重慶巴南區(qū)土地價(jià)值

重慶市巴南區(qū)土地投資價(jià)值白皮書(shū)Land Investment

Value report OfChongqing Banan District前言巴南區(qū)作為重慶主城最大區(qū)域，區(qū)位、交通及

自然資源優(yōu)勢(shì)明顯，近年區(qū)域價(jià)值日益凸顯，

萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、保利、恒大、中交、招商、珠江、旭輝、遠(yuǎn)洋、協(xié)信、東原、融科、華宇等品牌

房企持續(xù)進(jìn)駐，爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)，競(jìng)奪市場(chǎng)2014年巴南區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目112個(gè)，協(xié)議資金668億元，實(shí)際到位資金324億元，合同外資5.1億美元，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景廣闊本報(bào)告將從城市、區(qū)域、板塊三大層面，對(duì)巴南區(qū)進(jìn)行客觀深入的解讀Land Investment Value report OfChongqing Banan District第一章

城市價(jià)值第二章

區(qū)域價(jià)值第三章 板塊解讀c o n t e n t s目

錄第一章

城市價(jià)值第二章 區(qū)域價(jià)值第三章 板塊解讀c o n t e n t s目

錄本章節(jié)將通過(guò)城市地位、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、樓市現(xiàn)

狀三大部分進(jìn)行分析，從而對(duì)重慶城市價(jià)值進(jìn)行

解讀重慶——國(guó)家級(jí)中心城市，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶西部中心樞紐，國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地城市地位全國(guó)地位1997年6月18日，重慶直轄市政府機(jī)構(gòu)正式掛牌成渝經(jīng)濟(jì)圈——是國(guó)家“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)，也是國(guó)家級(jí)的新興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)域城市地位成渝經(jīng)濟(jì)圈中國(guó)“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局示意圖GDP——2014年重慶GDP同比增速達(dá)10.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)GDP9.00%9.10%10.30%9.20%7.80%7.70%7.40%14.30%14.90%17.10%13.60%13.60%12.30%10.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2008年2009年2010年2011年全國(guó)四大直轄市2014年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城市GDP(億元)GDP同比增速(%)上海23560.947.0北京21330.807.3天津15722.4710.0重慶14265.4010.92012年2013年2014年2008—2014年全國(guó)、重慶GDP增速全國(guó)重慶注：數(shù)據(jù)

來(lái)源

于各省

市統(tǒng)計(jì)局

最新

發(fā)布

2014年GDP數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)人口人口——重慶人口總量居全國(guó)第一，2020年我市人口將

達(dá)3200萬(wàn)左右，重慶表現(xiàn)出超強(qiáng)的吸附能力數(shù)據(jù)來(lái)源：第六次人口普查數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：第六次人口普查數(shù)據(jù)收入——年度重慶人均可支配收入、居民消費(fèi)能力持續(xù)上漲注：數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶統(tǒng)計(jì)局。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)收入25216193809.400.05.010.015.020.00500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014前三季度2005-2014年前三季度重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢(shì)圖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）累計(jì)同比增長(zhǎng)（%）2,147.102,479.002,938.603,487.804,033.704,599.8050000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2008年至2014年重慶市社零總額及增速社零累計(jì)（億元） 累計(jì)同比增長(zhǎng)（%）預(yù)

13.00%估值經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)注：數(shù)據(jù)

來(lái)源

于各省

市統(tǒng)計(jì)局

最新

發(fā)布

2014年GDP數(shù)據(jù)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——2014年重慶三產(chǎn)占比首次超越二產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，樓市特征為市場(chǎng)需求總量大地區(qū)重慶全國(guó)絕對(duì)額（億元）占GDP比重（%）增速（%）絕對(duì)額（億元）占GDP比重（%）增速（%）GDP14265.4010010.9%6364631007.4%一產(chǎn)業(yè)1061.037.44.4%5833294.1%二產(chǎn)業(yè)6531.8645.812.7%271392437.3%三產(chǎn)業(yè)6672.5146.810%306739488.1%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)特征房地產(chǎn)特征發(fā)展趨勢(shì)第一產(chǎn)業(yè)以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為

