房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)

篇一：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的2個(gè)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的2個(gè)重點(diǎn)2011-09-05清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)王忠余房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作從大的方面來講，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是資金管理，再一個(gè)是稅務(wù)籌劃。而資金管理，又可分為投資管理、營運(yùn)資金及籌資管理；其核心是資金管理。本文就從這兩個(gè)大的方面分別進(jìn)行闡述。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作從大的方面來講，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是資金管理，再一個(gè)是稅務(wù)籌劃。而資金管理，又可分為投資管理、營運(yùn)資金及籌資管理；其核心是資金管理。下面就從這兩個(gè)大的方面分別進(jìn)行闡述：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一、資金管理先說投資管理，項(xiàng)目投資是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的起點(diǎn)，是保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益最大化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的前提，對于投資管理，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的主要工作是協(xié)同企業(yè)其他部門做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，并利用專業(yè)的項(xiàng)目投資決策方法，如投資回收期法、投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量法等參與開發(fā)項(xiàng)目前期決策。如項(xiàng)目決策通過，還要細(xì)化開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃，并編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測和預(yù)算，安排好開發(fā)項(xiàng)目資金。對于根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程計(jì)算該項(xiàng)目要占用多少自有資金，外部融資額度多少，以及在不同開發(fā)階段需要使用怎樣的融資方式等，下面的融資管理部分會(huì)談到。關(guān)于公司的營業(yè)資金管理，有人把企業(yè)的營運(yùn)資金比做人體的血液，足見其重要性，也就是說，再龐大的軀體，如沒有源源不斷的新鮮血液予以補(bǔ)充，它必將難逃轟然倒塌的厄運(yùn)。企業(yè)也一樣，如沒有順暢的現(xiàn)金流，企業(yè)將會(huì)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極有可能會(huì)給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。對于營運(yùn)資金需要量最優(yōu)化問題，則是一個(gè)關(guān)于企業(yè)資金需要量預(yù)測的問題，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門可根據(jù)前期編制的財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)（建議最好使用零基預(yù)算數(shù)據(jù)），分別利用銷售百分比法等財(cái)務(wù)預(yù)測方法進(jìn)行計(jì)算。鑒于現(xiàn)金（廣義的現(xiàn)金）為企業(yè)內(nèi)獲利能力最弱的資產(chǎn)，如持有過多的現(xiàn)金會(huì)降低企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力，所以一般應(yīng)根據(jù)前面計(jì)算的最優(yōu)營運(yùn)資金需求量，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金的交易性動(dòng)機(jī)和預(yù)防性動(dòng)機(jī)的需求（一般不考慮現(xiàn)金的投機(jī)性動(dòng)機(jī)）進(jìn)行調(diào)整，以保證企業(yè)日常的營運(yùn)資金的充足。關(guān)于營運(yùn)資金融資，可借助金融機(jī)構(gòu)的短期流動(dòng)信用貸款予以解決；至于利用最高額抵押授信循環(huán)拆借以滿足企業(yè)的長期營運(yùn)資金的需求，下面在籌資部分會(huì)詳談。關(guān)于籌資，這可以說是目前中國企業(yè)都面臨的比較嚴(yán)峻的問題，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)本來就持有一個(gè)緊甭的資金鏈，再加之，國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)以及各地政府對房價(jià)調(diào)控及開發(fā)項(xiàng)目的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題尤為突出。下面說說房地產(chǎn)企業(yè)可利用的融資途徑及方式：（一）、股權(quán)融資股權(quán)融資這種方式缺點(diǎn)是資金成本高，容易分散企業(yè)控制權(quán)，優(yōu)點(diǎn)是，沒有到期還款壓力，可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如想采用上述方式：建議優(yōu)先考慮：1、 利用土地使用權(quán)投資入股，即和其他主體合作開發(fā)（如聯(lián)營），利用該方式的好處是，即解決了項(xiàng)目開發(fā)資金，同時(shí)利用土地使用權(quán)作價(jià)入股可獲得減免營業(yè)稅和土地增值稅等好處。