長(zhǎng)白山市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析0718

長(zhǎng)白山市場(chǎng)分析投資發(fā)展中心2014年7月長(zhǎng)白山概況長(zhǎng)白山是歐亞大陸東緣的最高山系，地處吉林省東南部，位鄰中國(guó)與朝鮮邊界。因其主峰多白色浮石和積雪而得名，以其豐饒廣袤、博大深厚、獨(dú)特多樣、悠久厚重的自然資源和人文積淀而馳名天下長(zhǎng)白山區(qū)域總面積19.64萬(wàn)公頃，核心區(qū)7.58萬(wàn)公頃，長(zhǎng)白山系的最高峰是朝鮮境內(nèi)的將軍峰，海拔2,749米。中國(guó)境內(nèi)最高峰白云峰，海拔2,691米，是中國(guó)東北的最高峰。長(zhǎng)白山植被垂直景觀及火山地貌景觀是首批進(jìn)入《中國(guó)國(guó)家自然遺產(chǎn)、國(guó)家自然與文化雙遺產(chǎn)預(yù)備名錄》的國(guó)家自然遺產(chǎn)地。曾先后被確定為首批國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、首批國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)、聯(lián)合國(guó)“人與生物圈”自然保留地和國(guó)際A級(jí)自然保護(hù)區(qū)。長(zhǎng)白山及其天池、瀑布、雪雕、林海等等，曾多次入選“吉尼斯”世界之最記錄，更有中華十大名山、中國(guó)最美的五大湖泊、中國(guó)最美的十大森林等等的美譽(yù)。長(zhǎng)白山在生態(tài)、生物、地質(zhì)和歷史等諸多方面都具有突出的普遍價(jià)值和卓越的自然品質(zhì)以及豐富的文化內(nèi)涵。長(zhǎng)白山景區(qū)發(fā)展規(guī)劃長(zhǎng)白山景區(qū)發(fā)展格局：北坡：為長(zhǎng)白山傳統(tǒng)旅游景區(qū)和上長(zhǎng)白山天池的傳統(tǒng)旅游線，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，景點(diǎn)較多，二道白河鎮(zhèn)也有較大的規(guī)模。北坡交通主要依托延吉機(jī)場(chǎng)。西坡：規(guī)劃的長(zhǎng)白山旅游綜合服務(wù)中心、旅游集散地和交通樞紐（機(jī)場(chǎng)、高速公路、長(zhǎng)白山旅游環(huán)線都在以松江河鎮(zhèn)附近集合）。西坡旅游景點(diǎn)開發(fā)較少，自然景觀相對(duì)平淡。南坡：自然資源和景觀比較好，如十五道溝、望天鵝等，但是南坡基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件較差，旅游開發(fā)容量不大。長(zhǎng)白山景區(qū)開發(fā)較早的坡為北坡，現(xiàn)狀主要為觀光游，西坡自然景觀較少，規(guī)劃為旅游服務(wù)地，南坡自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)劃發(fā)展較高品質(zhì)的度假體驗(yàn)游長(zhǎng)白山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)長(zhǎng)白山板塊31246751萬(wàn)達(dá)北區(qū)2萬(wàn)達(dá)南區(qū)3松江河鎮(zhèn)4卡森長(zhǎng)白天地5二道白河鎮(zhèn)6白溪小鎮(zhèn)7池南區(qū)通過(guò)調(diào)研“大長(zhǎng)白山板塊”現(xiàn)有市場(chǎng)，可分為以下幾個(gè)片區(qū)松江河鎮(zhèn)萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)池北池西池南二道白河鎮(zhèn)住宅——卡森·長(zhǎng)白天地白溪小鎮(zhèn)——從06、07年開始這一概念提出，但由于是政府主導(dǎo)操作，至2012年底也僅有兩個(gè)星級(jí)酒店落成，天域酒店和白溪酒店（五星級(jí)），無(wú)住宅項(xiàng)目供應(yīng)鎮(zhèn)區(qū)分別由紫玉和中弘開發(fā)，仍在規(guī)劃階段長(zhǎng)白縣長(zhǎng)白縣1池北市場(chǎng)分析池北概況吉林省長(zhǎng)白山保護(hù)區(qū)管理委員會(huì)池北區(qū)位于吉林省東南部，東南與朝鮮毗鄰，坐落于長(zhǎng)白山北坡，距吉林省省會(huì)長(zhǎng)春550km，距延邊州政府所在地延吉市210km，距長(zhǎng)白山旅游機(jī)場(chǎng)60km，距長(zhǎng)白山天池44km，距雙目峰中朝邊境65km。池北區(qū)所在地二道白河分為白河林業(yè)局和二道鎮(zhèn)，白河林業(yè)局隸屬延邊州林管局，二道鎮(zhèn)隸屬延邊州安圖縣，素有“長(zhǎng)白山下第一鎮(zhèn)”、“美人松故鄉(xiāng)”之美譽(yù)，是擁有“神山、圣水、奇林、仙果”盛譽(yù)的旅游勝地。池北區(qū)旅游資源豐富，素有“美人松的故鄉(xiāng)”的美譽(yù)，是進(jìn)出長(zhǎng)白山北坡的門戶池北土地市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地塊位置面積（公頃）成交價(jià)格（萬(wàn)元）容積率開發(fā)商性質(zhì)簽訂日期藍(lán)景別墅池北區(qū)北坡山門外藍(lán)景酒店北側(cè)，東至林地，西至林地，南至林地，北至林地0.05670078.81301.3吉林省長(zhǎng)白山開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司住宿餐飲用地2013-10-25藍(lán)景別墅池北區(qū)北坡山門外藍(lán)景酒店北側(cè)，東至林地，西至林地，南至林地，北至林地0.105800127.17160.4吉林省長(zhǎng)白山開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司住宿餐飲用地2013-10-25藍(lán)景別墅池北區(qū)北坡山門外藍(lán)景酒店北側(cè)，東至林地，西至林地，南至林地，北至林地0.08060099.21860.52吉林省長(zhǎng)白山開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司住宿餐飲用地2013-10-25親親嘉園池北區(qū)東至美人松路，西至興隆小區(qū)，南至岳樺西路北側(cè)，北至龍興賓館1.523800881.97491.0-1.3安圖縣房屋開發(fā)有限公司其他普通商品住房用地2013-07-15依水家園二期池北區(qū)東至白河大街，西至林海街，南至規(guī)劃路，北至依水家園一期6.1310001248.98141.0-1.3延吉建材工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長(zhǎng)白山分公司其他普通商品住房用地2013-06-042013年1月-2014年7月池北區(qū)土地成交情況2013-2014年池北區(qū)土地成交17宗，成交別墅土地平均單價(jià)85萬(wàn)元/畝，住宅成交單價(jià)最高39萬(wàn)/畝，最低14萬(wàn)/畝數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)供應(yīng)產(chǎn)品單一，基本為多層（有復(fù)式和錯(cuò)層設(shè)計(jì)），以本地客戶為主，均價(jià)3000元/平；卡森的進(jìn)入增加產(chǎn)品豐度二道白河鎮(zhèn)本地樓盤（典型樓盤：依水家園）產(chǎn)品：以多層為主，但有頂層復(fù)式、錯(cuò)層等創(chuàng)新設(shè)計(jì)價(jià)格：3000元/平卡森·長(zhǎng)白天地：精裝修度假公寓（多層冰雪小鎮(zhèn)）：推盤時(shí)起價(jià)4510元/平，均價(jià)5000元/平，最高5260元/平產(chǎn)權(quán)式酒店：60平（60-130平），均價(jià)10000元/平池北住宅市場(chǎng)【二道白河鎮(zhèn)】多層為主，主要面向當(dāng)?shù)馗纳菩钥蛻?，而池北又是傳統(tǒng)的旅游區(qū)，也有少量的外地投資度假客戶，3000元/平

