某地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品缺陷研討會(huì)發(fā)言材料匯總

XX房產(chǎn)品缺陷研討會(huì)匯總引言大家好！偉大的建筑師和建筑哲學(xué)家阿爾貝蒂曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“所有的建筑物，如果你們認(rèn)為它很好的話，都產(chǎn)生于需要，受適用的調(diào)度，再被使用目的潤(rùn)色，只有在最后才考慮賞心悅目。那些沒(méi)有節(jié)儉的東西是從來(lái)不會(huì)真正使人賞心悅目的”。XX一直秉承著“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，把“以人為本”作為企業(yè)最重要的開(kāi)發(fā)理念，以客戶的滿意程度作為衡量產(chǎn)品質(zhì)量、檢驗(yàn)項(xiàng)目成敗的一個(gè)最重要的考核量標(biāo)。在房產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也一直在尋求住戶與再造自然的和諧，尋求在開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)部人與人之間交往的和諧，尋求人在我們所改造的環(huán)境里面心情舒暢的境界，即人與自身精神境界的和諧。XX物管作為XX開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品品質(zhì)的維護(hù)者和延續(xù)者，也一直懷著一份真誠(chéng)和善意，力求使XX房產(chǎn)品的品質(zhì)在后續(xù)的管理和服務(wù)中得到進(jìn)一步的延續(xù)和提升。建筑是一門(mén)藝術(shù)，一門(mén)遺憾的藝術(shù)。XX物管與XX房產(chǎn)品的使用人——業(yè)主有著最親密的接觸，對(duì)XX房產(chǎn)品在實(shí)際使用中不盡如人意、給使用人造成不便的缺憾有著最深刻的體會(huì)。今天，我們斗膽，以XX房產(chǎn)品管理者的身份，做使用者的代言人，將XX房產(chǎn)品目前在實(shí)際使用和管理中所存在的問(wèn)題作一羅列和匯總，希冀通過(guò)對(duì)XX房產(chǎn)品的剖析，給今后的開(kāi)發(fā)帶來(lái)一些有參考價(jià)值的建議和善意的提醒，希望我們的房產(chǎn)品能更具人性化和實(shí)用性，能少些缺憾、多些完美！當(dāng)然，這些問(wèn)題存在的原因涉及到房產(chǎn)品的各個(gè)環(huán)節(jié)，也包括我們后期的管理。這次研討會(huì)經(jīng)過(guò)了一個(gè)多月的籌劃和準(zhǔn)備時(shí)間，分成了八個(gè)小組，已有了兩輪的初步討論，今天，終于可以在這里向大家匯報(bào)本次研討的成果。因?yàn)閮?nèi)容的重復(fù)和刪減，本次會(huì)議也從最初的八個(gè)組改成了現(xiàn)在的七個(gè)組。下面，我們將從總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅建筑設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備檔次定位及用房選址、智能化系統(tǒng)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、水電與管道設(shè)計(jì)、道路交通與車(chē)輛停放等七個(gè)方面來(lái)開(kāi)展討論。第一組：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅小區(qū)是城市的有機(jī)組成部分，在一定程度上其規(guī)劃設(shè)計(jì)是城市文脈的延續(xù)。而住宅總體規(guī)劃又是住宅區(qū)建設(shè)的靈魂，決定了居住者的總體居住環(huán)境。在住宅總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們呼喚“五感”的完美結(jié)合：歸宿感、親密感、私密感、安穩(wěn)感和自在感。設(shè)計(jì)師也在盡情揮灑著線條與色彩的組合，在設(shè)計(jì)中形成從公共環(huán)境空間、半環(huán)境空間和私密空間的交織，使居住者在人文環(huán)境和自然景觀中充分享受現(xiàn)代生活。當(dāng)然，我們并不是規(guī)劃專(zhuān)家，也不是建筑學(xué)者，我們只能以一個(gè)居住者的視角，將我們所涉及的XX房產(chǎn)品在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在的不足做個(gè)歸納和分析。一、出入口規(guī)劃設(shè)計(jì)1、XX多數(shù)小區(qū)主出入口未設(shè)人車(chē)分流，導(dǎo)致上下班等高峰時(shí)段交通緊張，景象混亂。紫桂花園雖設(shè)計(jì)了人車(chē)分流，但人行道狹窄，與主干道接口位置隱蔽，行人使用不便，使之形同虛設(shè)。原因主要是：主出入口太小，與園區(qū)的檔次不配。園區(qū)道路寬度也不夠，無(wú)力設(shè)計(jì)成人車(chē)分流。建議總體設(shè)計(jì)時(shí)，可按園區(qū)住戶的檔次估算園區(qū)的車(chē)流量，作為確定入口處大小和道路寬度的依據(jù)。2、紫桂花園、育華學(xué)校等入口處未設(shè)保安崗?fù)ぃ琗X園保安站崗處沒(méi)有安保物品存放點(diǎn)和保安員洗手間，沒(méi)有保安宿舍，給保安值勤和園區(qū)管理工作帶來(lái)很大不便。原因也可能是入口處過(guò)于窄小，加之設(shè)計(jì)時(shí)疏忽。建議這類(lèi)關(guān)系到人的工作場(chǎng)所的設(shè)計(jì)規(guī)劃，應(yīng)盡量體現(xiàn)人性化，為保安提供較好的工作場(chǎng)所。3、桂花城、紫桂花園門(mén)口景觀效果不完美。原因是桂花城門(mén)口狹小，沒(méi)有景觀設(shè)計(jì)發(fā)揮的余地。紫桂花園門(mén)口的水系不開(kāi)啟時(shí)有失靈動(dòng)效果。建議：為了有個(gè)吸引眼球的門(mén)口景觀，可適當(dāng)犧牲一些面積。水系應(yīng)設(shè)計(jì)成錦上添花型，以保證水系開(kāi)啟時(shí)美侖美奐，不開(kāi)啟時(shí)亦與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。二、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)1、紫桂、蘭桂花園內(nèi)道路不連通，又未設(shè)置提示標(biāo)識(shí)，使車(chē)輛容易誤入死胡同，難以調(diào)頭。原因可能是路盡頭的綠化搶占了道路。一般說(shuō)來(lái)，住宅區(qū)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)講求“通而不暢”，故建議園區(qū)道路應(yīng)路路相通。或在路盡頭設(shè)置交通環(huán)島或小型回車(chē)場(chǎng)，以利車(chē)輛調(diào)頭。已不能改變現(xiàn)狀的小區(qū)，可在死胡同入口處放置提示標(biāo)識(shí)，以免來(lái)訪車(chē)輛“誤入歧途”。2、紫桂花園設(shè)計(jì)了人行道，但行人使用不便。如有些與車(chē)行道的交匯處只有臺(tái)階，有些交匯處的坡道陡滑，不方便自行車(chē)上下坡；出入口均拐個(gè)大彎，行人的路線不直，導(dǎo)致不愿走人行道。建議人行道的設(shè)計(jì)要充分考慮使用的方便性，才能保證其實(shí)用性。3、育華學(xué)校內(nèi)所有車(chē)輛都經(jīng)過(guò)校區(qū)，對(duì)學(xué)校教學(xué)秩序有影響，并對(duì)學(xué)生安全構(gòu)成隱患。原因是道路交通組織的規(guī)劃沒(méi)有考慮學(xué)校這樣特殊物業(yè)的特殊性。建議特殊物業(yè)（如學(xué)校）的道路設(shè)計(jì)應(yīng)考慮減少車(chē)輛在園區(qū)的穿行，以減少車(chē)輛通行對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)和生活帶來(lái)的不利影響。三、泊車(chē)規(guī)劃蘭桂花園等老小區(qū)未建造地下車(chē)庫(kù)，使路面難以承受越來(lái)越大的泊車(chē)壓力?！皶r(shí)間是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。那么，我們的房產(chǎn)品是否“精致、完美”也有待時(shí)間的驗(yàn)證。我們想，可否在道路規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)時(shí)，給今后園區(qū)道路的擴(kuò)張或劃出路面停車(chē)泊位預(yù)留一定的空間、為園區(qū)的發(fā)展留有充分的余地呢？四、園區(qū)配套規(guī)劃1、多數(shù)小區(qū)未設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站，導(dǎo)致園區(qū)的生活垃圾和綠化垃圾無(wú)處堆放，環(huán)衛(wèi)部門(mén)如運(yùn)送不及時(shí)將造成園區(qū)環(huán)境污染，引發(fā)業(yè)主對(duì)管理的投訴，也增加了管理處與環(huán)衛(wèi)部門(mén)協(xié)調(diào)的成本。建議小區(qū)按國(guó)家規(guī)定配置垃圾中轉(zhuǎn)站，其位置可選擇在靠近小區(qū)消防通道處，既利于垃圾的中轉(zhuǎn)、運(yùn)輸，也可減少對(duì)園區(qū)住戶的干擾。2、紫桂花園交付后尚未配置園區(qū)休閑椅，不僅影響房產(chǎn)品的形象，還影響業(yè)主在園區(qū)正常的休閑活動(dòng)，造成業(yè)主心理上的不滿足感。建議園區(qū)在交付之時(shí)所有的配置要到位。3、桂花城的會(huì)所、物業(yè)管理用房、幼兒園設(shè)在園區(qū)中央。會(huì)所若不對(duì)外經(jīng)營(yíng)，則難以達(dá)到收支平衡，給物業(yè)管理單位帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)；會(huì)所若對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)，又與小區(qū)的封閉式管理相矛盾，引發(fā)安全管理上的隱患。會(huì)所設(shè)在園區(qū)中心，其排煙、排風(fēng)和空調(diào)設(shè)備的油煙、噪聲都極易影響周邊業(yè)主。