南陽市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

南陽商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析1Part

南陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況

南陽的地理區(qū)位南陽古稱宛，位于河南省西南部、豫鄂陜?nèi)〗唤缣帲瑸槿姝h(huán)山、南部開口的盆地，因地處伏牛山以南，漢水以北而得名。南陽在東部向中西部的經(jīng)濟(jì)示范效應(yīng)中發(fā)揮著重要的溝通交流作用，同時(shí)也對(duì)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要支撐和促進(jìn)作用。其特殊的戰(zhàn)略地理位置為南陽的發(fā)展壯大提供了前提和契機(jī)。

南陽市歷年GDP增長情況

2005年，南陽市全民生產(chǎn)總值達(dá)到1050.04億元，首次突破千億元大關(guān)。從近2年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，南陽市地區(qū)生產(chǎn)總值保持了一個(gè)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，年均GDP增速約為13％，經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，波動(dòng)小。今年有望突破1500億元。南陽市人均國民生產(chǎn)總值除2006年小幅下降之外，上漲趨勢平穩(wěn)，并于去年突破萬元大關(guān)。但同比河南省18個(gè)省轄市排名比較靠后。除了省會(huì)城市和具有豐富油氣資源的濮陽市之外，南陽市經(jīng)濟(jì)情況還是比較差的。統(tǒng)計(jì)如下,將四個(gè)城市進(jìn)行比較。2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資895.8億元，全市完成生產(chǎn)總值1636.4億元、比上年增長12.1%；

一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為5.7%、16.3%和14.5%，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“二一三”向“二三一”的演變，新興工業(yè)大市地位確立，第三產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；文化旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，五年累計(jì)接待游客3367萬次、實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入179.4億元。南陽伏牛山被評(píng)為世界地質(zhì)公園；非公有制經(jīng)濟(jì)內(nèi)部三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為11.6:66.1:22.3，仍然呈現(xiàn)“二三一”的格局，但是與上年的12.3：65.7：22.0相比，非公有制經(jīng)濟(jì)中第一產(chǎn)業(yè)的比重下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)分別上升了0.4、0.3個(gè)百分點(diǎn)。南陽是典型的網(wǎng)格式空間布局，正南北朝向的人民路、正東西朝向的新華路、中州路形成了城市的核心區(qū)域，從地圖上的四條道路可以看出目前南陽的核心商業(yè)街共同構(gòu)成了一個(gè)圍合狀的網(wǎng)格，而此處正是核心商圈—人民路商圈以及新華商圈所在地，根據(jù)城市規(guī)劃學(xué)理論，多核網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)是指城市公共中心以多中心的形式存在，多核之間為網(wǎng)狀組織方式，每個(gè)單核具有相對(duì)獨(dú)立相對(duì)完整的組織形式和各自影響的范圍，各個(gè)核心共同形成城市形態(tài)。南陽市主要道路城市商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢

南陽市商業(yè)布局8商業(yè)發(fā)展階段

南陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 *

從南陽市商業(yè)發(fā)展軌跡來看，商業(yè)的演進(jìn)無疑對(duì)人們的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣影響巨大。與先前恩格爾系數(shù)較高的生活、消費(fèi)習(xí)慣不同的是，人們更多的去追求休閑、娛樂帶來的生活新享受，強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量的提升、品質(zhì)的升級(jí)。大統(tǒng)百貨、鴻德購物公園等大體量的商業(yè)項(xiàng)目就相繼增加新的業(yè)態(tài)來滿足日益增長的多層次消費(fèi)需求，Shoppingmall的時(shí)代已經(jīng)來臨。小型連鎖超市的壟斷大型商場的競爭Shoppingmall時(shí)代

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

自2000年起，我國商業(yè)房地產(chǎn)就開始成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。年增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。

2007年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度增長，2007年1月～9月，全國商業(yè)營業(yè)用房投資2451億元，比2006年同期上漲18％。據(jù)悉，我國商業(yè)地產(chǎn)投資近五年以年均28.9％的速度增長。參照西方發(fā)達(dá)國家情況，一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為12-14個(gè)，擁有營業(yè)面積為1000多平方米，人均占有的購物商業(yè)面積約1.2平方米，美國人均擁有購物面積較大,達(dá)到2平方米左右。目前，上海的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過2.5平方米，這已經(jīng)超過香港地區(qū)，堪比東京、紐約。城市商業(yè)地產(chǎn)特征

