工業(yè)區(qū)及園區(qū)周邊房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律

工業(yè)區(qū)及園區(qū)周邊房地產(chǎn)

發(fā)展規(guī)律研究版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2007-1-31究竟何時(shí)才會(huì)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功拉動(dòng)周邊房地產(chǎn)業(yè)的最佳時(shí)機(jī)呢？案例借鑒新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新城，規(guī)劃設(shè)計(jì)好，吸引大量的居民和商業(yè)機(jī)構(gòu)，從而成功帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，形成高尚住宅區(qū)爾灣位于加利福尼亞州以南五十公里處，屬于橘郡管轄范圍。爾灣南面瀕臨太平洋，擁有著名的Laguna海濱、Long

Beach海濱，這里陽(yáng)光充沛(“加州的陽(yáng)光”聞名世界)，氣候溫和爾灣是美國(guó)最大的規(guī)劃城市社區(qū)之一，占地88平方公里，現(xiàn)有人口17.5萬(wàn)。雖然爾灣從建市到目前只有短短的30多年歷史，但是它已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟(jì)城市。由于是新開(kāi)發(fā)的社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)非常好，吸引了大量的居民和商業(yè)機(jī)構(gòu)，近幾年來(lái)逐漸成為加州的高尚住宅區(qū)之一。美國(guó)加州爾灣市發(fā)展歷程——產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間隔10年以上美國(guó)加州爾灣市1959年?duì)枮彻?、政府捐地；同時(shí)開(kāi)始城市規(guī)劃1970年“爾灣工業(yè)區(qū)”（爾灣商業(yè)綜合體）開(kāi)放；龜巖、大學(xué)公園、牧場(chǎng)、核桃及Culverdale等住宅區(qū)陸續(xù)建成1971年?duì)枮呈薪⒁?guī)劃最終完成，產(chǎn)業(yè)逐漸完善1977年1980年后房地產(chǎn)業(yè)起步并逐漸發(fā)展成熟10年產(chǎn)業(yè)——高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，與深圳大工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類(lèi)似美國(guó)加州爾灣市爾灣現(xiàn)有公司1.7萬(wàn)家，以高科技為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。公司名稱(chēng)產(chǎn)業(yè)公司名稱(chēng)產(chǎn)業(yè)雇員塔可鐘餐飲福特汽車(chē)集團(tuán)汽車(chē)400埃樂(lè)峻——馬自達(dá)482圣約翰——豐田材料處理100布勞德康姆——起亞汽車(chē)222密地機(jī)械機(jī)械戴姆勒·克萊斯樂(lè)80康阿戈拉食品零售食品川崎汽車(chē)400極可意渦流浴缸建材林肯125第一選擇抵押貸款金融共1809愛(ài)德華生命科學(xué)生物總部在爾灣的公司數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)叢書(shū)《新城模式——國(guó)際大都市發(fā)展實(shí)證案例》吸引大量企業(yè)及居住人口的原因——最核心因素的是政府的大力扶持和完備的商業(yè)、教育配套美國(guó)加州爾灣市綜合競(jìng)爭(zhēng)力安全自然環(huán)境商業(yè)、教育配套政府扶持就業(yè)機(jī)會(huì)近10年來(lái)，爾灣一直在全美最安全城市前10；并多次名列榜首。有超過(guò)100個(gè)公園和公共游泳池；提供自行車(chē)道，鼓勵(lì)自行車(chē)作為交通工具。80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、小公園等，木橋區(qū)甚至有人工湖。高檔次的酒店，超大規(guī)模的SHOPPINGMALL，世界各國(guó)風(fēng)味美食餐廳均在此聚集；學(xué)區(qū)一貫被評(píng)為美國(guó)最佳教育系統(tǒng)；是全國(guó)聞名的學(xué)校。政府對(duì)低收入首次置業(yè)者、殘疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保證居民的住房條件得到有效保障；人口17.5萬(wàn)，房屋數(shù)量6.45萬(wàn)套，包括商品房、廉租房、臨時(shí)住房等。橘郡在美國(guó)各個(gè)行業(yè)的總體工資水平都處于上等。爾灣收入水平在橘郡處于上等。爾灣現(xiàn)有居住人口17.5萬(wàn)，就業(yè)崗位數(shù)16.8萬(wàn)，其中2/3的崗位是由當(dāng)?shù)鼐用裣?，其?/3的崗位吸引了很多外來(lái)人口。成功因素：多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善的城市配套。前者深圳大工業(yè)區(qū)已經(jīng)具備，目前欠缺的需要借鑒的是后者美國(guó)加州爾灣市多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善的城市配套高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、物流、服裝業(yè)等產(chǎn)業(yè)都有大規(guī)模的公司進(jìn)駐。