購房陷阱規(guī)避(二)

土地違法行為及其法律責(zé)任制作者：尹科土地違法案例（一）2008年至2009年間，簡陽市政府先后4次以政府常務(wù)會議形式，決定將三岔湖周邊20宗共6204.47畝土地出讓用于旅游、商住開發(fā)，其中集體土地4659.91畝(耕地1498.62畝)。2009年4月至2010年1月，成都天騁置業(yè)咨詢有限公司等20家公司先后通過拍賣方式競得上述集體土地，土地出讓價款總額7.48億元(已繳納5.27億元)。

此外，2008年至2009年間，簡陽市政府還以政府常務(wù)會議紀(jì)要形式，同意將10宗集體土地和國有未利用地劃撥、出讓用于學(xué)校、工業(yè)和房地產(chǎn)項目建設(shè)，總面積1081.35畝，其中耕地621.34畝。經(jīng)實地核查，各項目均已開工建設(shè)，部分已建成，實際占地761.77畝。土地違法案例（二）2009年7月，吉林市哈達灣工業(yè)開發(fā)區(qū)管委會為修建望云北街，在上報用地尚未獲得批準(zhǔn)的情況下，即開始進行征地拆遷補償。2010年5月，望云北街開工建設(shè)，實際違法占地30.4畝，其中耕地19.3畝。此外，吉林市哈達灣工業(yè)開發(fā)區(qū)管委會還違法征收了望云北街用地以外的集體土地176.6畝。2010年我國前三季度土地違法狀況2010年10月13日，國土資源部通報了2010年前三季度國土資源領(lǐng)域違法違規(guī)形勢。2010年前三季度，全國共發(fā)現(xiàn)本期發(fā)生的違法用地行為3.5萬件，涉及土地面積22.5萬畝，與去年同期相比分別下降13.8%、上升4%。立案查處本期發(fā)生的違法用地案件1.7萬件、涉及土地面積18.3萬畝，與去年同期相比分別下降13.4%、上升21.3%。

立案查處礦產(chǎn)資源領(lǐng)域違法案件4682件，與去年同期相比下降12.4%。全國依法拆除違法構(gòu)建物898.3萬平方米，沒收構(gòu)建物1318.1萬平方米，收回土地2.2萬畝，吊銷勘查許可證7個、采礦許可證5個，罰沒款13.3億元。

因土地違法，全國共有1308名責(zé)任人被移交司法和紀(jì)檢機關(guān)追究責(zé)任，比去年同期增加174人；有976名責(zé)任人受到處分或處罰，其中，356名責(zé)任人受到行政處分，456名責(zé)任人受到黨紀(jì)處分，164名責(zé)任人受到刑事處罰。國土資源違法違規(guī)案件的特點現(xiàn)階段，國土資源違法違規(guī)案件的突出特點體現(xiàn)在四個方面：一是重點項目和農(nóng)村建設(shè)用地違法問題突出(安順普定新寨新農(nóng)村建設(shè)）；二是未報即用、零報整用（新疆新豐電站建設(shè)）、邊報邊用違法用地突出；

三是違法主體向基層蔓延，執(zhí)法難度和成本加大；四是以體育公園、休閑公園為名違規(guī)建設(shè)高爾夫球場、借發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)之名大量占地、違規(guī)進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)和違規(guī)新設(shè)、升級、擴大園區(qū)等現(xiàn)象有所抬頭。上述2個案例的處罰結(jié)果1、簡陽市政府已撤銷了非法批準(zhǔn)的30個批地文件，收回了非法批準(zhǔn)使用的土地。對非法批地負有重要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的簡陽市委副書記、市長段成武黨內(nèi)警告處分，調(diào)離市長崗位；簡陽市委常委、副市長樊勛黨內(nèi)警告處分；給予簡陽市國土資源局黨組書記、局長唐志和平武鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長王超行政警告處分。簡陽市委書記趙涌濤、市委副書記、市長段成武已向資陽市委做出了書面檢查。

