沈陽(yáng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告含投資收益

第一章宏觀市場(chǎng)分析1.1全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析2014年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力，新一屆政府堅(jiān)持去年以來(lái)的探索，繼續(xù)創(chuàng)新調(diào)控思路和方式，在加強(qiáng)區(qū)間管理的基礎(chǔ)上，推出定向調(diào)控措施，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，繼續(xù)處于合理區(qū)間，2015年三季度，GDP同比增長(zhǎng)6.9%，較二季度小幅回落。9月CPI同比上漲1.6%，環(huán)比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（PMI）為49.8，較上月小幅回升，但仍收于收縮區(qū)間。財(cái)新制造業(yè)PMI9月終值為47.2，創(chuàng)6年以來(lái)新低，表明中小企業(yè)的狀況不容樂(lè)觀，制造業(yè)動(dòng)能持續(xù)減弱。來(lái)源：中國(guó)數(shù)指研究院總體來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)在積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策支持下，表現(xiàn)略高于市場(chǎng)預(yù)期，呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但整體經(jīng)濟(jì)不確定性仍然較大，預(yù)計(jì)四季度穩(wěn)增長(zhǎng)力度有望加強(qiáng)。圖：2006年至今固定資產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理固定資產(chǎn)投資增速存較大下行壓力。2015年1-9月，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)10.3%，較1-8月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，大幅低于去年同期16.1%的同比增幅。從占比看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例超過(guò)六分之一，1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)2.6%，增速大幅降低拖累整體投資增速。長(zhǎng)期來(lái)看，基建投資高速增長(zhǎng)不可持續(xù)，投資企穩(wěn)還有待于房地產(chǎn)投資的支撐。未來(lái)貨幣政策將在外匯占款變動(dòng)、資本外流狀況、通貨膨脹走勢(shì)等多重因素影響下靈活調(diào)整，以保持市場(chǎng)資金合理充裕，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而改善金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速持續(xù)下滑圖：2006年至今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比走勢(shì)圖1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%，增速比1-8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)19個(gè)月下滑，創(chuàng)2009年3月以來(lái)最低增速水平。9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成9472億元，同比下降3.1%，降幅較上月擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)，投資增速持續(xù)探底。展望四季度，商品房銷售持續(xù)回暖，寬松貨幣政策繼續(xù)發(fā)揮作用促進(jìn)M2同比增速回升，將在一定程度上支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)。2、寬松貨幣政策有效刺激需求回暖，供應(yīng)端資金有所改善表：2014年9月至今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增幅統(tǒng)計(jì)貨幣政策生效，資金成本趨于下降。自去年11月以來(lái)，央行多次降準(zhǔn)降息，M2同比增速回升至13.1%，高于全年目標(biāo)水平，市場(chǎng)流動(dòng)性顯著增加。從加權(quán)平均貸款利率中也可以看出，一般貸款加權(quán)平均利率由2014年9月的7.33%降至6.46%，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本有所降低。10月10日，央行決定推廣信貸資產(chǎn)抵押再貸款試點(diǎn)，疏通了大型房企利用信貸資產(chǎn)獲得再貸款的渠道，有利于改善融資環(huán)境，進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。3、供需季節(jié)性放量，房?jī)r(jià)環(huán)比回落同比仍保持增長(zhǎng)2015年9月30日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，降低首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)貸款最低首付比例至25%。敏感時(shí)點(diǎn)政策再次發(fā)力，顯示出政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈意愿，四季度政策面將以寬松為主，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放。當(dāng)前市場(chǎng)整體庫(kù)存居于高位，“去庫(kù)存”仍是市場(chǎng)主基調(diào)，同時(shí)十大城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比已于7月高點(diǎn)開(kāi)始回落，預(yù)計(jì)四季度價(jià)格將延續(xù)環(huán)比增速小幅回落的態(tài)勢(shì)，同比仍保持增長(zhǎng)。圖：2010年至今十大城市新房成交量與價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化1.2沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.2.12015上半年的沈城樓市的整體特點(diǎn)供應(yīng)：今年上半年市場(chǎng)商品房新增供應(yīng)量518萬(wàn)平方米，為近年來(lái)最低（半年維度），同比下降18%。成交：今年上半年市場(chǎng)商品房成交量597萬(wàn)平方米，高于2012上半年及2014上、下半年，同比上升11%。供銷比：上半年供銷比為0.9，是近年來(lái)首度出現(xiàn)的新供小于成交情況。總體來(lái)說(shuō)，今年上半年沈陽(yáng)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)收縮、成交回升的態(tài)勢(shì)。庫(kù)存總量：近年來(lái)呈連續(xù)提升態(tài)勢(shì)。截至今年上半年結(jié)束，全市商品房庫(kù)存量達(dá)到3909萬(wàn)平方米，同比上升5%。去化周期：近年來(lái)多呈現(xiàn)出上半年提升、下半年下降的走勢(shì)，而今年上半年全市商品房去化周期再次回歸高位，達(dá)35.2個(gè)月，但同比略有下降，降幅為8.6%。當(dāng)前沈陽(yáng)商品房市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然較大，但預(yù)計(jì)下半年將會(huì)有一定幅度的減輕。價(jià)格：今年上半年全市商品房成交均價(jià)7461元/平方米，同比下降6.3%，也是近年來(lái)首次出現(xiàn)同比下降的情況。下半年的價(jià)格形勢(shì)并不樂(lè)觀，但不會(huì)出現(xiàn)像去年下半年那種相對(duì)明顯下跌的情況。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷分析1、政策預(yù)判2015年上半年政策調(diào)整后購(gòu)房門檻明顯降低，多項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到近年來(lái)最寬松位置，“放出底限”是上半年政策調(diào)整的關(guān)鍵詞，區(qū)域行政化為大勢(shì)所趨。