2023年房地產(chǎn)估價師考試模擬題

20２3年房地產(chǎn)估價師考試4科模擬題《房地產(chǎn)基本制度與政策》模擬試題(一）一、單項選擇題1．《城市房屋拆遷管理條例》的合用范圍,是在（）實行房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安頓的活動。A.城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上 B．城市規(guī)劃區(qū)內集體土地上?C.城市建成區(qū)內國有土地上?D．城市建成區(qū)內集體土地上2．拆除租賃房屋時,假如被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議,房屋拆遷補償方式是()。A．面積結算?B．貨幣補償?C.產(chǎn)權調換 D.貨幣補償或產(chǎn)權調換3.委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向(）申請確認。Ａ．拆遷人 B.拆遷主管部門?Ｃ．城市規(guī)劃行政主管部門?D.房地產(chǎn)權屬登記部門4.拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起（）日內給予答復。A.5?Ｂ.75.裁決應當自收到申請之日起()日內作出。A．１5?B．３０6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于（）天。Ａ.7 B.１0?Ｃ．15 D.307.將“房地產(chǎn)開發(fā)公司資質按照公司條件分為一、二、三、四等四個資質等級”的部門規(guī)章是（)。A.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》?B.《商品房銷售管理辦法》 C．《房地產(chǎn)開發(fā)公司資質管理規(guī)定》 D．《城市商品房預售管理辦法》8．《房地產(chǎn)開發(fā)公司資質管理規(guī)定》規(guī)定，申請《暫定資質證書》的條件不得低于（)級資質公司的條件。Ａ．一?B.二 C.三?D．四9.2023年１月,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權,投資6０0０萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實行該項目的項目資本金不得少于(）萬元。A.1２0０ B.1800?C.2１００?D.３００01０.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期擬定并公布。具體辦法由（)規(guī)定。A．全國人大 Ｂ.國務院?C.國土資源部 D.住房和城鄉(xiāng)建設部11.以()方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓協(xié)議約定的年限,而是出讓協(xié)議約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。A．土地使用權出讓?B.房地產(chǎn)出租?C．房地產(chǎn)轉讓 D．房地產(chǎn)抵押12.商品房買賣當事人應當在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定，其保修期從(）起計算。A.商品房竣工之日 B.商品房竣工驗收之日?C.商品房竣工驗收合格之日 Ｄ.商品房交付之日13.李某與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預售協(xié)議,協(xié)議約定建筑面積為1００㎡。后通過有關部門批準，李某所預購商品房產(chǎn)權登記建筑面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為(）。A．﹣3％ B.３%?C.﹣７％ D.7%１4.無合法理由拖欠房租（)個月以上的，屬于由于租賃雙方的因素而使協(xié)議終止的情形。A．１?B．3?Ｃ.5 D.615．下列關于“抵押權設立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是（）。Ａ.該租賃關系可以對抗已登記的抵押權 Ｂ．抵押權實現(xiàn)后，租賃協(xié)議對受讓人不具有約束力?C．抵押人將已抵押的房屋出租時，假如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物導致承租人的損失承擔補償責任 Ｄ.抵押人將已抵押的房屋出租時,假如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)導致承租人的損失由承租人自己承擔16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保存價由（)參照評估價擬定。A.委托人?B.人民法院 Ｃ.拍賣師?Ｄ.競買人17.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地()和房屋所有權登記發(fā)證制度。A．使用權 B.所有權 Ｃ.收益權?D.占用權1８.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是（)。(20２3年試題）Ａ.預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權 B.預告登記后，債權消滅或者自可以進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效 C.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人批準處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?D.預告登記的范圍應當是商品房預售，重要是防止一房多賣１9.張某購買了一套二手房,按照有關規(guī)定,張某應到本地房地產(chǎn)管理部門辦理(）。A．房屋總登記?Ｂ.房屋所有權初始登記 C.房屋所有權轉移登記?D．房屋所有權變更登記20.（)是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。A．房地產(chǎn)平面圖 B.房地產(chǎn)有關證明和文獻?C.房地產(chǎn)卡片?D．房地產(chǎn)權屬賬冊２1.房地產(chǎn)估價采用(）。A.差額定率分檔累進計收 Ｂ．足額定率分檔累進計收?C.差額定率分檔累退計收 D.足額定率分檔累退計收22．某經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質的機構完畢本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2023萬元,按照原國家計委、原建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的告知》規(guī)定的收費標準,估價收費最高為（）萬元。Ａ．1.６0 B．３.０0?C.4.2５ Ｄ.5．5252３.新設立中介服務機構的房地產(chǎn)估價機構資質等級核定為三級資質,設(）年的暫定期。A.1?B.２２4.縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應當有（2)名以上監(jiān)督檢查人員參與，并出示執(zhí)法證件。Ａ．1?B.2?C.3二、多項選擇題1．下列拆遷行為中，合用《城市房屋拆遷管理條例》的有(）。A．征收集體土地的過程中對民房的拆遷?B.城市市區(qū)內市政建設對居民購買的商品房的拆遷?C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設對民房的拆遷?D.城市市區(qū)內國有公司對廠房的自拆自建?Ｅ．城市市區(qū)內建設公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷2.產(chǎn)權不明確的房屋是指()的房屋。A.有權屬證明 B.產(chǎn)權人下落不明?Ｃ．產(chǎn)權人出國留學?Ｄ.因產(chǎn)權關系正在訴訟 E.暫時無法擬定產(chǎn)權的合法所有人3.下列關于《暫定資質證書》，表述對的的是（ＢE)。Ａ．《暫定資質證書》有效期為３年?B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視公司經(jīng)營情況延長《暫定資質證書》的有效期?C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長《暫定資質證書》的有效期不能超過3年 D.自領取《暫定資質證書》之日起3年內無開發(fā)項目的,《暫定資質證書》的有效期不得延長?E.自領取《暫定資質證書》之日起１年內無開發(fā)項目的,《暫定資質證書》的有效期不得延長4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了(）的轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。