堤角項目定位及物業(yè)發(fā)展建議20130909

佰昌堤角項目定位及物業(yè)發(fā)展建議2013-9-4本報告的首要問題，是對本項目的站位有一個基本的判斷。問題分解：項目所屬區(qū)位是什么？項目在區(qū)域內(nèi)如何站位？解決以上問題，先從項目地塊的本體分析入手。。。地塊分析項目地塊位于江岸主城區(qū)，張公堤堤邊路與解放大道延長線交匯處；地塊距后湖大道僅1.3公里，距二七路3.7公里；地塊在武漢輕軌1號線堤角站及三期黃埔新城站之間，輕軌向北到兩站到漢口北大道站產(chǎn)業(yè)集群及批發(fā)商貿(mào)區(qū)，向南兩站到二七站新興商圈；本案項目位處解放大道延長線，是北向漢口北、南臨二七，西接后湖，東望陽邏的重要樞紐。黃埔新城站堤角站地塊分析輕軌延長線沿線，未來交通利好明顯，規(guī)劃道路將打通張公堤連接堤邊路地塊四至北面為黃浦新城后湖街幸福村還建項目，江岸區(qū)幸福垸產(chǎn)業(yè)園也在項目北部；幸福村還建項目一期工程為9棟框剪31層，建筑面積19萬方，商業(yè)約1萬方單層底商，靠近本案地塊北側(cè)規(guī)劃路。南面為張公堤，堤外為堤邊路，通往新洲、陽邏方向東面為魚塘和少量低矮平房西面為輕軌延長線地塊分析輕軌延長線沿線，未來交通利好明顯，規(guī)劃道路將打通張公堤連接堤邊路地塊分析地塊內(nèi)部無可利用資源，地處堤外，目前進(jìn)入性和昭示性較差，本段張公堤是否拆除對本案昭示性產(chǎn)生重要影響地塊現(xiàn)狀地處張公堤外，靠近江岸區(qū)幸福垸產(chǎn)業(yè)園，土地現(xiàn)狀較好，不涉及居民動遷，拆遷速度較快。地塊之間的政府規(guī)劃路現(xiàn)已部分動工，道路輪廓基本成型。屬性界定描述詮釋區(qū)位屬性張公堤外三環(huán)內(nèi)解放大道延長線東后湖實際意義上的“主城區(qū)”輕軌延長線沿線，交通利好明顯，正處城市發(fā)展的箭頭上距離二七及后湖核心地段不足3公里，不是后湖往東，而是“東部后湖”區(qū)位歸屬本案區(qū)位為解放大道后湖板塊這是將漢口人傳統(tǒng)中心與未來主城居住新中心相結(jié)合，通過解放大道沿線的符號價值及后湖未來的規(guī)劃價值的疊加，拔高項目地段價值。解放大道后湖板塊黃金主干道發(fā)展大熱點(diǎn)片區(qū)范圍框定片區(qū)四至為北接三環(huán)線，南至二七路，西攘東后湖，東起沿江大道市政規(guī)劃路堤邊路解放大道輕軌堤角站黃浦新城站（暫定）市政規(guī)劃路市政規(guī)劃路用地性質(zhì)：居住用地占地面積173038.79平方米（以實測為準(zhǔn)）容積率≤3.47建筑密度：不大于25%住宅體量：約48萬方商業(yè)體量：約12萬方區(qū)域站位技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)江岸區(qū)幸福垸產(chǎn)業(yè)園臨近本項目地塊幸福垸產(chǎn)業(yè)園項目地塊幸福垸產(chǎn)業(yè)園項目是江岸區(qū)著重打造的三個重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，位于江岸區(qū)與黃陂區(qū)的交界處，北接三環(huán)線，臨近朱家河，西接解放大道延長線及江北快速路，東為京廣、合武兩條鐵路動線，南臨堤邊路，距漢口中心城區(qū)8公里。該產(chǎn)業(yè)園總面積約2000畝，總投資61億元。本項目地塊屬于其范圍內(nèi)。解放大道三環(huán)線堤邊路諶家磯大道Q：如此大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，能否為項目推售提供有效動力？區(qū)域站位幸福垸產(chǎn)業(yè)園是作為產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部和科研基地的產(chǎn)業(yè)園，建成后將有效帶動片區(qū)價值總體思路發(fā)展原則建設(shè)框架及布局產(chǎn)業(yè)布局第一階段:啟動發(fā)展階段(2005-2010年)力爭形成幸福垸、堤角、諶家磯三位一體的現(xiàn)代制造業(yè)基地，構(gòu)造江岸“武漢制造”新品牌。A.經(jīng)濟(jì)、集約、高效；B.加快開發(fā)主城外圍地區(qū)；C.可持續(xù)發(fā)展功能規(guī)劃：村灣新居、科研中心、產(chǎn)業(yè)基地、物流、制造業(yè)板塊功能布局：生產(chǎn)加工區(qū)、倉儲物流區(qū)、研發(fā)基地、市政公用設(shè)施、居住服務(wù)區(qū)、綠化用地等 幸福垸工業(yè)用地，主要構(gòu)建機(jī)電產(chǎn)業(yè)板塊，重點(diǎn)發(fā)展電機(jī)、自動儀器表、控電設(shè)備等，努力擴(kuò)大招商引資步伐，形成整體優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈。第二階段:擴(kuò)張發(fā)展階段(2010-2015年)第三階段:規(guī)模發(fā)展階段(2015-2020年)區(qū)域站位區(qū)域站位屬性界定描述詮釋項目屬性周邊居住氛圍不夠濃厚周邊生活配套設(shè)施缺乏綜合性商住一體項目周邊僅有錦湖·金利花園一個已入伙的住宅小區(qū)，居住氛圍不足；周邊無大型商業(yè)配套，購物須前往后湖大道摩爾城，甚至更遠(yuǎn)的二七商圈才能滿足購物需求，項目自身12萬方商業(yè)體量足夠為區(qū)域打造地標(biāo)性綜合體；目前地處堤外，僅有堤角花鳥市場旁的一條小路進(jìn)出項目，但是待后期規(guī)劃路建成后，將與堤邊路實現(xiàn)連接。

項目地塊臨近目前輕軌首站堤角站，同時靠近輕軌延長線首站“黃浦新城站”，屬于輕軌首站綜合體項目

目前交通進(jìn)入性較差，未來交通利好明顯地塊內(nèi)部無可利用資源本項目住宅及商業(yè)體量足以借助幸福垸產(chǎn)業(yè)園，成為解放大道延長線繼東部購物中心后的新興綜合體商圈。幸福垸現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r與規(guī)劃相比滯后，其發(fā)展周期不可控，對本項目首期入市影響較弱發(fā)展進(jìn)度時間201020152020本項目幸福垸產(chǎn)業(yè)園雖然規(guī)劃在2015年就能入駐約200家企業(yè)，但根據(jù)目前該項目的進(jìn)度來看，其“擴(kuò)張發(fā)展階段”將向后延，預(yù)計其初步形成規(guī)模的時間在2018年以后。本項目預(yù)計2014年下半年首批產(chǎn)品入市，但按8-10萬方的年去化量計算，本項目住宅產(chǎn)品的銷售周期約為5-6年，即2019年即最后一期產(chǎn)品入市。因此，實際來看，幸福垸產(chǎn)業(yè)園對項目入市初期的促進(jìn)作用較為有限。區(qū)域站位在漢口買房必看后湖的購房心理驅(qū)使下，在二七、堤角供貨量及市場關(guān)注度日趨降低，而后湖房價節(jié)節(jié)攀升區(qū)域極速發(fā)展的趨勢下，本案2014年入市首期推售的競爭重點(diǎn)，除了把握解放大道沿線客戶之外，重點(diǎn)在于搶奪東后湖客戶。