要素描述援引利率長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率率降至5.44%，達(dá)到近近年來(lái)最低水水平央行半年內(nèi)連續(xù)三三次降準(zhǔn)降息息首付款首套房公積金首套自住房房首付比例降降至20%，商貸貸首套房首付付比例最低為為30%，達(dá)到到09年以來(lái)最最低水平，購(gòu)購(gòu)房門檻再度度大幅降低“330新政”二套房對(duì)擁有一套住房且且相應(yīng)購(gòu)房貸貸款未結(jié)清的的居民家庭購(gòu)購(gòu)二套房，最最低首付款比比例調(diào)整為不不低于40%%。公積金相關(guān)沈陽(yáng)公積金單人可可貸額度提升升至80萬(wàn)，試算算系數(shù)調(diào)整至至0.4，條件件更為寬松遼寧公積金住房中中心"6.11文件"在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行明顯、行業(yè)庫(kù)存壓力企高的形勢(shì)下，預(yù)計(jì)政府在明年仍將會(huì)出臺(tái)以降低購(gòu)房門檻、刺激需求釋放為主旨的相關(guān)政策和調(diào)整，政策環(huán)境將不斷觸底，而二手房首付是否會(huì)進(jìn)行調(diào)整也將備受關(guān)注。2、供銷預(yù)判年份商品房新開(kāi)工面積積商品房供應(yīng)面積商品住宅供應(yīng)面積積商品住宅成交面積積商品房供應(yīng)/前一一年商品房新新開(kāi)工商品住宅供應(yīng)/商商品房供應(yīng)下半年商品房供應(yīng)應(yīng)占比下半年商品住宅成成交占比2010366316131408131070%87%66%63%2011295120551763135956%86%63%46%2012382217271472112158%85%62%60%2013357021031770143755%84%63%52%2014232016571405108946%85%60%59%均值————————57%85%63%56%與均值離散小于110%的年份份極值————————55%-58%84%-87%60%-66%52%-63%根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)得出推導(dǎo)依據(jù)并進(jìn)行調(diào)整，推導(dǎo)下半年市場(chǎng)供銷情況如下：供應(yīng)量預(yù)估成交量預(yù)估全年商品房供應(yīng)全年商品住宅供應(yīng)應(yīng)下半年商品房供應(yīng)應(yīng)下半年商品住宅供供應(yīng)全年商品住宅成交交下半年商品住宅成成交1250-140001050-12000750-900650-7501100-13000600-750統(tǒng)一單位：萬(wàn)m22不同類別的市場(chǎng)產(chǎn)品所表現(xiàn)出來(lái)的供銷走勢(shì)特點(diǎn)1、商品住宅市場(chǎng)近年來(lái)全市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)與成交均呈現(xiàn)出上半年下降、下半年上升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活動(dòng)主要集中于下半年。價(jià)格從2014年上半年開(kāi)始持續(xù)下降，而價(jià)格與成交量之間的相關(guān)性表現(xiàn)不明顯，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)成交量將回升并高于去年同期水平，而價(jià)格將逐步穩(wěn)定。2、公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)下半年成交好于上半年，并逐年呈現(xiàn)出供應(yīng)收縮、成交穩(wěn)定走勢(shì)。價(jià)格方面，除2014年下半年走低之外，其他年份基本穩(wěn)定維持在8500-8800元/平方米的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，15年上半年市場(chǎng)成交均價(jià)已恢復(fù)至正常水平，考慮到相對(duì)穩(wěn)定的需求量，預(yù)計(jì)下半年態(tài)勢(shì)將是成交上升、價(jià)格企穩(wěn)。3、別墅市場(chǎng)除2012年下半年以外，別墅市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，近4年整體供求比為1.16，為所有產(chǎn)品類型中最低，供銷均為下半年好于上半年。而由于2012年下半年供求失衡，使得別墅產(chǎn)品成交價(jià)格逐步下降，去庫(kù)存成為難點(diǎn)。今年上半年的供求對(duì)比形勢(shì)（供遠(yuǎn)小于求）有望使別墅市場(chǎng)形勢(shì)獲得一定緩解。4、商業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)也同樣連續(xù)呈現(xiàn)出供大于求的情況，但供求差異較寫字樓市場(chǎng)較小，而市場(chǎng)活動(dòng)相對(duì)傾向于下半年較為活躍的態(tài)勢(shì)。價(jià)格與成交量之間相關(guān)性不明顯，今年上半年市場(chǎng)成交價(jià)格已達(dá)到近年來(lái)最高水平，但成交量則是最低水平，需求相對(duì)萎靡。5、土地市場(chǎng)受城市開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、政策等多方因素影響，自2014上半年以來(lái)土地市場(chǎng)供銷均大幅下降，今年上半年更是雙雙達(dá)到最低點(diǎn)——供應(yīng)量和成交量均不及2012上半年的十分之一。在城市可供用地大幅縮減的情況下，樓面地價(jià)仍然呈下滑走勢(shì)，各房企的拿地?zé)崆橐呀?jīng)明顯減少。另一方面，從土地供銷走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)全市商品房供應(yīng)也將會(huì)逐步減少。總之，從近幾年市場(chǎng)走勢(shì)看，住宅市場(chǎng)比較穩(wěn)定，商業(yè)市場(chǎng)起伏較大，而土地市場(chǎng)持續(xù)收縮；公寓和別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)供應(yīng)方面波動(dòng)較大，而需求則相對(duì)穩(wěn)定；商品住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)普遍下半年好于上半年，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)供應(yīng)較上半年將有所提升點(diǎn)，但成交量與價(jià)格的回升空間均較為有限老年市場(chǎng)目前供應(yīng)緊缺，未來(lái)幾年的需求將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。綜合考慮體量差異與市場(chǎng)供求走勢(shì)，土地市場(chǎng)短期內(nèi)難有回升，商業(yè)產(chǎn)品需積極刺激有效需求的吸納，住宅產(chǎn)品市場(chǎng)則是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，老年市場(chǎng)則將呈現(xiàn)供不應(yīng)求。1.3沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析老齡化發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)人口老齡化是一個(gè)全球性話題。聯(lián)合國(guó)老齡化議題的導(dǎo)言中寫道：“世界正處于一個(gè)獨(dú)特的、不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)程，到2050年將達(dá)到20億。”數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，我國(guó)60歲及以上的老年人口總數(shù)達(dá)2.12億人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)15.5%，中國(guó)已成為世界上老年人口總量最多的國(guó)家。根據(jù)聯(lián)合國(guó)發(fā)布的最新預(yù)測(cè)，到2050年時(shí)，中國(guó)60歲及以上老人將達(dá)36.5%，高于美國(guó)等大部分發(fā)達(dá)國(guó)家。中國(guó)老齡人口規(guī)模預(yù)測(cè)（單位：百萬(wàn)人）根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)市老齡化程度已經(jīng)位列我國(guó)省會(huì)城市及直轄市老齡化排名的第二位，65歲以上人口比例已達(dá)到10.37%。