商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析及銷售、招商營(yíng)銷思路建議

呈：蘭溪市誠(chéng)泰置業(yè)有限公司彩虹城商業(yè)調(diào)研、招商定位及營(yíng)銷思路目

錄前言第一章、蘭溪市商業(yè)調(diào)研情況第二章、

彩虹城業(yè)態(tài)分布及定位概況第三章、彩虹城項(xiàng)目整體營(yíng)銷及推廣策略第四章、彩虹城項(xiàng)目銷售策略與執(zhí)行方案第五章、彩虹城項(xiàng)目招商策略與運(yùn)營(yíng)方案前言

首先通過(guò)對(duì)市場(chǎng)分析，目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品具有哪些特征，尋找市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

然后結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件和市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，給出項(xiàng)目目前能預(yù)測(cè)的產(chǎn)品建議，因?yàn)槭墙Y(jié)合現(xiàn)在的市場(chǎng)和我們從事房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)給出的建議，項(xiàng)目是個(gè)比較大型綜合體項(xiàng)目，而且根據(jù)項(xiàng)目周邊的商業(yè)調(diào)研分析情況，所以項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷思路決定產(chǎn)品銷售值和銷售量，配合招商來(lái)完成整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)最大產(chǎn)值。第一章蘭溪市商業(yè)調(diào)研情況地域概況蘭溪市位于金華市西部，錢(qián)塘江中游，金衢碰地北部邊緣。市境東南鄰金華市金東區(qū)、婺城區(qū)，西南接龍游縣，西北毗連建德市，東北與浦江縣、義烏市交界。面積1310平方千米。

行政區(qū)劃行政區(qū)下轄蘭江、云山、上華、永昌、赤溪、女埠６個(gè)街道；游埠、諸葛、黃店、香溪、馬澗、橫溪、梅江7個(gè)鎮(zhèn)；靈洞鄉(xiāng)、水亭畬族鄉(xiāng)、柏社鄉(xiāng)3個(gè)鄉(xiāng)。彩虹城龍游方向金華方向義烏方向杭州方向建德方向2015年我市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）285.71億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值24.57億元，同比增長(zhǎng)2.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值148.41億元，同比增長(zhǎng)5.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值112.73億元，同比增長(zhǎng)12.0%。1、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)低位穩(wěn)增長(zhǎng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我市2015年農(nóng)林牧漁實(shí)現(xiàn)增加值25.09億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增幅較上年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大。1-3月、1-6月、1-9月、1-12月規(guī)上工業(yè)增加值增速分別為7.8%、6.9%、6.2%、5.1%，增速持續(xù)放緩態(tài)勢(shì)明顯，全年較上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。3、第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)下行的新常態(tài)下，服務(wù)業(yè)成為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。?jīng)濟(jì)狀況就蘭溪市現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)及近幾年的發(fā)展演變，商業(yè)的演進(jìn)無(wú)疑對(duì)我們的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣影響巨大。隨著近年來(lái)人均收入的明顯提高，人們更多的去追求體驗(yàn)式的消費(fèi)場(chǎng)所。休閑、娛樂(lè)帶來(lái)的生活新享受，強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量的提升、品質(zhì)的升級(jí)。彩虹城商業(yè)中心，這樣大體量的商業(yè)項(xiàng)目，相繼增加的新業(yè)態(tài)，來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的多層次消費(fèi)需求，蘭溪的shoppingmall時(shí)代即將來(lái)臨和得到改變。蘭溪商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展階段小型連鎖超市的壟斷大型商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)Shoppingmall時(shí)代蘭溪市商業(yè)市場(chǎng)分布情況主商圈調(diào)查人民南路

人民南路主商業(yè)街全長(zhǎng)270米，兩側(cè)沿街門(mén)面120余間（含非商業(yè)門(mén)面），該路段商業(yè)業(yè)態(tài)主要品牌店70%，非品牌30%，整體租金水平較高，靠廣場(chǎng)（北面）租金均價(jià)約400元/㎡/月，靠南面租金均價(jià)約300元/㎡/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)每間約20萬(wàn)元左右，人氣較旺，非純商業(yè)步行街模式。整條街前半段沿街門(mén)面形象較佳（寬4.5m*進(jìn)深14.5m），街道北入口坐落著百勝旗下的肯德基，更凸顯了該路段的商業(yè)價(jià)值。蘭溪人民南路業(yè)態(tài)分析

隨著南溪人民南路租金的提升，結(jié)合以上國(guó)內(nèi)現(xiàn)象預(yù)測(cè)，現(xiàn)經(jīng)濟(jì)狀況有部分回落，后續(xù)該路段的中高端品牌可能會(huì)逐漸退離核心位置，那么人民路商業(yè)形態(tài)會(huì)逐漸退變?yōu)橐灾械投讼M(fèi)為核心的商業(yè)綜合街。人民南路消費(fèi)分析

現(xiàn)階段人民南路作為蘭溪老城區(qū)集中點(diǎn)，從現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)分析，此街道的商業(yè)重要性及商業(yè)價(jià)值都毋庸置疑。個(gè)案分析/華豐-新世紀(jì)百貨

華豐-新世紀(jì)百貨，業(yè)態(tài)定性為低端百貨市場(chǎng)，已營(yíng)業(yè)10年，整體布局規(guī)劃類似于現(xiàn)階段“格子鋪”形式。共三層，總面積約1.5萬(wàn)㎡，鋪位600于間，整裝修，形象一般，有設(shè)一小型中庭與每層兩部手扶電梯，人流及經(jīng)營(yíng)狀況為蘭溪低端百貨市場(chǎng)最佳。位置：

