自考資產(chǎn)評估習題帶復習資料第四章房地產(chǎn)評估0401

第四章房地產(chǎn)評估一,單項選擇題

1.城鎮(zhèn)土地的基準地價是（）

A.某時點城鎮(zhèn)土地的單位價格B.某時期城鎮(zhèn)土地的單位價格C.某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均價D.某期城鎮(zhèn)土地區(qū)域性平均價

2.待評估建筑物賬面原值為l00萬元，竣工于2000年底，假定2000年的物價指數(shù)為100％，從2000年到2003年的價格增長幅度每年為15％，則2003年底該建筑物的重置成本為（）

A.115萬元B.152.O9萬元C.132.25萬元D.174.9萬元

3.下列建筑物中屬于民用建筑物的是（）

A.交通運輸業(yè)建筑物B.廠房C.行政事業(yè)用建筑D.道路,橋梁

4.一般說來，相同建筑質(zhì)量,相同功能和用途的建筑物價格，沿海開放城市（）內(nèi)地城市。

A.高于B.低于C.等于D.不確定

5.運用預決算調(diào)整法時，須要調(diào)整的三材差價指（）的差價。

A.鋼材,鋼筋混凝土,磚B.鋼材,木材,水泥C.木材,水泥,磚D.鋼材,水泥,鋼筋混凝土

6.待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300m2，建筑面積200m2，月租金3000元，土地還原利率為7％，建筑物還原利率為8％，評估時，建筑物的剩余運用年限為25年，取得租金收人的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地運用權價格1000元／m2，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是（）

A.61667元B.92500元C.789950元D.58041元

7.前期費用是建筑物成本中的一項組成部分，下列各項中屬于建筑物成本前期費用的是（）

A.職工的培訓B.地上附屬物拆除費C.資金成本D.建筑安裝工程費

8.商業(yè)用房和商品住宅可依據(jù)建筑物經(jīng)營收益或建筑物的交易狀況運用（）進行評估。

A.收益法B.市場法C.收益法或市場法D.收益法或成本法

9.預決算調(diào)整法一般不宜對（）的建筑物進行評估。

A.用途相同B.結構相同C.數(shù)量較多D.數(shù)量較少

10.土地運用權評估的假設開發(fā)法中，計算利潤的基礎是（）

A.地價＋建筑費B.地價＋建筑費＋利息C.地價＋建筑費＋專業(yè)費＋利息D.地價＋專業(yè)費＋建筑費

11.交易實例土地的價格為1800元／m2，待估土地達到與交易實例同等環(huán)境條件預料須要8年，折現(xiàn)率定為9％，則待估土地的價格為（）

A.901.21元B.903.36元C.902.22元D.900元

12.土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)造成的價值損失一般是（）

A.土地的功能性貶值B.建筑物的功能性貶值C.土地的經(jīng)濟性貶值D.建筑物的經(jīng)濟性貶值

13.建筑物的墻,柱用磚砌筑，樓屋,屋架采納木材制造，這種結構是（）

A.磚木結構B.磚混結構C.木結構D.簡易建筑物

14.國家規(guī)定的土地運用權出讓年限，工業(yè)用地運用權最高出讓年限為（）

A.70年B.40年C.60年D.50年

15.土地運用權出讓合同約定的運用年限屆滿，土地運用者須要接著運用土地的，應當最遲于屆滿前（）申請續(xù)期。

A.半年B.3個月C.一年D.18個月

16.在運用市場法對土地運用權評估時，以下不屬于須要修正的個別因素的是

（）

A.宗地形態(tài)

B.宗地周邊環(huán)境C.宗地面積

D.容積率

17.土地運用權作為無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權，其價值凹凸取決于（）

A.地上附著物B.社會經(jīng)濟環(huán)境C.物價水平D.土地的特性和條件

18.在采納假設開發(fā)法評估土地運用權價格時，假設總建筑費用為100萬元，第一年投入60％，第二年投入40％，年折現(xiàn)率為10％，則總建筑費為（）

A.921473元B.918791元C.907523元D.934156元

19.成本法適用于評估的是（）

A.預料出售的土地B.新開發(fā)的土地C.對包含土地運用權的企業(yè)整體評估D.土地市場發(fā)育完善條件下土地評估

20.在運用收益法對土地運用權進行評估時，年收益為（）

A.房地產(chǎn)的年總收益B.土地的實際收益C.土地的客觀收益D.土地的前期收益

21.某工業(yè)用地最高出讓年限為50年，實際利用年限為20年，還原利率為18％，在適用基準地價系數(shù)修正法評估時，年限修正系數(shù)為（）

A.0.861B.0.751C.0.964

22.某磚木結構3層建筑物，評估人員對它現(xiàn)場打分，結構部分得75分，裝修部分得70分，設備部分得85分，該類資產(chǎn)的G＝0.70，S＝0.20，B＝O.10，則該建筑物的成新率為（）

