工業(yè)區(qū)及園區(qū)周邊房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律

工業(yè)區(qū)及園區(qū)周邊房地產(chǎn)

發(fā)展規(guī)律研究版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2007-1-31究竟何時(shí)才會是產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功拉動周邊房地產(chǎn)業(yè)的最佳時(shí)機(jī)呢？案例借鑒新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動力而帶動整個(gè)城市發(fā)展的新城，規(guī)劃設(shè)計(jì)好，吸引大量的居民和商業(yè)機(jī)構(gòu)，從而成功帶動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，形成高尚住宅區(qū)爾灣位于加利福尼亞州以南五十公里處，屬于橘郡管轄范圍。爾灣南面瀕臨太平洋，擁有著名的Laguna海濱、Long

Beach海濱，這里陽光充沛(“加州的陽光”聞名世界)，氣候溫和爾灣是美國最大的規(guī)劃城市社區(qū)之一，占地88平方公里，現(xiàn)有人口17.5萬。雖然爾灣從建市到目前只有短短的30多年歷史，但是它已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟(jì)城市。由于是新開發(fā)的社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)非常好，吸引了大量的居民和商業(yè)機(jī)構(gòu)，近幾年來逐漸成為加州的高尚住宅區(qū)之一。美國加州爾灣市發(fā)展歷程——產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間隔10年以上美國加州爾灣市1959年?duì)枮彻尽⒄璧?；同時(shí)開始城市規(guī)劃1970年“爾灣工業(yè)區(qū)”（爾灣商業(yè)綜合體）開放；龜巖、大學(xué)公園、牧場、核桃及Culverdale等住宅區(qū)陸續(xù)建成1971年?duì)枮呈薪⒁?guī)劃最終完成，產(chǎn)業(yè)逐漸完善1977年1980年后房地產(chǎn)業(yè)起步并逐漸發(fā)展成熟10年產(chǎn)業(yè)——高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，與深圳大工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似美國加州爾灣市爾灣現(xiàn)有公司1.7萬家，以高科技為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。公司名稱產(chǎn)業(yè)公司名稱產(chǎn)業(yè)雇員塔可鐘餐飲福特汽車集團(tuán)汽車400埃樂峻——馬自達(dá)482圣約翰——豐田材料處理100布勞德康姆——起亞汽車222密地機(jī)械機(jī)械戴姆勒·克萊斯樂80康阿戈拉食品零售食品川崎汽車400極可意渦流浴缸建材林肯125第一選擇抵押貸款金融共1809愛德華生命科學(xué)生物總部在爾灣的公司數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)叢書《新城模式——國際大都市發(fā)展實(shí)證案例》吸引大量企業(yè)及居住人口的原因——最核心因素的是政府的大力扶持和完備的商業(yè)、教育配套美國加州爾灣市綜合競爭力安全自然環(huán)境商業(yè)、教育配套政府扶持就業(yè)機(jī)會近10年來，爾灣一直在全美最安全城市前10；并多次名列榜首。有超過100個(gè)公園和公共游泳池；提供自行車道，鼓勵自行車作為交通工具。80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場、游泳池、小公園等，木橋區(qū)甚至有人工湖。高檔次的酒店，超大規(guī)模的SHOPPINGMALL，世界各國風(fēng)味美食餐廳均在此聚集；學(xué)區(qū)一貫被評為美國最佳教育系統(tǒng)；是全國聞名的學(xué)校。政府對低收入首次置業(yè)者、殘疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保證居民的住房條件得到有效保障；人口17.5萬，房屋數(shù)量6.45萬套，包括商品房、廉租房、臨時(shí)住房等。橘郡在美國各個(gè)行業(yè)的總體工資水平都處于上等。爾灣收入水平在橘郡處于上等。爾灣現(xiàn)有居住人口17.5萬，就業(yè)崗位數(shù)16.8萬，其中2/3的崗位是由當(dāng)?shù)鼐用裣?，其?/3的崗位吸引了很多外來人口。成功因素：多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善的城市配套。前者深圳大工業(yè)區(qū)已經(jīng)具備，目前欠缺的需要借鑒的是后者美國加州爾灣市多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善的城市配套高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、物流、服裝業(yè)等產(chǎn)業(yè)都有大規(guī)模的公司進(jìn)駐。以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)性大，在市場經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪中更加穩(wěn)定。在90年代末高科技產(chǎn)業(yè)泡沫破滅時(shí)，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在遇到市場風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候則相對穩(wěn)定，沒有受到太大影響。爾灣的投資主體是私人公司，以市場為導(dǎo)向的投資機(jī)制使開發(fā)商意識到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性。酒店、餐廳、商場和娛樂設(shè)施的完善不但吸引了居住人口，其自身也實(shí)現(xiàn)了較高的利潤，實(shí)現(xiàn)了雙贏。