蘭溪市胡家街24號(hào)，向東14米便是人民路口總建筑面:15000㎡，分三層業(yè)態(tài)：

小百貨開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年物業(yè)名稱華豐-新世紀(jì)百貨市調(diào)時(shí)間2016.3物業(yè)基本情況人民南路中段，約5000㎡，共三層（市場(chǎng)內(nèi)有40~50家業(yè)主為私有（40~50家業(yè)主也許有百余間），其他為華豐產(chǎn)業(yè)）

租金/費(fèi)用樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）平均租金（元/㎡/月）

備注一樓飾品、化妝品、美甲等8258物業(yè)費(fèi)25元/平二樓鞋類、箱包、文具等中島20邊島40中島190邊島100三樓男裝、女裝、童裝中島20邊島40中島145邊島72沿街門(mén)面（商場(chǎng)入口兩側(cè)門(mén)面）13家30~40287注：13家門(mén)面非人民路上的門(mén)面（轉(zhuǎn)讓費(fèi)13萬(wàn)左右）

樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種一樓：飾品、美甲、小家電、文具等；二樓：鞋、包、針織床上用品、嬰兒用品、窗簾；三樓：服裝；沿街店面：服裝低檔商品

具體分布格局過(guò)道1.8m

中島靠扶梯正對(duì)面7~8米，側(cè)面比較狹窄

個(gè)案分析/城東小商品市場(chǎng)城東小商品市場(chǎng)以3㎡為單位作為一個(gè)鋪位，據(jù)統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)內(nèi)共有700多個(gè)鋪位，近300個(gè)商戶，每個(gè)樓層的店面租金原則上是一樣的。整個(gè)城東商品市場(chǎng)還延續(xù)著十幾年前以廉價(jià)市場(chǎng)貨為主流的“小店鋪式”經(jīng)營(yíng)模式，其商業(yè)業(yè)態(tài)可定位為超低端小商品市場(chǎng)。物業(yè)名稱城東小商品城市調(diào)時(shí)間2016.3租金/費(fèi)用樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）平均租金（元/間/月）備注一樓鞋襪、內(nèi)衣、睡衣、百貨3300沒(méi)有物業(yè)費(fèi)二樓布匹、窗簾、床上用品等3270三樓男裝、女裝、童裝3255

樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種一樓：鞋襪、內(nèi)衣、睡衣、日用百貨、皮帶；二樓：布匹、窗簾、床上用品等；三樓：男裝、女裝、童裝超低檔商品個(gè)案分析/今朝商廈今朝商廈坐落在蘭溪市勞動(dòng)路78號(hào)，處于蘭溪市區(qū)最繁華的商業(yè)地段。其前身就是蘭溪市知名老商號(hào)——成立于1996年的大通商廈，大通商廈是老蘭溪人氣最旺的商廈。后因受限于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制等多方面因素，進(jìn)入21世紀(jì)后，大通商廈一直難有新的發(fā)展。后經(jīng)過(guò)收購(gòu)并將其改造，定位在中高端的現(xiàn)代百貨商場(chǎng)。至今已經(jīng)7年，如今的有今朝商廈已是蘭溪市現(xiàn)有規(guī)模最大、檔次最高的綜合性百貨商場(chǎng)。今朝商廈一層、二層、三層現(xiàn)狀照片今朝商廈業(yè)態(tài)分布樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)主要品牌備注一樓精致名品達(dá)芙妮、Tata、千百度、森達(dá)、柏萊雅、玉蘭油、自然堂、歐萊雅、泊美、老廟

黃金、周大福、五糧液、劍南春、明牌珠寶、老廟鉆石、羅西尼表

經(jīng)營(yíng)模式為扣點(diǎn)形式二樓女裝阿依蓮、太平鳥(niǎo)、紅袖、三彩、摩達(dá)、寶姿、玖姿三樓男裝勁霸，七匹狼，雅戈?duì)?、九牧王四樓童裝生活用品艾迪，耐克，李寧、安踏、小豬班納、滴答滴答、巴拉巴拉，芭比、小耐克、耐克361、黛富妮嘉泰.新時(shí)代總建筑面積約7萬(wàn)平方米，是一家集大型超市、精品百貨、餐飲娛樂(lè)、休閑文化等多功能于一體的大型商業(yè)綜合體。攜手國(guó)際商業(yè)連鎖品牌：世界500強(qiáng)零售巨頭沃爾瑪、國(guó)內(nèi)知名院線橫店影院等知名品牌商家，致力打造蘭溪商業(yè)標(biāo)桿，成為引領(lǐng)時(shí)尚，提升蘭溪商業(yè)品牌的時(shí)尚中心、魅力中心、財(cái)富中心。項(xiàng)目規(guī)劃有：世界500強(qiáng)國(guó)際連鎖超市、時(shí)尚精品、潮流服飾、品牌專賣、娛樂(lè)天地、美食廣場(chǎng)、知名品牌院線，以全新的時(shí)尚生活方式為導(dǎo)向，規(guī)劃滿足家庭生活所需、衣食樂(lè)逛的豐富空間，實(shí)現(xiàn)層層歡樂(lè)，處處繽紛的魅力生活體驗(yàn)。個(gè)案分析/新時(shí)代百貨新時(shí)代業(yè)態(tài)分布樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)備注一樓黃金、珠寶、化妝品、皮鞋皮具、名表、眼鏡、餐飲、通訊（星巴克、肯德基、麥卡秀、飯來(lái)咪、蘋(píng)果、三星、移動(dòng)）

