標桿房企地下車庫項目經(jīng)濟指標造價含設計標準_第1頁
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【***研發(fā)】***集團地下車庫經(jīng)濟技術創(chuàng)新研究(最新成果)***集團地下車庫經(jīng)濟技術研究引子:地下車庫成本增加的主要錯誤從上面的表格可以看出,車庫設計中的任何疏忽,輕則帶來成本超千萬的額外增加。重則影響到未來的使用功能。基于此:江蘇***從無錫***魅力之城開始,到目前蘇南***在開發(fā)的10個項目,我們就一直和蘇南***設計部為降低地下車庫部分的開發(fā)成本而努力,在目前房地產(chǎn)市場以“現(xiàn)金為王”的開發(fā)形勢下,對于地下汽車庫的開發(fā)成本的節(jié)約就很有必要了,為了做出更經(jīng)濟的地下汽車庫,江蘇***對影響車庫成本的因素做了各個方面系統(tǒng)的研究,在集團內(nèi)部形成了標桿性研究成果,值得在整個集團范圍內(nèi)推廣。一研究如何談適度突破規(guī)劃要求《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》中規(guī)定一類居住區(qū)小汽車比例為1輛/戶,二類居住區(qū)小汽車比例為0.4輛/戶?;趯Φ叵缕噹旖?jīng)濟性的討論,我們從規(guī)劃的角度針對無錫***魅力之城五期與無錫***金域藍灣做了如下的研究:1.無錫***魅力之城五期,地處新興片區(qū),客戶定位為首次置業(yè),小戶型產(chǎn)品為主流,其新政比例僅為90/20(90平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的20%),為平衡無錫***金域藍灣,可以加大小戶型的比例到90/70。規(guī)劃設計要求車位比例為1.2輛/戶,***通過與規(guī)劃局溝通,最后按1.0輛/100平米考慮,就此一項為魅力五期節(jié)約投資1785萬2.無錫***金域藍灣,地處市中心核心地段,客戶以再次改善居住為主,但項目受新政比例90/35(90平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的35%)的影響,全區(qū)90戶數(shù)很多,導致要考慮的停車位過多。規(guī)劃設計要求車位比例為1.0輛/100平米,***通過與規(guī)劃局溝通,最后按1.0輛/戶考慮,就此一項為金域藍灣節(jié)約投資7100萬。通過以上兩個實例說明:小區(qū)規(guī)劃爭取最有利于開發(fā)需求的車位比例,是解決地庫經(jīng)濟性問題的根本。首次置業(yè)以小戶型為主的居住小區(qū),宜按每百平米來控制車位比較合理;再次改善以大戶型為主的居住小區(qū),宜按每戶來控制車位比較合理。二研究地庫設計范圍設計地庫首先要考慮其可實施的范圍,掌握好了設計范圍,才能使地庫的利用率達到最大化,否則既浪費了空間又節(jié)約不了成本。影響地庫設計范圍的因素大概有如下幾種:1.上部建筑—是否要連通。意思是在做地庫范圍的設計時,要考慮地下車庫與住宅主體是否要在地下層連通,要否設計地下大堂等。地庫和住宅盡可能的保持一定的距離,要基礎保證施工的操作面,特別是基礎有高差時,更應根據(jù)土的力學性質,留不同的距離,減少基坑維護費用,檔次要求高的小區(qū)一般考慮住宅地下入戶。2.銷售和開發(fā)節(jié)奏—分期。當整個小區(qū)要做分期開發(fā)時,地庫的設計也要考慮分期建設,否則會對下一期的建設和前一期的銷售帶來麻煩,分期建設就要設縫,帶來部分建設成本的增加。3.停車數(shù)量—規(guī)劃停車總量扣除地面停車數(shù)量。首先我們要根據(jù)規(guī)劃要求計算出需要的總停車數(shù)量,然后減去地面的停車數(shù)量就是需要建設的地下停車數(shù)量了,再結合住宅的主體進行地庫的范圍設計,在地庫設計時做到心中有數(shù)。4.人防—核六級以上人防必須采用全埋地下室。