臺灣房地產(chǎn)估價師制度與政策：保障性住房考試試卷

臺灣省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：保障性住房考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2100萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要130萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。同時市場上類似有電梯的辦公樓的重置價格為，2200萬元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值為一萬元，20001970207021702、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國。A：統(tǒng)一大綱B：統(tǒng)一命題C：統(tǒng)一組織D：統(tǒng)一閱卷E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為780元/近，安裝工程直接費(fèi)為450元/m2（其中人工費(fèi)為50元/m2）,裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/面（其中人工費(fèi)為45元/面），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%,安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%,裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%,稅金為3.5%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為.【2007年考題】A：2204.55元/m?B：2397.99元/m?C：3237.60元/m?D：3345.64元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4、委托拆遷估價的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和_。A.區(qū)位B.面積C.價值D.經(jīng)營人5、在環(huán)境污染類型劃分方法中，將環(huán)境污染分為工業(yè)污染、交通污染、農(nóng)業(yè)污染、生活污染等的依據(jù)是污染的。A：環(huán)境要素B：性質(zhì)C：產(chǎn)生的原因口：空間E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的—三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率B.價值、使用價值、供求7、房地產(chǎn)抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋—其抵押財產(chǎn)。A.屬于B.不屬于C.根據(jù)情況確定D.依照抵押合同規(guī)定8、某可比實(shí)例價格為2000元/m2,區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為一元/m2。A.區(qū)域因素123E.權(quán)重估價對象可比實(shí)例F.0.510090G.0.310090H.0.21001259、在正常情況下，房屋建筑工程的裝修工程最低保修期限為一年。432110、某在建工程項(xiàng)目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000近，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點(diǎn)的完工程度是。A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格11、季節(jié)比率是__。A.說明現(xiàn)象在某年的某月平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重B.說明現(xiàn)象在某年的某季平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重C.說明現(xiàn)象在各年某個月的同月平均數(shù)占各年總的月平均數(shù)的比重D.說明現(xiàn)象在各年某個季的同季平均數(shù)占各年總的季平均數(shù)的比重12、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其—由國務(wù)院代表國家行使。A.使用權(quán)B.征收權(quán)C.購買權(quán)D.所有權(quán)13、某類房地產(chǎn)2004年至2008年的價格分別為910元/m?、1190元/m?、1490元/m2、1910元/m2、2110元/由?，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于2009年的價格為。A：2390元/m?B：2410元/mC：2430元/mD：2450元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格14、企業(yè)同時向幾個細(xì)分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是—模式。A.單一市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%,則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格16、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資17、從獲取估價業(yè)務(wù)開始至出具估價報告后的估價資料歸檔止，包括：①獲取估價業(yè)務(wù)；②受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)；③搜集估價所需資料；④擬定估價作業(yè)方案；⑤實(shí)地查勘估價對象；⑥選定估價方法測算：⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告；⑨審核估價報告：⑩出具估價報告；(11)估價資料歸檔。一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目的估價活動的全過程和工作步驟排序正確的是_。A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)B.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)C.①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)D.①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)18、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關(guān)于修改(中華人民共和國土地管理法)的決定》，區(qū)分了。A：“國有”和“集體”B：“有償”和“無償”C：“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D：“征收”和“征用”E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章19、—的頒布，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期。A.《中華人民共和國土地管理法》B.《城市房地產(chǎn)管理法》C.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》D.《中華人民共和國土地使用法》20、2009年某企業(yè)的負(fù)債總額為250萬元，所有者權(quán)益總額為750萬元，則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是。A：15%B：25%C：30%D：35%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、下列關(guān)于拍賣價高者得規(guī)則，表述錯誤的是。A：價高者得規(guī)則是指拍賣標(biāo)的應(yīng)賣給出價最高的競買人B：竟買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交C：價高者得規(guī)則約束競買人、拍賣人D：價高者得規(guī)則不約束委托人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的（）。A.基準(zhǔn)價格B.平均價格C.正常價格D.市場價格23、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當(dāng)其月營業(yè)額超過（）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。