經(jīng)營(yíng)模式為扣點(diǎn)形式二樓女裝、內(nèi)衣、針織品、飾品、餐飲、美發(fā)（豪牛經(jīng)典牛排、肯德基、美發(fā)沙龍）三樓男裝、休閑運(yùn)動(dòng)、網(wǎng)咖、餐飲（明洋網(wǎng)咖、宴遇餐廳）四樓量販KTV、兒童主題館、時(shí)尚餐飲（金嘜量販KTV、海棠餐廳、愛(ài)尚魚(yú)撈、王家老太面館）五樓橫店電影院、動(dòng)漫電玩、美食餐飲（凱鑫電玩城、維多利亞海鮮自助餐、韓旭、泰信宮）主要街道市調(diào)情況大闕路與河西路街道名稱位置商業(yè)規(guī)模

商鋪結(jié)構(gòu)單間商鋪：50-60㎡；經(jīng)營(yíng)狀況大闕路與河西路位于山田廣場(chǎng)兩側(cè)主干路，經(jīng)營(yíng)狀況良。輻射范圍

蘭溪市區(qū)租金90-150元/㎡/月以內(nèi)經(jīng)營(yíng)方式零售業(yè)態(tài)女裝、男裝、童裝、手機(jī)通訊、超市、日化百貨、鞋帽、化妝品、美容美發(fā)、蛋糕、煙酒百貨、五金、家電、水果、餐飲等。主要街道市調(diào)情況人民路與延安路街道名稱位置商業(yè)規(guī)模

商鋪結(jié)構(gòu)單間商鋪：40-60㎡（店面面積差別大）；經(jīng)營(yíng)狀況人民路和延安路位于老城區(qū)中心商業(yè)主干道，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，品牌類明顯。輻射范圍

蘭溪市區(qū)租金

人民大道300-350元/平/月延安路80-100元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售業(yè)態(tài)女裝、男裝、童裝、手機(jī)通訊、超市、鞋帽、化妝品、美容美發(fā)、蛋糕、煙酒百貨、水果、餐飲等。新城區(qū)主干路分析：丹溪大道概況：丹溪大道西接330國(guó)道，東接新老城區(qū)之間的蘭江大橋，全長(zhǎng)1.5公里左右，是蘭溪市新城區(qū)兩大主要交通要道之一，整條丹溪大道商業(yè)氣息不濃，其業(yè)態(tài)主要以小五金，小飯店，旅館，網(wǎng)吧，銀行，雜貨鋪，電動(dòng)車，藥店為主，其租金價(jià)格明顯呈現(xiàn)由西向東遞增的趨勢(shì)，丹溪大道西段店鋪?zhàn)饨鸺s每平米每月35元，丹溪大道中段店鋪?zhàn)饨鹈科矫酌吭录s60元，其東段店鋪的租金價(jià)格約每平米每月100元。店鋪位置店鋪面積經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金（萬(wàn)/年）備注街頭（東段）40大眾專業(yè)工具4.5一年一簽街頭（東段）50餐館4街頭（東段）50美太太陽(yáng)能5每年遞增10%街中50萬(wàn)壹安全門(mén)4每年遞增7%

街中30正興物資2一年一交街中40建清機(jī)電4每年增加5%-7%街中30樂(lè)豐漁具3.5店面面積有30㎡，但實(shí)用面積15㎡左右。結(jié)尾（西段）80柏康大藥房8

結(jié)尾（西段）60粥鋪5上下兩層

結(jié)尾（西段）45沙縣小吃4萬(wàn)新區(qū)主干路分析：橫山路概況：

橫山路是蘭溪市兩大主要交通要道之一，全長(zhǎng)3.8公里，南接330國(guó)道，北臨45省道，交通位置重要，蘭溪市民外出基本都需要經(jīng)過(guò)條路，其意義非常重大。店鋪位置店鋪面積（㎡）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金（萬(wàn)/年）備注街頭50門(mén)窗配件3街頭50二手車3.5街頭65英超電腦4每年增加5%街中60旭資畫(huà)禮3.5街中40鋁塑門(mén)窗3街尾80家政服務(wù)4一年一簽街尾40家電維修2.5街尾30手機(jī)充值店1.3橫山路沿街門(mén)面調(diào)查項(xiàng)目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱錦繡天成商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營(yíng)狀況同濟(jì)路經(jīng)營(yíng)狀況較差（共50間左右底商，未營(yíng)業(yè)的26間），振興路相對(duì)較好些（共33間左右，未營(yíng)業(yè)的3間，主要以建材裝飾，汽車維修、美容為主）。輻射范圍蘭溪市租金30元/㎡/月以內(nèi)（物業(yè)管理費(fèi)1元）經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類項(xiàng)目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱金報(bào)尊園商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營(yíng)狀況上園路經(jīng)營(yíng)狀況一般（共32間左右底商，未營(yíng)業(yè)的9間，主要以煙酒、餐飲、美發(fā)，家裝類為主）。輻射范圍蘭溪市租金33元/㎡/月以內(nèi)（物業(yè)管理費(fèi)0.9-1元）經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類項(xiàng)目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱上園一品商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營(yíng)狀況

底商沒(méi)在營(yíng)業(yè)狀態(tài)，處于銷售階段。輻射范圍蘭溪市租/售金

底商一層，均價(jià)25000元/平代租：70平/間，200元/平/年物業(yè)費(fèi)2元/平/月經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱

嘉星·上尚城商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營(yíng)狀況

一期共55間左右底商，14間處于未營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以汽車銷售、汽車維修、餐飲、煙酒類為主。二期處于銷售狀態(tài)。輻射范圍蘭溪市租/售金

底商一期，均價(jià)15000元/平70平/間，二期待售經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱

永昌商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營(yíng)狀況

共200間左右，9.5成處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以五金、美發(fā)、服裝、煙酒百貨、藥房、餐飲類為主。輻射范圍永昌周邊村莊租/售金

租金：均3-4萬(wàn)/年均價(jià)：90元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類店鋪位置店鋪面積（㎡）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金（萬(wàn)/年）備注街頭30新峰眼鏡3.2街頭35十字繡4街頭25童裝3街中25雜貨鞋類3街中50女裝4.5街尾35興鑫鞋業(yè)3街尾30金麗蓉照相3街尾30萍萍服飾3.2永昌沿街門(mén)面調(diào)查項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱

永昌沿溪路商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營(yíng)狀況

共40間左右，6成處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以童裝床上用品、美發(fā)、服裝、煙酒百貨、藥房、餐飲等類為主。輻射范圍永昌周邊村莊租/售金

租金：均1-1.8萬(wàn)/年均價(jià)：40元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、制作類項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱330國(guó)道商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營(yíng)狀況

共400間左右，9成處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以煙酒副食、車行、門(mén)業(yè)、電動(dòng)車、漆、五金、餐飲等類為主。輻射范圍國(guó)道兩邊周邊村莊租/售金

租金：均1.8-4萬(wàn)/年均價(jià)：60元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、建材、車行類店鋪位置店鋪面積（㎡）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金（萬(wàn)/年）備注路南25名煙名酒1.8自家商鋪路南60車行3路南60立邦漆3.2路南30建文家私2因?yàn)檫吷相]政儲(chǔ)蓄入駐價(jià)格有所上漲路北35一順車行2.5路北40五金管業(yè)3路北40防盜門(mén)3.1330國(guó)道沿街門(mén)面調(diào)查項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱上石橋商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營(yíng)狀況

共110間左右，3成處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以理發(fā)店、服裝、窗簾、化肥、小家電等類為主。輻射范圍上石橋村莊租/售金

租金：均5千-1萬(wàn)/年20元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱游埠鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營(yíng)狀況

共180間左右，8成處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以超市、餐飲、煙酒、美發(fā)、服裝、電信電話、童裝、蛋糕房類為主。輻射范圍游埠鎮(zhèn)周邊村莊租/售金

租金：均1-3萬(wàn)/年均價(jià)：65元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱下王商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營(yíng)狀況

共30間左右，9成處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以超市、美發(fā)、門(mén)業(yè)、服飾、煙酒百貨、早點(diǎn)餐飲類為主。輻射范圍下王村莊租/售金

租金：均5千-1萬(wàn)/年均價(jià)：18元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項(xiàng)目名稱姓潘村商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營(yíng)狀況

共35間左右，8成處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，主要以超市、電信、美發(fā)、化妝品、服飾、煙酒百貨、裝潢材料類為主。輻射范圍姓潘村莊租/售金

租金：均1-3萬(wàn)/年（自家占2成）均價(jià)：50元/平/月經(jīng)營(yíng)方式零售、餐飲、服務(wù)類從調(diào)研數(shù)據(jù)中看，蘭溪市項(xiàng)目周邊地處商業(yè)氛圍基本以住宅底商為主，綜合體商業(yè)基本沒(méi)有，租金價(jià)格區(qū)別范圍不大。

所有調(diào)研的新盤(pán)開(kāi)發(fā)商還是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)態(tài)主要是以滿足周邊業(yè)主或村莊的生活消費(fèi)為主，品牌以低端為主，周邊娛樂(lè)業(yè)態(tài)較少。餐飲類超市百貨類服裝類其他類蘭溪市調(diào)小結(jié)蘭溪市商業(yè)現(xiàn)狀蘭溪市可分為兩大功能商業(yè)形態(tài)，一個(gè)是以老城區(qū)為核心，以老城區(qū)繁華街道為形態(tài)的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)為主，另一個(gè)為新時(shí)代、今朝商廈、新世紀(jì)、城東百貨為主的高、低檔商場(chǎng)性質(zhì)為主的商業(yè)形態(tài)?！は餍聟^(qū)距離老城區(qū)核心商業(yè)圈直線距離約為3公里，其商業(yè)都為沿街門(mén)面為主，服務(wù)性單位小五金店，基本無(wú)商業(yè)連貫性，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目地塊周邊基本無(wú)百貨業(yè)態(tài)，多以配套性業(yè)態(tài)為主，如小餐飲，小五金，小電器，小型私人旅館等，租金均價(jià)約為每平米30~100元/月，且這些商業(yè)基本是依托項(xiàng)目地周邊人群配套來(lái)帶動(dòng)人氣和消費(fèi)，從該項(xiàng)目商業(yè)部分投資和銷售回報(bào)比而分析發(fā)展空間有限，如果從商業(yè)角度考慮，效仿“萬(wàn)達(dá)模式”，則該項(xiàng)目就具備較大的操作空間，這樣的模式需具備兩個(gè)條件：1·商業(yè)招商氛圍營(yíng)造2·廠區(qū)政府改革，該地塊后續(xù)具備較大的商業(yè)提升空間第二章