以下以解放大道沿線，特別是東后湖區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)分析——報告思路一、片區(qū)大勢二、區(qū)域市場三、項目住宅定位四、商業(yè)發(fā)展方向研判五、物業(yè)發(fā)展建議片區(qū)功能定位漢口未來的城市副中心片區(qū)戰(zhàn)略定位——二七作為武漢較早的居住組團(tuán)，目前已形成較為成熟的居住氛圍和配套建設(shè)。——后湖作為武漢四大新城居住組團(tuán)之一，是離傳統(tǒng)市中心最近的一個新居住組團(tuán)?！?、后湖片區(qū)是武漢城市發(fā)展過程中重要規(guī)劃新區(qū)，是漢口未來的城市副中心。漢口中心二七、后湖片區(qū)吳家山、金銀湖板塊盤龍城、漢口北板塊片區(qū)功能定位武漢規(guī)劃四大新城之首東湖新城后湖新城四新新城南湖新城總面積約為18.56平方公里。未來整個區(qū)域?qū)⒕幼?5萬人。雙向?qū)訚h口傳統(tǒng)中心區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)（如金銀湖、盤龍城等）?！獰o論是從規(guī)劃布局上看，還是從片區(qū)近幾年的快速發(fā)展來看，后湖都是武漢四大新城中發(fā)展速度最快，發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮男鲁墙M團(tuán)。后湖的整體規(guī)劃片區(qū)功能定位軌道交通、市政配套、大型商業(yè)、文化教育等重要城市配套資源向本片區(qū)傾斜區(qū)域景觀1條濱水綠化景觀軸：黃孝河沿河渠建設(shè)帶狀綠地；2條綠色走廊：三環(huán)線、京廣鐵路線沿線綠色長廊；3個綜合公園：堤角公園、后湖公園、塔子湖公園；3座社區(qū)游園：百步亭游園、后湖中心廣場和竹葉山商貿(mào)城游園區(qū)域配套教育：3所高中，8所初中，17所小學(xué)；醫(yī)療：1座綜合醫(yī)院，2所配建?？漆t(yī)院，4處社區(qū)醫(yī)療，10個社區(qū)服務(wù)中心和福利院服務(wù)中心，10處社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站；安全：4個公安派出所；宏觀環(huán)境市政配套：投資額16.12億，建設(shè)道路18條；社會配套：投資額8.06億，重點(diǎn)加強(qiáng)商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、體育設(shè)施和公安派出所建設(shè)；土地儲備：后投資額3億元儲備土地1000畝，用于今后的開發(fā)建設(shè)。片區(qū)交通規(guī)劃6號線8號線常青花園工業(yè)學(xué)院楊汊湖幸福大道唐家墩金銀潭大道宏圖路中一路地鐵6號線線路：環(huán)湖西路→假日廣場→東方馬城→工業(yè)學(xué)院→常青花園→楊汊湖→幸福大道→唐家墩→三眼橋北路→香港路→苗栗路→大智路→江漢路→友誼路→漢正街→武勝路→漢江過獎隧道→琴臺→鐘家村→馬櫻路→紅建路→前進(jìn)村→海洋樂園→博覽中心→老關(guān)村→江城大道→車城東路→體育中心南路地鐵8號線線路：盤龍城→府河→金銀潭大道→宏圖路→中一路→黃浦大街→盧溝橋路→和平大道→徐東路→梨園→東湖路→珞獅路→野芷湖二七、后湖沌口、四新徐東漢口中心金銀湖盤龍城未來幾年是本片區(qū)軌道交通、市政配套、大型商業(yè)、文化教育等城市配套資源的高速發(fā)展期輕軌1號線線路：東吳大道站→五環(huán)大道站→額頭灣站→竹葉海站→舵落口站→古田一路站→古田二路站→古田三路站→古田四路站→漢西一路站→宗關(guān)站→太平洋站→硚口路站→崇仁路站→利濟(jì)北路站→友誼路站→循禮門站→大智路站→三陽路站→黃浦路站→頭道街站→二七路站→徐州新村站→丹水池站→新榮站→堤角站→黃浦新城站→南湖村站→漢口北站土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)舊城改造項目紛紛啟動，片區(qū)整體形象更新對比后湖近10年來的發(fā)展，可以明顯感覺到一座新城的誕生：隨著大大小小房地產(chǎn)企業(yè)的爭先入駐，后湖從原來的遍地農(nóng)田的后湖鄉(xiāng)到現(xiàn)如今樓房林立的一派新顏……隨著重大項目的交房入住和配套設(shè)施的建設(shè)完工，后湖從曾經(jīng)晴天一臉灰、雨天一腳泥的大工地到目前已越發(fā)成型的城市副中心。市民中心華中圖書城塔子湖體育中心華潤蘇果新生活摩爾城土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)漢口房地產(chǎn)開發(fā)最熱區(qū)域根據(jù)武漢市近幾年的土地供應(yīng)計劃，后湖片區(qū)是全市土地供應(yīng)的主要區(qū)域。具體來看，隨著后湖片區(qū)城市地位的日益凸顯，2010年開始后湖的土地供應(yīng)有了極為搶眼的表現(xiàn)，諸多國內(nèi)知名房企（如萬科、越秀等）搶占后湖土地資源。近兩年后湖土地供應(yīng)持續(xù)保持較高水平。但單看二七片區(qū)供應(yīng)，供應(yīng)量較為有限。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)規(guī)劃發(fā)展將深度改變片區(qū)面貌，漢口明星片區(qū)崛起常住人口的迅速增長，全新的居住新城；大刀闊斧的市政建設(shè)；軌道交通/快速干道形成系統(tǒng)性的路網(wǎng)；規(guī)劃良好，十年翻天覆地變化的城中村改造；不同于傳統(tǒng)市中心的全新立意的實現(xiàn)。常住人口的迅速增長，全新的居住新城；大刀闊斧的二七、后湖——武漢如今的地產(chǎn)“明星”報告思路一、片區(qū)大勢二、區(qū)域市場三、項目住宅定位四、商業(yè)發(fā)展方向研判五、物業(yè)發(fā)展建議片區(qū)市場狀況片區(qū)內(nèi)東后湖競爭白熱化，二七堤角半徑3公里存在區(qū)域空白，市場關(guān)注度較低中森華國際城漢口城市廣場圣城陽光麗景幸福時代萬錦江城海賦江城天倫美倫美舍銀泰御華園鼎盛華城城開二七城市廣場在售項目尾盤項目新增項目縱聯(lián)天美國際百步亭金橋匯越秀地塊富強(qiáng)天合園三元中央公園星悅城漢口秀園本案西后湖板塊東后湖板塊市場現(xiàn)狀解放大道后湖板塊目前共計剩余139.11萬方貨量，其中預(yù)計2013年下半年將推售33.59萬方東后湖片區(qū)目前主要在售及即將推售住宅項目貨量統(tǒng)計（含公寓/寫字樓）類別序號項目總貨量（萬方）已售貨量（萬方）剩余貨量（萬方）2013年下半年預(yù)計貨量（萬方）2013年下半年預(yù)計套數(shù)（套）2013年下半年預(yù)推（在售）樓棟及戶型2013年下半年預(yù)推時間備注在售項目1幸福時代46.6622.324.367.07744三期10、11、12號樓，81-130㎡兩房、三房、四房2013年10月即將推出大三期2尚都一品8.767.411.351.3548230-300㎡聯(lián)排別墅/尾盤，別墅在售3銀泰·御華園二期9.562.537.033.548014后樓南向房源和13號樓49-135㎡一房、兩房、三房2013年9月共三期，一期售罄，二期推售中4萬錦江城2726.80.20.22092、128、137㎡三房2013年10月尾盤在售5漢口城市廣場47.6617.4230.244.443801、2、3號樓，86-97㎡兩房2013年9月一期住宅、LOFT基本售罄，即將推出三期住宅6

中森華國際城一期8.67.830.770.7753尾盤階段，目前剩余房源為142㎡四房/尾盤銷售中，142㎡大四房在售7鼎盛華城30.39.3120.993.31323先推12號樓90-171㎡兩房、三房、四房2013年10月一期剩余三棟，二期預(yù)計最快2014年上半年推出8紫軒美佳32.910.090.0911//

新入市項目1天倫美倫美舍4.62/4.624.62428A、B棟，76-125㎡兩房、三房2013年8月新品剛需小體量樓盤2圣城陽光麗景4.24/4.244.247703、4、5號樓51-58㎡LOFT2013年7月底純商業(yè)小體量樓盤3國際百納28.68/28.68440061-150㎡房源2013年10月新品，總建面44萬方，2013年5月進(jìn)行批前公示4海賦江城二期16.54/16.54//未知預(yù)計2014年上半年大二期（后湖B6地塊），2013年7月剛進(jìn)行批前公示總計235.6296.51139.1133.593657