物業(yè)管理用房設(shè)在地下室，既不方便為業(yè)主提供服務(wù)，也不利于提高物業(yè)管理服務(wù)的透明度。同時(shí)，導(dǎo)致了物業(yè)管理單位辦公費(fèi)用的增長(zhǎng)，給物業(yè)管理人員的身心健康也帶來(lái)了一定不利的影響。幼兒園設(shè)在主干道邊，進(jìn)出車(chē)輛對(duì)幼兒園的孩子造成安全隱患，幼兒園上、下學(xué)時(shí)，接送家長(zhǎng)停放在幼兒園門(mén)口的自行車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)也極易造成主干道通行的不暢。建議對(duì)這些配套設(shè)施的位置選擇的合理性作進(jìn)一步的論證。4、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的租金作為物業(yè)管理收入的一部分，將補(bǔ)充小區(qū)維修費(fèi)用的不足部分，也是物業(yè)管理單位的一項(xiàng)重要收入。目前，桂花城的經(jīng)營(yíng)用房選擇在北門(mén)附近住宅樓底層，其出租價(jià)格無(wú)法上升，經(jīng)營(yíng)客源與內(nèi)容也有很大的局限性，園區(qū)交付至今已兩年，仍有部分未曾租出。這對(duì)物業(yè)管理單位來(lái)說(shuō)，也是一項(xiàng)損失。5、社區(qū)用房設(shè)在小區(qū)內(nèi)，不利于人員進(jìn)出管理。建議社區(qū)用房設(shè)在商鋪二樓，并考慮單獨(dú)的出入口。桂花城社區(qū)用房的位置選擇也是幾經(jīng)周折，頗費(fèi)唇舌，給小區(qū)的管理造成了諸多的不便，因?yàn)樯鐓^(qū)所面臨的來(lái)訪人員并不僅限于本園區(qū)的業(yè)主，建議今后社區(qū)用房的位置盡量選擇在園區(qū)的邊緣地段，最好有獨(dú)立向外的出入口和通道，以減少對(duì)園區(qū)業(yè)主的干擾，方便物業(yè)管理單位的封閉式管理。6、XX源占地700余畝，是一個(gè)休閑度假園區(qū)。但園區(qū)內(nèi)未配置公共廁所，給業(yè)主的室外活動(dòng)及外來(lái)訪客的活動(dòng)造成極大不便。建議開(kāi)發(fā)商根據(jù)園區(qū)面積，按比例配置。7、XX源的籃球場(chǎng)只有半個(gè)，與整個(gè)園區(qū)的面積不相稱(chēng)。桂花城籃球場(chǎng)也只有半個(gè)，但頗受業(yè)主歡迎且使用頻率較高。然而，其位置選擇在小區(qū)幾幢住宅的中心位置，周邊業(yè)主苦不堪言，雖然我們通過(guò)營(yíng)造綠籬進(jìn)行了一定意義上的隔離，但業(yè)主的熱情卻還是無(wú)法進(jìn)行阻擋，我們認(rèn)為，從滿足業(yè)主健身需要的角度考慮，宜在園區(qū)內(nèi)設(shè)立籃球場(chǎng)，但其位置的選擇則應(yīng)以盡可能地減少對(duì)鄰里業(yè)主的干擾為原則，可以在游泳池、活動(dòng)中心等一些原本就相對(duì)熱鬧的場(chǎng)所。在深圳考察時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)部分樓盤(pán)的籃球場(chǎng)設(shè)置在會(huì)所的一層，結(jié)合室內(nèi)羽毛球場(chǎng)設(shè)置，既把對(duì)居民的干擾降到了最低點(diǎn)，又可名正言順地進(jìn)行收費(fèi)，可謂一舉兩得，值得我們借鑒。8、桂花城園區(qū)面積較大，但信報(bào)箱統(tǒng)一設(shè)置，給業(yè)主取報(bào)取奶造成不便。原因是未在設(shè)計(jì)之初考慮這個(gè)問(wèn)題，導(dǎo)致后期無(wú)法補(bǔ)救。建議面積較大的園區(qū)信報(bào)箱也可相對(duì)分散，可以組團(tuán)或院落為單元進(jìn)行相對(duì)分散的集中設(shè)置。五、其它高檔小區(qū)應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙通道，方便特殊業(yè)主的出入，使設(shè)計(jì)更體現(xiàn)人性化。以上觀點(diǎn)尚不成熟，敬請(qǐng)指正。第二組：住宅建筑設(shè)計(jì)住宅是功能性很強(qiáng)的空間表達(dá)形式，住宅建筑單體設(shè)計(jì)是否合理，直接決定是否營(yíng)造了：一個(gè)溫馨靜謐的獨(dú)享世界，一個(gè)全家幸福的快樂(lè)天堂，構(gòu)筑了一個(gè)有情天地。它承載了無(wú)數(shù)的關(guān)注與期許。因此，我們有理由在這方面表示出比以前更多的關(guān)注。空調(diào)室外機(jī)位在業(yè)主需求日益多元化的今天，設(shè)計(jì)師的觀念也應(yīng)有所突破。空調(diào)室外機(jī)位既滿足了業(yè)主日常居家生活的使用功能，同時(shí)也是構(gòu)成住宅外立面的一個(gè)不可或缺的因素。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)：◎桂花城、紫桂部分空調(diào)室外機(jī)位的尺寸偏小。原來(lái)的設(shè)計(jì)已經(jīng)考慮了不同空調(diào)室外機(jī)的尺寸大小，但在實(shí)際使用中，由于空調(diào)室外機(jī)位的欄板、欄桿和沿墻設(shè)置的雨水管、下水管道的影響，使其實(shí)際可使用的尺寸大大減小，以致無(wú)法滿足使用要求?！蜷w樓的空調(diào)室外機(jī)無(wú)統(tǒng)一的安裝位置，對(duì)住宅外立面美觀造成了一定的影響?！虿糠肿≌覂?nèi)空調(diào)洞的位置可能影響業(yè)主今后安裝衣柜，造成空調(diào)洞移位，影響了立面的統(tǒng)一和美觀?！虿糠肿≌厦娴目照{(diào)室外機(jī)座，由于考慮了一、二層外墻材質(zhì)與以上各層的不同。故二層以上的空調(diào)室外機(jī)位都有百葉遮擋，二層卻未安裝百葉，造成二層的空調(diào)室外機(jī)完全裸露在南立面，影響了美觀。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)，由于原先安裝的百葉對(duì)空調(diào)散熱、通風(fēng)有一定的影響，有些業(yè)主選擇了將百葉全部或部分拆除，頗為浪費(fèi)?！虿糠挚照{(diào)室外機(jī)座的位置與室內(nèi)空調(diào)洞的位置相距甚遠(yuǎn)，過(guò)長(zhǎng)的空調(diào)冷凝水管猶如一條條礙眼的膏藥粘在外墻上，有礙觀瞻?！虿糠挚照{(diào)室外機(jī)位在八角窗外側(cè)，由于八角窗兩側(cè)的窗戶是死窗，必須經(jīng)由八角窗中間的窗戶攀爬至空調(diào)室外機(jī)位，造成了樓層高一些的業(yè)主在空調(diào)安裝和維修時(shí)的不便，也增加了危險(xiǎn)系數(shù)。因?yàn)楫吘?，不是所有的空調(diào)安裝和維修工人都有飛檐走壁的本領(lǐng)?！蛴行┡P室的空調(diào)室外機(jī)位設(shè)置在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部，但具體的位置卻未進(jìn)行設(shè)計(jì)，業(yè)主入住后，考慮到陽(yáng)臺(tái)的實(shí)際使用和美觀，通常更愿意將該臥室的空調(diào)室外機(jī)懸掛在外墻上，這給物業(yè)管理單位的工作帶來(lái)了很大的難度，若設(shè)計(jì)師能在預(yù)先就設(shè)計(jì)好具體的位置、建造時(shí)做好室外機(jī)的擱板和欄桿，那么，我想業(yè)主的承受能力會(huì)相應(yīng)好些，物業(yè)公司的工作壓力也會(huì)相應(yīng)小些，外立面的保護(hù)會(huì)更有效些。由此，我們?cè)O(shè)想：能否在進(jìn)行住宅的戶型和外立面設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能考慮每個(gè)臥室、每個(gè)廳都有一個(gè)空調(diào)室外機(jī)的安裝位置？能否請(qǐng)住宅家庭裝修設(shè)計(jì)單位在建筑設(shè)計(jì)階段即行參與，從業(yè)主今后裝修和對(duì)空間合理利用的角度來(lái)考慮空調(diào)洞和室外機(jī)機(jī)座的位置？能否針對(duì)不同面積的戶型，尤其是在面積大于150平方米的戶型內(nèi)，考慮設(shè)置一個(gè)較大的室外機(jī)的位置，以滿足業(yè)主安裝小型家用中央空調(diào)的需要？試想，若我們的設(shè)計(jì)能考慮到業(yè)主的實(shí)際需求，在設(shè)計(jì)階段將業(yè)主所有關(guān)于空調(diào)室外機(jī)安裝所可能遇到或面臨的問(wèn)題加以考慮，并予以解決，那我們的產(chǎn)品是否又多了些人性，離“精致、完美”又更近了一步呢？單元門(mén)一般說(shuō)來(lái)，在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主回家都要經(jīng)過(guò)三道門(mén)：第一道是小區(qū)的大門(mén)，第二道是住宅的單元門(mén)，第三道則是進(jìn)戶門(mén)。每一道門(mén)的設(shè)置，對(duì)業(yè)主而言都是一種回家的訊號(hào)，一種回家的心情。在此，僅對(duì)我們的單元門(mén)作了總結(jié)，存在以下問(wèn)題：◎單元門(mén)采用實(shí)木材質(zhì)，梅雨季節(jié)易發(fā)漲、變形，造成門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)失靈，單元門(mén)開(kāi)關(guān)困難，故障率和維修率較高?！騿卧T(mén)上部挑檐寬度不足。一般單元門(mén)的進(jìn)門(mén)方向?yàn)楸眰?cè)，若遇大雨天氣，單元門(mén)上部挑檐無(wú)法起到遮風(fēng)避雨的作用，若業(yè)主手中還有其他物品，仍要打傘才能保證不被淋濕，尚欠人性化?！蛞话阏f(shuō)來(lái)，物業(yè)管理公司為方便業(yè)主在開(kāi)單元門(mén)時(shí)將手中的物品暫時(shí)放一放，會(huì)在單元門(mén)上或門(mén)側(cè)做一掛鉤。小處更見(jiàn)人心，細(xì)節(jié)更顯真情。打動(dòng)業(yè)主的也正是這些微不足道的點(diǎn)點(diǎn)與滴滴。那么，是否可在單元門(mén)制作時(shí)，結(jié)合考慮掛鉤的位置呢？我們?cè)谠O(shè)想，為了延長(zhǎng)門(mén)禁系統(tǒng)的使用壽命和方便業(yè)主，今后的單元門(mén)可否結(jié)合建筑立面設(shè)計(jì)合適大小的雨蓬，使我們的業(yè)主免遭日曬雨淋之苦？可否在單元門(mén)一側(cè)考慮設(shè)置一些可供業(yè)主暫時(shí)放置手中贅物、騰出雙手來(lái)開(kāi)門(mén)的空間呢？陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)對(duì)我們的業(yè)主而言，家中的陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)是他與外界親密接觸的場(chǎng)所，是他可以自由呼吸新鮮空氣的較為私密的空間。且看陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的設(shè)計(jì)還存在著什么缺陷和遺憾——◎部分相鄰住宅的陽(yáng)臺(tái)相距甚近，可以用四個(gè)字以概之：近在咫尺。我們目測(cè)了一下：大約只有1.5米左右的距離，中間又有空調(diào)擱板作了連接的橋梁。我想，在這樣相鄰兩戶之間進(jìn)行攀爬是輕而易舉的事。經(jīng)調(diào)查，吸引業(yè)主購(gòu)房的一個(gè)非常重要的因素是安全感?；蛟S我們可以說(shuō)，現(xiàn)在是太平盛世，偷竊之事何來(lái)有之；或許我們可以辯駁，我們的園區(qū)已經(jīng)設(shè)立了周密的智能化報(bào)警與防盜系統(tǒng)；或許我們也可以解釋?zhuān)覀兊奈飿I(yè)管理已對(duì)外來(lái)的人員和進(jìn)出的物品進(jìn)行了有效的控制……但是，畢竟對(duì)鄰居在陽(yáng)臺(tái)上懸掛的衣物幾乎伸手可及是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，畢竟，這樣的陽(yáng)臺(tái)缺乏私密性，缺乏心理上的安全感?！蝽攲雨?yáng)臺(tái)、露臺(tái)無(wú)蓬無(wú)頂。為了保證產(chǎn)品外立面的美觀，我們——管理者一直在強(qiáng)調(diào)：不允許業(yè)主擅自安裝雨蓬、不允許業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)、不允許……在這諸多的限制背后，我們可曾真正從業(yè)主的角度去思考他這樣做的原因何在？誠(chéng)然，頂層陽(yáng)臺(tái)不做頂不做蓬，考慮了立面退進(jìn)的關(guān)系，保證了住宅單體在立面上的美觀。但是，對(duì)業(yè)主而言，無(wú)蓬無(wú)頂?shù)年?yáng)臺(tái)給他的生活造成了許多的不便。本來(lái)，烈日下，他曬在陽(yáng)臺(tái)上的衣物還有遮陽(yáng)的余地；本來(lái)，下雨的日子，他還可以在陽(yáng)臺(tái)上呼吸新鮮的空氣；本來(lái)，他還可以在陽(yáng)臺(tái)上養(yǎng)花養(yǎng)鳥(niǎo)以怡情、修身；本來(lái)，陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)的門(mén)無(wú)需直曬陽(yáng)光。尤其是在舟山，臺(tái)風(fēng)天氣，暴雨將無(wú)情地直接滲入。XX一直秉承“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的開(kāi)發(fā)理念，希望我們的產(chǎn)品能再多一些從“以人為本”的角度去設(shè)計(jì)去建造，能給業(yè)主帶來(lái)更為完美的居住環(huán)境。但是，為什么常常在功能與美觀沖突的時(shí)候，我們的選擇往往是后者。我想，我們可否再多花點(diǎn)心思，探求使功能與美觀兼而得之的途徑呢？◎部分頂層露臺(tái)，跨出門(mén)即為地漏，影響美觀。而且，地漏靠近門(mén)口，雨水要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的路程才能經(jīng)地漏滲入雨水管道，暴雨天氣時(shí)，雨水滲入緩慢，易造成雨水往室內(nèi)滲入。可否在設(shè)計(jì)時(shí)，將地漏的位置適當(dāng)外移，并做好保護(hù)工作呢？窗戶對(duì)于人，眼睛是靈魂的窗戶。對(duì)于房間，窗戶則是建筑靈魂的眼睛。那么，我們XX房產(chǎn)品的眼睛的表現(xiàn)又如何呢？◎前文已經(jīng)提及，部分八角窗兩側(cè)的窗戶是死窗，無(wú)法開(kāi)啟，對(duì)業(yè)主安裝和維修空調(diào)帶來(lái)了不便。同時(shí)，業(yè)主清潔窗戶的玻璃也很困難，只有在物業(yè)管理單位進(jìn)行外墻清洗時(shí)，才能順帶地加以清潔，時(shí)間一長(zhǎng)，也給物業(yè)管理單位增加了工作量和負(fù)擔(dān)。而且，整個(gè)八角窗只有中間的窗戶能開(kāi)一半，空氣流通的質(zhì)量可見(jiàn)一斑。不過(guò)，我們也很欣喜地看到，在紫桂花園，八角窗大多已改為了推拉式，可見(jiàn)，我們的房產(chǎn)品已越來(lái)越多地從方便使用、方便管理的角度去設(shè)計(jì)去建造了?！騿卧獦堑览镉胁糠执皯羰撬来埃òㄐ∨謽堑奶焱ィ?，這種窗戶無(wú)法開(kāi)啟，也無(wú)法上人。雖然有著良好的采光，但清潔、維修都非常不便，更毋論通風(fēng)了?！胺堑洹笔录?yīng)給予我們更多的啟示和警覺(jué)?！蝽攲娱w樓住宅開(kāi)窗過(guò)少。一般說(shuō)來(lái)，閣樓相對(duì)而言，層高較低，其通風(fēng)、采光較之其他樓層條件較差，一般頂層業(yè)主入住后，會(huì)要求增設(shè)天窗，易引起滲漏水。那么，可否在設(shè)計(jì)時(shí)，在考慮外立面美觀和解決屋頂滲漏的同時(shí)，以多種窗戶形式，多開(kāi)幾個(gè)窗，還頂層業(yè)主一個(gè)明亮的閣樓呢？商鋪在我們?cè)S多的小區(qū)，如桂花城、紫桂，都設(shè)計(jì)有沿街的商鋪。這些商鋪的存在，或多或少給我們的業(yè)主帶來(lái)了生活的便利，但同時(shí)，我們也非常不情愿地看到，這些商鋪給原本比較優(yōu)美的小區(qū)蒙上了一層丑陋的面紗。當(dāng)然，這有著我們管理不善的原因，同時(shí)，我們也看到了商鋪在設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售和建造過(guò)程中遺留的弊端：◎部分商鋪內(nèi)部柱子過(guò)多，影響了商鋪實(shí)際可使用的面積。一般來(lái)說(shuō)，商鋪居中的柱子從經(jīng)營(yíng)的角度而言遮擋了門(mén)面，也不利于商家進(jìn)行商鋪內(nèi)部的設(shè)計(jì)和布置。其實(shí)，這些承重柱在設(shè)計(jì)階段是可以通過(guò)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行處理或更改的?！蛏啼伒目照{(diào)室外機(jī)的位置未進(jìn)行統(tǒng)一考慮，空調(diào)冷凝水也無(wú)統(tǒng)一的排放位置。夏天，走在商鋪?zhàn)呃葍?nèi)，不時(shí)可以看見(jiàn)地面是濕漉漉的，運(yùn)氣不佳的時(shí)候，或許還會(huì)滴到水，這些都是未設(shè)計(jì)商鋪空調(diào)室外機(jī)位置和空調(diào)冷凝水排放管道惹的禍。我們?cè)O(shè)想，可否在設(shè)計(jì)時(shí)，結(jié)合商鋪立面設(shè)計(jì)其空調(diào)室外機(jī)座的位置和排放管道呢？◎商鋪的店招未進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，對(duì)安裝位置、店招材質(zhì)和色彩也未進(jìn)行統(tǒng)一的限定。走在商鋪對(duì)面，五彩繽紛的店招猶如丑陋的萬(wàn)國(guó)旗，花枝招展，各有特色，但卻對(duì)整個(gè)外立面的美感造成了一種致命的破壞。若能在設(shè)計(jì)階段，即由設(shè)計(jì)師從整體美觀的角度對(duì)商鋪店招的安裝位置、色彩、材質(zhì)等加以把握，物業(yè)管理單位做好后期的引導(dǎo)和管理，那么將會(huì)事半功倍，XX房產(chǎn)品的外立面形象也能得到較好的保持。商鋪?lái)敳繜o(wú)公共上人的位置，造成物業(yè)管理單位清掃的不便。在商鋪銷(xiāo)售時(shí)，未對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容加以限定或約束，在日后商鋪經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)對(duì)園區(qū)整體形象有影響的行業(yè)時(shí)，物業(yè)管理單位又無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行干涉，只能依賴(lài)于說(shuō)服，往往效果很差，桂花城門(mén)口的洗車(chē)店就是一個(gè)很好的反面教材。我們也常常在困惑，我們的房產(chǎn)品怎樣才能更合乎人性化的要求，怎樣才能方便管理、方便使用？請(qǐng)看：◎紫桂二期部分小高層回廊頂部的綠化保養(yǎng)和衛(wèi)生清潔必須通過(guò)業(yè)主家中方可進(jìn)行，物業(yè)管理單位必須與業(yè)主預(yù)約，才可進(jìn)行相關(guān)工作，給業(yè)主也造成了很大的不便?！蚴兰o(jì)廣場(chǎng)的連廊內(nèi)鋪設(shè)光面大理石，下雨天極易打滑，必須小心謹(jǐn)慎地行走才能不摔倒。世紀(jì)廣場(chǎng)部分洗手間內(nèi)的隔斷過(guò)于狹窄，使用者進(jìn)出不便。九溪XX園未設(shè)計(jì)設(shè)備房，給物業(yè)管理單位帶來(lái)了較大的難度。而XX源的部分設(shè)備房卻設(shè)計(jì)在車(chē)庫(kù)或廚房?jī)?nèi)，因排氣不暢導(dǎo)致嚴(yán)重影響室內(nèi)空氣的質(zhì)量。……以上種種，只是對(duì)XX房產(chǎn)品某個(gè)方面存在的缺陷的回顧，希望能對(duì)本次研討會(huì)有所幫助。謝謝！第三組：配套設(shè)施設(shè)備檔次定位及用房選址住宅區(qū)配套設(shè)施設(shè)備是居住環(huán)境中不可缺少的輔助功能，其合理的配置將大大地方便業(yè)主，為業(yè)主提供一個(gè)條件更為優(yōu)渥的居住環(huán)境。同時(shí)，配套設(shè)施是否齊全、功能是否完善、配置是否合理，將給日后的物業(yè)管理和服務(wù)工作帶來(lái)持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，設(shè)施設(shè)備選型、配備的不合理，也可能給今后的物業(yè)管理單位帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。同樣地，設(shè)施設(shè)備用房位置的選擇，更將直接影響著物業(yè)管理單位在人力、物力上的耗費(fèi)，與使用人的切身利益息息相關(guān)。