某棚戶區(qū)改造工程可行性報(bào)告

目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc272175101"目錄IHYPERLINK\l"_Toc272175102"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc272175103"第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位概況1HYPERLINK\l"_Toc272175104"第二節(jié)可行性研究報(bào)告編制單位3HYPERLINK\l"_Toc272175105"第三節(jié)研究的依據(jù)和范圍3HYPERLINK\l"_Toc272175106"第四節(jié)可行性研究概要4HYPERLINK\l"_Toc272175107"第五節(jié)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5HYPERLINK\l"_Toc272175108"第二章項(xiàng)目背景和必要性分析7HYPERLINK\l"_Toc272175109"第一節(jié)項(xiàng)目背景7HYPERLINK\l"_Toc272175110"第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性9HYPERLINK\l"_Toc272175111"第三章改造范圍和開發(fā)條件15HYPERLINK\l"_Toc272175112"第一節(jié)改造范圍15HYPERLINK\l"_Toc272175113"第二節(jié)項(xiàng)目用地15HYPERLINK\l"_Toc272175114"第三節(jié)開發(fā)條件16HYPERLINK\l"_Toc272175115"第四章市場分析及預(yù)測20HYPERLINK\l"_Toc272175116"第一節(jié)房地產(chǎn)市場分析20HYPERLINK\l"_Toc272175117"第二節(jié)市場供需分析22HYPERLINK\l"_Toc272175118"第三節(jié)市場定位28HYPERLINK\l"_Toc272175119"第四節(jié)目標(biāo)市場及預(yù)測29HYPERLINK\l"_Toc272175120"第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模31HYPERLINK\l"_Toc272175121"第六章設(shè)計(jì)方案32HYPERLINK\l"_Toc272175122"第一節(jié)拆遷安置方案32HYPERLINK\l"_Toc272175123"第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)、指導(dǎo)思想及原則37HYPERLINK\l"_Toc272175124"第三節(jié)總體規(guī)劃方案38HYPERLINK\l"_Toc272175125"第四節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案39HYPERLINK\l"_Toc272175126"第五節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案42HYPERLINK\l"_Toc272175127"第六節(jié)道路交通設(shè)計(jì)44HYPERLINK\l"_Toc272175128"第七節(jié)景觀與綠色生態(tài)設(shè)計(jì)46HYPERLINK\l"_Toc272175129"第八節(jié)公用工程設(shè)計(jì)47HYPERLINK\l"_Toc272175130"第九節(jié)智能化設(shè)計(jì)51HYPERLINK\l"_Toc272175131"第七章環(huán)境保護(hù)54HYPERLINK\l"_Toc272175132"第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)54HYPERLINK\l"_Toc272175133"第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響54HYPERLINK\l"_Toc272175134"第八章節(jié)能方案分析61HYPERLINK\l"_Toc272175135"第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范61HYPERLINK\l"_Toc272175136"第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析61HYPERLINK\l"_Toc272175137"第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析62HYPERLINK\l"_Toc272175138"第九章物業(yè)管理、安全衛(wèi)生及消防64HYPERLINK\l"_Toc272175139"第一節(jié)物業(yè)管理64HYPERLINK\l"_Toc272175140"第二節(jié)勞動(dòng)安全及衛(wèi)生65HYPERLINK\l"_Toc272175141"第三節(jié)消防66HYPERLINK\l"_Toc272175142"第十章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及招標(biāo)方案68HYPERLINK\l"_Toc272175143"第一節(jié)工程進(jìn)度安排68HYPERLINK\l"_Toc272175144"第二節(jié)招標(biāo)方案69HYPERLINK\l"_Toc272175145"第十一章投資估算和資金籌措71HYPERLINK\l"_Toc272175146"第一節(jié)投資估算71HYPERLINK\l"_Toc272175147"第二節(jié)資金籌措與投入計(jì)劃73HYPERLINK\l"_Toc272175148"第十二章財(cái)務(wù)評價(jià)及經(jīng)濟(jì)分析76HYPERLINK\l"_Toc272175149"第一節(jié)銷售總收入估算76HYPERLINK\l"_Toc272175150"第二節(jié)項(xiàng)目利潤估算76HYPERLINK\l"_Toc272175151"第十三章風(fēng)險(xiǎn)性分析78HYPERLINK\l"_Toc272175152"第一節(jié)法律風(fēng)險(xiǎn)78HYPERLINK\l"_Toc272175153"第二節(jié)政策性風(fēng)險(xiǎn)78HYPERLINK\l"_Toc272175154"第三節(jié)市場風(fēng)險(xiǎn)78HYPERLINK\l"_Toc272175155"第四節(jié)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)79HYPERLINK\l"_Toc272175156"第五節(jié)金融風(fēng)險(xiǎn)79HYPERLINK\l"_Toc272175157"第六節(jié)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)79總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位概況一、項(xiàng)目名稱市中區(qū)***棚戶區(qū)改造工程二、項(xiàng)目承辦單位*******開發(fā)有限公司三、建設(shè)地點(diǎn)市中區(qū)***東側(cè)、**路南側(cè)、**路西側(cè)、**路北側(cè)四、項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：*****開發(fā)有限公司公司地址：法定代表人：注冊資金：300萬元經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：國有企業(yè)概況：*****開發(fā)有限公司成立于2004年3月，隸屬于房產(chǎn)管理局，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，為三級企業(yè)法人單位，法定代表人彭光明。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。近年來，隨著改革不斷深入，*****開發(fā)有限公司在房產(chǎn)管理局的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，抓住機(jī)遇、開拓經(jīng)營、大膽創(chuàng)新，堅(jiān)持走綜合開發(fā)的道路。先后開發(fā)建設(shè)了**花園、**家園（**山莊）等在我市較有影響的住宅小區(qū)。**家園（**山莊）是*****開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的保障性住房小區(qū)。該小區(qū)位于市中區(qū)***路北側(cè)，市直***東側(cè)，交通便捷，附近小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、市場等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。北側(cè)與光明廣場僅百步之遙，是人和自然**相處的理想之處。**家園規(guī)劃占地面積5.68萬平方米，其中住宅占地4.82萬平方米，總建筑面積55311平方米。共建住房720套，其中經(jīng)濟(jì)適用房585套，廉租住房135套。**家園的開工建設(shè)，充分體現(xiàn)了市委市政府高度關(guān)注民生，是切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的重要舉措。小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)質(zhì)量及建設(shè)環(huán)境受到省擴(kuò)大內(nèi)需檢查組、省政府參事室及省建設(shè)廳的高度評價(jià)，認(rèn)為可以成為我市乃至全省的經(jīng)濟(jì)適用房樣板小區(qū)。近年來，*****開發(fā)有限公司始終堅(jiān)持誠實(shí)、信用、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的原則，使企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)每年達(dá)到一個(gè)新臺(tái)階。*****開發(fā)有限公司全體員工齊心協(xié)力、勇于拼搏，現(xiàn)有職工80人，各類工程技術(shù)人員38人，其中高、中級工程技術(shù)人員8人，施工機(jī)械100多臺(tái)（套），固定資產(chǎn)2000余萬元。公司機(jī)構(gòu)健全，管理層次嚴(yán)密，各職能科室齊全。下設(shè)工程科、計(jì)劃科、材料科、財(cái)務(wù)科、辦公室五個(gè)科室，六個(gè)土建項(xiàng)目部，三個(gè)安裝項(xiàng)目部，一個(gè)裝飾裝修項(xiàng)目部，一個(gè)金屬門窗制安項(xiàng)目部。*****開發(fā)有限公司是一家集開發(fā)、施工于一體的充滿活力的企業(yè)，規(guī)模正在日益擴(kuò)大。