第八章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)概念和分類（一）概念1、房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。廣義：土地和地上建筑物及其衍生權(quán)利的總稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的有機統(tǒng)一體。狹義：土地與建筑物在空間上合為一體的財產(chǎn)形態(tài)2、實物、權(quán)益、區(qū)位的有機結(jié)合3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)（二）類型按照用途分：1、商業(yè)房地產(chǎn)2、辦公房地產(chǎn)3、居住房地產(chǎn)4、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)5、特殊房地產(chǎn)6、綜合房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的特征1、位置固定性2、數(shù)量有限性3、用途多樣性4、外部影響性5、使用限制性四、房地產(chǎn)使用的限制性1、土地權(quán)利的設(shè)置2、規(guī)劃利用制約3、相鄰關(guān)系的限制房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概念：調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。廣義：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會關(guān)系狹義；房地產(chǎn)業(yè)法—在中國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易、實施房地產(chǎn)管理過程中所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系。最狹義：《城市房地產(chǎn)管理法》二房地產(chǎn)法律體系憲法物權(quán)法房地產(chǎn)法律法規(guī)：國有土地使用權(quán)法、房地產(chǎn)開發(fā)管理法、其他法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)：土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法、住宅法三房地產(chǎn)法的原則

1、土地公有制的原則2、土地有償使用的原則3、節(jié)約用地的原則4、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則5、保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則四房地產(chǎn)法調(diào)整對象房地產(chǎn)行政法律關(guān)系土地利用規(guī)劃和房屋建設(shè)規(guī)劃關(guān)系王某有家庭承包土地8畝，被縣政府為建設(shè)“北山區(qū)”的商業(yè)開發(fā)項目而征收。后經(jīng)查詢得知，“北山區(qū)”商業(yè)開發(fā)項目用地通過城市批示方式被批準征收，而王某的承包地未在該縣土地利用總體規(guī)劃的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)。王某于是以B省政府征地批復(fù)具體行政行為違法為由，要求撤銷。土地使用和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批關(guān)系土地征用關(guān)系房地產(chǎn)市場主體管理關(guān)系房地產(chǎn)市場秩序管理關(guān)系房地產(chǎn)法律關(guān)系主體：一般標準：國家、法人、公民作用標準：國家或者政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、房地產(chǎn)賣方、房地產(chǎn)買方、房地產(chǎn)輔助商、房地產(chǎn)他項權(quán)利人和義務(wù)人利益標準：國家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營者、房地產(chǎn)消費者客體：物和行為結(jié)合而成的房地產(chǎn)物質(zhì)利益內(nèi)容：1、房地產(chǎn)民事權(quán)利義務(wù)房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)債權(quán)房地產(chǎn)繼承權(quán)2、房地產(chǎn)行政權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生于地政管理關(guān)系、房屋管理關(guān)系、規(guī)劃管理關(guān)系、建筑工程管理關(guān)系、銷售和價格管理關(guān)系、產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍登記管理關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)管理關(guān)系、房地產(chǎn)公證法律關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生于：國有土地使用權(quán)出讓關(guān)系、房地產(chǎn)稅收關(guān)系、房地產(chǎn)社會福利和社會保障法律關(guān)系、涉外房地產(chǎn)關(guān)系、房地產(chǎn)消費者保護法律關(guān)系房地產(chǎn)法淵源專門性規(guī)范、政策城市房地產(chǎn)管理法城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法城市商品房預(yù)售管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房屋租賃管理辦法相關(guān)性規(guī)范憲法民法經(jīng)濟法–土地管理法、城市規(guī)劃法、公司法、社會保障法土地使用權(quán)出讓制度

一、土地使用權(quán)出讓的概念和特征 （一）概念

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用者，并由建設(shè)用地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同： 土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)出租的不同：第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓制度（二）出讓的法律特征

