代建工程作業(yè)指南

代建工程作業(yè)指南

（第一版）

編制：_____________________

審核：_____________________

批準：_____________________

202X年XX月

前百

為深入貫徹落實新時代中國特色社會主義思想和XXX精神，堅持全面從嚴治黨，推進全面從嚴治

企，XXX落實XXX集團的區(qū)域化、專業(yè)化、標準化、信息化、國際化等“五化”策略，大力推進標準化

管理，實現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)發(fā)展、快速發(fā)展、科學發(fā)展。

“十三五”期間，貫徹總公司“轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效''管控要求，堅定不移的落實局既定的

“12345〃總體任務(wù)，持之以恒的推進精細化管理，實現(xiàn)“三商一體、兩個排頭”的戰(zhàn)略目標，“社會

尊敬、員工自豪、全國一流的現(xiàn)代化投資建設(shè)集團企業(yè)”的宏偉愿景。

“管理是企業(yè)的永恒主題”，持續(xù)改進加強企業(yè)管理，永遠在路上。標準化是信息化、精細化的

基礎(chǔ)，信息化是標準化、精細化的工具，精細化是標準化、信息化的目標。XXX五局管理創(chuàng)新在于標

準化、信息化、精細化的“三化”融合，其途徑和方法是，管理標準化、標準表單化、表單信息化、信

息集約化。

XXX"標準化運行”，其載體《XXX運營管控標準化系列叢書》，縱向按管理層級分為三篇，即全

局適用的A篇、分支機構(gòu)適用的B篇、項目部適用的C篇；橫向按管理業(yè)務(wù)分十個類別，即公司治理

類、市場營銷類、生產(chǎn)技術(shù)類、財商經(jīng)濟類、投資融資類、人力資源類、風險管理類、黨群工作類、

企業(yè)文化類、海外經(jīng)營類。從而形成“橫向到邊、縱向到底”管理全面覆蓋的工作標準體系。

XXX標化叢書，堅持統(tǒng)籌頂層設(shè)計，既是管理模式的升級版，是對持續(xù)推進的全面質(zhì)量管理、

IS09000質(zhì)量認證、14000環(huán)境認證、18000職業(yè)健康安全認證、三證合一認證、卓越績效模式使之

“中國化、企業(yè)化、時代化、通俗化”的一次升級；也是運營管控的整合版，是將內(nèi)部控制、風險管理、

三標一體及日常管控等進行要素逐一梳理、制度全面覆蓋、標準體系完整。標化叢書堅持系統(tǒng)編制實

施，局成立董事長為主任、局分管領(lǐng)導及各職能部門負責人為成員的標準化管理委員會，辦公室設(shè)企

劃信息部，既做好統(tǒng)一“度量衡”等基礎(chǔ)標準，又強化各線條工作服務(wù)戰(zhàn)略一致性。叢書編寫歷經(jīng)職

能部門編寫、專業(yè)小組審核、標準化委員會審批。叢書內(nèi)容既是貫徹XXX集團管控要求的再細化，又

是總結(jié)五局以往管理成果的再提升，既是對五局內(nèi)部成功做法的再推廣，又是對企業(yè)外部優(yōu)秀經(jīng)驗的

再復(fù)制。標化叢書是局管理成果的“集大成”、運營管控的“根本法”、管理人員的“工具書”。

為使標化叢書便于區(qū)分和查找，對其予以統(tǒng)一編碼，編碼分五級。

第I級為標準適用層面,采用字母予以編號全局范圍“A”，子（分）公司“B”，項目部“C”；

第II級為標準對應(yīng)專業(yè)系列，采用漢字拼音字母予以編號，公司治理類“G”、市場營銷類“Y”、

生產(chǎn)技術(shù)類“S”、依此類推；

第IH級為標準制訂單位，采用阿拉伯數(shù)字予以編號，如局總部“00”，三公司“01”，按局

二級單位自然排序依此類推；

第IV級為標準對應(yīng)專業(yè)系列后的細分類別，采用阿拉伯數(shù)字予以編號，可從01編至99,一般而

言，每一個專業(yè)系列后的細分類別數(shù)編號控制在10以內(nèi)；

第V級為標準制訂時間年度，采用阿拉伯數(shù)字予以編號。

本書《全過程工程代建作業(yè)指導書》是局標化叢書的C篇，編號WJBZ-CS0002-2021。適用于全

過程工程代建項目管理。

本書《全過程工程代建作業(yè)指導書》是根據(jù)局系統(tǒng)提升和優(yōu)化創(chuàng)新的管理要求，貫徹中國建筑股

份有限公司《項目管理手冊》（2015年修訂版）、《五局標準化管理叢書》關(guān)于工程總承包管理方面

的主要內(nèi)容。

本作業(yè)指導書頒布后，局以往所發(fā)文件與之有沖突的以本作業(yè)指導書為準，請各單位和項目結(jié)合

實際，認真組織實施。并在使用過程中多提寶貴意見，以供今后修訂，及時更新、補充、完善相關(guān)內(nèi)