◆商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入類型化時(shí)代

◆

“訂單開發(fā)”理念獲得普遍認(rèn)同

◆大型企業(yè)戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)

◆大型和專業(yè)開發(fā)商將主導(dǎo)市場

◆城市格局：二三線城市崛起南陽商業(yè)地產(chǎn)特征

◆商業(yè)地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型期

◆

商業(yè)已經(jīng)在高位運(yùn)行

◆商業(yè)地產(chǎn)租售比不符合商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)規(guī)律

◆商住剝離模式顯化

南陽市商業(yè)地產(chǎn)2Part南陽商業(yè)市場分布情況

主要商圈調(diào)查與分析人民南路商圈人民南路中心廣場及人民路和新華路的天橋是南陽的核心商業(yè)圈,這里分布著大統(tǒng)百貨,鴻德購物公園,及中心廣場的街鋪總建筑面積在20萬平方左右，90年代的金漢豐購物中心,世紀(jì)百貨及新近開業(yè)的國美電器、紅都時(shí)代廣場等大型購物中心。

個(gè)案分析/大統(tǒng)百貨

作為南陽首家新式百貨店,其地理位置優(yōu)越,店內(nèi)累積了百麗,周大福,金利來等名優(yōu)服裝鞋帽品牌,加之引進(jìn)了百勝旗下的肯德基,使得業(yè)態(tài)分布較為合理，人氣較旺，它填補(bǔ)了南陽中高檔消費(fèi)市場的空缺，從商業(yè)體量與消費(fèi)檔次來看在南陽高檔購物商場中一枝獨(dú)秀。

獨(dú)秀。位置：中州路與人民路交匯處東南角總建筑面積：

25000平方米；地上共4層，地下1層；業(yè)態(tài)：

百貨＋超市＋餐廳檔次：中高檔主力店：無開業(yè)時(shí)間：2004年物業(yè)名稱大統(tǒng)百貨市調(diào)日期2008.7.15經(jīng)營狀況人流量50人次/5分鐘（2部扶梯）年齡分布25－45歲左右，中年人偏多性別比例女性占70～80％左右樓層業(yè)態(tài)分布地下一層經(jīng)營品種超市一層經(jīng)營品種黃金珠寶、化妝品、男女皮鞋、鐘表、煙酒、健身器材等；具體分割/布局過道1.7米左右主過道2.4米左右四周靠邊鋪位呈狹長型分布，如kisscat專柜7×3，約21平方米正對(duì)入口的化妝品鋪位呈正方形分布，如SK-Ⅱ?qū)９?×5，約25平方米珠寶鋪位呈長方形分布，裝修相對(duì)比較高檔，如凱蘭蒂鉆石柜臺(tái)4×7，約29平方米女鞋鋪位面積劃分較均勻，大都6×7約42平方米肯德基占地面積約為500平方米二層經(jīng)營品種少女休閑裝、淑女裝、貴婦裝、流行配飾等；具體分割/布局過道1.7米左右主過道2.4米左右鋪位面積劃分中間鋪位：斯?fàn)桘?×7約35平方米邊上鋪位歌莉婭9×7約63平方米；三層經(jīng)營品種品牌男裝、男士精品、箱包皮具、運(yùn)動(dòng)休閑等四層經(jīng)營品種內(nèi)衣、家居服飾、童裝、床上用品、書籍音像制品、家用電器、美食廣場整體評(píng)價(jià)大統(tǒng)百貨開業(yè)時(shí)間長，地理位置優(yōu)越,體量較大，業(yè)態(tài)齊全，內(nèi)部裝修檔次和商品品質(zhì)較高，是南陽地區(qū)的中高檔消費(fèi)中心。