第二節(jié)可行性研究報(bào)告編制單位單位名稱：信息工程咨詢院工程咨詢資格等級：丙級發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì)第三節(jié)研究的依據(jù)和范圍一、研究依據(jù)1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定3、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范4、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評審方法與參數(shù)》（第三版）5、《市中區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》6、城市總體規(guī)劃（2007-2025）7、住房建設(shè)規(guī)劃（2008年-2012年）8、改造工程規(guī)劃圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)說明書9、*****開發(fā)有限公司提供的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)二、研究范圍1、項(xiàng)目背景筆必要性2、拆遷及安置3、開發(fā)條件4、市場分析及預(yù)測5、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模6、設(shè)計(jì)方案7、環(huán)境保護(hù)8、節(jié)能方案9、物業(yè)管理、安全衛(wèi)生及消防10、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃11、投資估算和資金籌措12、財(cái)務(wù)評價(jià)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析13、風(fēng)險(xiǎn)性分析第四節(jié)可行性研究概要一、項(xiàng)目建設(shè)是必要的1、符合國家產(chǎn)業(yè)政策2、符合《城市總體規(guī)劃（2007－2020年）》3、符合國家加快民生建設(shè)的要求4、符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求二、項(xiàng)目建設(shè)范圍和主要內(nèi)容1、建設(shè)地點(diǎn)及范圍建設(shè)地點(diǎn)為市中區(qū)**路東側(cè)、**路南側(cè)、**路西側(cè)、**路北側(cè)、沿**路、**路、**路設(shè)置沿街商住，同時(shí)滿足回遷要求。結(jié)合景觀湖建設(shè)，沿**路打造新的城市中心。2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積265600㎡，總建筑面積858534㎡，其中住宅面積636515㎡，鄰里中心建筑17100㎡，商業(yè)建筑面積61246㎡，小學(xué)建筑面積14900㎡，幼兒園建筑面積6500㎡，社區(qū)服務(wù)配套建筑面積12600㎡，地下建筑面積109673㎡，總居住戶數(shù)5313戶，總居住人口17001人。三、項(xiàng)目投資及效益項(xiàng)目總投資247824萬元，其中工程費(fèi)用128701萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用15863萬元，建設(shè)期利息5670萬元。資金來源：申請銀行貸款50000萬元，企業(yè)自籌150760.09萬元。項(xiàng)目建設(shè)期3年。該區(qū)域的實(shí)施改造，將充分發(fā)揮區(qū)域的自然環(huán)境優(yōu)勢，在統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則下，合理利用土地開發(fā)建設(shè)，對于優(yōu)化土地資源，提高土地使用價(jià)值，完善城市功能，改善城市居民的居住條件，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第五節(jié)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：表1－1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總規(guī)劃用地面積㎡2656002總建筑面積㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.1.1住宅建筑面積㎡636515回遷建筑3156658㎡，開發(fā)3208557㎡2.1.2鄰里中心建筑面積積㎡17100沿街商鋪建筑面積積㎡61246小學(xué)建筑面積㎡14900幼兒園建筑面積㎡6500社區(qū)服務(wù)配套建筑筑面積㎡126002.2地下建筑面積㎡1096732.2.1儲(chǔ)藏建筑面積㎡69100車庫建筑面積㎡55787公建地下建筑面積積㎡88003停車位個(gè)2657地上1062，地下115954總居住戶數(shù)戶5313其中回遷總戶數(shù)戶9505容積率2.826建筑密度%18.67綠化系數(shù)%38.5項(xiàng)目背景和必要性分析第一節(jié)項(xiàng)目背景黨的十七大報(bào)告提出“更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”。這讓我們看到了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，我們黨惠及全體人民的社會(huì)體制改革的完整設(shè)計(jì)，更讓人民確信在中國人民的生活會(huì)越來越好?！吧蠈W(xué)難、上學(xué)貴”，“看病難、看病貴”，“住房難、住房貴”問題是群眾關(guān)注的重點(diǎn)。保障總關(guān)情，民生系國運(yùn)。黨的十七大報(bào)告從人民群眾最關(guān)心的實(shí)際問題出發(fā)，從解決人民群眾最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，這充分體現(xiàn)了黨和人民的血肉聯(lián)系。加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，努力使全體人民“住有所居”。民生問題，事事關(guān)民心，事事關(guān)已身?！爸袊某鞘凶》繂栴}，是一個(gè)人口大國快速城鎮(zhèn)化過程中的問題，面臨非常復(fù)雜的情況和十分艱巨的任務(wù)。既要解決低收入家庭住房困難，也要改善棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)居民的住房條件。同時(shí)，如何妥善解決新進(jìn)城鎮(zhèn)人口特別是低收入家庭的居住安全和衛(wèi)生，保證城鎮(zhèn)化健康推進(jìn)，這又是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。房價(jià)高、房價(jià)上漲過快，這是近年來一些群眾的抱怨，但另一方面，我們不能不肯定這幾年的住房建設(shè)成就，據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，從1993年到現(xiàn)在，全國人均住房面積已經(jīng)從17.8平方米增加到28平方米。住房是體現(xiàn)居住房的核心產(chǎn)品，是人民生活的最基本的產(chǎn)品。從世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看，做到人人有房產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的，但是必須要保證“住有所居”，在這方面政府責(zé)無旁貸。十七大首次在報(bào)告中專門提及住房保障制度，更是第一次談到保障方式和保障對象。加快完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，是委、市政府貫徹落實(shí)黨的十六屆六中全會(huì)精神、大力促進(jìn)社會(huì)主義**社會(huì)建設(shè)的重要舉措，是解決中低收入和最低收入家庭住房基本需求的德政、民心工程，更是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要組成部分。在市政府領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，經(jīng)濟(jì)適用房示范小區(qū)開發(fā)以來，相關(guān)部門建立了快速運(yùn)轉(zhuǎn)、全力配合、現(xiàn)場解決的工作流程，極大地支持了項(xiàng)目建設(shè)。為了更好更快地完善住房保障體系，政府把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房保障編入了住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃，并繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，讓符合條件的低收入家庭能夠住得上經(jīng)濟(jì)適用住房，在關(guān)注民生中促進(jìn)社會(huì)**。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥2008年11月12日表示，今后三年內(nèi)要新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。根據(jù)省發(fā)展改革委、省建設(shè)廳、省國土資源局三部門《關(guān)于申報(bào)2008年經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)投資計(jì)劃的通知》要求，按照“市場導(dǎo)向、總量控制、以銷定建、定向銷售”的方針，結(jié)合實(shí)際，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用和廉租住房工作小組共同審議，決定在*莊擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近1000萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。2005年開始，我國在東北三省實(shí)施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。目前，我國包括棚戶區(qū)在內(nèi)有大約1.5億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國從2009年開始，對國內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及各大城市棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造，本項(xiàng)目屬于棚戶區(qū)改造工程。***棚戶區(qū)現(xiàn)居住戶主要為城市低收入家庭。由于該棚戶區(qū)房屋年久失修現(xiàn)象較為嚴(yán)重，多數(shù)已成危房，給居民日常生活帶來極大安全隱患，嚴(yán)重影響市容市貌，同時(shí)一定程度上也影響到整體形象的提升。如今周邊優(yōu)美整潔的小區(qū)環(huán)境與此處低洼破舊的住房條件極不協(xié)調(diào)，居民要求改善居住條件的呼聲也越來越高。該項(xiàng)目所處區(qū)域擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，加以市場化運(yùn)營模式，項(xiàng)目建成后將成為改變城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的一個(gè)亮點(diǎn)工程。（1）市場定位經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)解決一個(gè)社會(huì)在住房方面的基本保障問題，它體現(xiàn)了政府對低收入者的關(guān)愛，國家大力支持并規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的各項(xiàng)政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過購買經(jīng)濟(jì)適用房來提高生活質(zhì)量增強(qiáng)了信心。在國家的支持下，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來房屋市場的一個(gè)重要組成部分，各種經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的優(yōu)惠政策也會(huì)相繼出臺(tái)，總的來講，經(jīng)濟(jì)適用房的投資開發(fā)是能夠得到國家的大力扶植的，在國內(nèi)投資開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房前景可觀。