某花園工程房地產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告成本管理

目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc50787366"一、總論1HYPERLINK\l"_Toc50787367"二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)5HYPERLINK\l"_Toc50787377"三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案9HYPERLINK\l"_Toc50787378"四、選址方案12HYPERLINK\l"_Toc50787379"五、節(jié)能節(jié)水措施16HYPERLINK\l"_Toc50787380"六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)19HYPERLINK\l"_Toc50787381"七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防22HYPERLINK\l"_Toc50787382"八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置23HYPERLINK\l"_Toc50787383"九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度27HYPERLINK\l"_Toc50787384"十、投資估算28HYPERLINK\l"_Toc50787385"十一、融資方案31HYPERLINK\l"_Toc50787386"十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)33HYPERLINK\l"_Toc50787387"十三、社會(huì)評(píng)價(jià)34HYPERLINK\l"_Toc50787388"十四、風(fēng)險(xiǎn)分析36HYPERLINK\l"_Toc50787389"十五、研究結(jié)論與建議38HYPERLINK\l"_Toc50787390"十六、附圖、附表41HYPERLINK\l"_Toc50787391"十七、組員評(píng)價(jià)55一、總論一．項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:***花園2.承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)--以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2001、2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項(xiàng)目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)***花園。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。***花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二．項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為3000萬元，***花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“***花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)***中不乏溫馨，溫馨伴隨著***。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。3.主要建設(shè)條件1.供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。6.電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。4.項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為3906.08萬元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫(kù)面積平方米4820停車位個(gè)240三．問題與建議考慮到***花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平均價(jià)格為2017.31元/m2寫字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬以下的占33%,承受總價(jià)格在21--30萬之間的占30.5%承受總價(jià)格在31--40萬的占24.50%承受總價(jià)格在41-50萬的占8%,承受總價(jià)格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度

洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度度1145.392002第一季度度1273.522002第二季度度1327.122002第三季度度1451.752002第四季度度1488.672002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%，施工面積達(dá)到958.2萬平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長(zhǎng)15.4%，占總投資的75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬㎡（其中住宅銷售面積393.13萬㎡）同比增長(zhǎng)17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長(zhǎng)26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。3.購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。四．競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。五．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），***花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。***花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶型分配表樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)168.4480③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)81.442642.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。6.廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。3)配套設(shè)備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安安。入口處有有寬廣的地下下停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)設(shè)置各種指示示牌，如指示示公共服務(wù)設(shè)設(shè)施位置、公公共建筑以及及管理處等方方便居民使用用。庭院燈：保證居住住區(qū)夜間行人人車和公共次次序安全、既既有安全保護(hù)護(hù)功能、又可可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣廣場(chǎng)、水邊，既既綠化又方便便使用。欄桿：起安全保護(hù)護(hù)作用。兒童童活動(dòng)場(chǎng)地以以塑料欄桿為為主。居住區(qū)區(qū)地形又高低低變化時(shí)，可可設(shè)臺(tái)階和擋擋土墻，方便便排水。宣傳欄：設(shè)在人流流集中必經(jīng)之之地。大小高高度適宜，便便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)區(qū)域等人流較較多的地方、居居住樓旁設(shè)置置。廣場(chǎng)：社交游憩公公共場(chǎng)所，附附設(shè)游樂設(shè)施施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬㎡12.91.住宅建筑面積萬㎡11.62.公建面積萬㎡1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡101.住宅用地萬㎡4.372.公建用地萬㎡2.133.道路用地萬㎡1.094.公共綠地萬㎡2.0其他用地萬㎡0.41四、選址方案眼下人們買房，不不光看房型、地地段、朝向，還還要看小區(qū)的的環(huán)境、園林林設(shè)計(jì)、信息息網(wǎng)絡(luò)等是否否到位。本著著節(jié)約用地，少少占耕地，減減少拆遷移民民有利于場(chǎng)區(qū)區(qū)合理布置和和安全運(yùn)行幾幾有利于保護(hù)護(hù)環(huán)境和生態(tài)態(tài)，有利于保保護(hù)風(fēng)景區(qū)和和文物古跡的的原則，依據(jù)據(jù)1、造就武漢漢市建設(shè)規(guī)劃劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)區(qū)投資項(xiàng)目的的要求。3、適應(yīng)小區(qū)區(qū)房屋用途的的要求。4、擁有便利利的交通條件件。5、滿足土地地的地質(zhì)條件件，市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施等因素素需要。我們們選定三個(gè)位位置(詳見附圖1：場(chǎng)址位置置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西西南。