近五年房地產(chǎn)調(diào)控政策與分析

房地產(chǎn)政策專題研究早在2010年5月，巴菲特在接受中國媒體采訪時(shí)就曾表示：“中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博，而且賭得很大。有一群人在大面積地豪賭?！闭叱雠_(tái)背景調(diào)控政策盤點(diǎn)政策小結(jié)展望2013年

房地產(chǎn)市場從08年至今以來由萎縮轉(zhuǎn)向上漲，反映了從金融危機(jī)影響房地產(chǎn)到目前抑制房地產(chǎn)市場泡沫化，促進(jìn)市場穩(wěn)定的一個(gè)過程，其中國家宏觀調(diào)控政策是影響這一過程的重要因素2008年，

中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量價(jià)齊跌，企業(yè)面臨困境.。2008年初，全國商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房價(jià)下跌。深圳、北京、上海一些地區(qū)，房價(jià)一度比2007年最高點(diǎn)下跌了30%以上，其中房地產(chǎn)業(yè)收縮的主要原因是政策調(diào)控和國際金融危機(jī)影響。

2009年

剛性需求釋放帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，量價(jià)齊升，地產(chǎn)商再度活躍。分為三個(gè)階段：年初——貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；年中——加大土地供給,整頓市場秩序；年末——防范泡沫擴(kuò)大,遏制房價(jià)過快上漲。2010年由于09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)的市場價(jià)格上漲過快，購房恐慌，市場不穩(wěn)定等情況，采取遏制房價(jià)上漲過快，減少投資投機(jī)性購房，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)市場泡沫等措施。2011年政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化,在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1、1月“國八條”房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”“限價(jià)”“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)。2、7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。2012年

國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長。

2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。詳解中國地產(chǎn)2008---20132008年關(guān)健詞：打擊囤地

1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

關(guān)健詞：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率

從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1%，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2%。同時(shí)，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。2008年關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房、租房、土地出讓2月5日，央行銀監(jiān)會(huì)修訂政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房金融支持3月7日，中央決定投入68億用于建設(shè)廉租房3月28日，國土資源部堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地

2008年

關(guān)鍵詞：降息

第一次降息（2008.9.16）

央行9月15日對外宣布，9月16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27%------這是2004年10月29日以一類的首次降息；9月25日起，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1%----這是2003年9月21日以來存款準(zhǔn)備金率。第二次降息（2008.10.9）第三次降息（2008.10.30）第四次降息（2008.11.27）

下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08%，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率

2008年關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房國土資源部對于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度是，第一，小產(chǎn)權(quán)房不符合國家的現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護(hù)第二，要采取行之有效措施，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步發(fā)展；第三，要深入研究，分類分析，采取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。2008年關(guān)鍵詞：4萬億投資

11月9日，國務(wù)院出臺(tái)十條政策，提出用4萬億資金拉動(dòng)內(nèi)需，雖然沒有明確這些是否會(huì)投放到房地產(chǎn)行業(yè)，但是溫家寶總理10日在部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，突出點(diǎn)明了房地行業(yè)的支柱地位。2008年關(guān)鍵詞：契稅減免政策

從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。最低首付款比例調(diào)整為20%。2008年關(guān)鍵詞：公積金調(diào)整

公積金貸款上限提至50萬

從2008年12月1日起調(diào)整住房公積金個(gè)人住房抵押貸款最高額度，個(gè)人最高額度為50萬元；兩人或兩個(gè)以上申請人購買同一住房，最高額度為每個(gè)申請人的可貸額度之和，但合計(jì)不超過80萬元。公積金存貸款利率調(diào)整

從2008年11月27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0.54%。五年期以下（含五年）從4.05%調(diào)整為3.51%，五年期以上從4.59%調(diào)整為4.05%。2008年2008年是房地產(chǎn)的政策年，一點(diǎn)也不為過。從年初到年末，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策。主要可以歸納為兩個(gè)大的方面，一個(gè)是關(guān)于房地產(chǎn)金融政策，第二個(gè)是關(guān)于住宅。其中減免稅收、降低利率、營業(yè)稅征免時(shí)限延長等利好政策都對樓市起到一定的刺激作用，但所有的作用都不如全球金融危機(jī)來得快。