Ａ．以出讓方式取得的土地使用權?B.以劃撥方式取得的土地使用權 Ｃ．以轉讓方式取得的土地使用權?Ｄ．以出租方式取得的土地使用權?E.以抵押方式取得的土地使用權5.當前,我國各地房地產(chǎn)交易管理機構的重要職責是（)。A.辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)?B.開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督 C.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務?D.協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅費 E.為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)成本價格6.下列(），不屬于房地產(chǎn)有償轉讓。A.房地產(chǎn)買賣 B.房地產(chǎn)入股?Ｃ.房地產(chǎn)繼承 D.房地產(chǎn)抵債 E.房地產(chǎn)贈與7.當前我國房地產(chǎn)權屬登記管理的任務重要是（）。A.做好房地產(chǎn)登記信息化工作 B．做好登記薄記載工作 C.做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作 D.為貫徹私房政策的房產(chǎn)審查和解決權屬糾紛提供依據(jù) E.做好物業(yè)管理工作8.房屋所有權初始登記是指（）原始取得所有權而進行的登記。A.新建房屋申請人 Ｂ.原有但已進行過登記的房屋申請人 C.原有但未進行過登記的房屋申請人 Ｄ.轉讓所得房屋申請人?E.繼承所得房屋申請人９.房地產(chǎn)中介服務協(xié)議應涉及的重要事項有（）。A.當事人姓名或名稱 Ｂ．當事人住所 C．當事人聯(lián)系方式?D.中介服務項目名稱、內容、規(guī)定和標準?E.協(xié)議履行期限三、判斷題１.按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷范圍擬定后，拆遷范圍內的單位和個人不得轉讓拆遷范圍內的房屋。()２．房屋拆遷公司在房屋拆遷中,根據(jù)其服務對象,凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業(yè)。（）3.拆遷人拆除超過批如期限的臨時建筑,不予補償。()4.拆遷當事人王某對w市Ａ縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議。（)5．根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》，估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告。（)6.申領房地產(chǎn)開發(fā)公司二級資質,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應不少于3年。（）７.經(jīng)濟合用住房建設應符合土地運用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,堅持合理運用土地、節(jié)約用地的原則。（）8.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,因房地產(chǎn)開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的,不征收土地閑置費。(）９.未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉讓行為無效。()１0.發(fā)布房地產(chǎn)廣告,應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。（）1１．房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，就可以規(guī)定交易雙方當事人更改成交價格，并按市場評估交納有關稅費。（）1２.凡房地產(chǎn)轉讓或變更的,必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請土地使用權變更登記,然后憑變更后的土地使用權證書向同級人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記。(）13.房地產(chǎn)開發(fā)公司進行商品房預售,應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。（)１4.房地產(chǎn)直銷是指房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式。（）15.某商品房于2０23年1月８日竣工驗收合格,２023年3月8日開發(fā)商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應從2023年１月8日起計算。(）16．土地初始登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名、名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。（)1７．建筑規(guī)劃區(qū)內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場合、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋,由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載,并及時頒發(fā)房屋權屬證書。()18.單位和個人可以自己查詢房屋權屬登記信息，但不可委托別人查詢。()19.內墻面裝飾厚度不計入套內使用面積。()20.套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積所有計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。(）２１.對中介服務機構的管理重要從市場準入抓起,采用資質核準、資質分級、資信評價與平常監(jiān)督相結合的管理模式。(）22.房地產(chǎn)估價機構應當由自然人出資,以有限責任公司、股份有限公司或者合作公司的形式設立。(）23.申請三級房地產(chǎn)估價機構，要在暫定期內完畢估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積３萬㎡以上。（)２4.房地產(chǎn)估價機構合并的,合并后存續(xù)或者新設立的房地產(chǎn)估價機構可以承繼合并前各方中較低的資質等級,但應當符合相應的資質等級條件。()四、閱讀理解1.w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年8月擬在Ａ市投資建設一綜合住宅社區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，碰到釘子戶王某,王某無合法理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。w市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年８月擬在Ａ市投資建設一綜合住宅社區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產(chǎn)估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，碰到釘子戶王某，王某無合法理由拒不簽訂拆遷協(xié)議,致使該拆遷工作難以正常進行。(1).該項目《房屋拆遷許可證》應由（）部門發(fā)放。Ａ.A市建設管理部門?B.A市房屋拆遷管理部門 Ｃ.w市房屋拆遷管理部門 D.ｗ市建設管理部門（2）.如對拆遷協(xié)議不服,王某應到（）部門申請裁決。A.Ａ市建設管理部門?B.A市房屋拆遷管理部門?C.ｗ市房屋拆遷管理部門?D.w市建設管理部門(３）.王某申請裁決，裁決部門應當自收到申請之日起（）日內作出裁決。A.1５ B.30(４).假如對裁決部門作出的裁決不服,王某可以在接到裁決書之日起(c)個月內向人民法院起訴。Ａ.1?B.2 Ｃ.3?D.4(５)．A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價時，估價時點應當擬定為(）。A.房屋拆遷公告之日?B.房屋拆遷實行之日?C.房屋拆遷補償協(xié)議簽訂之日?Ｄ．房屋拆遷許可證頒發(fā)之日(6).下列關于A市方正房地產(chǎn)估價公司進行房屋拆遷估價工作中的做法不規(guī)范的是（）。A.拆遷估價目的表述為“為擬定被拆遷房屋價值而評估其房地產(chǎn)拆遷價格” B.重要采用市場比較法進行拆遷估價 C.