我們藉由本次研討會(huì)，將目前XX房產(chǎn)品的配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)設(shè)備用房在使用和管理中存在的缺陷整理如下：一、設(shè)施設(shè)備類(lèi)1、紫桂花園、桂花城排污系統(tǒng)的部分井蓋，設(shè)計(jì)配置得太笨重，維修檢查很吃力，而且經(jīng)常被車(chē)壓壞。建議在今后開(kāi)發(fā)的小區(qū)中改進(jìn)，將大井蓋一分為二，便于打開(kāi)。桂花城在水景邊上的一個(gè)窨井蓋由于地基下沉、井蓋生銹，嚴(yán)重影響了景觀。2、育華學(xué)校教學(xué)樓連廊頂棚材料選用不當(dāng)，輕質(zhì)材料適合屋內(nèi)裝飾，用作室外因風(fēng)大經(jīng)常被刮掉。建議采用更為實(shí)用、牢固的材料。3、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)電梯房?jī)?nèi)缺乏降溫設(shè)備，會(huì)造成電梯故障率的提高，并縮短電梯使用壽命。建議對(duì)已交付的物業(yè)予以配置適當(dāng)?shù)恼{(diào)溫設(shè)備。4、紫桂花園小高層電梯機(jī)房設(shè)置不合理，個(gè)別電梯機(jī)房為懸空式，給日常維保工作造成安全隱患。在機(jī)房中也未預(yù)留安裝空調(diào)的位置以及空調(diào)冷凝水的排放位置，若今后因高溫影響電梯使用需添設(shè)空調(diào)時(shí)，將破壞機(jī)房外墻面。建議在今后開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)中予以改進(jìn)。5、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)機(jī)房：消防水泵池液位報(bào)警線路未安裝到位；消防水泵池壁存在滲漏現(xiàn)象；冷凍機(jī)電子除垢儀未安裝到位，無(wú)法使用，今后會(huì)引起管道結(jié)垢，影響性能；冷凍機(jī)組冷凝口保溫未完成，機(jī)組附件沒(méi)有油漆；四臺(tái)鍋爐無(wú)液位示境，不能直觀顯示（有液位計(jì)安裝位置）；生活水泵75KW電機(jī)水泵啟動(dòng)扭矩較大，需配置降壓?jiǎn)?dòng)裝置。建議予以整改與配置，完善移交手續(xù)，同時(shí)要重視物管前期介入技術(shù)人員提出的整改意見(jiàn)。6、世紀(jì)廣場(chǎng)配電間設(shè)置在地下室，因地下室濕度相對(duì)較高，不利于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，還存在一定的安全隱患。建議予以配置除濕和通風(fēng)裝置。7、紫桂花園和桂花城的圍墻周界報(bào)警目前設(shè)置為局部紅外線報(bào)警系統(tǒng)，建議全部配置周全的周界可視紅外報(bào)警系統(tǒng)，以免出現(xiàn)報(bào)警盲區(qū)。8、杭州綠園的電梯轎廂尺寸不足，而消防樓道也無(wú)法滿足紅木家具、三角鋼琴等大型家具的搬運(yùn)所需的寬度，故將給今后綠園業(yè)主搬家時(shí)帶來(lái)很大不便。建議在設(shè)計(jì)時(shí)宜事先考慮業(yè)主需求，并予以解決途徑。9、綠園屋頂無(wú)吊裝或固定設(shè)施，將給今后的外墻清洗帶來(lái)一定危險(xiǎn)。10、桂花城初陽(yáng)苑的設(shè)備配置太過(guò)豪華：137戶配置兩個(gè)熱水油鍋爐，假設(shè)業(yè)主全部入住，全部使用我們配備的熱水，以每噸熱水35元費(fèi)用計(jì)，也無(wú)法保證收支平衡。建議在今后XX開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，多聆聽(tīng)來(lái)自第一線的聲音，事先準(zhǔn)確估算各類(lèi)新的設(shè)施設(shè)備所導(dǎo)致管理成本增加的部分，再根據(jù)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的綜合情況來(lái)決定設(shè)施設(shè)備的選取與否。11、桂花城設(shè)計(jì)了生活用水的凈水系統(tǒng)，但由于在戶內(nèi)只設(shè)計(jì)了一根給水管，住戶沖洗衣物、沖座便器的水都由這一路水來(lái)供給。多數(shù)業(yè)主提出用凈化水沖洗，太過(guò)奢侈。所以，至今，桂花城的凈化系統(tǒng)尚未投入使用，造成了開(kāi)發(fā)商投資的浪費(fèi)，凈化系統(tǒng)的廢水也無(wú)法象最初的設(shè)想那樣得到合理的利用。建議在今后設(shè)置凈化系統(tǒng)時(shí)，考慮設(shè)置獨(dú)立的給水管路。12、紫桂花園、桂花城地下汽車(chē)庫(kù)未設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，給車(chē)輛安全停放留下很大的隱患。建議對(duì)已交付的地下汽車(chē)庫(kù)在適當(dāng)?shù)奈恢媒o予設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)，如主要交叉口、轉(zhuǎn)彎處，以便發(fā)生意外時(shí)準(zhǔn)確查找事故原因，也可方便物業(yè)管理公司節(jié)約人力。13、世紀(jì)廣場(chǎng)員工餐廳未設(shè)置單獨(dú)上下樓梯，給員工就餐帶來(lái)一定不便。建議設(shè)置員工專(zhuān)用樓梯，便于分流，同時(shí)也有利于寫(xiě)字樓的外部形象。14、世紀(jì)廣場(chǎng)管道井內(nèi)未設(shè)置樓層隔斷，給工程維修檢查留下一定安全隱患。建議對(duì)管道井給予樓層隔斷。15、男衛(wèi)生間小便斗采用秋電池供電式，維修率較頻繁，同時(shí)電池運(yùn)行成本較高。建議小便斗采用220V供電式。二、用房類(lèi)1、XX所有已交付小區(qū)內(nèi)都未設(shè)置專(zhuān)門(mén)的儲(chǔ)藏室、倉(cāng)庫(kù)等用房，給物管工作帶來(lái)不便。建議在今后開(kāi)發(fā)的小區(qū)中加以考慮，為物管后期管理工作帶來(lái)一定便利。2、XX所有已交付小區(qū)內(nèi)未設(shè)置員工休息室，清潔工、綠化工無(wú)處休息。建議在新開(kāi)發(fā)的小區(qū)中予以考慮。3、世紀(jì)廣場(chǎng)酒店餐飲粗加工間設(shè)在地下車(chē)庫(kù)，且加工間唯一的出入口與地下車(chē)庫(kù)的出入口相通，不僅造成進(jìn)出送貨車(chē)輛停放的不便，也造成加工間的異味在車(chē)庫(kù)內(nèi)彌漫。建議今后給類(lèi)似用房設(shè)置單獨(dú)通道，以方便物業(yè)管理公司的管理。4、世紀(jì)廣場(chǎng)空調(diào)房和鍋爐房的設(shè)置不合理?？照{(diào)房未設(shè)值班室及觀察窗；但在鍋爐房?jī)?nèi)卻設(shè)有值班室，冬天采暖時(shí)，兩個(gè)設(shè)備房都有重要設(shè)備在運(yùn)行，無(wú)法做到同時(shí)觀察兩個(gè)設(shè)備房，給管理帶來(lái)很大不便。建議設(shè)備房宜盡量集中，若不能集中，則應(yīng)設(shè)置單獨(dú)值班室。以上只是我們的一些較為淺顯的認(rèn)識(shí)，或許還有些問(wèn)題我們并未找到根源，無(wú)論如何，希望能給今后的開(kāi)發(fā)提個(gè)醒。謝謝！第四組：智能化系統(tǒng)智能建筑是人們?cè)谛畔r(shí)代對(duì)辦公條件和居住環(huán)境提出高要求的呼聲下應(yīng)運(yùn)而生的。當(dāng)今社會(huì)，我們已完全融入了一個(gè)高速變革的信息時(shí)代；換言之，我們不僅在辦公室離不開(kāi)對(duì)信息的需求，而且，由于計(jì)算機(jī)技術(shù),通信技術(shù)和自動(dòng)控制等技術(shù)的飛速發(fā)展，正給我們的日常居家生活帶來(lái)巨大的變化，我們對(duì)家居的要求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不再局限于一張床,一個(gè)氣派的客廳等溫飽型需求，而向生活的舒適性即家庭設(shè)備的自動(dòng)化和文化氛圍提出了更高的要求。因此，系統(tǒng)化、高效化、信息化、人格化和園林化的小區(qū)設(shè)計(jì)概念已成為當(dāng)代規(guī)劃和設(shè)計(jì)人員的共識(shí)和追求。發(fā)展智能化小區(qū)業(yè)已成為住宅的一個(gè)發(fā)展方向。根據(jù)本次會(huì)議進(jìn)程，我們對(duì)XX已交付項(xiàng)目智能化系統(tǒng)的配置、安裝和運(yùn)行情況做了調(diào)查。目前，各項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)基本配置齊全，但仍可以從方便管理和有效使用的角度進(jìn)一步完善，我們謹(jǐn)希望通過(guò)本次調(diào)查，給今后項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)配置提供參考。一、周界防越報(bào)警系統(tǒng)1、周界防越報(bào)警系統(tǒng)未將周界全面設(shè)防，系統(tǒng)存在著盲區(qū)或死角如：桂花城的西大門(mén)。深夜一般物業(yè)內(nèi)住戶出入較少，為節(jié)約保安人員的人力開(kāi)支，通常會(huì)關(guān)閉部分次要的出入口（如：桂花城的西大門(mén)），即該崗保安人員不再采用定點(diǎn)值勤而采用巡邏方式，但目前該處無(wú)任何防越報(bào)警設(shè)施及攝像監(jiān)控，對(duì)小區(qū)的安防不利，形成盲區(qū)。為提高物業(yè)的安全防范系數(shù)，宜在物業(yè)內(nèi)可能關(guān)閉的出入口（或消防出入口）安裝防越報(bào)警設(shè)施，建議可在桂花城的西大門(mén)上方加裝雙光束或四光束的主動(dòng)紅外報(bào)警探頭。2、周界防越報(bào)警設(shè)施的安裝與相臨綠化之間的矛盾別墅小區(qū)的周界圍墻大多與業(yè)主的私家花園相鄰，而業(yè)主日后在私家花園內(nèi)種植何種綠化，物業(yè)公司將較難干涉。若業(yè)主在私家花園與圍墻的相臨位置種植易生長(zhǎng)并枝葉茂盛的植物（如：毛竹等），每年物管公司將其進(jìn)行修剪時(shí)易引起與業(yè)主之間的糾紛，若不進(jìn)行修剪，植物的枝葉則易阻擋主動(dòng)紅外報(bào)警探頭（如桂花園金桂H-1、云桂7-1等），從而引起系統(tǒng)誤報(bào)率的增加。建議物業(yè)在建造時(shí)將周邊與圍墻相臨的綠化一次性種植到位，在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)與業(yè)主商定：不能擅自改變周邊的綠化，日后植物的修剪也應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行。