考慮近幾年土地出讓價(jià)格、地方政府的支持態(tài)度，現(xiàn)時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)存在相當(dāng)大的阻力，近年土地出讓價(jià)格步步高漲，同時(shí)國家出臺(tái)了相關(guān)控制地方土地出讓數(shù)量的政策，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房很大程度依賴于政府的支持態(tài)度，如果能適時(shí)的引進(jìn)國外的一些經(jīng)驗(yàn)，那么經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)可獲得大的成功。一方面政府對于批地越來越謹(jǐn)慎，對未來出讓土地宏觀調(diào)控，在保證供地的前提下控制不合理的出讓審批；另一方面，地方政府出于提高本地區(qū)財(cái)政收入、增長GDP的要求，在支持地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)消極的態(tài)度。（2）項(xiàng)目建設(shè)符合國家的房地產(chǎn)投資政策本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)，經(jīng)查詢《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2005年本），本項(xiàng)目不屬于國家鼓勵(lì)類和限制類產(chǎn)業(yè)，更不屬于當(dāng)前國家宏觀控制類產(chǎn)業(yè)，因此，該項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)政策不違背。本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房是解決低收入家庭和貧困家庭的住房需要，成為國家解決民計(jì)民生的一項(xiàng)重大舉措，具有社會(huì)保障性質(zhì)的社會(huì)住房供應(yīng)系統(tǒng)，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和政府民心工程，是國家、省、市政府近年來一直推行的房產(chǎn)政策。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號）《人民政府關(guān)于貫徹魯政發(fā)［2007］74號文件切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》（棗政發(fā)［2007］95號）。因此，項(xiàng)目建設(shè)符合國家、山東省及的經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策。（3）項(xiàng)目建設(shè)符合廣大人民的最根本利益經(jīng)濟(jì)適用房是國家為滿足中低收入者的住房需求所提供的一種微利住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。國家對經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)、戶型面積、出售對象實(shí)行嚴(yán)格控制。從對經(jīng)濟(jì)適用房政策優(yōu)惠的規(guī)定性可以看出，它具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，是我國公共住房保障制度的重要組成部分，是政府的“以人為本”思想的體現(xiàn)，也是構(gòu)建我國**社會(huì)的一項(xiàng)意義重大的德政工程，符合廣大人民的根本利益。項(xiàng)目的建設(shè)能夠解決部分中低收入家庭的住房困難，不斷提高居民的住房條件和生活水平及質(zhì)量，是一項(xiàng)政府民心工程。（4）項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)城市市區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展由于長期以來我國國實(shí)行的是低低工資的政策策制度，城市市工薪階層中中的許多家庭庭的收入水平平都很低，完完全依靠市場場化的手段很很難解決自身身的居住問題題，這就容易易導(dǎo)致城市中中貧民區(qū)現(xiàn)場場的產(chǎn)生，進(jìn)進(jìn)而影響到整整個(gè)城市的發(fā)發(fā)展和穩(wěn)定。作作為政府中低低收入階層“居者有其屋”承諾保證的的全國經(jīng)濟(jì)適適用房與經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的建建設(shè)，1997年至2004年投資額累累計(jì)達(dá)到3852..85億元，占同同期房地產(chǎn)開開發(fā)投資額的的11.1%；1999年至2004年經(jīng)濟(jì)適用用房銷售面積積2.18億平方米，占占同期住宅銷銷售面積的15.9%。這些年我我國經(jīng)濟(jì)適用用房的建設(shè)，在在解決中低收收入家庭的住住房問題，優(yōu)優(yōu)化房地產(chǎn)市市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)、平抑商品品房價(jià)格的不不合理上漲，緩緩解城市舊城城改造和房屋屋拆遷矛盾，促促進(jìn)城郊結(jié)合合部等特殊區(qū)區(qū)域的發(fā)展等等方面發(fā)揮了了積極地作用用。（5）項(xiàng)目建設(shè)是城市市化建設(shè)的必必然要求城鎮(zhèn)居民住宅列入入城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃建設(shè)，充充分利用國有有土地，合理理布局、規(guī)模模建設(shè)、集中中連片、城市市居民住宅房房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)管理以城城市發(fā)展配套套，以經(jīng)濟(jì)適適用房為主的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)管理，推推動(dòng)城市發(fā)展展和城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。（6）是城鎮(zhèn)居民住房房市場化的必必然趨勢國家對城鎮(zhèn)公有住住房制度改革革和加快住房房建設(shè)進(jìn)一步步深化，公有有住房制度改改革推動(dòng)了城城鎮(zhèn)住房市場場的形成，同同時(shí)推動(dòng)了城城鎮(zhèn)居民住房房市場化的形形成和發(fā)展。城城鎮(zhèn)居民可以以在政府相應(yīng)應(yīng)部門租用經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房。（7）促進(jìn)棗莊經(jīng)濟(jì)的的可持續(xù)發(fā)展展項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持了節(jié)節(jié)約用地，合合理用地，并并與舊城改造造相結(jié)合的原原則；做到了了統(tǒng)一規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)，優(yōu)優(yōu)化了土地資資源，提套了了土地使用效效益，實(shí)現(xiàn)棗棗莊經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)的可持續(xù)發(fā)發(fā)展。黨的十六屆四中全全會(huì)提出了構(gòu)構(gòu)建**社會(huì)，要要求按照民主主法治、公平平正義、誠信信友愛、充滿滿活力、安定定有序、人與與自然**相處的要要求，加快推推進(jìn)**社會(huì)建設(shè)設(shè)。社會(huì)保障障是保持社會(huì)會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)**的“托底”機(jī)制，如果果廣大人民群群眾可以享有有可靠的社會(huì)會(huì)保障，就可可以安居樂業(yè)業(yè)。住房保障障制度是社會(huì)會(huì)保障制度的的重要構(gòu)成部部分，建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房是是建立完善的的住房保障體體系的重要環(huán)環(huán)節(jié)，是構(gòu)建建社會(huì)主義***社會(huì)的重重要舉措,是各級政府府關(guān)注民生，以以人為本，執(zhí)執(zhí)政為民的具具體體現(xiàn),是關(guān)心和維維護(hù)人民群眾眾切身利益的的實(shí)際行動(dòng)，是是政府為人民民辦實(shí)事，履履行政府責(zé)任任的客觀要求求。住房問題題作為人的最最基本的生活活需求，是廣廣大人民群眾眾最關(guān)心、最最直接、最迫迫切需要解決決的實(shí)事難事事之一。隨著著住房制度改改革的深入推推進(jìn)，逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)住房商品品化，廣大市市民居住條件件、居住環(huán)境境有了較大改改善。由于中中低收入家庭庭難以買得起起商品房，住住房問題就不不可能完全依依靠市場去解解決。因此，建建立包括經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房在內(nèi)內(nèi)的住房保障障體系，滿足足中低收入家家庭的基本住住房需求，既既關(guān)系到千家家萬戶中低收收入家庭的切切身利益，也也是人民政府府義不容辭的的重要職責(zé)所所在。建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房，讓讓符合條件的的低收入家庭庭租得起、住住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)實(shí)用的住房，對對于解決低收收入家庭住房房問題，維護(hù)護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體體現(xiàn)社會(huì)公平平，建設(shè)***棗莊、創(chuàng)建建全國文明城城市具有重要要意義。加快經(jīng)濟(jì)適用房和和完善經(jīng)濟(jì)適適用房制度，是是委、市政府府貫徹落實(shí)黨黨的十六屆六六中全會(huì)精神神、大力促進(jìn)進(jìn)社會(huì)主義***社會(huì)建設(shè)設(shè)的重要舉措措，是解決中中低收入和最最低收入家庭庭住房基本需需求的德政、民民心工程，更更是深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改改革的重要組組成部分。在在市政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)下，經(jīng)濟(jì)適適用房示范小小區(qū)開發(fā)以來來，相關(guān)部門門建立了快速速運(yùn)轉(zhuǎn)、全力力配合、現(xiàn)場場解決的工作作流程，極大大地支持了項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)。為為了更好更快快地完善住房房保障體系，政政府把經(jīng)濟(jì)適適用房建設(shè)和和經(jīng)濟(jì)適用房房保障編入了了住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃并繼續(xù)續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適適用房制度，讓讓符合條件的的中低收入家家庭可以購買買得到基本住住房，最低收收入家庭能夠夠住得上經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房，在在關(guān)注民生中中促進(jìn)社會(huì)***。本項(xiàng)目以切實(shí)調(diào)整整住房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用用房，有步驟驟地解決低收收入家庭住房房困難為原則則，是保證社社會(huì)**穩(wěn)定，建建設(shè)民本棗莊莊的利民之舉舉?？傊?