拆遷評估價格以人民幣為計價貨幣，精確到萬元?D．將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日（7).假如拆遷當事人對估價結果有異議的,可以自收到估價報告之日起（）,向原估價機構書面申請符合估價。A.３日內?B.5日內?C.7日內 D.1０日內(8).不是達不成拆遷補償安頓協(xié)議的拆遷糾紛解決的方式有（)。Ａ.行政裁決 B．依法起訴?C．強制拆遷 D.投票方式(9）.假如在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法對的的是（)。A.由Ｂ拆遷公司認定是否屬于違章建筑?Ｂ.由方正房地產(chǎn)估價公司認定是否屬于違章建筑 C.由B拆遷公司和方正房地產(chǎn)估價公司共同認定是否屬于違章建筑 D.由Ｂ拆遷公司申請Ａ市規(guī)劃行政主管部門認定是否屬于違章建筑答案部分一、單項選擇題１.A 【解析】:《城市房屋拆遷管理條例》的合用范圍,是在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實行房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安頓的活動。參見教材P402.C?【解析】:對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權益不受損害，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定實行產(chǎn)權調換,被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。參見教材P４73.C 【解析】:委托拆遷估價的,拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。參見教材P５14.A 【解析】:拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起５日內給予答復。參見教材Ｐ5１5.Ｂ 【解析】:裁決應當自收到申請之日起３0日內作出。參見教材P５36.C 【解析】:行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于１5天。參見教材P577.Ｃ 【解析】:原建設部于2０2３年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)公司資質管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開發(fā)公司資質按照公司條件分為一、二、三、四等四個資質等級。參見教材P59~60８.D?【解析】:暫定資質的條件不得低于四級資質的條件。參見教材P6０9.Ｃ?【解析】：2023年４月,為加強宏觀調控,調整和優(yōu)化經(jīng)濟結構，國務院下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的告知》（國發(fā)［2０23]13號），將房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟合用住房項目)資本金最低比例由20％提高到3５%。6000萬元×35%=210０萬元。參見教材Ｐ6210．B?【解析】:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期擬定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。參見教材Ｐ10911．Ｃ?【解析】：以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人,其實際使用年限不是出讓協(xié)議約定的年限,而是出讓協(xié)議約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。參見教材Ｐ1１312.D?【解析】:當事人應當在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。參見教材P11913.D?【解析】：面積誤差比=[（產(chǎn)權登記面積-協(xié)議約定面積)/協(xié)議約定面積]×1０0%=(93－100)/10０＝﹣7％，︱﹣7%︱＝７%。參見教材Ｐ1１9１4.D?【解析】:無合法理由,拖欠房租6個月以上的,屬于由于租賃雙方的因素而使協(xié)議終止的情形。參見教材Ｐ12３15．A 【解析】：該租賃關系不得對抗已登記的抵押權,所以Ａ選項不對的。參見教材Ｐ12716.Ｂ 【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保存價由人民法院參照評估價擬定。參見教材P1331７.A?【解析】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。參見教材P13６18.D?【解析】:預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記,該項請求權所要達成的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人批準，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。參見教材P140~１4１19.C 【解析】：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、互換、繼承等因素致使房屋所有權發(fā)生轉移而進行的登記。參見教材P14４2０.A 【解析】:房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。參見教材P15６２1.A?【解析】:房地產(chǎn)估價采用差額定率分檔累進計收。參見教材Ｐ17522.D 【解析】:對經(jīng)濟特區(qū)的收費標準可適當規(guī)定高一些,但最高不能超過表８—1標準的３0％。(100×0．5%+９０0×０.25％＋1０00×0.１5％）×1３０%=5.525萬元。參見教材Ｐ175~17623.A?【解析】：新設立中介服務機構的房地產(chǎn)估價機構資質等級核定為三級資質，設1年的暫定期。參見教材P17８24.Ｂ?【解析】:縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查職責時,應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參與，出示執(zhí)法證件。參見教材P184二、多項選擇題1．BE?【解析】:《城市房屋拆遷管理條例》的合用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實行房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安頓的活動。參見教材P402.BDE 【解析】:產(chǎn)權不明確的房屋是指無權屬證明、產(chǎn)權人下落不明、暫時無法擬定產(chǎn)權的合法所有人或因產(chǎn)權關系正在訴訟的房屋。參見教材P473.BE?【解析】：《暫定資質證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視公司經(jīng)營情況,延長《暫定資質證書》有效期,但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長。參見教材P604.AＢ 【解析】:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權,轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具有的條件；第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權,轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。?參見教材P65～6６5．ＡＣＤ?【解析】：房地產(chǎn)交易管理機構的重要職責是:執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)，并制定具體實行辦法；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督,查處違法行為，維護當事人的合法權益；辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)；協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款;為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務;發(fā)布市場交易信息,為政府宏觀決策和對的引導市場發(fā)展服務。參見教材P１1０6.CE?【解析】:房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無償轉讓。