注：本次體量統(tǒng)計，僅統(tǒng)計了各項目住宅（含公寓或?qū)懽謽牵┴浟?，部分新項目由于推售計劃未知，推售體量按4萬方，面積100㎡預(yù)估。片區(qū)市場狀況解放大道后湖板塊歷年普通住宅均價走勢后湖、二七板塊普通住宅成交均價逐年遞增，一路上揚(yáng)除2008年因宏觀經(jīng)濟(jì)的疲態(tài)影響，該板塊增長較為緩慢外，整體每年增長幅度均達(dá)到900元/㎡。2010年軌道交通1號線正式運(yùn)營，片區(qū)均價漲幅達(dá)到峰值。*注：歷年普通住宅均價數(shù)據(jù)來至億房月度數(shù)據(jù)收集，取值年平均成交價。片區(qū)典型項目調(diào)查航天雙城開發(fā)商武漢三江東立投資發(fā)展有限公司建面400000平方米容積率3.0綠化率48.8%在售房源167㎡四房、220-280㎡復(fù)式均價整體均價13300元/㎡銷售情況07年開始推售，經(jīng)過6年時間，目前僅剩余不到30套大戶型房源在售，基本實現(xiàn)清盤區(qū)位圖效果圖40萬方區(qū)域綜合體大盤，自帶15萬方大型商業(yè)，坐享解放大道優(yōu)質(zhì)地段，目前住宅已進(jìn)入全面收尾階段,是二七片區(qū)的價格標(biāo)桿項目商業(yè)概況住宅概況航天雙城雖然尚未形成漢口傳統(tǒng)商圈（江漢路、武廣等）的商業(yè)氛圍，但作為二七最大的商業(yè)項目，東部購物公園對二七及解放大道北段的客戶還是具有非常大的輻射能力采取商業(yè)街+主力店模式，規(guī)劃有大型商超、電影院等休閑、娛樂、文化配套商業(yè)概況住宅概況銀泰·御崋園開發(fā)商武漢銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建面150000㎡容積率2.0綠化率42%在售房源46-135㎡戶型均價46㎡（送5㎡）成交均價為8300元/㎡，49㎡（送10㎡）成交均價9500元/㎡，95㎡（送39㎡）成交均價10800元/㎡，135㎡三房，成交均價8400元/㎡銷售情況15#于5月26日正式推售，目前135㎡剩余6套，119㎡剩余2套，46-49㎡小戶型剩余約65套。7月23日-25日左右將加推14#、13#，目前預(yù)售暫未拿到。效果圖區(qū)位圖1513目前在售尚未推售推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況14項目小結(jié)一期已售罄近期未推售百步亭板塊成熟住宅,建面總計約50萬方，現(xiàn)一期即將交房。二期共計約15萬方，由5月26日正式推售15#。社區(qū)周邊配套成熟，靠近二七商圈，銷售情況良好?，F(xiàn)推售15#32層共計房源360套，其中46㎡戶型240套，95㎡戶型60套，118㎡戶型30套，135㎡戶型30套。預(yù)計13#、14#全南向戶型推售體量：約3.5萬方推售套數(shù)：480套推售產(chǎn)品：高層住宅：49-135㎡銀泰·御崋園13#共計360套，其中49㎡共計240套，95㎡共計60套，118㎡共計30套，135㎡共計30套。14#預(yù)計推售全南向87㎡兩房改三房及78㎡兩房，共計120套。推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況1513目前在售尚未推售客戶情況項目小結(jié)14一期已售罄近期未推售銀泰·御崋園推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況戶型（住宅13-15#）套數(shù)占比46㎡24028.5%49㎡24028.5%95㎡12014.2%118㎡607.25%120㎡9010.8%135㎡607.25%160㎡303.5%總計840100%118㎡46㎡46㎡95㎡46㎡46㎡15#客戶情況項目小結(jié)95㎡46㎡46㎡135㎡46㎡46㎡1單元2單元135㎡49㎡49㎡95㎡49㎡49㎡13#9549㎡49㎡11849㎡49㎡1單元2單元123㎡87㎡78㎡120㎡120㎡160㎡78㎡87㎡14#（120㎡左右戶型面積均暫時未公布）銀泰·御崋園推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況項目門口設(shè)立公交站點(diǎn)，能較好的幫助客戶到訪項目。營銷中心裝飾一般，但個別小品布置獨(dú)特，增加水景，活躍營銷氛圍。樓體廣告增加項目昭示性，便利客戶上訪?？蛻羟闆r項目小結(jié)銀泰·御崋園推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況項目小結(jié)客戶情況御華園客戶年齡段主要集中30-40歲之間，剛需及改善需求為主，認(rèn)購客戶區(qū)域分布主要以二七商圈周邊為主，漢口城區(qū)、后湖拆遷戶、三眼橋區(qū)域分布較為平均。通過了解，認(rèn)購職業(yè)構(gòu)成主要以周邊企業(yè)員工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、市政單位員工、私企生意人為主，自主屬性較強(qiáng)，部分購置小面積戶型進(jìn)行投資。銀泰·御崋園推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況項目小結(jié)地處百步亭板塊，周邊成熟社區(qū)較多，客戶資源充足；漢口主干道解放大道放置大型導(dǎo)視牌，，有利于意向客戶引導(dǎo)；同時在項目門口設(shè)計公交站點(diǎn)，進(jìn)一步方便客戶到訪現(xiàn)場。產(chǎn)品定位主要以剛需及改善型為主，二期推出以針對地緣性部分投資客戶的需求，推出優(yōu)化小戶型，客戶定位較為全面。項目優(yōu)勢項目劣勢品牌知名度較為一般，客戶普遍對于房屋質(zhì)量存在質(zhì)疑；項目門口，通往后湖漢口城市廣場方向道路未通，限制了部分客戶的購房需求。客戶情況中森華國際城一期開發(fā)商武漢中森華置業(yè)有限公司建面8.6萬方容積率3.43綠化率34%在售房源142㎡四房戶型及車位均價8000元/㎡，車位9.8萬一個銷售情況目前處于尾盤現(xiàn)房銷售中，僅剩余142㎡戶型約50余套，其中3#占比較多。優(yōu)惠幅度為總價減7萬再95折，置業(yè)顧問表示如果誠意購買還可讓利2個點(diǎn)。效果圖區(qū)位圖目前在售售罄戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況項目小結(jié)堤角新榮村百萬商業(yè)大盤中住宅部分，中森華國際城一期僅占8.6萬方，2012年10月一期已交房，現(xiàn)階段處于現(xiàn)房發(fā)售中。1#2#3#4#5#中森華國際城一期142㎡產(chǎn)品規(guī)劃于2010年，產(chǎn)品較老，作為142㎡四房，浪費(fèi)面積較多，且書房面積過小，性價比較低，總價過高，導(dǎo)致滯銷。戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況項目小結(jié)142㎡中森華國際城一期戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況項目小結(jié)項目目前處于尾盤銷售中，2012年10月一期已交房，現(xiàn)場較為冷清，置業(yè)顧問身著便裝，基本銷售停滯，部分裝飾過于陳舊。中森華國際城一期戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況項目小結(jié)地處堤角新榮村，軌道交通一號線近在咫尺，交通便利；中森華百萬商業(yè)作為社區(qū)配套，未來潛力巨大。周邊成熟社區(qū)較多，且軌道交通運(yùn)營已久，項目來訪客戶意向較強(qiáng)。項目優(yōu)勢項目劣勢戶型設(shè)計過于陳舊，142㎡戶型存在弊端，且總價較高，去化基本停滯。項目昭示性較弱，已無線上推廣宣傳，商業(yè)部分還未動工，論壇存在大量不利聲音，后期口碑受到較大影響。城開二七城市廣場開發(fā)商武漢城開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建面47.6萬方容積率3.79綠化率35%在售房源暫未定案，初步規(guī)劃為60-120㎡均價價格未出銷售情況預(yù)計11月開盤，目前營銷中心裝修中，效果圖區(qū)位圖進(jìn)度展示項目概況項目小結(jié)二七長江大橋下，橋頭堡緩沖地帶，周邊成熟社區(qū)較多，規(guī)劃有商業(yè)及住宅兩部分組成，潛力較大。住宅部分商業(yè)部分城開二七城市廣場進(jìn)度展示項目概況項目小結(jié)營銷中心裝修中，周邊地塊還未拆遷完畢。暫時項目周邊未豎圍擋，推廣也并未展開，預(yù)計11月開盤。城開二七城市廣場營銷展示項目概況項目小結(jié)地處解放大道與二七長江大橋交匯處，處于下橋緩沖地帶，地勢較好；城開集團(tuán)實力雄厚，擁有大量客戶資源。軌道交通1號線可直達(dá)項目，交通便利。項目優(yōu)勢項目劣勢項目緊靠兩條鐵路線，噪音及周邊環(huán)境較差。未來商業(yè)及住宅的不定因素較多，前期未知。幸福時代開發(fā)商武漢統(tǒng)建百步亭聯(lián)合置業(yè)有限公司建面466620平方米容積率3.20綠化率35%在售房源3#樓81-146㎡戶型均價3#8800元/㎡9#9300元/㎡銷售情況3#樓少量戶型在售，現(xiàn)為三期新品認(rèn)籌階段，憑身份證免費(fèi)辦理護(hù)照，享受總房款優(yōu)惠5000元區(qū)位圖推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)18512369一二期效果圖目前在售基本售罄7項目擁有居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，定位生態(tài)生活社區(qū)，即將推出三期10#、11#、12#、13#、15#、16#棟為項目三期推售樓棟：10#、11#、12#棟推售套數(shù)：約744套推售產(chǎn)品：81-130㎡兩房至四房預(yù)計均價：9000元/㎡幸福時代推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)10111213三期沙盤1516本次推售尚未推售幸福時代三期產(chǎn)品中，主打剛需小戶型兩房產(chǎn)品，83平兩房戶型占比達(dá)到50%?。。⊥剖墼斍閼粜忘c(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡3室2廳2衛(wèi)1廚109㎡10#樓109958383951308383三期產(chǎn)品有齊83平兩房、95平、97平109三房和130平四房共5個戶型產(chǎn)品戶型（住宅）套數(shù)占比83㎡12050%95㎡6025%109㎡3012.5%130㎡3012.5%總計240100%幸福時代推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)配合認(rèn)籌工作，現(xiàn)場目前進(jìn)行現(xiàn)場抽獎，憑項目單頁周末前往營銷中心即可參與，獎品內(nèi)容較為豐富幸福時代推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)本項目認(rèn)籌客戶以百步亭、后湖、二七和漢口城區(qū)為主，年齡結(jié)構(gòu)以20-30歲的年輕客群為主，客戶職業(yè)以企業(yè)職工和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。幸福時代推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)開發(fā)商在片區(qū)內(nèi)總開發(fā)體量位居第一，有良好的知名度及客群基礎(chǔ)配套完善且交通便利，鄰近軌道、地鐵站口有漢口鐵中、育才小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，項目內(nèi)擬建高端幼兒園及配套兒童教育機(jī)構(gòu),形成一站式教育鏈產(chǎn)品豐富，集81-146㎡兩房至四房戶型產(chǎn)品，涵蓋客群較廣營銷推廣多線并行項目優(yōu)勢項目劣勢樓間距較密集；交通、教育等優(yōu)勢資源為周邊項目1、2期實際銷售情況與項目對外宣稱的售罄，有很大出入，項目后期銷售壓力較大。圣誠陽光麗景開發(fā)商武漢浩思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建面42404平方米容積率2.1綠化率34.3%推售房源3#、4#、5#樓LOFT產(chǎn)品面積為51-58㎡均價預(yù)計為13000元/平銷售情況現(xiàn)為LOFT產(chǎn)品誠意登記階段區(qū)位圖項目由嘉誠百步亭商業(yè)廣場商業(yè)地產(chǎn)項目，改名為圣誠陽光麗景項目。由2棟商鋪、1棟辦公樓、3棟LOFT產(chǎn)品組成的純商業(yè)項目。推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)5123效果圖LOFT商業(yè)辦公樓46推售樓棟：3#、4#、5#棟推售套數(shù)：528套推售產(chǎn)品：52-58㎡LOFT產(chǎn)品，層高5.4米，40年產(chǎn)權(quán)，毛坯預(yù)計均價：11000元/㎡（約按周邊項目銷售均價1.2倍）圣誠陽光麗景項目7月啟動認(rèn)籌，客戶憑身份證實名登記辦理VIP卡，享受總房款3000元優(yōu)惠。精裝樣板間及看房通道的打通，對來訪客戶當(dāng)即認(rèn)籌起決定性因素。8月31日已開盤。推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)5123效果圖LOFT商業(yè)辦公樓46圣誠陽光麗景南北通透，50㎡可享≥120㎡空間，使用面積和回報率超過220%推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)5#LOFT平面圖A253.63㎡A157.42㎡A157.42㎡A157.42㎡A157.42㎡A157.42㎡A253.63㎡3#、4#LOFT平面圖C154.09㎡D254.39㎡D156.94㎡D156.94㎡D156.94㎡D156.94㎡D254.39㎡C154.09㎡A152.64㎡B152.62㎡C155.58㎡C253.05㎡C155.58㎡C1戶型三室兩廳兩衛(wèi)（54㎡）A2戶型三室兩廳兩衛(wèi)（56㎡）圣誠陽光麗景銷售中心整體感覺明快，現(xiàn)代。銷售物料齊全，比較注重線上推廣推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)圣誠陽光麗景推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)本項目客戶置業(yè)目的為投資為主，投資客戶跨區(qū)行為較多，認(rèn)籌客戶以除了板塊內(nèi)，漢口城區(qū)占比達(dá)到20%；年齡結(jié)構(gòu)以30-40歲的有一定經(jīng)濟(jì)能力的中年客群為主，客戶職業(yè)以私企生意人為主。圣誠陽光麗景推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)后湖板塊首個純商業(yè)項目5.4米LOFT，得房率高到220%，南北通透，產(chǎn)品有絕對優(yōu)勢不限購不限貸產(chǎn)品面積區(qū)間小，因而總價低，投資、自住皆宜共享周邊其它項目配套資源項目優(yōu)勢項目劣勢主要依附于周邊其它項目配套資源和片區(qū)資源，缺少自身配套；LOFT公共走道空間較壓抑銷售現(xiàn)場扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重天倫·美倫美舍開發(fā)商湖北天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建面46155平方米容積率4.1綠化率35%推售房源76-125㎡兩房、三房均價預(yù)計8500銷售情況誠意登記階段區(qū)位圖項目由2棟（3個單元）33層的高層住宅組成、自帶底商，中小戶型為主的剛需盤，預(yù)計9月下旬開盤。推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)A棟B棟效果圖天倫·美倫美舍本項目現(xiàn)為誠意登記階段，尚未開盤推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)A棟B棟效果圖推售樓棟：A棟B棟推售套數(shù)：428套推售產(chǎn)品：76-125㎡兩房、三房產(chǎn)品,B棟1、2層為架空商業(yè)，3-33層為住宅天倫·美倫美舍76-125㎡兩房、三房產(chǎn)品，共計9種戶型，戶型配比率較平均。中小戶型為主推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)B棟平層圖A棟平層圖A181.53㎡A276.79㎡A3109.09㎡×A4100.51㎡B188.61㎡B5122.25㎡×B290.63㎡B3110.27㎡B188.61㎡B5122.25㎡B487.51㎡×B290.63㎡B3110.27㎡B487.51㎡A2戶型兩室兩廳一衛(wèi)（76㎡）B2戶型兩室兩廳一衛(wèi)（90㎡）戶型面積套數(shù)占比A181.53㎡327%A276.79㎡327%A3109.09㎡327%A4100.51㎡327%B188.61㎡6014%B290.63㎡6014%B3110.27㎡6014%B487.51㎡6014%B5122.25㎡6014%總計428100%天倫·美倫美舍導(dǎo)視系統(tǒng)較弱，銷售現(xiàn)場布置簡易，剛需盤氣質(zhì)濃厚；推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)天倫·美倫美舍推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)本項目來訪客戶主要為年齡在30-40歲，居住在二七區(qū)域地緣客戶為主。天倫·美倫美舍推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)鄰近軌道、地鐵站口，未來交通便利配套完善且交通便利，鄰近軌道、地鐵站口中小戶型為主，戶型產(chǎn)品多樣，滿足于不同客戶需求項目優(yōu)勢項目劣勢產(chǎn)品比較泛；戶型不通透、緊湊、儉省、盡顯剛需屌絲盤本色萬錦江城開發(fā)商武漢榮業(yè)房地產(chǎn)有限公司建面270000平方米容積率3.00綠化率35%在售房源128㎡、137㎡三房均價128平米均價8900元/㎡；137平米均價9200元/㎡銷售情況128㎡137㎡剩余8層以下、13-14層、21層以上，92㎡小三房剩余三套頂樓，現(xiàn)屬于尾盤銷售萬錦江城項目產(chǎn)品主要以高層為主，戶型面積以約80－160平米的兩房－四房。效果圖11867123510912基本售罄目前在售區(qū)位圖推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)現(xiàn)推主推92-160㎡房源，均價8900元/平；另外50-105㎡商鋪在售，均價2萬。整體體量：約27萬方剩余套數(shù)：約70/套剩余產(chǎn)品：高層住宅：80-160㎡