人防地庫一般要求的層高要比普通地下車庫高,不能做半地庫,也不能在地庫上隨意開洞進行采光或通風,我們一般做到層高3.6米,考慮雙層機械停車庫,提高單位面積的停車效率。5.設備用房—必要的設備用房。一般小區(qū)肯定會有、生活水泵防、消防水泵防、變電所等配套的設備用房,為了減少對土地資源的浪費,在規(guī)范勻許的前題下,我們盡量把設備用房放在地下車庫里。以無錫***魅力之城五期為例,初步地庫方案面積在6萬多平米,停車1553輛,地庫的車均面積在40平米左右。優(yōu)化地庫方案分成四個較小的單體,總面積在4.6萬平米,停車1575輛,地庫的車均面積在30個平米以下。兩者相比面積減少近1.4萬平米,車均面積減少10平米,每個車位約能省2萬元,1500多個車位造價一共就能節(jié)約投資3000多萬元。所以,地下汽車庫的設計范圍應盡量規(guī)整,盡量減少地下室無用面積的范圍。提高車庫的利用率,降低車均面積是節(jié)約成本的關鍵,是任何后期降低含鋼量結構優(yōu)化所不能比擬的,選擇合適的地庫方案才能真正降低無效成本。三研究地庫建筑設計地下汽車庫的設計須滿足《汽車庫建筑設計規(guī)范》(JGJ100-98)和《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》(GB50067-97),經(jīng)濟型地下汽車庫建筑設計的要點主要有:出入口設計;坡道的寬度,曲線坡道內(nèi)徑和寬度;車位柱網(wǎng)的確定;層高的確定因素;地庫覆土厚度的確定;地庫的構造做法等。1.出入口設計車庫出入口的設置原則:2.坡道寬度小汽車轉彎須滿足其最小轉彎半徑,所謂最小轉彎半徑,即汽車回轉時汽車的前輪外側循圓曲線行走軌跡的半徑。小汽車最小轉彎半徑不等于環(huán)道內(nèi)徑,一般為6米。環(huán)道內(nèi)徑一般不小于3.4米即可,曲線坡道寬度一般單行為4米,雙行為7米。為了更方便理解,我們所做如下圖表:以上圖表經(jīng)分析可以得出,小汽車的坡道內(nèi)徑一般不小于3.4米,外徑一般不小于7.9米,坡道寬度不小于4.5米。如果要考慮到較長的小型車或中型車,坡道的轉彎內(nèi)徑和坡道寬度還要適當放大。除了在寬度上要分析坡道的合理性之外,坡道的坡度也需要其合理性。一般坡道的坡度含縱向和橫向坡度兩個內(nèi)容,它們直接關系到車輛進出和上下行駛的方便程度與安全程度。對于小汽車停車庫直線式停車和平行式停車。平行式停車的車位為6.0*2.4米,車道寬為不小于3.8米;斜列式30°或45°前進式的車道寬也為3.8米,60°前進式的為4.5米,后退前進式為4.2米;垂直停車前進式的車道寬不小于9米,后退式的為5.5米,一般情況采用后退式停車。經(jīng)過多年的實踐與研究,目前國內(nèi)外停車庫車輛停放方式普遍采用倒進順出與車道成90°直角的停車方式,每輛車所占車庫面積的比例最小。由于住宅小區(qū)地下停車須最大限度地提供停車數(shù)量,采用此方式停車最為合理。具體停車方式圖表如下:除了在停車方式上有經(jīng)濟性的講究之外,在車庫內(nèi)的柱網(wǎng)布置也需要有其合理性。對于單建式地下停車庫,停放小型車時不宜采用兩柱間停一輛車的方式,以免柱過多;對于附建式,則有時因上部建筑柱網(wǎng)尺寸較小,而兩柱間停一輛車可能是合理的。在選擇停車間柱網(wǎng)時,除滿足技術要求和使面積指標達到最優(yōu)外,還必須考慮結構上是否經(jīng)濟合理,包括結構跨度尺寸不應過大、材料消耗量要小、結構構件尺寸合理、在平面和高度上不過多占用室內(nèi)空間、柱距與一定的結構形式相適應,以及柱網(wǎng)單元種類不應過多等方面。具體停車庫柱網(wǎng)與停車的關系如下表:經(jīng)過分析與研究,對不同的停車方式對應的柱距經(jīng)濟性考慮如下圖:4.地庫的層高合理的地庫層高,對降低其成本是很重要的。一般確定地庫層高的原則主要有四個方面。