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)，人口老齡化已經(jīng)成為我國(guó)不得不重視的社會(huì)問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)字表明，我國(guó)60歲以上的人口已超過(guò)總?cè)丝诘?0%，并且每年以3.2%的速度增加，按照聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化國(guó)家的行列。因此，老年人對(duì)老年住房的需求，在未來(lái)幾年將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。養(yǎng)老模式現(xiàn)狀養(yǎng)老模式從單一走向多元化。根據(jù)老年人群的需求，可將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成三個(gè)維度的產(chǎn)業(yè)：本位產(chǎn)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)。本位產(chǎn)業(yè)包括：養(yǎng)老設(shè)施和機(jī)構(gòu)、老年房地產(chǎn)、老年護(hù)理服務(wù)業(yè)、老年服飾、老年食品、老年醫(yī)療等；相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括：養(yǎng)老設(shè)施和機(jī)構(gòu)供應(yīng)鏈上的專業(yè)家具、專業(yè)設(shè)施、專業(yè)易耗品等；老年護(hù)理服務(wù)業(yè)供應(yīng)鏈上的護(hù)理人員的培訓(xùn)、勞務(wù)派遣、老年護(hù)理專業(yè)用品、治療和康復(fù)器械等；還包括來(lái)自于老年人深層次需求的娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、旅游、醫(yī)療保健、營(yíng)養(yǎng)保健、心理咨詢等；衍生產(chǎn)業(yè)包括：老年儲(chǔ)蓄投資理財(cái)產(chǎn)品、老年地產(chǎn)的倒按揭等金融產(chǎn)品，壽險(xiǎn)產(chǎn)品的證券化產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)產(chǎn)品、老年融資等資本市場(chǎng)。.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀目前，沈陽(yáng)市養(yǎng)老類型主要有四種：第一種是由政府出資經(jīng)辦的公立型養(yǎng)老院，主要為弱勢(shì)老年群體提供養(yǎng)老保障。這種養(yǎng)老院由于資金缺乏，建筑時(shí)間較久，住宿生活條件都比較低端，只能滿足老年人的最低生活要求。第二種是私人出資經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老公寓，這類養(yǎng)老公寓一般規(guī)模較小，收費(fèi)低廉，其配套設(shè)施建設(shè)以及服務(wù)水平都不理想。第三種是新興的養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要有雄厚的資金做基礎(chǔ)，有專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)做規(guī)劃，還要有政府的大力支持和引導(dǎo)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在北京、上海、杭州等地都得到一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，如北京的太陽(yáng)城、上海的親和源養(yǎng)老社區(qū)等。但沈陽(yáng)市目前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，尚處于探索發(fā)展期。截止2014年底，沈陽(yáng)市的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要有五彩陽(yáng)光城、聽(tīng)雨觀瀾公館、盛世園田居等。就沈陽(yáng)市日益增長(zhǎng)的老年人口需求來(lái)講，當(dāng)前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量已經(jīng)相對(duì)匱乏，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套設(shè)施和服務(wù)理念也無(wú)法滿足一些中高端收入的老年人群。另外沈陽(yáng)市現(xiàn)狀居住套型也不能適應(yīng)老年人居住需求，大多數(shù)套型在功能細(xì)節(jié)安排上不符合老年人心理和生理需求?？v觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)參與主體分類，主要有政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)型以及政府和開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)型，其中美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，也是市場(chǎng)化程度最高的，大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬私立性質(zhì)，政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求，因此也更具借鑒意義。養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費(fèi)用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大。總的來(lái)看，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商想要從中賺錢并非易事。政策支持國(guó)政府高度重視和解決人口老齡化問(wèn)題，積極發(fā)展老齡事業(yè)，初步形成了政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、全民關(guān)懷的發(fā)展老齡事業(yè)的工作格局。國(guó)家成立了全國(guó)老齡工作委員會(huì)，確定了老齡工作的目標(biāo)、任務(wù)和基本政策；頒布了《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，制定了《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要》，把老齡事業(yè)明確納入了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。老年人的基本生活得到了保障。城市初步建立了養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和包括老年人在內(nèi)的醫(yī)療保險(xiǎn)制度，以及居民最低生活保障制度；農(nóng)村實(shí)行以土地保障為基礎(chǔ)的“家庭養(yǎng)老為主與社會(huì)扶持相結(jié)合”的養(yǎng)老保障制度。許多地方還對(duì)救助貧困老年人和高齡老年人采取了特殊的措施。老年服務(wù)事業(yè)發(fā)展迅速。中國(guó)政府修訂了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市道路和建筑物障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》等相關(guān)條例，方便老年人的居住與出行。社區(qū)衛(wèi)生站、托老所、老年活動(dòng)中心、老年學(xué)校、老年休閑廣場(chǎng)等老年服務(wù)設(shè)施逐漸增加，服務(wù)老年人的志愿者隊(duì)伍不斷壯大。1.4大品牌房企的重要營(yíng)銷動(dòng)作1.“萬(wàn)萬(wàn)合作”5月14日上午，雙方在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)均表示，此次簽署的是框架協(xié)議，未來(lái)具體的合作安排會(huì)根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)確定，主要會(huì)通過(guò)聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的形式來(lái)進(jìn)行，即由萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)部分，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。對(duì)萬(wàn)達(dá)---放棄低利潤(rùn)、長(zhǎng)周期的住宅產(chǎn)品部分；改變商業(yè)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式；對(duì)萬(wàn)科---借力萬(wàn)達(dá)商業(yè)配套，磨練商業(yè)內(nèi)功，提升住宅銷售溢價(jià)；搭上萬(wàn)達(dá)強(qiáng)土地議價(jià)能力順風(fēng)車，壓縮開(kāi)發(fā)成本。