2、吉林市國土資源局也已對違法占地作出行政處罰，責(zé)令退還非法占用的土地，并處罰款11.25萬元。將造成耕地大量毀壞的相關(guān)責(zé)任人哈達灣工業(yè)開發(fā)區(qū)管委會原主任李永祥移送公安機關(guān)，追究刑事責(zé)任。吉林市昌邑區(qū)監(jiān)察局已給予哈達灣工業(yè)開發(fā)區(qū)管委會主任馬志輝行政警告處分、開發(fā)區(qū)管委會副主任徐洪濤行政記大過處分。一、土地違法行為

土地違法行為是指單位和個人違反土地管理法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究法律責(zé)任的行為。幾種常見的土地違法行為以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任1.1、非法轉(zhuǎn)讓土地行為非法轉(zhuǎn)讓土地，是指擁有土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的單位或個人，違反土地法律法規(guī)，將土地的所有權(quán)或者使用權(quán)部分或者全部轉(zhuǎn)移給他人的行為。1.2、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的主要表現(xiàn)形式（1）非法轉(zhuǎn)讓集體土地。（2）非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。1.3、非法轉(zhuǎn)讓土地的法律責(zé)任（1）行政處罰。對非法轉(zhuǎn)讓土地的一方，要沒收其違法所得，可以并處罰款。符合土地利用總體規(guī)劃的，對其新建建筑物及設(shè)施予以沒收；不符合土地利用總體規(guī)劃的，予以拆除。

（2）行政處分。按照最新發(fā)布的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》第十一條規(guī)定：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，對有關(guān)責(zé)任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。

（3）刑事處罰。按照《刑法》第二百二十八條規(guī)定，以牟利為目的，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。1.4、案例瑤海區(qū)某社居委未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將位于長江東路以北、淮南鐵路線以西的141466平方米（合212.20畝）集體土地，轉(zhuǎn)讓給合肥合集汽車配件有限公司、合肥躍升汽車服務(wù)有限公司等18家單位和個人用于建設(shè)廠房、倉庫、辦公室的行為，違反了《土地管理法》第63條的規(guī)定。

依據(jù)《土地管理法》第81條的規(guī)定，國土局于2006年9月13日行為下達了《土地行政處罰決定書》，對該社居委給予以下處罰：1、沒收非法所得85.8374萬元;2、處以非法所得15%的罰款，計人民幣12.8756萬元;3、限期改正。同時，瑤海區(qū)監(jiān)察局對社居委黨支部書記和社居委主任分別給予黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分，對鎮(zhèn)長、分管副鎮(zhèn)長給予行政警告、行政記過等行政處分。

2002年3月至2007年8月，張某任原始興縣太平鎮(zhèn)某村村委會書記、主任和某居委會書記期間，以該村委會和居委會名義共非法轉(zhuǎn)讓28宗，面積3501.25平方米集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，收取土地轉(zhuǎn)讓金共計558907.5元。

始興縣國土資源局于2009年2月對該居委會非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以立案查處，依法作出行政處罰：沒收該居委會違法所得558907.5元，并處非法所得30%，共167672.25元罰款。并于2009年2月25日將該案移送司法機關(guān)，依法追究主要責(zé)任人的刑事責(zé)任。目前始興縣人民法院一審判處張某有期徒刑2年。2非法占用土地2.1非法占用土地，是指違反土地管理法律法規(guī)，占用土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。非法占用土地的主體，一般為占用，使用土地的單位或者個人。在一定情況下，也包括地方政府，如某地政府違法占地自建辦公樓或者投資建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施等。2.2非法占用土地的主要表現(xiàn)形式

（1）未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地。（2）騙取批準(zhǔn)占用土地。（3）少批多占。（4）其他形式。2.3非法占地的法律責(zé)任（1）行政處罰。非法占用的土地要責(zé)令退還。對已建的建筑物及設(shè)施，符合土地利用總體規(guī)劃的，要予以沒收：不符合土地利用總體規(guī)劃的，要予以拆除。除此之外，可以并處罰款。

