納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法(二)

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2）

涉稅服務(wù)咨詢國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法第一PPT模板網(wǎng)：第一條根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

本條是關(guān)于制定《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下稱《辦法》）的法律依據(jù)。第一PPT模板網(wǎng)：第二條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。第一PPT模板網(wǎng)：

一是納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用該《辦法》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用本《辦法》。

二是取得的不動(dòng)產(chǎn)包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，適用該《辦法》。

三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用本《辦法》，而是適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，納稅人銷售還沒有進(jìn)行權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即是一手不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不適用該《辦法》。

舉例：如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對(duì)外出租。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時(shí)，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用本《辦法》，而不是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》辦理相關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)。第一PPT模板網(wǎng)：

第三條一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）申報(bào)（國(guó)稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個(gè)人取得（老項(xiàng)目）簡(jiǎn)易計(jì)稅（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/（1+5%）*5%差額申報(bào)

5%征收率

扣減預(yù)繳自開第一PPT模板網(wǎng)：

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）申報(bào)（國(guó)稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個(gè)人取得（老項(xiàng)目）一般計(jì)稅（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/（1+5%）*5%全額申報(bào)

11%稅率

扣減預(yù)繳自開第一PPT模板網(wǎng)：（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）申報(bào)（國(guó)稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個(gè)人自建（老項(xiàng)目）簡(jiǎn)易計(jì)稅全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%全額申報(bào)

5%征收率

扣減預(yù)繳自開

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）申報(bào)（國(guó)稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個(gè)人自建（老項(xiàng)目）一般計(jì)稅全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%全額申報(bào)

11%征收率

扣減預(yù)繳自開

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）申報(bào)（國(guó)稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個(gè)人取得（新項(xiàng)目）一般計(jì)稅（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/（1+5%）*5%全額申報(bào)

11%稅率

扣減預(yù)繳自開

（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）申報(bào)（國(guó)稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個(gè)人自建（新項(xiàng)目）一般計(jì)稅全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%全額申報(bào)

11%稅率

扣減預(yù)繳自開

第四條小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）申報(bào)（國(guó)稅）發(fā)票開具小規(guī)模納稅人單位或個(gè)人取得簡(jiǎn)易計(jì)稅(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))/（1+5%）*5%差額申報(bào)

5%征收率扣減預(yù)繳能自開自開不能自開由所在地地稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）其他個(gè)人除外申報(bào)（國(guó)稅）其他個(gè)人除外發(fā)票開具小規(guī)模納稅人單位或個(gè)人取得簡(jiǎn)易計(jì)稅全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%全額申報(bào)

5%征收率扣減預(yù)繳能自開自開不能自開由所在地地稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票總結(jié)：地稅機(jī)關(guān)

非自建不動(dòng)產(chǎn)：對(duì)于納稅人銷售非自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人應(yīng)按照差價(jià)和5%征收率計(jì)算預(yù)繳（或者繳納）增值稅款。第一PPT模板網(wǎng)：總結(jié)：

自建不動(dòng)產(chǎn)：對(duì)于納稅人銷售自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人按照全額和5%征收率計(jì)算繳納增值稅。第一PPT模板網(wǎng)：

從地稅機(jī)關(guān)的角度而言，政策規(guī)定非常簡(jiǎn)單，基本與原營(yíng)業(yè)稅保持一致。此政策設(shè)計(jì)的初衷是，國(guó)地稅之間尚未實(shí)現(xiàn)信息共享，納稅人身份信息，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，回機(jī)構(gòu)所在地后，納稅人是選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，地稅機(jī)關(guān)難以知曉和確認(rèn)。同時(shí)，為避免對(duì)地方稅務(wù)部門的信息化征管系統(tǒng)改造過多，避免因技術(shù)開發(fā)導(dǎo)致時(shí)間延遲，不能按時(shí)完成稅制轉(zhuǎn)讓，從簡(jiǎn)便原則出發(fā)，對(duì)于銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)地方稅務(wù)部門預(yù)征或者征收的稅款，仍沿用現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，僅將價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅后計(jì)算。第一PPT模板網(wǎng)：

范圍：除自然人以外的納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地自行申報(bào)納稅。自然人沒有機(jī)構(gòu)所在地，也不需要按期申報(bào)納稅，只有在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，才需要計(jì)算繳納增值稅。因此，對(duì)于自然人銷售不動(dòng)產(chǎn)，只需在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報(bào)繳納。第一PPT模板網(wǎng)：總結(jié)：國(guó)稅機(jī)關(guān)

1、納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的；及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)，需考慮不動(dòng)產(chǎn)屬于自建還是非自建：

非自建：對(duì)于非自建的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即差額，5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

自建：對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即全額，5%計(jì)算增值稅。第一PPT模板網(wǎng)：

2、納稅人適用一般計(jì)稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的；及一般納稅人銷售改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)納稅人適用一般計(jì)稅方法時(shí)，非自建不動(dòng)產(chǎn)和自建不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)納稅額計(jì)算規(guī)定是一致的：即以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照適用稅率11%計(jì)算應(yīng)納稅額。第一PPT模板網(wǎng)：

第五條個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第一PPT模板網(wǎng)：第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)類型計(jì)稅方法預(yù)繳（地稅）其他個(gè)人除外申報(bào)（國(guó)稅）其他個(gè)人除外發(fā)票開具小規(guī)模納稅人個(gè)人取得簡(jiǎn)易計(jì)稅全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）*5%全額申報(bào)

5%征收率扣減預(yù)繳所在地地稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票小規(guī)模納稅人個(gè)人取得簡(jiǎn)易計(jì)稅（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-購買住房?jī)r(jià)款）/（1+5%）*5%差額申報(bào)

5%征收率扣減預(yù)繳所在地地稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票需要說明的是：納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票基本概念

第八條納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。第一PPT模板網(wǎng)：一是納稅人適用差額計(jì)稅政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，如果納稅人未能取得合法有效憑證的，則不得享受差額計(jì)稅政策，應(yīng)就轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，計(jì)算繳納增值稅。二是納稅人預(yù)繳稅款或者申報(bào)納稅時(shí)，按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)出具合法有效憑證。也就是說納稅人在向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)部門預(yù)繳或者向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款時(shí)，必須提供其扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作價(jià)的合法有效憑證，納稅人如果不能提供，或者提供的憑證，不符合該條規(guī)定的合法有效憑證的范疇，則應(yīng)該全額計(jì)算繳納或者預(yù)繳稅款。三是合法有效憑證包括：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；以及總局規(guī)定的其他憑證。“總局規(guī)定的其他憑證”，這是對(duì)今后可能出現(xiàn)的情況的一個(gè)兜底條款。第一PPT模板網(wǎng)：

第九條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。第一PPT模板網(wǎng)：

一是此條