主房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，第一次舊城改造完成之后，市場(chǎng)需求量急劇下降，改善型發(fā)展緩慢，總體市場(chǎng)量較小，價(jià)格不高第一輪市場(chǎng)消化完后，發(fā)展后繼

乏力，無(wú)法支撐價(jià)格繼續(xù)上行第二產(chǎn)業(yè)以采礦業(yè)，制造業(yè)，電

力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和

供應(yīng)業(yè)，建筑業(yè)為主房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，剛需及改善型市場(chǎng)周期較長(zhǎng)，具備一定的投資市場(chǎng)，市場(chǎng)需求總量較大，價(jià)格較為適中市場(chǎng)將經(jīng)過(guò)至少兩輪的消化周期，后繼發(fā)展需改善居住條件，價(jià)格上漲趨勢(shì)較弱第三產(chǎn)業(yè)除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)為主房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，發(fā)展較為迅速，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)多樣化，產(chǎn)品線較長(zhǎng)，投資市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)需求總量大，價(jià)格較高具備較好的發(fā)展空間，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格層次豐富，適宜長(zhǎng)期投資投資——重慶房地產(chǎn)投資增速明顯，處于正常投資狀態(tài)24.50%23.30%23.36%26.40%26.74%26.89%27.70%21.00%22.00%23.00%24.00%25.00%26.00%27.00%28.00%29.00%020004000600080001000012000140002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-11月2008-2014年11月重慶社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況固投累計(jì)（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)注：數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重市場(chǎng)狀況＜10%投資過(guò)少10-28%投資正常28-40%投資過(guò)熱＞40%投資泡沫房地產(chǎn)與GDP的關(guān)系——重慶的GDP增速處于兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)期，人均GDP剛剛突

破8000美元，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展的階段，開(kāi)始向第二階段過(guò)度人均GDP（美元）住宅產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800住宅啟動(dòng)期配給制商業(yè)800-1100住宅快速發(fā)展期（第一階段）自發(fā)原始商業(yè)階段1100-2000商業(yè)地產(chǎn)初級(jí)階段2000-3000商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街3000-4000商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展4000-8000住宅平穩(wěn)發(fā)展期，產(chǎn)品開(kāi)始豐富綜合體出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多元化8000-10000住宅市場(chǎng)升級(jí)改善（開(kāi)始過(guò)度）商業(yè)啟動(dòng)，社區(qū)商業(yè)為主10000-15000全面改善階段（第二階段）商業(yè)爆發(fā)期，綜合體及集中式商業(yè)為主15000-25000個(gè)性化階段（第三階段）CBD復(fù)合商業(yè)時(shí)代，金融產(chǎn)品及衍生品25000以上住宅市場(chǎng)衰退，商業(yè)飽和，功能性回歸、產(chǎn)品及需求多元化時(shí)期GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800啟動(dòng)期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期＞8000住宅衰退，商業(yè)發(fā)展世界地產(chǎn)發(fā)階段律世界房地產(chǎn)發(fā)展階段規(guī)律房地產(chǎn)發(fā)展階段房城市化率展GDP增速（%）規(guī)人均GDP（美元）行業(yè)特征購(gòu)房者構(gòu)成產(chǎn)品特征第一階段剛需階段低于50%高于8%低于4000全面舊城改造、房地產(chǎn)以主城區(qū)開(kāi)發(fā)為主，部分郊區(qū)開(kāi)始開(kāi)發(fā)剛需為主（占七成以上）、改善、投資為輔，購(gòu)買(mǎi)群體以本地及周邊區(qū)域?yàn)橹鲃傂璁a(chǎn)品為主，大部分為高

容積率高密度的高層電梯公

寓，舒適度低，面積段較小第二階段改善階段低于80%5-8%4000-10000舊城改造全面完成，房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展，衛(wèi)星城形成規(guī)模剛需占三成左右、以改善、投資為主，部分購(gòu)房者為再改、三改，大部分購(gòu)房者為外地人，開(kāi)始有部分個(gè)性化需求改善型產(chǎn)品為主，低容積率低密度的郊區(qū)公寓，舒適度較高，面積段較大第三階段個(gè)性化階段高于80%低于5%高于10000二手房交易為主，一手房以