小區(qū)北北靠雄楚大街街、東接民院院路，西臨湖湖北經(jīng)濟(jì)管理理大學(xué)，南至至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工工業(yè)園內(nèi)，東東臨關(guān)山三路路，南接大黃黃村，西連武武漢鼓風(fēng)機(jī)廠廠、市消聲器器廠，北靠武武黃路，路對(duì)對(duì)面是原武漢漢城建學(xué)院、馬馬鞍山森林公公園。選址位置三：擬建于華中科技大大學(xué)西一門外外，北接中國(guó)國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西西臨魯磨路，南南靠華中科技技大學(xué)紫菘公公寓。三個(gè)方案各有千秋秋，但經(jīng)過比比選優(yōu)化，最最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走走訪調(diào)查、查查閱資料及抽抽樣調(diào)查，運(yùn)運(yùn)用科學(xué)方法法整理和分析析相關(guān)的信息息資料，茲對(duì)對(duì)項(xiàng)目選址的的科學(xué)性、可可行性作以下下評(píng)述。一．項(xiàng)目概況1.自然條件通過對(duì)該地塊的構(gòu)構(gòu)成成分、結(jié)結(jié)構(gòu)形式、資資源狀況、承承載力的情況況進(jìn)行勘測(cè)和和研究，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該地塊地質(zhì)質(zhì)好，屬于四四類土（沙礫礫堅(jiān)土），地地基強(qiáng)度好，適適用于鋼筋混混凝土基礎(chǔ)，建建造10萬平方米的的房地產(chǎn)才不不會(huì)超過土地地承載力。該該地塊自然條條件良好，不不會(huì)影響到土土地平整、開開挖土石方、道道路鋪設(shè)、基基礎(chǔ)施工及地地下工程排水水。2.城市的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)環(huán)境配套費(fèi)，已已為項(xiàng)目提供供了排水、電電力、燃?xì)?、供供熱、交通等等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)項(xiàng)目與城市基基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)絡(luò)連接點(diǎn)較近近，不需要建建造水處理系系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)經(jīng)該樓盤有十十余條公交線線路，五條過過江航線，即即將修建的漢漢口常青至武武昌森林公園園地鐵線路其其始就在這里里，交通方便便。周邊學(xué)校校、醫(yī)院、購(gòu)購(gòu)物、娛樂場(chǎng)場(chǎng)所和公園綠綠地完善齊備備，為居民日日常生活提供供便捷。珞瑜瑜路這幾年的的變化日新月月異，一改昔昔日的荒涼，成成為今天武昌昌地區(qū)一塊黃黃金地段開發(fā)發(fā)熱土。該街街區(qū)各項(xiàng)目配配套設(shè)施正在在不斷完善。如如菜場(chǎng)、超市市、郵局、銀銀行、……隨著大量居居民入住和光光谷的利用開開發(fā)，該街區(qū)區(qū)的發(fā)展前景景將一片樂觀觀。3.周邊環(huán)境條條件小區(qū)擬建于關(guān)東科科技工業(yè)園內(nèi)內(nèi)，北靠武黃黃路，路對(duì)面面是原武漢城城建學(xué)院。由由原城建學(xué)院院向北為東湖湖自然風(fēng)景區(qū)區(qū)，東湖是全全國(guó)最大的市市內(nèi)湖淡水湖湖之一，水域域開闊，風(fēng)光光宜人，環(huán)湖湖路綠樹紅花花掩映，曲轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回折，是武武漢市民周末末休閑度假的的理想去處。東東北面的武昌昌自然環(huán)境保保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林林公園，步行行5分鐘就可到到達(dá)。整個(gè)小小區(qū)有山有水水，樹木繁密密，綠地完善善齊備，污染染小，空氣清清新，環(huán)境幽幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的的水是其引以為為傲的亮點(diǎn)，郁郁郁蔥蔥的松松林、芳草茵茵茵的綠地讓讓你在藍(lán)與綠綠的交響中感感受大自然的的氣息、享受受返樸歸真的的美麗。獨(dú)特特的地理位置置，賦予了小小區(qū)更深刻的的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且且處在武漢重重點(diǎn)教育基地地位置，周圍圍有上10所高等學(xué)府府，學(xué)術(shù)氛圍圍濃厚，匯集集大量高素質(zhì)質(zhì)的人才，形形成一流人文文環(huán)境。與書書為鄰，以德德為友，讓人人盡情享受私私密化的個(gè)人人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近近人口密度適適中，居住人人口都是從事事高新技術(shù)人人員，受教育育程度高，文文化素養(yǎng)好，消消費(fèi)能力可靠靠，具有很強(qiáng)強(qiáng)的夠房能力力。此地浸染著聞名全全國(guó)的武漢高高校風(fēng)景區(qū)的的書香墨秀。山山水環(huán)抱，人人杰地靈。云云集的高校帶帶來濟(jì)濟(jì)人才才。故選擇此此地的人士同同時(shí)也為下一一代選擇了一一個(gè)良好的文文化和教育環(huán)環(huán)境。二．開發(fā)地址的獲獲取與開發(fā)1.該地塊土地地使用權(quán)以出出讓方式取得得，土地開發(fā)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)”的方針。該該項(xiàng)目建設(shè)用用地按如下程程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。向向土地管理部部門提出用地地申請(qǐng)，經(jīng)同同意后進(jìn)行選選址。(2)制訂方案。由由土地管理部部門組織用地地單位、被征征地單位及有有關(guān)部門，對(duì)對(duì)選址范圍的的人口、土地地和房屋等進(jìn)進(jìn)行調(diào)查研究究制定補(bǔ)償方方案。(3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。向向武漢市人民民政府正式申申請(qǐng)審批，批批準(zhǔn)后的征地地方案，由城城市規(guī)劃部門門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃劃許可用地通通知。(4)發(fā)布用地通通告：由城市市土地管理部部門發(fā)出具有有法律效力的的用地通告。(5)簽定補(bǔ)償、安安置合同：由由用地單位的的法人代表與與土地所有者者或原有土地地使用者或他他們的委托人人，按平等互互利、等價(jià)有有償和協(xié)商一一致的原則簽簽定合同或協(xié)協(xié)議，并經(jīng)土土地管理機(jī)關(guān)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土土地管理部門門簽發(fā)準(zhǔn)許使使用土地的證證明。2.對(duì)該地塊開開發(fā)成本主要要包括拆遷安安置費(fèi)和土地地批租費(fèi)(詳見投資開開發(fā)方案中的的項(xiàng)目的總投投資估算表)。三．建設(shè)條件1.供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有有現(xiàn)狀DN10000mm上水管線線，本項(xiàng)目上上水可從上述述干線引入。2.雨，污水排排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管管線和DN1800毫米的污水管管線，可以就就進(jìn)排入。3.供熱擬從武黃路新敷設(shè)設(shè)的供熱干線線接入。4.供電擬采用雙路供電，一一路從鼓風(fēng)機(jī)機(jī)廠開閉站引引一條10千伏電纜，接接入小區(qū)內(nèi)配配電室；另一一路可由東鑫鑫飯店配電室室引入?？紤]慮留有余地，變變壓器容量為為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了了天然氣高壓壓線，已建成成了天然氣高高中壓調(diào)壓站站。通過天然然氣中壓管向向區(qū)內(nèi)送氣。本本項(xiàng)目住宅區(qū)區(qū)前后的道路路、綠化以及及所需的各種種市政條件及及基礎(chǔ)設(shè)施配配套，均由武武漢宏達(dá)房地地產(chǎn)開發(fā)公司司統(tǒng)一開發(fā)，各各種設(shè)施接口口均至本項(xiàng)目目紅線內(nèi)。目目前，本項(xiàng)目目建設(shè)場(chǎng)地以以達(dá)到“三通一平”，其他配套套設(shè)施將與住住宅建設(shè)同步步進(jìn)行。6.電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)機(jī)容量為820門的程控交交換機(jī)，擬由由洪山區(qū)電話話局從831開設(shè)下屬分分局解決。四．建設(shè)規(guī)模總占地面積10萬萬平方米，總總建筑面積12.9萬平方米（其其中公建面積積約1.3萬平方米），總總戶數(shù)996戶，地下停停車場(chǎng)48220平方米，綠化化面積近4.5萬平方米，容容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部部規(guī)劃“一中心四組組團(tuán)”，中心區(qū)天天然山石人工工瀑布，周邊邊四個(gè)組團(tuán)各各成體系、各各具特色。小小區(qū)內(nèi)有托兒兒所、小商場(chǎng)場(chǎng)、銀行…………五．環(huán)境保護(hù)1.大氣制冷擬采用溴化鋰鋰裝置，取消消了制冷劑氟氟里昂的使用用，有利于保保護(hù)臭氧層。餐餐飲以煤氣為為燃料，所以以應(yīng)在操作間間設(shè)計(jì)通風(fēng)排排氣裝置，且且排氣煙囪避避開其它環(huán)境境敏感地段。地地下停車場(chǎng)廢廢氣主要為汽汽車尾氣，再再次安裝通風(fēng)風(fēng)排氣裝置。