當(dāng)?shù)馗纳菩跃幼橹鳎ǘ腊缀?、松江河、兩江，老人或剛需婚房都有，外地客戶北京大連南京廣州都會(huì)有，黃金周過(guò)來(lái)看房子，有夏季在這呆幾個(gè)月，在本地有房子，在此地做生意，有親戚等等。也有些不是因?yàn)楣ぷ髟谶@，兩家三家合伙去旅游，住一個(gè)月，不是小戶型公寓，是正常住宅，像小別墅似的，有能做飯的。8月份開盤，當(dāng)?shù)貑挝贿^(guò)來(lái)買的挺多，公務(wù)員團(tuán)購(gòu)的較多。別墅好的戶型都賣差不多了，總共900戶左右。有客戶買此類住宅兩三套，同單元的，用來(lái)個(gè)人接待，夏季酒店爆滿，沒(méi)地方住，用來(lái)接待官員等

占地建面容積率產(chǎn)品類型戶型銷售情況價(jià)格客戶依水家園

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—1.121棟5層，約900戶一居（52-55-61-70）二居（75-79-92）三居（122-127）四居（144）其中55-70占80%

2012年8月開盤均價(jià)3060，頂層2580，電梯3830當(dāng)?shù)馗纳菩跃幼橹?，有少量外地投資度假客戶項(xiàng)目深度解析主要客戶：本地改善性居住，養(yǎng)老或者婚房；成交方式通過(guò)公務(wù)員團(tuán)購(gòu)的較多其他客戶：北京、大連、南京、廣州等，由于長(zhǎng)白山北坡是傳統(tǒng)的旅游路線，成交的客戶多是來(lái)旅游看到項(xiàng)目后購(gòu)買。用來(lái)家庭度假或者朋友接待——池北區(qū)依水家園銷售代表池北住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研【卡森·長(zhǎng)白天地】定位于可居、可賞、可游的世界級(jí)冰雪旅居綜合體項(xiàng)目地址：長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)池北區(qū)濱河大街建筑類別：產(chǎn)權(quán)式酒店、普通住宅占地面積：533455平方米建筑面積：551235平方米容積率：1.2綠化率：30%產(chǎn)權(quán)年限：70年項(xiàng)目配套：8萬(wàn)㎡國(guó)際五星溫泉度假酒店、近3萬(wàn)㎡特色商業(yè)步行街、2.2萬(wàn)㎡北方地區(qū)最大的四季中庭式演藝中心項(xiàng)目分期：共四期，建設(shè)周期5年，目前在售一期開發(fā)商:長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)卡森置業(yè)有限公司卡森長(zhǎng)白天地—項(xiàng)目總況池北住宅市場(chǎng)【卡森·長(zhǎng)白天地】憑借自身品牌影響力以及“四海度假”的權(quán)益綁定，以江浙客為主，產(chǎn)權(quán)式酒店10000元/平