A.75％B.80％C.85％D.90％

23.對土地運用權的評估，應以這塊土地的最有效利用為前提，這是（）原則的要求。

A.替代B.變動C.最有效運用D.供需

24.地塊建筑面積與地塊總面積的比率，稱為（）

A.建筑密度B.容積率C.建筑高度D.建筑覆蓋率

25.一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比，叫做（）

A.建筑高度

B.容積率C.建筑密度

D.建筑環(huán)境

26.目前我國的城市地產(chǎn)市場按土地運用權流轉方式，可劃分為（）

A.生地與熟地B.國家全部土地和集體全部土地C.無償劃撥和有償出讓D.一級市場和二級市場

27.城鎮(zhèn)土地的標定地價是（）

A.土地運用權出讓底價B.政府評估的詳細地塊的價格C.政府出租土地的價格D.單位土地面積的地價二,多項選擇題

1.反映影響商業(yè)用地環(huán)境質(zhì)量的指標有（）

A.交通便捷度B.人文環(huán)境C.自然環(huán)境D.規(guī)劃環(huán)境E.基礎設施保證度

2.影響地價的社會因素主要包括（）

A.政治安定狀況B.社會治安程度C.稅收政策D.房地產(chǎn)投機E.交通管制

3.以下關于標定地價的描述，哪些是正確的（）

A.標定地價是一個區(qū)域性的平均地價

B.標定地價是確定土地運用權出讓底價的參考和依據(jù)