2.房企尋求轉(zhuǎn)型2015上半年，房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，生存壓力加大，對(duì)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新的需求也更為迫切，在宏觀背景引導(dǎo)下，全面進(jìn)行深度整合，加快戰(zhàn)略落地。“金融”是2015房地產(chǎn)行業(yè)最熱門詞匯之一，房企開(kāi)始金融創(chuàng)新，以多種模式參與金融行業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)聯(lián)手快錢公司推出“穩(wěn)賺一號(hào)”眾籌產(chǎn)品，預(yù)期合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上，募集規(guī)模5億，6月12日至15日進(jìn)入募集期；綠地集團(tuán)聯(lián)手阿里巴巴和平安集團(tuán)，發(fā)布市面上首款互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)金融產(chǎn)品，并啟動(dòng)旗下“綠地地產(chǎn)寶”互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，約定年化收益率6.4%，首期發(fā)行總規(guī)模2億元。3.新媒介合作金地云客與“房多多”和“筑家易”達(dá)成“金地云客渠道戰(zhàn)略聯(lián)盟。通過(guò)線上經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，讓購(gòu)房者被推薦到合適的房源，讓開(kāi)發(fā)商找到精準(zhǔn)的客戶。同時(shí)，他包容大部分的渠道，任何人可以注冊(cè)成為金地經(jīng)紀(jì)人，通過(guò)推薦客戶購(gòu)買金地項(xiàng)目從而獲取傭金。萬(wàn)科今年全面啟動(dòng)的“地產(chǎn)云客”創(chuàng)新工程主要包括云營(yíng)銷、云服務(wù)和云社區(qū)。云營(yíng)銷：利用自媒體平臺(tái)(主要是微信平臺(tái))實(shí)現(xiàn)全民營(yíng)銷；云服務(wù)：“6+2”客戶關(guān)系經(jīng)營(yíng)體系，數(shù)據(jù)分析+運(yùn)營(yíng)管理；云社區(qū)：提高社群基礎(chǔ)粘度，用戶自發(fā)組織有趣的活動(dòng)。1.5小結(jié)上半年幾大品牌房企首開(kāi)項(xiàng)目較少，多以舊盤加推為主，產(chǎn)品線多以80-100m2之間的兩室產(chǎn)品為主，加推特點(diǎn)基本迎合了當(dāng)前市場(chǎng)上以剛需和首改類型需求為主的客觀情況。在營(yíng)銷策略方面展現(xiàn)出了“百花齊放”的態(tài)勢(shì)，并沒(méi)有出現(xiàn)一味的價(jià)格戰(zhàn)局面，而把更多的精力投入到渠道拓展、事件營(yíng)銷、話題效應(yīng)等方面，即使是進(jìn)行價(jià)格變動(dòng)，也多以“以事件關(guān)聯(lián)優(yōu)惠”的形式進(jìn)行釋放。越來(lái)越多的房企開(kāi)始注重與新媒介的合作，而以互聯(lián)網(wǎng)金融為符號(hào)的戰(zhàn)略創(chuàng)新也標(biāo)志著房企尋求轉(zhuǎn)型的步伐加快。第二章項(xiàng)目分析2.1區(qū)域分析區(qū)域分析的定義區(qū)域分析主要是對(duì)區(qū)域發(fā)展的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景特征及其對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響進(jìn)行分析，探討區(qū)域內(nèi)部各自然及人文要素間和區(qū)域間相互聯(lián)系的規(guī)律。區(qū)域分析應(yīng)用的范圍非常廣泛，通常適應(yīng)于房地產(chǎn)新項(xiàng)目選址，新項(xiàng)目落地，新項(xiàng)目進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)等，為投資計(jì)劃提供參考依據(jù)。項(xiàng)目地的區(qū)域環(huán)境的分析本項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市沈北新區(qū)蒲河新城區(qū)域。沈北新區(qū)地處沈陽(yáng)中心城市的北部，南依沈陽(yáng)母城，北隔遼河、萬(wàn)泉河與鐵嶺、法庫(kù)縣相望，東與撫順市、鐵嶺縣毗鄰，西接遼西走廊，與新民市、于洪區(qū)相連。是連接吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和"東北城市走廊"的樞紐重地。坐標(biāo)介于東經(jīng)123°16'至48'，北緯41°54'至42°11'之間。沈北新區(qū)總面積819平方千米，區(qū)內(nèi)有遼寧大學(xué)、中國(guó)醫(yī)科大學(xué)、沈陽(yáng)航空航天大學(xué)、沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)工程學(xué)院、遼寧傳媒學(xué)院等數(shù)十所高校，被譽(yù)為沈北大學(xué)城?，F(xiàn)下轄5個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、4個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和6個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有144個(gè)行政村和34個(gè)社區(qū)，共有40萬(wàn)人口。自然環(huán)境地勢(shì)平坦、開(kāi)闊；；名副其實(shí)的“魚(yú)米米之鄉(xiāng)”；有著豐富的自然資資源；自然生態(tài)區(qū)，森林林茂密；是省內(nèi)罕見(jiàn)的野生生動(dòng)植物資源源寶庫(kù)；盛產(chǎn)林果，建有蔬蔬菜、花卉、苗苗木生產(chǎn)基地地。經(jīng)濟(jì)概況基礎(chǔ)設(shè)施完備，水水、電、氣供供應(yīng)充足；沈陽(yáng)五大水源地之之一；設(shè)有東北電網(wǎng)最大大的輸變電站站；郵電通訊與各大城城市聯(lián)網(wǎng)；四家專業(yè)銀行和三三家保險(xiǎn)公司司可為人們提提供熱情高效效的金融、保保險(xiǎn)服務(wù)。發(fā)展趨勢(shì)建設(shè)成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)環(huán)境優(yōu)美、文文化繁榮、社社會(huì)和諧的創(chuàng)創(chuàng)新型城市；；超百萬(wàn)人口的綠色色生態(tài)城市；；既適合創(chuàng)業(yè)、又宜宜于人居。三大優(yōu)勢(shì)海拔最高：本案屬屬于沈北地區(qū)區(qū)海拔最高的的別墅園區(qū)海海拔99米俯視浦浦河密度最低：一期僅僅50戶，園區(qū)區(qū)戶均資源占占有率在沈陽(yáng)陽(yáng)地區(qū)堪稱第第一產(chǎn)品最純：沈北地地區(qū)獨(dú)一無(wú)二二的純山地別別墅園區(qū)三大亮點(diǎn)綠視率：自然綠色色在人的視野野中達(dá)到255%以上時(shí)，人人感覺(jué)最為舒舒適，本園區(qū)區(qū)綠視率高達(dá)達(dá)47%私密性：園區(qū)位處處人和街末端端，三面環(huán)山山頂級(jí)隱幽之之地，是集低低調(diào)高雅舒適適于一身的頂頂級(jí)半山豪宅宅，實(shí)現(xiàn)與生生俱來(lái)對(duì)獨(dú)立立空間和身心心自由的終極極追求性價(jià)比：3萬(wàn)平多多功能山地公公園50戶業(yè)主獨(dú)獨(dú)享。部分戶戶型更有地下下室、私家花花園、陽(yáng)光露露臺(tái)、生態(tài)農(nóng)農(nóng)場(chǎng)絕對(duì)物超超所值目前，沈北新區(qū)已成為國(guó)內(nèi)外眾多地產(chǎn)巨頭的在東北片區(qū)的重要戰(zhàn)略區(qū)域。廣州碧桂園、新加坡吉寶置業(yè)、重要戰(zhàn)略區(qū)域。廣州碧桂園、新加坡吉寶置業(yè)、中遠(yuǎn)置業(yè)紛紛進(jìn)入。海內(nèi)外投資者紛紛看好新區(qū)，美國(guó)通用電氣、德國(guó)西門子、韓國(guó)三星、荷蘭TNT、法國(guó)達(dá)能、中糧集團(tuán)等10余家世界500強(qiáng)企業(yè)，以及沈陽(yáng)乳業(yè)、南京雨潤(rùn)、華美畜禽、金石豆業(yè)、禾豐牧業(yè)、東亞種業(yè)、通威飼料等近20家國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品深加工龍頭企業(yè)相繼落戶新區(qū)。