，項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)能夠解決部部分中低收入入家庭的住房房困難，不斷斷提高居民的的住房條件和和生活水平及及質(zhì)量，是一一項(xiàng)政府民心心工程，對于于加速城市化化進(jìn)程，提高高城市化建設(shè)設(shè)水平，增加加城市整體功功能，優(yōu)化投投資環(huán)境，提提高居民生活活水平和生活活質(zhì)量，促進(jìn)進(jìn)社會(huì)安全穩(wěn)穩(wěn)定，全面建建設(shè)小康社會(huì)會(huì)，有著極大大地促進(jìn)作用用。社會(huì)效益益顯著，同時(shí)時(shí)對開發(fā)建設(shè)設(shè)單位也具有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，能夠夠達(dá)到經(jīng)濟(jì)效效益、社會(huì)效效益和環(huán)保效效益的三統(tǒng)一一。因此，該該項(xiàng)目建設(shè)是是必要的。改造范圍和開發(fā)條條件第一節(jié)改造范范圍本工程改造范圍為為：市中區(qū)**路東側(cè)、***路南側(cè)、***路西側(cè)、***路北側(cè)、改造造面積約2665600㎡。第二節(jié)項(xiàng)目用用地一、項(xiàng)目用地本項(xiàng)目用地總面積積265600㎡，原為居居民區(qū)用地。根據(jù)《城市總體規(guī)規(guī)劃》（2007－2020年），該區(qū)區(qū)域?qū)倬幼　⑸躺藤Q(mào)綜合區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目用地性質(zhì)質(zhì)為居住用地地和商業(yè)用地地。二、地塊現(xiàn)狀1、四至范圍：市中區(qū)**路東側(cè)側(cè)、**路南側(cè)、***路西側(cè)、***路北側(cè)。2、地勢狀況用地地勢比較平坦坦，交通便利利，自然條件件較好。3、地上物現(xiàn)狀該地段區(qū)域原為居居民區(qū)，大部部分建筑為七七八十年代建建設(shè)的磚木結(jié)結(jié)構(gòu)的居民用用房，原建筑筑房屋質(zhì)量低低劣。4、空中線路、地下下線路、人防防、構(gòu)筑物等等情況（1）項(xiàng)目用地上方無無高壓線及其其他電線設(shè)施施。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)無需需要保留的文文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地?zé)o城市市市政設(shè)施管管網(wǎng)，僅有原原居民自用給給排水管，不不會(huì)影響項(xiàng)目目開發(fā)建設(shè)。（4）項(xiàng)目用地內(nèi)無城城市人防設(shè)施施。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)無大大型城市公共共配套設(shè)施及及其他大型建建筑物、構(gòu)筑筑物。第三節(jié)開發(fā)條條件（1）氣象建設(shè)項(xiàng)目所在地屬屬于大陸溫暖暖帶季風(fēng)性氣氣候，四季分分明，光照充充足，雨熱同同期，雨量充充沛，無霜期期長。風(fēng)向以以東南風(fēng)為最最多，東北風(fēng)風(fēng)較少，夏季季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闉闁|南風(fēng)。該地區(qū)常年平均氣氣溫14.1℃，年平均氣氣壓為1008..4百帕，年平平均相對濕度度為68%，年平均降降水量8055.5毫米，年平均均蒸發(fā)量為11912毫米，年蒸發(fā)發(fā)量相當(dāng)于年年降水量的2.25倍，年平均均日照2376小時(shí)，無霜霜期平均193天/年。近三年平均風(fēng)速22.0米/秒，以東風(fēng)風(fēng)（E）頻率最高高，為18.844%，其次分別別為東北東（ENE）風(fēng)和東北北（NE）風(fēng)，北（N）和西北北北（NNW）風(fēng)頻率較較小。年靜風(fēng)風(fēng)頻率16.744%。（2）地形、地貌、地地質(zhì)=1\*GB3①地形位于山東南部，泰泰沂山區(qū)的西西南邊緣，地地勢東北高、西西南低，北部部最高山峰海海拔620米，西南濱湖湖及沿運(yùn)河地地區(qū)海拔僅20余米；山脈脈多為東西走走向，主要河河流多發(fā)源于于東北部山區(qū)區(qū)，流入微山山湖和運(yùn)河。棗莊地處魯南山地地丘陵南沿，區(qū)區(qū)境北、東、南南部低山丘陵陵起伏，地勢勢較高，中西西部地勢平緩緩，中部平原原地下為棗陶陶煤田，全區(qū)區(qū)地形如簸箕箕向西張口。隨隨煤炭經(jīng)年開開采，市區(qū)地地表下沉，演演化為陶棗盆盆地之盆底。全全區(qū)最高點(diǎn)是是齊村鎮(zhèn)陸莊莊北的玉古山山，海拔4778.1米；最低點(diǎn)是是西王莊鄉(xiāng)洪洪村，海拔550.1米。全區(qū)高差差達(dá)355..1米。=2\*GB3②地貌地貌類型多樣，多多為石灰?guī)r低低山丘陵區(qū)，面面積176.8平方公里，占占全區(qū)總面積積的47.1%，山麓平原原處在區(qū)境中中間地帶，分分布于齊村鎮(zhèn)鎮(zhèn)的南部和光光明路街道、永永安鄉(xiāng)、孟莊莊鎮(zhèn)等地，面面積為198.5平方公里，占占全區(qū)總面積積的52.9%。=3\*GB3③地質(zhì)為華北地臺(tái)的一部部分，位于二二級構(gòu)造單元元—魯中南臺(tái)隆隆的南緣。受受地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)運(yùn)動(dòng)的影響，形形成南部山體體東西展布，北北部山巒重疊疊，中間為斷斷陷山間盆地地并構(gòu)成了新新老地層有規(guī)規(guī)律的分布。地層分為太古界、古古生界及新生生界。太古界界為泰山群變變質(zhì)巖，構(gòu)成成魯中南臺(tái)隆隆的基底，普普遍遭受中高高級區(qū)域變質(zhì)質(zhì)作用。古生生界包括下古古生界的寒武武、奧陶系和和上古生界的的石炭二迭系系。新生界為為第四系近晚晚期松散堆積積物，以破積積、殘積與沖沖擊的亞砂土土、亞粘土為為主，加有少少量砂層。第第四系主要覆覆蓋于盆地內(nèi)內(nèi)基巖之上，覆覆蓋面廣，但但厚度小，一一般0~12米，僅在盆地地出口處厚度度最大，可達(dá)達(dá)17米。地質(zhì)構(gòu)造以走向近近東西的斷裂裂和褶皺為主主，次為北東東或北西斷裂裂。構(gòu)造運(yùn)動(dòng)動(dòng)是構(gòu)成南北北山脊走向近近東西，中間間為東西見長長的橢圓形山山間斷陷盆地地的主要原因因。斷裂可以以分為北山斷斷裂、嶧縣斷斷裂、十里泉泉斷層、東王王莊斷層、永永安斷層、牛牛角斷層和三三里屯—古屯斷層。棗棗莊褶曲可以以分為棗莊向向斜、雙山子子擠壓帶和南南山褶皺帶。根據(jù)GB18306--2001《中國地震震參數(shù)區(qū)劃圖圖》，該區(qū)地地震動(dòng)峰值加加速度值為00.1g（地地震烈度Ⅶ度）。建筑筑物按7度設(shè)防。（3）地表水、水文河流屬于淮河流域域，湖東京杭杭大運(yùn)河水系系。嶧城大沙沙河是市中區(qū)區(qū)內(nèi)的主要河河流，發(fā)源于于北部低山丘丘陵區(qū)，自北北向南貫穿全全區(qū)，經(jīng)嶧城城區(qū)注入南運(yùn)運(yùn)河。嶧城大大沙河為季節(jié)節(jié)性河流，洪洪水暴漲暴落落，汛期水量量較大，枯季季水量較小，上上游分稅郭支支流、郭里集集支流、齊村村支流三條支支流。全年平平均降水徑流流量為114711.1萬立方米。入入境水量4686萬立方米。全全區(qū)水庫、塘塘壩總庫容1.03億立方米，多多年平均攔截截蓄水量4226萬立方米，為為地表水對地地下水的補(bǔ)給給提供了有利利條件。在郭郭里集支流、稅稅郭支流有黃黃樓、東王莊莊、裴橋三座座橋閘，為地地表水滲漏補(bǔ)補(bǔ)給地下水提提供了良好條條件。地下水的補(bǔ)給來源源主要依靠大大氣降水，加加之河道庫塘塘滲透補(bǔ)給。全全市多年平均均淺層地下水水補(bǔ)給總量為為71700萬立方米，平平均補(bǔ)給模數(shù)數(shù)為15.76萬立方米/平方千米。地地下水的補(bǔ)給給、貯存和運(yùn)運(yùn)動(dòng)，受降水水、地表徑流流排泄條件、地地層、地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造以及地貌貌類型的影響響。全市劃分分為平原、山山丘兩個(gè)地貌貌大區(qū)，十五五個(gè)水文地質(zhì)質(zhì)亞區(qū)。平原區(qū)為第四系松松散地層覆蓋蓋，主要分布布在滕州和棗棗南。棗南平平原區(qū)面積765平方千米，第第四系地層厚厚度1~35米，南部有韓莊莊運(yùn)河、伊家家河?xùn)|西穿過過；運(yùn)河以南南有龍河、引引龍河等由南南向北匯入。嶧嶧城大沙河以以東由古河道道沖積扇，第第四系地層覆覆蓋厚度30~40米有1~2層沙層，地地下水深埋3~5米，單井出水水量50立方米/小時(shí)。嶧城城大沙河以西西，一般無沙沙層，含水層層多為粘土加加姜石，黃褐褐色，灰白色色，鈣質(zhì)結(jié)核核層不規(guī)則分分布。粒徑從從上至下漸增增。厚度1~20米，再往下為為粘土和細(xì)姜姜石。該區(qū)是是本市地表水水灌溉區(qū)，主主要水源為微微山湖、伊家家河、運(yùn)河。地地下水深埋22米左右，與地地表水水力聯(lián)聯(lián)系緊密，很很少采用地下下水灌溉。（4）植被本區(qū)域以農(nóng)業(yè)種植植為主，主要要農(nóng)業(yè)作物有有糧食、蔬菜菜及經(jīng)濟(jì)作物物，近年來隨隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和農(nóng)業(yè)經(jīng)營營，天然植被被覆蓋已基本本消失。棗莊地區(qū)屬于溫暖暖帶季風(fēng)型大大陸性氣候，屬屬于溫帶落葉葉闊葉林區(qū)，自自然植被已少少有存在，多多為次生植被被。孟莊鎮(zhèn)、齊齊村鎮(zhèn)北部低低山丘陵區(qū)的的陵坡上分布布有松柏等溫溫帶常綠針葉葉樹類，山腳腳分布多為溫溫帶落葉樹類類，多數(shù)地方方呈“側(cè)柏戴帽，刺刺槐扎腰，果果樹圍山轉(zhuǎn)”的分布形式式。山麓平原原多為散生和和人工栽培樹樹類。平原地地區(qū)為農(nóng)作物物所覆蓋，非非耕地地類則則為草類覆蓋蓋。市場分析及預(yù)測第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析在國家經(jīng)濟(jì)刺激政政策尤其是寬寬松的貨幣政政策和通貨膨膨脹預(yù)期等因因素的影響下下，2009年房地產(chǎn)市市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好好于預(yù)期，出出現(xiàn)了投資加加快、銷售增增加、價(jià)格快快速上漲和資資金來源充裕裕等新情況。（1）投資增長：逐季季加快，回升升勢頭好于08年預(yù)期在市場回暖、銷售售增加等因素素的帶動(dòng)下，2009年以來大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個(gè)百分點(diǎn)。全年增速預(yù)計(jì)在20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于08年預(yù)期。（2）銷售增加：三大大需求集中釋釋放，市場銷銷售猛增進(jìn)入2009年中旬以以來，隨著市市場的迅速升升溫，房地產(chǎn)產(chǎn)銷售大幅增增加，出現(xiàn)了了近年來所沒沒有過的“井噴式”行情。前三三季度，全國國商品房銷售售面積5.84億平方米，同同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來來歷史同期最最高水平。（3）價(jià)格上漲：同比比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連連續(xù)上行在成交量不斷放大大的同時(shí)，房房價(jià)也持續(xù)上上漲，同比漲漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正正，環(huán)比連續(xù)續(xù)7個(gè)月正增長長。