個(gè)性化定制化為主剛需一成不到，改善和投資已接近尾聲，購(gòu)房群體以二手房交易為主，個(gè)性化需求明顯個(gè)性定制化產(chǎn)品為主，淘汰產(chǎn)品逐步退出市場(chǎng)，城市的整體容積率逐步降低樓市現(xiàn)狀商品房市場(chǎng)近三年主城樓市年度供銷量均超過(guò)2000萬(wàn)方，居全國(guó)之首，表現(xiàn)出供銷兩旺態(tài)勢(shì)，2014年受宏觀政策影響，樓市結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整2011年2012年2013年2014年2011年至2014年重慶市主城區(qū)商品房供銷價(jià)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 銷售面積（萬(wàn)㎡） 成交均價(jià)（元/㎡）4%5%7%4%3%6%0%10%100%2011年2012年2013年2014年2011年至2014年重慶市主城區(qū)商品房結(jié)構(gòu)住宅 辦公 商業(yè) 車(chē)庫(kù)及其他注：1、樓市數(shù)據(jù)來(lái)自銳理數(shù)據(jù)，下同；2、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均剔除保障房項(xiàng)目數(shù)據(jù)，下同。3500.0085003005.053000.0080002500.007500主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）同比（%）銷售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）成交均價(jià)（元/㎡）同比（%）存量(萬(wàn)㎡)去化周期(月)2013年2618.3422%1962.90-4%805613%2793.75172014年3005.0515%1999.512%8010-1%3031.42181000.00600040%79%500.00550030%0.00500020%1999.512000.00700060%1500.00650050%85% 88% 87%樓市現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)2014年因宏觀因素及樓市周期影響，主城住宅市場(chǎng)供銷價(jià)

同步下滑，但仍然處于歷史較高水平，月均去化達(dá)132.3

萬(wàn)方，年度去化超1500萬(wàn)方62006400660068007000720074000.00500.001000.001500.002000.002500.007124690666652011年 2012年 2013年 2014年2011年至2014年重慶市主城區(qū)商品住宅供銷價(jià)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）銷售面積（萬(wàn)㎡） 成交均價(jià)(元/㎡)7336500055006000750080000.0050.00100.007000150.006500200.00250.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年2011年至2014年月度商品住宅供銷價(jià)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 銷售面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)(元/㎡)月均去化99.5萬(wàn)方月均去化148.7萬(wàn)方月均去化142.6萬(wàn)方月均去化132.3萬(wàn)方時(shí)間2013年2014年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）1978.641957.91同比（%）22%-1%銷售面積（萬(wàn)㎡）1710.811588.18同比（%）-4%-7%成交均價(jià)（元/㎡）73367124同比（%）10%-3%存量1493.81518.44存量去化周期（月）1011樓市現(xiàn)狀

住宅市場(chǎng)樓市周期存銷比與市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)呈反比當(dāng)存銷比超過(guò)“9”時(shí)，市場(chǎng)迅速做出反應(yīng)，價(jià)格開(kāi)始走低存銷比下滑至“7”時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格迅速上揚(yáng)

目前重慶住宅市場(chǎng)存銷比已接近周期底部，價(jià)格開(kāi)始抬頭價(jià)格下滑價(jià)格上漲存銷比走低2014年8月存銷比到達(dá)高峰價(jià)格出現(xiàn)滑鐵盧存銷比擴(kuò)大9.889.656.939.1112.3410.0550005500600065007000750080000.002.004.006.008.0010.0012.0014.001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月2011年2012年2013年2014年2011年至2014年住宅月均價(jià)格以及存銷比存銷比成交均價(jià)（元/㎡）樓市現(xiàn)狀內(nèi)環(huán)以內(nèi)地塊稀缺，2014年成交地塊不斷向外圍擴(kuò)散

中心地塊本體優(yōu)質(zhì)，溢價(jià)高；城市擴(kuò)張區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間