以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)性大，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪中更加穩(wěn)定。在90年代末高科技產(chǎn)業(yè)泡沫破滅時(shí)，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候則相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有受到太大影響。爾灣的投資主體是私人公司，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的投資機(jī)制使開(kāi)發(fā)商意識(shí)到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性。酒店、餐廳、商場(chǎng)和娛樂(lè)設(shè)施的完善不但吸引了居住人口，其自身也實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)了雙贏。新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)一個(gè)以高新技術(shù)為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化的新城區(qū)，園區(qū)因經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快且資源、配套俱全使得房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間最大的合作項(xiàng)目。蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)美麗的金雞湖畔，距離上海約80公里，交通十分便利。蘇州工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)288平方公里，其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口100萬(wàn)。蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園開(kāi)發(fā)建設(shè)12年間，經(jīng)濟(jì)以年均40%左右的速度快速增長(zhǎng)，園區(qū)已成為中國(guó)發(fā)展速度最快、最具競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)區(qū)之一，得到了海內(nèi)外各界人士高度評(píng)價(jià)。園區(qū)風(fēng)景秀美、配套齊全，園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無(wú)愧的領(lǐng)頭羊。發(fā)展歷程蘇州工業(yè)園1994年2000年高品質(zhì)區(qū)域環(huán)境形成；中方主導(dǎo)引進(jìn)外資，擴(kuò)充式開(kāi)發(fā)未來(lái)建設(shè)“最適宜人居和創(chuàng)業(yè)城市”；房地產(chǎn)增長(zhǎng)方式向適度、均衡和可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變2006年后開(kāi)放交融式開(kāi)發(fā)，完善城市功能；房地產(chǎn)業(yè)方興未艾成功卓越飛躍中國(guó)工業(yè)園區(qū)典范高平臺(tái)下的快速發(fā)展國(guó)際技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城中國(guó)和新加坡政府簽署園區(qū)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；同時(shí)由新方主導(dǎo)開(kāi)始城市規(guī)劃，封閉式開(kāi)發(fā)成就土地規(guī)模土地日益趨緊288平方公里70平方公里12年產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：GDP和工業(yè)總產(chǎn)值迅速增長(zhǎng)，占全市GDP的15％，園區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)到46個(gè)蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)德國(guó)西門(mén)子集團(tuán)法國(guó)萊雅集團(tuán)法國(guó)阿爾卡特集團(tuán)法國(guó)家樂(lè)福韓國(guó)三星電子英國(guó)葛蘭素斯密斯克林公司荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團(tuán)日本三菱株式會(huì)社日本富士通日本久保田株式會(huì)社法國(guó)道達(dá)爾集團(tuán)三井物產(chǎn)株式會(huì)社美國(guó)高特利集團(tuán)日本丸紅株式會(huì)社美國(guó)伊頓公司達(dá)能集團(tuán)英國(guó)BOC集團(tuán)德國(guó)戴姆勒-克萊斯勒集團(tuán)日本三井金屬礦業(yè)株式會(huì)社新日本制鐵株式會(huì)社美國(guó)禮來(lái)制藥公司美國(guó)德?tīng)柛９镜聡?guó)博世控股公司挪威海德魯公司美國(guó)百得集團(tuán)英國(guó)BP公司法國(guó)索迪斯聯(lián)合公司日本新日礦公司美國(guó)百特公司荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司法國(guó)歐尚集團(tuán)德國(guó)巴斯夫公司日本國(guó)株式會(huì)社日立制作所美國(guó)杜邦公司英國(guó)