彩虹城業(yè)態(tài)分布及定位概況彩虹城項(xiàng)目概況彩虹城位于蘭溪市城西蘭江片園區(qū)，北臨創(chuàng)業(yè)大道，東臨彩虹路，南面為夏荷路，西面為惠蘭路。是蘭溪開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心、電子商務(wù)中心和生活服務(wù)中心。項(xiàng)目占地面積約100畝，總投資近10億，項(xiàng)目占地面積約65207平方米，總建筑面積約18萬(wàn)平米，其中住宅部分約12萬(wàn)方，商業(yè)部分約6萬(wàn)方。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合豐富，將打造成為蘭溪集住宅、商業(yè)、酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、餐飲、娛樂(lè)等一站式體驗(yàn)型城市綜合體。項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)1.地段優(yōu)勢(shì)：扼守蘭溪西大門(mén)，坐擁蘭溪經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心點(diǎn)；2.交通優(yōu)勢(shì)：位于交通主干道創(chuàng)業(yè)大道上，交通便利，直達(dá)市中心及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。3.規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總建筑面積約18萬(wàn)平米，是一個(gè)集住宅、商業(yè)、酒店、公寓、影院、超市、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式商業(yè)綜合體。4.配套優(yōu)勢(shì)：周邊醫(yī)院、學(xué)校、物流、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)置一應(yīng)俱全。5.客流優(yōu)勢(shì)：周邊聚集眾多住宅小區(qū)、行政村、工廠廠區(qū)，有400多家工廠企業(yè)，其中有10多個(gè)千人以上的大廠，客流量較大，保證了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)的客流需求。項(xiàng)目SWOT分析（二）劣勢(shì)項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距市中心有一定距離，作為城市商業(yè)綜合體，中高端消費(fèi)群體明顯不足。2.主力商業(yè)項(xiàng)目定位及啟動(dòng)較為緩慢，對(duì)本項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)與去化有一定影響。3.街區(qū)定位不足及主力商業(yè)樓層業(yè)態(tài)說(shuō)明不夠規(guī)范。4.周邊地產(chǎn)項(xiàng)目和鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有底商租售。5.運(yùn)營(yíng)管理體系及未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展方向不明確。6.培育市場(chǎng)的商業(yè)氛圍不足。項(xiàng)目SWOT分析（三）機(jī)會(huì)1.如項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，有效提升項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，易于進(jìn)行劃行規(guī)市，便于后期招商和管理。2．項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，尤其是大體量的商業(yè)綜合體，可填補(bǔ)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白，促進(jìn)該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)及生活消費(fèi)匯聚。3.不同戶型和街鋪形態(tài)，可滿足投資客和自營(yíng)客的多種需求。4.綜合體項(xiàng)目形態(tài)基本沒(méi)有，可有強(qiáng)大的先機(jī)空間。5.周邊3公里范圍內(nèi)商業(yè)配套功能業(yè)態(tài)零散、類型不完整，缺乏統(tǒng)一管理，難以滿足周邊居民生活?yuàn)蕵?lè)需求，對(duì)本項(xiàng)目而言是一大機(jī)遇。項(xiàng)目SWOT分析（四）威脅1.周邊商業(yè)氛圍不夠，項(xiàng)目商業(yè)培育期較長(zhǎng)。2.周邊小商業(yè)版塊與浙中項(xiàng)目，會(huì)稀釋本項(xiàng)目的部分意向客戶。3.浙中市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)本項(xiàng)目有一定的沖擊作用。4.政府支持導(dǎo)向力度不夠。5.周邊村莊、廠區(qū)人員急速減少。項(xiàng)目定位

從初步市調(diào)情況來(lái)看，項(xiàng)目所在的溪西地區(qū)，以工業(yè)廠區(qū)為主，項(xiàng)目周邊新建住宅商品房較多，但在該區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體，以填補(bǔ)該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套空白。

本項(xiàng)目包括一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)政府辦公大樓和人才市場(chǎng)，從項(xiàng)目的體量及后續(xù)的發(fā)展前景來(lái)看，本項(xiàng)目的建成將有效提升該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，塑造溪西地區(qū)的全新商業(yè)格局。

綜合考慮及市調(diào)分析，政務(wù)大樓、人才市場(chǎng)、工業(yè)廠區(qū)、周邊新建樓盤(pán)、本項(xiàng)目的大體量物業(yè)、政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、未來(lái)龐大的人流量及發(fā)展前景，可將項(xiàng)目初步定位為：

18萬(wàn)方全能綜合體·開(kāi)啟蘭溪萬(wàn)般繁華

吃·喝·玩·樂(lè)·購(gòu)一站式綜合購(gòu)物新風(fēng)向業(yè)態(tài)定位C/D/E區(qū)(西班牙風(fēng)情街)

A區(qū)一樓：小家電百貨、珠寶、手表、化妝品等

A區(qū)二樓：大潤(rùn)發(fā)超市、男裝、女裝、休閑裝、鞋類等A區(qū)三樓：網(wǎng)咖、電影院、KTV等A區(qū)（彩虹商城）B區(qū)（蘭溪虹泰酒店）B區(qū)2-6層：蘭溪虹泰酒店B區(qū)7-13：虹泰公寓B區(qū)一層北：特色街（特產(chǎn)類產(chǎn)品）B區(qū)一層南：數(shù)碼類

C/D/E:餐飲、咖啡店、酒吧等

A、B、(C/D/E)、F、底商五區(qū)為市場(chǎng)商貿(mào)版塊F區(qū)（蘭溪運(yùn)動(dòng)匯）F區(qū)：成人及兒童運(yùn)動(dòng)類服裝、鞋類、器具等產(chǎn)品底商區(qū)（彩虹廣場(chǎng)）彩虹廣場(chǎng)東：餐飲類為主彩虹廣場(chǎng)中：主力兒童游樂(lè)場(chǎng)彩虹廣場(chǎng)西：餐飲類或兒童護(hù)理類蘭溪虹泰酒店西班牙風(fēng)情街蘭溪運(yùn)動(dòng)匯彩虹廣場(chǎng)彩虹商城形象定位彩虹城·繁華里·新風(fēng)向