該項(xiàng)目較為合理的利用其獨(dú)特的人文優(yōu)勢，在建筑風(fēng)格上與古建筑南陽府衙保持了一致，并充分利用地形修建了臨商鋪水景與有地方特色的步行街，形成了獨(dú)特的文化氛圍。同時(shí)成功引入鄭州丹尼斯超市作為該項(xiàng)目的主力店，較好的吸引了人氣。形成了集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游于一體的商業(yè)項(xiàng)目。個(gè)案分析/鴻德購物公園位置：人民路南段總建筑面積：總占地約110畝；總建筑面積達(dá)10萬平方米；業(yè)態(tài)：

步行街＋百貨＋超市＋餐廳＋KTV＋影城檔次：中檔主力店：丹尼斯賣場開業(yè)時(shí)間：2007年個(gè)案分析/世紀(jì)百貨

世紀(jì)百貨成立于1993年，原稱南陽商場，是南陽地區(qū)成立最早、體量較大的購物中心，也是天橋商業(yè)核心的奠基者，曾經(jīng)也面臨過定位低、裝修老舊的問題，但在新的商業(yè)環(huán)境下，南陽商場與世紀(jì)龍合營并稱為世紀(jì)百貨，同時(shí)逐步引入麥當(dāng)勞、豪享來、國美電器等知名商家，它定位于大眾消費(fèi)、并充分利用天橋商圈的人氣，取得了不俗的銷售業(yè)績，重新成為天橋商圈核心。位置：新華路與人民路交匯處總建筑面積：

25000平方米；地上共5層；業(yè)態(tài)：

百貨＋超市＋餐廳檔次：中檔主力店：無開業(yè)時(shí)間：1996年物業(yè)名稱世紀(jì)百貨市調(diào)日期2008.7.15經(jīng)營狀況人流量70人次/5分鐘（2部扶梯）年齡分布30～60歲左右，中老年人偏多性別比例女性占60～70％左右租金/費(fèi)用樓層租金第一層160～220元/m2月第二層150元/m2月第三層140元/m2月第四層130元/m2月第五層120元/m2月樓層業(yè)態(tài)分布一層經(jīng)營品種餐飲、品牌服裝、電器商場、化妝品、珠寶首飾、皮鞋皮具等具體分割/布局四周靠邊鋪位呈長型分布，如藥品專柜9×3，約27m2正對(duì)入口珠寶鋪位呈正方形分布，如RDEKR專柜4×4，約16m2男鞋鋪位面積劃分較均勻，大都6×6約36m2世紀(jì)龍超市占地面積約1000m2國美電器占地面積約3000m2麥當(dāng)勞占地面積約為400m2豪享來占地面積約為400m2二層經(jīng)營品種少女休閑裝、淑女裝、貴婦裝、流行配飾等；具體分割/布局過道1.4米左右主過道2米左右三層經(jīng)營品種少女裝、童裝四層經(jīng)營品種品牌男裝五層經(jīng)營品種羽絨服整體評(píng)價(jià)世紀(jì)百貨位于人民路和新華路的天橋是南陽的老商圈，是南陽較早的一批商場，商業(yè)氛圍成熟，且與國美電器、麥當(dāng)勞等品牌店相搭配效益可觀。但存在以下問題：一、裝修相對(duì)落后，品牌定位不高。二、內(nèi)部走道過于狹小，貨品陳設(shè)擁擠。三、大超市設(shè)于百貨商場入口處，雖增加了人氣但降低整體購物環(huán)境檔次。個(gè)案分析/紅都時(shí)代廣場

它是南陽市檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)類商場，是中高收入階層購買高檔名品的首選之地。且以高雅、品味、時(shí)尚并追求生活質(zhì)量的中青年白領(lǐng)一族為主要目標(biāo)顧客。內(nèi)部裝修精美，視野開闊，高端品牌云集，且大打“女性牌”，所經(jīng)營商品女性消費(fèi)占到大半，形成了自己的風(fēng)格，在全市商場中獨(dú)樹一幟，取得了較好的效果。但由于其自身建筑結(jié)構(gòu)問題，紅都時(shí)代廣場經(jīng)營面積狹長，總體量僅有7000m2，大大限制了其進(jìn)一步的發(fā)展。位置：新華路與人民路交匯處總建筑面積：