大，早期進(jìn)駐成本低，成為不少名企拿地趨勢(shì)土地內(nèi)環(huán)快速內(nèi)4764.043242.0650101520253025002000300035004000450050002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014主城成交土地可開(kāi)發(fā)體量、樓面地價(jià)、溢價(jià)率走勢(shì)建筑面積(萬(wàn)㎡) 樓面地價(jià)(元/㎡) 溢價(jià)率(%)樓市現(xiàn)狀主城土地市場(chǎng)持續(xù)四年供銷高漲，2014年土地供銷量減弱，適當(dāng)減少樓市可開(kāi)發(fā)庫(kù)存，減弱未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，促使樓市健康發(fā)展土地280027002600250024002300220021002000050001000015000200002500030000350002010-2014年主城土地市場(chǎng)供銷價(jià)供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(jià)(元/㎡)268225172459229122432010年 2011年 2012年 2013年 2014年樓市現(xiàn)狀近四年主城樓面地價(jià)、樓市均價(jià)價(jià)差保持在4400-5700元/㎡之間，樓市依然能保持應(yīng)有的利潤(rùn)空間土地224326822291245925177284710680558010200030004000500060007000800090002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014主城樓面地價(jià)、樓市均價(jià)價(jià)差樓面地價(jià)(元/㎡) 商品房成交均價(jià)(元/㎡)注：圖表價(jià)差為考慮企業(yè)拿地至開(kāi)盤(pán)周期為一年。5041442455515764第一章 城市價(jià)值第二章

區(qū)域價(jià)值第三章 板塊解讀c o n t e n t s目

錄本章節(jié)將通過(guò)巴南區(qū)位情況、經(jīng)濟(jì)活力、樓

市現(xiàn)狀三大部分進(jìn)行分析，從而對(duì)重慶市巴南區(qū)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行解讀區(qū)位情況巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)南部，幅員遼闊，主城區(qū)中面積最大區(qū)域，未來(lái)發(fā)展空間廣闊；是進(jìn)出重慶的南大門(mén)重慶主城最大區(qū)

幅員面積1825Km2

城區(qū)面積2020年達(dá)108Km2

目前建成區(qū)63Km2

總?cè)丝冢?4萬(wàn)465.93525.1510.71%12.71%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%40.00%45.00%0012年2013年2014年巴南區(qū)GDP(億元)GDP及增幅同比增幅35.00%經(jīng)濟(jì)活力億元，同比漲幅12.71%，201414265.4525.154%注：1、數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶統(tǒng)計(jì)局，下同2、2014年數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)，下同。預(yù)估值巴南區(qū)2014年GDP預(yù)計(jì)達(dá)525.15區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行2008年至2014年巴南區(qū)6005004003002001002008年2009年2010年2011年2年份200820092010201120122013重慶GDP（億元）5096.666528.727894.2410011.131145912656.69巴南區(qū)GDP（億元）175.56243.33308.72395.1420.85465.93占比3%4%4%4%4%4%2014年2016年常住人口120萬(wàn)人97.10萬(wàn)人時(shí)間經(jīng)濟(jì)活力2014年巴南區(qū)常住人口預(yù)計(jì)97.1萬(wàn)，增長(zhǎng)率1.3%。根據(jù)

十二五規(guī)劃，2016年巴南區(qū)常住人口達(dá)到120萬(wàn)人，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及樓市發(fā)展提供強(qiáng)有力的人口支撐2016年巴南區(qū)常住人口規(guī)劃97.101.30%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%84868890929496982008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南區(qū)常住人口及增長(zhǎng)率常住人口（萬(wàn)人） 增長(zhǎng)率（%）預(yù)估值巴南區(qū)年份常住人口