翠豐集團(tuán)皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭）日本住友株式會(huì)社芬蘭諾基亞電信公司美國(guó)旭電公司明尼蘇達(dá)礦業(yè)與制造業(yè)公司(3M公司)美國(guó)霍尼韋爾國(guó)際集團(tuán)德國(guó)ZF集團(tuán)松下電器產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社共計(jì)46家美國(guó)艾默生電氣公司瑞士迅達(dá)控股集團(tuán)日本旭化成株式會(huì)社經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展園區(qū)在以IC、TFT-LCD為核心的電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈。已有2200余家跨國(guó)公司落戶園區(qū)，累計(jì)合同資金超過(guò)231億美元，實(shí)際到賬超過(guò)100億美元。其中，歐美企業(yè)投資比重占50%，港澳臺(tái)企業(yè)投資比重占22%，日本企業(yè)投資比重占13%。園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的竣工面積累計(jì)超過(guò)320萬(wàn)平方米。產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，地價(jià)房?jī)r(jià)長(zhǎng)幅巨大，園區(qū)房?jī)r(jià)已成為蘇州乃至周邊地區(qū)之最規(guī)劃建設(shè)各類(lèi)住宅20萬(wàn)套，可容納50萬(wàn)人口左右。現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近40個(gè)，目前住宅開(kāi)發(fā)面積累計(jì)已超過(guò)900萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率高達(dá)95%以上，吸引入住居民8萬(wàn)余人。為在園區(qū)工作生活的各階層人士提供了適合的住房。既有適合海外人士居住的別墅及高級(jí)公寓，也有適合普通中國(guó)員工居住的公寓房。蘇州工業(yè)園商住用地價(jià)格已經(jīng)由開(kāi)發(fā)之初的每平方米70美元上升到500美元左右，住宅商品房?jī)r(jià)格也由過(guò)去的每平方米1500元上升到4500元左右，房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯?！笆晃濉币?guī)劃目標(biāo)建成全市高尚人居區(qū)域和商務(wù)樓宇集中區(qū)域

吸引大量企業(yè)及居住人口的原因——最核心的因素是政府的傾力扶持和完備的商業(yè)、教育配套綜合競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)位自然環(huán)境政府扶持配套人力資源蘇州與上海相隔僅80多公里，這一區(qū)位的特點(diǎn)同美國(guó)東部的紐約地區(qū)十分相似。工業(yè)園位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的“區(qū)域發(fā)展中軸”之上，同時(shí)也是蘇州城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。金雞湖是蘇州工業(yè)園區(qū)寶貴的風(fēng)景資源。其湖面約７平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開(kāi)發(fā)成為現(xiàn)代風(fēng)格的休閑娛樂(lè)空間。2005年度，金雞湖景區(qū)吸引了200多萬(wàn)國(guó)內(nèi)外游客和市民，并獲得“蘇州旅游最佳投資獎(jiǎng)”。規(guī)劃建設(shè)的17個(gè)“鄰里中心”是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合園區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)，通過(guò)多年實(shí)踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。蘇州工業(yè)園區(qū)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)擁有先進(jìn)的教育設(shè)施、優(yōu)秀的師資力量和先進(jìn)的教學(xué)手段，為當(dāng)?shù)靥峁┝爽F(xiàn)代化的教育環(huán)境，園區(qū)的基礎(chǔ)教育走在了蘇州市的前列。中國(guó)唯一的由兩國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人直接推動(dòng)的合作項(xiàng)目，降低了企業(yè)的政治風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)唯一享受眾多優(yōu)惠政策的開(kāi)發(fā)區(qū)。蘇州的人力資源和人口素質(zhì)一向位居中國(guó)前列。全市共擁有各類(lèi)大學(xué)9所、成人教育機(jī)構(gòu)46所，獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)63所，在崗各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員31萬(wàn)人，每年有近5萬(wàn)名受過(guò)中等以上良好教育的新增勞力流入就業(yè)市場(chǎng)。