7000平方米；地上共4層；業(yè)態(tài)：

百貨檔次：高檔主力店：無開業(yè)時(shí)間：－物業(yè)名稱紅都時(shí)代廣場市調(diào)日期2008.7.16物業(yè)基本情況人民路與新華西路交匯處東南角；約7000平方米，地上五層經(jīng)營狀況人流量30人次/5分鐘（1部扶梯，1部點(diǎn)頭）年齡分布20～40歲左右，中年人偏多性別比例女性占60～70％左右租金/費(fèi)用一層：220元/m2月；扣點(diǎn)22點(diǎn)；建筑面積租金；扣點(diǎn)與租金比例為3：7，若采用扣點(diǎn)的方式，保底營業(yè)額為1200元/m2月；實(shí)用率約71.43%；樓層業(yè)態(tài)分布一層經(jīng)營品種男裝、皮鞋、手表等具體分割/布局過道2米左右，雖然紅都過道不寬，但由于其定位高端、相對(duì)客戶量不大，因此不顯得擁擠。四周靠邊鋪位呈長型分布，分居主走道兩邊，如皮爾卡丹專柜6×7,約42平米正對(duì)入口手表鋪位呈正方形分布，如天梭專柜6×6，約36平方米二層經(jīng)營品種女裝、女鞋等品牌千百度、星期六、卡文、百麗、貝拉維拉、愛特愛、VOA、SBO、貓人；三層經(jīng)營品種女裝品牌影兒、哥弟、娜爾斯、伊芙心悅、意賽蒙等四層經(jīng)營品種女裝、羊絨衫、化妝品等品牌女裝研色、繽諾詩、夏迦爾、KAKO、愛之怡、emn、貓人、珍貝、寶絲路、婉甸、圣媛、依夢(mèng)；羊絨衫春竹毛衫、雪蓮羊絨；化妝品蘭蔻、資生堂、SK-II五層經(jīng)營品種圣水麗人女子世界為皇室SPA、美容美體及健身整體評(píng)價(jià)紅都百貨位于人民路和新華路的天橋是南陽的老商圈，商業(yè)氛圍成熟，位置優(yōu)越，定位高檔，布局合理，且以女性為消費(fèi)主體，人氣不是非常旺但生意還算興隆；存在不足：體量小，單層營業(yè)場地狹長。

小結(jié)：大統(tǒng)百貨定位于中高端客戶，以中青年消費(fèi)者為主，而鴻德購物廣場定位于中低端且以青少年及白領(lǐng)消費(fèi)者為主，兩大商場較好的覆蓋了客戶群體，隨著流行前線地下商城的建成，本商圈進(jìn)一步加強(qiáng)了餐飲、娛樂功能，使該區(qū)域逐步成為南陽地區(qū)一站式購物的中心。

世紀(jì)百貨集電器、超市、日用百貨于一體，定位于中低端的大眾消費(fèi)群體，而對(duì)面的紅都時(shí)代廣場集名品于一身，只做高端。兩者實(shí)現(xiàn)了差異化經(jīng)營，較好的維護(hù)了本商圈的人氣，金漢豐廣場就是因?yàn)椴町惢粔颍晦D(zhuǎn)型成功的新世紀(jì)百貨擊敗而面臨重新整頓，相信隨著它的升級(jí)換代將會(huì)給本商圈增加新的亮點(diǎn)。雖然由于中心廣場商圈的崛起，天橋商圈的地位有所下降，但是其老的商業(yè)中心地位仍然不可撼動(dòng)。

新華商圈

新華路及工業(yè)路商圈是南陽地區(qū)較早的商圈，這里曾是全國知名的八卦市場所在地，作為南陽市最大的服裝類批發(fā)市場，它曾經(jīng)創(chuàng)造了每日平均人流量達(dá)3萬余人次，節(jié)假日高達(dá)5萬余人次，年交易額1.7億元以上的驕人成績，由此榮獲全國百強(qiáng)市場稱號(hào)。是南陽市具有全國影響力的老商圈，現(xiàn)分布著港達(dá)商貿(mào)城、裕華商城等以服裝批發(fā)為主的賣場。同時(shí)，在原八卦市場的原址上正規(guī)劃建設(shè)著大型綜合類購物中心新華城市廣場。