占地建面容積率產(chǎn)品類型戶型銷售情況價(jià)格客戶長(zhǎng)白天地53.3501.2一期多層24棟，571套；主力60-80平（面積區(qū)間60-200平）分四期開發(fā)一期2012年8月開盤，開盤7棟，其中當(dāng)?shù)毓簿謭F(tuán)購(gòu)3棟，總共已售200套多層3500精裝本地人占90％，外地人（主要是南方人）占10％產(chǎn)權(quán)式酒店400間60平（60-130平）產(chǎn)權(quán)式酒店：總建面8.1萬(wàn)平，總共777間。今年8月A座開盤255間，已售40％，即102套公寓10000，精裝客戶以江浙旅游者為主，散客主要來(lái)自北京和長(zhǎng)春產(chǎn)權(quán)式酒店：客戶以江浙旅游者為主，散客主要來(lái)自北京和長(zhǎng)春，這種模式甲方在三亞有過(guò)宣傳，有一定的老客戶基礎(chǔ)多層度假公寓：

除團(tuán)購(gòu)?fù)?，本外地客戶一半一半，消化不多。本地人以二道白河的公?wù)員為主。外地人主要是度假，南方人多，1是覺(jué)得夏天空氣好，2是卡森在有項(xiàng)目的地方就做廣告，三亞的老帶新也比較多，也有很多是旅游來(lái)的或是宣傳看到的——卡森長(zhǎng)白天地銷售代表池北住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目深度解析多層產(chǎn)品：與二道白河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐臉潜P客戶類似，以本地客戶為主，外地客戶置業(yè)較少，主要是因旅游而置業(yè)，看重的是池北區(qū)的環(huán)境及景觀，67套/月產(chǎn)權(quán)式酒店：消化情況較好，34套/月【卡森·長(zhǎng)白天地】憑借產(chǎn)品、銷售模式等方面的策略，銷售情況良好面積適中，單、總價(jià)控制合理，滿足客戶實(shí)際需求度假公寓主推產(chǎn)品以普通多層，小戶型產(chǎn)品為主

主力戶型59.5㎡（占比25%）和88㎡（占比47%），滿足外地投資、度假和地緣型需求

均價(jià)在3300-3400元/㎡，總價(jià)20-29萬(wàn)元之間精裝拉升產(chǎn)品價(jià)格，總價(jià)相對(duì)較高，但通過(guò)后期運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)一定投資回報(bào)度假公寓主推產(chǎn)品以普通多層，小戶型產(chǎn)品為主

60㎡、138㎡五星級(jí)酒店精裝套房；

均價(jià)9800元/㎡，精裝標(biāo)準(zhǔn)4500元/㎡，溫泉直接入戶；統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)返利，于客戶短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較高的投資回報(bào)，同時(shí)解決外地業(yè)主長(zhǎng)期空置問(wèn)題；于開發(fā)商吸引客戶投資置業(yè)，實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)業(yè)主購(gòu)買客房將由酒店管理公司統(tǒng)一管理，同時(shí)簽訂購(gòu)房合同和委托管理合同；