為降低誤報(bào)率，建議綠化種植位置宜與圍墻相距60CM以上，且高度低于圍墻的最高位置并選用不宜長(zhǎng)高的植物。3、周界防越報(bào)警系統(tǒng)與相臨圍墻之間的矛盾桂花城的周界防越報(bào)警設(shè)施（電子護(hù)欄）與圍墻的鑄鐵圍欄之間存在20~30CM的空間，若個(gè)子?jì)尚〉目梢扇藛T從此進(jìn)入比較容易。建議日后圍墻的鑄鐵欄桿盡可能與圍墻的外側(cè)對(duì)齊。此外，XX房產(chǎn)品的圍墻大多采用鑄鐵的半通透的圍墻，這種圍墻對(duì)不法分子而言將鑄鐵欄桿打開(kāi)是較為容易的，若從欄桿鉆入，則防越報(bào)警系統(tǒng)形同虛設(shè)，建議對(duì)圍墻的形式做進(jìn)一步的探討。4、周界報(bào)警設(shè)施的安裝位置桂花城及紫桂花園的電子護(hù)欄目前安裝較低，系統(tǒng)較易引起誤報(bào)。建議抬高安裝位置。5、周界報(bào)警系統(tǒng)的安裝及調(diào)試育華學(xué)校的11~13號(hào)防區(qū)經(jīng)常性的無(wú)條件報(bào)警（誤報(bào)），一般為系統(tǒng)調(diào)試未到位，建議可加強(qiáng)調(diào)試要求。6、監(jiān)控機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置電子地圖目前在公司內(nèi)尚未采用該技術(shù)，但從方便保安新員工熟悉小區(qū)及在報(bào)警時(shí)及時(shí)、準(zhǔn)確查找報(bào)警點(diǎn)的角度考慮，且該項(xiàng)技術(shù)的一次性投資成本也較低，建議設(shè)置。二、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1、攝像機(jī)的位置設(shè)置桂花城小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)只考慮設(shè)置在圍墻外，小區(qū)內(nèi)無(wú)任何攝像設(shè)施，如地下停車(chē)庫(kù)的出入口，此時(shí)若發(fā)生人為事故（如：車(chē)輛劃傷）將無(wú)法查實(shí)，建議在地下車(chē)庫(kù)的出入口、物業(yè)的主次出入口、會(huì)所出入口及物業(yè)的死角設(shè)置監(jiān)控錄像。2、系統(tǒng)的可操作性XX園共設(shè)置了98個(gè)攝像機(jī)，均設(shè)置在小區(qū)的周界。目前雖采用畫(huà)面輪流跳動(dòng)的形式，但物業(yè)內(nèi)設(shè)置98個(gè)攝像畫(huà)面對(duì)保安人員對(duì)其進(jìn)行有效地監(jiān)控較難保證。建議物業(yè)內(nèi)的閉路電視監(jiān)控宜控制在32畫(huà)面以內(nèi)，以提高監(jiān)控工作的可靠性和有效性。3、周界是否需要設(shè)置閉路電視監(jiān)控物業(yè)內(nèi)的閉路電視監(jiān)控設(shè)施一般很難起到防止犯罪的作用，一般說(shuō)來(lái)，只是在事后，協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案之用。XX園及桂花城的周界均設(shè)置攝像設(shè)施，不僅增加了一次性的成本，也增加了日后系統(tǒng)的運(yùn)行及維保成本，若該位置的周界防越系統(tǒng)設(shè)置較到位，完全可以不采用錄像系統(tǒng)。4、錄像效果不夠理想①丹桂花園內(nèi)的1號(hào)攝像機(jī)能基本使用但圖象不夠清晰并不能錄像，由于原先系統(tǒng)的線路安裝時(shí)將強(qiáng)、弱電設(shè)施的連接線安裝在同一管道內(nèi)并有較多的接頭，以至設(shè)備在下雨時(shí)無(wú)法使用，造成設(shè)備損壞。建議系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、安裝及驗(yàn)收的過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行把關(guān)，并符合系統(tǒng)規(guī)范要求。②丹、金桂周界紅外燈的使用效果不夠理想，如5號(hào)、7號(hào)、8號(hào)、11號(hào)、12號(hào)及13號(hào)聚光罩內(nèi)已掉油漆，造成紅外燈光光線散開(kāi)，以致夜間攝像畫(huà)面不夠清晰，建議日后的紅外燈不宜選用油漆式的補(bǔ)光燈具。③黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)的部分位置（大廈的主次出入口等）的攝像畫(huà)面清晰度不夠，即攝像的畫(huà)面視覺(jué)效果不理想等。產(chǎn)生該情況的原因分析如下：硬件設(shè)施（如攝像機(jī)等）不理想，建議選用時(shí)采用自動(dòng)感光光圈的攝像機(jī)。④黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)部分?jǐn)z像未調(diào)試到位，攝像存在盲區(qū)。如：地下車(chē)庫(kù)出入口、電梯門(mén)口等。建議調(diào)整部分?jǐn)z像頭（根據(jù)實(shí)際使用情況），若效果仍不理想，攝像機(jī)的安裝位置及攝像范圍宜結(jié)合物業(yè)使用的實(shí)際需要進(jìn)行合理調(diào)整及設(shè)置。⑤黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)的電梯的轎廂、地下車(chē)庫(kù)等處的攝像畫(huà)面清晰度也不夠，即攝像的畫(huà)面視覺(jué)效果不理想，這樣的監(jiān)控錄象也很難作為事故發(fā)生時(shí)的查證依據(jù)。針對(duì)這種情況的原因分析如下：1、硬件設(shè)施（如攝像機(jī)等）不理想、周?chē)恼彰髁炼炔粔?，建議在攝像機(jī)的攝像范圍內(nèi)應(yīng)增加適當(dāng)?shù)难a(bǔ)光；2、硬件設(shè)施不理想、錄像機(jī)的磁頭已臟、錄像帶老化等，建議對(duì)錄像機(jī)進(jìn)行檢修（若無(wú)法修復(fù)，建議更換）、經(jīng)常性更換錄像帶、平時(shí)注意對(duì)硬件設(shè)施保養(yǎng)。三、可視對(duì)講系統(tǒng)1、系統(tǒng)采用的設(shè)備桂花城及紫桂花園采用法國(guó)羅格朗可視對(duì)講設(shè)施，其門(mén)口機(jī)（直按式）為圓形按鈕，由于門(mén)口機(jī)安裝于室外，容易積灰，故建議選用表面覆薄膜的按鈕，以延長(zhǎng)系統(tǒng)使用壽命，減少故障率。據(jù)了解，法國(guó)羅格朗可視對(duì)講門(mén)口機(jī)的按鈕有圓形和方形兩種，圓形按鈕按下去后經(jīng)常性難以自動(dòng)回復(fù)，而方形按鈕則因?yàn)閮?nèi)部有彈簧，易自動(dòng)回復(fù)，故建議采用方形按鈕。2、可視對(duì)講系統(tǒng)相關(guān)的材料桂花城內(nèi)可視對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的門(mén)鎖用網(wǎng)絡(luò)線進(jìn)行連接，但網(wǎng)絡(luò)線未做任何保護(hù)，其使用壽命將大大降低。建議可采用羅格朗系統(tǒng)的連接線替換網(wǎng)絡(luò)線，以延長(zhǎng)系統(tǒng)的使用壽命。3、可視對(duì)講系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)桂花城可視對(duì)講系統(tǒng)目前雖已聯(lián)網(wǎng)，但系統(tǒng)只對(duì)音頻信號(hào)進(jìn)行了設(shè)置，視頻信號(hào)未設(shè)置聯(lián)網(wǎng)，若管理處想通過(guò)可視對(duì)講門(mén)口機(jī)查看各單元門(mén)口的情況，將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。建議重新對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)調(diào)試，盡可能實(shí)現(xiàn)音、視頻均聯(lián)網(wǎng)（羅格朗系統(tǒng)具備此功能），以方便監(jiān)控中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行全方位的監(jiān)控。4、系統(tǒng)在物業(yè)的主次出入口設(shè)置管理機(jī)桂花城目前只在東大門(mén)門(mén)口設(shè)置了管理機(jī)，但另外的門(mén)口卻未設(shè)置，為有效地控制夜間外來(lái)人員的進(jìn)出及加強(qiáng)物業(yè)管理公司與住戶間相互聯(lián)系，建議可視對(duì)講系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)宜在物業(yè)的出入口、物業(yè)管理公司辦公室和監(jiān)控中心均設(shè)置管理機(jī)。5、可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)不能開(kāi)啟單元電控門(mén)桂花城曾發(fā)生室內(nèi)機(jī)及門(mén)禁系統(tǒng)不能開(kāi)啟單元電控門(mén)，其原因較多：1）業(yè)主平時(shí)在使用及裝修房屋的過(guò)程中，對(duì)系統(tǒng)的使用不規(guī)范（如：業(yè)主在裝修時(shí)將室內(nèi)機(jī)拆除，使連接線路全部短路），但由于大部分業(yè)主及用戶開(kāi)始并不了解系統(tǒng)，建議在交房時(shí)由弱電購(gòu)貨安裝公司提供產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)，若系統(tǒng)為進(jìn)口產(chǎn)品，必須有中文使用說(shuō)明，以便于住戶正確使用該系統(tǒng)。2）系統(tǒng)與門(mén)鎖不匹配，可視對(duì)講系統(tǒng)一般比門(mén)鎖的電流要小，若系統(tǒng)設(shè)計(jì)門(mén)鎖與可視對(duì)講系統(tǒng)相連并用，將引起門(mén)禁不能正常工作。建議門(mén)鎖的電流宜單獨(dú)設(shè)置。3）建議系統(tǒng)的樓層譯碼器的安裝位置應(yīng)注意環(huán)境的潮濕度，若安裝于鄰近給排水管道，勢(shì)必潮氣過(guò)重，導(dǎo)致譯碼器易損壞，造成系統(tǒng)故障。四、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)1、設(shè)置煤氣報(bào)警設(shè)施根據(jù)報(bào)警中心了解解，目前有部部分業(yè)主在室室內(nèi)安裝了煤煤氣報(bào)警設(shè)施施（但因尚未未移交，具體體為哪戶尚不不清楚）。