參見教材P111７.ABCD 【解析】:房地產(chǎn)登記的任務：做好登記薄記載工作;做好房地產(chǎn)登記信息化工作；做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。除了以上任務外,房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、貫徹私房政策的房產(chǎn)審查和解決權屬糾紛提供依據(jù)。參見教材P138~1398.AＣ 【解析】:房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。參見教材P１４3~1449．ＡＢDＥ 【解析】：房地產(chǎn)中介服務協(xié)議應涉及以下重要事項：當事人姓名或名稱、住所;中介服務項目名稱、內容、規(guī)定和標準;協(xié)議履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式;當事人約定的其他內容。參見教材Ｐ173三、判斷題1．錯 【解析】：拆遷范圍擬定后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。參見教材P422.錯?【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認定,一是要根據(jù)其服務對象,是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以賺錢為目的。參見教材P483.對?【解析】:拆遷人對拆除超過批如期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的;在拆遷過程中,拆遷人對必須拆除的違章建筑,不予補償。參見教材Ｐ494．錯 【解析】:若拆遷當事人對裁決不服,可以在接到裁決書之日60日內向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。參見教材Ｐ53５．錯 【解析】：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告。參見教材P５2６.錯 【解析】:申領房地產(chǎn)開發(fā)公司二級資質,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時問應不少于３年。參見教材Ｐ60７.對?【解析】:經(jīng)濟合用住房建設應符合土地運用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理運用土地、節(jié)約用地的原則。參見教材P6１8.錯 【解析】:《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的,不征收土地閑置費。參見教材P63９．對?【解析】:未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉讓行為無效。參見教材P671０.對 【解析】:發(fā)布房地產(chǎn)廣告,應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。參見教材P691１.錯?【解析】：房地產(chǎn)管理部門在接到價格申報后,如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時告知交易雙方,并不規(guī)定交易雙方當事人更改協(xié)議約定的成交價格,但交易雙方應當按不低于房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后,方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。參見教材P10912.錯?【解析】:凡房地產(chǎn)轉讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。參見教材Ｐ１１31３.對 【解析】:房地產(chǎn)開發(fā)公司進行商品房預售,應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。參見教材P1１514．錯?【解析】:房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式。參見教材P１１715.錯?【解析】:保修期從交付之日計算。該商品房保修期應從202３年3月８日起計算。參見教材P1191６.錯?【解析】:土地初始登記是指，土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。參見教材P1４1１７.錯?【解析】:建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場合、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。參見教材P１4618.錯 【解析】:房屋權屬登記信息既可以由單位和個人自己查詢，也可以委托別人查詢。參見教材Ｐ1５419．錯 【解析】：內墻面裝飾厚度計入套內房屋使用面積。參見教材Ｐ１67２0．對?【解析】：套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積所有計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。參見教材Ｐ1６7２1.對?【解析】:對中介服務機構的管理重要從市場準入抓起，采用資質核準、資質分級、資信評價與平常監(jiān)督相結合的管理模式。參見教材P17222．錯?【解析】:房地產(chǎn)估價機構由自然人出資,重要由房地產(chǎn)估價師個人發(fā)起設立，組織形式有:合作制、有限責任制。參見教材P17723.對?【解析】:申請三級房地產(chǎn)估價機構,要在暫定期內完畢估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積３萬㎡以上。參見教材P1７92４.錯?【解析】:房地產(chǎn)估價機構合并，合并后存續(xù)或者新設立的房地產(chǎn)估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級,但應當符合相應的資質等級條件。參見教材P183四、閱讀理解1．（1).B 【解析】：該項目應由Ａ市房屋拆遷管理部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》。參見教材P4１（2）．B 【解析】：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安頓協(xié)議的,經(jīng)當事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P5３(3).B?【解析】：裁決部門應當自收到申請之日起30日內作出。參見教材P53(4).Ｃ 【解析】:若拆遷當事人對裁決不服,可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。參見教材P５３(5).D?【解析】:拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。參見教材P50(６)．AＣD?【解析】：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為擬定被拆遷房屋貨幣補償價值而評估其市場價格”。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示７日。參見教材P5０-５１(７).B?【解析】:假如拆遷當事人對估價結果有異議的,可以自收到估價報告之日起5日內,向原估價機構書面申請符合估價。參見教材P51（8）.D 【解析】:達不成拆遷補償安頓協(xié)議的拆遷糾紛解決方式：行政裁決、依法起訴、強制拆遷。參見教材Ｐ54(９）.Ｄ?【解析】:違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權范圍,判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。參見教材P４9?《房地產(chǎn)估價相關知識》模擬試卷（一)一、單項選擇題1.某居住社區(qū)，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占1２%,道路廣場用地占22％,綠地率30%,住宅總建筑面積3１.５６萬平米。則該社區(qū)的住宅建筑面積凈密度為()。A.０.９0?Ｂ.2．5０?C.2.70 D.３．902.室內環(huán)境越來越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中也許具有高本底的鐳，鐳可蛻變成放射性很強的氡,導致室內氡的污染。A.水泥?Ｂ.聚苯乙烯泡沫塑料?C.涂料 D.壁紙3.當建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用(）。Ａ.獨立基礎 Ｂ.整體式筏式基礎 C．箱形基礎 D.