（萬(wàn)人）增長(zhǎng)率（%

）2008年89.542.79%2009年90.791.40%2010年91.871.19%2011年93.471.74%2012年94.621.23%2013年95.851.30%2014年97.101.30%重慶市主城區(qū)中，巴南區(qū)整體商業(yè)水平較薄弱，發(fā)展基數(shù)較低；根據(jù)巴南區(qū)十二五規(guī)劃，隨著產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)，人口的導(dǎo)入，2015年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額350億元。經(jīng)濟(jì)活力巴南區(qū)2013年社會(huì)商品零售總額排名重慶市主城區(qū)第7位，但增速保持10%以上，位居主城前列，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)潛力

巨大163.8186.6212.7214.00%0.00%10.00%20.00%40.00%50.00%60.00%05015030.00%1002002502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增幅預(yù)估值10600020004000600080001000012000140002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2005-2014年巴南區(qū)農(nóng)村居民人均純收入根據(jù)巴南區(qū)十二五規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2015年巴南區(qū)農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到13500元。城

鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到33600元，未來(lái)平均增長(zhǎng)速度保持在10%以上經(jīng)濟(jì)活力2014年巴南區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)達(dá)29475元，其整體增速較快，區(qū)域未來(lái)具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力預(yù)估值26942294759.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05000100001500020000250003000011766

350002005-2014年巴南區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）增速農(nóng)村人均純收入(元)預(yù)估值麻柳沿江開(kāi)發(fā)區(qū)1、重點(diǎn)發(fā)展以服裝產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的重慶輕工業(yè)基地、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地2、現(xiàn)已入駐北大國(guó)際醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、攀鋼集團(tuán)鈦白粉產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)西部安全應(yīng)急產(chǎn)業(yè)基地、重慶中國(guó)輕紡服裝城等20

多個(gè)項(xiàng)目，建成后可帶來(lái)千億產(chǎn)值3、未來(lái)2年可帶來(lái)10萬(wàn)人口經(jīng)濟(jì)活力龍洲灣濱江城市片區(qū)（重慶中央活動(dòng)區(qū)）1、重點(diǎn)引進(jìn)高端商務(wù)、酒店、綜合體、金融、總部經(jīng)濟(jì)等業(yè)態(tài)2、目前聚集萬(wàn)達(dá)、保利、融創(chuàng)、中交、旭輝、東原、珠江、招商等名企3、入駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、漢海極地海洋公園、博澳君禧天地、珠江歡樂(lè)園、斯努特啤酒小鎮(zhèn)、龍舞劇院、德普外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等匯聚人氣的項(xiàng)目4、此類項(xiàng)目在未來(lái)兩年之內(nèi)即投入使用，可吸引重慶乃至周邊省市人流“產(chǎn)城融合”成為巴南發(fā)展新理念，產(chǎn)業(yè)帶來(lái)人口，人口

帶來(lái)需求、消費(fèi)，有需求就有廣闊的樓市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間巴南進(jìn)入大爆發(fā)時(shí)代環(huán)樵坪經(jīng)濟(jì)區(qū)1、包含重慶中央休閑購(gòu)物區(qū)、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)園、西部商貿(mào)物流中心等各類產(chǎn)業(yè)區(qū)2、長(zhǎng)安鈴木、惠科、華南城、京東、普洛斯等世界知名企業(yè)已簽約進(jìn)入3、各類企業(yè)陸續(xù)在2013年、2014年正式運(yùn)營(yíng)4、未來(lái)兩年帶來(lái)15萬(wàn)人口生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)1、區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)心養(yǎng)老、休閑和鄉(xiāng)村旅游、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)等生態(tài)示范區(qū)2、現(xiàn)已入駐天心寺中泰文化旅游區(qū)、云林天鄉(xiāng)、美德有機(jī)農(nóng)業(yè)、花木世界、光大生態(tài)奶業(yè)、圣燈山綜合旅游度假區(qū)等樓市現(xiàn)狀商品房市場(chǎng)巴南區(qū)2014年成交181萬(wàn)方，同比上漲8%（主城區(qū)持平）成交均價(jià)7063元/㎡，同比上漲10%（主城區(qū)微降）