根根據(jù)我們的管管理經(jīng)驗(yàn)，室室內(nèi)設(shè)置煤氣氣報(bào)警設(shè)施直直接接入小區(qū)區(qū)報(bào)警系統(tǒng)，日日后物業(yè)管理理公司可能承承擔(dān)不必要的的責(zé)任（由于于設(shè)備故障、保保安出警不力力、保安及時(shí)時(shí)出警但無(wú)法法擁有擅自進(jìn)進(jìn)入業(yè)主室內(nèi)內(nèi)的權(quán)限等，尤尤其是在發(fā)生生誤報(bào)時(shí)將很很難向業(yè)主做做解釋?zhuān)?。建建議在室內(nèi)的的煤氣報(bào)警不不宜接入報(bào)警警中心，可采采用接入業(yè)主主的手機(jī)或固固定電話，由由物業(yè)管理公公司在受業(yè)主主委托后出警警的方式來(lái)實(shí)實(shí)施。五、電子巡更系統(tǒng)統(tǒng)1、電子巡更系統(tǒng)的的設(shè)置目前該系統(tǒng)只在蘭蘭桂及XX園進(jìn)行了了配置，由于于該系統(tǒng)投資資成本較低，也也便于日后物物業(yè)管理公司司對(duì)保安的巡巡邏進(jìn)行考核核，建議在其其他小區(qū)內(nèi)推推廣采用。2、巡更點(diǎn)位的設(shè)置置為加強(qiáng)保安人員的的巡邏，建議議在物業(yè)的頂頂層、地下停停車(chē)庫(kù)及設(shè)備備機(jī)房門(mén)口等等設(shè)置巡更點(diǎn)點(diǎn)。六、背景音樂(lè)及消消防緊急音響響的設(shè)置1、蘭桂的背景音樂(lè)樂(lè)系統(tǒng)布置較較分散，日后后要達(dá)到較好好的使用效果果，勢(shì)必需調(diào)調(diào)高音響的音音量，對(duì)臨近近的住戶產(chǎn)生生一定的影響響。建議系統(tǒng)統(tǒng)在布置時(shí)宜宜設(shè)置在日后后住戶可能集集中的活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地（如：中中心花園、水水系周?chē)⒂居境馗浇?。音音響的外觀色色彩亦要與整整個(gè)建筑風(fēng)格格、環(huán)境美觀觀相融合。七、監(jiān)控機(jī)房設(shè)置置1、根據(jù)有關(guān)規(guī)范要要求，消、監(jiān)監(jiān)控室必須有有人24小時(shí)值守。由由于監(jiān)控室采采用視頻監(jiān)控控，必須有人人觀察，而消消控則一般采采用警鈴報(bào)警警方式。此外外，出于在高高溫季節(jié)保證證消、監(jiān)控室室設(shè)備正常運(yùn)運(yùn)行的角度考考慮，一般在在消、監(jiān)控室室內(nèi)必須安裝裝空調(diào)。為方方便物業(yè)公司司集中安排人人力、減少高高溫季節(jié)空調(diào)調(diào)運(yùn)行的成本本，建議消、監(jiān)監(jiān)控室可合二二為一。2、從節(jié)約和集中使使用安保力量量和設(shè)備投資資角度考慮，建建議將監(jiān)控中中心設(shè)在小區(qū)區(qū)主入口。第五組：環(huán)境景觀觀設(shè)計(jì)居住區(qū)規(guī)劃的另一一個(gè)非常重要要的方面是環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)?？梢哉f(shuō)，它它是一種藝術(shù)術(shù)想象力的創(chuàng)創(chuàng)造活動(dòng)；是是一種既體現(xiàn)現(xiàn)出對(duì)自然地地形、地貌條條件的因借與與利用，又體體現(xiàn)出對(duì)小區(qū)區(qū)所處社會(huì)環(huán)環(huán)境、人文及及地方建筑特特色的尊重與與發(fā)揚(yáng)；這種種創(chuàng)造活動(dòng)賦賦予了居住環(huán)環(huán)境新的內(nèi)涵涵，新的語(yǔ)言言，溝通了人人與自然之間間的情感。同同時(shí)，它還是是人們對(duì)美好好居住環(huán)境的的一種外在詮詮釋?zhuān)侨藗儌冏非蟾咂焚|(zhì)質(zhì)生活的產(chǎn)物物。我們?cè)趯?duì)各管理處處和部門(mén)的匯匯總材料進(jìn)行行了整理，并并經(jīng)過(guò)實(shí)地驗(yàn)驗(yàn)證后，認(rèn)為為XX房產(chǎn)品在在環(huán)境景觀的的設(shè)計(jì)與營(yíng)建建中存在以下下問(wèn)題。一、環(huán)境景觀在設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)由于在在某些方面考考慮不周全而而造成了業(yè)主主的投訴或?qū)?dǎo)致了物管公公司管理成本本的增加。1、綠化植物品種的的選擇1）、在大的原生樹(shù)樹(shù)的下方，應(yīng)應(yīng)選擇比較喜喜陰的植物，而而不應(yīng)該種植植普遍的喜光光草坪。XXX園有許多大大的原生樹(shù)蔭蔭下大片草坪坪死亡就是其其中一個(gè)典型型的例子，可可能在設(shè)計(jì)的的時(shí)候只考慮慮到了私家花花園的草坪必必須統(tǒng)一，而而忽略了草坪坪的喜光性。在在深圳的部分分小區(qū)，這種種原生樹(shù)周?chē)鷩话愣疾讳佷佈b草坪，而而是采用鵝卵卵石鋪設(shè)、種種植喜陰性植植物等方式加加以掩飾，這這種做法也很很值得我們借借鑒。2）、在駁砍石頭裸裸露的地方，應(yīng)應(yīng)該種植比較較耐熱的爬藤藤類(lèi)植物，而而在其底部則則應(yīng)該留出種種植綠化植物物的泥溝。如如XX園，有許許多駁砍石頭頭裸露在那里里，就是由于于上述某方面面的原因造成成的，這不僅僅影響了園區(qū)區(qū)的整體的環(huán)環(huán)境，而且還還給物管公司司的管理工作作造成了很大大的壓力。3）、雖然說(shuō)，在別別墅園區(qū)內(nèi)，尤尤其是XX源這種以以自然生態(tài)作作為開(kāi)發(fā)主題題的度假園區(qū)區(qū)中，適當(dāng)?shù)牡穆淙~、飄絮絮有助于營(yíng)造造自然、恬靜靜的氛圍。但但凡事都有一一個(gè)“度”，過(guò)之則效效果會(huì)適得其其反。因?yàn)槁渎淙~及飄絮都都會(huì)影響水系系的水質(zhì)，從從而影響小區(qū)區(qū)的整體環(huán)境境，還會(huì)給物物管公司的清清潔工作增加加負(fù)擔(dān)；而道道路上過(guò)多的的飄絮和小花花在下雨天氣氣也極難清掃掃。因此，我我們建議園區(qū)區(qū)在水系及道道路的兩邊應(yīng)應(yīng)該種植一些些沒(méi)有大量落落葉或大量飄飄絮的植物，以以保持園區(qū)整整潔的環(huán)境。4）、大的落葉喬木木應(yīng)該盡可能能考慮種植在在房屋的西北北面，因?yàn)檫@這樣我們種植植的樹(shù)木就會(huì)會(huì)起到夏擋陽(yáng)陽(yáng)光、冬采陽(yáng)陽(yáng)光的作用。紫紫桂花園在綠綠化設(shè)計(jì)的時(shí)時(shí)候就很少考考慮這方面的的情況，也可可能是出于園園區(qū)整體美觀觀或細(xì)部處理理的原因使設(shè)設(shè)計(jì)師無(wú)法兼兼顧。不過(guò)，我我們真誠(chéng)希望望，在今后的的設(shè)計(jì)中能多多加考慮這些些方面的因素素，因?yàn)?，畢畢竟我們的產(chǎn)產(chǎn)品是以人為為出發(fā)點(diǎn)，為為人服務(wù)的，是是以滿足人的的需求為最終終生產(chǎn)目的的的。5）、在人行道的邊邊上不應(yīng)該種種植帶刺的植植物，因?yàn)檫@這容易造成不不安全因素，也也極有可能引引起業(yè)主的投投訴，在紫桂桂花園的部分分人行道上種種植帶多刺的的紅葉小檗就就屬于這種情情況。2、綠化植物種植的的位置1）、部分喬木的種種植不應(yīng)該離離房屋的窗口口太近，這會(huì)會(huì)影響房屋的的采光，在設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)事先先考慮樹(shù)苗的的成長(zhǎng)性，比比如在XX園就存在在這種情況。2）、在住宅密集的的地區(qū)應(yīng)該避避免種植有毒毒植物，因?yàn)闉檫@些都存在在不安全隱患患，這些植物物可以考慮種種植在離住宅宅區(qū)較遠(yuǎn)、僅僅供觀賞、人人的參與性相相對(duì)較小的公公共綠地。在在桂花城我們們就發(fā)現(xiàn)種植植有夾竹桃，據(jù)據(jù)了解，有許許多人會(huì)對(duì)夾夾竹桃產(chǎn)生過(guò)過(guò)敏反應(yīng)。3）、種植大的綠化化苗木時(shí)，應(yīng)應(yīng)該考慮其位位置是否對(duì)著著業(yè)主房屋的的大門(mén)，這很很可能引起業(yè)業(yè)主投訴，因因?yàn)樵谥v究風(fēng)風(fēng)水的人看來(lái)來(lái)，這是一個(gè)個(gè)極不利的因因素。目前紫紫桂花園也有有這種情況存存在。3、綠化工程施工1）、公共綠化和私私家綠化混為為一體，容易易造成業(yè)主將將公共綠化占占為己有，給給管理帶來(lái)很很大不便。這這是由于公共共綠化帶與私私家花園的界界限非常不明明顯造成的，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮慮這個(gè)情況，建建議設(shè)計(jì)小道道或水溝隔離離。在XX園就有這這種情況存在在，很多業(yè)主主要在物管公公司進(jìn)行多次次解釋之后才才明白。2）、綠地水平面應(yīng)應(yīng)該低于路面面，這就不會(huì)會(huì)導(dǎo)致雨天雨雨水流到路面面上，從而影影響路面整潔潔、美觀，增增加清潔負(fù)擔(dān)擔(dān)。桂花城就就有這種情況況存在，雖然然我們?cè)诤笃谄诓捎昧诵∧灸緲秾⒕G化圍圍合，起到了了一定的阻隔隔作用，但一一來(lái)投入的費(fèi)費(fèi)用較高，二二來(lái)，這些木木樁的今后維維修養(yǎng)護(hù)也比比較麻煩。建建議在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)注意這類(lèi)情情況，處理好好豎向標(biāo)高的的問(wèn)題，也給給物管公司減減輕負(fù)擔(dān)。3）、在對(duì)大面積綠綠化進(jìn)行施工工時(shí)，應(yīng)該考考慮其下方的的排水問(wèn)題，不不然就會(huì)導(dǎo)致致排水不暢的的地方有積水水情況發(fā)生。桂桂花城中心廣廣場(chǎng)的草坪積積水就是這個(gè)個(gè)原因造成。二、景觀小品在設(shè)設(shè)計(jì)及施工時(shí)時(shí)由于在某些些方面考慮不不周而造成了了物管公司的的管理成本的的上升，有時(shí)時(shí)還引起了業(yè)業(yè)主的投訴。景觀小品的維護(hù)成成本1）、水景貴在水活活，而水量較較大時(shí)，換水水費(fèi)、水質(zhì)處處理、水池清清潔、水系統(tǒng)統(tǒng)循環(huán)及投藥藥等運(yùn)行成本本，可能成為為日后小區(qū)的的沉重的負(fù)擔(dān)擔(dān)。