蘇州工業(yè)園新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)經(jīng)二十多年的高速發(fā)展，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技重鎮(zhèn)，成功帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟位置：麒麟路—南油大道以東、廣深高速公路以南、沙河西路以西、濱海大道以北規(guī)模：11.52平方公里功能：以研發(fā)、科技、教育為主要功能世界500強(qiáng)企業(yè)有60多家落戶深圳，幾十家世界著名企業(yè)在深圳投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)目前，科技園片區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的商住房項(xiàng)目20多個(gè)。其中不乏卓越淺水灣、城市山谷等高檔物業(yè)。隨著科技園的成熟發(fā)展，片區(qū)內(nèi)乃至周邊的房地產(chǎn)業(yè)也日趨成熟。物業(yè)的品質(zhì)在不斷升級(jí)，物業(yè)的價(jià)值在不斷上升。深圳科技園發(fā)展歷程——深圳科技園屬于產(chǎn)業(yè)園中發(fā)展較迅速，并且相當(dāng)成功的案例，園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始輻射周邊地區(qū)深圳科技園1996年整體規(guī)劃；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1998年產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)；核心項(xiàng)目及大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心大企業(yè)開(kāi)始入園2002年服務(wù)完善、規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)大量進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)起步新產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃和啟動(dòng)防，中小企業(yè)大量進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成熟2005年未來(lái)工業(yè)園穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，輻射范圍越來(lái)越廣孕育期建設(shè)期成長(zhǎng)期成熟期市政投入國(guó)際企業(yè)及大量中小企業(yè)入園核心區(qū)投入大企業(yè)入園土地清查與規(guī)劃健康成熟良性循環(huán)9年產(chǎn)業(yè)——園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)園區(qū)進(jìn)步的主要?jiǎng)恿ι钲趽碛凶灾髦R(shí)產(chǎn)權(quán)的骨干企業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)華為、中興、科健、開(kāi)發(fā)科技、長(zhǎng)城、天馬微電子等生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)科興、綠鵬、創(chuàng)世紀(jì)公司等新材料產(chǎn)業(yè)亞迪、天玉、長(zhǎng)園公司等醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)邁瑞、安科、奧沃公司等474.46655.18819.791064.451709.921321.362482.793266.52億元從事高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的科技人員全市申請(qǐng)專(zhuān)利數(shù)高新技術(shù)產(chǎn)品利稅數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)深圳科技園科技園置業(yè)群體特征是高素質(zhì)年輕白領(lǐng)，他們的工作區(qū)域已不僅僅是科技園片區(qū)條件2房3房/4房年齡26-3030-40學(xué)歷本科為主本科及以上職業(yè)IT/金融/設(shè)計(jì)類(lèi)普通白領(lǐng)電子/網(wǎng)絡(luò)/IT/通訊類(lèi)中高管理居住或工作區(qū)域福田、南山為主福田、南山為主家庭人口2人居多3人居多總價(jià)承受力60萬(wàn)左右100萬(wàn)以上交通工具公交車(chē)為主私家車(chē)置業(yè)次數(shù)首次居多二次及以上購(gòu)房信息來(lái)源朋友介紹/網(wǎng)絡(luò)/條幅業(yè)主介紹/條幅/路過(guò)/報(bào)紙決定購(gòu)房動(dòng)力源片區(qū)前景/小區(qū)環(huán)境/戶型環(huán)境安靜/戶型/名校深圳科技園數(shù)據(jù)來(lái)源：科技園海怡東方客戶分析成功原因——核心因素是政府的支持深圳市的城市產(chǎn)業(yè)\基礎(chǔ)設(shè)施\政策優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì):西部發(fā)展及城市中心西移區(qū)土地經(jīng)營(yíng):政府引導(dǎo)；市場(chǎng)主導(dǎo):以市場(chǎng)需求為發(fā)展導(dǎo)向,但政府在前期必須參與統(tǒng)籌規(guī)劃\建設(shè)配套和招商重點(diǎn)和核心競(jìng)爭(zhēng)力突出集中力量發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)深圳科技園新城、工業(yè)區(qū)發(fā)展案例美國(guó)加州爾灣市蘇州工業(yè)園深圳科技園上海漕河涇工業(yè)園區(qū)2004年新開(kāi)發(fā)的園區(qū)，被賦予了上海電子信息產(chǎn)業(yè)新匯集地的重要地位，核心產(chǎn)業(yè)定位明確上海已形成了三大產(chǎn)業(yè)，六大園區(qū)：西北區(qū)是新材料；正東是信息醫(yī)藥；西南到正南區(qū)域是電子信息漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。