購(gòu)房前10年，業(yè)主將獲得一定的返利。返利按照酒店運(yùn)營(yíng)前5年，每年返總房款的6%，后五年按照客房實(shí)際收益的40%返還客戶，但每年客戶需付收益的5%作為物業(yè)管理費(fèi)用（包含水電費(fèi)用）池北住宅市場(chǎng)池北酒店市場(chǎng)池北星級(jí)酒店分布數(shù)量五星級(jí)酒店6四星級(jí)酒店3三星級(jí)酒店8經(jīng)濟(jì)型酒店154酒店名稱星級(jí)客房數(shù)(間套)開業(yè)時(shí)間長(zhǎng)白山長(zhǎng)白天地度假酒店五星1782014長(zhǎng)白山藍(lán)景溫泉度假酒店五星2002009.1.8長(zhǎng)白山東沃大酒店五星2852012.7長(zhǎng)白山寶石國(guó)際酒店五星4412011.7.1長(zhǎng)白山池北紫玉度假酒店五星1172011.8.18吉林森工長(zhǎng)白山大廈五星1972004.7長(zhǎng)白山龍順雪山飛湖度假酒店四星1112012.7長(zhǎng)白山吉林山江酒店四星1232007.8長(zhǎng)白山金水鶴國(guó)際酒店四星3402009.7整體供應(yīng)量穩(wěn)定，入住率淡旺季差異明顯，客源以旅游、商務(wù)、會(huì)議為主，均價(jià)1000元/晚數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研酒店市場(chǎng)以低端為主，中高端酒店市場(chǎng)起步晚，缺乏知名品牌酒店，在規(guī)模、配套設(shè)施方面與相應(yīng)的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差距，市場(chǎng)存在明顯的中高端潛在需求。區(qū)域五星級(jí)酒店代表——紫玉度假酒店：擁有117間客房，主力客房日均價(jià)850元/間/晚位置池北區(qū)濱河路1號(hào)交通距離白河火車站和二道白河客運(yùn)站均5.4公里，距離長(zhǎng)白山機(jī)場(chǎng)81公里周邊資源距離長(zhǎng)白山景區(qū)（北坡山門）30公里，至市中心鑫立達(dá)綜合大廈購(gòu)物、長(zhǎng)白山自然博物館2公里，緊鄰二道白河開業(yè)時(shí)間2011年8月產(chǎn)品形式6F總客房數(shù)1期117間客房，12棟別墅，2.42萬(wàn)平米（總占地10萬(wàn)平米）日均價(jià)高級(jí)園景房（60㎡）1980元/間/晚豪華園景房（60㎡）2080元/間/晚豪華風(fēng)車房（60㎡）2280元/間/晚豪華河景房（60㎡）2180元/間/晚家庭河景房（60㎡）2580元/間/晚豪華套房（110㎡）3080元/間/晚配套設(shè)施餐飲設(shè)施4個(gè)主題餐飲：銀樹樓粵菜，橋餐廳中西自助，Shao酒館，秋千廊大堂吧；2個(gè)時(shí)尚體驗(yàn)空間：紅酒雪茄吧、冰屋康體娛樂(lè)特色凈宇水療SPA會(huì)館（如愿望SPA，天池浮石能量SPA，巧克力SPA，竹SPA等10個(gè)）、230㎡健身中心、卡拉OK廳、按摩室、室內(nèi)游泳池、兒童樂(lè)園、棋牌室、桌球室、乒乓球室會(huì)議設(shè)施——池北酒店市場(chǎng)區(qū)域四星級(jí)酒店代表——長(zhǎng)白山金水鶴國(guó)際酒店：擁有340間客房，主力客房日均價(jià)800元/間/晚池北酒店市場(chǎng)位置池北區(qū)長(zhǎng)白山山門30公里交通距火車站4公里周邊資源距長(zhǎng)白山景區(qū)山門30公里開業(yè)時(shí)間2009年7月產(chǎn)品形式主樓7F總客房數(shù)340間，占地3萬(wàn)平米日均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)間（29㎡）768元/間/晚單人間（29㎡）868元/間/晚三人間（29㎡）980元/間/晚家庭間（40.5㎡）1080元/間/晚豪華單人間（47㎡）1280元/間/晚觀景套房（63㎡）1680元/間/晚商務(wù)套間（65.5㎡）2080元/間/晚配套設(shè)施餐飲設(shè)施中、西餐廳，以吉菜為主，川、湘及延邊朝鮮族風(fēng)味美食為輔，可容納500位賓客；特設(shè)7間肥牛包房康體娛樂(lè)棋牌室、桑拿浴室、茶室、溫泉（原生態(tài)火山硫泉、紅酒泉、綠茶泉、三寶泉等特色湯池）等會(huì)議設(shè)施大、小會(huì)議室，新聞發(fā)布廳，并配有同聲同譯系統(tǒng)2池西市場(chǎng)分析池西概況池西經(jīng)濟(jì)管理區(qū)中心城區(qū)，東南距撫松縣城45公里，東距長(zhǎng)白山天池80公里，北部與松江河鎮(zhèn)毗鄰。中心城區(qū)距長(zhǎng)春與沈陽(yáng)市均為400公里左右，302省道從城區(qū)東測(cè)穿過(guò)，由白山市通往二道白河鎮(zhèn)的鐵路也在中心城區(qū)北側(cè)通過(guò)，未來(lái)，吉林省由白山市至延吉市的鐵路建成，由長(zhǎng)春經(jīng)靖宇、撫松至池西區(qū)的鐵路和高速公路建成，已經(jīng)長(zhǎng)白山旅游機(jī)場(chǎng)的建設(shè)完成將使池西區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)更為明顯。池西土地市場(chǎng)池西區(qū)是近幾年供地?zé)狳c(diǎn)，隨著開發(fā)規(guī)模的增加，必然會(huì)加快整個(gè)區(qū)域的成熟，但同時(shí)，會(huì)面臨同類型項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)截止到2014年6月30日，2013年至今共出讓住宅用地93.9公頃，集中在池西區(qū)項(xiàng)目位置總面積（公頃）土地性質(zhì)出讓方式簽訂時(shí)間項(xiàng)目名稱成交金額（萬(wàn)元）池南區(qū)漫江鎮(zhèn)，東至河道，西至江堤，南至河道，北至CBS2014-0064.8644其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-6-23紫玉漫江灣2755池南區(qū)漫江鎮(zhèn)，東至河道，西至江堤，南至CBS2014-007，北至河道5.4066其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-6-23紫玉漫江灣3069撫松縣泉陽(yáng)鎮(zhèn)建設(shè)大街西側(cè)0.5851其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-6-16泉陽(yáng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造“中央花園”住宅小區(qū)（一期）建設(shè)項(xiàng)目342撫松縣泉陽(yáng)鎮(zhèn)建設(shè)大街西側(cè)1.5176其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-6-16泉陽(yáng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造“中央花園”住宅小區(qū)（一期）建設(shè)項(xiàng)目887.1428撫松新城松江河區(qū)域黃泥河南側(cè)，溫泉路西側(cè)0.8293其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-5-13松江御景小區(qū)783.7865撫松新城松江河區(qū)域松江路北側(cè)、同鑫熱力熱源廠西側(cè)0.6599中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地掛牌出讓2014-5-6萬(wàn)合花園小區(qū)(A地塊）建設(shè)項(xiàng)目319.6651撫松新城果松組團(tuán)橫一路南側(cè)、縱一街東側(cè)6.0156其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-4-17長(zhǎng)白山國(guó)際山地溫泉度假區(qū)一期工程2043.8001池西區(qū)東至林地，西至松江街，南至社區(qū)用房，北至空地1.104其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-2-24松江花園（地塊六）建設(shè)項(xiàng)目541.8895數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)池西住宅市場(chǎng)【萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)——長(zhǎng)白明珠】開發(fā)的是以80平為主的多層、小高層產(chǎn)品，均價(jià)3000元/平，42套/月，面向本地客戶