C.標定地價是政府評估的詳細地塊的地價

D.標定地價是各類用地的平均地價

E.一般狀況下，標定地價不進行大面積評估

4.土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在（）

A.用途多樣性B.經(jīng)濟地理位置的可變性C.土地運用價值的永續(xù)性D.可壟斷性E.土地面積的有限性

5.建筑物成本通常可歸納為（）

A.前期費用B.建筑安裝工程費C.其他費用D.合理利潤E.資金成本

6.建筑物評估的價格指數(shù)調(diào)整法一般適用于（）建筑物。

A.單位價值小B.結構簡單C.單位價值大D.大型建筑物E.運用壽命長的建筑物

7.下列因素中會影響到建筑物價格的是（）

A.住房制度改革B.長期投資貸款利率C.短期貸款利率D.國家政策E.建筑物所處的地理環(huán)境

8.推斷建筑物是否存在經(jīng)濟性貶值的指標因素有（）

A.運用用途不合理B.部分閑置C.利用率下降D.運用強度不夠E.收益水平下降

9.建筑物評估的原則有（）

A.替代原則B.最有效運用原則C.供需原則D.房地合一原則E.貢獻原則

10.測算建筑物重置成本的常用方法有（）

A.預決算調(diào)整法B.重編預算法C.價格指數(shù)調(diào)整法D.詢價法E.假設開發(fā)法

11.建筑物按房屋承重結構可分為（）

A.鋼結構B.鋼筋混凝土結構C.磚混結構D.磚木結構E.木結構

12.建筑物從大的類別方面可分為（）

A.商業(yè)用房B.工業(yè)用房C.房屋D.構筑物E.公共建筑

13.運用成本法評估土地運用權價值時，適用于（）

A.市場發(fā)育不完善B.土地成交實例不多C.有相同或相像的其他交易案例D.可以較為精確地估算收益E.既無收益又很少有交易狀況的

14.土地開發(fā)費主要包括（）

A.基礎設施配套費B.公共事業(yè)建設配套費C.拆遷費D.資金成本E.小區(qū)開發(fā)配套費

15.開發(fā)土地的過程中所交納的各種稅費包括（）

A.資源稅B.耕地占用稅C.契稅D.土地增值稅E.印花稅

16.在運用市場法對土地運用權進行評估時，對交易狀況進行修正時應考慮的因素包括（）

A.有肯定利害關系的主體之間的交易B.有特殊動機的交易C.買方或賣方不了解市場行情的交易D.交易時點

E.其他特殊交易情形

17.土地運用權評估的原則有（）

A.最有效運用原則B.替代原則C.變動原則D.貢獻原則E.供需原則

18.轉讓房地產(chǎn)必需滿意以下哪些條件（）

A.以出讓方式取得土地運用的，支付全部土地運用權出讓金，取得土地運用權證書

B.屬于房屋建設工程的，要完成開發(fā)投資總額的25％以上

C.屬于房屋建設工程的，要完成開發(fā)投資總額的30％以上

D.屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)用地或其他建筑用地條件

E.屬于成片開發(fā)土地的，應支付全部土地運用權出讓金

19.土地權屬按不同的角度，可以分為（）

A.土地全部權B.土地運用權C.劃撥土地D.出讓土地E.買賣土地

20.地形地質(zhì)因素對地價的影響主要表現(xiàn)在（）

A.地形條件較差會造成運用效果差B.地質(zhì)條件差會增高開發(fā)成本

C.地形條件會確定土地用途D.地形條件制約開發(fā)規(guī)模E.地形條件確定土地價格三,計算題

1.某職工宿舍：1999年10月竣工，6層磚混結構，層高2.7m，建筑面積5669.04m2；基礎為鋼筋混凝土條形基礎，內(nèi)外承重墻為240磚墻，內(nèi)隔墻為120磚墻，2005年1月1號對該宿舍樓進行評估，采納市場比較法，收集到最近成交的類似交易實例有：A花園小區(qū),B商品住宅區(qū),C小區(qū)，基本資料如下：

A花園小區(qū)：建筑面積4300m2，交易日期為2004年11月，土地單價為2200元／m2；

B商品住宅區(qū)：建筑面積3900m2，交易日期為2004年8月，土地單價為2500元／m2；C小區(qū)：建筑面積為4100m2，交易日期為2004年1月，土地單價為2100元／m2。

依據(jù)被評估建筑物與交易實例進行比較，分別對交易實體價格進行交易狀況修正，交易日期修正，區(qū)域因素修正和個別因素修正，

相關修正系數(shù)見下表：項目實例A花園小區(qū)B商品住宅區(qū)C小區(qū)交易單價2200元／m2

2500元／m2

2100元／m2

交易狀況修正系數(shù)100／97100／100100／100交易日期修正系數(shù)104／100102／100110／100交易狀況修正系數(shù)100／110100／100100／95區(qū)域因素修正系數(shù)101／100105／100103／100經(jīng)評估人員估算，該宿舍樓尚可運用30年，對宿舍樓的局部裝修,改造需花費15萬元。

依據(jù)上述資料，評估該宿舍樓的價值。

（注：計算建筑物的已運用年限時，忽視1999年10月,11月和12月這三個月不計。）

2.一座房屋預料在今后5年每年各收益凈租金為l00萬元,100萬元,ll0萬元,120萬元和130萬元，從第6年起，租金為l68萬元，資本化率為10％。

試評估該房屋的價格。

3.某宗地為一塊待開發(fā)建設但已作“四通一平”的空地，土地面積為3600m2，允許用途為商業(yè),住宅混合，允許容積率為6，覆蓋率為50％，土地運用權年限為50年，現(xiàn)擬用假設開發(fā)法評估宗地在2003年10月1日的土地運用權價格。評估過程如下：

（1）評估人員認為該待估宗地的最佳用途為商業(yè),居住混合，依據(jù)允許容積率6，建筑密度50％設計，建筑物12層，其中1～2層為商業(yè)服務用房，3～12層為商品住房。

（2）預料從土地運用權出讓到施工結束，須要2年的時間，第一年投入75％的總建筑費，第二年投入25％的總建筑費。

（3）總建筑費估計為2500萬元，專業(yè)費用為總建筑費的6％。

（4）利息率為8％，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率為15％。

（5）各種稅費綜合為地價的5％（包括租售費用）。

（6）建筑物到2005年10月1日建立完成后，即可全部售出。預料商業(yè)服務用房售價為5000元／m2，商品房售價為2000元／m2。

（7）折現(xiàn)率為10％。

求土地運用權價格。

4.某公司于2000年11月以有償方式取得A地塊50年運用權，并于2001年11月在此地上建成建筑物B，當時造價為1200元／m2，其經(jīng)濟耐用年限為50年，目前該類建筑重置價格為1500元/m2；殘值率為l0％，A地塊面積450m2，建筑面積為400m2，目前該建筑全部出租，每月實收租金為l0000元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元／m2，土地及房屋還原利率分別為5％和6％，每年須要支付的土地運用稅及房產(chǎn)稅為20元／建筑平方米，需支付的年管理費為同類建筑物年租金的4％，年修理費為重置價的2％，年保險費為重置價的0.2％。

試依據(jù)以上資料計算A地塊在2004年11月的土地運用權價格（不計房屋現(xiàn)值利息）。答案部分一,單項選擇題1.

D【答案解析】

基準地價不同于宗地地價，有一個重要特點，是特定區(qū)域的平均價格。2.

B【答案解析】

該建筑物的重置成本＝100×（1＋15％）3＝152.09（萬元）3.