萬錦江城現(xiàn)階段進(jìn)入尾盤銷售期，房源剩余約70套左右，預(yù)計年底將正式進(jìn)入清盤階段。12#11#10#推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)萬錦江城在售戶型為128㎡、137㎡大三房，92㎡小三房。推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)92㎡128㎡137㎡92㎡小三房實用性很強(qiáng)，面積不大空間大，是年輕人婚房的不二選擇。128㎡南北通透，大開間，短進(jìn)深，戶型方正。137㎡大開間，室內(nèi)采光通風(fēng)效果很好。萬錦江城萬錦江城綠化率較高，進(jìn)度還比較快，樣板間比較華麗，現(xiàn)屬于尾盤銷售，現(xiàn)場銷售氛圍較為冷清?，F(xiàn)場沙盤圖園林圖外立面圖樣板間圖推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況客戶情況項目小結(jié)營銷展示萬錦江城認(rèn)購客戶年齡段主要集中30-40歲之間，剛需及改善需求為主，認(rèn)購客戶區(qū)域分布主要以漢口城區(qū)外溢客戶、二七商圈周邊以及百步亭區(qū)域為主。認(rèn)購客戶職業(yè)主要以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群、企業(yè)職工、市政及生意人為主要購買力推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況項目小結(jié)營銷展示客戶情況萬錦江城中海地產(chǎn)與中國水電地產(chǎn)聯(lián)合打造，品牌實力社會公信度較高；本項目為中海地產(chǎn)在武漢的開山之作，前期對于此輿論做足文章，網(wǎng)絡(luò)炒作較為成功。戶型設(shè)計戶戶朝南，戶型設(shè)計南向面寬相比其他項目寬1米左右。項目優(yōu)勢項目劣勢非城市主干道上，距離周邊商圈具有一定距離。項目體量較小，聯(lián)合開發(fā)存在一定弊端，易引起業(yè)主公信危機(jī)。鼎盛華城開發(fā)商武漢外經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建面303020㎡容積率2.4綠化率40%在售房源預(yù)計今年10月推出11、12號樓高層和4號樓小高層具體推售時間不詳，優(yōu)先推出12號樓均價12號樓預(yù)計均價9700元/㎡銷售情況最近一次開盤為今年4月，均價9300元/㎡，最高價9900元/㎡，前期房源現(xiàn)已全部售罄效果圖區(qū)位圖目前無可售房源，最后僅剩4號樓小高層和11、12號樓高層共3棟住宅，預(yù)計將于今年10月開始推售，目前尚未啟動認(rèn)籌12411推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)鼎盛華城12號樓為2梯4戶設(shè)計，32層，一個單元，共有A3、B3、C190-171㎡兩房、三房、四房三種戶型。11號樓與12號樓同B3戶型三室兩廳兩衛(wèi)（139-142㎡）C1戶型四室兩廳兩衛(wèi)（171㎡）A3戶型兩室兩廳一衛(wèi)（90-91㎡）A3A3B3C1戶型面積功能套數(shù)占比A390㎡2*2*16250%B3139㎡3*2*23125%C1171㎡4*2*23125%總計124100%12#推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)鼎盛華城售樓部內(nèi)外包裝主打“瞰湖高層，盡攬一城春光”，為12號樓的推售進(jìn)行預(yù)熱，現(xiàn)場專門設(shè)置有奢侈品展示區(qū)，可看出其主打區(qū)域中高端客戶的目的推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況客戶情況項目小結(jié)營銷展示鼎盛華城認(rèn)購客戶年齡段主要集中30-40歲之間，均有一定的經(jīng)濟(jì)能力，大部分為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善客戶。認(rèn)購客戶職業(yè)主要以企業(yè)、市政、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，主要滿足自住需求。推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況項目小結(jié)營銷展示客戶情況鼎盛華城項目位于東后湖居住核心，周邊交通便利，居住氛圍濃厚；項目很長一段時間主打精工，質(zhì)量為王，為銷售帶來了一定程度的幫助。小高層產(chǎn)品具有較大競爭力，區(qū)域該產(chǎn)品競爭存在空白項目優(yōu)勢項目劣勢業(yè)主論壇存在大量不利言論，切維護(hù)存在滯后性，影響項目銷售。項目體量較小，聯(lián)合開發(fā)存在一定弊端，易引起業(yè)主公信危機(jī)。漢口城市廣場開發(fā)商武漢地產(chǎn)控股有限公司建面608300㎡容積率2.78綠化率35%在售房源主推97㎡兩房和少量195㎡四房2、3號樓少量44㎡北向LOFT在售預(yù)計9月推出三期86-97㎡兩房產(chǎn)品均價住宅折后：9000元/㎡LOFT折后：12000元/㎡目前整體優(yōu)惠99折銷售情況一期住宅部分基本售罄，目前僅剩余少量97㎡兩房；SOHO部分處于清盤階段，三期住宅預(yù)計9月推出，具體推售樓棟未定，預(yù)計價格在9300元/㎡左右效果圖區(qū)位圖一期“尚景”住宅房源已基本售罄，目前僅剩余少量97㎡戶型在售，預(yù)計9月加推三期“尚品”新房源，目前尚未啟動認(rèn)籌74568910111213推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)漢口城市廣場一期基本售罄三期即將推售SOHO即將售罄123三期<尚品>，占地面積14486.1㎡、建筑面積47109.19㎡，由三棟高層住宅組成，其中1#、3#樓為地上33層兩梯兩戶，2#樓為地上30層兩梯四戶，容積率3.26、綠化率35%。<尚品>主力戶型86-97㎡兩房三房。推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)漢口城市廣場A2戶型兩室兩廳一衛(wèi)（86㎡）A1戶型兩室兩廳一衛(wèi)（95㎡）A戶型兩室兩廳一衛(wèi)（97㎡）與一期戶型相同AAAC1#、3#（33F）A2A2A1A1A2A2A1A12#（30F）戶型面積功能套數(shù)占比A97㎡2*2*125650%A195㎡2*2*111625%A286㎡2*2*111625%總計488100%目前3棟住宅施工中，正在起樓。三期西側(cè)這棟樓，緊挨著規(guī)劃公交樞紐站，也會有一定的噪音推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)76漢口城市廣場目前3棟住宅施工中，正在起樓。三期西側(cè)這棟樓，緊挨著規(guī)劃公交樞紐站，也會有一定的噪音推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)漢口城市廣場推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況客戶情況項目小結(jié)營銷展示認(rèn)購客戶年齡段主要集中20-40歲之間，剛需為主及部分改善需求，認(rèn)購客戶區(qū)域分布較廣主要以漢口城區(qū)外溢客戶、二七商圈周邊以及百步亭區(qū)域為主。具有一定投資屬性，客戶職業(yè)大多以市政單位、私企生意人為主要購買力。推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況項目小結(jié)營銷展示客戶情況漢口城市廣場項目位于后湖大道旁周邊交通便利，周邊項目較多，置業(yè)目的性人流較大；