占地建面容積率產(chǎn)品類型戶型銷售情況價(jià)格客戶長(zhǎng)白明珠13181.37多層、小高層80-90㎡（面積區(qū)間50-157㎡）總共36棟，2036套一期2010年9月：17棟，700套，已售罄二期2011年6月：7棟，536套（其中精裝房源為263套，分別為2#、8#、9#樓），銷售60％左右（已售320套）；三期（未開盤）12棟，約800套開盤價(jià)2300，現(xiàn)均價(jià)3000省內(nèi)（松江鎮(zhèn)及周邊、長(zhǎng)春）80％，省外20％2010.92011.72012.8項(xiàng)目深度解析消化情況：截止目前銷售1020套，約42套/月營(yíng)銷推廣渠道：長(zhǎng)春、南航到長(zhǎng)白山的各個(gè)城市機(jī)場(chǎng)及航班雜志客戶情況：開盤時(shí)，依托新城規(guī)劃遠(yuǎn)景，且得益于撫松縣政府組織團(tuán)購(gòu)，吸引了大量當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員和教師、長(zhǎng)春客戶，約占客戶總數(shù)70-80％，省外客戶轉(zhuǎn)化率較低未來(lái)供應(yīng)：但隨著省內(nèi)客戶、本地公務(wù)員的購(gòu)買力逐漸釋放完畢，未來(lái)供應(yīng)仍1016套，銷售乏力2300元/平3000元/平2010.9開盤現(xiàn)在700明珠是第一個(gè)產(chǎn)品，客戶主要是當(dāng)?shù)氐?，政府和老百姓，占到百分之七八十，開始房?jī)r(jià)低，炒得也比較火——訪談紀(jì)要數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年世聯(lián)分析池西住宅市場(chǎng)【萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)——北緯41度】推出以50平為主的投資度假產(chǎn)品，均價(jià)3500元/平，40套/月，以北京、長(zhǎng)春為主要客戶

占地建面容積率產(chǎn)品類型戶型銷售情況價(jià)格客戶北緯41度9.8151.55小高層49-93平總共35棟，2079套開盤1000多套，精裝80%售完，毛坯60%售完，總共消化了600套毛坯3500，精裝4100省外80％（北京70％，上海20％，浙江深圳10％）省內(nèi)20％（長(zhǎng)春65％，松江河鎮(zhèn)及周邊35％）2010.92011.72012.8項(xiàng)目深度解析消化情況不錯(cuò)：截止目前銷售600套，約40套/月營(yíng)銷渠道：北京、上海做過(guò)房展會(huì)，有長(zhǎng)春、哈爾濱、溫州、廈門等看房團(tuán)客戶情況：隨著規(guī)劃的市政配套逐漸兌現(xiàn)，美好的投資前景逐漸勾勒出來(lái)，加上萬(wàn)達(dá)在全國(guó)范圍內(nèi)的影響力，吸引了全國(guó)投資客戶及省內(nèi)度假投資客戶。主要是北京、長(zhǎng)春的客戶，上海、哈爾濱、溫州成交情況一般未來(lái)供應(yīng)：未來(lái)供應(yīng)仍1379套，銷售壓力較大各個(gè)戶型建面配比（％）但現(xiàn)在據(jù)我所知，很多客戶房子租不動(dòng)也賣不了，所以老帶新有問(wèn)題；溫州看房團(tuán)過(guò)來(lái)，機(jī)票食宿都萬(wàn)達(dá)給報(bào)，但成交一般——訪談紀(jì)要數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年世聯(lián)分析池西住宅市場(chǎng)【松江河鎮(zhèn)】傳統(tǒng)的成熟居住區(qū)，配套比較齊全，產(chǎn)品以多層為主，近期涌現(xiàn)少量高層，雖產(chǎn)品力一般，但深受熱捧產(chǎn)品均價(jià)2200-2600元/平，最高可高至4300元/平相對(duì)于多層而言，高層更受追捧。小城市中仍然處于樓層往高走的階段，俗稱為當(dāng)?shù)厝诵哪恐械摹半娞莘俊?/p>