2.污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污污水主要有餐餐飲廢水，生生活廢水和洗洗浴污水。生生活廢水和餐餐飲廢水經(jīng)隔隔油，沉淀處處理后排入下下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施施一．節(jié)能措施***花園小區(qū)建建筑熱環(huán)境和和能源系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹徹國(guó)家和地方方有關(guān)節(jié)約能能源的法規(guī)和和政策，嚴(yán)格格執(zhí)行《夏熱熱冬冷地區(qū)居居住建筑節(jié)能能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保保證舒適，健健康的室內(nèi)熱熱環(huán)境基礎(chǔ)上上，采取有效效的節(jié)能措施施，改善建筑筑的熱工性能能，降低建筑筑全年能耗；；積極采用對(duì)對(duì)環(huán)境污染小小的可再生能能源，并提高高采暖、空調(diào)調(diào)等耗能系統(tǒng)統(tǒng)的效率；最最大限度地減減少建筑對(duì)能能源的需求和和對(duì)空氣污染染的破壞，以以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的目標(biāo)標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的的保溫材料選選擇和構(gòu)造方方案如下：屋面：選用1500mm厚水泥泥聚苯保溫板板做保溫層，材材料密度2880-3000kg/m33.屋面?zhèn)鳠釤嵯禂?shù)=0..60W/((m2.k))外墻：普通內(nèi)墻抹抹灰，2400厚粉煤灰燒燒結(jié)磚，外貼貼40厚聚苯板板，外飾面系系統(tǒng)涂層，外外墻傳熱為kk=0.777W/(m22.k)門窗：選用產(chǎn)品要要求其抗風(fēng)性性能屬標(biāo)準(zhǔn)GGB71066第2級(jí)，空氣滲滲透性能屬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GB71108第3級(jí)，雨水滲滲透性能屬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GB71108第4級(jí)，外墻窗窗均為塑鋼雙雙玻，其傳熱熱系數(shù)為k==2.56WW/(m2..k),采用用保溫分戶門門，其傳熱系系數(shù)為k=11.70W//(m2.kk)樓梯間：普通內(nèi)墻墻抹灰，2440厚粉煤灰灰燒結(jié)磚，靠靠樓梯間一側(cè)側(cè)加抹20厚保溫砂砂漿，其傳熱熱系數(shù)為k==1.67WW/(m2..k)2、采暖系統(tǒng)的保溫溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱熱效率的299MW的熱水水鍋爐(熱效率為800%)、APV湍流技技術(shù)高換熱系系數(shù)的換熱器器、高度聚乙乙烯保溫管(熱效率達(dá)900%)、自力式流流量控制器等等措施，達(dá)到到了供熱系統(tǒng)統(tǒng)部分節(jié)能的的要求。小區(qū)區(qū)內(nèi)熱交換站站采用變頻循循環(huán)泵和流量量自動(dòng)調(diào)節(jié)系系統(tǒng)，可根據(jù)據(jù)設(shè)定的流量量極值和室外外溫度的變化化自動(dòng)調(diào)節(jié)流流量。小區(qū)內(nèi)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中中，采用高密密度聚乙烯直直埋保溫管和和聚氨脂發(fā)泡泡劑，有效避避免了在管網(wǎng)網(wǎng)傳送中的熱熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供供下回雙管式式。系統(tǒng)布置置簡(jiǎn)單，水路路通暢，安裝裝檢修方便。最最大優(yōu)點(diǎn)是可可以實(shí)現(xiàn)各組組散熱器的單單獨(dú)調(diào)節(jié)而不不影響其他散散熱器的熱力力工作情況，并并為將來安裝裝熱表計(jì)量收收費(fèi)創(chuàng)造了條條件。每組散散熱器進(jìn)水管管安裝丹佛斯斯溫控閥。該該閥門可隨室室外氣溫變化化自動(dòng)調(diào)節(jié)室室內(nèi)溫度達(dá)到到恒定溫度，克克服了雙管系系統(tǒng)垂直失調(diào)調(diào)的弊病。采采暖系統(tǒng)按單單元設(shè)置，各各熱力出口均均安裝差壓控控制器?？杀鼙苊馑ζ胶夂庹{(diào)節(jié)的困難難，并為外網(wǎng)網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)創(chuàng)造了條件。房房間散熱器選選用鋁合金暖暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材材料、工藝的的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做做法及措施中中介紹的新技技術(shù)外，在****還原的的建設(shè)過程中中，應(yīng)大量應(yīng)應(yīng)用四新技術(shù)術(shù)，為住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展起到一一定的作用。地基處理采用CFFG樁復(fù)合地地基；地下室室地面及外墻墻采用聚氨脂脂涂料防水技技術(shù)；排水管管采用UPVVC管件；水水嘴采用瓷片片水嘴；坡屋屋面聚苯板保保溫技術(shù)；屋屋面防水全部部采用SBSS防水做法；；塑鋼門窗采采用單框雙層層中空玻璃；；單元分門戶戶采用高檔實(shí)實(shí)木及鋼制三三防門；樓道道照明采用紅紅外線光控開開關(guān)；樓梯間間入口采用防防盜對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)；燃?xì)獠捎糜肞GM2..51磁卡燃燃?xì)獗恚浑姳肀頌镈DY--17磁卡電電表；水表采采用ZS-22遠(yuǎn)程控制裝裝置；GRCC隔墻板、硅硅美輕質(zhì)隔墻墻板應(yīng)用技術(shù)術(shù)；變壓式通通風(fēng)道；采用用高效有機(jī)硅硅廚廁防水技技術(shù)。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小小區(qū)水環(huán)境，提提供安全。有有效的供水、污污水處理、日日用系統(tǒng)，節(jié)節(jié)約用水。實(shí)實(shí)現(xiàn)水資源的的可持續(xù)發(fā)展展和利用，改改善小區(qū)生態(tài)態(tài)環(huán)境。建立立完善的給水水系統(tǒng)，保證證供水水質(zhì)符符合衛(wèi)生要求求，水量穩(wěn)定定，水壓可靠靠；建立完善善的排水系統(tǒng)統(tǒng)；雨水或生生活污水經(jīng)處處理后回用作作生活雜用水水等各種用途途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，以保障障回用水的安安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和和水質(zhì)進(jìn)行估估算與評(píng)價(jià)，提提供詳盡的居居民用水量估估算資料。提提出合理用水水分配計(jì)劃、水水質(zhì)和水量保保證方案。最最大限度地有有效利用水資資源，減少小小區(qū)污水的排排放量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)用水的的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一一定范圍內(nèi)補(bǔ)補(bǔ)充小區(qū)用水水，完善小區(qū)區(qū)屋頂和地表表徑流規(guī)劃，避避免雨水淹漬漬、沖刷給環(huán)環(huán)境帶來的破破壞。充分利利用雨水，減減少市政供水水。收集后的的雨水經(jīng)適當(dāng)當(dāng)處理后回用用做小區(qū)雜用用水。2、綠化景觀用水節(jié)節(jié)水保障小區(qū)綠化、景景觀用水，改改善小區(qū)用水水分配，提高高景觀用水水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循循環(huán)系統(tǒng)，并并應(yīng)結(jié)合中水水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)以保保證水質(zhì)，提提高用水效率率。提倡營(yíng)造造少灌或免灌灌綠化群落，減減少草坪面積積，尤其是冷冷地型草坪面面積。綠化用水應(yīng)利用雨雨水或生活污污水回用作為為綠化用水，以以利于節(jié)水及及利用自然滲滲透補(bǔ)充地下下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水水型器具，不不斷提高用水水效益。不使使用耗水9升和9升以上的座便便器。龍頭：(1)不使使用螺旋升降降式鑄鐵水嘴嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)場(chǎng)合的不同，可可選用延時(shí)自自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式式、光電感應(yīng)應(yīng)式和電容感感應(yīng)式等類型型水龍頭；手手壓、腳踏、肘肘動(dòng)式水龍頭頭；停水自動(dòng)動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；；陶瓷片防漏漏水龍頭等節(jié)節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱熱水混合器具具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋淋浴節(jié)水裝置置；節(jié)水噴頭頭等。節(jié)水型用水家用電電器：采用高高效節(jié)水洗衣衣機(jī)，洗碗機(jī)機(jī)等節(jié)水型家家電。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)價(jià)一．