9月份，全國70個(gè)大中城市市房屋銷售價(jià)價(jià)格同比上漲漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這這是自20009年初以來來，房屋銷售售價(jià)格連續(xù)第第3個(gè)月同比上上漲；環(huán)比上上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長長。分地區(qū)看，9月份份全國70個(gè)大中城市市房價(jià)同比上上漲的城市有有57個(gè)，比6月份增加了26個(gè)，近期北北京、上海等等一線城市房房價(jià)漲幅較大大，同時(shí)西寧寧、銀川、天天津、南昌等等二、三線城城市房價(jià)加速速上漲趨勢也也更大，更創(chuàng)創(chuàng)歷史新高，表表明大陸房地地產(chǎn)市場的漲漲價(jià)潮正在從從一線城市蔓蔓延至二、三三線城市，持持續(xù)高漲的房房價(jià)已經(jīng)引起起中央政府的的高度重視，由由此開始了09年底出臺(tái)的“國四條”等連續(xù)抑制制政策，這對對2010年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場造成較較大影響，也也對明年的市市場預(yù)期更加加謹(jǐn)慎。（4）資金來源充裕：：國內(nèi)貸款和和個(gè)人按揭貸貸款增長明顯顯加快受貨幣政策寬松、銷銷售量增加和和直接融資增增加三大因素素的影響，22009年以來房地地產(chǎn)開發(fā)投資資資金來源充充裕，增長較較快，有效緩緩解了開發(fā)商商資金緊張的的局面。僅僅僅前三季度，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)本年資金金來源38991億元，同比比增長38.8%，增速比上上半年提高了了15.2個(gè)百分點(diǎn)，比比2008年同同期提高了28.2個(gè)百分點(diǎn)。尤尤其值得關(guān)注注的是，國內(nèi)內(nèi)貸款和個(gè)人人按揭貸款增增長明顯加快快，占資金來來源的比重明明顯提高。前前三季度國內(nèi)內(nèi)貸款增速達(dá)達(dá)47.2%，同比加快快了近40個(gè)百分點(diǎn)，占占資金來源的的比重達(dá)21%，同比提高高了2個(gè)百分點(diǎn)；；個(gè)人按揭貸貸款增速達(dá)107.77%，2008年同同期則是下降降14.9%，占資金來來源比重為13.7%，同比提高高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。（5）供給回升：施工工面積增速止止跌回升，新新開工面積強(qiáng)強(qiáng)力反彈僅2009年前三季季度，全國房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)房屋施工工面積27.75億平方米，同同比增長15.4%，增幅比上上半年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。房房屋新開工面面積7.32億平方米，同同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)。施施工面積增速速持續(xù)回升，新新開工面積降降幅收窄，表表明隨著房地地產(chǎn)市場的“量價(jià)齊升”和去庫存化化進(jìn)程的加快快，開發(fā)商的的市場信心正正在逐漸恢復(fù)復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大大投資的意愿愿正在不斷增增強(qiáng)。（6）國房景氣指數(shù)持持續(xù)走高2009年的9月月份，全國房房地產(chǎn)開發(fā)景景氣指數(shù)（簡簡稱“國房景氣指指數(shù)”）為101.008，比8月份提高1.00點(diǎn)，比6月份提高4.5點(diǎn)。從分類類指數(shù)看：房房地產(chǎn)開發(fā)投投資分類指數(shù)數(shù)為100.001，比8月份提高2.26點(diǎn)；20099年資金來源源分類指數(shù)為為107.775，比8月份提高1.93點(diǎn)；土地開開發(fā)面積分類類指數(shù)為93.93，比8月份提高0.68點(diǎn)；商品房房空置面積分分類指數(shù)為90.32，比8月份提高1.01點(diǎn)；房屋施施工面積分類類指數(shù)為99.06，比8月份提高4.11點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展具有良好好的宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境為依托托。第二節(jié)市場供供需分析（1）2009年房地產(chǎn)產(chǎn)市場2009年，我市市市區(qū)房產(chǎn)交交易市場總量量呈明顯增長長趨勢，起穩(wěn)穩(wěn)回暖跡象明明顯，交易結(jié)結(jié)構(gòu)趨于合理理成熟，沒有有出現(xiàn)大起大大落。我市房房產(chǎn)交易市場場健康發(fā)展，由由于二手住房房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅稅費(fèi)政策、住住房金融政策策的調(diào)整，加加之優(yōu)惠政策策限期臨近，促促使二手房交交易高位運(yùn)行行、更為活躍躍，抵押市場場大幅增長，三三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)創(chuàng)歷史新高。=1\*GB3①住房供銷結(jié)構(gòu)市場上商品住宅比比例較大，但但對大多數(shù)中中低收入家庭庭而言，卻無無法承受，商商品住宅占了了市場房屋供供應(yīng)總量的75%，而廣大中中低收入家庭庭急需的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房和和廉租房所占占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不能滿足市場場的需求。因因此2010年將增大對對經(jīng)濟(jì)適用住住房和廉租房房的供應(yīng)和開開發(fā)力度，以以滿足市場的的需求。=2\*GB3②房屋價(jià)格情況根據(jù)的具體情況，制制定出了相應(yīng)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用用住房和廉租租房的出售和和出租價(jià)格，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房的出售價(jià)格格控制在每平平方米3600元左右，開發(fā)發(fā)住宅的出售售價(jià)格控制在在每平方米3800元左右。=3\*GB3③住房二級市場情況況據(jù)房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)顯顯示，由于區(qū)區(qū)和新城區(qū)拆遷量量都比較大，使使上市交易的的二手房房源源有所減少。同同時(shí)，由于國國家通過稅收收等手段，抑抑制了房地產(chǎn)產(chǎn)投資和投機(jī)機(jī)炒作，市場場觀望氣氛較較為濃厚。這這些直接導(dǎo)致致了二手房成成交量的下降。=4\*GB3④2010年房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀2010年是將是是我市房地產(chǎn)產(chǎn)市場風(fēng)起云云涌的一年，開開發(fā)量和上市市量均同步放放大，房價(jià)從從年初的上漲漲到年未的穩(wěn)穩(wěn)中有降。（2）房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分分析=1\*GB3①宏觀市場特點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)，又是構(gòu)建建**社會(huì)重要要物質(zhì)載體?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。但也要看到，房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、與建設(shè)現(xiàn)代化交通樞紐城市的目標(biāo)追求還有差距、與廣大市民對住房性價(jià)比綜合要求還有偏差。對此，各級政府已經(jīng)引起高度重視，在堅(jiān)定不移貫徹落實(shí)好上級宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，在“有保有壓、區(qū)別對待”總體原則指導(dǎo)下，深入研究本地個(gè)性化特征、采取切實(shí)舉措，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。政府采取措施如下：a.加強(qiáng)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)調(diào)控和行業(yè)管管理。由于土土地資源有限限性、資金需需求規(guī)模性以以及住房的差差異性、不可可移動(dòng)性等特特點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)在相同地區(qū)區(qū)很難形成充充分有效競爭爭，房地產(chǎn)市市場完全依靠靠市場調(diào)節(jié)行行顯然不夠。政政府有必要對對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模和發(fā)展速速度進(jìn)行宏觀觀調(diào)控，輔之之行業(yè)管理政政策，提高房房地產(chǎn)市場資資源配置效率率，保持房地地產(chǎn)市場供求求總體平衡，防防止房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)泡沫沫。b.鼓勵(lì)中低檔經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房開開發(fā)。在貫徹徹落實(shí)宏觀調(diào)調(diào)控政策措施施基礎(chǔ)上，制制定針對性強(qiáng)強(qiáng)制措施，利利用國家開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房的優(yōu)惠政策策，減輕成本本推動(dòng)壓力。同同時(shí)，區(qū)分不不同性質(zhì)住房房需求，對中中低檔房屋在稅收和信信貸政策上給給予適度優(yōu)惠惠，加大中低低檔住房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房建建設(shè)力度，降降低經(jīng)濟(jì)適用用房和廉租房房政策的申請請門檻，堅(jiān)持持“租售并舉”原則，增加加中低收入家家庭住房有效效供給。c.繼續(xù)完善土地地使用和管理理政策。認(rèn)真真編制執(zhí)行城城市規(guī)劃和土土地利用總體體規(guī)劃、建立立健全土地管管理法規(guī)、培培育和規(guī)范土土地交易市場場、抑制土地地交易投機(jī)行行為，從源頭頭上規(guī)范住宅宅業(yè)發(fā)展；改改革完善政府府土地儲(chǔ)備制制度，增加其其合法性和實(shí)實(shí)際操作透明明度，培育合合理公平競爭爭環(huán)境，同時(shí)時(shí)明確出讓土土地用途，對對不同住宅用用地實(shí)行不同同管理辦法，抓抓好閑置土地地清理和存量量土地開發(fā)利利用，提高土土地利用效率率，嚴(yán)格執(zhí)行行閑置土地開開發(fā)期限，打打擊囤積土地地、倒賣土地地投機(jī)行為。d.發(fā)揮政府信息息正確導(dǎo)向作作用。進(jìn)一步步提高政府信信息發(fā)布強(qiáng)度度和頻率，加加強(qiáng)對房地產(chǎn)產(chǎn)市場心理預(yù)預(yù)期正確引導(dǎo)導(dǎo)，借助新聞聞媒體定期不不定期發(fā)布房房產(chǎn)開發(fā)交易易信息，引導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)商理性性開發(fā)、購房房者理性消費(fèi)費(fèi)，逐步恢復(fù)復(fù)對房價(jià)正常常心理預(yù)期，防防止房價(jià)大起起大落，保證證房地產(chǎn)市場場快速、健康康、協(xié)調(diào)發(fā)展展。=2\*GB3②微觀市場特點(diǎn)a.