再一個(gè)如建設(shè)商住樓，可以在項(xiàng)目前期策劃時(shí)引進(jìn)國外大型商業(yè)公司（如超市等）先期入住解決資金問題2、 類似于優(yōu)先股的融資方式，即可利用民間其他主體（包括法人和自然人）的資金，固定年回報(bào)率，拆借資金。當(dāng)然這里會(huì)涉及到有關(guān)利息不能抵稅和代扣代繳個(gè)人所得稅等難題。解決方式可通過商業(yè)銀行委托貸款方式運(yùn)作，銀行只收取手續(xù)費(fèi)，企業(yè)可獲得金融機(jī)構(gòu)出具的正規(guī)利息票據(jù)（達(dá)到抵稅目的），同時(shí)把代扣代繳個(gè)人所得稅的問題轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)等。據(jù)我了解中國各大商業(yè)銀行均可辦理該委托貸款業(yè)務(wù)。該融資方式因其資金成本較高，一般在項(xiàng)目前期運(yùn)作時(shí)使用。待項(xiàng)目抵押貸款和開發(fā)貸成行時(shí)，可先期予以償還，以減少項(xiàng)目的利息支出。（二）、債務(wù)融資優(yōu)點(diǎn)是可以優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，發(fā)揮債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用，并達(dá)到抵稅目的。缺點(diǎn)是：存在到期還本付息壓力，如果債務(wù)資金額度超過企業(yè)的最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的比例，不光會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并會(huì)失去債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用，其主要方式為：1、抵押貸款房地產(chǎn)企業(yè)的一般開發(fā)流程為:取得土地使用權(quán)一前期手續(xù)一開工建設(shè)一預(yù)售及銷售---竣工決算一交付使用，根據(jù)開發(fā)流程，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款流程為：在取得土地使用權(quán)階段，可以利用本文（一）中股權(quán)融資的方式先期取得土地使用權(quán)，并可連帶解決拆遷補(bǔ)償?shù)荣Y金，待取得建設(shè)用地規(guī)劃證和土地使用權(quán)兩證時(shí)，即可進(jìn)行抵押貸款，就目前國家對房地產(chǎn)企業(yè)各種限制及各大銀行見到房地產(chǎn)企業(yè)就回避三舍的現(xiàn)實(shí)狀況來看，利用房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體顯然難以達(dá)到以上目的。這里就會(huì)涉及一個(gè)貸款載體的選擇問題，即可先期成立貿(mào)易公司和物資公司進(jìn)行運(yùn)作，以本公司的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，利用貿(mào)易公司和物資公司作為公司的融資載體往往能夠完成抵押貸款。關(guān)于貸款的金融機(jī)構(gòu)的選擇，建議選審貸比較寬松的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行審貸，比如：農(nóng)信社、商行、其他股份制小銀行。關(guān)于成立融資載體（如貿(mào)易公司和物資公司）進(jìn)行融資，這是一個(gè)很值得研究的課題，根據(jù)我這幾年的從業(yè)經(jīng)歷，可總結(jié)以下幾點(diǎn)好處：①可以很好的繞開國家和金融機(jī)構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的種種條款限制。②在公司的稅務(wù)籌劃工作還將起到很重要的作用。比如說，建立運(yùn)營鋼材的貿(mào)易公司，可以利用其給開發(fā)項(xiàng)目提供甲供材，這樣可利用貿(mào)易公司抬高鋼材價(jià)格，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商與承建單位的項(xiàng)目決算書中涉及甲供材部分，有正規(guī)發(fā)票的，可以直接在項(xiàng)目開發(fā)成本的建安成本中列支，這樣就可以很好達(dá)到?jīng)_抵企業(yè)所得稅和土地增值稅的目的。表面上貿(mào)易公司提供的甲供材僅達(dá)到了沖抵開發(fā)企業(yè)土地增值稅的目的，因房開公司和貿(mào)易公司的所得稅稅率的相同，并沒有達(dá)到抵減企業(yè)所得稅的目的。對于這個(gè)問題，上文已講過，成立貿(mào)易公司的主要目是什么，是融資，融資就要產(chǎn)生利息費(fèi)用，而且是巨大的利息費(fèi)用，因?yàn)榉块_公司的很大一部分融資都是通過貿(mào)易公司等融資載體運(yùn)作的，這樣貿(mào)易公司就會(huì)產(chǎn)生虧損，如超過稅法規(guī)定5年虧損彌補(bǔ)期，這些可全額抵減所得稅的費(fèi)用支出就會(huì)白白浪費(fèi)。如將房開公司的一部分利潤轉(zhuǎn)嫁到貿(mào)易公司，即可很好的達(dá)到抵減所得稅之目的。這樣操作，額外增加的是貿(mào)易公司的平時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)成本和抬高建材價(jià)格所涉及的增值稅，但根據(jù)進(jìn)一步深入改革增值稅的有關(guān)文件精神，即增值稅逐漸由消費(fèi)型向生產(chǎn)型轉(zhuǎn)型，考慮到小型商貿(mào)及生產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅務(wù)負(fù)擔(dān)問題，其稅率一律按3%征收。根據(jù)相關(guān)稅務(wù)統(tǒng)計(jì)資料顯示：增值稅一般納稅人增值稅的平均稅負(fù)率一般在3-6%之間，相比較而言，不管是相對與企業(yè)所得稅還是土地增值稅，這樣操作都是劃算和有利可圖的。在開發(fā)建設(shè)一預(yù)售階段，可利用的融資方式為：抵押貸款轉(zhuǎn)開發(fā)貸，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際投資額達(dá)到總投資的35%，而且五證齊全（可少預(yù)售許可證）的情況下，可申請開發(fā)項(xiàng)目投資總額65%的開發(fā)貸款。抵押貸款轉(zhuǎn)開發(fā)貸，如以前采用的是融資載體進(jìn)行抵押貸款，不利的是企業(yè)會(huì)面臨貸新還舊的還貸資金壓力。這時(shí)企業(yè)可利用民間資金和預(yù)售資金予以解決。