占地建面容積率產(chǎn)品類型戶型銷售情況價(jià)格客戶美林小鎮(zhèn)1.2共288戶，54棟5、6、7多層，以6層為主，7層帶電梯8棟52-90,主力55-64占60%，70左右20%，90平僅兩棟樓不到10%月消化1100萬(wàn)元，按20萬(wàn)計(jì)算約55套，15萬(wàn)計(jì)算約73套2200-260030%外地人，全部為地緣性外地客戶，來(lái)自本地人到山東大連等外出就業(yè)或來(lái)松江河工作者，有客戶因價(jià)格高流失到富民小區(qū)，2200單價(jià)富苑小區(qū)1.3萬(wàn)3.5萬(wàn)2.7一棟17層的高層，共180戶101-165開盤2月銷售90套3600起價(jià)逐層增加50最高4300設(shè)老年文化活動(dòng)中心，客戶為本地老年退休改善性客戶，是松江河中心最高價(jià)社區(qū)松林康郡一期6層多層24棟左右，二期高層5棟左右60-90未開盤，頂層銷售空2200？林海名郡一期多層二期11層高層4棟，6層多層13棟；高層16個(gè)單元350戶，多層75單元900戶三棟依次為69-81、88、120一個(gè)月高層銷售過(guò)半，60%為小戶型更快，月消化150套左右2450起價(jià)逐層增加50臨河御景

5棟11層住宅，兩棟五層商業(yè)樓76-85，87，131，138，其中131何138平占60%以上每月100套3500元起價(jià)，加一層增100元客戶以本地為主，占90%，主要是林業(yè)干部等改善性客戶，10%客戶是地緣性客戶數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年世聯(lián)分析池西別墅市場(chǎng)【萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)——林江院】近期開發(fā)江景低密度別墅，8500元/平，然而由于景觀較差、產(chǎn)品品質(zhì)等問(wèn)題面臨銷售困境

占地建面容積率產(chǎn)品類型戶型銷售情況價(jià)格客戶林江院8.6萬(wàn)5萬(wàn)0.58雙拼、聯(lián)排毛坯180-330平共53戶，一棟雙拼，9棟聯(lián)排目前僅銷售1棟雙拼（2套）均價(jià)8500總價(jià)140-300萬(wàn)當(dāng)?shù)厮狡罄习?010.92011.72012.8項(xiàng)目深度解析銷售情況：僅售2套雙拼，且是挨著松花江，可以充分享受江景存在劣勢(shì)：除了兩套雙拼可以充分享受江景，其余樓棟景觀一般；非純低密度別墅區(qū)，后期多層和高層產(chǎn)品供應(yīng)；戶型設(shè)計(jì)部分空間較局促目前只賣出1棟?？蛻魹楫?dāng)?shù)厮狡罄习澹蛸I不起南區(qū)別墅，又想買別墅，就買了林江院綜合容積率1，后面可能會(huì)有高層之類產(chǎn)品—萬(wàn)達(dá)國(guó)際度假區(qū)營(yíng)銷經(jīng)理王莉莉林江院，去年八、九月就已經(jīng)在動(dòng)工了。感覺(jué)景色比較好，兩江交匯，當(dāng)時(shí)內(nèi)部戶型研討是七八千。覺(jué)得那個(gè)地方有水，風(fēng)水上更好，臨近水有林地，類似海景房，夏天很美。定位中高端，因?yàn)橛泻芏嗫催^(guò)覺(jué)得別墅貴、住宅一般，想找中間價(jià)位?？吹枚际峭獾氐?，北京、上海，東三省基本沒(méi)有，但是最終成交的很少——萬(wàn)達(dá)國(guó)際度假區(qū)資深銷售代表孫菲數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年世聯(lián)分析池西別墅市場(chǎng)【萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)——霞慕尼】依托周邊強(qiáng)勢(shì)的度假設(shè)施群，打造的純獨(dú)棟別墅社區(qū)，均價(jià)2.7萬(wàn)，面向全國(guó)高端度假客戶

占地建面容積率產(chǎn)品類型戶型銷售情況價(jià)格客戶霞慕尼40

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獨(dú)棟240-400平總共600套，分三期建設(shè)2011年7月開盤，一期184套，已經(jīng)銷售20－30套均價(jià)27000