1．是一種民事法律行為。

2．是一種設(shè)權(quán)行為，創(chuàng)設(shè)了建設(shè)用地使用權(quán)。

3．是一種有償行為。

4．建設(shè)用地使用權(quán)的出讓附隨特殊義務(wù)。（1）權(quán)利的有期性。（2）建設(shè)用地使用權(quán)屬物權(quán)，其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容當事人不得自行約定，建設(shè)用地使用者應(yīng)在法定限度內(nèi)行使權(quán)利內(nèi)容。（3）權(quán)利客體的特定性。二、土地使用權(quán)出讓的范圍

《城市房地產(chǎn)管理法》第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。三、土地使用權(quán)出讓的批準權(quán)限和宏觀調(diào)控 （一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的批準 國家對建設(shè)用地實行年度建設(shè)用地控制和總量控制，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的批準權(quán)屬于國務(wù)院及各級地方人民政府。 問題：土地管理者和所有者的重合，模糊了國家作為土地管理者和所有者的地位四、建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式（一）概述

【相關(guān)新聞】 1、協(xié)議出讓 協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方經(jīng)過協(xié)商，就建設(shè)用地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達成一致而出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。程序：（1）申請階段。（2）協(xié)商階段。（3）簽約階段。（4）履約階段。

我國對出讓土地的最高年限予以規(guī)定，并且規(guī)定出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價。

《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

《物權(quán)法》第一百三十七條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。2．招標出讓 招標出讓是指國家通過招標、投標和定標的競爭程序出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。 （1）招標 （2）投標 （3）定標 一般經(jīng)過開標、評標、決標三個階段。 （4）簽約 （5）履約3．拍賣出讓 （1）拍賣委托；（2）拍賣公告與察看；（3）拍賣的實施；（4）履約。4．掛牌出讓 掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的民事法律行為。 優(yōu)點：（1）市場化程度較高，建設(shè)用地使用者之間競爭激烈；（2）在掛牌期限截止時如果仍有兩個獲兩個以上的競買人要求報價，可以進行現(xiàn)場競價，價高者得。（3）有充分的法律依據(jù)。

[相關(guān)案例]五、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。（二）合同約定的出讓年限 不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限。（三）建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限的計算 以領(lǐng)取建設(shè)用地使用證之日為期間的起算點；劃撥建設(shè)用地使用權(quán)補辦出讓合同的出讓年限，按出讓合同雙方約定的時間計算；通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其使用年限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原建設(shè)用地使用者已使用年限后的剩余年限。（四）建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿與續(xù)展

《物權(quán)法》第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。相關(guān)練習(xí)1、下列關(guān)于國有土地使用權(quán)的最長期限的說法不正確的是：（ ）

A.居住用地70年；

B.工業(yè)用地50年；

C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

D.商業(yè)、旅游、娛樂用地50年相關(guān)練習(xí)2、天虹房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年7月1日以出讓方式獲得某市一塊國有土地的使用權(quán)，使用年限為40年。經(jīng)開發(fā)建成商品房后，2009年7月1日將該宗房屋一并轉(zhuǎn)讓給大洋公司，大洋公司將其作為職工住宅分配給職工居住，職工李某于2010年1月1日搬入新居，此時李某對該土地的使用年限為：( ) A.40年

B.70年

C.35年零6個月

D.36年相關(guān)練習(xí)3、六、我國建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收回制度

1．建設(shè)用地使用者違反城市規(guī)劃或建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國家強制收回?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

【相關(guān)資料】 2．建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國家自動收回。

3．在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前國家因社會公共利益的需要，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

4．為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)： （一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； （三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的； （四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； （五）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。 依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。相關(guān)練習(xí)1、在下列哪些情況下，政府可以依照土地管理法的規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)？

A.某房地產(chǎn)開發(fā)公司有償取得土地使用權(quán)后，因資金困難無力償債，向人民法院提出破產(chǎn)申請

B.原用地單位系國有企業(yè)，現(xiàn)已通過股份制改造，被一家私營企業(yè)控股

C.縣政府超越批準權(quán)限，將一片農(nóng)用地批給某外商用于建設(shè)別墅區(qū)