（2）行政處分。按照最新發(fā)布的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》第十條規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，對有關(guān)責(zé)任人員，給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。

（3）刑事處罰。按照《刑法》的規(guī)定，如果非法占用的是耕地并且數(shù)量較大，造成被占耕地大量毀壞的，要追究刑事責(zé)任，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金。那么什么情況算是數(shù)量較大和大量毀壞呢？按照司法解釋的規(guī)定，非法占用基本農(nóng)田5畝以上或者一般耕地10畝以上就屬于數(shù)量較大，大量毀壞則是指在耕地上實施建筑等非農(nóng)業(yè)建設(shè)，致使耕地的種植條件遭到嚴(yán)重毀壞的。2.4有關(guān)案例

2005年6月，上海大地木業(yè)有限公司與原嘉定區(qū)趙廳村委會簽訂協(xié)議，非法租用趙廳村42.21畝基本農(nóng)田建造廠房11幢。所占土地違反土地利用總體規(guī)劃。

2007年1月，上海市房屋土地資源管理局依法作出行政處罰決定，限期拆除違法建筑物及設(shè)施，并處罰款56萬元。上海市公安局嘉定分局對上海大地木業(yè)有限公司非法占地進行立案偵察，并于2006年7月29日對該公司主要負責(zé)人顧獲余及趙廳村原黨支部書記陳志明刑事拘留。2007年6月，嘉定工業(yè)區(qū)黨工委給予趙廳村原黨支部書記陳志明撤銷黨內(nèi)職務(wù)處分。

江西省德安縣違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)案

1998年至2007年期間，文安縣新鋼鋼鐵有限公司分多次批少占多，違法占用土地539.79畝（基本農(nóng)田159.38畝）建設(shè)鋼鐵廠。其中，1998年9月違法占地138.83畝，2006年11月違法占地196.51畝，2007年3月違法占地204.45畝。目前，年產(chǎn)200萬噸特種鋼生產(chǎn)線已建成投產(chǎn)。

在該公司實施違法占地過程中，文安縣國土資源局先后多次下達《責(zé)令停止違法行為通知書》，并3次依法作出行政處罰決定，限期拆除或沒收違法占用土地上新建建筑物和其他設(shè)施，累計處以罰款894.46萬元。但文安縣新鋼鋼鐵有限公司除繳納了427.68萬元罰款外，未履行其他行政處罰決定。文安縣國土資源局先后3次申請縣法院強制執(zhí)行，2次將違法占地（破壞耕地）責(zé)任人移送公安機關(guān)。

國土資源部公開掛牌督辦后，廊坊市委、市政府及文安縣委、縣政府高度重視，認真組織查處。對新鋼鋼鐵有限公司違法占用191.4633畝土地上的建筑物予以拆除，其余土地上的建筑物予以沒收，交清剩余罰款466.78萬元；縣公安局對新鋼鋼鐵有限公司時任法定代表人孟廣斌監(jiān)視居住。

廊坊市政府決定給予文安縣原常務(wù)副縣長劉石、主管土地工作的原副縣長王克臣行政警告處分，給予文安縣國土資源局原局長劉則順和劉吉祥、副局長王永強行政記過處分，給予新鎮(zhèn)黨委原書記、鎮(zhèn)長郝國華黨內(nèi)警告處分，給予新鎮(zhèn)經(jīng)聯(lián)社主任李永成、原副鎮(zhèn)長王之豐和劉明喜行政記過處分。長豐縣某鎮(zhèn)違反規(guī)劃非法占地案2006年后，長豐縣某鎮(zhèn)政府在原老城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上向東和北方向擴展，圈占了2個社居委的1194.06畝集體土地，進行了道路和工業(yè)建設(shè)。其中，違反規(guī)劃占用基本農(nóng)田661.06畝。長豐縣國土局對符合土地利用總體規(guī)劃已分別作出沒收地上建筑物和罰款338.2萬元的處罰。對不符合土地利用總體規(guī)劃的9宗非法用地，已分別作出限期拆除和罰款59.39萬元的處罰。共拆除建筑物15135平方米。對于已平整未占用地土地進行了復(fù)墾工作。除已復(fù)墾的600畝土地外，復(fù)墾了拆除后的400畝土地。長豐縣紀(jì)檢監(jiān)察部門對鎮(zhèn)黨委書記給予黨內(nèi)嚴(yán)重警告的處分；給予副鎮(zhèn)長給予行政紀(jì)大過的處分陜西省戶縣比亞迪汽車有限公司擴建工程違法占地2009年7月，陜西省西安高新區(qū)管委會與比亞迪汽車有限公司簽訂協(xié)議，由該公司在西安高新區(qū)草堂科技產(chǎn)業(yè)基地（位于西安市戶縣境內(nèi)）投資建設(shè)年產(chǎn)20萬輛汽車及發(fā)動機擴建項目（比亞迪二廠）。戶縣縣委、縣政府辦公室專門聯(lián)合下發(fā)《比亞迪汽車公司二廠項目建設(shè)實施方案》，并成立了由縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)任總指揮的建設(shè)工作指揮部，實行縣級領(lǐng)導(dǎo)分工負責(zé)制。