另外，該階段利用承建單位墊資融通資金，也是一個(gè)很好的融資渠道，這是一個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行承建招投標(biāo)時(shí)，就應(yīng)該具體細(xì)化的問題。同時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加緊預(yù)售，回籠資金。如這時(shí)資金過于短缺時(shí)，可利用假按揭進(jìn)行融資，但目前就國家一些政策（如預(yù)售房產(chǎn)進(jìn)行備案制等）和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，此方式已不如前幾年那樣奏效?？⒐Q算一交付使用階段，這一階段一般是房地產(chǎn)企業(yè)資金比較充裕階段，資金壓力相對較小。但房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)做到未雨綢繆，因?yàn)楣镜南乱粋€(gè)項(xiàng)目可能已在投資決策階段，需要未來的資金來源予以支持。具體的籌資方式為：留一部分暢銷的商業(yè)房，出售使用權(quán)，好處是可以回籠一部分資金，公司同時(shí)可以擁有這些房產(chǎn)的所有權(quán)，如果這樣企業(yè)不光能保證資產(chǎn)的安全，達(dá)到保值和增值的目的，最主要是，公司可利用這些房產(chǎn)抵押向銀行申請最高額抵押貸款授信。（三） 發(fā)行公司債券和可轉(zhuǎn)換債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，這兩種方式限制條款比較多，且僅適用于大型國有企業(yè)和上市公司。這兩種方式應(yīng)是以后進(jìn)一步研究和開發(fā)的課題，但企業(yè)可以內(nèi)部小范圍的發(fā)行一些職工債權(quán)，這種方式不但可以豐富企業(yè)的職工激勵(lì)機(jī)制，還可以彌補(bǔ)一部分資金缺口，不失為一種很好的融資方式。（四） 金融工具及其他如銀行承兌匯票，應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)，應(yīng)收賬款抵押和轉(zhuǎn)讓，融資租賃等。這些融資方式，很少適用于房開公司，這里不再詳述。（五） 民間高利貸在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，建議少使用或不使用高利貸，因?yàn)楦呃J是社會(huì)的毒瘤，并對企業(yè)的危害極其嚴(yán)重。如果是臨時(shí)的資金短缺，可以拆借，但是必須以數(shù)額小，期限短，償還來源穩(wěn)妥為前提。如貸新?lián)Q舊就可以臨時(shí)使用這種籌資方式。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理二、稅務(wù)籌劃企業(yè)的稅務(wù)管理工作，其主要包括稅務(wù)遵從和稅務(wù)籌劃，而稅務(wù)遵從是前提、是基礎(chǔ)，因?yàn)槎悇?wù)遵從是使企業(yè)在避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前提下，起碼不會(huì)發(fā)生不必要的稅務(wù)支出，在此基礎(chǔ)上才是稅務(wù)籌劃。說到房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，先說說房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中都涉及那些稅種，有：營業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，印花稅，代扣代繳的個(gè)人所得稅。而房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要稅種是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅；由于房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)決定了營業(yè)稅的籌劃空間不是很大，再加之實(shí)行分稅制后，地方政府出于行政業(yè)績的需要，對屬地管理的營業(yè)稅的監(jiān)管力度進(jìn)一步的加強(qiáng)，所以可操作的空間相對較少。下面最主要談?wù)劆I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的籌劃：稅務(wù)籌劃工作是一個(gè)統(tǒng)籌安排和需要公司各部門協(xié)調(diào)一致的工作，一般稅務(wù)籌劃工作在開發(fā)項(xiàng)目策劃階段就應(yīng)開始，應(yīng)根據(jù)前期編制的財(cái)務(wù)預(yù)測及預(yù)算資料，合理運(yùn)用稅收法規(guī)的有關(guān)條款等，做出一個(gè)統(tǒng)籌的安排和規(guī)劃；比如通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，企業(yè)宜通過購買土地使用權(quán)還是購買在建項(xiàng)目的方式或者是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式運(yùn)作呢？這就需要根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)的稅務(wù)籌劃，我個(gè)人認(rèn)為企業(yè)宜通過購買在建項(xiàng)目的方式得到該土地使用權(quán)，因?yàn)槔枚悇?wù)籌劃的方法之一比較法就可很容易的得到上述結(jié)果，如果企業(yè)采用購買在建項(xiàng)目的方式得到該土地使用權(quán)（因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法：房開公司只有在投入25%以上才允許土地轉(zhuǎn)讓），則轉(zhuǎn)讓稅目則屬于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，那么項(xiàng)目開發(fā)完成后，營業(yè)稅則可按其差額繳稅，即應(yīng)稅收入為銷售收入總額減購買在建項(xiàng)目的支出，再者還可全額扣減土地增值稅，而其他兩種方式則不能達(dá)到上述效果（其他兩種方式的計(jì)算和比較有興趣的可以進(jìn)一步研究）。又如企業(yè)所得稅，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的企業(yè)所得稅一般是按照預(yù)收款項(xiàng)的比例（一般為15%，各地可能比例有異）預(yù)征，這就要求公司要合理安排公司預(yù)收資金，在可能的情況下，不預(yù)交或少預(yù)計(jì)企業(yè)所得稅，減少企業(yè)的前期資金流量支出，關(guān)于企業(yè)所得稅籌劃，可見本文前面關(guān)于建立融資載體進(jìn)行融資部分的稅務(wù)籌劃部分。