若疏于管管理，反而可可能影響周邊邊環(huán)境；若廢廢棄成為旱景景，開(kāi)發(fā)商的的心血與投資資付諸東流。因因此，我們建建議在設(shè)計(jì)水水系的時(shí)候一一方面要考慮慮水系不運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)時(shí)的靜態(tài)景景觀，另一方方面也要根據(jù)據(jù)整個(gè)園區(qū)的的檔次、具體體情況來(lái)分析析物業(yè)管理的的收入和支出出的水平是否否可以承受今今后水系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的的高額費(fèi)用。目目前，大部分分園區(qū)的管理理處無(wú)法承擔(dān)擔(dān)水系24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)費(fèi)用，采取了了定時(shí)開(kāi)放水水系統(tǒng)的措施施以節(jié)約成本本，但畢竟治治標(biāo)不治本，也也容易因此而而引起業(yè)主投投訴，希望今今后在進(jìn)行水水系統(tǒng)等耗費(fèi)費(fèi)較大的景觀觀設(shè)計(jì)時(shí)，多多聽(tīng)聽(tīng)我們管管理者的聲音音。2）、私家花園的界界限建議不要要用木柵欄，而而采用綠籬隔隔斷的形式更更為妥當(dāng)。因因?yàn)槟緰艡跁?huì)會(huì)因?yàn)橛推崦撁撀涠癄€，從從而影響景觀觀，如果用更更換木柵欄或或定期上漆的的方法加以解解決，則增加加維護(hù)成本，帶帶來(lái)管理單位位成本的增加加。3）、桂花城的桂湖湖水系與泵房房的出水比例例不符，造成成資源浪費(fèi)，而而且還影響美美觀。2、景觀設(shè)計(jì)的人性性化設(shè)計(jì)1）、XX園荷花池池的休息平臺(tái)臺(tái)上有兩個(gè)與與整體環(huán)境不不協(xié)調(diào)的用來(lái)來(lái)掩蓋設(shè)備的的波洛各木箱箱，如果設(shè)計(jì)計(jì)的時(shí)候把其其設(shè)計(jì)成漂亮亮的可以坐人人的椅子，那那就兩全其美美了。2）、主干道與房屋屋入口處的角角度設(shè)計(jì)應(yīng)該該更趨人性化化，留出的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎角度應(yīng)該該以實(shí)地為準(zhǔn)準(zhǔn)，這樣就不不會(huì)因?yàn)榈缆仿返膯?wèn)題而增增加其他方面面的維護(hù)成本本。桂花城幼幼兒園的路口口就有這樣的的情況發(fā)生，進(jìn)進(jìn)出的車(chē)輛經(jīng)經(jīng)常壓壞綠化化帶，從而增增加物管公司司綠化維護(hù)的的成本。3、景觀施工要求1）、綠化草地上的的青石板鋪設(shè)設(shè)間距應(yīng)該符符合人休閑時(shí)時(shí)散步行走的的節(jié)奏，不然然人在上面行行走會(huì)有很不不舒服的感覺(jué)覺(jué)，這就導(dǎo)致致青石板之間間的綠化草被被人踩死，從從而影響景觀觀。造成這種種情況發(fā)生的的兩種原因存存在，一是由由于設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)沒(méi)有考慮這種種情況，二是是鋪設(shè)時(shí)沒(méi)有有按設(shè)計(jì)要求求施工。在XXX園就有這這種情況存在在。2）、XX源停車(chē)位位隔斷用的塑塑料材質(zhì)的斷斷裂影響了美美觀，造成這這種情況發(fā)生生的主要原因因是由于施工工時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格格按照有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)施工，從從而影響其使使用價(jià)值。第六組：水電與管管道設(shè)計(jì)在住宅建筑中，裝裝修是個(gè)很重重要的環(huán)節(jié)，應(yīng)應(yīng)該說(shuō)，正是是內(nèi)部裝修給給予了建筑第第二次生命。在在日常裝修管管理中，使用用者對(duì)水電設(shè)設(shè)計(jì)和管道的的更改也是我我們管理上的的一大挑戰(zhàn)和和難點(diǎn)。此外，公共水電費(fèi)費(fèi)用是構(gòu)成物物業(yè)管理公司司日常開(kāi)支的的一個(gè)重要的的組成部分，在在總的開(kāi)支中中占有較大的的比重。我們們?cè)谑占⒄黻P(guān)于水電電設(shè)計(jì)與管道道（上下水管管道、公共用用電用水、電電氣開(kāi)關(guān)設(shè)置置等）的質(zhì)量量改進(jìn)意見(jiàn)后后，可歸納為為以下幾類(lèi)問(wèn)問(wèn)題。用水（給水系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)和水質(zhì)）1、目前我公司管理理的各小區(qū)公公用水都只由由一只水表與與自來(lái)水廠結(jié)結(jié)算，生活用用水、經(jīng)營(yíng)用用水、消防用用水都共用一一只表，很難難劃清費(fèi)用。尤尤其會(huì)館、游游泳池、餐飲飲有外包情況況的，費(fèi)用結(jié)結(jié)算更加困難難。2、當(dāng)前蘭桂花園、丹丹金桂花園、丹丹桂公寓等小小區(qū)用水的水水質(zhì)發(fā)黃問(wèn)題題始終得不到到滿意的解決決，只能采用用定時(shí)放水的的辦法來(lái)緩解解，盡管這樣樣費(fèi)時(shí)費(fèi)錢(qián)，也也只能給業(yè)主主一點(diǎn)心理上上的安慰而已已，不能根本本解決問(wèn)題。3、水系漏水嚴(yán)重，不不能經(jīng)常運(yùn)行行，只能擇時(shí)時(shí)開(kāi)啟。水系系的水如不勤勤換，不但形形不成景觀，反反而會(huì)孳生蚊蚊蠅。4、丹桂公寓有不少少業(yè)主家的水水表是反裝的的，抄表非常常困難?？赡苣馨惭b后沒(méi)有有仔細(xì)檢查。鑒于上述情況，我我們從方便使使用和節(jié)約費(fèi)費(fèi)用的角度建建議：在設(shè)計(jì)計(jì)供水系統(tǒng)前前與自來(lái)水廠廠溝通，最好好達(dá)成一戶一一表的協(xié)議，至至少也要每一一單元由水廠廠安裝一表，以以便與業(yè)主結(jié)結(jié)算，每一活活動(dòng)單元也分分別設(shè)水表，便便于分別抄表表結(jié)算。如必必須安裝分表表的話，能集集中安裝，便便于集中抄表表。新設(shè)計(jì)的的住宅在設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)就應(yīng)考慮慮給水系統(tǒng)的的循環(huán)回路；；采用防銹的的材料，如PE-X管、PP-R管等，以防防止水在管內(nèi)內(nèi)積存變質(zhì)。小小區(qū)內(nèi)如要設(shè)設(shè)計(jì)水系景觀觀，首先要考考慮日后的使使用成本，最最好能利用附附近的自然水水源。上下管道1、有較多小區(qū)如桂桂花城南屏苑苑、春曉苑現(xiàn)現(xiàn)在用的單元元進(jìn)水管是UPVC管，易斷裂裂。2、有較多的老小區(qū)區(qū)如丹桂公寓寓等小區(qū)沒(méi)有有考慮檐溝，尤尤其是單元門(mén)門(mén)屋面沒(méi)有設(shè)設(shè)計(jì)檐溝，在在雨天給業(yè)主主進(jìn)出造成很很大不便。碰碰到雨大風(fēng)大大時(shí)，房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處還會(huì)被被雨水澆濕，引引發(fā)墻面滲漏漏。目前有檐檐溝的住宅，所所用材料也不不夠合理，方方身的落水管管排水速度不不夠，在接頭頭外經(jīng)常發(fā)生生滲漏。檐溝溝經(jīng)常被堵塞塞，檢查維修修也相當(dāng)困難難。3、我公司開(kāi)發(fā)的小小區(qū)中，有較較多小區(qū)衛(wèi)生生間的污水管管、廢水管都都沒(méi)有直接通通出室外的排排氣孔，臭氣氣排不出去。4、目前還有較多小小區(qū)從六樓到到一樓合用一一根污水管，違違背常規(guī)做法法。5、不少小區(qū)（包括括蘭桂花園）空空調(diào)落水管沒(méi)沒(méi)有設(shè)置，達(dá)達(dá)不到國(guó)優(yōu)小小區(qū)對(duì)空調(diào)冷冷凝水有序排排放的要求。6、有很多小區(qū)在交交付時(shí)，污水水還沒(méi)有接通通市政管網(wǎng)，導(dǎo)導(dǎo)致污水排放放不暢，即使使現(xiàn)在接通了了由于沒(méi)有作作必要的疏通通處理，仍留留有后遺癥。7、桂花城人行道缺缺少排水設(shè)計(jì)計(jì)，特別是鵝鵝卵石下的排排水溝太小，逢逢雨天極易積積水；桂花城城單元門(mén)口排排水不理想，普普遍存在積水水現(xiàn)象；黃龍龍世紀(jì)廣場(chǎng)酒酒店給排水管管道少且口徑徑相對(duì)較?。?；地下車(chē)庫(kù)遇遇雨天容易積積水。8、云桂花園獨(dú)立別別墅普遍存在在露臺(tái)邊的房房間門(mén)正好是是一條下水溝溝，沒(méi)有下水水管，一下雨雨則雨水從溝溝下沖到地面面，易使露臺(tái)臺(tái)房間門(mén)的地地板發(fā)霉。9、紫桂花園二期戶戶內(nèi)衛(wèi)生間地地漏下水未設(shè)設(shè)置存水灣，易易造成臭氣溢溢出。10、紫桂花園的煙道道排氣孔設(shè)計(jì)計(jì)在2.2-2..4米，與目前業(yè)業(yè)主的裝修選選用的排油煙煙機(jī)排氣孔高高度不符，多多數(shù)業(yè)主裝修修均需抬高煙煙道口。11、桂花園鍋爐房的的煙道排氣孔孔煙道安裝造造成1-11樓的房屋出出現(xiàn)滲水現(xiàn)象象。12、桂花園室外排污污泵蓄水池井井不夠大，造造成排污泵無(wú)無(wú)法使用自動(dòng)動(dòng)處理系統(tǒng)。13、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)AA、B區(qū)走廊沿墻墻下水道、C區(qū)沿口因落落差不好，有有坐水。針對(duì)上述問(wèn)題，我我們?cè)O(shè)想：關(guān)關(guān)于選材問(wèn)題題，最好選用用建設(shè)部[19999]295通知推薦的的管材，如PPE-X管、PP-R管等。同時(shí)時(shí)在施工過(guò)程程中，加強(qiáng)對(duì)對(duì)供應(yīng)商的材材質(zhì)必要的動(dòng)動(dòng)態(tài)控制。在在給排水設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，充分考考慮業(yè)主的需需求。