容。本作業(yè)指導書中未提及部分，按照局最新的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。落實局制度管理規(guī)定，局各業(yè)務(wù)線條、

總部各部門，堅持定期做好管理評審，與時俱進做好制度修訂。局業(yè)務(wù)線條標準化管理的依據(jù)，最新

版本的標化手冊，最新頒發(fā)的紅頭文件，同時有效。

本作業(yè)指導書持有者應(yīng)注意作業(yè)指導書的保密工作，未經(jīng)批準不得外傳。本作業(yè)指導書持有者對

所屬員工負有培訓的責任，對作業(yè)指導書在工作中的執(zhí)行負有監(jiān)督責任。

XXX標準化管理委員會

二0二X年XX月

目錄

前言.................................................................................2

目錄.................................................................................4

第一章總則...........................................................................7

1.1目的...........................................................................8

1.2適用范圍.......................................................................8

-3相關(guān)文件.......................................................................8

1.4術(shù)語和定義......................................................................8

1.5使用與修訂......................................................................9

1.6附則............................................................................9

第二章項目代建業(yè)務(wù)的承接............................................................11

2.1代建項目的類型................................................................12

2.2代建項目生成..................................................................12

2.3項目可行性研究報告的編制......................................................13

2.4代建業(yè)務(wù)的承接方式............................................................13

2.5代建項目的承接流程............................................................14

2.6委托建合同的簽訂..............................................................15

第三章啟動與策劃管理.................................................................17

3.1項目啟動......................................................................18

3.2項目組織架構(gòu)..................................................................18

3.3代建項目管理規(guī)劃..............................................................20

第四章計劃管理......................................................................21

...............................................................................................................................................................................22

4.1項目進度管理制度編制..........................................................22

4.2項目關(guān)鍵節(jié)點制定..............................................................22

4.3工程計劃編制審批..............................................................23

4.4項目其他計劃編制審批..........................................................24

4.5項目進度計劃監(jiān)控..............................................................24

4.6項目進度計劃調(diào)整..............................................................27

4.7代建項目組對參建方計劃考核.....................................................28

第五章報批報建管理..................................................................29

5.1報批報建概況..................................................................30

5.2報批報建的準備工作.............................................................30

5.3《國有用地不動產(chǎn)權(quán)證》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理............................31

5.4修建性詳細規(guī)劃（總圖）審批.....................................................32

5.5《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理.....................................................32

5.6《建筑工程施工許可證》辦理.....................................................33

5.7配套工程報建...................................................................34

第六章勘察、設(shè)計管理................................................................35

......................................................................................................................................................................36

6.1勘察階段管理..................................................................36

6.2方案設(shè)計管理...................................................................37

6.3初步設(shè)計管理...................................................................39

6.4施工圖設(shè)計管理.................................................................40

6.5專項設(shè)計管理...................................................................41

6.6施工階段設(shè)計管理..............................................................42

6.7設(shè)計考核與總結(jié)................................................................44

第七章商務(wù)及招標管理................................................................45

......................................................................................................................................................................46

7.1.投資管理.....................................................................46

7.2.招標管理.....................................................................50

7.3,合同管理.....................................................................52

第八章建造管理......................................................................54

......................................................................................................................................................................55

8.1建造階段準備工作..............................................................55

8.2專業(yè)設(shè)計管理..................................................................55

8.3重要材料設(shè)備采購管理..........................................................55

8.4接口協(xié)調(diào)......................................................................58

8.5工程監(jiān)控和報告...............................................................60

8.6現(xiàn)場施工和安裝................................................................61

8.7調(diào)試管理......................................................................64

第九章驗收與移交管理................................................................67

......................................................................................................................................................................67

9.1驗收、移交及保修管理流程......................................................68

9.2驗收及移交風險排查.............................................................70

9.3工程交付......................................................................71

9.4保修管理.......................................................................75

附件................................................................................76