它與鄭州銀基服裝商貿(mào)城合作，引入其管理模式跟運(yùn)作策略，定位為南陽首家產(chǎn)權(quán)式室內(nèi)步行街。但該商場存在店鋪密度過大、布局不合理﹑檔次過低的問題，同時(shí)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混亂，涵蓋了服裝、手機(jī)通訊、家用電器等多個(gè)品類，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，最后導(dǎo)致幾個(gè)業(yè)態(tài)互不兼容、相互影響，因此經(jīng)營狀況差強(qiáng)人意。（1部扶梯）個(gè)案分析/港達(dá)商貿(mào)城

位置：新華路與工業(yè)路交匯處總建筑面積：

4萬平方米；共有500余間店鋪；業(yè)態(tài)：

百貨檔次：低檔主力店：無開業(yè)時(shí)間：－

裕華商城定位為“以服裝批發(fā)為主，鞋類、百貨類經(jīng)營為輔”的大型綜合批發(fā)零售商城，經(jīng)營檔次以中、低檔為主，兼顧高檔。商城布局采用室內(nèi)步行街和大型服裝賣場相結(jié)合的方式，總建筑面積近6萬平方米，商鋪3000余間。裕華商城在銷售初期采用室內(nèi)商場分割反租銷售,縮小投資客的首付比例一舉取得銷售成功,其銷售策略值得借鑒。個(gè)案分析/裕華商城

位置：建設(shè)路與工業(yè)路交匯處總建筑面積：

6萬平方米；商鋪3000余間；業(yè)態(tài)：

服裝批發(fā)、零售檔次：低檔主力店：無開業(yè)時(shí)間：2004年物業(yè)名稱裕華商城市調(diào)日期2008.7.16經(jīng)營狀況人流量30人次/5分鐘（2部扶梯）年齡分布無明顯特征，中年人居多，三四個(gè)人一起進(jìn)出性別比例無明顯特征，男女較均勻租金/費(fèi)用樓層租金負(fù)一層12元/m2月第一層70～80元/m2月第二層60元/m2月第三層40～50元/m2月第四層30元/m2月樓層業(yè)態(tài)分布負(fù)一層經(jīng)營品種鞋類具體分割/布局鋪面經(jīng)營品牌較雜，一個(gè)店面中銷售多種品牌。面積劃分：面積偏小，5～30平方米不等，絕大多數(shù)在16平方米左右一層經(jīng)營品種箱包皮具、童裝童玩、針織內(nèi)衣、大小百貨具體分割/布局鋪面經(jīng)營品牌較雜，一個(gè)店面中銷售多種品牌。面積劃分：面積偏小，5～30平方米不等，絕大多數(shù)在16平方米左右過道2.4米左右、2米左右均有，正對(duì)主入口縱向過道較寬，橫向過道較窄，由于過道兩邊門面是半封閉結(jié)構(gòu)，因此略顯擁擠。品牌品牌雜亂、高低檔均有二層經(jīng)營品種貴婦裝、淑女裝、少女裝、女士單品、羊毛衫三層經(jīng)營品種學(xué)生裝、運(yùn)動(dòng)裝、商務(wù)休閑、床上用品、男士正裝四層經(jīng)營品種男裝、女裝、童裝、羽絨服、針織內(nèi)衣整體評(píng)價(jià)作為豫西南最大的服裝批發(fā)商城，裕華商城具有較大的商業(yè)面積。但由于其開業(yè)不久，地處非核心商圈，因此人氣不夠。其缺點(diǎn)有如下幾點(diǎn)：招商不成功，入駐知名品牌量嚴(yán)重不足，大大影響其營業(yè)形象。業(yè)態(tài)分布不合理，各樓層間存在重復(fù)業(yè)態(tài)。內(nèi)部裝修較新，但布局過于擁擠，降低了其購物環(huán)境檔次。