土地增值稅，在國家稅務(wù)總局關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)全面施行土地增值稅匯算清繳的大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)大大提高，甚至同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就土地增值稅所造成財(cái)務(wù)成本增加甚至達(dá)到原制度下土地增值稅稅額3-7倍以上，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，做好土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作尤其重要，而且還可連帶企業(yè)所得稅。建議對所開發(fā)項(xiàng)目的融資利息支出進(jìn)行細(xì)化，如通過民間融資或企業(yè)間拆解融得的資金，其利息支出就可通過銀行的委托貸款使其滿足土地增值稅有關(guān)利息支出扣除的標(biāo)注，另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定：貸款的浮動(dòng)利息也可據(jù)實(shí)扣除，所以我們可在委托貸款的利率方面做些文章；另外也可對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行精裝修出售，當(dāng)然一定要選自己關(guān)聯(lián)和實(shí)際控股的裝修公司進(jìn)行裝修，根據(jù)土地增值稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，裝修費(fèi)用是一個(gè)難以準(zhǔn)確量化的成本支出，一套房產(chǎn)的裝修費(fèi)用可以是10萬元，也可以是100萬元，所以可根據(jù)需要及開發(fā)項(xiàng)目的特征選擇開發(fā)項(xiàng)目的裝修成本，這樣就可以把一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修公司中區(qū)，以達(dá)到節(jié)稅的目的。土地增值稅的其他籌劃，同見本文上述關(guān)于建立融資載體進(jìn)行融資部分的稅務(wù)籌劃部分。另外，還可以利用銷售價(jià)格分解法等，這里就不再累述。財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作?，F(xiàn)代意義上的財(cái)務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價(jià)值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的深入，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當(dāng)今的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)管理者，不僅要遵循某些傳統(tǒng)的原則，還必須了解瞬息萬變的資本市場及財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨勢，并掌握最新的策略與技術(shù)，以便高效地完成工作，給企業(yè)所有者和股東們提供強(qiáng)有力的利益保障與支持！清華大學(xué)財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)力再造高級研修班旨在從系統(tǒng)和宏觀層面幫助企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)及所有高層管理者提升其現(xiàn)代戰(zhàn)略財(cái)務(wù)能力，增強(qiáng)全局觀念和財(cái)務(wù)控制能力，以更全面、更深刻的眼光審視企業(yè)價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值可持續(xù)增長的目標(biāo)。篇二：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作計(jì)劃房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作計(jì)劃一、指導(dǎo)思想加強(qiáng)管理，研究創(chuàng)新，擴(kuò)大營業(yè)額，控制成本，創(chuàng)造利潤；加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，堅(jiān)持員工技能培訓(xùn)，采取多樣化形式，把學(xué)業(yè)務(wù)與交流技能相結(jié)合，開拓視野，豐富知識，全面提升整體素質(zhì)、管理水平；建立辦事高效，運(yùn)作協(xié)調(diào)，行為規(guī)范的管理機(jī)制，開拓新業(yè)務(wù)，再上新水平，努力開創(chuàng)各項(xiàng)工作的新局面。二、主要經(jīng)營指標(biāo)1、 主營業(yè)務(wù)收入全年凈增萬元，其中每月均增加萬元；其它業(yè)務(wù)收入全年凈增萬元，每月均增加萬元。2、 客戶流失率為總客戶的％，其中：人為客戶流失力爭降低為零、壞帳回收率為總客戶的％。二全年完成業(yè)務(wù)總收入萬元，占應(yīng)收款％。么實(shí)現(xiàn)凈利潤萬元。5、委托銀行扣款成功率達(dá)％。三、工作措施捕捉信息，開拓市場，爭當(dāng)業(yè)績頂尖人。面向市場，擴(kuò)展團(tuán)隊(duì)隊(duì)伍，廣泛招納能人之志為我所用。讓安居的業(yè)務(wù)鋪遍全國，獨(dú)占熬頭。抓好基礎(chǔ)工作，實(shí)行規(guī)范管理，全面提高工作質(zhì)量。 搞好各類客戶分類細(xì)劃，摸底排查工作。對客戶進(jìn)行分類細(xì)化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司經(jīng)理分別按照“分類排隊(duì)、區(qū)別對待、上門清收”等管理措施，對所屬客戶進(jìn)行分類，確定清收方案，落實(shí)任務(wù)層層分解，明確目標(biāo)及責(zé)任人，以確保全年既定目標(biāo)任務(wù)的全面完成加強(qiáng)壞帳清收組織管理工作，繼續(xù)做好呆帳回收及核銷工作。適應(yīng)營銷新形勢，構(gòu)建新型的客戶管理模式。一是要實(shí)行客戶分類管理，提供差別化、個(gè)性化服務(wù)；二是對重點(diǎn)客戶進(jìn)行重點(diǎn)管理，尤其要做好重點(diǎn)客戶的后續(xù)服務(wù)工作。