20萬方商業(yè)配套，在該區(qū)域極具競爭力，定位區(qū)域商業(yè)核心。3號線直接入戶，提高的業(yè)主便利程度，擴(kuò)大客群需求。武漢地產(chǎn)集團(tuán)擁有本地大量置業(yè)客戶資源，區(qū)域市場信譽(yù)度較高。項目優(yōu)勢項目劣勢項目體量較大，商業(yè)整體成型需要一定的時間。紫軒美佳開發(fā)商武漢中鄂聯(lián)房地產(chǎn)股份有限公司建面30935㎡容積率2.8綠化率35%在售房源主推84-88㎡精裝兩房在售均價9700元/㎡（含1700元/㎡精裝）銷售情況2012年5月入市，由于帶精裝，入市時的整體均價約為9000元/㎡，目前1號樓剩余頂層少量房源，2號樓剩余15-17層少量房源。剩余房源總數(shù)10余套效果圖區(qū)位圖2012年5月開始推售，目前基本售罄，僅剩余高層少量房源在售12推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)紫軒美佳目前僅剩余南向80-88㎡兩房戶型，由于帶精裝修，因此價格逼近9700元/㎡，預(yù)計年底全部交房B-1戶型兩室兩廳一衛(wèi)（80㎡）位于2號樓，由于15-17層陽臺算全面積，這三層面積為84㎡B-1戶型兩室兩廳一衛(wèi)（84㎡）位于1號樓，由于22-24層陽臺算全面積，這三層面積為88㎡推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)紫軒美佳圍墻上主打產(chǎn)品精裝特性，客群鎖定為青年群體；售樓部外桁架要宣傳車位和商鋪的銷售，商鋪僅6套，售價約26000元/㎡，目前尚無商鋪售出。推售詳情戶型點(diǎn)評營銷展示項目概況客戶情況項目小結(jié)紫軒美佳推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況客戶情況項目小結(jié)營銷展示認(rèn)購客戶年齡段主要集中20-30歲之間，剛需為主要購買力，認(rèn)購客戶區(qū)域分布較為集中于漢口區(qū)域。紫軒美佳推售詳情戶型點(diǎn)評項目概況項目小結(jié)營銷展示客戶情況