樁基礎4.利潤應根據(jù)工程類別按相應的計費基礎乘以利潤率擬定。其中土建工程的利潤計算基礎是()。A.直接工程費?B．直接費 Ｃ.直接工程費+間接費 D．人工費5.(房產(chǎn)分丘圖)是繪制房產(chǎn)權證附圖的基本圖。A.宗地圖 Ｂ．房產(chǎn)分戶圖?C．房產(chǎn)分丘圖 D.房產(chǎn)分幅圖6.若X商品對Y商品的交叉彈性系數(shù)Exy>0,則表白X商品與Y商品為(）。A.正常商品?Ｂ.替代品 C.互補品 D.不相關商品7．某房地產(chǎn)項目投入自有資金支付土地投資３５0萬元人民幣，其余采用銀行貸款方式投入開發(fā)成本47０萬元,開發(fā)周期2年，年貸款利率8％，利息支出７8.2１萬元,正常利潤為2１0萬元，若該項目可以獲得超額利潤，則銷售收入至少應當為（)萬元。Ａ.898．21 B.1１08.218.以下金融工具屬于直接金融工具的是（)。A.抵押契約?B.保險單 C．銀行券?D.存款單9.以下不屬于信托職能的是（)。Ａ.融通資金?Ｂ．財務管理 C.信用服務?D.投資征詢１0.股票與股單都是用于證明股東的出資和股東的股份證書,它們（）。A．合用范圍相同?B.性質相同?Ｃ.表現(xiàn)形式相同 Ｄ．同屬于證據(jù)證券11.保險損失補償時，權益轉讓原則近合用于（)。A．財產(chǎn)保險?B.責任保險 C.信用保險 D.人身保險12.反映總體單位的屬性和特性的記錄術語稱為（）。A.指標?B.記錄總體 Ｃ.標志 D.總體單位13．當有價證券的市場價低于成本時,應相應的減記資產(chǎn)帳面價值,并將減記金額計入當期損益。這樣的做法體現(xiàn)()。Ａ．配比原則?Ｂ.謹慎原則 Ｃ.歷史成本原則 D.責權發(fā)生制原則１4.在當事人意思表達一致后，仍須有實際交付標的物的行為才干成立的協(xié)議，稱為（）。Ａ.雙務協(xié)議 B.贈與協(xié)議?C.要式協(xié)議 Ｄ．實踐協(xié)議15．限制物權是指權利人可以在其所有物上為別人設立權利。下列屬于限制物權的是（)。A.益物權?B．所有權?C.債權 Ｄ．自物權1６.在買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價不是要約表達,只有（）報價才是要約表達。A．拍賣公司?B.委托人 C.競買人?D．買受人二、多項選擇題１．下列指標中，屬于控制性具體規(guī)劃中規(guī)定性指標的有()。Ａ.用地面積?B.建筑紅線后退距離?C.建筑控制高度 D.建筑密度?Ｅ.建筑間距２.工程量清單計價中的分部分項工程采用綜合單價，由()組成。Ａ.規(guī)費 Ｂ.人工費、材料費、機械使用費 Ｃ.管理費、利潤?D.風險 E.稅金3.由于需求拉上型導致通貨膨脹的基本原則因有()。A．原材料價格上漲?B.物價總水平連續(xù)下降超過6個月 C．國民經(jīng)濟比例失調?D．過度提供信用?Ｅ.政府支出大幅擴張4．商業(yè)保險涉及()。A.保證保險?B.存款保險?C.財產(chǎn)保險 Ｄ.養(yǎng)殖業(yè)保險 E.勞動工傷保險5.下列屬于強度相對指標的是（）。A．綠地率?B.容積率?C.房屋空置率 Ｄ.人口凈密度?Ｅ．建筑密度6.根據(jù)《民法通則》規(guī)定,(）的訴訟時效期間為1年。A.寄存財物被丟失?B．環(huán)境污染損害補償 C．身體受到傷害規(guī)定補償?D.拒付租金 Ｅ.損壞公共物品三、判斷題1.城市規(guī)劃運作體系涉及城市規(guī)劃的編制和審批兩個方面。（)2.大氣污染物中，顆粒物對人體的危害限度與其直徑大小和化學成分有關。對人體危害最大的是飄塵。(）3．建筑物橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。(）4．根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成。()5.地形圖是按一定比例繪制的地形的正射投影圖。()6.某房地產(chǎn)項目的需求價格彈性系數(shù)|Eｄ｜＝１.６7。當房價下降時,購房者支出會下降。（）7．外部效應引起私人成本與社會成本不一致,使得私人最優(yōu)配置與社會最優(yōu)配置偏離,而市場機制往往可以自主消除負外部性所帶來的影響，因而促進了市場配置資源的有效性。（)8.大額可轉讓存單不記名、金額大、允許在市場上買賣轉讓、有條件的情況下允許提前支取。()９.證券可分為貨幣證券、資本證券和商品證券三類。（）10.債券發(fā)行時，若債券利率高于市場利率,則債券的發(fā)行價往往高于票面價值。（)1１.保險基本職能中的分散危險是保險經(jīng)濟活動所特有的內在功能。（）12.在記錄指標中，算術平均數(shù)、幾何平均數(shù)、平均差都是平均指標。（）1３.某房地產(chǎn)開發(fā)公司,在會計核算時,應把銷售中發(fā)生的銷售費用計入成本類會計科目。（）14．協(xié)議雙方約定工程總價７5０0萬元。定金為主協(xié)議標的的25%,該定金條款無效。(）15.拍賣中價高者得規(guī)則只是約束競買人的。（）四、閱讀理解1.甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲公司）與乙建筑工程公司(以下簡稱乙公司)簽訂了工程承包協(xié)議，由乙公司承建商品住宅。該項目土地成本12０0萬元,建筑安裝工程費用750０萬元，利息支出22０.5萬元(70%商業(yè)貸款),正常成本利潤１5%,銷售收入17400萬元。甲公司為自己的信用向某保險公司購買了保險。商品住宅建成后銷售均價為2９800元/m2。(1).根據(jù)經(jīng)濟學中的成本概念，該項目的超額利潤為()。A.5９02.5７ B.5869.50 Ｃ.2５7６.93 D.８479.50(2)．該項目中，作為開發(fā)商應當了解的居住區(qū)規(guī)劃的經(jīng)濟技術指標有（)A.建筑形式?Ｂ．人口凈密度 C.住宅平均層數(shù)?Ｄ.停車泊位(3).當前國家針對房價上漲過快采用了調控措施，其中有(）。A．增長公共工程開支 Ｂ.買賣政府債券 C.提高抵押貸款首付比例?Ｄ.提高貸款利率(4）.甲公司所購買的保險屬于（）。A.擔保保險 B．保證保險 Ｃ.信用保險 Ｄ．責任保險(5).銷售均價２９800元/ｍ２是()。Ａ.比較相對指標?B．眾數(shù)?Ｃ.中位數(shù)?Ｄ.算術平均數(shù)(６).甲公司與乙公司簽訂的協(xié)議屬于()。A.有償協(xié)議?B.實踐協(xié)議?Ｃ．雙務協(xié)議?Ｄ.要式協(xié)議答案部分一、單項選擇題1.B 【解析】:參見教材P372．A?【解析】:參見教材Ｐ５６3.D?【解析】:參見教材P7９４.C 【解析】:參見教材P1２8５.C 【解析】:參見教材P15５6.B?【解析】：參見教材P1677.B?【解析】：參見教材P18２８.A 【解析】：參見教材Ｐ215９．D?【解析】：參見教材P237１0.Ｄ?【解析】：參見教材P25911.A?【解析】:參見教材P28012.C 【解析】：參見教材P294１3.B?【解析】：參見教材P3１9１４.D?【解析】:參見教材P3５8１５.A 【解析】：參見教材P36５16.Ｃ 【解析】：參見教材Ｐ3７5二、多項選擇題1．AＢＤ 【解析】：參見教材P2６2.BCD 【解析】:參見教材P1383．DE?【解析】：參見教材P22６4.AC 【解析】：參見教材P２7５5.BDE 【解析】：參見教材P2986.AＣD 【解析】：參見教材P３５5三、判斷題1.錯 【解析】:參見教材P72.對 【解析】：參見教材P4４3.對?【解析】:參見教材Ｐ８１4.對 【解析】:參見教材P1295.對 【解析】：參見教材P１526.錯 【解析】：參見教材P16６７.錯?【解析】:參見教材P19８8.錯 【解析】：參見教材P2419.對?【解析】：參見教材P２50１0.對?【解析】：參見教材Ｐ２６111.對?【解析】:參見教材P２7312.錯?【解析】:參見教材P2９813．錯 【解析】：參見教材Ｐ32５14.錯 【解析】：參見教材Ｐ3631５.錯 【解析】：參見教材P３76四、閱讀理解1．(1).A?【解析】：參見教材P18２,（17４0０－220.5）×15%=257６.93?17400-22０.5－257６．93－12０0-７500=5902.5７(２)．BＣ 【解析】：參見教材P3６(3).ＣＤ?【解析】:參見教材P２29(4)．B 【解析】:參見教材P２76(５).Ｄ?【解析】：參見教材P298(6）.ACD 【解析】:參見教材P3５8?《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬試題（一)一、單項選擇題1.房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型不涉及（)。A.居住物業(yè) B．商業(yè)物業(yè)?Ｃ．新興物業(yè)?Ｄ.酒店與休閑娛樂設施物業(yè)２．平均建設周期（ＣPt)，指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工使用所占用的是時間長短。在數(shù)值上，平均建設周期=()。A．房屋施工面積／建筑面積?B.建筑面積/所有建筑面積?C．房屋施工面積/新竣工面積 D.可以房屋面積/房屋總面積3．