因發(fā)展需要和地塊限制，在浦江鎮(zhèn)成立新園區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)代表企業(yè)：3M中國(guó)研發(fā)基地、愛(ài)立信亞太地區(qū)研發(fā)中心和華東總部上海漕河涇工業(yè)園區(qū)高科技園區(qū)2005年底引進(jìn)第一批入駐企業(yè)，占地面積較小，規(guī)模不大，不能迅速推動(dòng)園區(qū)發(fā)展。規(guī)劃正常運(yùn)營(yíng)時(shí)間為2010年。漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園目前仍處于開(kāi)發(fā)初期，發(fā)展不成熟，與深圳大工業(yè)區(qū)十分類(lèi)似出口加工區(qū)高科技園區(qū)綜合配套區(qū)863軟件浦江智谷維豪科學(xué)園浦江原有企業(yè)備用地備用地配套區(qū)占地面積發(fā)展現(xiàn)狀出口加工區(qū)占地93公頃2004年3月1日正式封關(guān)運(yùn)作高科技園占地3.7平方公里面向世界500強(qiáng)招商，尤其歡迎高新科技產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)綜合配套區(qū)占地1.3平方公里將建設(shè)辦公、住宅、商業(yè)、休閑等方面的配套原有企業(yè)占地500多畝浦江鎮(zhèn)原有企業(yè)，目前享受園區(qū)優(yōu)惠政策；將在以后的園區(qū)發(fā)展過(guò)程中進(jìn)行地塊置換，退出高科園園中園將近3000畝地2004年之前建立，管理基本獨(dú)立于園區(qū)上海漕河涇工業(yè)園區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)定位，將集聚10萬(wàn)高收入專(zhuān)業(yè)人士與中高管理人員總規(guī)劃面積10.7平方公里與浦江鎮(zhèn)中心城區(qū)相望全國(guó)唯一同時(shí)享受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的開(kāi)發(fā)區(qū)以IT和生物產(chǎn)業(yè)為主，定位為世界500強(qiáng)企業(yè)研發(fā)中心的國(guó)家級(jí)新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。2004年建園，計(jì)劃2010年前投入正常運(yùn)營(yíng)規(guī)劃集聚約10萬(wàn)名年收入達(dá)10萬(wàn)元以上的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士以及中高層管理人員，周邊亦將建立完備的配套設(shè)施，如學(xué)校、劇院、博物館、圖書(shū)館、體育館等漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)浦江高科技園

浦星公路沈莊塘中心河萬(wàn)芳路規(guī)劃面積優(yōu)惠政策配套情況總?cè)丝谄纸呖茍@10.7平方公里享受雙重優(yōu)惠政策面對(duì)浦江中心區(qū)，規(guī)劃為具有居住、辦公、商業(yè)等綜合功能的新城區(qū)規(guī)劃10萬(wàn)高收入的專(zhuān)業(yè)人士以及中高層管理人員張江高科園25平方公里僅享受高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策依靠張江老鎮(zhèn)，配套很不完善目前共4～5萬(wàn)人上海漕河涇工業(yè)園區(qū)園區(qū)充分發(fā)展后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)人群的總體特征將是高素質(zhì)、高學(xué)歷的白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)出口加工區(qū)軟件孵化基地信息科學(xué)基地高科技園區(qū)總部基地園區(qū)其它企事業(yè)英順達(dá)亞太神通計(jì)算機(jī)花旗軟件支持中心愛(ài)登堡電梯產(chǎn)業(yè)工人技術(shù)人員研發(fā)人員一般管理人員中高級(jí)管理人員高級(jí)管理人員代表企業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)人群分類(lèi)業(yè)態(tài)較低級(jí)，產(chǎn)業(yè)工人居多業(yè)態(tài)較低級(jí)，產(chǎn)業(yè)工人居多（年份）04050607080910產(chǎn)業(yè)工人人數(shù)增長(zhǎng)曲線專(zhuān)業(yè)人才及管理人員人數(shù)增長(zhǎng)曲線（人數(shù)）4000030000200001000080006000400020000上海漕河涇工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與房地產(chǎn)發(fā)展一般規(guī)律階段起步期發(fā)展期成熟發(fā)展期園區(qū)發(fā)展啟動(dòng)區(qū)建設(shè)，少量企業(yè)入住產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，大量外資企