第二章：項目代建業(yè)務(wù)的承接附件....................................................77

第三章：啟動與策劃管理附件........................................................80

第五章：報批報建管理..............................................................93

第六章：勘察、設(shè)計管理............................................................95

第九章：驗收與移交管理附件........................................................96

第一章總則

1.1目的

貫徹國家、XXX股份和局相關(guān)管理制度，推動我局全過程工程代建服務(wù)，指導代建項目管理，

規(guī)范項目代建管理行為；強化我局EPC總包項目部的總承包管理能力及資源組織能力；健全

全過程工程管理體系，發(fā)展具有國際競爭力的工程項目管理業(yè)務(wù)。

1.2適用范圍

本作業(yè)指導適用于中國建筑第五工程局政府投資的安置房、學校的代建項目，其他類型的項

目可參照執(zhí)行。

1.3相關(guān)文件

《XXX關(guān)于深化投融資體制改革的意見》（中發(fā)[2016]18號）

《XXX辦公廳關(guān)于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)（2017）19號）

XXX股份《項目管理手冊》（2015年修訂版）

《建設(shè)項目工程總承包管理規(guī)范》（GB/T50358-2017）

XXX標準化管理叢書

XXX工程總承包管理“651行動〃實施綱要

1.4術(shù)語和定義

1.4.1項目

為完成依法立項的新建、擴建、改建工程而進行的、有起止日期的、達到規(guī)定要求的一組相

互關(guān)聯(lián)的受控活動，包括全過程工程項目管理、投資咨詢、勘察、設(shè)計、造價咨詢、招標采

購、監(jiān)理等工作。

1.4.2代建制

依法通過招標方式，選擇專業(yè)化的管理單位（即代建單位）負責投資項目的實施，控制項目

投資、質(zhì)量、工期和保證施工安全，項目竣工驗收后移交使用單位的制度。

1.4.3全過程代建

代建單位從從項目建議書批復(fù)開始至竣工驗收、資產(chǎn)移交，對項目進行全過程的代建管理。

1.4.4階段性代建

代建單位從初步設(shè)計（含概算）批復(fù)后開始至竣工驗收、資產(chǎn)移交完成，對項目進行階段性

代建管理。

1.4.5代建單位

具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)（施工總承包一級、工程設(shè)計甲級、工程監(jiān)理甲級、工程咨詢甲級、房地

產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)中的一項或者多項資質(zhì)），按照代建合同約定具體承擔代建項目組織管理工