擬建成集商業(yè)，公寓，寫字樓多業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體。規(guī)劃由6層商業(yè)，商業(yè)以上為1棟寫字樓，2棟公寓組成。先進(jìn)的CITYMALL經(jīng)營理念、70余畝大型市政廣場、特色下沉式廣場設(shè)計(jì)、室外自動(dòng)扶梯等特色設(shè)計(jì)，南陽尚屬獨(dú)創(chuàng)。新華城市廣場前期建筑規(guī)劃失敗，經(jīng)歷了建材市場、物流市場、服裝賣場等多次方案改動(dòng)，但仍是現(xiàn)在南陽地區(qū)影響最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。個(gè)案分析/新華城市廣場

位置：新華路與工業(yè)路交匯處總建筑面積：

13萬平方米；業(yè)態(tài)：

服裝批發(fā)、零售＋百貨檔次：高中低檔主力店：丹尼斯賣場、蘇寧電器開業(yè)時(shí)間：個(gè)案分析/金瑪特生活廣場

金瑪特雖然地處核心商圈邊緣，但它彌補(bǔ)了工業(yè)路的商業(yè)空白而且整修升級(jí)后的金瑪特在產(chǎn)品檔次及裝修檔次方面有所提升，因此人氣較旺。（1部扶梯）位置：中州路與工業(yè)路交匯處總建筑面積：

15000平方米；業(yè)態(tài)：食品＋生活館＋服裝百貨＋休閑娛樂檔次：中低檔主力店：無開業(yè)時(shí)間：2004年

小結(jié):該商圈的裕華商城，由于其分割銷售面積比較小，曾創(chuàng)造了中原商鋪銷售的奇跡。但其目前經(jīng)營和管理的問題開始突顯。其去化程度之快與商業(yè)規(guī)劃之亂的正反經(jīng)驗(yàn)均應(yīng)借鑒。由于新華商城的拆遷及新華城市廣場尚在建設(shè)之中，本商圈人氣受到了一定的影響，港達(dá)商貿(mào)城和裕華商城均經(jīng)營慘淡。但同時(shí)也從港達(dá)商貿(mào)城的現(xiàn)狀中看出專業(yè)化經(jīng)營、合理布局的重要性。而新華城市廣場多次改動(dòng)方案也可以看出差異化經(jīng)營才能避免同一商圈內(nèi)的各商場惡性競爭。人民北路與光武路商圈

隨著城市擴(kuò)張，高層建筑聚集。本區(qū)域不但擴(kuò)充著人民路商圈，并可能孕育新的商圈，這里坐落著南航大廈、電力大樓，口腔醫(yī)院等效益良好的企事業(yè)單位。同時(shí)，光武路的改建、擴(kuò)建，梅溪河治理、美化，并且隨著本項(xiàng)目以及淯龍?jiān)返拈_發(fā)，本區(qū)域在近年內(nèi)將有十幾棟高層住宅竣工，由此將形成以南陽中高階層為主的新商圈。

本商圈目前只有三色鴿量販、圣德美購物廣場等商業(yè)項(xiàng)目，但隨著光武路的改建拓寬和本項(xiàng)目及淯龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目的進(jìn)一步興建，本商圈將逐步完善并在南陽商業(yè)圈中扮演重要角色。

盛德美購物中心距離核心商圈有一定的距離，周邊居住小區(qū)與農(nóng)專非混雜，人氣很旺。該商場06年1月建成開業(yè)，內(nèi)部規(guī)劃布局相對(duì)當(dāng)?shù)爻衼碚f要合理，層高、開間較大，內(nèi)部裝修一般，以超市經(jīng)營為主，超市外的柜攤較少，且很難租出去，現(xiàn)在多為自行經(jīng)營，賣些飾品、餐飲之類。個(gè)案分析/盛德美購物中心

位置：人民北路、南航大廈旁總建筑面積：

7000平方米；業(yè)態(tài)：超市檔次：中低檔主力店：無開業(yè)時(shí)間：2004年

它位于在盛德美購物中心對(duì)面。電力大樓裙樓的商業(yè)主要有歌德咖啡、家福富僑足療城及健身中心，檔次定位較高，周邊居民消費(fèi)水平可見一斑。個(gè)案分析/電力大樓裙樓商業(yè)