環(huán)境條件調(diào)查查***花園提出“綠色生態(tài)社社區(qū)”的概念。在在當(dāng)前的房地地產(chǎn)開發(fā)過程程中，講究園園藝設(shè)計(jì)，提提倡健康住宅宅已是大勢(shì)所所趨，但目前前國(guó)內(nèi)的景觀觀設(shè)計(jì)多采用用噴泉、廣場(chǎng)場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用用有生命力的的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視視覺效果，而而沒有營(yíng)造整整體氣氛，”形成了層次次分明的景觀觀體系，同時(shí)時(shí)設(shè)計(jì)師還十十分注意尺度度感，通過小小型景質(zhì)將人人的視線從高高大的建筑物物上轉(zhuǎn)移，從從而減少了人人的壓抑感。45%的綠化率保保證了周圍良良好的環(huán)境，建建成后注重人人文環(huán)境和只只人化控制，污污染較少。自自然景觀優(yōu)越越、空氣清新新、濕度適宜宜，夏季涼爽爽，遠(yuǎn)離鬧市市區(qū)的魯巷，周周邊高校分布布極廣，綠地地面積率大。遠(yuǎn)遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)區(qū)，工業(yè)污染染小。二．施工期環(huán)境影影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲聲污染源施工期的噪聲主要要來源于包括括施工現(xiàn)場(chǎng)的的各類機(jī)械設(shè)設(shè)備和物料運(yùn)運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ朐肼暋Ｊ┕?chǎng)場(chǎng)地噪聲主要要是施工機(jī)械械設(shè)備噪聲，物物料裝卸碰撞撞噪聲及施工工人員的活動(dòng)動(dòng)噪聲，各施施工階段的主主要噪聲源及及其聲級(jí)見表表。聲級(jí)最大大的是電鉆，可可達(dá)115dBB(A)。物料運(yùn)輸輸?shù)慕煌ㄔ肼暵曋饕歉魇┦┕るA段物料料運(yùn)輸車輛引引起的噪聲，各各階段的車輛輛類型及聲級(jí)級(jí)見表。本項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)輸車輛輛安排時(shí)盡量量避開居民樓樓。各施工階段主要噪噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土土各種裝修材料及主主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重重車輕型載重卡車9080-8575交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)級(jí)(2)施工期揚(yáng)揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來來自土方的挖挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵塵；建筑材料料（白灰、水水泥、沙子、石石子、磚等）的的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及及堆放揚(yáng)塵；；施工垃圾的的清理及堆放放揚(yáng)塵；人來來車往造成的的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)揚(yáng)塵。(3)施工期廢水水污染源施工期產(chǎn)生的廢水水包括施工人人員的生活污污水和施工本本身產(chǎn)生的廢廢水，施工廢廢水主要包括括土方階段降降水井的排水水，結(jié)構(gòu)階段段混凝土養(yǎng)護(hù)護(hù)排水，以及及各種車輛沖沖洗水。(4)施工期固體體廢棄物施工期固體廢棄物物主要為施工工人員的生活活垃圾、施工工渣土及損壞壞或廢棄的各各種建筑裝修修材料。2.施工期環(huán)境影響分分析(1)施工噪聲影影響根據(jù)噪聲污染源分分析可知，由由于施工場(chǎng)地地的噪聲源主主要為各類高高噪聲的施工工機(jī)械，這些些機(jī)械的單體體聲級(jí)一般均均在80dB以上，且各各施工階段均均有大量設(shè)備備交互作業(yè)，這這些設(shè)備在場(chǎng)場(chǎng)地內(nèi)的位置置，同時(shí)使用用率有較大變變化，因此很很難計(jì)算其確確切的施工場(chǎng)場(chǎng)界噪聲，根根據(jù)本工廠施施工量，按經(jīng)經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段段其各施工階階段的晝夜聲聲級(jí)見表。各施工階段晝、夜夜聲級(jí)估算值值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的的影響由于土石石方過程破壞壞了地表結(jié)構(gòu)構(gòu)，會(huì)造成地地面揚(yáng)塵污染染環(huán)境，其揚(yáng)揚(yáng)塵量的大小小與諸多因素素有關(guān)，是一一個(gè)復(fù)雜、較較難定量的問問題。通過對(duì)施工期環(huán)境境影響的分析析，施工期主主要污染為噪噪聲與揚(yáng)塵，為為減少其環(huán)境境污染，應(yīng)做做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中中，建筑材料料的堆放及混混凝土拌和應(yīng)應(yīng)定點(diǎn)、定位位，并采取防防塵措施，設(shè)設(shè)置擋風(fēng)板。施施工期間盡量量選用煙氣量量較少的內(nèi)燃燃機(jī)械和車輛輛，減少尾氣氣污染，施工工道路經(jīng)常保保持清潔，濕濕潤(rùn)，以減少少汽車輪胎與與路面接觸而而引起的揚(yáng)塵塵污染，同時(shí)時(shí)車輛應(yīng)限速速行駛；混凝凝土攪拌等高高噪聲作業(yè)及及施工車的進(jìn)進(jìn)出口，盡可可能遠(yuǎn)離居民民住宅，施工工車場(chǎng)地盡量量平整，減少少顛簸聲，以以減少施工噪噪聲對(duì)居民生生活的影響；；②施工中做到到無高噪聲及及爆炸聲，打打樁時(shí)不在夜夜深人靜時(shí)進(jìn)進(jìn)行，吊裝設(shè)設(shè)備噪聲滿足足環(huán)保要求；；③施工中不產(chǎn)產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的的空氣污染，環(huán)環(huán)保措施與工工程進(jìn)度做到到“三同時(shí)”，環(huán)境治理理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)項(xiàng)目的主題工工程同時(shí)設(shè)計(jì)計(jì)，同時(shí)施工工，同時(shí)交付付使用；④建筑垃圾及及時(shí)清理，文文明施工；地地塊周圍樹立立高于3米的簡(jiǎn)易屏障障，或在使用用機(jī)械設(shè)備旁旁樹立屏障，減減少施工機(jī)械械的噪音。三．項(xiàng)目建成后環(huán)環(huán)境影響影響響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，基本無無工藝廢氣和和生產(chǎn)廢水排排放，因此污污染源分析主主要是燃料燃燃燒廢氣、生生活污水和生生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫(kù)廢廢氣***花園建有2240個(gè)停車位的的停車場(chǎng)，地地下車庫(kù)面積積4820，層高約3..9m。停車車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)個(gè)進(jìn)出口。車車庫(kù)內(nèi)的廢氣氣排放高度為為2.5米，排氣量約約7000立方米/h(2)天然氣燃燒燒廢氣居民住宅采暖和炊炊事采用天然然氣，最大燃燃?xì)饬繛?..8立方米/h，平均燃?xì)鈿饬繛?.4立方米/h，996戶居民共用用天然氣244200000立方米。2.水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染染源主要是生生活污水。按按人均每天用用水150LL估算，居住住人口31887人，生活活耗水量每天天480立方米。污水水類型包括洗洗浴排水、沖沖廁排水和廚廚房污水。四．公眾參與***花園環(huán)境影影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于于使公眾對(duì)擬擬建項(xiàng)目的各各種意見、建建議、和要求求貫徹于整個(gè)個(gè)環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)中，溝通通公眾與項(xiàng)目目建設(shè)方的相相互了解，彌彌補(bǔ)環(huán)境影響響評(píng)價(jià)過程中中可能存在的的疏漏，制定定出嚴(yán)格的環(huán)環(huán)境監(jiān)管措施施與實(shí)施計(jì)劃劃，使該項(xiàng)目目的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)更加完善和和合理，從而而有利于項(xiàng)目目的綜合效益益。公眾參與與的對(duì)象為洪洪山區(qū)人大常常委會(huì)的代表表以及附近周周圍的居民，項(xiàng)項(xiàng)目咨詢專家家。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全全衛(wèi)生與消防防的研究是在在已確定的技技術(shù)方案和工工程方案的基基礎(chǔ)上，分析析論證在建設(shè)設(shè)和生產(chǎn)過程程中存在的對(duì)對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生生的不安全因因素，并提出出相應(yīng)的防范范措施。一．勞動(dòng)安全衛(wèi)生生1．危害因素和危害害程度分析分析在生產(chǎn)或作用用過程中可能能對(duì)勞動(dòng)者身身體健康和生生產(chǎn)安全造成成危害的物品品、部位、場(chǎng)場(chǎng)所，以及危危害范圍和程程度。1)有毒有害物品的危危害。