第一,合理的選用地下室底板的構造做法,根據(jù)實際構造來計算層高;第二,在確定層高時,精確計算設備管線預留高度以及結構梁高;第三,當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時,應采取“設備用房局部降(升)板”,而車庫層高按常規(guī)設計;第四,管線綜合。其中,管線綜合注意遵循的原則:1.應盡量使“主風道”靠近車道外側設置或走車位上空;2.風道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi),使風道下面不設置噴淋;3.電橋架、設備管線盡量與風道平行設置、盡量不要設在風道下方;4.各類管線交叉點不要設在主車道處。另外,采用寬扁梁也是在結構上降低層高的有效方法之一。一般地下車庫計算層高的基本內(nèi)容如下表:其中管線常用的計算高度為噴淋≥200mm(噴淋需要高度為150mm,預留50mm安裝高度),通風道300mm~500mm(含50mm的安裝支架高度),電橋架一般150mm高。5.地庫頂?shù)母餐恋叵缕噹祉敯宓母餐梁穸纫话愀鶕?jù)三點確定。首先,地下室頂板覆土厚度應結合景觀方案精細化設計,不同種植區(qū)域覆土厚度應不同。也可采用樹池或堆土來種植,目的是盡量減少覆土荷載優(yōu)化成本。其次,如采用覆土種植,建議覆土厚度為:種植大樹處覆土局部1200mm高,普通喬木處800mm,草坪一般300~400mm高。第三,方案階段,給排水專業(yè)應給出排水方案,根據(jù)水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度,進行局部調(diào)整。***魅力之城A塊一地庫,投影部分為小喬木種植范圍,通過二次堆土,滿足小喬木的栽植,土坡為二次找坡,精細化設計,如下圖為其斷面:6.地庫的構造蘇南***通常的地庫構造做法如下表:四.研究地庫結構設計地下室成本的控制制約于各部位構件的設計,是綜合體的體現(xiàn),因此針對各構件必須全面考慮才可能達到經(jīng)濟、合理的目的?,F(xiàn)有地下室設計結構類型基本均為框架結構,外圍為混凝土擋土墻,詳細測算其中的兩個地下室,其含鋼量指標如下:根據(jù)上表數(shù)據(jù),通過比較發(fā)現(xiàn),地下室頂板及井字梁的用鋼量最大,占到總用鋼量的一半左右。所以,地下室頂板上作用的荷載對含鋼量影響很大,減少作用在頂板上的荷載,可以減少鋼筋用量從而達到節(jié)約鋼筋的目的。若建筑布局合理,并能有效控制景觀覆土厚度,消防車道布置合理,在結構有利部位的話,結構整體含鋼量能有較大幅度的下降。除了在結構的含鋼量上可以減少車庫的成本之外,在地庫結構的構造上,也可以進行優(yōu)化設計,以達到節(jié)約成本的目的。1.基礎形式不同的地區(qū),地質構造也不盡相同,則對于地下汽車庫的結構要求也有所不同。以無錫地區(qū)為例,其地下抗浮水位相對較低(約3.054米),如能充分利用地下水位高度,將對節(jié)約工程造價創(chuàng)造有利條件。通過對埋深、覆土和層高的綜合設計,在無錫地區(qū),根據(jù)計算結果現(xiàn)有地下室均未設置抗拔樁,基礎為筏板形式,水浮力靠結構自重平衡,因此,基礎造價得以大幅下降。因為水浮力靠結構自重平衡,結構上需增加配重,通過比較發(fā)現(xiàn),在基礎底板上增加荷載是經(jīng)濟有效的方式(不增加頂板荷載)。當然,確保結構自重與外部景觀荷載,采取必要的降水措施對結構正常使用亦起到至關重要的作用,特別是在施工雨季期間,一定要做好降水和場地排水工作。2.伸縮縫或后澆帶設置伸縮縫勢必會造成一部分建筑面積的浪費,因地下室溫度應力不明顯因此規(guī)則結構一般不設伸縮縫,只設置后澆帶。只有當?shù)叵率医Y構平面嚴重不規(guī)則,才會在應力、變形集中的地方設置伸縮縫,當然分期建設也會設縫。后澆帶間距一般控制在40~45米左右比較經(jīng)濟。3.底板底板配筋主要控制指標是裂縫,而且底板承受較大水浮力作用,為保證其剛度,底板厚度不應設置過薄,在一定板厚情況下,底板配筋大部分區(qū)域為構造配筋。若底板為梁板式,底板可以薄一些,但底板上浮力均要傳至基礎梁上,基礎梁配筋勢必很大,無形中就會造成結構上的浪費。