六方股東、老板朋友2010.92011.72012.8南區(qū)除了老板朋友，六方股東，散客很少。而且很多賣出去的回款有問(wèn)題，就是只交了定金。當(dāng)時(shí)賣給李明宇老板十套，后來(lái)退了；還跟過(guò)兩個(gè)股東的朋友，聯(lián)想的，以公司名義買的，合同也沒(méi)簽，只是交了定金，后期也沒(méi)法催；交定金的，覺(jué)得都是木質(zhì)的別墅很稀有，空氣很好，但回去深思熟慮覺(jué)得太貴了。客戶覺(jué)得1萬(wàn)左右，1萬(wàn)多比較合適有碰到想度假用的，北京的，一個(gè)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)，跟老公一起，登長(zhǎng)白山，看了下萬(wàn)達(dá)，還不到四十。覺(jué)得價(jià)格高，還有位置偏，不知道什么時(shí)候成型，最后沒(méi)有成交。即使設(shè)施建好，投資兩三百萬(wàn)，物業(yè)費(fèi)又很高，很多先期看別墅后期買住宅走的——萬(wàn)達(dá)國(guó)際度假區(qū)資深銷售代表孫菲根據(jù)萬(wàn)達(dá)營(yíng)銷策劃王莉莉，已銷售20-30套房，其中真正通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷成交僅1-2套，其他為王健林朋友。南區(qū)別墅存在缺陷，房間客房太少，兩間客房，度假一家老小不夠住，價(jià)格過(guò)高，單價(jià)2.6-3萬(wàn)，配套剛剛開業(yè)，開始賣別墅時(shí)配套都沒(méi)開，之前什么都沒(méi)有，環(huán)境也不是很好，樣板間與南浦旅游地產(chǎn)有很大差距，售樓處氛圍營(yíng)造不到位，城市感太強(qiáng)有客戶購(gòu)買兩套共500平做會(huì)所，院內(nèi)花園單向偏大，其他方向小，spa對(duì)視嚴(yán)重，產(chǎn)品力不強(qiáng)，有不少缺陷，配套娛樂(lè)不夠多元化，難以打動(dòng)消費(fèi)者——萬(wàn)達(dá)國(guó)際度假區(qū)營(yíng)銷經(jīng)理王莉莉數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年世聯(lián)分析池西酒店市場(chǎng)【萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)】總規(guī)劃九個(gè)星級(jí)酒店，檔次分明，可以滿足不同客戶需要，總共約有3000間客房，2013年平均入住率約70%度假酒店名稱度假酒店檔次建筑面積（m2）開業(yè)時(shí)間客房數(shù)威斯汀六星級(jí)37,0002012年7月約260喜來(lái)登五星級(jí)47,0002012年7月約290洲際假日度假酒店四星級(jí)40,0002012年7月約280洲際套房假日酒店四星級(jí)36,0002012年7月約250柏悅酒店六星級(jí)33,0002013年約150凱悅酒店五星級(jí)50,0002013年約270宜必思酒店三星級(jí)35,6002013年11月約500智選假日一號(hào)酒店三星級(jí)----2013年11月約500智選假日二號(hào)酒店三星級(jí)----2013年11月約500數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)池西商業(yè)市場(chǎng)【萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)】商業(yè)體量約在11萬(wàn)平米左右，由北區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和南區(qū)度假小鎮(zhèn)構(gòu)成區(qū)域分類產(chǎn)品建筑面積（萬(wàn)平方米）南區(qū)度假小鎮(zhèn)商業(yè)步行街3.6溫泉洗浴中心0.6大劇院0.75薩滿博物館0.2北區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)步行街、百貨、綜合、娛樂(lè)5.48度假小鎮(zhèn)由四大業(yè)態(tài)構(gòu)成，其中餐飲業(yè)態(tài)14家、精品業(yè)態(tài)25家、服裝業(yè)態(tài)16家、主力店5家游客基數(shù)較大，但進(jìn)店率和提袋率低數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)3池南市場(chǎng)分析池南概況池南距南坡78公里，北坡112公里，西坡35公里。池南區(qū)連接望天鵝滑雪景區(qū)、長(zhǎng)白山南坡旅游及長(zhǎng)白山朝鮮族自治縣的必經(jīng)之地，區(qū)位獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域橫跨撫松、長(zhǎng)白兩縣，區(qū)域內(nèi)有中朝邊境線40余公里，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,地處長(zhǎng)白山南麓的森林腹心地帶，山嶺起伏，河流縱橫，63條江河水系蘊(yùn)藏著年流量2億噸的礦泉資源，是松花江和鴨綠江的發(fā)源地，森林覆蓋率高達(dá)92%，區(qū)內(nèi)有漫江和錦江交匯，兩江是松花江的主要源頭,共同構(gòu)成了頭道松花江。