新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)一個(gè)以高新技術(shù)為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化的新城區(qū)，園區(qū)因經(jīng)濟(jì)增長快且資源、配套俱全使得房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間最大的合作項(xiàng)目。蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)美麗的金雞湖畔，距離上海約80公里，交通十分便利。蘇州工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)288平方公里，其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口100萬。蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園開發(fā)建設(shè)12年間，經(jīng)濟(jì)以年均40%左右的速度快速增長，園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、最具競爭力的開發(fā)區(qū)之一，得到了海內(nèi)外各界人士高度評價(jià)。園區(qū)風(fēng)景秀美、配套齊全，園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。發(fā)展歷程蘇州工業(yè)園1994年2000年高品質(zhì)區(qū)域環(huán)境形成；中方主導(dǎo)引進(jìn)外資，擴(kuò)充式開發(fā)未來建設(shè)“最適宜人居和創(chuàng)業(yè)城市”；房地產(chǎn)增長方式向適度、均衡和可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變2006年后開放交融式開發(fā)，完善城市功能；房地產(chǎn)業(yè)方興未艾成功卓越飛躍中國工業(yè)園區(qū)典范高平臺下的快速發(fā)展國際技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城中國和新加坡政府簽署園區(qū)合作開發(fā)協(xié)議；同時(shí)由新方主導(dǎo)開始城市規(guī)劃，封閉式開發(fā)成就土地規(guī)模土地日益趨緊288平方公里70平方公里12年產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：GDP和工業(yè)總產(chǎn)值迅速增長，占全市GDP的15％，園區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)到46個(gè)蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)德國西門子集團(tuán)法國萊雅集團(tuán)法國阿爾卡特集團(tuán)法國家樂福韓國三星電子英國葛蘭素斯密斯克林公司荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團(tuán)日本三菱株式會社日本富士通日本久保田株式會社法國道達(dá)爾集團(tuán)三井物產(chǎn)株式會社美國高特利集團(tuán)日本丸紅株式會社美國伊頓公司達(dá)能集團(tuán)英國BOC集團(tuán)德國戴姆勒-克萊斯勒集團(tuán)日本三井金屬礦業(yè)株式會社新日本制鐵株式會社美國禮來制藥公司美國德爾福公司德國博世控股公司挪威海德魯公司美國百得集團(tuán)英國BP公司法國索迪斯聯(lián)合公司日本新日礦公司美國百特公司荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司法國歐尚集團(tuán)德國巴斯夫公司日本國株式會社日立制作所美國杜邦公司英國翠豐集團(tuán)皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭）日本住友株式會社芬蘭諾基亞電信公司美國旭電公司明尼蘇達(dá)礦業(yè)與制造業(yè)公司(3M公司)美國霍尼韋爾國際集團(tuán)德國ZF集團(tuán)松下電器產(chǎn)業(yè)株式會社共計(jì)46家美國艾默生電氣公司瑞士迅達(dá)控股集團(tuán)日本旭化成株式會社經(jīng)過十多年的發(fā)展園區(qū)在以IC、TFT-LCD為核心的電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈。已有2200余家跨國公司落戶園區(qū)，累計(jì)合同資金超過231億美元，實(shí)際到賬超過100億美元。其中，歐美企業(yè)投資比重占50%，港澳臺企業(yè)投資比重占22%，日本企業(yè)投資比重占13%。園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的竣工面積累計(jì)超過320萬平方米。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展帶動房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，地價(jià)房價(jià)長幅巨大，園區(qū)房價(jià)已成為蘇州乃至周邊地區(qū)之最規(guī)劃建設(shè)各類住宅20萬套，可容納50萬人口左右?，F(xiàn)有住宅開發(fā)項(xiàng)目近40個(gè)，目前住宅開發(fā)面積累計(jì)已超過900萬平方米，銷售率高達(dá)95%以上，吸引入住居民8萬余人。為在園區(qū)工作生活的各階層人士提供了適合的住房。既有適合海外人士居住的別墅及高級公寓，也有適合普通中國員工居住的公寓房。蘇州工業(yè)園商住用地價(jià)格已經(jīng)由開發(fā)之初的每平方米70美元上升到500美元左右，住宅商品房價(jià)格也由過去的每平方米1500元上升到4500元左右，房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯。“十一五”規(guī)劃目標(biāo)建成全市高尚人居區(qū)域和商務(wù)樓宇集中區(qū)域