2009年7月至8月，戶縣草堂鎮(zhèn)、龐光鎮(zhèn)政府按照建設(shè)實施方案要求，與所轄的7個行政村簽訂《土地補償安置協(xié)議書》，征用土地4369.2畝（其中耕地3972.05畝），約定安置補償費為每畝2.13萬元。安置補償費已全部兌付給被征地村組及農(nóng)戶。2009年12月，擴建工程（比亞迪二廠）開始動工建設(shè)。目前，已建成7幢廠房及宿舍樓、攪拌站、廠區(qū)道路等，實際占用土地736.65畝（其中耕地681.03畝）。處理結(jié)果沒收比亞迪汽車有限公司在非法占用土地上新建的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，并處以294.66萬元罰款。陜西省政府向國土資源部作了深刻檢查，并責(zé)成省國土資源廳、西安市政府就此問題向國土資源部作出深刻檢查；省國土資源廳副廳長李國棟在廳黨組會上作出深刻檢查。對廳規(guī)劃處處長盧勇進行誡勉談話，同時調(diào)離現(xiàn)工作崗位；給予廳規(guī)劃處副處長唐亞平行政記過處分。西安市政府責(zé)成西安高新區(qū)管委會就比亞迪擴建項目建設(shè)中存在的問題向市政府作出深刻檢查，對市政府副秘書長馮慧進行誡勉談話。

對戶縣兩級政府在比亞迪擴建項目征地過程中存在違規(guī)問題，給予戶縣縣委原副書記、原縣長任穩(wěn)安行政警告處分，給予戶縣縣委常委、常務(wù)副縣長王聰林行政記過處分，給予戶縣原草堂鎮(zhèn)鎮(zhèn)長戈政行政警告處分，給予戶縣草堂鎮(zhèn)鎮(zhèn)長楊戰(zhàn)海行政記過處分，給予戶縣龐光鎮(zhèn)鎮(zhèn)長官永華行政記過處分。李某非法占用集體土地建廠案

基本情況：2008年2月，李某未經(jīng)依法批準(zhǔn)，擅自占用樂昌市樂城街道辦事處河南塔頭村委會塔頭村小組集體山地10.1畝建設(shè)混泥土攪拌站，該項目用地不符合樂昌市土地利用總體規(guī)劃。

2009年4月，樂昌市國土資源局對李某非法占用集體山地的行為進行立案查處，并于5月作出行政處罰決定：責(zé)令李某退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的攪拌站，恢復(fù)土地原狀。2009年8月，樂城街道辦事處組織行動對李某所建的攪拌站實施強制拆除。目前該地已恢復(fù)原狀。3、非法批準(zhǔn)征收、占用土地3.1非法批準(zhǔn)征收、占用土地的含義非法批準(zhǔn)征收、占用土地，簡稱非法批地，是指違反土地法律法規(guī)，批準(zhǔn)征收、占用土地的行為。非法批地的主體，通常是享有公共管理權(quán)的國家機關(guān)及其工作人員，如政府或部門。從實際發(fā)生情況看，還包括地方黨委以及地方黨委的領(lǐng)導(dǎo)人。3.2、非法批地的主要表現(xiàn)形式（1）無權(quán)批準(zhǔn)而批準(zhǔn)。（2）越權(quán)批準(zhǔn)。（3）違反規(guī)劃批準(zhǔn)用地。（4）違反法定程序批準(zhǔn)用地。（5）其他形式。3.3、非法批地的法律責(zé)任（1）行政處分。