池南區(qū)是長(zhǎng)白山南坡服務(wù)基地，地處長(zhǎng)白山天池西南部，是連接西坡與南坡旅游的重要節(jié)點(diǎn)，也是距離長(zhǎng)白山旅游機(jī)場(chǎng)最近的旅游服務(wù)基地池南土地市場(chǎng)項(xiàng)目名稱地塊位置面積（公頃）成交價(jià)格（萬(wàn)元）容積率開發(fā)商性質(zhì)簽訂日期紫玉漫江灣池南區(qū)漫江鎮(zhèn)，東至河道，西至江堤，南至河道，北至CBS2014-0064.864427551.2長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)紫玉漫江灣置地有限公司其他普通商品住房用地2014-06-23紫玉漫江灣池南區(qū)漫江鎮(zhèn)，東至河道，西至江堤，南至CBS2014-007，北至河道5.406630691.2長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)紫玉漫江灣置地有限公司其他普通商品住房用地2014-06-23紫玉漫江灣池南區(qū)東至道路,西至林地,南至道路,北至河道2.99311580.35111.2長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)紫玉漫江灣置地有限公司其他普通商品住房用地2013-09-29中弘項(xiàng)目池南區(qū)東至林地,西至道路,南至道路,北至林地4.94362610.22651.2長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他普通商品住房用地2013-09-26中弘項(xiàng)目池南區(qū)東至林地,西至道路,南至道路,北至河道5.64832982.30621.2長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他普通商品住房用地2013-09-26中弘項(xiàng)目池南區(qū)東至河道,西至道路,南至道路,北至河5.40982856.36491.2長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他普通商品住房用地2013-09-26中弘項(xiàng)目池南區(qū)東至道路,西至林地,南至林地,北至道路2.55591349.51521.2長(zhǎng)白山保護(hù)開發(fā)區(qū)騰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他普通商品住房用地2013-09-262013年至今，土地供應(yīng)量增加，以住宅用地為主，均價(jià)約為35.9萬(wàn)/畝數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)池南酒店市場(chǎng)位置池南區(qū)漫江鎮(zhèn)政府旁交通距西坡40公里，距長(zhǎng)白山機(jī)場(chǎng)20公里，距南山門80公里周邊資源長(zhǎng)白山南景區(qū)開業(yè)時(shí)間2013年產(chǎn)品形式5層建筑總客房數(shù)（60間）標(biāo)準(zhǔn)間四人間豪華套間日均價(jià)標(biāo)間260元/間/晚四人間390元/間/晚豪華套間480元/間/晚配套設(shè)施餐飲設(shè)施酒店餐廳、咖啡廳、餐廳包間、早餐廳、旋轉(zhuǎn)餐廳、中餐廳康體娛樂(lè)迷你酒吧會(huì)議設(shè)施容納140人的會(huì)議室數(shù)據(jù)來(lái)源：攜程網(wǎng)區(qū)域三星級(jí)酒店代表——望天鵝賓館：擁有60間客房，主力客房日均價(jià)260元/間/晚4長(zhǎng)白縣市場(chǎng)分析長(zhǎng)白縣區(qū)位位于吉林省東南部，長(zhǎng)白山主峰南麓，鴨綠江上游。東、南與朝鮮民主主義人民共和國(guó)隔江相望，西與臨江市接壤，北與撫松縣交界。長(zhǎng)白縣西自七道溝河口東2公里起，東至二十三道溝河口東北2公里止，東西兩極點(diǎn)距離92公里；南自南尖頭村，北至中朝兩國(guó)3號(hào)分界樁，南北極點(diǎn)距離68公里；西和西北以鴨綠江與七道溝河為界，與臨江市接壤；北與臨江市、撫松縣交界，自七道溝河最上游沿長(zhǎng)白山脈的山脊東北行至中朝兩國(guó)3號(hào)分界樁，與撫松縣毗鄰；東南自中朝兩國(guó)3號(hào)分界樁南側(cè)，沿鴨綠江南行至長(zhǎng)白鎮(zhèn)轉(zhuǎn)西行至七道溝河口右岸與臨江市交界；隔鴨綠江與朝鮮民主主義人民共和國(guó)兩江道的一市五郡相對(duì)。鴨綠江水面為中朝兩國(guó)共有，邊境線長(zhǎng)260.5公里（其中，陸界3.5公里，水界257公里）。

長(zhǎng)白縣是全國(guó)唯一的朝鮮族自治縣，旅游資源豐富，素有“長(zhǎng)白林?！敝Q長(zhǎng)白縣土地市場(chǎng)2014年長(zhǎng)白縣國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃（公頃）2013年長(zhǎng)白縣國(guó)有建設(shè)用地成交供需平衡，204年商服和商品房用地供應(yīng)明顯下降，成交方式以協(xié)議出讓為主項(xiàng)目區(qū)位占地面積用地性質(zhì)出讓方式時(shí)間成交價(jià)格容積率長(zhǎng)白鎮(zhèn)長(zhǎng)松委0.082214其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-5-70.22471.1長(zhǎng)白鎮(zhèn)中興委0.414404其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-4-2532.05382.4長(zhǎng)白鎮(zhèn)解放村0.020813其他普通商品住房用地掛牌出讓2014-2-261.81072.652014年1-6月長(zhǎng)白縣商品住房成交表2013年和2014