努力加大中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)開拓力度，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。企業(yè)未來的發(fā)展空間將重點(diǎn)集中在中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，務(wù)必在認(rèn)識、機(jī)制、措施和組織推動(dòng)等方面下真功夫，花大力氣，力爭使中間業(yè)務(wù)在較短時(shí)間內(nèi)有較快發(fā)展，走在同業(yè)前面，占領(lǐng)市場。加強(qiáng)中間業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)工作。嚴(yán)格客戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，杜絕漏收和少收。并進(jìn)一步規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決執(zhí)行公司規(guī)定的中間業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。杜絕漏收和少收，除特殊情況，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意，任何人無權(quán)免收和少收，堅(jiān)決做到足額收費(fèi)，只有積極拓展收費(fèi)渠道并做到足額收費(fèi)，才能完成全年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入的艱巨任務(wù)。強(qiáng)化員工教育培訓(xùn)工作。（1） 職工思想教育方面：一是通過培訓(xùn)教育，樹立職工愛崗敬業(yè)，敢為人先的創(chuàng)新精神。二是增強(qiáng)職工愛崗如家，行興我榮，行衰我恥的觀念。三是遵紀(jì)守法教育，以提高全體員工遵紀(jì)守法和自我保護(hù)意識。（2） 職工業(yè)務(wù)教育方面：一是繼續(xù)學(xué)習(xí)新業(yè)務(wù)；二是技能培訓(xùn)工作持之以恒進(jìn)行崗位練兵，不斷提高辦理業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效率，通過業(yè)務(wù)技術(shù)競賽等形式，激活員工工作熱情，提高工作效率。三是學(xué)習(xí)市場營、銷學(xué)，填補(bǔ)員工市場營銷知識空白。通過請進(jìn)來與走出去的方法，提高員工營銷的技巧，為培養(yǎng)一批營銷骨干打好基礎(chǔ)。完善企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，對所屬部門、工作崗位均實(shí)行規(guī)范化管理，使每個(gè)員工人人肩上有壓力，心中有藍(lán)圖，前進(jìn)路上有方向，工作行程有目標(biāo)。各篇三：2010年房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)工作計(jì)劃2010年房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)工作計(jì)劃2009年，全球經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了金融危機(jī)的洗禮之后，全年經(jīng)濟(jì)開始緩慢回升，我們XX*房地產(chǎn)公司抓住這一難得機(jī)遇，加強(qiáng)公司各項(xiàng)工作措施，在2009年的房地產(chǎn)市場中取得了良好的工作成績，為了使公司在2010年的房地產(chǎn)市場中取得更好的成績，我們已做好準(zhǔn)備措施，將財(cái)務(wù)的收入和支出成正比。以下2010年公司財(cái)務(wù)工作計(jì)劃：一、 指導(dǎo)思想在2010年的工作中，我們將對員工加強(qiáng)管理，研究創(chuàng)新，擴(kuò)大營業(yè)額，控制成本，創(chuàng)造利潤；加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，堅(jiān)持員工技能培訓(xùn)，采取多樣化形式，把學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)與交流技能相結(jié)合，開拓視野，豐富知識，全面提升員工整體素質(zhì)、管理水平；建立辦事高效，運(yùn)作協(xié)調(diào)，行為規(guī)范的管理機(jī)制，開拓新業(yè)務(wù)，再上新水平，努力開創(chuàng)各項(xiàng)工作的新局面。二、 主要經(jīng)營指標(biāo)1、 主營業(yè)務(wù)收入全年凈增XX*萬元，其中每月均增加XX*萬元；其它業(yè)務(wù)收入全年凈增XX*萬元，每月均增加XX*萬元。2、 客戶流失率為總客戶的XX*%，其中：人為客戶流失力爭降低為零、壞帳回收率為總客戶的XX*%。二全年完成業(yè)務(wù)總收入XX*萬元，占應(yīng)收款XX*%。么實(shí)現(xiàn)凈利潤XX*萬元。八委托銀行扣款成功率達(dá)XX*%。三、工作措施捕捉信息，開拓市場，爭當(dāng)業(yè)績頂尖人。面向市場，擴(kuò)展團(tuán)隊(duì)隊(duì)伍，廣泛招納能人之志為我所用。讓安居的業(yè)務(wù)鋪遍全國，獨(dú)占熬頭。抓好基礎(chǔ)工作，實(shí)行規(guī)范管理，全面提高工作質(zhì)量。搞好各類客戶分類細(xì)劃，摸底排查工作。對客戶進(jìn)行分類細(xì)化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司經(jīng)理分別按照“分類排隊(duì)、區(qū)別對待、上門清收”等管理措施，對所屬客戶進(jìn)行分類，確定清收方案，落實(shí)任務(wù)層層分解，明確目標(biāo)及責(zé)任人，以確保全年既定目標(biāo)任務(wù)的全面完成加強(qiáng)壞帳清收組織管理工作，繼續(xù)做好呆帳回收及核銷工作。適應(yīng)營銷新形勢，構(gòu)建新型的客戶管理模式。一是要實(shí)行客戶分類管理，提供差別化、個(gè)性化服務(wù)；二是對重點(diǎn)客戶進(jìn)行重點(diǎn)管理，尤其要做好重點(diǎn)客戶的后續(xù)服務(wù)工作。努力加大中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)開拓力度，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展.企業(yè)未來的發(fā)展空間將重點(diǎn)集中在中間業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，務(wù)必在認(rèn)識、機(jī)制、措施和組織推動(dòng)等方面下真功夫，花大力氣，力爭使中間業(yè)務(wù)在較短時(shí)間內(nèi)有較快發(fā)展，走在同業(yè)前面，占領(lǐng)市場。