第五條行政機關(guān)及其公務(wù)員違反土地管理規(guī)定，濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征收、占用土地的，對有關(guān)責(zé)任人員，給予記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或者撤職處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予開除處分。有徇私舞弊情節(jié)的，從重處分。

（2）刑事處罰。按照《刑法》第四百一十條的規(guī)定，非法批地情節(jié)嚴(yán)重的，要追究刑事責(zé)任，處“三年以下有期徒刑”，致使國家或集體利益遭受特別重大損失的，處“三年以上七年以下有期徒刑”。那么，什么情況屬于情節(jié)嚴(yán)重呢？按照司法解釋的規(guī)定，有下述情形之一的，屬于情節(jié)嚴(yán)重：一是非法批準(zhǔn)基本農(nóng)田10畝以上；二是非法批準(zhǔn)一般耕地30畝以上；三是非法批準(zhǔn)其他土地50畝以上；四是造成直接經(jīng)濟損失30萬元以上或者造成耕地大量毀壞的。3.4、有關(guān)案例鄭州市為了發(fā)展高等教育，2002年在該城市的東部地區(qū)規(guī)劃了一個高校園區(qū)。規(guī)劃占地約12平方公里，18000余畝，涉及十幾個村的集體土地。規(guī)劃的用地范圍絕大多數(shù)不符合土地利用總體規(guī)劃，其中多數(shù)為耕地及基本農(nóng)田。為了實施高校園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，在土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用未經(jīng)依法批準(zhǔn)的情況下，從2002年底至2006年5月，省政府及市政府的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，通過主持召開一系列會議作出決策并下發(fā)會議紀(jì)要，明確要求實施征地拆遷，并且限定了完成時限。

按照省政府及市政府的決定，基層政府及相關(guān)部門陸續(xù)組織實施了征地拆遷。到國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合調(diào)查時，已非法征收土地14800余畝，其中耕地9000余畝且大部分為基本農(nóng)田。入駐園區(qū)的12所學(xué)校多數(shù)已建成招生，造成了難以彌補的耕地損失。對這起非法批地案件，兩部調(diào)查后作出嚴(yán)肅處理。對2名省級領(lǐng)導(dǎo)、若干市級領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)責(zé)任人，分別給予了黨紀(jì)政紀(jì)處分，并予以曝光。游溪鎮(zhèn)中心洞村違法占地建房案件2008年9月，乳源瑤族自治縣游溪鎮(zhèn)中心洞村黨支部書記、村委會主任趙某未辦理合法用地手續(xù)，組織本村42戶村民在桂頭鎮(zhèn)茶山坳等地占用15畝耕地進行農(nóng)房建設(shè)。該用地不符合土地利用總體規(guī)劃。查處情況：2008年11月9日，乳源縣政府組織國土、公安和鎮(zhèn)政府等部門單位，強制拆除了中心洞村村民所占耕地建設(shè)的建筑物與構(gòu)造物，恢復(fù)了土地原狀。2009年2月，乳源縣紀(jì)委給予趙某黨內(nèi)警告處分。小產(chǎn)權(quán)房目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險第一，法律風(fēng)險法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，購房人的權(quán)益很難得到維護。由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

最典型的案子就是1994年全國各地的畫家入駐通州宋莊，逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由于房價飛漲等多方面原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫家的案件，至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。2007年7月，畫家李玉蘭第一個接到了一審敗訴判決書，法院判決合同無效，要求原房主按照評估價給李玉蘭9.3萬元補償款，李玉蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。2007年12月，二中院終審首次認定“畫家村”農(nóng)村房屋買賣合同無效，但判決中指出合同無效主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可就賠償問題另行主張。第二，政策風(fēng)險