立足城西版塊，突顯優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與業(yè)態(tài)版塊，從面到點(diǎn)，以開(kāi)放街區(qū)復(fù)合式商業(yè)廣場(chǎng)為主題，多元化消費(fèi)為中心，帶動(dòng)引領(lǐng)城西版塊的商業(yè)形象與核心地位，輻射整個(gè)蘭溪市區(qū)，及西北面各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。提升城西版塊整體商業(yè)形象，改變城西版塊低端、零散、配套不完善的低檔形象，著力打造一個(gè)以吃·喝·玩·樂(lè)·購(gòu)一站式全能綜合體的項(xiàng)目形象與時(shí)尚坐標(biāo)。第三章彩虹城整體營(yíng)銷及推廣策略策劃總體思路營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣計(jì)劃營(yíng)銷推廣預(yù)算本項(xiàng)目是一個(gè)集住宅和商業(yè)于一體的綜合性項(xiàng)目，在銷售和招商過(guò)程中應(yīng)把握好住宅與商業(yè)之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。先塑造商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價(jià)值，拉升住宅、商業(yè)投資量定位商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)分布、運(yùn)營(yíng)方向以大商業(yè)、全功能、多業(yè)態(tài)、一站式為銷售主題思路以主力業(yè)態(tài)、服務(wù)商戶、統(tǒng)一推廣、共享資源為招商主題思路1.營(yíng)銷思路——銷售與招商并行（1）項(xiàng)目未動(dòng)，業(yè)態(tài)先行，以業(yè)態(tài)帶動(dòng)銷售，以銷售促進(jìn)招商（認(rèn)租認(rèn)購(gòu)?fù)瑫r(shí)引爆），以招商帶動(dòng)銷售，經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先于投資客。（2）為提升項(xiàng)目的品牌形象，龍頭客戶優(yōu)先，品牌商戶/大型等優(yōu)先進(jìn)駐。2.坐銷與行銷并行坐銷與行銷應(yīng)內(nèi)外結(jié)合、相互促進(jìn)，項(xiàng)目啟動(dòng)伊始，在傳統(tǒng)坐銷宣傳的基礎(chǔ)上大力、深度開(kāi)展人員行銷活動(dòng)，以行銷造成氣氛，促進(jìn)本地成交，以本地?zé)徜N帶動(dòng)行銷。同步提升項(xiàng)目知名度，實(shí)現(xiàn)以商招商、以客帶客。一、營(yíng)銷思路：產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資與運(yùn)營(yíng)分離，銷售與招商同步，招商與運(yùn)營(yíng)一體化。3.廣告推廣與應(yīng)季活動(dòng)并重4．資源整合，精準(zhǔn)營(yíng)銷

（1）建議集中火力在銷售之前不斷地加大統(tǒng)一形象、同時(shí)出現(xiàn)，高調(diào)入市短時(shí)期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)，發(fā)揮最大的宣傳效果。并配合大型SP活動(dòng)在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到項(xiàng)目聲勢(shì)成為當(dāng)?shù)氐谝坏男Ч瑥?qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目形象，制造投資熱點(diǎn)。（2）結(jié)合廣告推廣，制造立體的推廣效果，吸引又一輪的關(guān)注熱潮。（3）廣告投放力度，選擇合適的主流廣告媒體或其它買(mǎi)一市場(chǎng)進(jìn)行針對(duì)性推廣。（4）推廣原則：a：先中心、后外圍b：蘭溪市必須攻破c：整體形象帶動(dòng)分產(chǎn)品

（1）捆綁合作，整合資源

（2）產(chǎn)業(yè)路線（自營(yíng)戶路線）與投資路線（投資客路線）兩條路線，相互促進(jìn)。

（3）充分挖掘，精準(zhǔn)營(yíng)銷。

（4）對(duì)外聯(lián)合，多品類招商，降低對(duì)本地客商的依賴度。二、營(yíng)銷推廣計(jì)劃與實(shí)施1、宣傳目的與實(shí)施

宣傳目標(biāo)是改變與突破現(xiàn)有的項(xiàng)目周邊的分散式商業(yè)氛圍，要想達(dá)到突破與顛覆作用，需各角度、各層次進(jìn)行全方位考慮。不僅要形象改變，而是一種未來(lái)信息的傳遞、更是一種不可多得投資機(jī)會(huì)的來(lái)臨。a、通過(guò)項(xiàng)目圍墻、戶外廣告、DM單頁(yè)、報(bào)紙及口碑效應(yīng)等方式進(jìn)行全方面的宣傳，使本項(xiàng)目具有新穎性和感染力；b、以具有商業(yè)沖擊力的視覺(jué)感受給消費(fèi)者第一感官印象，同時(shí)在不同時(shí)期對(duì)不同賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，逐漸剖析項(xiàng)目賣點(diǎn)，使其具備經(jīng)營(yíng)價(jià)值和投資價(jià)值；c、1、含標(biāo)志、案名、名片、信紙、紙杯、文件袋、小禮品等制作。（基礎(chǔ)形象）2、展示中心外包裝、建筑外立面、售樓部商業(yè)氛圍、主力店墻體宣傳、商業(yè)平面秀等（深化形象沖擊）3、形象單頁(yè)、銷售文件、軟文、樓書(shū)（外圍形象表達(dá)）（三）概念營(yíng)銷1．營(yíng)銷核心