1700元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)，拎包入住，具有一定吸引力；周邊居住氛圍較為濃厚，基本配套齊全。項目僅有兩棟建筑物，樓間距較為開闊。項目優(yōu)勢項目劣勢項目體量小，由兩棟高層組成，品牌實力較弱。距離武漢大道距離較遠(yuǎn)，項目昭示性不強(qiáng)2#旁現(xiàn)有運(yùn)行中的鐵路，噪音較大，影響居住舒適性。片區(qū)市場狀況小結(jié)競爭供應(yīng)客群價格產(chǎn)品主要項目集中區(qū)域為東后湖板塊，其中以百步亭周邊為競爭核心，二七片區(qū)在售項目較少。未來東后湖板塊供應(yīng)量將持續(xù)走高，未來3年最少將出現(xiàn)139.11萬方在售體量。該片區(qū)客戶主要來至于漢口江岸及江漢區(qū)域，武昌及周邊均有一定分布，且解放大道沿線為客戶來訪主要集中片區(qū)，越靠近三環(huán)，客戶所受攔截程度越密集?；疽詣傂杓笆赘臑橹髁徺I群體。片區(qū)市場普通住宅成交均價逐年增長，且增長幅度較大。片區(qū)市場普通住宅產(chǎn)品主要集中于功能性三房及舒適三房為主；自帶大型商業(yè)配套項目，存在一定投資型小戶型產(chǎn)品，基本已兩房為主。50㎡130㎡90㎡兩房三房一房四房以上70㎡110㎡中森華國際城幸福時代天倫美倫美舍鼎盛華城380㎡100㎡140㎡120㎡60㎡漢口城市廣場1242兩變?nèi)裤y泰御華園萬錦江城片區(qū)市場分析主力推售及成交產(chǎn)品戶型紫軒美佳40㎡222兩變四房23150㎡222224112233334222333232233423442233片區(qū)市場推售及成交主力產(chǎn)品戶型面積主要集中于80-130㎡戶型，其中以三房為主，少量兩房變?nèi)慨a(chǎn)品，140㎡以上戶型占比較小。7800元/㎡8000元/㎡8200元/㎡8400元/㎡8600元/㎡8800元/㎡9000元/㎡9200元/㎡9400元/㎡9600元/㎡銀泰御華園中森華國際城幸福時代天倫美輪美舍萬錦江城漢口城市廣場鼎盛華城區(qū)域價格區(qū)間分析東后湖區(qū)域普通住宅推售價格區(qū)間為8200元/㎡-9300元/㎡，個別項目產(chǎn)品由于贈送面積較多及精裝因素高于區(qū)域峰值。銀泰御華園中森華國際城幸福時代天倫美輪美舍萬錦江城鼎盛華城漢口城市廣場紫軒美佳（精裝）紫軒美佳（精裝）10800元/㎡區(qū)域客戶分析本項目的競爭更多來至于東后湖板塊，而不是其他板塊盤龍城板塊金銀湖板塊古田板塊CBD板塊中心板塊常青板塊西后湖板塊東后湖板塊二七板塊金銀湖板塊：開發(fā)分散，交通等市政配套缺乏，無城市感，以性價比、自然資源項目為主；盤龍城板塊：城郊屬性，交通及城市配套直接制約著片區(qū)的發(fā)展；古田板塊：老工業(yè)區(qū)、老社區(qū)與新開發(fā)項目并存，新舊雜陳、形象差、檔次難以拔升；中心板塊：價格一直處于高位，未來供應(yīng)量較小，外溢現(xiàn)象明顯；CBD板塊：主打追求便利、留戀都市生活的族群，過度透支規(guī)劃利好；西后湖板塊：潛力逐漸顯現(xiàn)，大體量項目集中開發(fā)，供貨量激增；東后湖板塊：大量項目集中推售，競爭白熱化；二七板塊：舊城改造崛起中，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ饾u體現(xiàn)，現(xiàn)供應(yīng)量較少，儲備土地較多；從區(qū)域客戶構(gòu)成來看，項目所在區(qū)域南面客戶面臨來至二七板塊前段百步亭居住區(qū)攔截、西部客戶面臨后湖板塊、古田。金銀湖板塊的客戶分流；從項目客戶競爭及樓盤分布角度看，本項目競爭更多會來至板塊外，而非二七版塊內(nèi)。區(qū)域客戶分析目標(biāo)客戶構(gòu)成核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶偶得客戶1234來至全武漢區(qū)域及周邊城市的偶得客戶來至武漢及武漢周邊城市，準(zhǔn)備定居武漢，單價能接受8000元/㎡左右的，有多種選擇的客戶屬于江漢、江岸區(qū)的意向購房者，主要考慮東后湖板塊的二七板塊周邊板塊意向購房客戶解放大道沿線，工作生活依附于軌道交通沿線的客戶報告思路一、片區(qū)大勢二、區(qū)域市場三、項目住宅定位四、商業(yè)發(fā)展方向研判五、物業(yè)發(fā)展建議SWOT分析競爭策略：與其在與后湖、二七PK中敗下陣來，不如搶先占位其中機(jī)會Opportunity優(yōu)勢Strength目前市場供應(yīng)以二七、后湖區(qū)域為主，本項目所處區(qū)域周邊一手幾乎無供應(yīng)；區(qū)域內(nèi)各社區(qū)年限較早，產(chǎn)品設(shè)計較為陳舊，難以滿足高品質(zhì)居住需求；周邊潛在拆遷客戶較多，未來購房需求較大；交通、配套改善將改變片區(qū)客戶結(jié)構(gòu)，并帶動項目價格拔升，分流二七、后湖客戶。不涉及居民動遷，拆遷速度快，后期開發(fā)難度相對較低；地處三環(huán)線內(nèi)，后期可PK金銀湖、盤龍城等遠(yuǎn)城區(qū)板塊項目，同時拔升項目自身價值；輕軌沿線，物業(yè)升值潛力大。地塊規(guī)模大，自帶12萬方商業(yè)大有文章可做；北面有幸福垸產(chǎn)業(yè)園項目規(guī)劃，后期對本項目形象打造具有一定推動作用。威脅Threaten劣勢Weak二七、后湖片區(qū)各方面更加成熟，對本項目客戶具有十分明顯的分流影響；規(guī)劃路竣工前，項目進(jìn)入性問題難以解決，客戶到訪存在困難。北面為還建項目，后期居住環(huán)境存在一定影響；南面堤邊路連接新洲、陽邏，為主城區(qū)出城道路，大型貨車較多，形象較差。SWOT分析競爭策略：主動占位解放大道后湖板塊，實現(xiàn)傳統(tǒng)地段認(rèn)知及新興發(fā)展區(qū)域的結(jié)合，拔升項目自身價值城市發(fā)展自身條件城市發(fā)展必然需要“先驅(qū)”，堤角發(fā)展同樣需要大型配套綜合體型項目的出現(xiàn)三環(huán)內(nèi)、解放大道延長線、輕軌首站，可塑性強(qiáng)本項目不僅要成為堤角范圍內(nèi)的第一人居大盤，更要占位解放大道后湖板塊，拔升自身價值，將項目引入中心，將中心客戶引向項目。佰昌品牌佰昌品牌需要在武漢有新的高度，一個更加中心的標(biāo)桿項目來提升自身品牌項目形象定位項目整體形象素描——解放大道輕軌首站·城市綜合體項目主要價值點(diǎn)提煉城市綜合體（CBD）價值點(diǎn)一：軌道交通——輕軌延長線，通車后連接漢口中心區(qū)與漢口北價值點(diǎn)二：地段、發(fā)展——東后湖、解放大道沿線、三環(huán)內(nèi)，中心城區(qū)待開發(fā)區(qū)域價值點(diǎn)三：規(guī)模、配套、功能——60萬方總體量、12萬方商業(yè)規(guī)劃、自身商住一體配套，區(qū)域稀缺住宅客戶定位客戶定位——片區(qū)現(xiàn)有客戶狀況類型背景特征消費(fèi)特征價格敏感分析需求戶型本地及周邊原住民堤角、二七城中村居民對片區(qū)認(rèn)同，部分拆遷客戶手頭資金較為充?！铩铩飪煞?、三房、四房解放大道沿線居民江岸區(qū)老居民現(xiàn)有住房較為陳舊、多為單位分房，對江岸區(qū)，特別是二七片區(qū)★★★兩房、三房個體和私營老板多為外來移民對片區(qū)熟悉，多為二次置業(yè)，追求更好居住環(huán)境，少量投資★★公寓、三房、四房漢口中心客戶漢口中心中低收入白領(lǐng)和部分投資客戶首置為主，看中片區(qū)的未來發(fā)展和升值潛力★★★★★兩房、三房武漢其他區(qū)域客戶武昌、漢陽等區(qū)域白領(lǐng)客戶與其他新興組團(tuán)項目，更看好打后湖發(fā)展?jié)摿Γ酁槭字谩铩铩铩飪煞?、三房黃陂、新洲、陽邏等異地客戶武漢主城區(qū)周邊遠(yuǎn)郊及異地進(jìn)城置業(yè)客戶較多客戶存在限購問題，置業(yè)門檻更低又不限購的公寓類產(chǎn)品將是該類客戶的首選★★★★兩房、三房、公寓產(chǎn)品住宅客戶定位項目所屬區(qū)域市場客戶細(xì)分高中高中中低年齡35-55歲30-35歲25-30歲25歲以下職業(yè)范圍私企老板、政府等事業(yè)單位高級管理層當(dāng)?shù)鼐用瘛⑺綘I業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)中層管理、私營個體戶、拆遷戶當(dāng)?shù)鼐用?、白領(lǐng)職員一般職員、產(chǎn)業(yè)工人人口占比10%20%40%30%收入水平家庭年收入100萬以上家庭年收入30-50萬家庭年收入10-15萬家庭年收入不足5-8萬置業(yè)能力200-300萬100-200萬80-100萬40-70萬購房需求較高較高高高戶型需求4房一級以上，洋房、別墅舒適三房、四房緊湊三房兩房、公寓收入水平特點(diǎn)隨著剛性需求的持續(xù)發(fā)力，中等及中低水平收入客戶群體正在迅速成長為主流購房群體之一，其購房需求度最高，是目前本區(qū)域市場的主流客戶群體。住宅客戶定位目標(biāo)客戶構(gòu)成黃陂、新洲、陽邏等遠(yuǎn)郊及外地偶得客戶4偶得客戶游離客戶重點(diǎn)客戶核心客戶漢口中心及武漢其他片區(qū)家庭年收入10-15萬：白領(lǐng)職員、公務(wù)員堤角及二七本地客戶家庭年收入5-8萬：一般職員、產(chǎn)業(yè)工人、退休職工;漢口北個體商戶等。后湖、解放大道沿線本地客戶年收入10-15萬：本地居民、企業(yè)白領(lǐng)、拆遷戶321住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：確定產(chǎn)品戶型比例——片區(qū)戶型配比借鑒根據(jù)后湖各項目多年競爭和銷售積累的產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)驗，剛需客戶是該區(qū)域最重要的客戶群體，因此兩房和實用性強(qiáng)的兩變?nèi)?、小三房戶型最受客戶青睞；隨著后湖價格的提升，舒適型三房及四房產(chǎn)品的比重也占據(jù)了一定比重；以二七、東后湖為競爭方向，本項目未來同樣應(yīng)該以兩房、及小三房（兩變?nèi)┊a(chǎn)品為主，配以少量小面積經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品及大面積舒適型產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：主力產(chǎn)品兩房+小三房舒適型三房公寓四房+++主力產(chǎn)品本項目雖然需以二七、東后湖市場產(chǎn)品為參考，但需要與其形成差異化，以構(gòu)成本項目在產(chǎn)品上的競爭力；出于對現(xiàn)金流的需求，仍應(yīng)將去化速度最快的兩房、小三房戶型作為產(chǎn)品主力；為了在保持總價優(yōu)勢的同時，以舒適性三房PK二七、東后湖兩房和小三房產(chǎn)品，以獲得項目溢價；另外須針對外地限購客戶、實力較強(qiáng)的投資客戶以及居住要求較高的中高端客戶設(shè)置一部分公寓及四房產(chǎn)品。次主力產(chǎn)品住宅產(chǎn)品定位初步產(chǎn)品戶型確定：戶型、面積比例、面積區(qū)間戶型面積比例面積區(qū)間套數(shù)兩房35%70-801680小三房35%80-901680舒適三房20%100-110960四房10%130-140480具體指導(dǎo)設(shè)計的產(chǎn)品戶型配比詳見第5部分物業(yè)發(fā)展建議；考慮到項目商業(yè)體量較大，為解決外地客戶先購問題，將規(guī)劃一部分公寓產(chǎn)品滿足小戶型產(chǎn)品需求，因此住宅部分未單獨(dú)設(shè)置一房產(chǎn)品；初步戶型配比建議符合90平米以下戶型占總面積70%以上的規(guī)定。報告思路一、片區(qū)大勢二、區(qū)域市場三、項目住宅定位四、商業(yè)發(fā)展方向研判五、物業(yè)發(fā)展建議1、片區(qū)商業(yè)市場分析區(qū)域生產(chǎn)總值及消費(fèi)實力2011年江岸區(qū)在武漢區(qū)域生產(chǎn)總值、消費(fèi)品零售總額、人均零售額均表現(xiàn)強(qiáng)勁2011年，江岸區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值在武漢位居第二；社會消費(fèi)品零售總額位居第三；戶籍人口人均零售額位居第一。江岸區(qū)居民富裕程度較高，具有極大的潛在購買力。片區(qū)商業(yè)分布區(qū)域主要大型商業(yè)集中在二七及永清街方向，堤角周邊及東后湖片區(qū)商業(yè)尚不成熟新生活摩爾城漢口城市廣場商業(yè)（未運(yùn)營）幸福時代商業(yè)（未運(yùn)營）百步亭沿街商業(yè)解放大道沿線商業(yè)新榮周邊商業(yè)東后湖商業(yè)配套規(guī)劃有兩大商業(yè)（漢口城市廣場商業(yè)和幸福時代商業(yè)），但目前尚未運(yùn)營。僅有的大型商業(yè)為新生活摩爾城，但目前運(yùn)營狀況較差。百步亭小區(qū)內(nèi)部商業(yè)氛圍較好，但多為社區(qū)底商。靠近項目的新榮周邊商業(yè)也以社區(qū)底商為主，業(yè)態(tài)多為餐飲、副食等基礎(chǔ)生活服務(wù)配套業(yè)態(tài)。解放道沿線（靠堤角方向）商業(yè)分布較為分散，多為社區(qū)民轉(zhuǎn)商。二七航天雙城及武漢天地商業(yè)十分成熟，是解放大道沿線居民主要購物選擇。二七航天雙城商業(yè)武漢天地商業(yè)項目周邊商鋪出售調(diào)查項目商業(yè)體量銷售時間售價百步亭百茂街-2012年5月17000-25000元/㎡百步亭世博園商鋪-2011年11月起價11000元/㎡均價16000元/㎡新生活摩爾城商鋪5.5萬方2010年起價20000元/㎡東部購物公園商鋪18萬方2008年35000元/㎡武漢天地商鋪8.2萬方-只租不售二七至堤角沿線前期出售商鋪較少，既有社區(qū)底商（如百步亭），又有集中式商業(yè)體（如新生活摩爾城和東部購物公園）。百步亭社區(qū)底商由于入市時間較早，售價相對較低，基本在20000元/㎡一下，多為小面積商鋪。大型集中商業(yè)則普遍售價較高，但經(jīng)營狀態(tài)普遍較差（除武漢天地外）。社區(qū)底商與集中商業(yè)售價差距較大，近期無大規(guī)模商鋪產(chǎn)品推售項目周邊商業(yè)街鋪調(diào)查項目層數(shù)業(yè)態(tài)面積（㎡）出租率租金（元/㎡）經(jīng)營情況城開星園北區(qū)1層社區(qū)內(nèi)街20-8090%60-70良好2層網(wǎng)吧400——50-60良好北大門客貨運(yùn)輸市場1層餐飲、零售、五金20-40100%100-120一般錦湖·金利花園1層電器維系、體彩、五金、超市20-6090%15-25一般周邊老社區(qū)及私房1層移動營業(yè)廳、超市、二手房、沐足城30-20090%80-130一般項目周邊并無任何配套，僅位于堤角、新榮村周邊有部分商業(yè)。商業(yè)街鋪業(yè)態(tài)分布基本以滿足周邊社區(qū)居民日常生活需要為主。堤角、新榮村周邊商業(yè)街及社區(qū)內(nèi)街租售情況均較為良好，除個別面積較大或較偏僻商鋪處于空置外，基本都處于正常營業(yè)中，且經(jīng)營形式良好且穩(wěn)定。堤角、新榮村商鋪中，靠輕軌沿線的一層商鋪?zhàn)饨鹨话阍?00-130元/㎡之間，2層商鋪一般在50-60元/㎡之間。堤角、新榮村周邊商業(yè)基本以住宅底商為主，業(yè)態(tài)分布基本以滿足周邊社區(qū)居民日常生活需要為主。項目周邊集中商業(yè)概況由于輕軌直通漢口中心，近5公里范圍內(nèi)幾乎無成型集中商業(yè)發(fā)展項目地塊后湖商圈（尚未形成）二七商圈（基本成熟）3公里5.3公里