個(gè)案分析/三色鴿量販

與電力大樓隔街相鄰。相比較盛德美，其規(guī)模較小。以日用百貨為主，比較方便，能滿足人們基本生活需求，還有餐飲與之配套。經(jīng)營狀況還算可以。

項(xiàng)目位于人民路與光武路交界處，隔梅溪河與本案相臨。項(xiàng)目規(guī)劃有大型商業(yè)中心，地上地下步行街、城市休閑廣場、空中休閑公園，大型地上地下停車場，住宅由一幢小高層，三幢高層組成。淯龍?jiān)范ㄎ挥诖笮蜕套』旌象w。是本項(xiàng)目最大的競爭對(duì)手。其商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及銷售價(jià)格尚未公布。

調(diào)查估計(jì)：一層商鋪約24000元/平方米均價(jià)13000元/平方米以下個(gè)案分析/淯龍?jiān)飞套^(qū)

主要商業(yè)街分析名稱長度主要經(jīng)營種類與項(xiàng)目距離人民中路0.6公里目前在營臨街商鋪較多，服飾、百貨占多數(shù)；與項(xiàng)目相距1.95公里；新華西路約1.33公里電動(dòng)車專賣店較多，另有大型家電賣場數(shù)個(gè)；與項(xiàng)目相距2.73公里；中州路約3.36公里品牌服裝店、餐飲、雜貨鋪等；與項(xiàng)目相距1.95公里；梅溪路約1.25公里服裝為主；與項(xiàng)目相距1.12公里；城市擴(kuò)張區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查與分析

盡管南陽大部分商業(yè)都處于兩大核心商業(yè)區(qū)中，但是隨著城市擴(kuò)張,商業(yè)地產(chǎn)也大量出現(xiàn)在城市新區(qū)。南陽主城區(qū)的商業(yè)已趨于飽和，近期沒有大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，而在城市擴(kuò)張區(qū)以住宅和商業(yè)混合體的形式迅速發(fā)展起來，并取得了較好的銷售業(yè)績，近期的集中放量將會(huì)擠壓本項(xiàng)目的市場空間。個(gè)案分析/玉龍?jiān)?/p>

位于獨(dú)山大道北段，是商住混合的項(xiàng)目。住宅為南陽司法系統(tǒng)的定向開發(fā)。商業(yè)體量約2萬平方米。商鋪面積普遍為100平方米以上。目前已經(jīng)進(jìn)入招商階段。個(gè)案分析/鳳凰城

與玉龍?jiān)放彛挥讵?dú)山大道與張衡路交叉口。商業(yè)體量約有3萬平方米。3層商鋪，其中一層價(jià)格為1.6萬元/平方米。商鋪面積均比較大，只有一樓有少部分80平方米產(chǎn)品，其余均在200平方米左右。個(gè)案分析/帝苑錦城

位于獨(dú)山大道與光武路交叉口。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期商鋪兩層，只有400間，一樓2萬元/平方米，二樓1.2萬元/平方米。目前已銷售過半。二期商業(yè)體量較大，還未開盤。在售商業(yè)項(xiàng)目分析

個(gè)案分析/鴻德購物公園

該項(xiàng)目是集購物、休閑、娛樂為一體的大型精品百貨，鴻德購物公園主體項(xiàng)目，營業(yè)面積38000m2，經(jīng)營布局為一樓精品時(shí)尚館，二樓東塔紳士休閑館，二樓西塔運(yùn)動(dòng)健康館，負(fù)一樓為流行前線和丹尼斯大賣場，是南陽目前最大的零售百貨商場。六條步行街名品薈萃，三大主題廣場恢宏大氣，八組雙向自動(dòng)扶梯四通八達(dá)。目前正在銷售的是負(fù)一層流行前線部分商鋪。

a鴻德百貨

它位于鴻德購物公園A區(qū)，單層面積12000m2，實(shí)用率80%；百貨一層內(nèi)鋪?zhàn)饨疠^外鋪高是由于內(nèi)鋪由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，而外鋪則由業(yè)主自行招租，且外鋪不臨街；內(nèi)部品牌較全，檔次較高。b鴻德商業(yè)街

