某大型地產(chǎn)公司XXXX年房地產(chǎn)行業(yè)形勢判斷分析

房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧及2010年形勢研判投資部2010.01.211目錄一.2009年回顧二.2010年形勢研判三.集團主要地產(chǎn)企業(yè)財務情況四.2010年主要應對策略探討2一.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧31.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況銷售由回暖向火爆演變，全年量價超越了07年的“瘋狂”從09年全年來看，全國商品房銷售形勢經(jīng)歷了回暖、暢旺到火爆三個階段，量價增長遠超年初預期，甚至超過了瘋狂的2007年：商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長51%，并且遠超07年7.6億平方米水平；商品房銷售額4.4萬億元，同比增長82.8%，遠超07年2.96萬億元的水平。銷售面積和銷售金額均創(chuàng)歷史新高，兩項指標的同比增幅也同時創(chuàng)下歷史新高。全國全年商品房平均成交均價4695元/平方米，同比增長21%，遠高于07年3885元/平方米的水平。我們認為銷售由回暖向火爆、乃至瘋狂演變，主要由四個原因?qū)е拢?8年行業(yè)寒冬壓抑大量需求，買房人在經(jīng)歷08年一年的房價下跌、戶型變小、利率大幅下調(diào)、稅費優(yōu)惠后，購買力顯著提升，在2009年上半年集中釋放，從而催生了上半年的回暖行情；行業(yè)回暖改變了市場的預期，正向預期不斷疊加、催生羊群效應，“追漲行為”抬頭并不斷強化，使銷售持續(xù)暢旺；超寬松的貨幣政策和積極的財政政策強化了商品房的金融屬性，在通脹預期下，投資、投機性需求大量入市，將樓市推向“火爆”；09年底基于一些超優(yōu)惠的政策到期不再延續(xù)的預期，部分城市（如成都）出現(xiàn)了“瘋狂”的搶房行為（單周新房成交量突破上萬套）。41.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況投資逐漸復蘇，我們預計復蘇勢頭在2010年仍將延續(xù)09年全年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，同比增長16.1%，增速雖為十年以來最低水平，但從年初至年末，累計增幅基本呈逐漸擴大態(tài)勢，復蘇態(tài)勢明顯。我們認為09年投資增速較低，主要是08年行業(yè)經(jīng)歷“寒冬”，土地實際購置面積及實際新開工面積較低，導致09年全年可投資項目較少所致。我們預計：09年二季度開始的新開工復蘇及下半年土地市場的熱絡將導致2010年的新開工和房地產(chǎn)投資顯著增長，各月份的累積增幅在09年末的基礎上將持續(xù)擴大，這也是政府敢于在當前對行業(yè)進行調(diào)控的一個重要原因。51.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況61.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況2009年，全國主要城市樓市交易量同比08年上漲均在50%以上，重點城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過100%,非重點城市福州和廈門同比漲幅超過200%。09年，主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比08年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價微跌1.71%。2009年主要城市成交面積環(huán)比變化圖71.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年全國主要城市土地成交情況09年中國土地市場“地王”頻現(xiàn)，廣州亞運城地塊成交總價255億元，超過09年其他地塊成交總價之和。

09年中國土地市場領先于其他行業(yè)，出現(xiàn)“爆發(fā)式”回暖。一季度之后，土地市場成交量逐漸增長，成交價格持續(xù)走高。“地王頻現(xiàn)”成為09年土地市場最真實的寫照，不論是總價“地王”還是單價“地王”，含金量遠遠超過07年。81.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年主要房地產(chǎn)企業(yè)情況萬科、綠城、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展等27家企業(yè)2009年的銷售額均突破百億，較2007年的11家、2008年的13家，百億房企數(shù)量出現(xiàn)顯著增長，為2009年房地產(chǎn)市場的火熱再添有力注解。91.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年主要房地產(chǎn)企業(yè)情況業(yè)績銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營不斷強大；銷售均價年內(nèi)大幅提高；銷售百億企業(yè)數(shù)量翻番融資大額銀行授信層出不窮；資本市場融資活躍；赴港IPO熱潮再起，借殼上市備受青睞土地土地儲備拓展積極，競爭激烈地王頻現(xiàn)成長政策調(diào)控漸行漸近，理性成長方能平穩(wěn)發(fā)展101.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策日期頒布單位關鍵內(nèi)容3.5溫家寶總理

政府工作報告支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。3.31央行一季度例會保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6.19《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》

（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號）堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

7.17銀監(jiān)會主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會”上強調(diào)：要控制房地產(chǎn)貸款風險，

嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。7.27銀監(jiān)會發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項目融資業(yè)務指引》，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實體經(jīng)濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風險。111.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策極度寬松的貨幣政策是市場快速回暖的重要原因2008年下半年，金融政策轉(zhuǎn)向“積極”，多次下調(diào)存款準備金率，五次降息。10月27日，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟工作會議將2009年定調(diào)為“保增長擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動經(jīng)濟又好又快發(fā)展”；“131”號文提出了若干促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，強調(diào)落實地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責，之后一些地方政府陸續(xù)出臺財政補貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施.這些促進住房消費的優(yōu)惠措施，的確對2009年的樓市成交起到了極大的推動作用，成為促成2009年市場快速回暖的重要原因。個人貸款是銀行業(yè)的重要資產(chǎn)2009年1-11月，我國個人消費貸款余額（其中約75%是房貸）增長1.6萬億元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分別為8400億元和4500億元），表明商業(yè)銀行在個人貸款方面仍較為“激進”。開發(fā)企業(yè)在2009年得到銀行大力支持2009年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元，同比增長53.0%，是2000年來的最高增速，總量已超過2007和2008年全年。由于國內(nèi)貸款和銷售回款的大幅增長，1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達4.4萬億元，同比增長43.4%，資金實力顯著提高。121.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年主要財政政策日期頒布單位關鍵內(nèi)容4.30國務院

常務會議對現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行調(diào)整。降低商品住房等項目資本金比例，同時適當提高屬于“兩高一資”項目的資本金比例。5.12國稅總局為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。5.25國務院《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》提到，要加快推進財稅體制改革，建立有利于科學發(fā)展的財稅體制。其中財政部、稅務總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設部負責深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。131.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年各部委政策日期頒布單位關鍵內(nèi)容2.1中央1號文件進一步提出要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。2.16建設部將研究制定《公共租賃住房指導意見》，總結(jié)各地通過發(fā)展公共租賃住房等方式解決“夾心層”住房問題的經(jīng)驗，明確公共租賃住房建設標準、供應對象及相關政策。4.16國務院常務會議提出要穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費。5.27國務院發(fā)布《國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。6.2住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補貼65萬戶；2011年將新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶。6.22國土資源部45號令公布《土地調(diào)查條例實施辦法》，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項調(diào)查，并從土地調(diào)查機構(gòu)及人員等方面對《土地調(diào)查條例》的相關制度進行了細化。9.1國土資源部《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴厲打擊囤地行為。10.16住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行?！肮e金”和“保障房”實現(xiàn)“對接”。10.28全國人大財經(jīng)委員會住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃。14二.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望152.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—近期重要政策2009年12月中央政府公布的關鍵政策日期

發(fā)布方

關鍵內(nèi)容

12.7中央經(jīng)濟工作會議1.繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；2.增加普通商品住房供給；3.支持居民自住和改善性購房需求；4.加大農(nóng)村危房改造支持力度；5.加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造。12.9國務院常務會議1.個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年

2.其他住房消費政策繼續(xù)實施12.14國務院

常務會議整體思路：在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，具體政策如下：

1.增加普通商品住房的有效供給；提高土地供應和使用效率；加快普通商品住房建設。

2.支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度

3.加強市場監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。

4.繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題。12.17國土部等五部委發(fā)布《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，關鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠地價款，不得參與新的土地出讓交易。12.22財政部、國稅總局公布營業(yè)稅減免細則,政策收縮幅度小于預期,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。12.23國土部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，并強調(diào)嚴格土地供應和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時提出下一步將采取三項措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進已供土地的及時開發(fā)利用。

國土部同時披露，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。12.28國務院國務院總理溫家寶接受新華社專訪，談到政府應做好四件事情：

1.加大保障性住房的建設力度，加快棚戶區(qū)的改造。在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。

2.要鼓勵居民購買自住房和改善性住房。但同時要采取措施抑制投機。中國國情決定了我們的住房必須堅持安全、經(jīng)濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設

3.要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。

4.要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。12.28國務院副總理李克強出席山西省大同市召開的全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會議，討論相關工作。162.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—近期重要政策2010年1月中央政府公布的關鍵政策日期

發(fā)布方

關鍵內(nèi)容

1.10國務院常務會議<國11條>(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供給1.加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。2.增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用率。(二)合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求3.加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4.繼續(xù)實施差別化住房稅收政策。(三)加強風險防范和市場監(jiān)管5.加強房地產(chǎn)信貸風險管理。6.繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。7.進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。8.加強市場監(jiān)測。(四)加快推進保障性安居工程建設9.力爭到2012年末，基本解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。10.中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。(五)落實地方各級人民政府責任11.進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。1.18央行中國人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。172.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—近期重要政策2009年年底的政策轉(zhuǎn)向，預示2010年的政策環(huán)境將與2009年大不相同。根據(jù)12月14日國務院常務會議（業(yè)內(nèi)稱之為“國四條”）提出的相關政策，國土部先后兩次出臺“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款50%、加強土地收支管理”，“加快閑置土地處理”等相關政策，并于12月23日首次通報了9省市18宗閑置土地情況，并披露全國閑置土地約1萬公頃等關鍵數(shù)據(jù)。預計接下來國土部將同各地政府一道加強土地執(zhí)法力度。此外，根據(jù)“國四條”，“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”將是抑制房價上漲的重要手段，預計央行、銀監(jiān)會將針對業(yè)內(nèi)關注多時的“二套房貸利率優(yōu)惠”作出針對性規(guī)定，若該政策趨于嚴格，將給2010年的房地產(chǎn)市場帶來巨大影響。182.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—政策預期政策方向調(diào)控措施實施可能性與執(zhí)行力政策效果差異化的信貸政策嚴格收緊二套房貸至1.1倍