后湖商圈——距離本項目3公里，目前僅有新生活摩爾城（含中百倉儲、蘇寧電器）一個集中商業(yè)，由于周邊消費(fèi)習(xí)慣仍在培育期，目前尚未形成商業(yè)氛圍。

二七航天雙城商圈——距離本項目約5.3公里，目前已有漢口東部購物公園、C2時尚廣場、家樂福等大型商業(yè)，目前是二七解放大道沿線居民消費(fèi)休閑消費(fèi)的主要場所。

永清武漢天地商圈——距離本項目約7公里，目前是武漢最為高端成熟的消費(fèi)休閑場所之一，聚集武漢中層以上消費(fèi)力。永清商圈（高端成熟）7公里東部購物公園東部購物公園東部購物公園開發(fā)商武漢三江東立投資發(fā)展有限公司建面150000㎡容積率3.12綠化率25.6%商鋪售價35000元/㎡租金水平250-400元/㎡·月項目概況商業(yè)規(guī)劃采取“商業(yè)街+主力店”最具商業(yè)活力的商業(yè)形態(tài)規(guī)劃形式，2大主力店呈啞玲型布局在商業(yè)街兩端，將外部人流導(dǎo)入街區(qū)，并使主力店與商業(yè)街人流形成互動共享，形成商業(yè)磁場；漢口東部購物公園整體業(yè)態(tài)定位規(guī)劃為集購物、休閑、娛樂、文化為一體一站式消費(fèi)的區(qū)域性商業(yè)中心，輻射整個漢口東北部三大社區(qū)組團(tuán)。東部購物公園商業(yè)面積15萬方為泛商業(yè)（含商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓等）東部購物公園建筑單體經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營主題經(jīng)營品類經(jīng)營面積（㎡）業(yè)種比例定位檔次擬引進(jìn)商家數(shù)量C1一樓品牌餐飲區(qū)品牌連鎖快餐10001.34%中檔2家居飾品區(qū)床上用品，家居飾品、工藝品4000.54%中檔5~8品牌商業(yè)街珠寶、手機(jī)、鐘表、運(yùn)動服飾、鞋、皮具、包、眼鏡、化妝品等38005.11%中、低檔20社區(qū)生活便利通訊服務(wù)、干洗、沖印、送水、地產(chǎn)中介、旅游中介、定票點(diǎn)、家政、銀行等藥店、蛋糕坊、婚紗攝影、鮮花店等25003.36%中檔15雜食品區(qū)保健品、糖煙酒、休閑食品、茶等3000.40%中檔6二、三樓超市百貨、日化、生鮮、食品等2128228.61%中檔1四樓健身中心、家電

754210.14%中檔1~2東部購物公園建筑單體經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營主題經(jīng)營品類經(jīng)營面積（㎡）業(yè)種比例定位檔次擬引進(jìn)商家數(shù)量C2一樓社區(qū)便利與配套服務(wù)藥店、蛋糕坊、中介服務(wù)、鮮花店、銀行、等7000.94%中檔4~5數(shù)碼、通訊區(qū)數(shù)碼產(chǎn)區(qū)、手機(jī)專賣以及通訊服務(wù)18002.42%中檔3~4二樓KTV

35484.77%中檔1三樓足療中心

37305.01%中檔1~2四樓影院

37305.01%中檔1~2合計

74396100.00%

東部購物公園建筑單體經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營主題經(jīng)營品類經(jīng)營面積（㎡）業(yè)種比例定位檔次擬引進(jìn)商家數(shù)量C6一樓品牌大街品牌女裝、男裝、鞋、包、運(yùn)動品牌等21262.86%中、高檔42二、三樓活力天地西餐廳、咖啡廳、啤灑屋、茶吧等待40785.48%中、高檔4~5C4一樓美食街品牌餐飲9761.31%中、高檔2二、三樓美食街特色燒烤與面館等15422.07%中檔3~5C5一樓兒童天地童裝、休閑服飾等13691.84%中檔20女人街外貿(mào)服飾13691.84%中、低檔20二樓歡樂島親子中心、電玩中心、培訓(xùn)中心、圖書中心21122.84%中檔4~5三樓歡樂島KTV、網(wǎng)吧等17582.36%中檔1~2C3一樓特色小吃街特色小吃11411.53%中、低檔1二、三樓風(fēng)情美食街各菜系中式餐飲20192.71%中檔5~10建筑單體經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營主題經(jīng)營品類經(jīng)營面積（㎡）業(yè)種比例定位檔次擬引進(jìn)商家數(shù)量C7一樓女人街少淑女裝、淑女裝、內(nèi)衣、女飾雜品、鞋、包等14311.92%中、低檔29二樓靚麗前沿美容、美體；美發(fā)、纖體等14841.99%中檔5~8C8一樓女人街潮流女裝、流行雜貨、美甲、化妝品；中、老年女裝等11401.53%中低檔20二樓靚麗前沿足浴、減肥中心、瑜咖、牙科診所等9951.34%中檔3~4C9一樓特色美食街特色餐廳1900.26%中、高檔1二樓風(fēng)情美食街中式餐飲3340.45%中檔1~2東部購物公園東部購物公園一般鋪位租金水平可以達(dá)250-300元/平米/月，最高可達(dá)400元/平米/月。租售價格運(yùn)營情況雞肋商業(yè)，經(jīng)營遭遇瓶頸東部購物公園不缺乏主力店，不缺乏品牌商家，家樂福，公館KTV，肯德基，以及眾多知名品牌教育機(jī)構(gòu)，本應(yīng)讓該地塊商業(yè)風(fēng)生水起，但現(xiàn)實讓人疑惑，東部購物公園內(nèi)商業(yè)街門可羅雀，部分開門迎客的商家也是經(jīng)營慘淡。武漢天地開發(fā)商武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建面1400000㎡容積率3.56綠化率12%商鋪售價35000元/㎡項目概況瑞安房地產(chǎn)精心打造的“武漢天地”位于武漢市漢口中心城區(qū)永清地塊，東臨長江，面向風(fēng)景如畫的江灘公園?！拔錆h天地”參照上海太平橋地區(qū)重建項目的發(fā)展模式，將打造成集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂等多功能設(shè)施的市中心綜合發(fā)展項目，以配合整個武漢市國際化發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略。一期建筑面積17000㎡，2007年9月試營業(yè)；