加強(qiáng)中間業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)工作。嚴(yán)格客戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，杜絕漏收和少收。并進(jìn)一步規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決執(zhí)行公司規(guī)定的中間業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。杜絕漏收和少收，除特殊情況，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意，任何人無權(quán)免收和少收，堅(jiān)決做到足額收費(fèi)，只有積極拓展收費(fèi)渠道并做到足額收費(fèi)，才能完成全年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入的艱巨任務(wù)。強(qiáng)化員工培訓(xùn)工作計(jì)劃。職工思想教育方面：一是通過培訓(xùn)教育，樹立職工愛崗敬業(yè)，敢為人先的創(chuàng)新精神。二是增強(qiáng)職工愛崗如家，行興我榮，行衰我恥的觀念。三是遵紀(jì)守法教育，以提高全體員工遵紀(jì)守法和自我保護(hù)意識。職工業(yè)務(wù)教育方面：一是繼續(xù)學(xué)習(xí)新業(yè)務(wù)；二是技能培訓(xùn)工作持之以恒進(jìn)行崗位練兵，不斷提高辦理業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效率，通過業(yè)務(wù)技術(shù)競賽等形式，激活員工工作熱情，提高工作效率。三是學(xué)習(xí)市場營、銷學(xué)，填補(bǔ)員工市場營銷知識空白。通過請進(jìn)來與走出去的方法，提高員工營銷的技巧，為培養(yǎng)一批營銷骨干打好基礎(chǔ)。完善企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，對所屬部門、工作崗位均實(shí)行規(guī)范化管理，使每個(gè)員工人人肩上有壓力，心中有藍(lán)圖，前進(jìn)路上有方向，工作行程有目標(biāo)。各個(gè)部門均要制訂周工作計(jì)劃、月工作計(jì)劃。并要制訂切實(shí)可行的考核方案，跟蹤考核，以利提高。(1)建立和健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，以狠抓管理制度落實(shí)來帶動(dòng)企業(yè)管理水平的提高。一是要建立和健全各項(xiàng)管理基礎(chǔ)工作制度，促進(jìn)企業(yè)管理整體水平提高。企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理基礎(chǔ)工作制度，包括：財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)產(chǎn)物資管理及清查盤點(diǎn)制度、行政管理制度，根據(jù)各項(xiàng)管理制度的基礎(chǔ)工作的要求，實(shí)行崗位責(zé)任制，規(guī)定每個(gè)員工必須做什么、什么時(shí)候做、在什么情況下應(yīng)怎么做，以及什么不能做，做錯(cuò)了怎么辦等細(xì)則。這樣，每個(gè)崗位的每個(gè)責(zé)任者對各自承擔(dān)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作都清楚，要求人人遵守。通過實(shí)施這些制度，進(jìn)一步提高企業(yè)管理整體水平。二是建立和健全自我約束的企業(yè)機(jī)制，確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，嚴(yán)格審核費(fèi)用開支，控制預(yù)算，加強(qiáng)資金日常調(diào)度與控制，落實(shí)內(nèi)部各層次、各部門的資金管理責(zé)任制。盡量避免無計(jì)劃、無定額使用資金。三是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)和管理的客觀要要求，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)監(jiān)督。落實(shí)企業(yè)內(nèi)部責(zé)任。建立內(nèi)部責(zé)任會(huì)計(jì)制度，對各部門的經(jīng)營收益、成本費(fèi)用、部門利潤進(jìn)行分別核算。使部門對自己的任務(wù)、目標(biāo)做到心中有數(shù)。這對于調(diào)動(dòng)各部門的積極性，努力做好做足生意，節(jié)約費(fèi)用開支是有促進(jìn)作用的；建立一套內(nèi)部的約束機(jī)制，在內(nèi)部制度中明確規(guī)定各部門的權(quán)力責(zé)任，做到分級負(fù)責(zé)、職責(zé)分明、相互制約。會(huì)計(jì)監(jiān)督。會(huì)計(jì)監(jiān)督不單純是對一般費(fèi)用報(bào)銷的審查，而應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，從企業(yè)的經(jīng)營資金籌集、資金運(yùn)用、費(fèi)用開支、收入實(shí)現(xiàn)，一直到財(cái)務(wù)成果的產(chǎn)生。嚴(yán)格按照制度辦事，正確核算，如實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，維持投資者權(quán)益，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督職能，保證制度的落實(shí)和有效執(zhí)行。（2）進(jìn)一步提高企業(yè)的執(zhí)行力。企業(yè)的執(zhí)行力決定企業(yè)競爭力，執(zhí)行力，就個(gè)人而言，就是把想干的事干成功的能力；對于企業(yè)，則是將長期戰(zhàn)略一步步落到實(shí)處的能力。執(zhí)行力是企業(yè)成功的一個(gè)必要條件，企業(yè)的成功離不開好的執(zhí)行力，當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略方向已經(jīng)或基本確定，這時(shí)候執(zhí)行力就變得最為關(guān)鍵。戰(zhàn)略與執(zhí)行就好比是理論與實(shí)踐的關(guān)系，理論給予實(shí)踐方向性指導(dǎo)，而實(shí)踐可以用來檢驗(yàn)和修正理論，一個(gè)基業(yè)常青的企業(yè)一定是一個(gè)戰(zhàn)略與執(zhí)行相長的企業(yè)。