可能性大短期內(nèi)可抑制投資，平抑房價首付比例差別化調(diào)整短期可能性小有利于抑制需求首次置業(yè)7折利率由銀行實行差異化調(diào)整部分銀行已實施有利于抑制需求稅收政策地方稅優(yōu)惠取消可能性大

占比較低，影響有限出臺物業(yè)稅可能性小涉及面廣，可執(zhí)行性差，短期實施的可能性較小增加供給加快供地、推地速度

可能性大作用相對長期，短期影響不明顯加大閑置土地處置力度、打擊囤地可能性大從國土局12月23日的通報看，目前查處力度較小，未來有可能加大，是長期需要關注的問題保障性住房建設加快保障性住房供地速度和建設規(guī)模已出臺，持續(xù)執(zhí)行情況有待觀察土地供應計劃向保障性傾斜，經(jīng)適房不明顯，廉租房是重點。短期出于“民生”考慮，長期對商品房有一定影響。共建形式改造棚戶區(qū)可能性大集合社會資金參與建設，可操作性強開發(fā)商融資、信貸限制資本市場融資、嚴查土地信貸

可能性大開發(fā)商資本市場融資難度加大，對避免“瘋狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地產(chǎn)信貸風險，抑制地價上漲。192.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—政策預期預計2010年適度寬松的貨幣政策主基調(diào)不會改變，差異化的信貸政策、增加土地供給、嚴厲打擊囤地等細節(jié)出臺的可能性比較大。1、房地產(chǎn)業(yè)早已“千錘百煉”，無需過于憂慮政府政策2004年來房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策“千錘百煉”，貨幣政策是關鍵：房地產(chǎn)業(yè)1998年“房改”特別是2003年明確支柱產(chǎn)業(yè)地位以來，幾乎每年都有各種“政策”出臺，但只有在2008年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經(jīng)濟增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)才首次出現(xiàn)調(diào)整。12月14日國務院常務會議確定的四個調(diào)整方向：增加供給、抑制投機投資性購房、加強監(jiān)管、擴大保障性住房建設，均不是新提法，關鍵還要看相關部委的后續(xù)政策配套及地方政府的落實。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產(chǎn)政策的實際效果存在較大的不確定性。202.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—政策預期2、關鍵因素：寬松貨幣政策轉(zhuǎn)為從緊最快也將出現(xiàn)在今年二季度末，2010年底或2011年初才會對市場產(chǎn)生影響根據(jù)高盛、中金等機構(gòu)的研究和歷史經(jīng)驗，中國貨幣政策往往更關注物價水平而不是股價和房價等資產(chǎn)價格，中央政府在去年四季度到今年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暫時不會調(diào)整貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)的外部政策環(huán)境不會發(fā)生變化。11月27日，中央政治局會議表態(tài)：繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，提高經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。近期有媒體報道2010年信貸投放量目標為7.5萬億元，高于去年年底制定的5萬億元目標。歷史表明中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場表現(xiàn)特別是物價走勢。在CPI較低時，寬松性貨幣政策仍將保持（11月CPI同比增長0.6%，首次轉(zhuǎn)為增長），加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在今年二季度出臺。即使貨幣政策收緊，對市場產(chǎn)生影響可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，從緊的貨幣政策才會發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。212.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—市場判斷3.從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實和政策意圖來看，2010年將是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)理之年。2010年初的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出與2007年類似的高位運行態(tài)勢，但其中兩個差別卻更具決定性。首先是宏觀經(jīng)濟需求發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場對2009中國經(jīng)濟復蘇，在擴內(nèi)需、拉投資兩方面均發(fā)揮了支柱作用，而在2010年中央政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)撃芾^續(xù)保持期待；然后是房地產(chǎn)自身供求關系發(fā)生了變化，由于2009房地產(chǎn)成交持續(xù)放量，在年底各地普遍出現(xiàn)供不應求的局面，或可說房地產(chǎn)率先走過了去庫存周期、解決產(chǎn)能過剩問題。所以并不存在整體性打壓房地產(chǎn)市場的可能，而為謀求房地產(chǎn)市場在2010年的穩(wěn)定發(fā)展，管理市場預期、治理開發(fā)流程的需求更為迫切。

222.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—市場判斷基本判斷1.寬松的貨幣政策將至少維持到今年上半年2.房地產(chǎn)總體將處于“價滯量縮”狀態(tài)3.房價往往滯后于貨幣政策和成交量

4.為抵御通脹購房者對住房保值增值的預期

5.開發(fā)企業(yè)失去快速推盤回籠資金壓力

232.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢展望—市場判斷供給房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。

1.企業(yè)資金實力增強