2.2項(xiàng)目規(guī)劃用地分析項(xiàng)目土地使用情況1.地理位置項(xiàng)目位于沈北新區(qū)中體奧林匹克花園一號(hào)北側(cè)。2.項(xiàng)目土地面積使用情況項(xiàng)目土地性質(zhì)面積（㎡）總用地面積200000建筑面積244832綠化面積115071.004活動(dòng)面積3000醫(yī)療面積10000食堂面積3000會(huì)館面積7800項(xiàng)目周邊分析1.環(huán)境優(yōu)美最高海拔99米，北依輝山、南臨蒲河，這里自然資源豐富、歷史文化悠久、環(huán)境優(yōu)美、名校云集、交通便利、商業(yè)配套齊全，在2006年，沈北新區(qū)被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為第四個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)新區(qū)，如今，這里已成為一個(gè)天藍(lán)、地綠、水清、路暢、宜居、宜業(yè)的東北第一生態(tài)城。2.交通便利一條主干道“沈北路”由東至西橫跨沈北新區(qū)，到市內(nèi)五大區(qū)分別可以走沈閆線（20分鐘可到中街）、沈鐵路（30分鐘到北站）、虎石臺(tái)大街（20分鐘到大東九一八）、黃河北大街（40分鐘到北陵），從本項(xiàng)目到北站僅需30分鐘，到桃仙機(jī)場(chǎng)走沈棋路接?xùn)|二環(huán)僅需50分鐘；另外公交線路分別有177（大溪地---沈陽(yáng)北站）、179（蒲河鎮(zhèn)---五愛(ài)市場(chǎng)）、180（肓才---道義北）。生活在此，讓您既享受到了別墅的自然、生態(tài)，同時(shí)又享受到城市的繁華與便利。蒲和新城真正做到了離塵不離市。公交路線：179路：泰盈九如溪谷站

194路：蒲北路人和街站,九如溪谷站

194路節(jié)假日線：蒲北路人和街站,九如溪谷站

195路環(huán)線：蒲北路人和街站,九如溪谷站自駕路線：輝山大街與沈北路交匯處始發(fā)，向東沿沈北路行駛1.9公里，左轉(zhuǎn)進(jìn)入人和街；沿人和街行駛1.4公里，即可到達(dá)。3.配套設(shè)施完善周邊配套具體設(shè)施綜合商場(chǎng)人和街商業(yè)、榮信信-財(cái)富廣場(chǎng)、奧奧特萊斯銀行建行輝山支行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、工工行蒲河支行行、輝山郵政政儲(chǔ)蓄郵局郵政（蒲河郵政支支局）醫(yī)院沈北盛京醫(yī)院（在在建）、輝山山醫(yī)院，蒲河河醫(yī)院中小學(xué)學(xué)區(qū)育才、二中、翔宇宇中學(xué)、輝山山學(xué)校（一般般義務(wù)教育，小小學(xué)及初中）娛樂(lè)棋盤山風(fēng)景區(qū)、棋棋盤山水庫(kù)、沈沈陽(yáng)森林野生生動(dòng)物園、大大洋山森林公公園、本山影影視基地、關(guān)關(guān)東影視城、沈沈陽(yáng)怪坡、七七星山旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)、石人人山自然生態(tài)態(tài)區(qū)、石臺(tái)子子山城（文化化遺址）、華華強(qiáng)迪斯尼、熏熏衣草莊園其他中國(guó)人壽保險(xiǎn)、中中國(guó)移動(dòng)、中中國(guó)網(wǎng)通輝山山營(yíng)業(yè)廳2.3客戶群體分析調(diào)查目的為了充分了解本養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)所需的供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，并確定目標(biāo)客戶群體對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，及時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，有助于我們合理規(guī)劃項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。所以，為更好建設(shè)最佳生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)，充分了解消費(fèi)群體對(duì)養(yǎng)老住宅的需求，現(xiàn)擬進(jìn)行“沈陽(yáng)市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求”問(wèn)卷調(diào)查。2、調(diào)查方式：這次調(diào)查的方法是問(wèn)卷調(diào)查的形式，問(wèn)卷調(diào)查不僅可以讓被調(diào)查者親自給出自己的意見(jiàn)，對(duì)于后來(lái)的統(tǒng)計(jì)方面，也可以省去很多時(shí)間，很直觀地得出最側(cè)重的問(wèn)題與結(jié)果；同時(shí)，親自進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查問(wèn)卷，可以保證調(diào)查的真實(shí)性。3、調(diào)查對(duì)象及其一般情況：養(yǎng)老地產(chǎn)的居住者較多還是介于五十歲到八十歲的老年人，老年人的性格習(xí)慣和年代感可能更需要一個(gè)適合居家養(yǎng)老、養(yǎng)生的生活環(huán)境，也就是需要一套綠色生態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)，所以我們把調(diào)查的對(duì)象設(shè)定為五十到八十歲之間，有養(yǎng)老需求的老人。健康老人，需換個(gè)生活環(huán)境，居家養(yǎng)老；半失能老人；失能老人。4、調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)知度、老人自身的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老居住環(huán)境的要求以及養(yǎng)老需求等各方面情況的調(diào)查。5、調(diào)查方式：這次調(diào)查的方法是以問(wèn)卷調(diào)查的形式，問(wèn)卷調(diào)查不僅可以讓被調(diào)查者親自給出自己的意見(jiàn)，對(duì)于后來(lái)的統(tǒng)計(jì)方面，也可以省去很多時(shí)間，很直觀地得出最側(cè)重的問(wèn)題與結(jié)果；同時(shí)，親自進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查問(wèn)卷，可以保證調(diào)查的真實(shí)性。6、客戶群體的調(diào)查分析通過(guò)本次的問(wèn)卷調(diào)查，我們總結(jié)出了以下幾點(diǎn)：（1）對(duì)目前養(yǎng)老現(xiàn)狀滿意度：絕大多數(shù)人評(píng)價(jià)一般，約占62.54%；大多數(shù)人評(píng)價(jià)較滿意，約占28.25%；達(dá)到理想的滿意程度很低，僅占4.3%；（2）養(yǎng)老方式傾向及養(yǎng)老住宅需求：絕大多數(shù)人選擇家庭養(yǎng)老，約占70.61%；還是有18.16%的人群選擇老年公寓；以此看來(lái)，現(xiàn)在的老人更傾向于有子女的照顧方式養(yǎng)老；（3）購(gòu)買方式：大約81.71%的人群選擇產(chǎn)權(quán)式的購(gòu)買，13%的人群選擇租賃，16.14%的人群會(huì)選擇先租后買；（4）所選戶型和面積：絕大多數(shù)人會(huì)選擇兩室一廳，面積在60-90平米左右；少數(shù)人會(huì)選擇兩室兩廳，面積在90-120平米左右，能接受的價(jià)格在5000-7000元每平米，租賃的則在1500-2000元每平米，相比之下更傾向于直接購(gòu)買。這說(shuō)明沈陽(yáng)的人均消費(fèi)水平處在中等水平，對(duì)住房等級(jí)的需求仍處在中高端；（5）養(yǎng)老社區(qū)周邊配套設(shè)施的需求根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)：附近有醫(yī)院和公交站的配套因素比較受大家的歡迎：這十分符合給老人養(yǎng)老的條件，臨近醫(yī)院是必要的因素，應(yīng)急工作是十分重要的；其次是公交站，應(yīng)該絕大一部分原因是為了讓兒女回家方便，同時(shí)也方便了老人的出行；再次是超市，方便老人隨時(shí)買必需品，可能過(guò)一個(gè)馬路就能到達(dá)，而不是有坐公交乘地鐵等麻煩的途徑；還有，有棋牌室，有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，有公園，也是其中的考慮因素，大都是為了老人日常生活的方便，也應(yīng)該做適當(dāng)?shù)目紤]；少數(shù)老人也會(huì)注重宗教文化素養(yǎng)，附近有河流、廣場(chǎng)、體育設(shè)施、教堂和圖書(shū)館也是他們對(duì)配套設(shè)施的要求。