對(duì)新建建小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)就考慮增加加檐溝，且最最好采用混凝凝土現(xiàn)澆檐溝溝，同時(shí)要考考慮維修工怎怎樣上屋面檢檢查和維修檐檐溝的通道和和立腳點(diǎn)。關(guān)關(guān)于廢污水管管的排氣孔問(wèn)問(wèn)題，對(duì)老小小區(qū)開(kāi)發(fā)公司司是否在可能能的條件下考考慮整改；對(duì)對(duì)今后新開(kāi)發(fā)發(fā)的小區(qū)住宅宅，應(yīng)杜絕此此類(lèi)情況的發(fā)發(fā)生。一樓應(yīng)應(yīng)單獨(dú)設(shè)置一一根污水管。有有條件的話最最好在陽(yáng)臺(tái)上上也有二根落落水管，一根根雨水管、一一根污水管。為為了提高小區(qū)區(qū)檔次，減少少住戶間的相相互影響，新新設(shè)計(jì)的住宅宅，一定要考考慮好空調(diào)冷冷凝水（甚至至包括致冷時(shí)時(shí)）的有序排排放。有條件件的老小區(qū)，也也加裝一根總總落水管。關(guān)關(guān)于污水納污污入網(wǎng)問(wèn)題，雖雖然有的小區(qū)區(qū)在交付時(shí)市市政管網(wǎng)還未未建成，但如如碰到類(lèi)似情情況，最好在在售房時(shí)與業(yè)業(yè)主溝通好，或或在相關(guān)文件件上注明日后后的處理方法法及費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)。如果都是是經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)驗(yàn)收后再交房房，就可以避避免這種后遺遺癥。建議排排水設(shè)計(jì)時(shí)，適適當(dāng)增加排水水口，并擴(kuò)大大排水管道的的下水口徑，同同樣門(mén)前雨水水溝也應(yīng)進(jìn)入入相應(yīng)的管道道。對(duì)于路邊邊的排水，則則建議將綠化化帶稍低于地地面及下水道道，并設(shè)計(jì)隔隔離，避免堵堵塞下水道；；排水溝上鋪鋪鵝卵石的做做法有待商榷榷，不但影響響排水速度，日日常的維護(hù)也也很不方便，下下面的篩板常常被汽車(chē)壓斷斷；從使用角角度看，還不不如在側(cè)面上上留與地面垂垂直的排水口口較好。煙道道排氣孔問(wèn)題題，建議設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，充分分考慮排油煙煙機(jī)的排氣孔孔高度，按實(shí)實(shí)際需要進(jìn)行行設(shè)計(jì)。紫桂桂花園蓄水井井不夠大的問(wèn)問(wèn)題，最好請(qǐng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員研研究如何采取取彌補(bǔ)措施，同同時(shí)在今后的的設(shè)計(jì)中要引引以為戒，設(shè)設(shè)計(jì)前需取得得相對(duì)準(zhǔn)確的的設(shè)計(jì)依據(jù)。三、公共用電系統(tǒng)統(tǒng)1、現(xiàn)在不少小區(qū)的的公共部位，還還在用手動(dòng)的的電器開(kāi)關(guān)，有有的庫(kù)房（如如桂花城棲霞霞苑）狹狹的的一條通道，40瓦的日光燈燈一溜排過(guò)去去，造成人力力上的浪費(fèi)。而而且，這種手手動(dòng)開(kāi)關(guān)的設(shè)設(shè)置對(duì)物業(yè)管管理單位而言言，業(yè)主可以以隨意開(kāi)啟，若若由于疏忽未未能及時(shí)關(guān)閉閉，也將造成成管理成本的的增加。2、蘭桂花園地下庫(kù)庫(kù)房的電表只只有一個(gè)，是是屬物業(yè)管理理單位承擔(dān)的的公共用電，由于業(yè)主的庫(kù)房?jī)?nèi)未安裝獨(dú)立計(jì)量電表，業(yè)主在庫(kù)房里使用電器，不利于費(fèi)用結(jié)算。3、一般說(shuō)來(lái)，園區(qū)區(qū)中心會(huì)館內(nèi)內(nèi)的部分功能能用房將來(lái)會(huì)會(huì)由物業(yè)管理理單位外包經(jīng)經(jīng)營(yíng)，但目前前會(huì)館的用水水用電很少根根據(jù)用房性質(zhì)質(zhì)加以分表，分分路安裝、控控制，這給物物業(yè)管理單位位今后的計(jì)量量、收費(fèi)帶來(lái)來(lái)很大不便，如如桂花城會(huì)館館也是在開(kāi)始始經(jīng)營(yíng)后，才才逐步分開(kāi)，這這既影響了美美觀，又不利利計(jì)量的準(zhǔn)確確性，給物業(yè)業(yè)管理單位造造成了一定的的損失。4、小靈通、電訊、網(wǎng)網(wǎng)通設(shè)備房用用的電都沒(méi)有有建立單獨(dú)電電表，都攤?cè)肴牍芾硖?，不不合理?、電梯公寓的樓道道感應(yīng)燈裝在在樓道入口處處，疏忽了電電梯公寓業(yè)主主幾乎是不走走樓梯的，以以至于業(yè)主一一邁出電梯還還是一片漆黑黑。6、桂花城內(nèi)所有的的石頭燈遇雨雨天短路跳閘閘現(xiàn)象普遍，且且未與其他路路燈分開(kāi)控制制，經(jīng)常因雨雨天而一片漆漆黑，又占據(jù)據(jù)較大空間，且且易破損，還還存在不安全全因素。7、桂花城水系控制制箱在地下，造造成電器潮濕濕、生銹，紫紫桂花園室外外自來(lái)水管網(wǎng)網(wǎng)埋入地下太太深，均不利利于檢修、維維護(hù)。8、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)，各各區(qū)消防樓道道燈質(zhì)量差，A、B幢樓所有公公共走廊無(wú)電電源插座。上述問(wèn)題題我們認(rèn)為可可能在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)沒(méi)有考慮到到某些個(gè)性的的特點(diǎn)，如杭杭州雨水多，在在防漏、防潮潮上有更高的的要求；在考考慮美觀的同同時(shí)，還應(yīng)該該考慮日后的的使用成本。為為此我們建議議：公共部位位的照明線路路，最好多設(shè)設(shè)幾路開(kāi)關(guān)，便便于在不同使使用場(chǎng)合使用用不同照明要要求的燈，且且宜設(shè)置為感感應(yīng)式，便于于節(jié)約成本。建建議將感應(yīng)燈燈裝在電梯入入口處，以方方便業(yè)主、節(jié)節(jié)約能源、減減少浪費(fèi)。樓樓道燈也最好好采用感應(yīng)開(kāi)開(kāi)關(guān)。每個(gè)庫(kù)庫(kù)房開(kāi)始使用用前就裝上電電表，有可能能的話，最好好不要采用分分表的形式，而而是直接安裝裝與電廠結(jié)算算的電表，便便于結(jié)算。設(shè)設(shè)計(jì)庭院燈和和埋入地下的的控制箱時(shí)，應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)防水、絕絕緣和便于維維修保養(yǎng)的設(shè)設(shè)計(jì)?？紤]到到公共樓道、場(chǎng)場(chǎng)所的維修、保保潔等的需要要，最好設(shè)置置能鎖的電源源插座。四、戶內(nèi)用電1、目前住宅用電每每戶40A的容量量還欠不夠，尤尤其是100平方米以上上較大面積的的住宅，都要要求增加容量量。2、桂花城戶內(nèi)的開(kāi)開(kāi)關(guān)插座面板板有98%的業(yè)主在裝裝修時(shí)全部換換掉，戶內(nèi)的的熱水管、冷冷水管有56%的業(yè)主全部部換掉，造成成浪費(fèi)。上述二個(gè)問(wèn)題都反反映出我們的的設(shè)計(jì)與用戶戶的實(shí)際需求求，還有一定定的距離，我我們建議，在在可能的條件件下，適當(dāng)增增加業(yè)主用電電的容量，對(duì)對(duì)100平方米以上上的大戶型住住宅設(shè)計(jì)時(shí)，增增接380V電源，便于于在必要時(shí)擴(kuò)擴(kuò)充容量。上述意見(jiàn)和建議，是是我們從方便便使用和節(jié)約約費(fèi)用的角度度提出來(lái)的，可可能是外行話話，但是，使使XX房產(chǎn)的品品質(zhì)達(dá)到欣賞賞性和實(shí)用性性、美觀性和和經(jīng)濟(jì)性更完完美的統(tǒng)一，為為XX品牌的提提升作出些許許貢獻(xiàn)，是我我們今天發(fā)言言的初衷。第七組：道路交交通與車(chē)輛停停放有住宅必有交通，古古今中外，概概莫能外。住住宅區(qū)的交通通組織設(shè)計(jì)和和車(chē)輛停放也也是園區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)總體方方案的重要組組成部分，對(duì)對(duì)于小區(qū)的建建設(shè)整體水平平，有著至關(guān)關(guān)重要的影響響。中國(guó)正在迅速步入入小康社會(huì)，私私家車(chē)的普及及勢(shì)頭也十分分強(qiáng)勁，因此此，XX各項(xiàng)目在在道路交通和和車(chē)輛停放上上所凸顯的壓壓力也愈來(lái)愈愈大。我們?cè)谠谶M(jìn)行了實(shí)地地考察和征求求了部分業(yè)主主的意見(jiàn)后，將將考察結(jié)果匯匯總?cè)缦?。小區(qū)在交通道路上上存在的缺陷陷及改進(jìn)建議議1、道路窄，不利于于車(chē)輛交匯和和業(yè)主行走安安全。部分小小區(qū)主干道只只有6米、支干道4..5米；一輛普桑桑車(chē)的設(shè)計(jì)寬寬度為2.0米（含連兩邊邊后視鏡），兩兩輛車(chē)就是44.0米,兩車(chē)在交匯匯時(shí)中間保持持距離在0..5米以上較為安安全,此時(shí)如果一一旁有行人就就較難行走,如桂花園、銀銀桂、月桂、丹丹桂公寓、蘭蘭桂就存在此此種現(xiàn)象。建建議小區(qū)主干干道設(shè)計(jì)寬度度宜在6.5米以上；支干干道設(shè)計(jì)寬度度為5.5米以上。同時(shí)時(shí)，建議在進(jìn)進(jìn)行道路規(guī)劃劃設(shè)計(jì)時(shí)，充充分考慮道路路的寬度，以以滿足日后園園區(qū)車(chē)輛擴(kuò)充充，泊位增加加之需。2、部分小區(qū)路面差差，地面不平平整，車(chē)輛行行走不平穩(wěn)?，F(xiàn)現(xiàn)在小區(qū)都是是瀝青路，經(jīng)經(jīng)過(guò)幾年的車(chē)車(chē)輛行走，長(zhǎng)長(zhǎng)年的雨水沖沖洗，加之地地基沉降的影影響，形成了了坑坑洼洼，未未經(jīng)修補(bǔ)；特特別是銀桂，施施工前是水塘塘，填土后經(jīng)經(jīng)過(guò)幾年下陷陷，已造成道道路凹凸不平平。3、大門(mén)口無(wú)進(jìn)出分分向行駛道路路，進(jìn)出大門(mén)門(mén)口易發(fā)生堵堵車(chē)現(xiàn)象，也也易發(fā)生相撞撞事件。丹金金桂、月桂、云云桂、銀桂均均有此有情況況。4、圍墻邊“T”形形道路口，道道路轉(zhuǎn)彎過(guò)急急（直角），受受?chē)鷫Αw體、綠花帶的的影響，視線線不開(kāi)闊，容容易造成進(jìn)出出車(chē)輛相撞，建建議在這