提高執(zhí)行力的具體措施：首先，要設(shè)立清晰的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的進(jìn)度表：這個(gè)目標(biāo)一定要可衡量、可檢查，不能模棱兩可。再者，目標(biāo)一旦確定，一定要層層分解落實(shí)。其次，找到合適的人，并發(fā)揮其潛能：執(zhí)行的首要問題實(shí)際上是人的問題，因?yàn)樽罱K是人在執(zhí)行企業(yè)的策略，并反饋企業(yè)的文化。柯林斯在《從優(yōu)秀到卓越》中特別提到要找“訓(xùn)練有素”的人，要將合適的人請上車，不合適的人請下車。其三，修改和完善規(guī)章制度，搭建好組織結(jié)構(gòu)：企業(yè)做大之后，只能通過規(guī)則來約束，規(guī)則是一個(gè)組織本文來源：文秘114執(zhí)行力的保障?！皃dca循環(huán)”說的就是制度制訂與執(zhí)行、檢查和績效四者間的互動(dòng)關(guān)系。其四，倡導(dǎo)“真誠？溝通”的工作方式，發(fā)揮合力：一項(xiàng)調(diào)查表明，企業(yè)內(nèi)存在的問題有70%是由于溝通不力造成的，而70%的問題也可以由溝通得到解決。我們每個(gè)人都應(yīng)該從自己做起，看到別人的優(yōu)點(diǎn)，接納或善意提醒別人的不足，相互尊重、相互激勵(lì)。其五，關(guān)注細(xì)節(jié)，跟進(jìn)、再跟進(jìn)：制定戰(zhàn)略時(shí)，我們更多是發(fā)揮“最長的指頭”的優(yōu)勢，而在具體的執(zhí)行過程中，我們就要切實(shí)解決好“木桶效應(yīng)”的問題。執(zhí)行力在很大程度上就是認(rèn)真、再認(rèn)真；跟進(jìn)、再跟進(jìn)。其六，建立起有效的績效激勵(lì)體系：管理理念：企業(yè)管理=人事管理，而人事管理=績效管理。最后，要營造執(zhí)行文化：要從以下幾方面入手建立執(zhí)行文化：其一，講求速度：崇尚行動(dòng)，雷厲風(fēng)行；其二，團(tuán)隊(duì)協(xié)作：溝通直接，拒絕繁瑣，各司其職，分工合作；其三，責(zé)任導(dǎo)向：提倡“領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)”，出了問題要找出其原因并分清主要責(zé)任，只有這樣才能更好地樹立起責(zé)任心；其四，績效導(dǎo)向：拒絕無作為，關(guān)注結(jié)果，賞罰分明；其五，繼承文化：對企業(yè)中優(yōu)秀的傳統(tǒng)、規(guī)章及成果要注意繼承，繼承基礎(chǔ)上的革新才會(huì)事半功倍；其六，用人文化：文化始于招聘。人才引進(jìn)要嚴(yán)把關(guān)，力爭將不認(rèn)同企業(yè)文化的人擋在門外；最后，要營造愛心文化：相互尊重、相互鼓勵(lì)、樂于分享、共同成長2010年房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)工作計(jì)劃篇四：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作計(jì)劃財(cái)務(wù)工作計(jì)劃2013年財(cái)務(wù)部門工作計(jì)劃如下：一、 財(cái)務(wù)審核財(cái)務(wù)審核分兩個(gè)方面，一是對原始報(bào)銷單據(jù)的審核、財(cái)務(wù)部嚴(yán)格按照公司有關(guān)制度規(guī)定執(zhí)行審核、堅(jiān)持原則、杜絕人情關(guān)系。如對一些票據(jù)不完善、未列入簽呈計(jì)劃內(nèi)支出等堅(jiān)決退回。二是對會(huì)計(jì)憑證的審核工作，重要的對會(huì)計(jì)分錄的正確性、附件的有效及齊全進(jìn)行審核把關(guān)。二、 成本核算隨著公司項(xiàng)目進(jìn)行，工程成本支出不斷加大。在工程支出上財(cái)務(wù)部嚴(yán)格按照稅務(wù)要求和工程部進(jìn)度管理進(jìn)行付款，對順天建設(shè)集團(tuán)的工程款支付及時(shí)核算代扣代繳款項(xiàng)，并要求對方及時(shí)開具工程款項(xiàng)發(fā)票。這樣有利于清晰及時(shí)的核算開發(fā)成本。三、 銷售核算財(cái)務(wù)部將在整個(gè)銷售流程中積極做好vip認(rèn)籌、定房、房款等收款工作、嚴(yán)格按公司領(lǐng)導(dǎo)批示的客戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，杜絕漏收和少收。除特殊情況，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意，任何人無權(quán)免收和少收，堅(jiān)決做到足額收費(fèi)。按揭放款環(huán)節(jié)由財(cái)務(wù)部與報(bào)建部門進(jìn)行積極配合，保證資金及時(shí)到位。由專人進(jìn)行銷售收款、與銷售部門銜接，同時(shí)加強(qiáng)對銷售臺(tái)帳的統(tǒng)計(jì)工作，做好財(cái)務(wù)銷售明細(xì)的編制。財(cái)務(wù)部按月及時(shí)與銷售部的銷售提成表進(jìn)行審查核對，保障銷售數(shù)據(jù)的核對無誤。四、 納稅申報(bào)財(cái)務(wù)部在嚴(yán)格按照稅法進(jìn)行核算與申報(bào)的基礎(chǔ)上，積極與稅務(wù)部門溝通，盡量采取緩繳的方式來減緩公司的資金支出。五、 其他工作：1、 公司日常各項(xiàng)招待用品的購買，嚴(yán)格詢價(jià)比價(jià)比質(zhì)量。力爭買到質(zhì)量可靠價(jià)格實(shí)惠的公司所需物品。2、 為保證公司各部門專業(yè)人員的及時(shí)到位、項(xiàng)目的順利進(jìn)行，積極通過多種渠道尋找優(yōu)秀人才。二公司人才檔案資料的整理保存，勞動(dòng)合同的簽定，社保的辦理。么公司各類證照的管理及年度各類證照的年檢工作。只完成了公司領(lǐng)導(dǎo)安排的一些臨時(shí)性的突擊任務(wù)。財(cái)務(wù)部2013年1月22日篇五：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)[1]房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)：一、 融資：融資的最終目的是最大的土地抵押率和最低的銀行利房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點(diǎn)粗淺看法。