在資金壓力下，當(dāng)年下半年，市區(qū)一樓盤率先扯起降價(jià)大旗，從而引發(fā)了一波打折促銷潮，最低折扣達(dá)到8折。2008年小結(jié)1、2008年9月以前政策對房市影響比較成功，抑制了市場熱度，但同樣造成大量剛性需求的購房者對市場觀望，對房地產(chǎn)求量的一個(gè)隱形儲(chǔ)存2、在金融危機(jī)的影響下9月以后刺激政策的出臺(tái)，造成大量剛性需求釋放，產(chǎn)業(yè)及股市的資金大量轉(zhuǎn)移向房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場回暖。但開發(fā)商因之前政策的抑制及金融危機(jī)的雙重影響下，開發(fā)節(jié)奏減緩，供應(yīng)量不能滿足市場需求日益明顯。2008年小結(jié)

目的：國四條是指在

2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。2009年一、要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。二、要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)三、要加強(qiáng)市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。四、要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

關(guān)鍵詞：

遏制部分城市房價(jià)過快上漲（國四條）

2009年土地政策時(shí)間措施要點(diǎn)2009.02.01建立經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場進(jìn)一步提出建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場2009.03.24頒布《新土地管理法》農(nóng)村宅基地職能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進(jìn)入公開市場流轉(zhuǎn)不再適用范圍，集體土地的抵押和流轉(zhuǎn)也受到一定程度限制2009.08.10進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度明確政策，合理選擇工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方;嚴(yán)格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓;強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度

2009.09.01嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用對取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象2009.09.26促進(jìn)節(jié)約集約用地強(qiáng)調(diào)閑置土地處置辦法，對閑置土地征收增值地價(jià)。促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用率2009.11.10國土部、發(fā)改委：限制用地規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不超過20公頃2009.12.17加強(qiáng)土地出讓收支管理分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠土地出讓價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易09年土地政策對房地產(chǎn)市場的影響：嚴(yán)格規(guī)范土地開發(fā)時(shí)限及土地出讓收支，打擊囤地炒地行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時(shí)增加土地供應(yīng)量，促使土地價(jià)格平穩(wěn)及有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫增長。影響2009年契稅政策時(shí)間措施要點(diǎn)2009.04.23房地產(chǎn)藍(lán)皮書建議對開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅；對于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資源持有調(diào)節(jié)稅，其中：國家認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一下的自住房及租賃性住房給予減免2009.04.30提高“兩高一資”資本金比例對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，降低商品住房等項(xiàng)目資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高屬于“兩高一資”項(xiàng)目的資本金比例2009.05個(gè)人無償受贈(zèng)房屋個(gè)人所得稅需要按照20%的稅率繳納個(gè)人所得稅2009.05.12國稅總局：加強(qiáng)土地增值稅征收管理加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》2009.05.25國務(wù)院：建立財(cái)稅體制財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅2009.12.09國務(wù)院：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施2009.12.22營業(yè)稅減免5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收09年契稅政策對房地產(chǎn)市場的影響：維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，契稅的降低刺激購房消費(fèi)，減少交易成本，但仍然以促進(jìn)市場穩(wěn)定為主影響金融政策時(shí)間措施要點(diǎn)信貸政策2009.01.03房貸利率優(yōu)惠政策08.10.27前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率2009.03.05支持居民購買自住型和改善型住房支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對復(fù)合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策2009.04.12非改善型二套房貸，首付四成對其他貸款購買第二套及以上住房，貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)確定，貸款首付至少四成2009.05.06加大金融金融支持，保證貨幣信貸總量保持貨幣政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，加大金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度，保證貨幣信貸總量滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要2009.06.19銀監(jiān)會(huì)：加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理支持首套自住房的貸款需求，遵守二套房貸的政策，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)2009.06.26加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理密切監(jiān)測房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，展開壓力測試，動(dòng)態(tài)評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)信貸管理2009.07.17銀監(jiān)會(huì)：執(zhí)行二套房首付比例和貸款利率執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)，住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，執(zhí)行面談、面簽制度2009.07.30流動(dòng)資金貸款管理加強(qiáng)流動(dòng)資金貸款審慎經(jīng)營管理，促進(jìn)流動(dòng)資金貸款發(fā)展，紡織流動(dòng)資金貸款挪用行為2009.10.20貸款利率按照五年期個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%2009年09年信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響：1、開發(fā)企業(yè)的投資資金來源增加，充足的資金可以保障項(xiàng)目的迅速持續(xù)的開發(fā)；2、實(shí)行適度寬松的信貸政策，降低貸款利率，企業(yè)的融資成本減少，利潤空間加大，企業(yè)投資同時(shí)加大，市場的供應(yīng)量相對增加，抑制房價(jià)的迅速增長；3、貸款利率下降降低了消費(fèi)者的成本，提高其購買能力，同時(shí)刺激自身購買欲望；4、改變消費(fèi)者的預(yù)期，影響未來房地產(chǎn)市場，減少觀望的消費(fèi)者，增加對其購買的需求。5、二套房首付及利率政策減少投資投機(jī)性購房，抑制部分地區(qū)房價(jià)上漲過快