C【答案解析】

交通運輸業(yè)建筑物,廠房,道路,橋梁屬于工業(yè)用建筑物。4.

A【答案解析】

由于經(jīng)濟地理因素，相同建筑質(zhì)量,相同功能和用途的建筑物價格，大城市高于小城市，沿海開發(fā)城市高于內(nèi)地城市。5.

B6.

A【答案解析】

年房租收入＝3000×12＝36000（元）

年總成本＝7600（元）

年總純收益＝36000－7600＝28400（元）

土地運用權總價＝300×1000＝300000（元）

歸屬土地的年純收益＝300000×7％＝21000（元）

故歸屬建筑的年純收益＝28400－21000＝7400（元）

建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％

建筑物價格＝7400÷（8％＋4％）＝61666.67（元）

A選項正確。7.

B8.

C9.

D【答案解析】

預決算調(diào)整法主要適用于用途相同,結構相同且數(shù)量較多的建筑物評估。10.

D11.

B【答案解析】

12.

B【答案解析】

建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途,運用強度,設計,結構,裝修,設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或奢侈形成的價值損失。建筑物用途與強度不合理是相對于其所占用土地的最佳運用不一樣而言的。建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。B選項符合題意。13.

A14.

D15.

C16.

B【答案解析】

宗地周邊環(huán)境屬于區(qū)域因素。17.

D18.

B【答案解析】

總建筑費＝1000000×60％×（1＋10％）-0.5＋1000000×40％×（1＋10％）-1.5＝918791（元）19.

B【答案解析】

成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特殊是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采納。20.

C【答案解析】

實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營實力等對實際收益的影響較大。若以實際收益為基礎進行還原計算，會得到不切實際的結果?？陀^收益是解除了實際收益中屬于特殊的,偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。本題應當選C。21.

C【答案解析】

22.

A【答案解析】

成新率＝（75×0.70＋70×0.20＋85×0.10）÷100×100％＝75％23.

C24.

B25.

C【答案解析】

容積率＝總建筑面積÷總用地面積，建筑密度是指在詳細“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：容積率＝建筑密度×層數(shù)，此種狀況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。本題應當選擇C項。26.【正確答案】

D27.

B【答案解析】

標定地價是政府評估的詳細地塊的地價，即宗地地價。二,多項選擇題1.

BC2.

ABD【答案解析】

稅收政策,交通管制屬于影響地價的行政因素。3.

BCE【答案解析】

標定地價是政府評估的詳細地塊的地價，即宗地地價，AD選項不正確。4.

ABD5.

ABCDE6.

AB【答案解析】

價格指數(shù)調(diào)整法一般只限用于單位價值小,結構簡單，以及運用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。7.

ABDE8.

BCE9.

ABCD10.

ABC11.

ABCDE12.

CD【答案解析】

建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。13.ABE【答案解析】

成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特殊是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采納。14.

ABE15.

BD【答案解析】

各種稅費主要包括耕地占用稅,土地管理費和土地增值稅等。16.

ABCE17.

ABCDE18.

ABD19.

ABCD20.

AB三,計算題1.

（1）計算A,B,C交易實體的修正后單價

（3）待估土地總價＝2450×5669.04＝l3889148（元）＝1388.9148（萬元）

（4）計算實體性貶值

成新率＝30÷（30＋5）×100％＝85.7％

實體性貶值＝13889148×（1一85.7％）

＝1986148.2（元）

＝198.61482（萬元）

（5）計算功能性貶值，因為局部要裝修，所以功能性貶值為15萬元。

（6）評估該建筑物的價格

建筑物的價格＝1388.9148—198.61482—15≈1175（萬元）2.依據(jù)建筑物評估的市場法，該房屋的評估價：

＝418.9＋1043.15＝1462.05（萬元）3.【正確答案】

該塊宗地面積為3600m2，建筑密度為50％，則每層面積為：3600×50％＝1800（m2）

容積率為6，則該建筑物為12層，則商業(yè)用房的面積為：1800×2=3600（m2）

商品住房的總面積為：1800×10＝18000（m2）

（1）總樓價＝（3600×5000）×（1＋10％）-2＋（18000×2000）×（1＋10％）-2＝l8000000×0.8264＋36000000×0.8264

＝44625600（元）

（2）總建筑費＝（25000000×75％）×（1＋10％）-0.5＋（25000000×25％）×（1＋10％）-1.5＝18750000×0.9535＋6250000×0.8668

＝23295625（元）

（3）專業(yè)費用＝23295625×6％＝l397737.50（元）

（4）稅費＝地價×5％

（5）投資利息＝（地價＋建筑費＋專業(yè)費用）×8％

＝（地價＋24693362.50）×8％

＝地價×8％＋