商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要特征研究論文

商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的主要特征研究論文伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速開(kāi)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中較為特殊的一類，近年來(lái)正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅工程開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)，以期獲得相對(duì)較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯劇烈。政府部門也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市開(kāi)展的輻射帶動(dòng)作用，不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通根底設(shè)施的建立。本文首先概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的一般特點(diǎn)，在此根底上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程具有的主要特征進(jìn)行闡述，力求進(jìn)行一定深度的探討。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)開(kāi)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)效勞所需房屋的建立，以及土地的開(kāi)發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)根底保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的一般特點(diǎn)概括如下：1、地理位置的固定性土地開(kāi)發(fā)、房屋建立及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)工程時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開(kāi)發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營(yíng)銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。2、建立投資大房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)工程往往需要投入大量資金，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。3、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)土地及建筑物作為工程開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建立進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外，工程開(kāi)工建立前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著工程開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)工程一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開(kāi)發(fā)活動(dòng)和過(guò)程，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市開(kāi)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生，必須也只能通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上安康開(kāi)展道路。從工程立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)工程的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如工程開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建立法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。5、建立環(huán)節(jié)多這與工程開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來(lái)看，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)工程的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到方案、土地、規(guī)劃、建立、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，工程建立環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。6、多源資金籌措由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，工程資金不可能完全依靠開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)運(yùn)作，大量建立資金需要通過(guò)各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。7、資金周轉(zhuǎn)慢從房地產(chǎn)工程前期工作開(kāi)始，到工程建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)工程的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。8、工程投資即為工程本錢費(fèi)用房地產(chǎn)工程投資與一般工業(yè)建立工程投資有一個(gè)顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)工程是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)工程投資的過(guò)程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程。因此，房地產(chǎn)工程總投資即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總本錢費(fèi)用之和（自營(yíng)自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)工程總投資包括開(kāi)發(fā)建立投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大局部，在工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與工程的總本錢費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。9、人員要求高一個(gè)房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)和建立，往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷籌劃、細(xì)致的全程效勞，對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。10、風(fēng)險(xiǎn)較大由于房地產(chǎn)工程具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響；在工程建立期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響工程的投資額；當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期撤除情況等。11、開(kāi)發(fā)工程的差異性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可以分為很多種，由于工程用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開(kāi)發(fā)工程存在很大的差異性。即使是同一類工程，由于工程所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響工程投資水平及投資效益。12、工程決策的多專業(yè)協(xié)同正因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程具有前述特點(diǎn)，其投資決策尤為重要。在這里將工程決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來(lái)。一個(gè)房地產(chǎn)工程投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查工程投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況；需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員估算投資；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和工程的盈利性預(yù)測(cè)；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程還沒(méi)有十清楚確的定義。在國(guó)家建立部按用途對(duì)房地產(chǎn)工程劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)工程主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中，人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂(lè)等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)）之分，本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為根底，主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)，與國(guó)家建立部關(guān)于房地產(chǎn)工程九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)工程范圍一致。除一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的特點(diǎn)外，以下主要從顧客構(gòu)成、工程選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)工程的主要特征。1、顧客構(gòu)成的雙重性商業(yè)房地產(chǎn)工程與其它房地產(chǎn)工程的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次：第一層次是直接承租或購(gòu)置商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶，這個(gè)層次的顧客是開(kāi)發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來(lái)商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者，這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開(kāi)發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來(lái)購(gòu)置商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來(lái)的升值潛力，先期購(gòu)置產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶，立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，或者見(jiàn)機(jī)拋售，獲取收益。這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶（業(yè)務(wù)市場(chǎng)）固然重要，畢竟工程收入直接承租或購(gòu)置物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶，但工程整體的開(kāi)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者（消費(fèi)者市場(chǎng)），因?yàn)閺V闊消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)置物業(yè)的行為，進(jìn)而影響工程收益。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意，假設(shè)投資者過(guò)度，將不利于工程長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。2、選址分析的漸進(jìn)性所有房地產(chǎn)工程都存在工程區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，尤其要重視這項(xiàng)工作，并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。商業(yè)房地產(chǎn)工程的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)置商品的廣闊消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)開(kāi)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異，從而影響工程可到達(dá)的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。工程所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了工程運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況，包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，對(duì)工程開(kāi)展影響巨大。一個(gè)城市或地區(qū)選定后，就需考慮工程的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí)，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí)，店鋪的地理位置也是形成差異化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)工程的場(chǎng)址一旦確定，就無(wú)法更改，假設(shè)工程所在位置無(wú)法吸引足夠多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來(lái)承租或購(gòu)置物業(yè)，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)工程收益。優(yōu)越的工程區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)工程獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，潛在的直接顧客（即經(jīng)營(yíng)商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等機(jī)構(gòu)，既有外資、國(guó)資，也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異，相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)工程還要面對(duì)廣闊的終端消費(fèi)者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，假設(shè)在工程前期還沒(méi)有找到有意承租或購(gòu)置物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶（如果有，工程的開(kāi)發(fā)建立就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行，也可稱之為定制），工程在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向，工程的開(kāi)發(fā)建立需盡可能考慮多方面的需求。另外，在已根本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)工程的規(guī)劃更加追求整體性，表達(dá)在工程前期的籌劃定位、中期的開(kāi)發(fā)建立和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，需要整體籌劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能防止單打獨(dú)斗、零散開(kāi)發(fā)、零散租售，否那么會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)工程的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。考慮到商業(yè)房地產(chǎn)工程具有公共效勞的特點(diǎn)，在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、效勞作用，確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性不同于住宅等主要采用開(kāi)發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)工程采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣，在出售和出租兩種根本模式根底上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)工程很少采用直接銷售，而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外，工程是由開(kāi)發(fā)商投資建立，租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶，也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)工程決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過(guò)出租獲得持續(xù)收益，還是通過(guò)出售獲得一次性回報(bào)，以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)承受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性商業(yè)房地產(chǎn)工程建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開(kāi)發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)工程具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，既可以通過(guò)出售獲利，還可以通過(guò)出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)，在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的開(kāi)展需求，如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多時(shí)機(jī)開(kāi)展的根底，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)工程在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也正基于此，工程的成功不僅僅是所開(kāi)發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟(jì)收益，還表達(dá)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。6、高風(fēng)險(xiǎn)性總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)工程相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)工程的投資回報(bào)較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)工程建成后，工程本身沒(méi)有明確的租約保障，沒(méi)有固定的消費(fèi)對(duì)象，工程的開(kāi)展與商業(yè)開(kāi)展密切相關(guān)。工程運(yùn)營(yíng)收益的上下不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略，還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r，城市開(kāi)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響工程效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的劇烈性，商業(yè)房地產(chǎn)工程之間的競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。7、可促進(jìn)城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益城區(qū)形成和再開(kāi)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因。一個(gè)城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、根底設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在內(nèi)的效勞因素等諸多條件支撐。一定