從地理位置來來看，隨著新新一輪城市規(guī)規(guī)劃的出臺(tái)，開開始注重現(xiàn)代代城市人居條條件的改善，作作為省內(nèi)著名名的資源型城城市，將房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展置于城市建建設(shè)的重要事事務(wù)，這期間間，成為外來來房地產(chǎn)投資資的重要場地地，外地開發(fā)發(fā)商攜重資加加入新一輪大大開發(fā)熱潮當(dāng)當(dāng)中，為房地地產(chǎn)業(yè)注入新新鮮力量，成成為推動(dòng)房地地產(chǎn)暴發(fā)式發(fā)展的的重要力量，同同時(shí)，的城市市化發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略重點(diǎn)是：：城市西進(jìn)，東西相連連。重點(diǎn)發(fā)展展西部城區(qū)，以以一體兩翼為為戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向。隨著大大力發(fā)展戰(zhàn)略略決策的落實(shí)實(shí)，西部城區(qū)的房房價(jià)還將會(huì)不不斷地攀升。在在此環(huán)境的影影響下西部城區(qū)已成成為最具生氣氣的房地產(chǎn)開開發(fā)區(qū)域，成成為棗莊居民購房房的首選。b.從樓盤結(jié)構(gòu)來來看，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的樓盤已已逐步退出歷歷史的舞臺(tái)，目目前市場上的的結(jié)構(gòu)主要是是框架結(jié)構(gòu)。c.從價(jià)格上看看，20000元/平方米左右右的經(jīng)濟(jì)適用用房是最能被被市場接受，也也是市民申請請經(jīng)濟(jì)適用房房時(shí)認(rèn)為最為為合理的價(jià)位位。d..從樓盤設(shè)設(shè)計(jì)上看，近近年開盤銷售售的樓盤設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格各異，以以滿足市場日日益張揚(yáng)的個(gè)個(gè)性化需求，整整個(gè)市場中有有歐式風(fēng)格，古古典風(fēng)格、中中西合璧的風(fēng)風(fēng)格等多種特特點(diǎn)，可謂百百花齊放。不不僅體現(xiàn)了房房地產(chǎn)發(fā)展商商市場意識的的進(jìn)步，而且且也說明了建建筑設(shè)計(jì)單位位水平的提高高。E.從樓盤環(huán)境來來看，由于消消費(fèi)者的需求求層次提高，和和追求環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的需求，發(fā)發(fā)展商都十分分注重樓盤硬硬環(huán)境的美化化和完善。發(fā)發(fā)展商在增加加小區(qū)的綠化化面積，在小小區(qū)內(nèi)營造環(huán)環(huán)境藝術(shù)等方方面都做了較較大的投入。f.從樓盤配套套設(shè)施來看，不不少發(fā)展商的的樓盤都配有有遠(yuǎn)程抄表、三三網(wǎng)合一、紅紅外監(jiān)控、便便民店、會(huì)所所、健身房等等設(shè)施，注重重以業(yè)主的需需求為中心，提提供全方位的的配套服務(wù)。g.從樓盤銷售售宣傳上看，市市場雖處于買買方市場，但但消費(fèi)者還未未到達(dá)理性化化的地步，賣賣方的有效引引導(dǎo)對買方的的購買決策會(huì)會(huì)起到很重要要的作用。例例如福泉項(xiàng)目，運(yùn)運(yùn)用了多種宣宣傳手段，在在西部城區(qū)刮起起了一陣福泉泉旋風(fēng)，使得得一大批有購購房意向的消消費(fèi)者最終都都成為了福泉泉的業(yè)主。h.以“購買安安心、質(zhì)量放放心、居住舒舒心”為特點(diǎn)的樓樓盤，成為市市民購房的首首選。2009年房地產(chǎn)產(chǎn)市場總體情情況是平穩(wěn)的，但是是也有一些缺缺憾。例如在在某些區(qū)域中中存在著住宅宅性價(jià)比不合合理等一些問問題，部分發(fā)發(fā)展商在開發(fā)發(fā)樓盤過程中中還存在著較較多片面追求求高利潤的短短期行為，如如選材不精、建建筑質(zhì)量不合合格，亂收物物業(yè)管理費(fèi)等等。=3\*GB3③2010年及未來來房地產(chǎn)市場場展望2010年的房地地產(chǎn)調(diào)控，首首先將促進(jìn)投資平穩(wěn)增長和房房價(jià)的合理回回歸。所以，20010年國家將將加大對房地地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控控和管理力度度，防止房地地產(chǎn)市場的下下滑。其次將將會(huì)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)構(gòu)建多層次的的住房保障體體系。未來房地產(chǎn)與住宅宅地產(chǎn)潛力很很大。預(yù)計(jì)22010年商業(yè)地地產(chǎn)仍處于開開發(fā)高峰期；；住宅市場方方面，到20010年，我我國人均GDDP將達(dá)到192270元，城城市化水平由由43%提高到到47%。根據(jù)據(jù)世界銀行研研究表明，住住宅需求與人人均GDP有著密密切的聯(lián)系，當(dāng)當(dāng)一個(gè)國家人人均GDP在800-44000美元元時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)發(fā)展期；當(dāng)人人均GDP進(jìn)入40000-80000美元時(shí)，房房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)穩(wěn)定快速增長長期，當(dāng)一國國人均居住面面積在達(dá)到330-35平方米米之前（我國國2005年底底城鎮(zhèn)人均居居住面積為226.11平平方米），城城鎮(zhèn)居民將保保持旺盛的居居住需求。房地產(chǎn)開發(fā)投資增增長幅度均超超過30%，大大大高于當(dāng)年國國內(nèi)生產(chǎn)總值值增幅，成為為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長的一股優(yōu)優(yōu)勢力量。最最近，統(tǒng)計(jì)部部門通過對未未來城市人口口增量及城市市化進(jìn)程的帶帶動(dòng)性分析，初初步確定“十一五”期間的住房房需求總量大大概在10000萬平方米米左右。“十五”期間，隨著著住房制度改改革的不斷深深入，住房建建設(shè)呈快速發(fā)發(fā)展趨勢。住住房完成投資資額由20001年的7.455億元上升到到2005年的的22.1億元元，年均增長長38.9%%；住房銷售售面積由20001年的56.004萬平方米米上升至20005年的118..99萬平方方米，年均增增長22.884%，供求求結(jié)構(gòu)基本合合理。根據(jù)《國國民經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展第十十一個(gè)五年規(guī)規(guī)劃綱要》，至至2010年，生生產(chǎn)總值將突突破10000億元，年均均增長16%%以上，人均均地區(qū)生產(chǎn)總總值達(dá)到2萬元以上，全全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資5年累計(jì)達(dá)到到2600億元元以上?！笆晃濉逼陂g，住住房建設(shè)將以以節(jié)約型、節(jié)節(jié)能省地型住住宅為標(biāo)準(zhǔn)，以以推進(jìn)節(jié)能、節(jié)節(jié)地、節(jié)水、節(jié)節(jié)材和環(huán)保為為重點(diǎn)，加大大成套技術(shù)集集成的推廣應(yīng)應(yīng)用。依據(jù)節(jié)節(jié)約、集約利利用土地的原原則，規(guī)劃期期內(nèi)，在符合合規(guī)劃控制原原則和相關(guān)規(guī)規(guī)劃要求的前前提下，適當(dāng)當(dāng)提高住房建建設(shè)的容積率率水平。住房房建設(shè)的選址址和土地利用用、規(guī)劃建筑筑設(shè)計(jì)、技術(shù)術(shù)選擇與優(yōu)化化、產(chǎn)品和設(shè)設(shè)備的選擇、施施工住址與管管理、住房的的使用和維護(hù)護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，提高資源源利用效率，提提高住房小區(qū)區(qū)綠化率，減減少環(huán)境污染染，改善居住住環(huán)境，建設(shè)設(shè)高品質(zhì)、高高檔次、低價(jià)價(jià)位且環(huán)境優(yōu)優(yōu)美居住舒適適的居住小區(qū)區(qū)，促進(jìn)住房房產(chǎn)業(yè)的可持持續(xù)發(fā)展。在“十一五”規(guī)劃中，明明確表示不斷斷拓展市區(qū)范范圍，是一項(xiàng)項(xiàng)重要內(nèi)容，而而房地產(chǎn)作為為一個(gè)城市拓拓展城區(qū)范圍圍的重要支柱柱產(chǎn)業(yè)之一。第三節(jié)市場定定位面對競爭激烈的房房地產(chǎn)市場，公公司要建立自自己的品牌與與形象，就必必須長、短目目標(biāo)兼顧，為為實(shí)施品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略，在本項(xiàng)項(xiàng)目定位時(shí)，須須將區(qū)域，交交通環(huán)境、配配套設(shè)施，人人文**等各種因因素綜合考慮慮。依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)實(shí)際情況，本本項(xiàng)目宜采取取“整體規(guī)劃、分分期實(shí)施、自自主開發(fā)、力力創(chuàng)精品”的靈活多變變的開發(fā)經(jīng)營營策略。（1）整體規(guī)劃。本項(xiàng)項(xiàng)目位于市中中區(qū)的黃金地地段附近，因因此必須對地地塊進(jìn)行整體體規(guī)劃。（2）實(shí)施計(jì)劃。該項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)總建建筑面積達(dá)88585344平方米，預(yù)計(jì)計(jì)總投資約22478244萬元人民幣幣，計(jì)劃三年內(nèi)建設(shè)完完成。（

3）自主開發(fā)。這是是基于項(xiàng)目公公司的資金優(yōu)優(yōu)勢和地塊本本身的特點(diǎn)而而作出的選擇擇。①房地產(chǎn)屬資金密集集性行業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)目公司可憑憑借其他公司司所不具備的的雄厚資金實(shí)實(shí)力進(jìn)行自主主開發(fā)。②項(xiàng)目公司購置該地地塊所需成本本較低（棚房房區(qū)改造工程程）。③項(xiàng)目地塊所處的特特有的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢及市場前前景。④通過自主開發(fā)，公公司可迅速依依托項(xiàng)目的品品牌提升企業(yè)業(yè)形象，擴(kuò)大大公司在房地地產(chǎn)業(yè)界的影影響，為以后后的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)打下良好的的基礎(chǔ)。（4）力創(chuàng)精品。這是由由項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)項(xiàng)目較少的前前提決定的，同同時(shí)借助于本本項(xiàng)目的品牌牌，可迅速提提升開發(fā)公司司在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)界的知名度度。第四節(jié)目標(biāo)市市場及預(yù)測根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境及物業(yè)市市場的調(diào)查分分析，將項(xiàng)目目定位為中低低檔價(jià)位的住宅宅用房，這是是基于廣大人人民群眾的需需求以及項(xiàng)目目所處的環(huán)境境而作出的明明智決策,主要原因是是：（1）相對而言，項(xiàng)目區(qū)區(qū)位位置在市市中區(qū)，該區(qū)區(qū)域建設(shè)資源豐富富，成本相對對較低。