它位于鴻德購物公園B區(qū)，為臨人民路雙層街鋪，實(shí)用率90%；商家入住兩年內(nèi)免水電管理費(fèi)；鴻德商業(yè)街很好的將南陽文化保護(hù)建筑南陽府衙與商業(yè)文化結(jié)合起來，在建筑風(fēng)格上采用青磚、綠瓦的古樸風(fēng)格，在風(fēng)格上與府衙保持了一致，先基本形成了以專賣店為主的臨街商業(yè)街與以財(cái)神廟為中心的美食一條街，吸引了較多的人氣。c流行前線流行前線與鴻德百貨實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營，以大眾化消費(fèi)為主，主要經(jīng)營流行服飾、美食城等，店鋪面積多在20平方米，有多大千余各商鋪（有千余多的商鋪）。其通路四通八達(dá)，與丹尼斯百貨相連通，形成了連通效應(yīng)。但由于品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品線較短，經(jīng)營狀況并不十分盡如人意。

鴻德購物公園租金售價(jià)樓層A區(qū)B區(qū)租金（元/m2月）售價(jià)（元/m2）租金（元/m2月）售價(jià)（元/m2）負(fù)一層引進(jìn)丹尼斯22000第一層內(nèi)鋪245～260外鋪185～21522800～25800180～19020000～21000第二層90～1101540065～8011000第三層未定無三層注：銷售優(yōu)惠政策:1萬抵3萬一次付清每平方米優(yōu)惠2%。

個(gè)案分析/新華城市廣場

該項(xiàng)目位于南陽市工業(yè)路和新華西路交匯處東南角，項(xiàng)目平面形狀為矩形，南北長242.5米，東西寬272.8米，總占地6.52公頃，總建筑面積128580平方米。購買人群多為原新華商城老客戶；是一個(gè)商業(yè)、寫字樓、住宅、公寓四位一體的商業(yè)綜合樓盤，因位臨火車站，交通便利，又承繼前新華商城的商業(yè)氛圍，其獨(dú)有的地段優(yōu)勢，是南陽市目前最大的商業(yè)樓盤，本項(xiàng)目最有競爭的對(duì)手之一。樓層價(jià)位售價(jià)（元/m2）負(fù)一層17000第一層22000～32000第二層17000～18000第三層15000～16000第四層12000～13000第五層8000新華時(shí)代廣場商鋪售價(jià)新華城市廣場項(xiàng)目分三期開發(fā):一期為地下一層，地上五層（部分六層）的商業(yè)，二期為層高25層的2棟小戶型公寓，三期為層高25層的純寫字樓，樓層經(jīng)營范圍負(fù)一樓箱包皮件、男女皮鞋、兒童世界、孕嬰用品、美食天地、醫(yī)藥超市一樓時(shí)尚潮流服裝、中檔男女服裝、煙酒茗茶、特色精品店、西式快餐二樓精品女裝、內(nèi)衣、女士單品、休閑裝、家電賣場三樓精品男女裝、男士單品、體育運(yùn)動(dòng)、SPA、美容美發(fā)、家電賣場、網(wǎng)吧四樓床上用品、衛(wèi)生衣、家居服、羊毛衫、精品羽絨服、圖書音像、健身廣場、電玩五樓五金交電、婚慶用品、日常雜貨、工藝禮品、KTV、足療保健、酒吧六樓五星級(jí)奧斯卡電影城新華時(shí)代廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)

◆

淯龍?jiān)飞套^(qū)，是市中心城市中心雙景觀首席高層商住區(qū)；

◆

項(xiàng)目位于本項(xiàng)目對(duì)面；

◆

項(xiàng)目規(guī)劃有大型商業(yè)中心，地上地下步行街、城市休閑廣場、空中休閑公園，大型地上地下停車場，一幢小高層，三幢高層住宅；

◆

淯龍?jiān)范?/p>