二、 一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀三、 （一）融資規(guī)模持續(xù)增長四、 近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001?2005年短短4年里，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。五、 （二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道六、 僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計(jì)7696億元，其中：國內(nèi)貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%?40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個(gè)人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來，有60%?70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達(dá)到70%?80%）。七、 （三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小八、 2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。九、 （四）房地產(chǎn)資金信托活躍十、2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元，占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號文件后，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號文件一一《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制，給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有以下兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到要求，信托投資公司人作為股東獲得投資回報(bào)。另外，對房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)緊張的企業(yè)，信托投資公司通過一次性購買其部分資產(chǎn)向其提供后續(xù)開發(fā)資金，待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售款回籠以后再購回。另一種模式是債權(quán)融資。債權(quán)融資方式是針對雖然自有資本金已經(jīng)達(dá)到國家要求，但是由于政策、市場或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補(bǔ)上資金缺口[十^一、二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題十二、（一）融資渠道過于單一十三、從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%?70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。十四、（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對稱十五、作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。十六、（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系十七、就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。十八、（四）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善十九、目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。二十、（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破二^一、為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。二十二、三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析二十三、 （一）發(fā)展多元化直接融資二十四、銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。二十五、1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式二十六、房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。二十七、2.培育地產(chǎn)金融二級市場，推動(dòng)住房抵押貸款證券化二十八、住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過二級市場進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個(gè)人房貸市場）的運(yùn)作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場提供了一種具有較高信譽(yù)的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。二十九、3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系三十、借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。三十一、4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施二十二、規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。二十二、 （二）進(jìn)一步完善間接融資二十四、我國是一個(gè)間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。二十五、1.推進(jìn)間接融資形式多樣化二十六、目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。二十七、2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式二十八、直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)