（2）項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)住宅用用房的需求狀況況較好。（3）項(xiàng)目周圍已形成一一些住宅群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和市政設(shè)設(shè)施條件比較較完善。（4）該項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)具有其他物物業(yè)不可替代代的優(yōu)勢。根據(jù)綜合考慮，將將本項(xiàng)目銷售售價(jià)格初步定定為：普通住住宅房3800元/m2。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目總用地面積積265600㎡，總建筑面面積8585334㎡，其中住住宅面積6365115㎡，鄰里中中心建筑17100㎡，商業(yè)建建筑面積61246㎡，小學(xué)建建筑面積14900㎡，幼兒園園建筑面積6500㎡，社區(qū)服服務(wù)配套建筑筑面積12600㎡，地下建建筑面積1096773㎡，總居住住戶數(shù)5313戶，總居住住人口17001人。表5－1建設(shè)內(nèi)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)規(guī)模序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總規(guī)劃用地面積㎡2656002總建筑面積㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.1.1住宅建筑面積㎡636515回遷建筑3156658㎡，開發(fā)3208557㎡2.1.2鄰里中心建筑面積積㎡17100沿街商鋪建筑面積積㎡61246小學(xué)建筑面積㎡14900幼兒園建筑面積㎡6500社區(qū)服務(wù)配套建筑筑面積㎡126002.2地下建筑面積㎡1096732.2.1儲(chǔ)藏建筑面積㎡69100車庫建筑面積㎡55787公建地下建筑面積積㎡88003停車位個(gè)2657地上1062，地下115954總居住戶數(shù)戶5313其中回遷總戶數(shù)戶9505容積率2.826建筑密度%18.67綠化系數(shù)%38.5設(shè)計(jì)方案第一節(jié)拆遷安安置方案一、拆遷與安置的的依據(jù)國務(wù)院《城市房屋屋拆遷管理?xiàng)l條例〈國務(wù)院院令第305號〉》《山東省城市房屋屋拆遷管理?xiàng)l條件》《城市總體規(guī)劃（2006年－2020年）》二、拆遷范圍該工程拆遷改造范范圍為市中區(qū)區(qū)**路東側(cè)、***路南側(cè)、***路西側(cè)、***路北側(cè)、沿沿**路、**路、**路設(shè)置沿沿街商住，同同時(shí)滿足回遷遷要求。結(jié)合合景觀湖建設(shè)設(shè)，沿**路打造新新的城市中心心。拆遷改造造范圍約2665600㎡。該區(qū)域拆遷居民約約計(jì)981戶，拆遷房房屋總建筑面面積約2800000㎡，其中產(chǎn)產(chǎn)權(quán)住宅1000000㎡，產(chǎn)權(quán)營營業(yè)用房7000㎡，無證房房屋面積1730000㎡，產(chǎn)權(quán)房房屋容積率0.7，戶均占地地面積155㎡.拆遷單位14家，總占地地面積373044.32㎡。三、拆遷補(bǔ)償安置置方案本次拆遷采取貨幣幣補(bǔ)償或房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩兩種補(bǔ)償方式式，由被拆遷遷人自行選擇擇。本報(bào)告按按貨幣補(bǔ)償方方案計(jì)算拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)用如如下：拆遷補(bǔ)償基本費(fèi)用用拆遷房屋貨幣補(bǔ)償償?shù)?，貨幣補(bǔ)補(bǔ)償?shù)慕痤~按按照被拆遷房房屋所處區(qū)位位的新建普通通商品房市場場價(jià)格評估確確定。本區(qū)位市場評估價(jià)價(jià)格為普通住住宅房屋3600元/㎡，產(chǎn)權(quán)營營業(yè)用房6000元/㎡，無證房330元/㎡，單位按按占地面積每每平方米3300元。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)如下：產(chǎn)權(quán)住宅：1000000×33600元/㎡＝36000萬元產(chǎn)權(quán)營業(yè)：70000×60000元/㎡＝4200萬元無證房：1730000×3330元/㎡＝5536萬元單位補(bǔ)償：373304.322×33000元/㎡＝123100.43萬元附屬物補(bǔ)償：39900萬元以上合計(jì)619446.43萬元拆遷補(bǔ)償協(xié)助費(fèi)用用拆遷委托費(fèi)：2880000××18元/㎡＝504萬元搬遷費(fèi)：住宅9881×5000元/戶＝49.05萬元非住宅7000××10元/㎡＝7萬元提前獎(jiǎng)：住宅9881×10000元/天＝1471..50萬元非住宅7000××10元/㎡×15天＝105萬元過渡費(fèi)：住宅1000000××6元/㎡/月×24＝1440萬元非住宅7000××12元/㎡/月×24＝201.6萬元停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)：：7000××100元＝70萬元以上費(fèi)用合計(jì)38848.155萬元拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用拆遷補(bǔ)償基本費(fèi)用用和拆遷補(bǔ)償償協(xié)助費(fèi)用兩兩項(xiàng)合計(jì)為657944.58萬元，另外外考慮到有可可能存在未丈丈量和未提供供證件的住房房，以及拆遷遷中的其他不不可預(yù)見因素素，總補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用按兩項(xiàng)合合計(jì)加10%計(jì)算，則總總補(bǔ)償費(fèi)657944.58×11.1＝723744.04萬元。另外，對于拆遷房房容積率低于于1的，按差額額土地面積每每平方米3000元補(bǔ)給差額額容積率補(bǔ)償償費(fèi)，暫按平平均容積率0.7計(jì)算則該項(xiàng)項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)為981×1155×（1－0.7）×3000＝136844.95萬元。有以上估算得出本本項(xiàng)目的拆遷遷總費(fèi)用為860588.99萬元。拆遷房屋實(shí)行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的的安置房屋和和拆遷房屋的的價(jià)格均按本本方案規(guī)定進(jìn)進(jìn)行評估確定定，雙方各自自找差。選擇擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換的被拆遷遷入，根據(jù)拆拆遷區(qū)域內(nèi)擬擬建的住宅套套型和非住宅宅套型預(yù)定安安置房屋套型型和面積，所所選房屋面積積在原合法面面積的基礎(chǔ)上上不得超出原原合法面積的的10%?；剡w上房房的順序按照照搬遷驗(yàn)收號號和簽證拆遷遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議的結(jié)算號號相加除以2的先后順序序確定。如順順序號相同的的，以搬遷驗(yàn)驗(yàn)收號為準(zhǔn)，并并結(jié)合所選套套型，采用劃劃片和單元立立體切塊的方方式選房。選選房時(shí)，被拆拆遷人不能在在同一種套型型選擇兩套以以上（含兩套套）的同一樓樓層的房屋?；剡w安置住宅房屋屋的建筑面積積與被拆遷房房屋的合法建建筑面積相等等部分以及超超出拆遷合法法建筑面積但但不超出10%的部分，按3600元/㎡。超出原原合法面積10%以外的部分分每平方米暫暫收3800元/㎡，回遷上上房時(shí)按市場場銷售價(jià)格據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算。非住宅房屋的安置置原則上在原原路段安置。因因城市規(guī)劃要要求原路段不不建非住宅房房屋的，在其其他路段安置置。被拆遷房房屋合法建筑筑面積部分安安置結(jié)算按照照市場評估價(jià)價(jià)格雙向評估估，各自找差差。新安置住宅房采取取集中供暖，安安裝費(fèi)拆遷時(shí)時(shí)根據(jù)所選房房屋面積按80元/㎡預(yù)收?；鼗剡w上房時(shí)，按按實(shí)際發(fā)生的的安裝費(fèi)執(zhí)行行，不計(jì)入房房價(jià)。對于原房屋所有權(quán)權(quán)證登記載明明的儲(chǔ)藏室，經(jīng)經(jīng)評估后，只只予以貨幣補(bǔ)補(bǔ)償，不予回回遷安置。四、對于土地、房房屋證件不全全及無證房屋屋的處理意見見1、在搬遷期限內(nèi)完完成搬遷的，按按照房屋建筑筑面積與合法法土地面積之之比1.0的容積率，在在交納有關(guān)規(guī)規(guī)費(fèi)后予以認(rèn)認(rèn)定合法房屋屋面積。建設(shè)設(shè)的房屋面積積不足1.0容積率的，按按1.0的容積率政政策認(rèn)定合法法建筑面積，在在被拆遷房屋屋主評估價(jià)的的基礎(chǔ)上，另另行補(bǔ)償土地地費(fèi)用，土地地面積與土地地證登記的面面積不相符的的，以土地證證登記的面積積為準(zhǔn)；無土土地使用證的的，按照土地地部門對土地地可能性確認(rèn)認(rèn)的有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。被行政主管部門行行政裁決和強(qiáng)強(qiáng)制拆遷的房房屋，拆遷人人將嚴(yán)格按照照被拆遷入產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的面面積予以補(bǔ)償償，對于未取取得準(zhǔn)建證而而自行建設(shè)的的房屋將不按按照容積率1.0的規(guī)定予以以認(rèn)定，將按按照無證房屋屋的規(guī)定予以以處理。2、產(chǎn)權(quán)證登記的房房屋尺寸與實(shí)實(shí)際丈量的尺尺寸有誤差時(shí)時(shí)，在未翻建建、改建、擴(kuò)擴(kuò)建的情況下下，以實(shí)際丈丈量的尺寸為為準(zhǔn)；與房屋屋一體建成但但遺漏登記的的檐廊及樓梯梯，按實(shí)際情情況由產(chǎn)權(quán)部部門按漏確予予以認(rèn)定。3、政府通告下發(fā)之之日前，在合合法土地上所所建的房屋，按按照1.0的容積率確確認(rèn)后，超出出部分的房屋屋，在規(guī)定的的搬遷期限內(nèi)內(nèi)，能夠積極極配合搬家交交房的，可根根據(jù)市中政發(fā)發(fā)[20100]5號文執(zhí)行給給予補(bǔ)助。4、政府通告下發(fā)后后所建房屋，以以及違規(guī)改變變房屋用途、擅擅自裝飾、裝裝修的房屋，不不予補(bǔ)償，報(bào)報(bào)有關(guān)部門依依法查處。5、經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)認(rèn)違規(guī)占地建建設(shè)的房屋，按按規(guī)定不予補(bǔ)補(bǔ)償，但被拆拆遷人在搬遷遷期限內(nèi)，能能夠積極配合合搬家交房的的，可給予適適當(dāng)補(bǔ)助。五、拆遷補(bǔ)償安置置費(fèi)用根據(jù)上述方案和委委托方提供有有關(guān)資料，總總搬遷成本費(fèi)費(fèi)用經(jīng)估算總總計(jì)約為：860588.99萬元，詳見見拆遷費(fèi)用估估算表。