被邀請參與招標的承包商通常在（）之間。A.１-3個 B．３-5個?C.3-10個?Ｄ.5-10個4.假設上述的兩居室每套價格提高5萬元,會減少多少購買者，如對此問題進行調查,則屬于（)。A.因果性調查 B．描述性調查?Ｃ.試探性調查 D．假設性調查5.房地產(chǎn)市場調查人員有時采用在夜間到居住社區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率,這種調查方法屬于（)。A.觀測法 B.實驗法 C.討論法 D.問卷調查法6.下列屬于概率抽樣的是()。A．整群抽樣 B.隨機抽樣 C．估計抽樣?D.定額抽樣7.(）就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。A.市場規(guī)模?Ｂ.合格有效市場?C．有效市場?D.潛在市場8.對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中,對的的是(）。A.潛在市場＞服務市場>有效市場>合格的有效市場 B．潛在市場＞有效市場＞服務市場>合格的有效市場 Ｃ.潛在市場>有效市場>合格的有效市場＞服務市場 Ｄ.服務市場>潛在市場>有效市場＞合格的有效市場9.在房地產(chǎn)銷售量預測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值,使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是（)。A.簡樸平均法 B.移動平均法 C.加權移動平均法?D.時間序列分析法1０.一筆月利率為2％的貸款，每月計息一次，按復利計息,那么,年名義利率是(）。Ａ.24%?Ｂ．2５.1％ C．25．３6% D．２7.1%11.銀行為某家庭提供了期限為20２3的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7．２5%，則名義年利率是(）。A.7．02％ B.７.０４%?Ｃ.７．5０%?D．7.8５％１２.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20２3的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0．3%,首期償還額為2600元,則該家庭在第５年最后一個月的還款額是（)元。A.２8４3.86 B.2847.55 C.3１０2.62?D.32９1．27１3.一新建寫字樓的公開售價為26０0０元/㎡,開發(fā)商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金5000元／㎡，5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為８%，則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說（)。Ａ．比售價優(yōu)惠 Ｂ.不如售價優(yōu)惠?C.與售價同樣?Ｄ．難以鑒定是否給予了優(yōu)惠14．銀行為某家庭提供年利率為６%，按月等額償還的202３期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為70００元,則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是()元。A．5142．74?B.547５.３7 Ｃ.５163.96?D.７０00.0015.下列不屬于清償能力指標的是（)。A.鈔票回報率 B.流動比率 C.速動比率 D.償債備付率16．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益率高于項目基準收益率，那么該項目的財務凈現(xiàn)值會（）。Ａ.大于零?Ｂ.小于零 C．等于零?D.都也許17.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為260０萬元,竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為２４8萬元,應繳納的土地增值稅為37０萬元,則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。Ａ.45.0５％?B.４9.31％ C.58.8６%?Ｄ．6３.6％1８．開發(fā)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營期內一個正常年份的（）占開發(fā)項目總投資的比率。A.年利潤總額?B.項目投資的資本價值?C．總開發(fā)成本?D.總開發(fā)價值19．張某購買了一商品房,購買價格為100萬元，其中70萬元為20２3期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，３０萬元由投資者用鈔票支付。假如該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前鈔票回報率為（）。A.9.00%?B.８.05% C.３0.00% D.7.５2%20.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬㎡，土地總價26000萬元,假如房屋開發(fā)成本為４５0０元/㎡,預測銷售價格為12023元/㎡,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1．4 B．1.5 Ｃ.1.6 D.1．721.“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種,下面哪個是不屬于“三個預測值”。（)A.最樂觀預測值 Ｂ.最悲觀預測值?Ｃ.最也許預測值?D.最不也許預測值22.對投資項目或投資方向提出建議,是（)階段的重要任務。A．投資機會研究 B.初步可行性研究?Ｃ．具體可行性研究?D.項目的評估和決策２3.房地產(chǎn)項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇,一方面要遵循的前提是(）。A.最高最佳使用原則 B.符合城市規(guī)劃 Ｃ.利潤最大化 D.開發(fā)項目所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟條件２４．重要通過出售有限責任權益份額融通資金的是()。A.有限股份責任公司 B.股份有限公司?C.房地產(chǎn)投資信托 Ｄ.有限責任合作公司2５.我國央行目前規(guī)定,()不得向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。A.建設銀行 Ｂ.工商銀行 C.商業(yè)銀行 D.農業(yè)銀行2６.對于居住物業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的所有內容是（）。A.物業(yè)管理 Ｂ.設施管理?C.資產(chǎn)管理?Ｄ.投資組合管理27.對收益性物業(yè)而言,物業(yè)維修通常起源于（)。A.租戶對建筑物狀況的抱怨?B.物業(yè)管理人員對建筑物的檢查?C．業(yè)主對建筑物的檢查?Ｄ.物業(yè)管理人員對建筑物使用情況的調查28.具有良好的地理位置,建筑物的物理狀況良好,建筑質量達成有關建筑條例或規(guī)范的規(guī)定,但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類建筑物指的是(）。A．甲級寫字樓?B.乙級寫字樓 Ｃ.丙級寫字樓?D.丁級寫字樓29．寫字樓承租時為每個辦公室工作人員提供（）㎡的單元內建筑面積比較合適。每個工作人員封閉的辦公面積一般需要（)㎡。Ａ.10～１5，５~6 B.15～20,5～６?Ｃ.１5~２０，8～10?Ｄ.１２～18,6~９３0.謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧,后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積40m2,外墻面積8m2，單元間分隔墻面積1０m2，公攤面積5m2，那么,可出租面積應為(）㎡。A.４4?B.4８?Ｃ.54?D．6431.某開發(fā)公司申請貸款5000萬元，該公司的信用等級為AA級,以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級,該貸款綜合風險度是(）。Ａ.1８% B.2５％ C．30% D.5０%32.服務人口1～5萬人,年營業(yè)額在3000萬～1000０萬元之間,居住區(qū)商場內，日用百貨商店和超級市場通常是重要租戶,這種商業(yè)物業(yè)類型稱為(）。Ａ.地區(qū)購物商場 B.居住區(qū)商場 C.鄰里服務性商店 Ｄ．特色性商店33.項目可行性報告的基本構成不涉及()。A.封面?B．摘要 Ｃ．目錄?D.建議書34.關于契約型和公司型信托的比較，下列不對的的是（)。Ａ.資金屬性不同?B.資金使用不同 Ｃ.管理經(jīng)理不同?D．利益分派不同35.房地產(chǎn)擔保形式不涉及(）。Ａ.抵押 B.