作的服務(wù)機構(gòu)。（各省市的對代建單位資質(zhì)有要求的從其要求。）

1.4.6委托方

委托方是指將代建業(yè)務(wù)發(fā)包給代建單位的機構(gòu)，是代建業(yè)務(wù)發(fā)包行為的主體。

1.4.7使用單位

代建項目完成后的使用或運營管理單位。

1.4.8代建項目組

代建項目組是代建合同簽訂完成后，企業(yè)根據(jù)合同要求配備的駐場代建管理團隊。代建項目

組實行項目經(jīng)理負責制，根據(jù)公司授權(quán)，按照規(guī)定的工作范圍，依據(jù)合同對項目建設(shè)階段的

質(zhì)量、安全、工期和投資等方面實施監(jiān)督、管理。

1.4.9區(qū)域代建項目部

區(qū)域代建項目部是代建項目組的主管機構(gòu)、作為代建項目組的后臺支撐、統(tǒng)籌管理若干個代

建項目組，區(qū)域代建項目部由區(qū)域項目經(jīng)理領(lǐng)導，下設(shè)設(shè)計管理部、商務(wù)管理部、建造管理

部、行政及財務(wù)管理部等職能部門。

1.4.10實體移交證書

項目竣工驗收后，委托（使用）單位經(jīng)移交驗收同意接收項目實體，簽署并發(fā)給代建單位的

項目實體接收證明文件。

1.4.11專業(yè)咨詢

全過程工程咨詢服務(wù)由專業(yè)咨詢工程師所提供的投資咨詢、勘察、設(shè)計、造價咨詢、招標代

理、監(jiān)理等專業(yè)咨詢工作。

1.5使用與修訂

1.5.1本指導書適用于我局項目管理類、咨詢類公司或部門、工程師為項目提供全過程代建管理服

務(wù)。

1.5.2本作業(yè)指導是企業(yè)內(nèi)部文件，非經(jīng)允許，不能復(fù)制、贈送。

1.5.3人員離職，應(yīng)將作業(yè)指導交回企業(yè)主管部門。

1.5.4本作業(yè)指導根據(jù)需要進行修訂或換版。

1.6附則

1.6.1在使用本作業(yè)指導的同時，應(yīng)遵守項目所在地國家的法律、地方和行業(yè)規(guī)定，以及相關(guān)工程建

設(shè)標準和規(guī)范。

1.6.2本作業(yè)指導的修訂由XXX工程總承包管理中心負責組織。

1.6.3本作業(yè)指導由XXX工程總承包管理中心負責解釋。

第二章項目代建業(yè)務(wù)的承接

2.1代建項目的類型

2.1.1根據(jù)委托方性質(zhì)不同劃分為政府投資項目代建和企業(yè)投資項目代建。

2.L2根據(jù)代建內(nèi)容不同，項目代建分為全過程代建和階段性代建兩種方式。全過程代建是指代建單

位從項目立項或可研批復(fù)后開始至竣工驗收、資產(chǎn)移交，對項目進行全過程的代建管理；階段

性代建是指代建單位從初步設(shè)計（含概算）批復(fù)后開始至竣工驗收、資產(chǎn)移交完成，對項目進

行階段性代建管理。

2.1.3本作業(yè)指導書適用于政府投資的房建類項目全過程代建項目管理。

2.1.4政府投資項目，是指使用財政一般預(yù)算資金、政府性基金、財政專戶管理資金以及政府融資等

其他財政性資金進行的固定資產(chǎn)投資建設(shè)項目。

2.1.5全過程代建管理范圍包括：項目建議書批復(fù)后，由代建單位負責從項目可行性研究報告報批，

經(jīng)勘察、方案設(shè)計、初步設(shè)計及概算、施工圖設(shè)計及預(yù)算、各項建設(shè)審批手續(xù)辦理、招標、施

工管理、竣工驗收、資產(chǎn)移交等，直至質(zhì)量缺陷責任期結(jié)束的項目建設(shè)全過程管理。

2.2代建項目生成

在項目承接前期，通過收集資料和調(diào)查研究，掌握政府投資項目特點及要求，熟悉政府投資項

目立項流程，協(xié)助項目業(yè)主推動潛在代建項目的決策及發(fā)包。項目決策階段主要包含項目建議

書、可行性研究及業(yè)主單位內(nèi)部匯報評審、立項等工作，本章節(jié)所指潛在項目范圍主要為公司

定位為重大項目、涉及片區(qū)規(guī)劃或戰(zhàn)略客戶的政府投資類項目。

2.2.1政府投資項目特點及要求

政府投資項目的投資主體是政府有關(guān)投資管理部門，資金來源是政府性資金，投資方式一般是

政府直接投資、注人資本金、投資補助、轉(zhuǎn)貸和貸款貼息等。

政府投資主要用于關(guān)系國家安全和市場不能有效配置資源的經(jīng)濟和社會領(lǐng)域，包括加強公益

性和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保護和改善生態(tài)環(huán)境，促進欠發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展，推進科技

進步和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。

XXX發(fā)布2019年7月1日起施行的《政府投資條例》“政府采取直接投資方式、資本金注入

方式投資的項目（以下統(tǒng)稱政府投資項目），項目單位應(yīng)當編制項目建議書、可行性研究報告、

初步設(shè)計，按照政府投資管理權(quán)限和規(guī)定的程序，報投資主管部門或者其他有關(guān)部門審批?！?/p>

2.2.2政府投資項目立項流程

根據(jù)我國政府投資項目管理要求，通常來說獲取發(fā)改部門的項目建議書批復(fù)文件后方可進行

代建業(yè)務(wù)的發(fā)包工作。

從項目投資意向到項目立項，其中較為關(guān)鍵的工作就是項目建議書的編制及批復(fù)。項

12

目建議書主要論證項目建設(shè)的必要性，建議書內(nèi)容包括進行市場調(diào)研、對項目建設(shè)的必要性和

可行性進行研究、項目建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模及重要技術(shù)經(jīng)濟指標等分析，并對投資估算、投資

方式、資金來源、經(jīng)濟效益等進行初步估算，該階段建設(shè)方案和投資估算也比較粗，投資誤差

第11頁共102頁

為20%左右（可行性研究報告10%）,項目建議書目錄見附件2-1.在分析項目建設(shè)規(guī)模的同

時需進行初步概念方案設(shè)計，提出建設(shè)多個設(shè)計方案、建設(shè)布局建議及主要的技術(shù)經(jīng)濟指標

等，根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟指標測算項目投資估算；同時需明確項目的資金來源，需要融資的應(yīng)提供可

行的融資解決方案等。

采用代建方式的政府投資項目需要在項目建議書中進行明確，以便發(fā)改部門備案及監(jiān)管，各

省、市、區(qū)發(fā)改部門基本都有對代建單位的考核、評價、入庫等相關(guān)的監(jiān)管要求。

項目建議書經(jīng)行業(yè)主管部門同意后報同級發(fā)改部門審批，申請人需向發(fā)改部門提交立項申請

報告、政府批示或會議紀要等決策過程文件（列入年度重大投資計劃的除外）。其中各級政府

投資項目審批及概算管理辦法中明確不在審批項目建議書的投資項目，無需項目建議書審批

環(huán)節(jié)。

前期策劃過程中通常需要引入規(guī)劃設(shè)計類、經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)類、專項產(chǎn)業(yè)類咨詢。