表6－1拆遷費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目金額（萬元）指標(biāo)1產(chǎn)權(quán)住宅房屋36000100000㎡2產(chǎn)權(quán)營業(yè)房屋42007000㎡3無證房5536173000㎡4單位補(bǔ)償12310.43337304.322㎡5附屬物補(bǔ)償費(fèi)39006拆遷委托補(bǔ)償費(fèi)504280000㎡7住宅搬遷費(fèi)49.05981戶8非住宅搬遷費(fèi)77000㎡9住宅搬遷過渡費(fèi)1440100000㎡10非住宅搬遷過渡費(fèi)費(fèi)201.67000㎡11住宅搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1471.50981戶12非住宅搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)費(fèi)1057000㎡13停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)707000㎡14以上合計(jì)65794.58815不可預(yù)見費(fèi)（按110%計(jì)）6579.4616容積率差額補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)13684.95517合計(jì)86058.999六、回遷安置方案案回遷戶數(shù)總計(jì)9550戶，回遷房房屋總建筑面面積1000000㎡，回遷安置置房屋實(shí)際建建筑面積，以以上房時(shí)測繪繪部門測定的的面積為準(zhǔn)。非住宅安置用房套套型圖在搬遷遷期限前予以以公示。2、回遷時(shí)間拆遷過渡期限暫定定為24個(gè)月。第二節(jié)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)、指指導(dǎo)思想及原原則一、設(shè)計(jì)目標(biāo)為市場提供一個(gè)景景觀環(huán)境優(yōu)美美、居住品質(zhì)質(zhì)高尚、適應(yīng)應(yīng)多彩生活方方式，布局合合理、配套服服務(wù)設(shè)施齊備備、有較多住住宅類型可供供選擇、富有有特色和人文文氣氛的綠色色生態(tài)休閑居居住社區(qū)，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建建設(shè)水平均達(dá)達(dá)到國內(nèi)一流流。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)導(dǎo)思想與原則則本著“以人為本、立足環(huán)環(huán)境、突出特特色、求精求求美”的原則以人為本――從社社區(qū)的整體布布局到單體建建筑，到社區(qū)區(qū)的場地設(shè)計(jì)計(jì)都處處以為為的活動(dòng)、思思維、生活的的需求為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，注重方方便群眾生產(chǎn)產(chǎn)、生活，配配置完善的各各類服務(wù)設(shè)施施、活動(dòng)健身身場地，創(chuàng)造造一個(gè)供人居居住、交流、健健身、休息等等多功能新社社區(qū)。立足環(huán)境――新社社區(qū)規(guī)劃立足足環(huán)境觀念，公公共綠地環(huán)境境、建筑、活活動(dòng)設(shè)施及小小品相互呼應(yīng)應(yīng)，形成了建建筑、綠化、人人**統(tǒng)一的人人居環(huán)境。突出特色――規(guī)劃劃中除了融入入現(xiàn)代住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃理念和和環(huán)境觀念以以外，充分考考慮適應(yīng)居民民的生活習(xí)慣慣，尊重地域域**特色。求精求美――建筑筑、景觀小品品、服務(wù)設(shè)施施、綠化環(huán)境境及市政，結(jié)結(jié)合地方特色色，融入新的的設(shè)計(jì)理念，形形成有特色的的社會(huì)主義新新型社區(qū)。第三節(jié)總體規(guī)規(guī)劃方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)1、《中華人民共和和國城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》2、《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范范》3、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范》4、《城市道路交通通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃》5、《汽車庫、修車車庫、停車場場設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》6、《城市總體規(guī)劃劃（2007－2020年）》7、該地現(xiàn)狀圖及有有關(guān)資料8、有關(guān)國家和地方方相關(guān)規(guī)范、法法規(guī)二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)及總總平面布局本項(xiàng)目按照地塊區(qū)區(qū)域規(guī)劃生態(tài)態(tài)原則，采取取“動(dòng)靜分離、功功能配套、相相互關(guān)聯(lián)、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展”的區(qū)域規(guī)劃劃原則；小區(qū)區(qū)的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)調(diào)以人為本的的建筑思想，人人車分流，創(chuàng)創(chuàng)造小區(qū)生態(tài)態(tài)步行系統(tǒng)；；沿街商鋪與與住宅小區(qū)分分開，功能分分區(qū)明確，互互不干擾。表6－2小區(qū)用地平衡表項(xiàng)目面積（㎡）所占比重（%）備注總用地265600其中建筑用地49401.618道路廣場用地113942.4443綠化用地10225639第四節(jié)建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)計(jì)通則》2、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》3、《民用建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)范》（GB50245－95）4、《建設(shè)內(nèi)部裝修修設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》（GB502222－95）5、《建設(shè)結(jié)構(gòu)荷載載規(guī)范》（GBH9－87）6、《建設(shè)抗震分類類標(biāo)準(zhǔn)》（GB502223－95）7、《建設(shè)抗震設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》（GBH11－879）8、《建設(shè)地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ7－89）9、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500010-20002二、整體設(shè)計(jì)方案案1．住宅部分考慮到居住空間采采光、通風(fēng)及及視線景觀等等的要求，多多層住宅采用用“行列式錯(cuò)位”布局的設(shè)計(jì)計(jì)方法，使每每戶都有最好好的日照、通通風(fēng)條件，同同時(shí)為了避免免“行列式”布局易產(chǎn)生生的呆板的空空間感受，住住區(qū)主干道采采用弧線型，住住宅建筑順序序應(yīng)主干道線線形布置，形形成通而不透透的、節(jié)奏感感韻律感明顯顯的、空間靈靈活的住宅院院落空間。山山水綠化通廊廊通而不透，兩兩側(cè)建筑錯(cuò)落落有秩，落花花、流水、小小橋、古樹相相襯，小徑蜿蜿蜒其間，形形成活潑的建建筑與綠化場場地環(huán)境。根據(jù)回遷安置要求求，設(shè)計(jì)了：：65㎡、80㎡、90㎡、105㎡、115㎡、120㎡、140㎡的套型設(shè)設(shè)計(jì)。從二室室一廳到四室室兩廳戶型齊齊全，套型結(jié)結(jié)構(gòu)布局合理理。小區(qū)主入口為住區(qū)區(qū)主要入口實(shí)實(shí)行進(jìn)出分流流的原則，重重點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)出出口區(qū)環(huán)境與與建筑形象。2.公共及商業(yè)部部分商業(yè)部分著眼于商商業(yè)價(jià)值的提提升和住區(qū)城城市界面整體體形象的營造造，由于居住住區(qū)四周相鄰鄰為城市主干干道與次干道道，很快就會(huì)會(huì)形成商業(yè)寶寶地，所以四四周沿街設(shè)高高二層商業(yè)用用房，可大可可小的分割方方便商戶使用用。立面統(tǒng)一一處理成現(xiàn)代代全風(fēng)格，使使界面連續(xù)加加深人們的記記憶，增加人人們的印象。三、室內(nèi)裝修1、公共部分：1)外墻：高級外墻涂涂料或面磚；；2)樓梯：地面為花崗崗巖石材，墻墻面為高級瓷瓷磚；3)供電：專用高壓市市電進(jìn)線及發(fā)發(fā)電機(jī)備用電電源輔助；4)供水：集中供水系系統(tǒng)；5)給排水管材：排水水管采用U-PVC管，給水管管材采用PPR管；6)信箱：專設(shè)不銹鋼鋼郵政信報(bào)箱箱。2、分戶部分：各廳室、墻、地面面仍采取初裝裝修形式，為為住戶自選設(shè)設(shè)計(jì)方案和裝裝修材料預(yù)留留條件，有利利于減少浪費(fèi)費(fèi)和降低工程程成本。房間間內(nèi)基層地面面砼和墻體抹抹灰工程做到到表面平整、壓壓實(shí)，達(dá)到粘粘接牢固、無無裂縫。頂棚棚不抹灰，用用膩?zhàn)诱移?。具體設(shè)計(jì)方案如下下：內(nèi)墻：混合砂漿抹抹平；頂棚：混合砂漿抹抹平（衛(wèi)生間間、廚房除外外）；樓面：戶內(nèi)樓面為為砼基層；廚廚房、衛(wèi)生間間防水層、砂砂漿保護(hù)層；；門窗：合理開設(shè)門門窗洞口，門門窗材料優(yōu)先先選擇熱性能能與密閉性較較好的塑鋼復(fù)復(fù)合材料，陽陽臺(tái)均為封閉閉式，外飄窗窗和弧面陽臺(tái)臺(tái)可采用半落落地窗口。進(jìn)進(jìn)戶門為防火火防盜子母門門；廚房、衛(wèi)生間：上上下水管道、排排煙管道配備備到位，預(yù)留留電器插座，管管道燃?xì)獾轿晃唬ㄩ_通費(fèi)用用自理）；上上、下水主管管接口到位；；衛(wèi)生間：衛(wèi)生間防防水材料采用用SBS或聚胺脂防防水涂膜，防防水層做到浴浴盆上方1550mm，并并與樓面防水水層形成整體體。衛(wèi)生間樓樓面鋪設(shè)防滑滑瓷磚，墻面面巾瓷磚到頂頂，配全套衛(wèi)衛(wèi)浴設(shè)備。給給排水主管接接口到位及相相關(guān)電器開關(guān)關(guān)插座到位。陽臺(tái)：陽臺(tái)圍欄采采用鋁合金欄欄桿，部分樓樓層配夾層玻玻璃；戶內(nèi)配電：分戶配配電箱到們，裝裝置內(nèi)墻暗線插座、開開關(guān)及燈位；；空調(diào)：除廚房和衛(wèi)衛(wèi)生間外，客客廳及房間均均預(yù)留空調(diào)位位置及插座，設(shè)設(shè)室外機(jī)位和和冷凝水集中中排放系統(tǒng)；；樓梯：公共部分采采用水泥地面面、乳膠漆墻墻面，普通抹抹灰內(nèi)墻；其他；有線電視：客廳及及主臥室預(yù)留留接口；電話話：每戶配備備兩條IDD電話線，客客廳、主臥室室設(shè)有電話接接口（開通自自理）；寬帶帶網(wǎng)：客廳及及書房預(yù)留接接口，開通費(fèi)費(fèi)處理；安防防系統(tǒng)：住宅宅入口及每戶戶設(shè)可設(shè)對講講系統(tǒng)，設(shè)有有呼救功能；；預(yù)留安防接接口。終端設(shè)設(shè)備由住房自自理。第五節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)本工程設(shè)計(jì)采用現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)范。設(shè)計(jì)抗震烈度為88度。雪荷載：0.255KN/㎡，風(fēng)荷載：0.40KKN/㎡樓面均布活載取值值：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)按照國國家現(xiàn)行的有有關(guān)規(guī)程、規(guī)規(guī)范進(jìn)行。廚房、衛(wèi)生間2.0KKN/㎡陽臺(tái)2.55KN/㎡屋面0.7KN/㎡其余部位：1.55KN/㎡施工及使用荷載均均不能超過上上述數(shù)值。二、基礎(chǔ)工程項(xiàng)目區(qū)尚未進(jìn)行地地勘工作，現(xiàn)現(xiàn)有