保證 Ｃ.質押 D．協(xié)議二、多項選擇題1．下列關于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，不對的的有（)。Ａ.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命?B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命短 C．假如房地產(chǎn)維護狀況良好,可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命 D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質無關建設工程教育網(wǎng)整理 E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下,房地產(chǎn)收入大于零的連續(xù)時間２.房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）可劃分為（）。A.權益型?B.抵押型 C.混合型 Ｄ．常規(guī)型?E.地區(qū)型3.市場定位的方式有（)。A．避強定位 B.重新定位?C.跟隨定位 D．差異定位 Ｅ.對抗定位4.當公司采用某些措施和行動之后，競爭者會有以下反映模式()。Ａ.從容不迫型 B.選擇型?C．兇猛型?D.隨機型 E．靈活型5．影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有（)。A．自然特性 B.細分市場?Ｃ.人口密度的大小 D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍?E.競爭性項目的區(qū)域６．可貸資金利率理論認為()。Ａ.可貸資金的需求重要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成. B.可貸資金的供應由家庭儲蓄、公司儲蓄和政府儲蓄構成 C.利率是由貨幣的供應與需求決定的 D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E．可貸資金的供應函數(shù)是利率的遞增函數(shù)7.關于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金,存在的數(shù)量關系有（)。Ａ．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入＋自營收入?B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 C.稅后利潤=利潤總額-所得稅?D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本－期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅?E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產(chǎn)稅＋土地使用稅8.實物期權方法是現(xiàn)代期權定價理論在具有期權性質的實物資產(chǎn)定價中的應用。其中，在期權定價計算的過程中需要用到的變量（)。Ａ．標的資產(chǎn)的現(xiàn)值?B.資產(chǎn)的鈔票流?Ｃ.標的資產(chǎn)的波動率 D．風險下的收益率?E．價值漏損９.房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)賺錢指標有（)。A．成本利潤率 B.資本金凈利潤率 Ｃ.投資利潤率 D．資本金利潤率?E．靜態(tài)投資回收期１0.基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所規(guī)定的最低投資回報率，稱為最低規(guī)定收益率（ＭＡRR)。決定基準收益率大小的因素重要是（)。A.資金來源?B.資金成本 C.預期利潤 D．機會成本 E.項目風險11.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表涉及（)。Ａ.財務報表?B.經(jīng)營報表?C.輔助報表?D.基本報表?E.資金來源與運用表12．出租用的商用房地產(chǎn)的還款的重要來源受到(）等市場因素的影響。Ａ．銷售收入 Ｂ.租金水平?C．運營成本 D.營業(yè)收入?Ｅ.出租率13．以下可以作為質押品提供擔保的有()。A.商標權?B.土地使用權?C．專利權 D．房屋使用權 E．公司使用權1４.房地產(chǎn)組合投資管理的重要工作涉及（)。A．制訂并執(zhí)行組合投資策略?B．設計和調整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構?C．進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析 D．制訂物業(yè)策略計劃?E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策1５．寫字樓租賃合約中租金調整幅度可參考（）擬定。A.消費者價格指數(shù) B.商業(yè)零售價格指標數(shù)?C.上證價格指數(shù)?D.建安工程價格指數(shù) E.同行業(yè)物業(yè)租金三、判斷題１.房地產(chǎn)置業(yè)投資可以得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。（）2．房地產(chǎn)置業(yè)投資的回收期至少有十年八年,長則二三十年甚至更長。（)3.開標會議由招標人主持邀請各投標人和本地公證機構以及招標管理部門參與。(）4.一個整體市場之所以可以細分為若干子市場,重要是由于顧客需求存在著差異性。()5.有些產(chǎn)品品牌差異不大，消費者不經(jīng)常購買,而購買時又有一定的風險，所以消費者一般要比較、看貨，只要價格公道、購買方便、機會合適，消費者就會決定購買，這種購買行為稱為尋求多樣化購買行為。(）６.等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為１。（)７．基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素只有資金成本。（）8.對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務內部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。()9．最高工程費用與預測也許的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增長風險的能力越大。(）1０.風險估計與評價常用方法有調查和專家打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。（）１1.進行定性風險分析需要結合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的也許變化。（）12.建設貸款的還款資金來源,通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。()1３．在“毛租”的情況下，業(yè)重要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用,并且要在所收取的租金中涉及進這些費用。（)1４．零售商業(yè)物業(yè)基礎租金又稱最低租金,是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關的一個最低收入。（)１5．收益性物業(yè)管理中的稅前鈔票流=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入－經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金。(）四、計算題１．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8０00㎡,土地使用權年期為4０年，總建筑面積5０0０0㎡，其中服務式公寓３50０0㎡,商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房５0０0㎡，地下車位23０個(10００0㎡）。項目建設期為3年，總投資額為３5000萬元(不涉及貸款利息）,其中自有資金占３５%,其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金90０0萬元,所有為自有資金；次年投入資金13250萬元,其中32５0萬元為自有資金,第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從次年開始銷售,第二、三、四年的凈銷售收入分別為7７５０萬元、１260０萬元、2１６５0萬元,第四年來所有售完;服務用房在第五年初開始出租,出租率為90％,租金為3000元／㎡?