09年政策延續(xù)了08年末的積極政策后，加之其他行業(yè)的資金大量注入房地產(chǎn)行業(yè)，造成了市場過熱，房價(jià)普遍上漲過快，投資投機(jī)性購房增加，一二線城市及旅游城市尤為明顯房地產(chǎn)市場的發(fā)展有些偏離國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的方向，投資比重過大，威脅實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需意在引導(dǎo)資金向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及保障性建設(shè)等方面發(fā)展，從而改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)及引導(dǎo)合理的消費(fèi)觀念，從而拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長由于土地國有化程度高，握有土地的地方政府通過批租土地極大彌補(bǔ)了財(cái)政不足，造成地方政府和開發(fā)商成了利益共同體，形成了相互關(guān)聯(lián)的利益集團(tuán)。導(dǎo)致09年，大量的開發(fā)商利用和政府的關(guān)系拿地、儲(chǔ)地，并大量開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，在房價(jià)持續(xù)走高的過程中獲得非常大的利潤由于09年地產(chǎn)開發(fā)商所獲利潤巨大，壯大了自身實(shí)力，同時(shí)也為09年末至2010年緊縮房地產(chǎn)政策對市場的調(diào)控帶來了難度，間接削弱了市場調(diào)控力度。2009年房地產(chǎn)樓市總結(jié)【大背景】

2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī),遏制房價(jià)過快上漲,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段.不過,頻頻刷新的"地王"記錄,以及仍在不斷上漲的房價(jià)令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。

2010年時(shí)間措施要點(diǎn)2010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款中國銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價(jià)過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房價(jià)過快上漲。2010.04.15國務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2010.04.17國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。2010.04.30北京出臺(tái)地方樓市新政同一家庭限新購一套房暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購房同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。2010年1月國家調(diào)控政策基本情況2010年--------國家調(diào)控政策基本情況總結(jié)2010中國地產(chǎn)

政府政策下的樓市

⑴、從短期1-3個(gè)月來看，市場會(huì)受一些沖擊，主要是政策效應(yīng)導(dǎo)致短期觀望會(huì)使成交量會(huì)回落，房價(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。（2）從2010年整個(gè)市場需求趨勢來看，需求相對于2009年可能會(huì)有所下降，但幅度不會(huì)很大，也會(huì)大大高于2008年的水平。

⑶從2010年整個(gè)市場供給趨勢來看，放量是不可避免的。

⑷從2010年整個(gè)市場房價(jià)走勢來看，全年整體房價(jià)不會(huì)下跌，

仍然會(huì)保持小幅上升態(tài)勢。國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會(huì)議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價(jià)過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會(huì)議確定了以下政策措施：1月26日國八條2011年一、各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二、全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。三、個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年國八條五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

六、房價(jià)上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。七、對于新建住房價(jià)格過快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。八、對各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。2011年中國地產(chǎn)樓市總結(jié):政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；