區(qū)域產(chǎn)業(yè)的快速推進(jìn)，帶動(dòng)巴南樓市迎來(lái)春天

巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)提速，商業(yè)產(chǎn)品占比不斷加大，產(chǎn)品日益多樣化，萬(wàn)達(dá)成主城明星項(xiàng)目，領(lǐng)銜市場(chǎng)熱銷5569538564317063070006000500080000.0050.00150.00100.00200.00250.00300.00350.002011年2012年2013年2014年2011-2014年巴南區(qū)商品房年度供銷價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 銷售面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)98%96%94%89%4%01%%02%%3%1% 5%1% 2%

1% 2%30%20%10%0%40%50%90%100%2011年2012年2013年2014年2011年至2014年巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)住宅 辦公 商業(yè) 車(chē)庫(kù)時(shí)間2011年2012年2013年2014年成交量在主城占比（%）8%8%9%9%400080%300070%200060%1000500055006000650080000.0010.0020.00750030.00700040.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年2012年2013年2014年樓市現(xiàn)狀住宅市場(chǎng)2014年全國(guó)樓市萎靡，住宅收到極大沖擊，量?jī)r(jià)均下滑

巴南逆市爆發(fā)，成交量?jī)r(jià)齊漲，樓市一片欣榮，抗跌性強(qiáng)年度月均成交量階梯式上浮，價(jià)格穩(wěn)步上漲月均去化8.9萬(wàn)方月均去化12.7萬(wàn)方月均去化13.2萬(wàn)方月均去化13.4萬(wàn)方5550527259826398010002000300040005000600070000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.002011年2012年2013年 2014年2011年至2014年月度商品住宅供銷價(jià)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 銷售面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)2011年至2014年巴南區(qū)商品住宅供銷價(jià)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 銷售面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)時(shí)間2013年2014年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）157.86241.81同比（%）7%53%銷售面積（萬(wàn)㎡）158.26160.67同比（%）4%2%成交均價(jià)（元/㎡）59826398同比（%）13%7%存量134.50178.03存量去化周期（月）1013樓市現(xiàn)狀土地融創(chuàng)保利華宇華南城恒大招商遠(yuǎn)洋東原旭輝萬(wàn)達(dá)中交協(xié)信近年萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、保利、恒大、中交、招商、旭輝等品牌

房企巴南拿地開(kāi)發(fā)，區(qū)域熱度日益高漲融科宗申2007-2014年巴南區(qū)商住用地成交熱度圖? 巴南區(qū)自2007年至今出讓土地123宗；? 其中2013年至2014年成交47宗；? 一二線品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)齊聚巴南；?

“明星地塊”各有特色，豐富了巴南

區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升了房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體品質(zhì)；? 各類型住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化及旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成為巴南區(qū)市場(chǎng)的亮點(diǎn)。樓市現(xiàn)狀2014年土地供銷下滑成為全國(guó)常態(tài)，巴南區(qū)成交量亦下滑巴南區(qū)土地成交在主城占比不斷擴(kuò)大，樓面地價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，區(qū)域價(jià)值、區(qū)域土地價(jià)值凸顯土地22831768171321262183050010001500200025000100020003000400050002010年2011年2010-2014年巴南區(qū)土地市場(chǎng)供銷價(jià)供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(jià)(元/㎡)700.02399.7522831768171321262183010304005001000150020200025002010年2011年2012年2013年2014年2012年 2013年 2014年2010-2014主城成交土地可開(kāi)發(fā)體量、樓面地價(jià)、溢價(jià)率走勢(shì)建筑面積(萬(wàn)㎡) 樓面地價(jià)(元/㎡) 溢價(jià)率(%)時(shí)間成交量在主城占比（%）2010年7%2011年9%2012年8%2013年15%2014年12%2283176817132126218355695385643170630100020003000400050006000700080002010年2011年2012年2013年2014年2010-2014巴南區(qū)樓面地價(jià)、樓市均價(jià)價(jià)差樓面地價(jià)(元/㎡) 商品房成交均價(jià)(元/㎡)樓市現(xiàn)狀近四年巴南區(qū)樓面地價(jià)、樓市均價(jià)價(jià)差步步高漲，2014年達(dá)到4937元/㎡，樓市利潤(rùn)空間加大土地注：圖表價(jià)差為考慮企業(yè)拿地至開(kāi)盤(pán)周期為一年。3286361749374718第一章 城市價(jià)值第二章 區(qū)域價(jià)值第三章 板塊解讀注：本節(jié)數(shù)據(jù)剔除保障房數(shù)據(jù)。c o n t e n t s目