2.3項目可行性研究報告的編制

通常而言項目立項批復(fù)后即可進行代建業(yè)務(wù)的發(fā)包工作，為了項目進度及順利承接代建業(yè)務(wù)，

代建單位往往將可研工作前置至代建業(yè)務(wù)的承接階段。

可行性研究報告分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用

的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上

是否可行。

可行性研究報告分析的項目的技術(shù)經(jīng)濟可行性、社會效益以及項目資金等主要建設(shè)條件的落

實情況，項目總體布局及規(guī)劃、項目風險分析及防控、建設(shè)項目可行性研究結(jié)論與建議等?？?/p>

行性研究報告編制目錄詳見附件2-2。

項目可行性研究報告編制完成后報同級發(fā)改部門進行審核，獲取批復(fù)文件。同時需要按照要求

在自然資源與規(guī)劃部門辦理選址意見書，獲取用地預(yù)審意見。

2.4代建業(yè)務(wù)的承接方式

從目前全國各省市的情況看，政府投資項目代建主要通過公開招標和邀請的方式進行委托。

公開招標就是在報紙、相關(guān)網(wǎng)站上發(fā)布招標公告，凡是符合投標條件的代建單位都可以進行投

標，需要經(jīng)過資格預(yù)審、投標等環(huán)節(jié)，最終確定代建單位。

邀請招標就是委托方邀請具有相應(yīng)條件和資格的代建單位參與某項目的代建投標。一般來說，

委托方按照預(yù)先制定的代建單位資格條件建立代建單位庫，每年對庫內(nèi)各代建單位進行資格

審查，包括營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)年審、在當?shù)貜氖麓I(yè)務(wù)的信譽等情況13

第12頁共102頁

的審查，實行能進能出，動態(tài)管理。一旦有代建項目時，委托方按照一定的規(guī)則，從代建單位

庫中隨機抽取4-5名代建單位，邀請他們參與代建項目的投標。

因此，為了獲得代建業(yè)務(wù)，一是要留意報刊和有關(guān)網(wǎng)站的信息發(fā)布，積極參與投標；二是爭取

進入當?shù)卣⒌拇▎挝粠?，這樣就有機會參與代建項目的投標，獲得代建業(yè)務(wù)；三是要

了解當?shù)亟?jīng)濟狀況、政策要求，了解當?shù)氐目傮w規(guī)劃、專項規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃，積極推動潛在項

目的立項。

2.5代建項目的承接流程

代建單位招標，其程序與一般項目的招投標程序基本相同，主要有以下幾個階段：

2.5.1招標公告發(fā)布

招標公告一般在國家或者地方指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介上發(fā)布。招標公告載明了招

標人的名稱和地址，招標項目的性質(zhì)、項目概況（工程規(guī)模、范圍、內(nèi)容、位置、工期、技術(shù)