7、結(jié)論分析角度結(jié)論調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果有很大一部分的老老人對(duì)現(xiàn)有的的養(yǎng)老服務(wù)感感到滿意，但但要達(dá)到目標(biāo)標(biāo)中的滿意度度，存在一定定的差距；其中愿意去養(yǎng)老機(jī)機(jī)構(gòu)的人比例例最大，但是是總體來(lái)說(shuō)人人們更傾向于于居家養(yǎng)老；；影響購(gòu)買養(yǎng)老住房房選擇的因素素，以醫(yī)療設(shè)設(shè)施和綠化環(huán)環(huán)境為主；老人過(guò)多關(guān)注的大大都是十分養(yǎng)養(yǎng)生的東西，目目的性十分明明確老人日常生活所需需在平常生活急需的的養(yǎng)老服務(wù)中中，人們十分分看重對(duì)老年年人的醫(yī)療保保健、緊急救救助即參與社社會(huì)活動(dòng)；老人十分重視老年年人的身體健健康問(wèn)題，醫(yī)醫(yī)療服務(wù)成首首要需求；最最后，就是追追求精神上的的滿足，身體體鍛煉、休閑閑娛樂(lè)活動(dòng)等等成第二大服服務(wù)需求沈陽(yáng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況沈陽(yáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的缺缺口大，養(yǎng)老老項(xiàng)目屈指可可數(shù)；客戶群體對(duì)養(yǎng)老地地產(chǎn)及其具有有的高端服務(wù)務(wù)需求大；養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在沈沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)界的前景可可觀2.4同類別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析由調(diào)查問(wèn)卷的客群分析的結(jié)論可知，沈陽(yáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的缺口大，養(yǎng)老項(xiàng)目屈指可數(shù)；而沈陽(yáng)現(xiàn)有的地產(chǎn)多是普通住宅類和商業(yè)公寓類，所以，這類地產(chǎn)對(duì)本養(yǎng)老項(xiàng)目地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不大。我們要把本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品定位于沈陽(yáng)現(xiàn)有的其他的養(yǎng)老地產(chǎn)，對(duì)同類別的地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品特性、價(jià)格、銷售點(diǎn)以及市場(chǎng)情況來(lái)進(jìn)行對(duì)比分析，從而發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，以便更好地適應(yīng)市場(chǎng)。沈陽(yáng)現(xiàn)有同類別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聽(tīng)雨觀瀾、沈陽(yáng)五彩陽(yáng)光城、沈陽(yáng)泗水養(yǎng)老綜合體同類別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的具體對(duì)比分析1.聽(tīng)雨觀瀾（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介聽(tīng)雨觀瀾項(xiàng)目是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)認(rèn)證的中國(guó)首批綠色養(yǎng)老住區(qū)示范項(xiàng)目，是由蔚藍(lán)地產(chǎn)在沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)的高端別墅區(qū)。項(xiàng)目位于奧體中心南側(cè)，渾南新市府、全運(yùn)村旁，提供五大頤養(yǎng)體系：醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)生保健、文化娛樂(lè)、居家服務(wù)及老有所為工作體系，全面為業(yè)主提供醫(yī)療、保健、精神、生活、工作的細(xì)致服務(wù)。整個(gè)園區(qū)內(nèi)設(shè)有商業(yè)街、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、活動(dòng)中心等一應(yīng)俱全;高爾夫練習(xí)場(chǎng)、果嶺、網(wǎng)球場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)等高尚運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所設(shè)施完備。建筑類型是獨(dú)棟別墅,聯(lián)排，主力戶型為240-800平方米。三居室97-139平米，四居室183平米。溪澗是和別墅花園有機(jī)融合在一起的，所有的公共水系、園林景觀都力求還原自然生態(tài)情景，有效的實(shí)現(xiàn)建筑與園林環(huán)境、水系與景觀線、人與建筑、人與自然的完美結(jié)合。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目位置XX產(chǎn)權(quán)年限70年車位數(shù)車位數(shù)1290（別別墅車庫(kù)一個(gè)個(gè)贈(zèng)送車位一一個(gè)）聽(tīng)雨觀瀾.流水別別墅占地面積/平方米米71334建筑面積/平方米米55975容積率0.66建筑類型疊拼、雙拼綠化率59.4%均價(jià)元/平方米米12000物業(yè)費(fèi)3.5聽(tīng)雨觀瀾.林溪公公館占地面積/平方米米120000建筑面積/平方米米190000容積率0.7建筑類型電梯景觀洋房綠化率40%銷售價(jià)格元/平方方米毛坯7000/元元/平米；精裝裝+20000元/平方米；全全款9折，貸款922折物業(yè)費(fèi)元/平方米米2開(kāi)盤時(shí)間2011年9月（3）交通狀況：地鐵2號(hào)、6號(hào)、10號(hào)線；園區(qū)周邊沈本景觀路、全運(yùn)南路、桃仙路等路網(wǎng)發(fā)達(dá)；西側(cè)5公里有新沈陽(yáng)南站高鐵車站；南側(cè)8公里是沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)；公交有：146路、389、390等。（交通圖如下）（4）主力戶型三居(建面97㎡)二居(建面88㎡)三居(建面119㎡)(5)銷售情況房?jī)r(jià)走勢(shì)：聽(tīng)雨觀瀾流水別墅2007年開(kāi)盤，共166套，售出72套，入住率50%，現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房流水別墅有聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼別墅，定制別墅建筑面積約485平米起贈(zèng)送建筑面積約135平地下，流水別墅309平米起，期房181平米。聽(tīng)雨觀瀾林溪公館已售完，均價(jià)5700元/平方米。2.沈陽(yáng)五彩陽(yáng)光城（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介五彩陽(yáng)光城以“孝孝”、“合”為理念，以以“新三代同堂堂”為基準(zhǔn)，以以“持續(xù)性養(yǎng)老老模式”為藍(lán)本，以以合院為大家家庭活動(dòng)和交交流的中心營(yíng)營(yíng)造出輕松的的生活氛圍。以以此組織多個(gè)個(gè)居住空間，可可分可合，各各居其所。社社區(qū)內(nèi)將設(shè)立立包括醫(yī)療中中心、餐飲中中心、文化娛娛樂(lè)中心、物物業(yè)服務(wù)中心心、購(gòu)物中心心等一系列高高標(biāo)準(zhǔn)的配套套服務(wù)設(shè)施。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表占地面積/畝2300建筑類別小高層、電梯洋房房建筑面積/平方米米2200000容積率1.30開(kāi)盤時(shí)間2014年10月月5日綠化率40%當(dāng)期房源/套1390裝修狀況毛培物業(yè)費(fèi)/元/平方方米·月1.7停車位地下停車位產(chǎn)權(quán)年限/年70均價(jià)元/平方米6000規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)200000戶當(dāng)期戶數(shù)13390戶位置沈陽(yáng)市于洪區(qū)（3）交通狀況：（4）主力戶型：二居（建面87㎡㎡）三居（建建面90㎡）三居（建面1322㎡）（5）銷售情況沈陽(yáng)·五彩陽(yáng)光城城購(gòu)房現(xiàn)享首首付分八年付付清，交四年年免四年，老老帶新雙向優(yōu)優(yōu)惠各減5千，購(gòu)房全全款96折優(yōu)惠，再再享貸款988折。