D.某工廠的自用鐵路，因該廠轉(zhuǎn)產(chǎn)，長期棄置失修，現(xiàn)已經(jīng)核準報廢相關(guān)練習(xí) 2、某企業(yè)經(jīng)批準于2003年6月取得了市郊一塊40畝面積的國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了土地使用證，但由于一直未能籌措到足夠的投資資金，原擬投資的項目至2006年10月仍未能開工，該土地也一直未使用，且未經(jīng)原批準機關(guān)同意。在下列選項中選出正確的處理方法？

A.經(jīng)批準強制某企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給有投資能力的某公司

B.經(jīng)批準限定某企業(yè)在1年內(nèi)使用該土地，如1年內(nèi)仍未使用則收回土地使用權(quán)并注銷土地使用證書

C.經(jīng)批準給某企業(yè)處以相當于土地使用權(quán)出讓費5％～10％的罰款

D.經(jīng)批準收回某企業(yè)的土地使用權(quán)并注銷其土地使用證書

一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在建設(shè)用地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給建設(shè)用地使用者使用的行為。 法律特征：

1．劃撥土地的標的限于國有土地。

2．劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有行政性。

3．劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有無償性。劃撥的兩種方式：一種是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在建設(shè)用地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交給建設(shè)用地使用者使用的行為；另一種是建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，建設(shè)用地使用者無須繳納補償、安置等費用就可取的建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

4．劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的取得具有無期性。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條第二款依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有使用期限的限制并不等于永續(xù)存在。

5．劃撥土地的用途具有特定性。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。二、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)

1、土地所有人自己占有、使用——國家機關(guān)、軍事機關(guān)等公法人享有的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)

2、非土地所有人的占有、使用——公司、企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人和其他組織享有的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)三、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容 （一）占有權(quán) （二）使用權(quán) 使用時不得違反土地管理和城市規(guī)劃的要求，不得隨意變更劃撥土地時確定的土地用途。如確需變更原土地用途，應(yīng)當取得劃撥方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。

（三）收益權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

（四）處分權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍

《劃撥用地目錄》(2001年10月22日國土資源部令第9號發(fā)布自發(fā)布之日起施行)1.國家機關(guān)用地和軍事用地

(1)黨政機關(guān)和人民團體用地

(2)軍事用地2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

(4)非營利性郵政設(shè)施用地

(5)非營利性教育設(shè)施用地

(6)公益性科研機構(gòu)用地

(7)非營利性體育設(shè)施用地

(8)非營利性公共文化設(shè)施用地

(9)非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地

(10)非營利性社會福利設(shè)施用地3.國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地

(11)石油天然氣設(shè)施用地;(12)煤炭設(shè)施用地;(13)電力設(shè)施用地;(14)水利設(shè)施用地;(15)鐵路交通設(shè)施用地;(16)公路交通設(shè)施用地。高速公路服務(wù)區(qū)(區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用地除外)。(17)水路交通設(shè)施用地;(18)民用機場設(shè)施用地4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

(19)特殊用地

A.監(jiān)獄。B勞教所。C.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。 對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，應(yīng)當以有償方式提供建設(shè)用地使用權(quán)。五、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的批準權(quán)限和程序 與土地出讓的批準權(quán)限相同 程序：

1．預(yù)審。由土地行政主管部門提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告。

2．申請。向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請。

3．審查。

4．批準。

5．劃撥。由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書。

6．登記。六、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的終止

1．國家征收，可以給予適當補償。

2．使用人不再需要。國家無需給予補償。

3．特定項目終止。公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

4．土地滅失。相關(guān)練習(xí)1、相關(guān)練習(xí)2、相關(guān)練習(xí) 3、2010年12月，趙縣一中在由劃撥取得土地使用權(quán)的國有土地上建設(shè)平房6間，原本打算用做學(xué)生宿舍，后因校方企圖多方營利，便將這批住房出租給個體戶張某并收取租金，對此，下列敘述正確的是（ ）