錄本章節(jié)主要分析巴南區(qū)五大板塊的樓市價(jià)值板塊價(jià)值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)板塊劃分李家沱-花溪板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)魚(yú)洞板塊巴南區(qū)五大未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展板塊板塊價(jià)值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)區(qū)位李家沱-花溪板塊李家沱-花溪板塊東靠渝南大道，西鄰長(zhǎng)江，交通通暢

李家沱為原九龍坡政府辦公舊址，板塊發(fā)展、配套相對(duì)成

熟，且在重慶熟識(shí)度、接受度高李家沱長(zhǎng)江大橋馬桑溪長(zhǎng)江大橋板塊價(jià)值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)樓市李家沱-花溪板塊近兩年樓市價(jià)格漲幅較大，2014年均價(jià)

同比上漲6%；板塊商業(yè)、辦公產(chǎn)品表現(xiàn)出較大需求，隨著

規(guī)劃的完善，項(xiàng)目的引進(jìn)，未來(lái)上升空間巨大57.6044.5061496500590060006100620063006400650066000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板塊商品房年度供銷價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 成交面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)97%94%1%2%1%20%%3%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)商品住宅 辦公 商業(yè) 車(chē)庫(kù)板塊價(jià)值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)土地李家沱-花溪板塊土地市場(chǎng)呈現(xiàn)逐年升溫態(tài)勢(shì)

2014年樓面價(jià)較2013年小幅下滑168元/㎡2688169921862018050010001500200025003000020040060080010001200140016002011年2012年2013年2014年2010-2014年李家沱-花溪板塊土地市場(chǎng)供銷價(jià)供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(jià)(元/㎡)目前進(jìn)駐名企：恒大、融匯、招商、珠江、博澳、典雅、宗申、浩博等知名開(kāi)發(fā)商板塊價(jià)值產(chǎn)業(yè)李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)巴濱一號(hào).璀璨濱江君禧天地珠江歡樂(lè)園中德馬術(shù)運(yùn)功中心斯努特啤酒小鎮(zhèn)李家沱-花溪板塊高端商務(wù)、酒店、綜合體、金融業(yè)、總部

經(jīng)濟(jì)聚集，未來(lái)可吸引主城人口消費(fèi)板塊價(jià)值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)區(qū)位龍洲灣-高職城板塊作為巴南新興板塊，政策扶持力度大

龍洲灣定位為主城第七大商圈，巴南行政中心高職城帶來(lái)15萬(wàn)常住人口2輕軌號(hào)線魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋輕軌3號(hào)線板塊價(jià)值樓市龍洲灣-高職城板塊是巴南樓市版圖核心，2013年萬(wàn)達(dá)進(jìn)

駐后，海洋公園等項(xiàng)目相繼進(jìn)駐，萬(wàn)達(dá)連鎖反應(yīng)現(xiàn)仍在持

續(xù)；板塊內(nèi)部對(duì)商業(yè)、辦公類的產(chǎn)品需求不斷擴(kuò)大李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)6600670068006900700071007200730074000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002013-2014年龍洲灣-高職城板塊商品房年度供銷價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 成交面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)734082.6070.5868552013年 2014年91%85%3%7%5%6%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年李家沱-花溪板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)商品住宅 辦公 商業(yè) 車(chē)庫(kù)2% 3%板塊價(jià)值土地板塊內(nèi)部規(guī)劃的完善，基建的成熟，龍洲灣-高職城板塊年

度土地成交量不斷上漲，樓面地價(jià)不斷抬升，區(qū)域土地價(jià)