對(duì)項(xiàng)目特性，注入創(chuàng)新概念，引起經(jīng)營(yíng)者與投資者關(guān)注與認(rèn)同，進(jìn)而喚起和激發(fā)其投資欲望。概念營(yíng)銷作為創(chuàng)造需求的先導(dǎo)性策略，具備先聲奪人的作用。2．執(zhí)行方式

（1）給項(xiàng)目打上“新標(biāo)簽”“新符號(hào)”“新名字”；

（2）利用軟文、硬廣、活動(dòng)等多種方式體現(xiàn)獨(dú)特、創(chuàng)新特點(diǎn)；

（3）新概念需要系統(tǒng)詮釋，漸進(jìn)式展開(kāi)、深化與強(qiáng)化；

（4）根據(jù)投資者的心理變化，及時(shí)動(dòng)態(tài)的調(diào)整營(yíng)銷賣點(diǎn)。3．營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)

（1）系列軟文報(bào)廣詮釋彩虹城綜合體概念，樹(shù)立前瞻性、專業(yè)性形象；

（2）彩虹城一站式消費(fèi)綜合體概念。4．宣傳主張

18萬(wàn)方全能綜合體·開(kāi)啟蘭溪萬(wàn)般繁華招商：彩虹城·改變蘭溪消費(fèi)習(xí)慣

銷售：彩虹城·置業(yè)、投資新風(fēng)向彩虹城：吃·喝·玩·樂(lè)·購(gòu)一站式商業(yè)地產(chǎn)綜合體（四）事件營(yíng)銷1．營(yíng)銷核心

通過(guò)主力店等有新聞價(jià)值的事件來(lái)吸引媒體、社會(huì)大眾和消費(fèi)者的興趣與關(guān)注，提高項(xiàng)目的知名度，突出所有展示的信息或賣點(diǎn)。事件營(yíng)銷的組織需要目的明確、主題清晰。2．執(zhí)行方式

（1）事件本身引發(fā)政府、經(jīng)營(yíng)者、投資者及社會(huì)關(guān)注；

（2）與之相配合的其他軟文聯(lián)動(dòng)炒作、硬廣宣傳；

（3）戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)和微信等媒體配合，進(jìn)一步深化事件效應(yīng)；

（4）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程和時(shí)序，逐步推出事件活動(dòng)。3．宣傳主張與主力店簽約儀式及政府相關(guān)支持為牽引點(diǎn)推出統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃增加經(jīng)營(yíng)者信心提高投資者置業(yè)價(jià)值提升力度（五）活動(dòng)營(yíng)銷1．營(yíng)銷核心

針對(duì)不同的節(jié)點(diǎn)，展開(kāi)不同的節(jié)點(diǎn)引爆?；顒?dòng)營(yíng)銷是商業(yè)地產(chǎn)最突出營(yíng)銷手段之一，利用活動(dòng)方式更好的聯(lián)系目標(biāo)群體，進(jìn)行口碑傳播，有效促進(jìn)招商銷售順利進(jìn)行。2．執(zhí)行方式

（1）銷售節(jié)點(diǎn)類活動(dòng)：重新認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)、招商啟動(dòng)、開(kāi)業(yè)慶典和節(jié)日促銷等；

（2）項(xiàng)目展示類活動(dòng)：品鑒會(huì)、招商大會(huì)等；

（3）關(guān)系維持類活動(dòng)：答謝酒會(huì)、老客戶溫暖活動(dòng)等。3．宣傳主張（如：）與主力店簽約儀式及招商大會(huì)盛大開(kāi)啟（六）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷1．營(yíng)銷核心

充分利用網(wǎng)絡(luò)資源不同于傳統(tǒng)媒介的宣傳方式，營(yíng)銷本項(xiàng)目。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的無(wú)地域性，讓彩虹城綜合體項(xiàng)目廣為人知，提高項(xiàng)目宣傳面和特定區(qū)域投資客的了解平臺(tái)，既有社會(huì)大眾，也有行業(yè)內(nèi)人群。2．執(zhí)行方式

（1）企業(yè)自身網(wǎng)絡(luò)：企業(yè)網(wǎng)站及微信公共賬號(hào)等；

（2）區(qū)域網(wǎng)絡(luò)媒體：蘭溪、金華、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等各類門(mén)戶、地產(chǎn)類網(wǎng)站。完善項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)擬定廣告投放方案及費(fèi)用預(yù)算提煉項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)及價(jià)值體系內(nèi)部包裝執(zhí)行外部包裝執(zhí)行畫(huà)面方案推出市場(chǎng)第一階段第二階段第三階段第四階段宣傳造勢(shì)高潮期，招商會(huì)、投資會(huì)等事件營(yíng)銷活動(dòng)頻繁舉辦推廣流程第四章彩虹城銷售策略與執(zhí)行方案總體銷售思路：以結(jié)果為導(dǎo)向，優(yōu)化執(zhí)行過(guò)程營(yíng)銷目標(biāo)Target背景梳理Background策略全程Strategy