在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。第三，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位

目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。第四，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶

第四，由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。小產(chǎn)權(quán)房熱銷主要原因如下

一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。二、人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠多呢？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實滿足了人們的自住需要。三、按照建設(shè)部的警告，實際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實際上是非法的，不受法律保護的。但現(xiàn)在各方面的消息沒有人實際上否認“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。四、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對當(dāng)前平抑房價、改善房屋市場的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點。五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外，還沒有發(fā)生過因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒有出臺制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財產(chǎn)作價拆遷的實際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過有關(guān)部分審批過的有規(guī)劃的正式項目，怎么可能說拆就拆呢？說白拆就白拆呢？七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進程的推進，經(jīng)濟體制、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會公民權(quán)了。人們期待這社會主義新農(nóng)村建設(shè)會推進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點牽強了?？陀^上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。有統(tǒng)計稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%。實際上對于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風(fēng)險，不用建設(shè)部提醒大部分購買者也早有了解，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價的誘惑，不會因為建設(shè)部的溫柔提示而失去力量，小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)熱銷仍然勢不可擋。江西省德安縣違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)案

2008年10月，德安縣國土資源局發(fā)布公告，公開拍賣一宗面積22.55畝的國有建設(shè)用地使用權(quán)。規(guī)劃設(shè)計條件為容積率≤0.6，建筑密度≤24%，土地用途為住宅。2008年11月，德安鴻祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以16.1萬元/畝價格競得該宗土地使用權(quán)。2009年6月，德安縣城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃辦公室為德安鴻祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑面積為10121.1平方米，其中住宅37套，物管用房1套，均為三層建筑。2009年9月，鴻祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在該宗土地上開工建設(shè)“東佳名苑”住宅小區(qū)，已基本建成建筑物21棟，其中雙拼住宅17棟（34套）、獨棟別墅3棟、物管用房1棟。

德安縣政府及其有關(guān)部門通過設(shè)定低容積率和建筑密度，以及建設(shè)規(guī)劃許可、土地掛牌出讓等行政審批行為，批準(zhǔn)供應(yīng)了該宗房地產(chǎn)項目用地，違反了國家關(guān)于停止別墅類房地產(chǎn)用地審批的有關(guān)規(guī)定。

8月1日，德安縣政府組織拆除了擬對外銷售的獨棟單套商品住宅房，并對獨棟物管房進行了改建。德安縣分管建設(shè)、國土資源、房產(chǎn)的原副市長徐禮云行政記過處分；九江市國土資源局給予德安縣國土資源局原副局長陳廣達行政記大過處分；縣監(jiān)察局給予德安縣建設(shè)局原局長戴開明、發(fā)改委原主任羅穎行政記過處分，給予德安縣建設(shè)局副局長李桂香、發(fā)改委副主任沈桂俠行政記大過處分。4、“以租代征”違法用地4.1、“以租代征”的含義所謂“以租代征”，是指違反土地管理法規(guī)，非法出租、租賃農(nóng)村集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者批準(zhǔn)出租、租賃集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。4.2有關(guān)案例

宿州市泗縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)非法租賃集體農(nóng)用地案

2003年3月，宿州市泗縣泗城鎮(zhèn)政府根據(jù)縣委縣政府的指示，分別同有關(guān)村委會簽訂了土地租用協(xié)議，非法租用2803.41畝土地，租期30年，給開發(fā)區(qū)實業(yè)總公司綜合開發(fā)使用。已實際占用土地775畝，其中耕地557.28畝。

2007年8月，安徽省紀(jì)委、監(jiān)察廳已分別下達處分決定，給予宿州市人大副主任、原泗縣縣委書記張旭黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分；給予原縣長許廣斌黨內(nèi)警告處分；給予原副縣長兼開發(fā)區(qū)主任任清