房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程：第一階段：項(xiàng)目開發(fā)先期階段對(duì)企業(yè)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步觀察，掌握基本狀況和信息，制定詳細(xì)的市場(chǎng)檢查計(jì)劃，展開正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，提出項(xiàng)目操作的初步整體思路，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的市場(chǎng)定位，為企業(yè)管理層的投資項(xiàng)目決議供應(yīng)依照。主要工作內(nèi)容：一、對(duì)項(xiàng)目地點(diǎn)、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目有關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目所在地區(qū)的市政規(guī)劃進(jìn)行認(rèn)識(shí)熟習(xí)；二、展開房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查①市場(chǎng)環(huán)境檢查剖析對(duì)項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察②房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查剖析對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求狀況、價(jià)錢現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品種類及市場(chǎng)缺位、銷售渠道進(jìn)行詳細(xì)檢查。三、項(xiàng)目初步定位依據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)研究剖析后，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)錢定位等，為項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)確實(shí)可行的依照。四、提出初步的項(xiàng)目操作整體思路。第二階段：項(xiàng)目開發(fā)階段追蹤動(dòng)向市場(chǎng)行情，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)敵手檢查、花費(fèi)者檢查，對(duì)本開發(fā)進(jìn)行好壞勢(shì)剖析，進(jìn)一步明確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的整體操作思路，提出相應(yīng)的營(yíng)銷策略；主要工作內(nèi)容：一、展開房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向檢查深入認(rèn)識(shí)項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求狀況，價(jià)錢現(xiàn)狀和將來發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品種類、銷售渠道。二、展開競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)敵手勢(shì)態(tài)檢查剖析①競(jìng)爭(zhēng)樓盤掃描②替在競(jìng)爭(zhēng)敵手進(jìn)入可能掃描；③供應(yīng)量剖析④競(jìng)爭(zhēng)敵手的產(chǎn)品剖析，包含房型、規(guī)劃、土地、綜合配套；⑤競(jìng)爭(zhēng)敵手的市場(chǎng)定位及趨勢(shì)⑥競(jìng)爭(zhēng)敵手的價(jià)錢基準(zhǔn)剖析⑦競(jìng)爭(zhēng)敵手的背景和實(shí)力。三、進(jìn)行花費(fèi)者檢查，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群①花費(fèi)者的二手資料剖析②競(jìng)爭(zhēng)敵手花費(fèi)者輪廓描繪（職業(yè)特點(diǎn)、花費(fèi)關(guān)注、消操心理、產(chǎn)品選擇）四、明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確項(xiàng)目的整體操作思路依據(jù)深入的市場(chǎng)研究剖析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)錢定位等；明確項(xiàng)目的整體操作思路①產(chǎn)品剖析②本項(xiàng)目的SWOT剖析（好壞勢(shì)剖析）鑒于SWOT剖析（好壞勢(shì)剖析）提出針對(duì)性的營(yíng)銷策略五、戰(zhàn)略剖析與規(guī)劃①項(xiàng)目賣點(diǎn)概括②營(yíng)銷總策略③銷售價(jià)錢總策略④總推案分階段策略⑤公關(guān)與宣傳總策略⑥營(yíng)銷推行項(xiàng)目的策劃各階段推行主題策劃各階段營(yíng)銷剖析與總匯各階段市場(chǎng)動(dòng)向剖析與對(duì)策各階段客戶整體剖析與推盤策略入市策劃、強(qiáng)銷策劃、促使策劃對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行剖析六、最后確立銷售渠道選擇①自售②代理：經(jīng)過邀請(qǐng)招標(biāo)或公然招標(biāo)等方式確立入圍的專業(yè)物業(yè)代理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各招標(biāo)代理企業(yè)各自提交營(yíng)銷策劃報(bào)告組織企業(yè)有關(guān)人員對(duì)《營(yíng)銷策劃報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審，選用最優(yōu)方案，確立物業(yè)代理企業(yè)。簽署《項(xiàng)目顧問服務(wù)合同》或《銷售代理合同》，明確合作兩方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)益、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。注：如選擇專業(yè)的物業(yè)代理，則本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃及銷售履行均由代理企業(yè)達(dá)成，貫串項(xiàng)目的開發(fā)全程。第三階段：資源整合，完美銷售所需手續(xù)，蓄勢(shì)待發(fā)，預(yù)備銷售主要工作：一、達(dá)成銷售的人員裝備，擬訂銷售人員的查核獎(jiǎng)賞制度，組織銷售培訓(xùn)；二、擬訂銷售模式、設(shè)計(jì)銷售組織的架構(gòu)；三、其余物料準(zhǔn)備達(dá)成，售樓處的部署、樣板房、領(lǐng)土部門戶型的測(cè)繪報(bào)告書、《房屋認(rèn)購(gòu)書》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁(yè)；第四階段：銷售履行擬訂詳細(xì)可行的營(yíng)銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的履行狀況，并合時(shí)作出針對(duì)性的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)收益率；主要工作：一、擬訂詳細(xì)可行的營(yíng)銷策略并組織實(shí)行①銷售整體策略銷售的整體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的擬訂銷售模式的選擇和設(shè)計(jì)銷售階段的區(qū)分和機(jī)遇選擇②推盤策略選擇機(jī)遇選擇房源銷控計(jì)劃③價(jià)錢策略整體均價(jià)的擬訂擬訂一房一價(jià)的價(jià)目表單體差價(jià)的因素指標(biāo)與系數(shù)系統(tǒng)，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等④付款方式優(yōu)惠政策分期、分類的動(dòng)向價(jià)錢策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的數(shù)目和價(jià)錢政策市場(chǎng)預(yù)熱期的價(jià)錢政策和數(shù)目控制開盤價(jià)錢的動(dòng)向策略SP（銷售推行）活動(dòng)價(jià)錢策略和銷售控制調(diào)價(jià)計(jì)劃和調(diào)價(jià)技術(shù)整體價(jià)錢和房源調(diào)價(jià)技術(shù)⑤廣告策略主題擬訂品牌形象定位媒體計(jì)劃廣告創(chuàng)意現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)：1、圍墻2、廣告牌3、LOGO引導(dǎo)牌4、大樓包裝5、樣板房裝飾風(fēng)格觀點(diǎn)二、制定階段性的