分析生生產(chǎn)和使用帶帶有危險(xiǎn)性的的原料、材料料和產(chǎn)品，包包括爆炸品類類，易燃、易易爆、有毒氣氣體類，易燃燃液體類，易易燃固體類，氧氧化劑和過氧氧化物類，毒毒害品類，腐腐蝕品類，輻輻射物質(zhì)類，以以及工業(yè)粉塵塵類等。分析析有毒有害物物品的物理化化學(xué)性質(zhì)，引引起火災(zāi)爆炸炸危險(xiǎn)的條件件，對(duì)人體健健康的危害程程度以及造成成職業(yè)性疾病病的可能性2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分分析高空、高高濕、高壓作作業(yè)，井下作作業(yè)，輻射、振振動(dòng)、噪音等等危險(xiǎn)性作業(yè)業(yè)場(chǎng)所，可能能造成對(duì)人身身的危害。2．安全措施方案針對(duì)不同危害和危危險(xiǎn)性因素的的場(chǎng)所、范圍圍以及危害程程度，研究提提出相應(yīng)的安安全措施方案案，主要有：：1)在選擇工藝技技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)應(yīng)盡可能選用用安全生產(chǎn)和和無危害的生生產(chǎn)工藝和設(shè)設(shè)備。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)應(yīng)提出安全防防護(hù)措施方案案。3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按按勞動(dòng)安全規(guī)規(guī)范提出合理理的生產(chǎn)工藝藝方案和設(shè)置置安全間距。煤煤炭、冶金等等礦井開采項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)提出出防止瓦斯爆爆炸、礦井涌涌水、塌方冒冒頂?shù)燃夹g(shù)和和安全措施方方案。4)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)應(yīng)提出防護(hù)和和衛(wèi)生保健措措施方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主主要是分析項(xiàng)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過程中可可能存在的火火災(zāi)隱患和重重點(diǎn)消防部位位，根據(jù)消防防安全規(guī)范確確定消防等級(jí)級(jí)，并結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)毓蚕婪涝O(shè)施狀況，提提出消防監(jiān)控控報(bào)警系統(tǒng)和和消防設(shè)施配配置方案。1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析析分析生產(chǎn)過程中使使用的原材料料、中間產(chǎn)品品、成品的火火災(zāi)危險(xiǎn)性，包包括儲(chǔ)存物品品的火災(zāi)危險(xiǎn)險(xiǎn)性，生產(chǎn)過過程中易燃、易易爆產(chǎn)生的部部位及火災(zāi)危危險(xiǎn)性，運(yùn)輸輸過程中的火火災(zāi)危險(xiǎn)性等等。2．調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周周圍消防設(shè)施施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安安消防機(jī)構(gòu)的的規(guī)模、裝備備，所在地公公安消防隊(duì)與與場(chǎng)址的距離離等，確定項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)公安消消防機(jī)構(gòu)的依依托程度。3．消防措施和設(shè)施施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過程中存存在火災(zāi)隱患患的部位、火火災(zāi)危險(xiǎn)類別別以及可能波波及的范圍，確確定應(yīng)采用的的消防等級(jí)，并并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)場(chǎng)址周圍消防防設(shè)施狀況，提提出消防監(jiān)控控報(bào)警系統(tǒng)和和消防設(shè)施配配置方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人人力資源配置置合理、科學(xué)地制定定管理方案，確確定項(xiàng)目的組組織機(jī)構(gòu)和配配置人力資源源是保證項(xiàng)目目建設(shè)和生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)進(jìn)行、提高勞勞動(dòng)率的重要要條件。在制制定管理方案案時(shí)，我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目的組織織機(jī)構(gòu)設(shè)置及及人力資源及及員工培訓(xùn)等等內(nèi)容進(jìn)行了了研究，比選選優(yōu)化方案。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置置本公司是股份有限限制公司,分為權(quán)力機(jī)機(jī)構(gòu),經(jīng)營(yíng)管理機(jī)機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)機(jī)構(gòu)是董事會(huì)會(huì),實(shí)行董事會(huì)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總總經(jīng)理負(fù)責(zé)制制,董事會(huì)由8人組成,董事長(zhǎng)1人,副董事長(zhǎng)2人,對(duì)股東大會(huì)會(huì)負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董董事會(huì)任聘,,.各部門門分設(shè)經(jīng)理,,負(fù)責(zé)組織織公司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理活動(dòng)..高級(jí)職員由由董事會(huì)商議議任聘.監(jiān)理會(huì)由股股東代表2人和職工代代表8人組成.對(duì)公司的財(cái)財(cái)務(wù)和職權(quán)予予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖：董事會(huì)監(jiān)理會(huì)總經(jīng)理專家委員會(huì)會(huì)行政副總運(yùn)營(yíng)副總銷售副總辦人財(cái)財(cái)保采工營(yíng)售物公事務(wù)安購(gòu)程后業(yè)室部部部部部部銷服管務(wù)理部部部辦公室：1、負(fù)責(zé)責(zé)公司文檔管管理:可對(duì)公司的的文檔進(jìn)行分分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理理:對(duì)公司的內(nèi)內(nèi)部職員的個(gè)個(gè)人資料進(jìn)行行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力力的招聘和錄錄用、調(diào)配和和使用、人事事的考核，晉晉升與獎(jiǎng)懲，教教育和培訓(xùn)工工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金金的籌集和管管理；財(cái)務(wù)的的核算和監(jiān)督督以及資金的的撥款和管理理；交納各種種稅務(wù)和上級(jí)級(jí)管理費(fèi)等，保保證工程進(jìn)度度和各項(xiàng)資金金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察察報(bào)告、物資保保護(hù)、停車場(chǎng)場(chǎng)管理工作。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好好材料、購(gòu)配配件、設(shè)備等等物資的采購(gòu)購(gòu)工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1.技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)設(shè)計(jì)》。3)編制或?qū)徍耸┕D圖預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牟牧?、半成品品、設(shè)計(jì)計(jì)劃劃。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要要的項(xiàng)目的考考察、參觀、學(xué)學(xué)習(xí)及必要的的培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備3.現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)踏踏勘，“三通一平”，組織施工工單位放線并并檢驗(yàn)。4.其它準(zhǔn)備：A利用用招標(biāo)形式、優(yōu)優(yōu)選施工隊(duì)伍伍。B辦理開工報(bào)報(bào)告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托托。D組織設(shè)計(jì)交交底。E摸清施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)地下有無無國(guó)家線路、水水管、天然氣氣管道和防空空洞等，如有有及時(shí)妥善處處理。二.現(xiàn)場(chǎng)工程管理1.前期階段的部分工工作：A舊建筑物及及妨礙工程施施工的障礙物物的拆除工作作。B、“三通一平”C其他的工作作（臨建、占占路，占地的的辦理）2.