5060708024、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數(shù)B：定基價格指數(shù)C：長期價格指數(shù)D：環(huán)比價格指數(shù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格25、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬，預(yù)測銷售量為450萬，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是萬。（2005年試題）A：450B：475C：490D：500E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、關(guān)于各級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級應(yīng)具備的條件，下列說法中正確的是—。一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)二級資質(zhì)2年以上一級房地產(chǎn)估價師應(yīng)有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師C.二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師D.二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于50%E.三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)有5名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，即。A：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金B(yǎng)：需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，受讓方不需繳納土地出讓金C：不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金D：改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E：不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地出讓金3、在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，僅用下限控制的規(guī)定性指標(biāo)包括。A：容積率B：建筑紅線后退距離C：綠地率D：建筑密度E：車泊位4、下列房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施中，屬于房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施有。A：通信B：市政公用C：有線電視D：道路E：金融郵電5、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險最大的是_。A.固定總價合同，采用按日計價的增價條款B.固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整C.固定總價合同，采用延期增價條款D.成本加浮動酬金合同6、對比較實(shí)例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用_。A.一般物價指數(shù)B.建筑材料價格指數(shù)C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.定額調(diào)整系數(shù)7、關(guān)于物權(quán)的效力說法有誤的是_。A.同一標(biāo)的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權(quán)同時并存B.同一標(biāo)的物一般來說物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)C.私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主失效D.物權(quán)成立后，無論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行使其權(quán)利8、合同生效應(yīng)具備下列條件_。A.當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力B.應(yīng)該使用相應(yīng)的示范文本C.意思表達(dá)真實(shí)D.不能損害另一方利益E.不違反法律和社會公共利益9、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后一個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。3691210、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有_。A.發(fā)行企業(yè)債券B.向銀行借入信用貸款C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款D.在公開市場上發(fā)行股票土地儲備貸款11、下列關(guān)于拍賣與普通商品交易的區(qū)別，表述錯誤的是。A：普通交易中當(dāng)事人只有賣方和買方B：拍賣方式中有委托人、拍賣人和競買人，三方缺一不可C：被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由賣方定價D：普通交易中商品銷售價格由賣方定價或由買賣雙方協(xié)商定價E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、綜合驗(yàn)收中的—是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A.消防驗(yàn)收B.規(guī)劃驗(yàn)收C.環(huán)保驗(yàn)收D.人防驗(yàn)收13、折價處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照A：原購買價B：重建價格C：重置價格D：市場價格E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有下列幾種（）。A.潛在毛收入B.有效毛收入C.凈運(yùn)營收益D.稅后現(xiàn)金流量E.稅前現(xiàn)金流量15、臨時使用土地的期限，最多不得超過一，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑。1年2年3年4年16、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（）。10%11.27%14.18%22.55%17、商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)由—向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A.預(yù)售人B.預(yù)購人C.預(yù)售合同約定的一方D.預(yù)售人和預(yù)購人共同18、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為年。（2009年試題）A：37B：40C：43D：50E：借款合同19、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為100元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價為—元/m2。18402840C.2966D.300020、運(yùn)用收益法估價一般可以分為—四個步驟進(jìn)行。①求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；②預(yù)測估價對象的未來收益；③搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測估價對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；④選用合適的收益法公式計算收益價格。A.①②③④B.②③④①C.③②①④D.③①②④21、根據(jù)《房屋登記辦法》，可以辦理預(yù)告登記的有。A：預(yù)購商品房設(shè)定抵押B：在建工程設(shè)定抵押C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D：房屋所有權(quán)設(shè)定抵押E：購買預(yù)售商品房22、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則.【2003年考題】A：估價的依據(jù)有可能不同B：估價的方法有可能不同C：估價對象的范圍有可能不同D：不影響估價結(jié)果的公正性E：不影響估價報告的用途 一23、已知某地區(qū)某類商品住宅2000?2005年的價格依次為：1900元/m2,2510元/m2,3330元/m2,4430元/m2,5840元/m2,7760元/m2,則用平均發(fā)展速度法預(yù)測200