二期建筑面積11000㎡，2008年7月完工；三期建筑面積21000㎡，2009年6月完工。占地面積建筑面積容積率綠化率停車位經(jīng)營模式租金物業(yè)費(fèi)3.3萬方5.7+2.5萬方3.0830%600個只租不售80-120元/月25元/㎡商業(yè)出租率達(dá)100%上下兩層街道武漢天地內(nèi)部動線規(guī)劃為內(nèi)部大循環(huán)動線，這種動線設(shè)計的洄游性好，利于提升商戶的可到達(dá)性，從而增加消費(fèi)機(jī)會。外部道路通暢，可直達(dá)商業(yè)街區(qū)武漢天地武漢天地1.四季戀2.牙買加咖啡4.古家海南雞飯6.仟吉西餅8.巴適9.彩云軒11.燕之屋13.琥珀餐廳15.小城故事小吃部16.吉米在線17.知味粥20.巴黎吧22.漢口人家26.御甲堂養(yǎng)生餐廳27.禾綠回轉(zhuǎn)壽司28.美國BR-31冰激凌29.金津咖喱30優(yōu)果果吧32.古記面館33.甜蜜蜜港式甜品店34.法朵澳葡餐廳36.丹青宴莊39.小城故事餐廳42.品楚味小吃43.享一刻44.饞藝堂45.麗豪茶餐廳47.家西餐廳50.海鳴軒酒家51.芙蓉堂55.家泰國餐廳56.戰(zhàn)鍋策58.帕帕羅蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.維根藝廚素食餐廳63.品三月花園時尚餐廳64.港飲港食70.山姆大叔美國美食73.彩云南76.伊莉維爾78.滿記甜品A.百帝園papa’s韓式餐廳商業(yè)街商戶落位：餐飲（42家）武漢天地14.美語天地18.思妍麗19.天上人間發(fā)型23.貝爾曼鋼琴、小提琴教育中心31.雙城酒吧46.V12酒吧49.交通銀行57.NOWPub酒吧59.One&NightA+概念清吧69.英雄年代電玩71.CGV星星國際影城72.湯尼英蓋形象設(shè)計75.美麗田園77.威可思俱樂部另有展廳一家、商業(yè)街商戶落位：休閑、娛樂、服務(wù)（14家）3.武漢天地專賣店5.新居舍7.駿德酒業(yè)10.珂絲塔水晶店12.IDo珠寶21.雅印上品24.臺北老爺國際花藝店25.Premium童裝35.Eco生活風(fēng)尚37.卡拉等高爾夫?qū)Ｙu38.美蓮社新空間40.女兒繡41.Finnhome家居48.Ideashow生活館52.老屋書吧53.琦珂風(fēng)尚首飾54.優(yōu)尼雜貨鋪61.ViktoriaGogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特國際商店68.花時間74.安奈蒂商業(yè)街商戶落位：零售（23家）武漢天地業(yè)態(tài)占比從項目業(yè)態(tài)占比中可看出，餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)55%，娛樂雖僅占7%，但電影院、KTV的體量較大，其目的在于通過目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)，吸引客群消費(fèi)，聚集人氣，輔以38%的零售業(yè)態(tài)提升項目坪效。武漢天地武漢天地項目定位：集中餐飲、娛樂、文化、為一體的體驗式商業(yè)街區(qū)概念定位：滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求的區(qū)域級商業(yè)中心目標(biāo)消費(fèi)群：客戶定位為工薪階層、中高等收入人群。商業(yè)整體定位武漢天地整體建筑商業(yè)風(fēng)格有保留9棟建筑、沿襲保留建筑風(fēng)格的新建筑和時尚鋼結(jié)構(gòu)玻璃窗建筑三種風(fēng)格穿插混搭而成;輔以街道鋪裝、休息座椅和小品雕塑;建筑以兩層和三層為主，局部有四層、五層。片區(qū)商業(yè)市場小結(jié)隨著城市外擴(kuò)加速，常住人口的激增，商業(yè)檔次將逐步提高，必然會出現(xiàn)新興核心商圈，這需要一定的時間過度。宏觀：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，東后湖熱潮持續(xù)升溫，商業(yè)檔次將逐步提高。商圈：本項目周邊大型集中商業(yè)分別分布于二七商圈以及后湖新興商圈經(jīng)營狀況：二七及永清商圈經(jīng)營狀況良好，后湖新興商圈現(xiàn)階段經(jīng)營狀況較差檔次：二七商圈作為百步亭大型社區(qū)及二七居住區(qū)的核心商業(yè)集中地，檔次較好，配套基本齊全；后湖新興商圈由于周邊入住率及購物習(xí)慣等因素，短期內(nèi)并無較好表現(xiàn)。規(guī)劃：片區(qū)商業(yè)規(guī)劃并未完善，屬于自主發(fā)展期，街鋪是本片區(qū)商業(yè)的主要形式。業(yè)態(tài)：以滿足當(dāng)?shù)鼐用褚话阆M(fèi)需求為主，檔次不高價格：底商1層的租金一般在100-130元/㎡之間，二層一般在50-60元/㎡內(nèi)；社區(qū)內(nèi)街一般在60-70元/㎡價格內(nèi)。供給：新增商業(yè)基本以東后湖部分項目底商及漢口城市廣場大型集中商業(yè)為主；項目周邊基本以滿足生活需求的底商為主要物業(yè)形態(tài)，沒有集中大型商業(yè)的供應(yīng)。整體商業(yè)形態(tài)較為落后，項目周邊居民購物習(xí)慣于通過軌道交通，直達(dá)二七商圈以及武廣商圈；項目周邊并無大型集中商業(yè)，業(yè)態(tài)也僅僅以滿足生活需求為主。2、商業(yè)物業(yè)定位規(guī)模商業(yè)的基本分類對商業(yè)的理解：12萬方商業(yè)指標(biāo)，意味著商業(yè)具備成為區(qū)域級商業(yè)的可能商業(yè)等級城市級商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)級商業(yè)商業(yè)體量30萬㎡左右10萬㎡左右2.5萬㎡以下區(qū)位條件城市中心、副中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利輻射范圍輻射面覆蓋整個城市、甚至周邊城市區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行5分鐘內(nèi)居民深圳中信城市廣場——15萬方商業(yè)上海大拇指廣場——11萬方商業(yè)深圳海岸城——14萬方商業(yè)規(guī)模商業(yè)的基本分類根據(jù)以上概念的界定，社區(qū)商業(yè)模式由社區(qū)服務(wù)半徑內(nèi)人口的數(shù)量可劃分為鄰里型和社區(qū)型。商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展所需必要條件對商業(yè)的理解----從項目商業(yè)條件匹配度來看：項目不具備區(qū)域性商業(yè)條件軌道交通一號線沿長線解放大道延長線張公堤規(guī)劃路項目交通主要依賴：解放大道延長線以及兩條規(guī)劃路和正在建設(shè)中的規(guī)劃交通1號線延長線。這些路邊均為開通。項目所在區(qū)域周邊并無任何人居建筑，規(guī)劃有兩千畝“幸福垸”產(chǎn)業(yè)園，暫時并未動工及企業(yè)引入。項目昭示性最強(qiáng)的南面臨堤邊路，現(xiàn)階段張公堤作為主要遮擋障礙物對項目造成極大影響，項目地塊昭示性天生較弱。區(qū)域商業(yè)對于團(tuán)隊要求相對較高。項目周邊基本無居民社區(qū)，且短期內(nèi)無法影響改變片區(qū)居民購物習(xí)慣。商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展所需必要條件商業(yè)輻射范圍----以本社區(qū)為主，輻射堤角、新榮村、東后湖板塊幸福時代萬錦江城百步亭世博園錦湖金利花園中森華國際城百步龍庭片區(qū)內(nèi)在售項目共計體量約268.7萬方，100㎡每戶，3.2人每戶測算，片區(qū)內(nèi)覆蓋常住人口人數(shù)約為8.6萬人城開星園北區(qū)項目名稱規(guī)模（萬方）人口（萬）城開星園北區(qū)2.50