施工建設(shè)階段的工工作A施工前的各各項(xiàng)準(zhǔn)備工作作，施工建設(shè)設(shè)階段的平衡衡和協(xié)調(diào)工作作，做好現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)技術(shù)管理B做好質(zhì)量控控制與管理，加加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證證的管理C做好工程收收尾的組織安安排，竣工驗(yàn)驗(yàn)收。D做好工程資資料的匯集、參參加開發(fā)項(xiàng)目目資料的歸檔檔工作。E做好工程決決算及項(xiàng)目移移交。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品品房的銷售和和管理;作好銷售計(jì)計(jì)劃的編織機(jī)機(jī)銷售策劃工工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)責(zé)售后回訪，保保修修繕，工工程遺留問題題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)責(zé)與業(yè)主委員員會(huì)相配合，共共同創(chuàng)建“整潔、文明明、安全、方方便”的優(yōu)秀物業(yè)業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職職能制的組織織形式，各級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)級(jí)部門和人員員不直接下達(dá)達(dá)命令,只是參謀作作用。這一組組織形式既能能及時(shí)指揮,,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職職能部門和專專業(yè)人員的工工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要要注意協(xié)調(diào)和和聯(lián)系各職能能部門之間,,領(lǐng)導(dǎo)層要把把握管理系統(tǒng)統(tǒng)中的各種矛矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行行適應(yīng)性分析析知：組建方方案符合《公公司法》和國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定定的要求，執(zhí)執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備備指揮能力和和組織協(xié)調(diào)能能力，組織機(jī)機(jī)構(gòu)的層次和和運(yùn)作方式能能滿足建設(shè)和和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管管理的要求，項(xiàng)項(xiàng)目法人代表表及主要管理理人員的素質(zhì)質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目目建設(shè)和生產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的的要求，能承承擔(dān)項(xiàng)目籌資資建設(shè)、生產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還還債務(wù)等責(zé)任任。二．勞動(dòng)定員部門管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事事部財(cái)務(wù)務(wù)部376376運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部采購(gòu)購(gòu)部工程程部51020210271032銷售管理其中：營(yíng)銷部售后服務(wù)部部物業(yè)管理部部21711361047合計(jì)327213090三．員工培訓(xùn)1.公司管理層以以職員提供可可持續(xù)發(fā)展的的機(jī)會(huì)和空間間為己任。在在公司，職員員勤奮的工作作除可以獲得得薪金、享有有福利以外，更更可以得到公公司適時(shí)提供供的大量訓(xùn)練練和發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)。2.在公司除獲得得正規(guī)培訓(xùn)以以外，職員還還將自覺或不不自覺地得到到其他收獲：：職員將學(xué)到到怎樣善用時(shí)時(shí)間；職員將將學(xué)到如何發(fā)發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神神；職員將學(xué)學(xué)會(huì)如何管理理、激勵(lì)、培培訓(xùn)其他人；；職員將學(xué)到到更為有用的的專業(yè)技術(shù)知知識(shí)；職員的的經(jīng)驗(yàn)將是職職員邁向更高高職位的起點(diǎn)點(diǎn)；職員在公公司的經(jīng)歷將將有助于職員員從事其他相相關(guān)工作。3.培訓(xùn)為公司完完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)、提高績(jī)效效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)業(yè)發(fā)展提供人人力資源的保保證。培訓(xùn)是是職員勝任職職責(zé)、提升自自我、開發(fā)潛潛力、拓展職職業(yè)的途徑。4.培訓(xùn)的形式式主要包括：：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在在職培訓(xùn)、自自我啟發(fā)。脫脫產(chǎn)培訓(xùn)是就就管理中共性性的、有必要要讓職員理解解和掌握的東東西（如工作作必須的技能能、知識(shí)、公公司理念等），對(duì)對(duì)職員進(jìn)行的的集中脫產(chǎn)培培訓(xùn)、研修。這這種培訓(xùn)由專專任講師授課課或主持。在在職培訓(xùn)是指指在日常工作作中對(duì)職員的的培養(yǎng)訓(xùn)練。即即通過制定工工作計(jì)劃、分分配調(diào)整工作作、聽取匯報(bào)報(bào)和意見、評(píng)評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)績(jī)、推進(jìn)工作作改善、幫助助解決問題等等途徑對(duì)職員員進(jìn)行的指導(dǎo)導(dǎo)。自我啟發(fā)發(fā)是指職員自自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)習(xí)，提高修養(yǎng)養(yǎng)，不斷開發(fā)發(fā)和提高自身身能力。為此此職員必須要要善用所有的的學(xué)習(xí)資源，以以獲得進(jìn)步和和發(fā)展，其中中“挑戰(zhàn)性的工工作角色”是最重要的的培訓(xùn)過程。5.培訓(xùn)種類主主要有以下四四種：①公司內(nèi)部課課程：作為公公司職員，為為進(jìn)一步了解解公司，適應(yīng)應(yīng)崗位職責(zé)要要求，職員可可申請(qǐng)或被指指定參加公司司內(nèi)部舉辦的的各種培訓(xùn)課課程，課程類類別主要有：：公司理念推推廣、自我開開發(fā)、管理研研修、專業(yè)技技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。6.培訓(xùn)積分制制度。職員參參加各種培訓(xùn)訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)業(yè)后，可以向向人力資源部部門申報(bào)積分分，積分將是是職員在公司司參加培訓(xùn)的的最全面記錄錄。年度累計(jì)計(jì)積分的多少少是職員晉級(jí)級(jí)或晉升的參參考標(biāo)準(zhǔn)之一一。不同類別別的職員積分分要求有所不不同。7.培訓(xùn)信息公布布和查詢．人人力資源部門門將定期公布布培訓(xùn)信息，主主要包括：年年度培訓(xùn)服務(wù)務(wù)概覽、月度度培訓(xùn)及研修修計(jì)劃、外部部培訓(xùn)信息、周周培訓(xùn)信息。職職員可以登錄錄到公司主頁(yè)上查查詢或咨詢所所在單位的人人事專職人員員。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮縮短工期，保保質(zhì)保量完成成工程，本項(xiàng)項(xiàng)目決定采取取平行施工方方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總總工期2年。為了節(jié)節(jié)約投資，決決定分區(qū)分階階段開發(fā)。據(jù)據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)預(yù)計(jì)每期推出出商品房有50%可采用分期期付款的形式式預(yù)售，按市市場(chǎng)吸納能力力及公司開發(fā)發(fā)能力、資金金籌措的可能能性，本項(xiàng)目目工程開發(fā)建設(shè)設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安安排，如下表所示示2003.4—22005.6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度度計(jì)劃表時(shí)間任務(wù)2003年4月至至12月2004年1月至至12月2005年1月至至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目目的開發(fā)方案案，確定各開開發(fā)項(xiàng)目的工工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地地面積約10萬平方米，總總建筑面積接接近13萬平方米（其其中公建面積積約1.3萬平方米），總總戶數(shù)996戶，地下停停車場(chǎng)0.7萬平方米，綠綠化面積近4.5萬平方米，容容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部部規(guī)劃“一中心四組組團(tuán)”，中心區(qū)天天然山石人工工瀑布，周邊邊四個(gè)組團(tuán)各各成體系、各各具特色。小小區(qū)內(nèi)有托兒兒所、小商場(chǎng)場(chǎng)、銀行等。