小高層層均價(jià)52000元/平，主力房房源建筑面積積為87—90平米；洋洋房?jī)r(jià)格60000元/平，主力房房源建筑戶型型面積87—140平米；；別墅均價(jià)112000元元/平，主力房房源建筑面積積195—270平。目目前項(xiàng)目有BB7、B10號(hào)兩棟棟洋房在售，樓樓內(nèi)主力在售售戶型建筑面面積為87平、95平兩種戶戶型。3.沈陽(yáng)泗水養(yǎng)老老綜合體（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介沈陽(yáng)泗水養(yǎng)老綜合合體是一個(gè)度度假休閑、中中老年住區(qū)綜綜合體。有兩兩大功能片區(qū)區(qū)，東部片區(qū)區(qū)以休閑養(yǎng)老老為主題，森森林溪谷景觀觀的中高端養(yǎng)養(yǎng)老；西部片片區(qū)以親水為為主題的中高高端活躍老人人住宅區(qū)和高高端康復(fù)療養(yǎng)養(yǎng)片區(qū)。三大大核心業(yè)態(tài)，短短期會(huì)議旅游游，中短期健健康療養(yǎng)；休休閑度假；和和中長(zhǎng)期休閑閑養(yǎng)老。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表設(shè)施狀況醫(yī)療設(shè)施：13萬(wàn)萬(wàn)平米商業(yè)設(shè)施：西區(qū)110萬(wàn)平米，東東區(qū)16.22萬(wàn)平米教育設(shè)施;1.22-2萬(wàn)平米米綠化率20%-30%以以上綜合建筑密度20%-40%以以內(nèi)容積率葦塘西片區(qū)以內(nèi)；；葦塘東片以以內(nèi)；劉家溝溝以內(nèi)；祝家家溝以內(nèi)。停車位地下入庫(kù)，人車分分流。按0.25車位位/戶或0.5車位/戶建筑組織方式點(diǎn)式、自由式、圍圍和建筑風(fēng)貌英倫小鎮(zhèn)銷售情況：開(kāi)發(fā)中中。本案與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的比較根據(jù)前文分析，本本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目主要針對(duì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)。我我們將本案與與這些項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的對(duì)對(duì)比分析。本項(xiàng)目簡(jiǎn)介金秋筱苑是一個(gè)以以健康養(yǎng)老、綠綠色養(yǎng)生為主主旨的養(yǎng)老地地產(chǎn)。小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施完完善，有多個(gè)個(gè)功能片區(qū)，是是將“人文理念”貫穿整個(gè)小小區(qū)的的中高高端養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)；以“家”為核心概念念，為老人的的晚年提供一一個(gè)寧?kù)o自然然的養(yǎng)老歸宿宿。2、各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)一覽表表指標(biāo)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡㎡）綠化率容積率建筑面積（平方米米）當(dāng)期房源套數(shù)（套套）開(kāi)盤時(shí)間聽(tīng)雨觀瀾1200060%0.66713341662007．8．111五彩陽(yáng)光城600040%1.3022000000013902014．10．．5沈陽(yáng)泗水養(yǎng)老綜合合體—20%-30%以以上內(nèi)———金秋筱苑600047%1.2244832928待定3、各項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)分分析表優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)聽(tīng)雨觀瀾流水別墅綠化率高高，較為成熟熟售價(jià)高。林溪公館館已售完。五彩陽(yáng)光城設(shè)施齊全，打折促促銷將有利于于銷售交通不便沈陽(yáng)泗水養(yǎng)老綜合合體功能齊全，項(xiàng)目檔檔次高仍在開(kāi)發(fā)規(guī)劃中金秋筱苑定位群體清晰，功功能齊全小結(jié)整體而言，本案周周邊地產(chǎn)為別別墅，競(jìng)爭(zhēng)性性較?。慌c其其它養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目目相比，本案案周邊設(shè)施及及自身配套設(shè)設(shè)施齊全，交交通方便；項(xiàng)項(xiàng)目賦予綠色色養(yǎng)老理念，有有效的吸引中中老年市場(chǎng)客客戶。但在市場(chǎng)上也存在在有些老年消消費(fèi)群體對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的概概念模糊的現(xiàn)現(xiàn)象，所以在在短時(shí)間內(nèi)讓讓養(yǎng)老地產(chǎn)占占領(lǐng)市場(chǎng)有一一定的難度。這這就需要我們們更好的對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的規(guī)劃，充充分利用優(yōu)勢(shì)勢(shì)，適應(yīng)政府府政策，以便便使養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)能更好地適適應(yīng)市場(chǎng)。2.5SWOTT分析SWOT分析的概概念SWOT分別代表表Strenngth優(yōu)勢(shì)勢(shì)（S），Weakkness劣劣勢(shì)(W)，Opporrtunitties機(jī)會(huì)會(huì)(O)，Threaaten威脅脅（T）。SWOTT可以幫助清清晰地了解當(dāng)當(dāng)前的狀態(tài)，經(jīng)經(jīng)常被用于企企業(yè)戰(zhàn)略的分分析。分析目目的是了解組組織當(dāng)前的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)在在多大程度上上與商業(yè)環(huán)境境的變化相關(guān)關(guān)，即多大程程度上能夠應(yīng)應(yīng)對(duì)這種變化化，還可以用用于評(píng)估是否否有機(jī)會(huì)進(jìn)一一步利用組織織的獨(dú)特資源源和核心能力力。SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strengthh劣勢(shì)Weaknesss機(jī)會(huì)Opportunnitiess威脅Threatenn政策支持優(yōu)勢(shì)；沈陽(yáng)政府大力扶持持；本養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目本本身的資本優(yōu)優(yōu)勢(shì)：地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目土地資源的的充分利用及及整合優(yōu)勢(shì)；；本項(xiàng)目對(duì)物業(yè)的管管理運(yùn)營(yíng)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：持有++出售，方式式靈活多樣，利利潤(rùn)來(lái)源多樣樣化。雖得到政府的扶持持，但政府對(duì)對(duì)本項(xiàng)目采取取支持的政策策依舊存在空空白缺失的劣劣勢(shì)；由于本養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在沈陽(yáng)是是一個(gè)新興的的產(chǎn)業(yè)，所以以，項(xiàng)目具備備的行業(yè)模式式不夠成熟；；由于很多人對(duì)養(yǎng)老老地產(chǎn)的概念念的模糊性，使使消費(fèi)群體的的有效消費(fèi)觀觀念缺乏引導(dǎo)導(dǎo)；由于本項(xiàng)目的配套套設(shè)施過(guò)于完完善，在建設(shè)設(shè)期投入資金金過(guò)多，使投投資回收期相相對(duì)較長(zhǎng)，社社區(qū)管理也較較復(fù)雜化。本項(xiàng)目是新興地產(chǎn)產(chǎn)，處于發(fā)展展初期，是朝朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也也隨著人口老老齡化的發(fā)展展，有機(jī)會(huì)成成為地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的領(lǐng)跑者；；更有機(jī)會(huì)成為市政政府扶持的試試點(diǎn)示范項(xiàng)目目；本項(xiàng)目配套設(shè)施完完善，管理運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式先進(jìn)進(jìn)，也有機(jī)會(huì)會(huì)成為養(yǎng)老地地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制定者。