A.可以出租，但是趙縣一中應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家

B.將此劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租，只能租給軍事單位、國家機關(guān)等單位，并經(jīng)上級主管機關(guān)批準報國務(wù)院備案

C.可以出租，無須任何批準程序和租金分配

D.此營利為目的的出租行為違法，以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋不得出租第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、概念和特點1、概念2、特點（1）范圍廣（2）政策性強（3）投資大（4）影響遠二、原則1、規(guī)劃原則2、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一3、有效開發(fā)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易的含義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃二、交易的基本制度（一）價格申報制度（二）價格評估制度基準地價、標定地價、重置價格商品房明碼標價：全國首例價格欺詐案常德房產(chǎn)信息網(wǎng)/wenku1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、概念是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。二、法律特征：權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移三、形式1、買賣2、贈予3、其他方式（以房地產(chǎn)入股、合作開發(fā)、企業(yè)收購兼并等、房地產(chǎn)抵債）四、轉(zhuǎn)讓條件五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)見書共有房地產(chǎn)六、轉(zhuǎn)讓程序房屋租賃一、可租房屋范圍（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封者及以其他形式限制房屋權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標準的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但對未依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋有不同看法。關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

(1)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證訂立的合同(2)出租人未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑的合同（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。（4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)合同效力不受影響當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。無效的處理：房屋租賃合同無效，當事人可請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的。

二、房屋租賃合同內(nèi)容（1）當事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途（4）租賃期限20年為限對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責任（7）轉(zhuǎn)租的約定（8）合同的變更與解除條件房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念與特征見書1、概念：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)發(fā)行擔保的行為。2、特征：（1）不轉(zhuǎn)移占有與典權(quán)的區(qū)別，當與典的區(qū)別（2）從屬性（3）物上代位性（4）優(yōu)先受償性：抵押權(quán)人取得不是房屋所有權(quán)（5）期限性：抵押權(quán)人應(yīng)當在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使權(quán)利二、房地產(chǎn)抵押的類別1、預(yù)購商品房抵押指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構(gòu)作為償還貸款履行擔保的行為。2、在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為3、二手房抵押三、房地產(chǎn)抵押合同的訂立1、抵押合同的當事人見書2、抵押合同的標的物《物權(quán)法》（1）建筑物和其他土地附著物（2）建設(shè)用地使用權(quán)（3）以招、拍等方式取得的荒地等土地承包權(quán)（4）正在建造的建筑物（5）其他財產(chǎn)3、不得抵押的財產(chǎn)（1）土地所有權(quán)（2）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等……（4）被依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)（5）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)四、抵押合同的主要內(nèi)容五、抵押登記1、登記的效力2、登記的程序六、抵押合同的效力（一）抵押所及標的物的范圍什么是孳息、附合物（二）抵押擔保的債權(quán)范圍（三）抵押人的權(quán)利占有權(quán)、再抵押權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)（四）抵押權(quán)人的權(quán)利優(yōu)先受償權(quán)，處分權(quán)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》人民法院已經(jīng)依法抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當給予被執(zhí)行人6個月的寬限期被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出

A公司于2008年3月與B研究所達成聯(lián)建協(xié)議，雙方約定，B研究所投資人民幣一億元，該樓建成后雙方按中心線各占50%。2008年9月，該樓建至15層時，A公司因資金不足，用自己分得的份額作抵押向銀行貸款5000萬元并到當?shù)胤抗懿块T辦理了抵押登記。2009年，A公司既未通知銀行也未告知B研究所自己部分抵押情況，又與B研究所簽訂補充協(xié)議，將原有的分房比例調(diào)整為B研究所占60％份額，A公司占40％份額。2009年，抵押到期后，A公司無力償還債務(wù)，銀行向法院起訴，要求拍賣