吸引大量企業(yè)及居住人口的原因——最核心的因素是政府的傾力扶持和完備的商業(yè)、教育配套綜合競爭力區(qū)位自然環(huán)境政府扶持配套人力資源蘇州與上海相隔僅80多公里，這一區(qū)位的特點(diǎn)同美國東部的紐約地區(qū)十分相似。工業(yè)園位于長三角經(jīng)濟(jì)圈的“區(qū)域發(fā)展中軸”之上，同時(shí)也是蘇州城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。金雞湖是蘇州工業(yè)園區(qū)寶貴的風(fēng)景資源。其湖面約７平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開發(fā)成為現(xiàn)代風(fēng)格的休閑娛樂空間。2005年度，金雞湖景區(qū)吸引了200多萬國內(nèi)外游客和市民，并獲得“蘇州旅游最佳投資獎”。規(guī)劃建設(shè)的17個(gè)“鄰里中心”是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合園區(qū)商業(yè)開發(fā)，通過多年實(shí)踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。蘇州工業(yè)園區(qū)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)擁有先進(jìn)的教育設(shè)施、優(yōu)秀的師資力量和先進(jìn)的教學(xué)手段，為當(dāng)?shù)靥峁┝爽F(xiàn)代化的教育環(huán)境，園區(qū)的基礎(chǔ)教育走在了蘇州市的前列。中國唯一的由兩國領(lǐng)導(dǎo)人直接推動的合作項(xiàng)目，降低了企業(yè)的政治風(fēng)險(xiǎn)。中國唯一享受眾多優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū)。蘇州的人力資源和人口素質(zhì)一向位居中國前列。全市共擁有各類大學(xué)9所、成人教育機(jī)構(gòu)46所，獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)63所，在崗各類專業(yè)技術(shù)人員31萬人，每年有近5萬名受過中等以上良好教育的新增勞力流入就業(yè)市場。蘇州工業(yè)園新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)經(jīng)二十多年的高速發(fā)展，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技重鎮(zhèn)，成功帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟位置：麒麟路—南油大道以東、廣深高速公路以南、沙河西路以西、濱海大道以北規(guī)模：11.52平方公里功能：以研發(fā)、科技、教育為主要功能世界500強(qiáng)企業(yè)有60多家落戶深圳，幾十家世界著名企業(yè)在深圳投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)目前，科技園片區(qū)已經(jīng)開發(fā)的商住房項(xiàng)目20多個(gè)。其中不乏卓越淺水灣、城市山谷等高檔物業(yè)。隨著科技園的成熟發(fā)展，片區(qū)內(nèi)乃至周邊的房地產(chǎn)業(yè)也日趨成熟。物業(yè)的品質(zhì)在不斷升級，物業(yè)的價(jià)值在不斷上升。深圳科技園發(fā)展歷程——深圳科技園屬于產(chǎn)業(yè)園中發(fā)展較迅速，并且相當(dāng)成功的案例，園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始輻射周邊地區(qū)深圳科技園1996年整體規(guī)劃；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1998年產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)；核心項(xiàng)目及大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)核心大企業(yè)開始入園2002年服務(wù)完善、規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)大量進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)起步新產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃和啟動防，中小企業(yè)大量進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成熟2005年未來工業(yè)園穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，輻射范圍越來越廣孕育期建設(shè)期成長期成熟期市政投入國際企業(yè)及大量中小企業(yè)入園核心區(qū)投入大企業(yè)入園土地清查與規(guī)劃健康成熟良性循環(huán)9年產(chǎn)業(yè)——園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動園區(qū)進(jìn)步的主要動力深圳擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的骨干企業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)華為、中興、科健、開發(fā)科技、長城、天馬微電子等生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)科興、綠鵬、創(chuàng)世紀(jì)公司等新材料產(chǎn)業(yè)亞迪、天玉、長園公司等醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)邁瑞、安科、奧沃公司等474.46655.18819.791064.451709.921321.362482.793266.52億元從事高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的科技人員全市申請專利數(shù)高新技術(shù)產(chǎn)品利稅數(shù)據(jù)來源：深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)深圳科技園科技園置業(yè)群體特征是高素質(zhì)年輕白領(lǐng)，他們的工作區(qū)域已不僅僅是科技園片區(qū)條件2房3房/4房年齡26-3030-40學(xué)歷本科為主本科及以上職業(yè)IT/金融/設(shè)計(jì)類普通白領(lǐng)電子/網(wǎng)絡(luò)/IT/通訊類中高管理居住或工作區(qū)域福田、南山為主福田、南山為主家庭人口2人居多3人居多總價(jià)承受力60萬左