而且設置基礎梁也會增加基礎施工難度,鑒于此種考慮底板一般設置為無梁樓蓋體系,對減少地庫的成本更合理。4.頂板地下汽車庫頂板的結構型式可以有多種選擇:普通梁板式、普通無梁樓蓋及新興的現(xiàn)澆空心無梁樓蓋。相對而言普通梁板式布置傳力明確、受力簡單因此使用廣泛,但缺點在于影響建筑層高、含鋼量也較高;普通無梁樓蓋布置簡單、節(jié)約層高,但屬不利結構型式,對建筑平面布局、柱網(wǎng)要求較高且混凝土含量大;現(xiàn)澆空心無梁樓蓋特性基本與無梁樓蓋相同,但其含鋼量最小,混凝土含量居中,是今后發(fā)展的重點方向。下圖為對三種結構形式,即梁板式、帶柱帽無梁樓蓋和空心無梁樓蓋的結構對比:通個計算分析,得出下表:注:雖然空心無梁樓蓋比較經(jīng)濟,但由于其施工難度及其需增加內(nèi)模費用,在選用時應綜合考慮當?shù)厥┕ちα考安牧喜少徺M用。5.側墻地下室外墻的主要控制指標是裂縫,在適當調(diào)整外墻厚度(混凝土比鋼筋便宜很多)的情況下,外墻鋼筋含量會有較大幅度的改觀。若地下室層高較高,可在外墻上加設框架柱(扶壁柱)。在計算方法上外墻可當作雙向板計算,因此水平鋼筋可參與受力而不僅是控制裂縫的構造設置,此時鋼筋含量也能得以調(diào)整。五研究地庫設備設計地下汽車庫的成本控制離不開設備設計的優(yōu)化,好的設備設計方案即可節(jié)省土建成本,又可節(jié)約設備成本。設備設計只要可以從以下幾個方面進行優(yōu)化。1.消火栓與噴淋設置消火栓和噴淋的設置原則如下表:備注:N為停車數(shù)量,滅火器由于均要設計對地庫設計沒有影響,不納如考量。2.水泵房水泵房的設置大小如下表:生活水泵房和消防水泵房一般合建,如由于場地原因也可分開設置。當小區(qū)分期建設時,則有可能建一個以上的水泵房。分建與合建的基本原則是:當一、二期規(guī)劃已經(jīng)確定,泵房合建;當二期建筑性質和高度等都無法確定時,泵房分開建。多層地下室,水泵房及水池宜都設置在地下室的底層。水泵房盡可能避免在住宅下設置(遠離塔樓),以減小噪音對住戶的影響。水泵房最好靠近配電間,靠近水專業(yè)主管井,可以減少管線的長度來減少設備成本。3.水池生活水池的容積,一般居住小區(qū)為(15%~20%)Qd,建筑物為(20%~25%)Qd,水池深宜為H(層高)-h(梁高)-0.7-0.3(米為單位),最大日用水量Qd=350m/1000(m為人數(shù))。生活水池一般和消防水池布置在一起。生活水池和結構脫開,底板脫開,側板若和結構緊挨,側壁留縫50,必須設頂板。消防水池和結構不須脫開,可利用結構構件,一般不設頂板。水池壁厚度一般200mm,并布置集水坑和排水溝。消防水池容積確定如下表:4.集水坑和排水溝集水坑間距一般為50米左右,最大可為100米。平時地面沖洗用集水坑,容積宜為2.5m3左右,規(guī)格一般為2000*1000*1500mm。消防電梯集水坑、水泵房集水坑、車道出入口集水坑容積為2.0m3,規(guī)格一般為1500*1000*1500mm。消防電梯集水坑宜設置在井道外側。排水溝溝深一般200~300mm,溝寬250mm,起點最小深度150mm,0.3%~0.5%找坡,間距最長50米左右。地下汽車庫排水方式的選擇一般因地庫的類型而有所不同,全地下全封閉地庫和機械雙層地庫(復式汽車庫)一般采用地漏的方式排水,自然通風機械排煙地庫和開敞式車庫一般采用地溝+地漏的方式排水。如果沒有在特殊要求下,建議用地漏排水,可節(jié)約結構層高,降低土建成本。5.變配電所和發(fā)電機房一般將其設置在地下一層,江蘇要求還不能在最低一層,下部必須有其三倍面積的地下室。變配電所供電半徑宜在250米范圍內(nèi),且靠近大型用電負荷地方為好。不應設置在廁浴或其它經(jīng)常積水場所的正下方或貼鄰(可設雙層板)。不宜設在地勢低洼和可能積水場所。若設在地下一層時,應采取抬高地面(100~300mm)等防水措施。若設在住宅地下室時,盡量與住戶之間相

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