該土地的地塊開發(fā)發(fā)成本（包括括安置費(fèi)和土土地批租費(fèi)）為為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目目用地范圍內(nèi)內(nèi)建筑物的拆拆遷安置費(fèi)主主要分為：a.居民安置費(fèi)費(fèi)：200戶居民每戶13萬元計(jì)算共共計(jì)2600萬人民幣。b.房屋拆除費(fèi)費(fèi)：以每平方方米200元計(jì)算，共共拆除房屋面面積2800平方米共計(jì)56萬人民幣。c.其他費(fèi)用：：主要指拆遷遷安置管理費(fèi)費(fèi)，按上述各各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)65.36萬人民民幣。（2）土地批租費(fèi)：主要要包括土地出出讓金、回源源費(fèi)和市政工工程配套費(fèi)，共共計(jì)400萬人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污污水排放、供供熱、供電、供供氣以及電信信方面的配置置情況如下：：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀狀DN10000mm上水管線線，本項(xiàng)目上上水可從上述述干線引入。雨，污水排放：武武黃路大街現(xiàn)現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管管線和DN1800毫米的污水管管線，可以就就進(jìn)排入供熱：擬從武黃路路新敷設(shè)的供供熱干線接入入。供電：擬采用雙路路供電，一路路從鼓風(fēng)機(jī)廠廠開閉站引一一條10千伏電纜，接接入小區(qū)內(nèi)配配電室；另一一路可由東鑫鑫飯店配電室室引入?？紤]慮留有余地，變變壓器容量為為8000千伏安。供氣：已由魯磨路路引入了天然然氣高壓線，已已建成了天然然氣高中壓調(diào)調(diào)壓站。通過過天然氣中壓壓管向區(qū)內(nèi)送送氣。本項(xiàng)目目住宅區(qū)前后后的道路、綠綠化以及所需需的各種市政政條件及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套，均均由武漢宏達(dá)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司統(tǒng)一開開發(fā)，各種設(shè)設(shè)施接口均至至本項(xiàng)目紅線線內(nèi)。目前，本本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套套設(shè)施將與住住宅建設(shè)同步步進(jìn)行。電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)需裝機(jī)容量量為820門的程控交交換機(jī)，擬由由洪山區(qū)電話話局從831開設(shè)下屬分分局解決。路網(wǎng)布置：道路為為小區(qū)主干道道和組團(tuán)內(nèi)部部道路兩極。主主干道把小區(qū)區(qū)中心、四個(gè)個(gè)組團(tuán)和幼托托串在一起，形形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃劃小區(qū)綠化覆覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建建一個(gè)面積約約1000平米的小廣廣廠，建兩個(gè)個(gè)小涼亭，此此外，小區(qū)道道路兩旁還要要種植樹木，安安裝路燈。由此可得項(xiàng)目的主主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)如下：項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積積平方米130平均每戶居住人數(shù)數(shù)人3.2容積率1.3綠化率%45主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額額指標(biāo)，確定定單位工程造造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工工程量可得：：總投資估算匯總表表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)4082.562建筑工程費(fèi)5361.703安裝工程費(fèi)2056.484其他投資費(fèi)2070.865項(xiàng)目管理費(fèi)124.206不可遇見費(fèi)186.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.677開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)產(chǎn)投資估算表表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元元）1土地開發(fā)費(fèi)4082.562建設(shè)工程費(fèi)7418.18建筑工程費(fèi)5361.70安裝工程費(fèi)2056.483其他投資費(fèi)2070.864項(xiàng)目管理費(fèi)124.205不可預(yù)見費(fèi)186.316建設(shè)期利息946.567項(xiàng)目投資總額14828.677十一、融資方案***花園的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目中資金金問題是該項(xiàng)項(xiàng)目能否運(yùn)行行成功的重要要問題。從工工程項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)開始，本公公司的財(cái)務(wù)狀狀況的好壞就就是能否通過過資格預(yù)審的的關(guān)鍵因素。只只有獲得籌集集到足夠的資資金，本公司司才能通過資資格預(yù)審獲得得大型土木工工程項(xiàng)目的招招標(biāo)資格，特特別是對(duì)于一一些延期付款款工程，帶資資建設(shè)承包的的交鑰匙工程程等顯得由為為重要。工程程項(xiàng)目中的使使用資金，包包括固定資金金和流動(dòng)資金金。固定資金金用于購(gòu)置施施工機(jī)械設(shè)備備等固定資產(chǎn)產(chǎn)，流動(dòng)資金金主要用于購(gòu)購(gòu)買工程所需需要的材料設(shè)設(shè)備、支付勞勞務(wù)工資和其其他費(fèi)用等。隨隨著建設(shè)項(xiàng)目目的不斷進(jìn)行行，資金不斷斷增值，用貨貨幣形式反映映出已耗費(fèi)的的生產(chǎn)資料價(jià)價(jià)值和勞動(dòng)者者所創(chuàng)造的收收益價(jià)值。因因此，如何籌籌措和管理資資金，是一個(gè)個(gè)重要的問題題。一．資金的渠道與與方式簽訂了工程承包合合同后，就應(yīng)應(yīng)該全力以赴赴地為該工程程籌措資金，以以免造成資金金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)困難使工程程開工不足，工工程進(jìn)度上不不去而影響信信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效效益。因此要要注意從以下下幾個(gè)方面去去籌措資金：：1.籌措和利用用自有資金33000萬元元，為實(shí)施工工程項(xiàng)目，滿滿足開工前的的資金周轉(zhuǎn)，本本公司可根據(jù)據(jù)收入資金的的回報(bào)率適時(shí)時(shí)投入一部分分自有資金。主主要包括現(xiàn)金金和流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)，以及可以以在近期收回回的各種的應(yīng)應(yīng)收款項(xiàng)等，如如應(yīng)收的銀行行的票據(jù)、已已完合同的應(yīng)應(yīng)收工程款等等。2．用銀行貸款50002.611萬元：貸款款是實(shí)施工程程項(xiàng)目的重要要資金來源，是是承包商利用用信貸資金經(jīng)經(jīng)營(yíng)，借錢賺賺錢的一種方方法。本公司司可以向銀行行證明幾個(gè)方方面：本公司司的實(shí)有資本本額度充足，并并向銀行提供供本公司資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表和近近期的損益表表，本公司承承包工程時(shí)的的資金信譽(yù)良良好，另外，還還可以向銀行行提供該建設(shè)設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分分析，以及本本公司的工程程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)實(shí)際工作能力力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信信用等。經(jīng)以以上幾個(gè)方面面調(diào)查了解后后，本公司有有信心讓銀行行認(rèn)為貸款后后本公司有能能力還款。本本公司將采取取抵押貸款，以以工程設(shè)備作作抵押。從工工程所在地銀銀行獲得較多多的當(dāng)?shù)刎泿艓刨J款。抵押押款和借款的的比例稱為抵抵押存款限額額。影響抵押押貸款利率的的因素是預(yù)期期的真實(shí)利率率、通貨膨脹脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3.房屋預(yù)售：：房屋預(yù)售歷歷來是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程中中籌集資金的的重要方法，房房地產(chǎn)在銷售售過程中有兩兩種銷售方法法，一種是現(xiàn)現(xiàn)售，指房屋屋在建成后在在售出；另外外一種是預(yù)售售，俗稱“賣樓花”，指房屋在在還未建成的的時(shí)候就提前前將房屋售出出以達(dá)到盡快快回收資金的的目的，另外外也可彌補(bǔ)在在開發(fā)過程中中的資金不足足，由于****花園處在在大學(xué)集中地地區(qū)，估計(jì)將將會(huì)有許多大大學(xué)教師來購(gòu)購(gòu)房，由于大大學(xué)教師條件件相對(duì)較好，預(yù)預(yù)計(jì)銷售情況況會(huì)較好。