始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。(1)商品房：限購、限價(jià)、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升級新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個(gè)代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個(gè)月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點(diǎn)。價(jià)格方面，10個(gè)代表性城市二手房平均價(jià)格在9月出現(xiàn)近三年來的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計(jì)下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不大銷售業(yè)績：品牌房企全年銷售業(yè)績總體有所增長，但下半年下滑明顯拿地情況：開發(fā)企業(yè)減少拿地，三、四線城市拿地比例上升大部分品牌房企拿地面積低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過50%，其中世茂降幅高達(dá)85%。2011年1月10日國務(wù)院出臺(tái)"國十一條",嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付2012年時(shí)間措施要點(diǎn)2012.02.24國務(wù)院:不得強(qiáng)收落戶城鎮(zhèn)農(nóng)民宅基地關(guān)于農(nóng)民土地權(quán)益，《通知》明確，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)。農(nóng)民落戶城鎮(zhèn)，是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地，必須完全尊重農(nóng)民本人的意愿，不得強(qiáng)制或變相強(qiáng)制收回。2012.03.20住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站正式發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站正式發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》，要求任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整，確需調(diào)整的，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。2012.04.06財(cái)務(wù)部：成年子女名義購買首套房可享受契稅優(yōu)惠政策

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》中規(guī)定：對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2012.06.08國土部公布了《閑置土地處置辦法》國土部申明開發(fā)商"囤地"兩年將無償收回今后，如果開發(fā)商“囤地”造成土地閑置的，未動(dòng)工開發(fā)滿一年將被征繳土地價(jià)款20%閑置費(fèi)，滿兩年則將無償收回土地使用權(quán)。昨天，國土部公布了《閑置土地處置辦法》，并將于下月1日起實(shí)施。2012.08.25房產(chǎn)稅寫入房地產(chǎn)十二五規(guī)劃明確開征房產(chǎn)稅

《全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》的編制正在加快推進(jìn)。據(jù)悉，就在國務(wù)院督查地方樓市調(diào)控的同時(shí)，住建部發(fā)布了《關(guān)于做好“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知》2012.11.16四部委聯(lián)合稱:嚴(yán)控土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模國土部、財(cái)政部、央行和銀監(jiān)會(huì)四部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》(下稱《通知》)，要求加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)管控。2012年1-10月，一線城市商品住宅成交均價(jià)同比下跌1%，二線城市成交均價(jià)與去年同期持平，而三、四線城市成交均價(jià)同比上漲5.5%。2012從產(chǎn)品類型來看，商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)相對較好剛需是2012年成交的主流。世聯(lián)57萬成交客戶的分類統(tǒng)計(jì)里，我們的投資客占比的情況是越來越低。如果說2007、2010年的中國市場有泡沫的話，那么2012年的所有的成交，包括我們，全部是實(shí)實(shí)在在的，這個(gè)價(jià)格漲價(jià)也是實(shí)實(shí)在在的，因?yàn)槲覀兊耐顿Y客占比已經(jīng)非常的低了，而且全年保持低位。這個(gè)事實(shí)告訴我們，這里面沒有任何泡沫。小結(jié)2012中國樓市

展望2013年政策篇2013年新國五條具體內(nèi)容

2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。據(jù)新華社報(bào)道，這也是本屆政府召開的最后一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了五項(xiàng)具體政策措施：（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加?qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

樓市上漲預(yù)期增強(qiáng)國五條細(xì)則出臺(tái)是第五次調(diào)控升級

自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，而這次出臺(tái)的“國五條”則是第五次調(diào)控升級。

“國五條”中穩(wěn)定房價(jià)的新政包括，完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。此次重申，是因?yàn)橛行┏鞘袇^(qū)域市場發(fā)生了變化。所以目前應(yīng)該是對房價(jià)上漲過快城市加強(qiáng)制度的執(zhí)行和管理，有針對性地穩(wěn)定市場。國五條----政策解讀調(diào)控政策

各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度政策解讀今年2月20日“新國五條”重啟價(jià)格控制目標(biāo)，并將城市范圍縮小，但是在2012年停止之后，在今年重新啟動(dòng)，但具體的標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)間表未提到，可以說是無新意可言。采取地方政府問責(zé)制，對地方政府進(jìn)行考核，對政府有一定壓力，但治標(biāo)不治本。影響“限價(jià)政策”是國