要求等）、項目的投資額及資金來源以及獲取招標文件的辦法等事項。

實行資格預(yù)審的招標項目，招標人還在招標公告或者投標邀請書中載明了資格預(yù)審的條件和獲

取資格預(yù)審文件的辦法。

2.5.2發(fā)售資格預(yù)審文件

資格預(yù)審文件通常由資格預(yù)審須知和需投標人填寫的資格預(yù)審表兩部分構(gòu)成。資格預(yù)審須知包

括：工程概述；對申請人的基本要求；申請人應(yīng)提供的資料和有關(guān)證明；資格預(yù)審要求的強制

性條件；各類申請表格等。資格預(yù)審主要是對投標申請人整體資格的綜合評定，應(yīng)包括法人地

位、商業(yè)信譽、技術(shù)能力、類似工程管理經(jīng)驗等。

2.5.3發(fā)售招標文件

招標文件是招投標過程中最重要的法律文件。招標文件通常由投標須知k合同條件、技術(shù)規(guī)范、

工期要求、投標報價要求等。

2.5.4現(xiàn)場考察和招標文件澄清

招標人在組織現(xiàn)場考察過程中，除了對現(xiàn)場情況的簡要介紹以外，不對投標人提出的有關(guān)問題

作進一步說明，以免干擾投標人由此判斷做出決策，這些問題一般都留待標前會議中解決。

2.5.5標前會議

在標前會議上，除了向投標人介紹工程概況外，還可對招標文件中某些內(nèi)容加以修改或補充

說明，有針對性地解決投標人書面提出的各種問題，以及會議上投標人即席提出的有關(guān)問題。

會議結(jié)束后，招標單位按其口頭解答的內(nèi)容以書面補充的形式發(fā)給每個投標人，作為招標文件

的組成部分，與其具有同等效力。

2.5.6開標、評標

開標在招標文件規(guī)定的日期、時間、地點，由招標單位組織舉行，所有投標人參加，并邀請

當?shù)毓こ添椖坑嘘P(guān)主管單位、監(jiān)督部門、公證機關(guān)等人員出席。

評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會按照招標文件確定的評標標準和方法，

對投標人的業(yè)績、信譽和類似工程管理經(jīng)驗進行綜合評定。

2.5.7評標結(jié)果公示

評標結(jié)果出來后，招標單位按照國家和當?shù)刂鞴懿块T的規(guī)定，在指定的媒體、報紙和網(wǎng)絡(luò)上對

招標結(jié)果進行公示。公示結(jié)束后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書。

2.5.8授標

中標人接到中標通知書后，即成為該招標工程的代建單位，中標人按中標通知書的要求與委托

方簽訂委托代建合同。

根據(jù)上述招標程序，有投標意向的代建單位應(yīng)按照招標公告規(guī)定的時間購買資格預(yù)審文件和招

標文件；嚴格按照資格預(yù)審文件和招標文件的要求和規(guī)定，組織人員認真編寫資格預(yù)審申請文

件和投標文件；積極參加現(xiàn)場考察、標前會議、開評標等活動，了解代建項目招標的相關(guān)信息；

及時提交投標保函；同時必須按照招標文件規(guī)定的投標截至時間和地點，攜帶規(guī)定的相關(guān)證明

材料，提交資格申請文件和投標文件，參加開評標會。

2.6委托建合同的簽訂

目前，在國家層面上與“代建制”相配套的法律法規(guī)尚不健全，因此，委托代建合同是公司與

委托方之間一個重要的法律文件，是開展代建業(yè)務(wù)和未來雙方責任糾紛處理的重要依據(jù)。在委

托代建合同中，除規(guī)定了雙方的權(quán)利與義務(wù)，同時在代建管理范圍、代建報酬的計取、履約保

函比例、工程質(zhì)量目標、代建工期、投資控制目標和安全生產(chǎn)控制目標以及處罰方面都有明確

的規(guī)定，因此，在委托代建合同談判時，一是對上述條款的內(nèi)容的表述要明確具體；二是在合

情合理的范圍內(nèi)，要盡量規(guī)避代建單位風險。具體應(yīng)注意以下幾個方面：

2.6.1代建管理范圍

在合同中需要明確代建管理的范圍：項目前期工作、設(shè)計管理、成本管理、采購管理、報批報

建、工程建設(shè)管理、竣工驗收及產(chǎn)權(quán)登記、結(jié)算管理及質(zhì)量保修管理等相關(guān)具體工作。

2.6.2投資控制目標

一是在委托代建合同中應(yīng)明確投資控制目標和具體內(nèi)容。有些委托方只要求代建單位管理建安

工程費用，而有些委托方除要求代建單位管理建安工程費用外，還將監(jiān)理費用、招標代理費用

等交由代建單位管理；二是在建設(shè)過程中，發(fā)生工程設(shè)計變更是不可避免的，也是正常的，對

于因設(shè)計變更（此設(shè)計變更須經(jīng)委托方的核準同意）引起的投資增加和工期延長，在委托代建

合同中應(yīng)明確約定委托人應(yīng)追加投資和延長工期，并相應(yīng)調(diào)整代建投資控制目標和工期控制目

標.

2.6.3代建工期

對于在施工許可證辦理完畢之前介入代建工作的，由于在工程正式施工前尚有許多準備工作要

做，包括施工、監(jiān)理招標、有關(guān)報批手續(xù)的辦理等，而這些工作的時間存在許多不確定性和不

可控性，因此，在委托代建合同中，對代建工期，最好明確從開工報告批復(fù)的開工之日起算起，

以避免工期延長，引起雙方發(fā)生糾紛。

2.6.4代建報酬計取

目前，國家在代建報酬計取方面還沒有一個明確的規(guī)定，從各地的情況來看，主要有兩種計取

辦法：一是依據(jù)財政部下發(fā)的《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》中的確定的建設(shè)單位管理費，以此為

