物業(yè)各分項工程設(shè)計方案復(fù)印件建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證復(fù)印件建設(shè)工程竣工驗收質(zhì)量認定書 復(fù)印件建設(shè)工程施工許可證建筑工程竣工消防審核意見書復(fù)印件單位工程質(zhì)量綜合評定書復(fù)印件公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證 復(fù)印件/驗收報告復(fù)印件供水協(xié)議書復(fù)印件供用電合同復(fù)印件同意供電通知復(fù)印件申請門牌呈批表復(fù)印件通郵申、批表復(fù)印件二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料拆遷資料復(fù)印件銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件其它相關(guān)資料三、建筑工程技術(shù)資料地質(zhì)勘察報告復(fù)印件工程合同及開、竣工報告復(fù)印件建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件圖紙會審記錄復(fù)印件工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）復(fù)印件隱蔽工程驗收簽證 復(fù)印件沉降觀察記錄 復(fù)印件竣工驗收證明書復(fù)印件主要建筑材料質(zhì)量保證書（鋼材、水泥等）復(fù)印件新材料、構(gòu)配件的劍帝合格證書復(fù)印件砂漿、混凝土塊試壓報告復(fù)印件建筑竣工圖（程及隱蔽管線等）原件其他項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件各分項工程施工單位資料復(fù)印件/四、設(shè)備資料（一）供電系統(tǒng)1、供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同復(fù)印件2、供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件3、供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件4、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原件5.、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）原件6、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位，技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原件7、高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運行檢驗記錄、運行許可證原件8、配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書。產(chǎn)品合格證等）原件9、燈具、末端用電器具資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原件10、配件裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄本）復(fù)印件、其他相關(guān)資料（二）給排水系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同復(fù)印件2、給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件3、給排水系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件4、水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號、額定功率、揚程、編號等）原件5、設(shè)備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件6、設(shè)備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道沖洗及消毒記錄原件7、主要材料和制品的合格證或試驗記錄復(fù)印件8、配套裝置、儀表、水表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件9、水、暖、衛(wèi)生器具檢驗合格證書原件10、其他相關(guān)資料（三）電梯系統(tǒng)1、電梯設(shè)備購買安裝合同復(fù)印件2、電梯制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件3、電梯產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件4、電梯設(shè)備參數(shù)（及對重的質(zhì)量、機器編號等）原件5、隨機資料（配件清單、主要配件資料等）原件6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄原件7、電梯設(shè)備檢驗記錄、運行許可證原件8、國家特種設(shè)備檔案復(fù)印件9、其他相關(guān)資料（四）消防系統(tǒng)1、消防設(shè)備購買安裝合同復(fù)印件2、消防設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料 復(fù)印件3、消防設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件4、消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、水泵額定功率、揚程等）原件5、隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、機房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件6、設(shè)備、儀表調(diào)試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄復(fù)印件7、消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗記錄復(fù)印件8、消防驗收合格證書復(fù)印件9、其他相關(guān)資料（五）弱電系統(tǒng)1、弱電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同復(fù)印件2、弱電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護單位資料復(fù)印件3、弱電系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)（系統(tǒng)、型號、規(guī)格、數(shù)量）原件4、弱電系統(tǒng)隨機資料（安裝使用說明書、維護保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件5、弱電系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運行檢驗記錄，安裝檢驗合格證