process建議采用前3年返租，年回報(bào)按5％、6％、7％固定回報(bào)給予的銷售方式，以增加投資者信心。.3月5月7月9月10月持銷期銷售階段推廣階段主力店簽約新聞炒作客戶拜訪排卡B/c/d/e/底商銷售開(kāi)盤(pán)商家簽約儀式整體商業(yè)形態(tài)大客戶升級(jí)加推a/f6月8月形象導(dǎo)入期推廣目的：前期造勢(shì)、市場(chǎng)預(yù)熱，樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引關(guān)注。持銷期推廣目的：對(duì)銷售業(yè)態(tài)的賣點(diǎn)宣傳。加推期推廣目的：增加將售業(yè)態(tài)的市場(chǎng)宣傳份額。持銷期推廣目的：對(duì)銷售業(yè)態(tài)賣點(diǎn)跟進(jìn)及為現(xiàn)場(chǎng)人氣造勢(shì)1月開(kāi)業(yè)4月房交會(huì)助推整體商業(yè)形態(tài)銷售產(chǎn)品推廣a/f區(qū)招商跟進(jìn)及所售區(qū)入駐儀式A區(qū)主力店宣客戶拜訪排卡A/f區(qū)業(yè)態(tài)分布開(kāi)盤(pán)未售跟進(jìn)A區(qū)業(yè)態(tài)分布a/f銷售開(kāi)盤(pán)11月f區(qū)業(yè)態(tài)分布12月持銷期整體商業(yè)形態(tài)入駐儀式入駐業(yè)態(tài)活動(dòng)強(qiáng)力人氣活動(dòng)形象導(dǎo)入B區(qū)C/D/E區(qū)F區(qū)底商A區(qū)內(nèi)鋪A區(qū)外鋪價(jià)格從低開(kāi)到高，一路小幅上漲，漲幅根據(jù)銷售情況而定，營(yíng)造快速升值氛圍，給買(mǎi)了的客戶“賺了”的感覺(jué)，給還在猶豫的客戶緊迫感，堅(jiān)定投資客對(duì)項(xiàng)目的投資信心。整體項(xiàng)目銷售策略(1)：價(jià)格從低開(kāi)到高A區(qū)內(nèi)鋪B區(qū)C/D/E區(qū)底商F區(qū)A區(qū)外鋪價(jià)格從低開(kāi)到高，一路小幅上漲，漲幅根據(jù)銷售情況而定，營(yíng)造快速升值氛圍，給買(mǎi)了的客戶“賺了”的感覺(jué)，給還在猶豫的客戶緊迫感，堅(jiān)定投資客對(duì)項(xiàng)目的投資信心?；I建階段銷售策略(2)：價(jià)格從低開(kāi)到高目前商業(yè)建筑面積約6萬(wàn)平米。B區(qū)

建筑面積約2400平，共31間商鋪，現(xiàn)剩5間（約434平）。C/D/E建筑面積約4711平，共43間商鋪，B/C/D/E需要約200組人以上的客戶資源。底商建筑面積(待定)A區(qū)建筑面積約24651平，一層8948.09平，二層6861.43平，三層7032.3平，四層1809.87平F區(qū)建筑面積約（待定）銷售方法：銷售總數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)蓄客目標(biāo)1．業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶：以金華市、蘭溪市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)戶為主。2．業(yè)外投資客：金華市區(qū)、蘭溪和周邊區(qū)域投資客。價(jià)格定位根據(jù)以上調(diào)研租金情況分析：按照本項(xiàng)目3-5公里范圍內(nèi)租金價(jià)格均價(jià)30-50/平/月之間。根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)屬情況建議租金30-40/平/月之間，按照25年的投資回報(bào)率核算：（1）35X12X25=10500（2）40X12X25=12000

因現(xiàn)階段整體商業(yè)情況不容樂(lè)觀，待租、轉(zhuǎn)租情況嚴(yán)重，項(xiàng)目商業(yè)新推，所建議強(qiáng)進(jìn)入市，把握投資客群體量，低開(kāi)高走的銷售形式，在現(xiàn)有價(jià)格的基礎(chǔ)上以返租的形式優(yōu)惠（返租3年第一年5%第二年6%第三年7%）。調(diào)研情況分析：1、錦繡天成同濟(jì)路經(jīng)營(yíng)狀況共50間左右，未營(yíng)業(yè)的26間，振興路共33間左右，未營(yíng)業(yè)的3間，租金均價(jià)30元/平/月。2、金報(bào)尊園上園路共32間左右，未營(yíng)業(yè)的9間，租金均價(jià)33元/平/月.3、上園一品底商，均價(jià)25000元/平（可議價(jià)）4、解百商場(chǎng)交叉路大闕路與河西路均價(jià)租金90元/平/月。5、丹溪大道中段店鋪?zhàn)饨鸺s60元/平/月，西段店鋪?zhàn)饨鸺s35元/平/月。6、橫山路北段店鋪?zhàn)饨鸺s45元/平/月。7、330國(guó)道（永昌范圍）店鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)60元/平。PART5第五章彩虹城招商策略與運(yùn)營(yíng)方案招商總體思路招商核心策略招商優(yōu)惠政策招商管理

2年免租，統(tǒng)一培育建議1．為有效的提升并穩(wěn)定投資客的價(jià)值回報(bào)，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市后的快速去化，需結(jié)合一定年限的免租政策進(jìn)行有效商圈帶動(dòng)。2．2年免租可有效的拉動(dòng)商鋪預(yù)期租出比例，也可增加入駐商戶的量，可篩選的挑選優(yōu)質(zhì)商戶入駐，對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)好處。3、招商政策實(shí)現(xiàn)免租政策。n品牌經(jīng)營(yíng)戶免租比例

；n投資業(yè)主比例

。n正常經(jīng)營(yíng)戶免租比例

n彩虹城業(yè)主免租比