基礎(chǔ)計取；二是按照約定的基數(shù)，以代建單位中標比例計取，計取基數(shù)一般為經(jīng)政府有關(guān)部門

批復(fù)的概算中的建筑安裝工程費用，但有些地方將監(jiān)理、招標代理等工程建設(shè)其他費用也納入

代建報酬計取的基數(shù)。因此在代建合同談判時，對代建報酬的計取辦法、計取基數(shù)應(yīng)具體明確。

2.6.5履約保函及處罰的約定

目前，委托方普遍要求代建單位在委托代建合同簽訂前提供一定比例的履約保函，并明確規(guī)定

在代建項目最終投資超出投資控制目標和因代建單位原因造成損失時，超出投資和損失金額從

代建報酬和履約保函中扣除。為了規(guī)避代建單位的風險，對履約保函內(nèi)容格式和代建人在責任

期內(nèi)失職造成損失的認可，在委托代建合同談判時，應(yīng)盡量爭取對代建單位有利的條件。

第三章啟動與策劃管理

3.1項目啟動

3.1.1項目啟動的準備工作

1.委托代建合同已正式簽訂。

2.企業(yè)已擬定了代建項目經(jīng)理或部分班子成員。

3.企業(yè)及代建項目組已梳理了與本建設(shè)項目有關(guān)的各參建單位（委托單位、使用單位、代建單

位、保險公司、平臺公司）、有關(guān)政府主管及監(jiān)督部門（住建局、發(fā)改委、自然資源局、環(huán)保局、

氣象局等）、咨詢服務(wù)部門（設(shè)計、監(jiān)理、圖審部門、招標代理機構(gòu)、造價咨詢機構(gòu)等）和項目

周邊各單位（社區(qū)、城管局、供電局、交管局、派出所等）的基本情況，并擬定了相關(guān)的內(nèi)外溝

通機制。

4.掌握前期的有關(guān)批文、相關(guān)資料及資料缺失情況，填報《代建項目情況一覽表》及《交接項

目主要文件資料交接清單》（詳?shù)谌赂郊?-1、3-2）?

5.了解代建項目所在地的代建管理制度、報批報建流程等政策。

3.1.2項目啟動活動內(nèi)容

由公司領(lǐng)導班子選派一名項目經(jīng)理及主要項目班子成員來實施和管理項目工作，通過編制《代建

項目管理規(guī)劃》（詳?shù)谌赂郊?-4）,界定項目管理范圍、確定項目管理人員組成及項目管理

目標、建立內(nèi)外溝通機制、識別重大風險管控要點、落實財務(wù)資源、識別關(guān)鍵資源來源。根據(jù)公

司授權(quán)，按照規(guī)定的工作范圍，依據(jù)合同對代建項目全過程的質(zhì)量、安全、工期和投資等方面實

施監(jiān)督、管理。

3.1.3啟動會完成標志及存檔資料

1.公司通過信息化平臺發(fā)布《項目班子任命文件》、與項目簽訂《項目部責任書》（根據(jù)代建合

同內(nèi)容設(shè)定責任考核指標）。

2.《XX項目啟動會會議紀要》已審批。

3.《關(guān)鍵節(jié)點計劃》已編制并審批。

3.2項目組織架構(gòu)

3.2.1組織架構(gòu)分類及適用范圍

代建項目組設(shè)項目經(jīng)理一名，全面負責項目的各項代建管理工作。項目部成員包含設(shè)計、商務(wù)、

工程、行政等職能部門的專業(yè)人員，人員配置根據(jù)項目需要確定（如規(guī)模、復(fù)雜度等），因工作

量的不同允許部分崗位兼職。代建項目組向上歸屬區(qū)域分公司，由區(qū)域分公司EPC項目分管領(lǐng)導

負責。

當區(qū)域內(nèi)代建項目達到5個以上時，成立區(qū)域代建項目部，下設(shè)若干代建項目組，代建

項目組為駐場代建管理團隊，區(qū)域代建項目部對各代建項目組統(tǒng)籌管理、資源調(diào)配，區(qū)域代建項目部

下設(shè)設(shè)計管理部、商務(wù)管理部、建造管理部、行政及財務(wù)管理部等職能部門，由區(qū)域分公司EPC項目

分管領(lǐng)導管理。

3.2.2區(qū)域代建項目部組織架構(gòu)圖

企

業(yè)公司

保

障

層

區(qū)

域

項

目

部

代

建

項

目

雙

代建項目組實行代建項目經(jīng)理負責制，項目組成員對于該項目的管理工作受項目經(jīng)理領(lǐng)導，業(yè)

績考核由其部門主管領(lǐng)導（僅矩陣職能員工）、區(qū)域項目經(jīng)理、項目經(jīng)理共同進行。項目經(jīng)理接

受區(qū)域項目總經(jīng)理領(lǐng)導。

3.2.3代建項目組核心職能部門職責

序號部門職責簡介

組織、協(xié)調(diào)設(shè)計及咨詢單位完成項目各項設(shè)計任務(wù)，設(shè)計成果應(yīng)滿足委托方功能、造

1設(shè)計管理部

價及進度等要求。負責協(xié)調(diào)報批報建。

負責施工程工階段對外建設(shè)管理接口協(xié)調(diào)工作，負責對施工單位、監(jiān)理單位等單位的

日常監(jiān)督管理工作，負責一級節(jié)點的下發(fā)和施工單位施工進度計劃執(zhí)行情況監(jiān)督，組

2建造管理部織竣工驗收及項目移交接管工作。負責項目的計劃、質(zhì)量、安全、技術(shù)、環(huán)保、資料

管理工作，同時協(xié)助商務(wù)管理部進行工程合同管理工作。保證工程勘察、設(shè)計、投

資、采購、施工和驗收等質(zhì)量符合規(guī)定。

3商務(wù)管理部使項目滿足合同條件的前提下做好代建項目的投資管理、招標管理及合同管理。

負責項目全生命周期的資金計劃，編制各項財務(wù)報表，認真組織會計核算，做好稅務(wù)