年,運營成本為阻金收入的2０％:服務用房的殘值為20萬元。假設：投入所有發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以所有再投入,貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內,出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10％，投資者所有投資和自有資金的目的收益率分別為15%和２5%。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項目的借款計劃和還款計劃。（２)該項目所有投資內部收益率。（3)該項目自有資金財務凈現(xiàn)值(１2分）(202３年試題)2．某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入１6000元，最多能以月收入的30%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為１2%，最長貸款期限202３，最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：（1）該家庭能購買住房的最高總價是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為18000元，第5年末銀行貸款利率上調為15%，為保持原月償還不變,則:（２)該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?（3）假如不提前償還貸款,則需將貸款期限延長多少年？(8分）答案部分一、單項選擇題1．C?【解析】：房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型分為居住物業(yè)商業(yè)、物業(yè)新興物業(yè)、酒店與休閑娛樂設施物業(yè)和其他物業(yè)。參見教材Ｐ７2．Ｃ?【解析】:平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積。參見教材P3８３.Ｃ 【解析】:參見教材Ｐ６84.A?【解析】：參見教材P103５.A 【解析】：參見教材Ｐ１0４6．A?【解析】：參見教材P１057.A 【解析】：參見教材Ｐ1078.C 【解析】：參見教材Ｐ1０89．B 【解析】:參見教材Ｐ1121０.A?【解析】：名義利率，指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利計息次數(shù)的乘積。即２%×1２＝2４%。參見教材Ｐ１511１.A?【解析】:根據(jù)ｉ=（1+r/m)m-１，７.2５%＝(1+r/12)12-１求得r=７.０2%。參見教材P15２1２.C 【解析】：第五年最后一個月，也就是第一個月后的第５9個月。2600×(1+０．3%)5×12-1=3１02.6２。參見教材P１531３.A?【解析】:將購房者作為投資者來看,每年收取凈租金500０元/㎡,５年收清,投資收益率為8%,代入公式P=Ａ/ｉ×[1-1／(1＋ｉ）ｎ］，得出P=199６３.５5元/㎡,也就是說,按題意條件,該新建寫字樓實際價值應為19９６3．５５元/㎡,開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說比售價優(yōu)惠。

參見教材Ｐ1５414.C?【解析】:根據(jù)公式：Ｐ=A/i×[１-1/（1+ｉ)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P＝70０0/(6%／12)×［１-1/(1+６%/12）5×1２+１]＝3672０7.7１（元）。第五年最后一月應還利息I=3672０7.７１×6%/12=１83６.04（元)。償還本金額=７000-１836.04=51６3.96（元）。

參見教材P1５4１5.A?【解析】:參見教材P1７216.A 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項目的獲利能力達成或超過了基準收益率的規(guī)定，那么該項目的財務凈現(xiàn)值大于零。參見教材P１７51７.B?【解析】:開發(fā)成本利潤率＝開發(fā)利潤/項目總開發(fā)成本＝（4５0０-248-２600－37０）/2600=49.３1%。參見教材P18118.A?【解析】：參見教材P19119．D 【解析】：稅前鈔票回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈鈔票流量除以投資者的初始鈔票投資。每年的還本付息額用公式則稅前鈔票回報率=(９-6．744)÷３0=-７.5２％。參見教材P19320.D 【解析】：土地費用為固定成本,容積率平衡點＝2６０00÷[(120２3-４50０）×2］=1.７。

參見教材P21121.D 【解析】：參見教材P２2022．A?【解析】：投資機會研究階段的重要任務是對項目或投資方向提出建議。參見教材P２4023.B 【解析】:房地產(chǎn)項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇,應在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則,選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。參見教材Ｐ24524．D 【解析】：有限責任合作公司和有限責任公司重要通過在私人市場上向私人投資者、機構投資者出售有限責任權益份額融通資金。參考教材P27２25．C 【解析】:我國央行目前的規(guī)定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。參見教材Ｐ２８826.A?【解析】:對于居住物業(yè),物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的所有內容。參考教材P３２32７.A?【解析】：物業(yè)維修常起源于租戶對建筑物狀況的抱怨。參考教材Ｐ3282８.B 【解析】：乙級寫字樓:具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達成有關建筑條例或規(guī)范的規(guī)定;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P3302９.B?【解析】:一般來說，為每個辦公室工作人員提供15~20㎡的單元內建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5~6㎡。參考教材P３3５3０．C?【解析】：根據(jù)建設部做出的有關規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內建筑面積涉及單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積?？沙鲎饷娣e=4０＋8/２+１0/2＋5=54（㎡）。參見教材P３3631.A 【解析】：某筆貸款的綜合風險度=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目等級系數(shù)。公司的信用等級為AＡ級公司為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在１年以上不滿3年的為1２0%,項目風險等級為Ａ級的為60%,所以該貸款綜合風險度=5０％×50%×１２0%×6０％=1８％。參見教材Ｐ３2032.B 【解析】：居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在3０00—10０0０平方米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住社區(qū)為主,服務人口１～5萬人，年營業(yè)額在3000萬～10000萬元之間,居住區(qū)商場內，日用百貨商店和超級市場通常是重要租戶。參見教材P34２33.D?【解析】：可行性研究報告的基本構成重要涉及封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參見教材P2６53４.C?【解析】：管理經(jīng)理相同都是股份有限公司，信托，協(xié)會。參見教材P307３5.D?【解析】：擔保形式抵押、保證、質押。參考教材P31６二、多項選擇題1.BCＤ 【解析】:參考教材P52．ＡBC?【解析】：房地產(chǎn)投資信托資金(RＥITs）可劃分為權益型，抵押型，混合型三種形式。參考教材Ｐ12３.ABE?【解析】:參見教材P119４.AＢCＤ 【解析】：參見教材Ｐ1225.ＡCDE?【解析】：參見教材Ｐ1３3６.ABE 【解析】：參見教材P１４87.ABCD?【解析】：銷售稅金中不應含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見教材Ｐ16８、169８.ABCＥ?【解析】：參見教材P2３39．AＣE 【解析】：參見教材Ｐ1721０．BＥ?【解析】：參見教材P173