值得到認(rèn)可李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)19761559050010001500200025000200400600800100012002011年2012年2013年2014年2010-2014年龍洲灣-高職城板塊土地市場(chǎng)供銷價(jià)供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(jià)(元/㎡)2361 2360目前進(jìn)駐名企：萬(wàn)達(dá)、中交、協(xié)信、融科、佳兆業(yè)、旭輝、斌鑫等知名開(kāi)發(fā)商板塊價(jià)值產(chǎn)業(yè)李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)金融服務(wù)外包總部基地龍舞劇院重慶漢海極地海洋公園重慶德普外國(guó)語(yǔ)學(xué)校萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)隨著商業(yè)、文化、旅游等功能性項(xiàng)目的大量入駐和品牌房

企的聚集，未來(lái)可吸引重慶乃至周邊省市人口消費(fèi)高職城規(guī)劃26所高職院校目前院校中8個(gè)進(jìn)入，5個(gè)開(kāi)工重工商大學(xué)融智學(xué)院、重慶五一技師學(xué)校2015年9月即將開(kāi)學(xué)板塊價(jià)值李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)區(qū)位魚(yú)洞作為巴南老城區(qū)，是巴南原政治中心，人口密集、產(chǎn)業(yè)聚集，現(xiàn)仍是巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心魚(yú)洞板塊2輕軌號(hào)線魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋輕軌3號(hào)線板塊價(jià)值樓市魚(yú)洞未通輕軌之前，板塊為封閉式，板塊內(nèi)部自給自足輕軌2號(hào)線、3號(hào)線通達(dá)魚(yú)洞之后，直接拔高魚(yú)洞樓市價(jià)值

辦公、商業(yè)產(chǎn)品需求擴(kuò)大，中小型項(xiàng)目積極入市李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)520054005600580060006200640066000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002013-2014年魚(yú)洞城板塊商品房年度供銷價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 成交面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)645027.2021.9057242013年 2014年98%94%0%3%2%3%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2013年2014年2013-2014年魚(yú)洞板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)商品住宅 辦公 商業(yè) 車(chē)庫(kù)板塊價(jià)值土地魚(yú)洞老城已無(wú)地可供，板塊逐步向高職城方向擴(kuò)張而魚(yú)洞成熟的居住氛圍和商圈氛圍以及雙輕軌優(yōu)勢(shì)，使得

板塊土地價(jià)值得到保證李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)目前進(jìn)駐名企：渝開(kāi)發(fā)、中昂等知名開(kāi)發(fā)商0500100015002000250001002003004005006007008009002010-2014年魚(yú)洞板塊土地市場(chǎng)供銷價(jià)供應(yīng)面積(畝) 成交面積(畝) 樓面地價(jià)(元/㎡)1915140812782011年 2012年 2013年 2014年板塊價(jià)值產(chǎn)業(yè)李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)商社匯巴南體育中心都匯里廣場(chǎng)老街印象據(jù)規(guī)劃統(tǒng)計(jì)，魚(yú)洞板塊未來(lái)可吸引主城人口消費(fèi)板塊價(jià)值鹿角板塊北接茶園、南臨界石，是巴南新興規(guī)劃板塊未來(lái)輕軌12號(hào)線、8號(hào)線通達(dá)各區(qū)，鹿角隧道、燕尾山隧道勢(shì)在必行鹿角板塊區(qū)位李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)板塊價(jià)值鹿角板塊2013年開(kāi)始供應(yīng)土地，樓面地價(jià)年度漲幅為19%

板塊樓市起步時(shí)間為2014年5月

目前板塊樓面地價(jià)與樓市均價(jià)價(jià)差為6317元/㎡，利潤(rùn)空間較大李家沱-花溪板塊

龍洲灣-高職城板塊魚(yú)洞板塊鹿角板塊界石-南彭產(chǎn)城融合區(qū)注：圖表價(jià)差為考慮企業(yè)拿地至開(kāi)盤(pán)周期為一年。6317樓市、土地板塊及周邊目前進(jìn)駐名企：融創(chuàng)、金科、協(xié)信等知名開(kāi)發(fā)商維度2013年2014年樓面地價(jià)（元/㎡）19252287樓市均價(jià)（元/㎡）——8242價(jià)差（元/㎡）——6317板塊價(jià)值