因因此可充分利利用房屋預(yù)售售來籌集必要要的資金。預(yù)預(yù)計(jì)房屋預(yù)售售金可達(dá)5879..50萬元。二．編制資金流動(dòng)動(dòng)計(jì)劃，確定定資金的需求求額序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期2003200420052006小計(jì)1投資1.1分年計(jì)劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.1111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計(jì)14828.6772資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.50三．資金的任用和和管理隨著施工準(zhǔn)備、施施工生產(chǎn)、竣竣工驗(yàn)收。缺缺陷責(zé)任期這這一變化，資資金也在隨著著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生生變化。結(jié)合合資金在工程程過程中的變變化，應(yīng)注意意以下問題：：1.資金本問題：主要要包括以下幾幾個(gè)方面a．由于資金的時(shí)間間價(jià)值形成的的利息。b．注意風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的影響，如如投資風(fēng)險(xiǎn)、破破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工工程風(fēng)險(xiǎn)等。c．當(dāng)發(fā)生通通貨膨脹和匯匯率浮動(dòng)時(shí)，貨貨幣貶值，資資金所有者會(huì)會(huì)把通貨膨脹脹率考慮進(jìn)去去，以保持貨貨幣資金的實(shí)實(shí)際價(jià)值。d．銀行借款款的成本率。風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度災(zāi)難性嚴(yán)重性較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金金問題：具體體優(yōu)化方法如如下：a.分期分年度辦理銀銀行保函和保保險(xiǎn)費(fèi)。b.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)用單列項(xiàng)目目一增加初期期收入，可以以緩和資金矛矛盾。c.根據(jù)工程進(jìn)度，有有選擇地租賃賃施工用機(jī)械械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面面，通過與供供貨商談判交交涉，可以想想法減少材料料及工程設(shè)備備的物化資金金占用或縮短短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金金壓力。3.及時(shí)回收資金，減減緩墊資周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)壓力，提高高資金效益。十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)1.銷售收入、銷售稅稅金及附加估估算表（見附附表6）2.損益和利潤(rùn)分配表表（新設(shè)項(xiàng)目目法人項(xiàng)目）（見見附表7）3.財(cái)務(wù)指標(biāo)1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FFNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量量表，可計(jì)算算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNNPV）=57011.73萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率((FIRR))=27.550%經(jīng)過表中計(jì)算可知知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項(xiàng)目除除達(dá)到基準(zhǔn)的的收益率外，還還能后的超過過收益，具有有財(cái)務(wù)上，經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的可行行性，項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率（FIRR）>8%且水平較高，表明明項(xiàng)目具有盈盈利能力，故故可行。2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率率投資利稅率投資回收期借款償還期期項(xiàng)目總投資額為114828..67萬元，總總銷售收入為為231855.92萬元元，總銷售利利潤(rùn)額為71109.722萬元（見損益益和利潤(rùn)分配配表）投資利潤(rùn)率＝平均均利潤(rùn)總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤(rùn)率＝平均均利潤(rùn)總額/銷售收入×1100％＝30.66％投資回收期＝4..27年（根據(jù)現(xiàn)金金流量表）3）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算表（見見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表表（見附表13）、繪制敏感感性分析圖（見見附圖5）三．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論論本房地產(chǎn)投資開發(fā)發(fā)方案在財(cái)務(wù)務(wù)方面是完全全可行的。十三、社會(huì)評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已成為為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的重要組成部部分，尤其是是住宅房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)已成成為房地產(chǎn)開開發(fā)市場(chǎng)的核核心，它對(duì)拉拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)長(zhǎng)起到了至關(guān)關(guān)重要的作用用隨著人民生生活水平的提提高，人們對(duì)對(duì)住房的需求求不僅僅滿足足于有一個(gè)基基本的居住條條件，人們現(xiàn)現(xiàn)在更加重視視居住的質(zhì)量量，居住的環(huán)環(huán)境（包括室室內(nèi)環(huán)境和室室內(nèi)環(huán)境），本本小區(qū)的建房房目標(biāo)就是要要建造適合人人們居住生活活的良好的環(huán)環(huán)境。本小區(qū)區(qū)的建設(shè)不但但可以為大量量武漢居民提提供高質(zhì)量的的住房，解決決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)質(zhì)住房的需求求，還給該地地區(qū)的人文、自自然環(huán)境帶來來了巨大的改改善：本小區(qū)區(qū)的將綠化面面積達(dá)到45%，由于本小小區(qū)地處各大大高校附近將將會(huì)吸引大批批高校教師前前來居住。除此以外，由于該該項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)，將會(huì)帶來來大量的就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)區(qū)的建設(shè)過程程將會(huì)給包括括設(shè)計(jì)院、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位等提提供許多機(jī)會(huì)會(huì)。小區(qū)建好好以后，要想想維護(hù)小區(qū)良良好的室外環(huán)環(huán)境，必須大大量人員進(jìn)行行維護(hù)，這就就給許多物業(yè)業(yè)公司提供了了機(jī)會(huì)。可見見，本項(xiàng)目的的建設(shè)將會(huì)給給社會(huì)提供大大量的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)。二．項(xiàng)目對(duì)所在地地的互適性分分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后后，所在地人人流，車流將將有很大的增增量，對(duì)交通通和市場(chǎng)將有有更高的要求求。但考慮到到該地區(qū)地處處大學(xué)城附近近，周圍的交交通條件較好好。建成后交交通和市場(chǎng)環(huán)環(huán)境應(yīng)大體滿滿足需求。對(duì)對(duì)于居民子女女的上學(xué)問題題也是人們比比較關(guān)心的問問題。該地區(qū)區(qū)的教學(xué)環(huán)境境還是相當(dāng)不不錯(cuò)，在小區(qū)區(qū)附近有關(guān)山山中學(xué)，華中中理工附屬中中學(xué)，華中科科技大學(xué)等。居居民子女在這這兒能享受很很好的學(xué)習(xí)環(huán)環(huán)境。三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論論總的說來，該項(xiàng)目目的建設(shè)對(duì)社社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域域的發(fā)展都有有拉動(dòng)作用。對(duì)對(duì)社會(huì)的發(fā)展展是有積極的的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的的影響及相關(guān)關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工工薪階層居民民收入平衡，但但對(duì)低收