右100萬以上交通工具公交車為主私家車置業(yè)次數(shù)首次居多二次及以上購房信息來源朋友介紹/網(wǎng)絡(luò)/條幅業(yè)主介紹/條幅/路過/報(bào)紙決定購房動力源片區(qū)前景/小區(qū)環(huán)境/戶型環(huán)境安靜/戶型/名校深圳科技園數(shù)據(jù)來源：科技園海怡東方客戶分析成功原因——核心因素是政府的支持深圳市的城市產(chǎn)業(yè)\基礎(chǔ)設(shè)施\政策優(yōu)勢項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢:西部發(fā)展及城市中心西移區(qū)土地經(jīng)營:政府引導(dǎo)；市場主導(dǎo):以市場需求為發(fā)展導(dǎo)向,但政府在前期必須參與統(tǒng)籌規(guī)劃\建設(shè)配套和招商重點(diǎn)和核心競爭力突出集中力量發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)深圳科技園新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)2004年新開發(fā)的園區(qū)，被賦予了上海電子信息產(chǎn)業(yè)新匯集地的重要地位，核心產(chǎn)業(yè)定位明確上海已形成了三大產(chǎn)業(yè)，六大園區(qū)：西北區(qū)是新材料；正東是信息醫(yī)藥；西南到正南區(qū)域是電子信息漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)有微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。因發(fā)展需要和地塊限制，在浦江鎮(zhèn)成立新園區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)代表企業(yè)：3M中國研發(fā)基地、愛立信亞太地區(qū)研發(fā)中心和華東總部上海漕河涇工業(yè)園區(qū)高科技園區(qū)2005年底引進(jìn)第一批入駐企業(yè)，占地面積較小，規(guī)模不大，不能迅速推動園區(qū)發(fā)展。規(guī)劃正常運(yùn)營時(shí)間為2010年。漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園目前仍處于開發(fā)初期，發(fā)展不成熟，與深圳大工業(yè)區(qū)十分類似出口加工區(qū)高科技園區(qū)綜合配套區(qū)863軟件浦江智谷維豪科學(xué)園浦江原有企業(yè)備用地備用地配套區(qū)占地面積發(fā)展現(xiàn)狀出口加工區(qū)占地93公頃2004年3月1日正式封關(guān)運(yùn)作高科技園占地3.7平方公里面向世界500強(qiáng)招商，尤其歡迎高新科技產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)綜合配套區(qū)占地1.3平方公里將建設(shè)辦公、住宅、商業(yè)、休閑等方面的配套原有企業(yè)占地500多畝浦江鎮(zhèn)原有企業(yè)，目前享受園區(qū)優(yōu)惠政策；將在以后的園區(qū)發(fā)展過程中進(jìn)行地塊置換，退出高科園園中園將近3000畝地2004年之前建立，管理基本獨(dú)立于園區(qū)上海漕河涇工業(yè)園區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)定位，將集聚10萬高收入專業(yè)人士與中高管理人員總規(guī)劃面積10.7平方公里與浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)相望全國唯一同時(shí)享受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū)以IT和生物產(chǎn)業(yè)為主，定位為世界500強(qiáng)企業(yè)研發(fā)中心的國家級新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。2004年建園，計(jì)劃2010年前投入正常運(yùn)營規(guī)劃集聚約10萬名年收入達(dá)10萬元以上的各類專業(yè)人士以及中高層管理人員，周邊亦將建立完備的配套設(shè)施，如學(xué)校、劇院、博物館、圖書館、體育館等漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園

浦星公路沈莊塘中心河萬芳路規(guī)劃面積優(yōu)惠政策配套情況總?cè)丝谄纸呖茍@10.7平方公里享受雙重優(yōu)惠政策面對浦江中心區(qū)，規(guī)劃為具有居住、辦公、商業(yè)等綜合功能的新城區(qū)規(guī)劃10萬高收入的專業(yè)人士以及中高層管理人員張江高科園25平方公里僅享受高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策依靠張江老鎮(zhèn)，配套很不完善目前共4～5萬人上海漕河涇工業(yè)園區(qū)園區(qū)充分發(fā)展后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)人群的總體特征將是高素質(zhì)、高學(xué)歷的白領(lǐng)和中產(chǎn)階級出口加工區(qū)軟件孵化基地信息科學(xué)基地高科技園區(qū)總部基地園區(qū)其它企事業(yè)英順達(dá)亞太神通計(jì)算機(jī)花旗軟件支持中心愛登堡電梯產(chǎn)業(yè)工人技術(shù)人員研發(fā)人員一般管理人員中高級管理人員高級管理人員代表企業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)人群分類業(yè)態(tài)較低級，產(chǎn)業(yè)工人居多業(yè)態(tài)較低級，產(chǎn)業(yè)工人居多（年份）04050607080910產(chǎn)業(yè)工人人數(shù)增長曲線專業(yè)人才及管理人員人數(shù)增長曲線（人數(shù)）4000030000200001000080006000400020000上海漕河涇工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與房地產(chǎn)發(fā)展一般規(guī)律階段起步期發(fā)展期成熟發(fā)展期園區(qū)發(fā)展啟動區(qū)建設(shè)，少量企業(yè)入住產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，大量外資企