4財務(wù)管理部

籌劃及收款付款工作。

注：代建項目組的主要任務(wù)及代建項目組的主要崗位職責詳見第三章附件3-3。

代建項目組與公司職能部門工作分工表詳見第三章附件3-4。

3.3代建項目管理規(guī)劃

3.3.1管理流程

3.3.2工作要求

1.代建項目組根據(jù)代建合同、政府規(guī)定及企業(yè)要求編制《代建項目管理規(guī)劃》。

2.由代建項目組項目經(jīng)理主持、代建項目建造管理部牽頭、其它部門在各自版塊予以配合編制，

并組織公司設(shè)計、商務(wù)、工程、財務(wù)等職能部門參與討論、評審。

3.《代建項目管理規(guī)劃》內(nèi)容包括但不限于項目概況、總體思路、項目管理機構(gòu)及流程、項目

風險分析、項目重難點分析、進度管理規(guī)劃、總平面管理規(guī)劃、合約管理規(guī)劃、設(shè)計管理規(guī)劃、

質(zhì)量規(guī)劃管理、安全文明職業(yè)健康管理規(guī)劃、參建方管理規(guī)劃、報建及驗收管理規(guī)劃、樣板引路

管理規(guī)劃等。其中，工程管理策劃應(yīng)重點對項目管理風險及重難點進行識別與分析，并提出對應(yīng)

解決措施。

4.《代建項目管理規(guī)劃》相關(guān)管理要求參照第三章附件3-5。

第四章計劃管理

4.1項目進度管理制度編制

代建項目組建造工程師在項目啟動階段根據(jù)主合同要求編制《項目進度管理制度》，包括進

度目標、包括進度計劃的編制與審批、計劃的執(zhí)行與監(jiān)督、進度預(yù)警、進度計劃的考核與調(diào)

整管理，由項目經(jīng)理審批。

4.2項目關(guān)鍵節(jié)點制定

1.管理流程

代建項目組根據(jù)項目工期目標編制項目關(guān)鍵節(jié)點計劃，經(jīng)項目經(jīng)理審核后報分公司/公司、

委托方審批后。由項目經(jīng)理簽發(fā)后，建造工程師給設(shè)計、施工等相關(guān)單位進行交底。

流程名稱代建項目組關(guān)健下點編制流程流程編號JHZD001

勘

設(shè)

察

、

計

計

劃

、

報

批

報

建

計

劃

圖4.3-1代建項目組關(guān)鍵節(jié)點編制流程圖

2.工作要求

序號工作要求工作內(nèi)容

1初步擬定項目關(guān)1.可研批復(fù)、概算批復(fù)、設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、征拆節(jié)點，土地

鍵節(jié)點許可證、規(guī)劃許可證、施工許可證獲取時間、項目開工、竣工、交付時間等。

征拆及行政手續(xù)辦

2場地移交計劃及前期各項證照辦理完成時間及具體工作安排。

理計劃

3勘察、設(shè)計計劃勘察報告、規(guī)劃驗線、設(shè)計方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、專項設(shè)計、深化設(shè)計等詳

細計劃的工作內(nèi)容。

包括咨詢服務(wù)類、工程類、材料設(shè)備類采購計劃。包括監(jiān)理單位、咨詢公司、設(shè)計單

4合同采購計劃

位進出場時間、總承包進場出時間、關(guān)鍵專業(yè)分包進出場時間。

施工重要節(jié)點時間及措施安排、各項主要驗收時間及措施安排，主要有項目開工時

5項目建設(shè)進度計劃間、±0.000、主體封頂、室外配套進度控制點、聯(lián)合調(diào)試時間、綜合驗收及項目交付

使用時間等工作內(nèi)容。

作為項目管控綱領(lǐng)性文件，包含了項目全過程管控計劃，經(jīng)代建項目組及相關(guān)單位

6內(nèi)部交底

評審后，由代建項目經(jīng)理向項目內(nèi)部人員組織交底。

3,輸出表單

關(guān)鍵節(jié)點可采用表格形式、橫道圖形式。

4.3工程計劃編制審批

1.管理流程

工程計劃在總包單位定標后，組織總包單位編制，由代建項目組審批。

圖4.4-1項目工程計劃編制審批

2.工作要求

序號工作要求工作內(nèi)容

1.總包編制工程計劃根據(jù)項目關(guān)鍵節(jié)點編制，工程計劃包括所有專業(yè)分包的工作面

移交節(jié)點，包含總包主要的協(xié)調(diào)工作內(nèi)容。

1編制工程計劃