養(yǎng)老地產(chǎn)在沈陽(yáng)發(fā)發(fā)展并不成熟熟，所以存在在管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)不足的威威脅；缺乏管理運(yùn)營(yíng)的高高端人才的威威脅。SWOT分析析小結(jié)通過(guò)運(yùn)用SWOTT分析的方法法，可以在實(shí)實(shí)際的客群調(diào)調(diào)查分析的基基礎(chǔ)上，考察察本項(xiàng)目的內(nèi)內(nèi)部因素和外外部環(huán)境，分分析項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)發(fā)展空間，探探索項(xiàng)目發(fā)展展的可行性，從從而發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)、彌補(bǔ)劣勢(shì)勢(shì)、把握機(jī)會(huì)會(huì)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，力求在分分析的基礎(chǔ)上上，結(jié)合項(xiàng)目目自身建設(shè)和和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、人口的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀，以以便為本項(xiàng)目目進(jìn)入老齡產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供可靠靠的信息和建建議。內(nèi)內(nèi)部因素外部條件優(yōu)勢(shì)Strengthh劣勢(shì)Weaknesss機(jī)會(huì)OpportunnitiessSO策略：抓住機(jī)機(jī)會(huì)，利用優(yōu)優(yōu)勢(shì)抓住區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)和升值潛力力，利用地塊塊、配套、景景點(diǎn)、親情理理念優(yōu)勢(shì)，打打造高品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目；抓住與養(yǎng)敬老院對(duì)對(duì)比帶來(lái)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以以區(qū)域升值潛潛力和區(qū)位娛娛樂(lè)、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)、綠色建建筑理念為項(xiàng)項(xiàng)目的核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)；抓住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱弱、需求量較較大的時(shí)機(jī)擴(kuò)擴(kuò)大養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模，以獲獲得銷售優(yōu)勢(shì)勢(shì)。WO策略：利用機(jī)機(jī)會(huì)，彌補(bǔ)劣劣勢(shì)充分利用區(qū)域未來(lái)來(lái)的發(fā)展?jié)摿α汀坝H情文化”的人文養(yǎng)老老特征作為營(yíng)營(yíng)銷手段，合合理規(guī)劃，為為老人多提供供均衡優(yōu)質(zhì)的的生活環(huán)境，彌彌補(bǔ)對(duì)老年公公寓定位不準(zhǔn)準(zhǔn)和檔次不平平衡的不足；；積極推動(dòng)綠色建筑筑標(biāo)準(zhǔn)、親情情文化氛圍、激激勵(lì)政策出臺(tái)臺(tái)，積極推進(jìn)進(jìn)綠色理念，爭(zhēng)爭(zhēng)取為項(xiàng)目獲獲得政府支持持或顧客支持持，提高養(yǎng)老老服務(wù)滿意度度。威脅ThreatennTS策略：強(qiáng)調(diào)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，避免威威脅利用地塊、配套、景景點(diǎn)、人文等等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)打打造高品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力力和抗風(fēng)險(xiǎn)能能力；充分利用老年公寓寓獨(dú)有的高端端服務(wù)質(zhì)量，結(jié)結(jié)合多種有效效的營(yíng)銷手段段，爭(zhēng)取提高高項(xiàng)目的銷售售業(yè)績(jī)。TW策略：化解劣劣勢(shì)，回避威威脅充分利用各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和機(jī)會(huì)，化化解劣勢(shì)，回回避威脅，避避免出現(xiàn)滯銷銷問(wèn)題；做好敏感性和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性分析，把把握最壞情況況并制定應(yīng)對(duì)對(duì)策略；非常時(shí)刻可以利用用社區(qū)獨(dú)有的的高端、多樣樣化、服務(wù)完完整的配套設(shè)設(shè)施緩解養(yǎng)老老服務(wù)滿意度度低的問(wèn)題。項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目定位的的定義所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目定定位，是指房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過(guò)研研究市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)、技術(shù)前提提和資金投入入狀況等一系系列與房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有有關(guān)的前提條條件，利用科科學(xué)方法，構(gòu)構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方方案，從而在在產(chǎn)品市場(chǎng)和和目標(biāo)客戶中中確定其與眾眾不同的價(jià)值值地位，這一一過(guò)程就是房房地產(chǎn)的項(xiàng)目目定位。3.2本案的定位位概述我們將項(xiàng)目名稱定定為金秋筱苑苑。養(yǎng)老居住是金秋筱筱苑的最基本本的功能。本本案以“家”為核心概念念，為老人的的晚年提供一一個(gè)寧?kù)o自然然的養(yǎng)老歸宿宿。金秋筱苑的設(shè)計(jì)理理念和整體布布局規(guī)劃都從從老人晚年所所需的生活環(huán)環(huán)境角度出發(fā)發(fā)，不論是以以產(chǎn)權(quán)式購(gòu)買買的老人還是是入住公寓的的老人，都會(huì)會(huì)為老人提供供優(yōu)質(zhì)的居住住環(huán)境和完善善的家居服務(wù)務(wù)，在“家”的理念的引引導(dǎo)下，為老老人提供一個(gè)個(gè)頤養(yǎng)天年的的居住場(chǎng)所，滿滿足老人的日日常所需，體體會(huì)到“家”的感覺(jué)。充分考慮沈陽(yáng)市民民的人均消費(fèi)費(fèi)水平，我們們將本項(xiàng)目定定位于中高端端的養(yǎng)老型住住宅，又將本本項(xiàng)目的養(yǎng)老老模式劃分為為居家養(yǎng)老、機(jī)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和養(yǎng)養(yǎng)老公寓，進(jìn)進(jìn)一步又劃分分為產(chǎn)權(quán)式和和租賃式。3.3項(xiàng)目定位項(xiàng)目名稱定位我們充分結(jié)合了項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)項(xiàng)目理念等因因素，將項(xiàng)目目名稱定為“金秋筱苑”，下圖詮釋釋了項(xiàng)目名稱稱的具體含義義。金秋筱苑金璀璨、溫馨、榮耀耀與和諧的生生活舒適安逸的晚年秋美麗與灑脫自然：風(fēng)輕云淡、云云卷云舒的閑閑適美景：天氣晚來(lái)秋秋，秋水共長(zhǎng)長(zhǎng)天一色筱竹字頭，指代綠色色、自然綠色、沉穩(wěn)、孝道道宜居“筱”，沉穩(wěn)而又體現(xiàn)孝孝道苑多指帝王花園，薈薈萃的地方入苑如愿安度晚年年金金給人一種璀璨、溫馨的感覺(jué)，顯示著榮耀和靜謐，同時(shí)有五行相生相克，和諧共處的寓意；秋有一種獨(dú)特的沉穩(wěn)、堅(jiān)忍不拔，不需要任何點(diǎn)綴的美麗與灑脫，在秋日細(xì)雨中漸漸地心凈無(wú)塵，而作為四季之一，自然也讓我們想到秋水共長(zhǎng)天一色亦或是天氣晚來(lái)秋這樣美好景象；風(fēng)清云淡，沉淀一世的忙碌；秋高氣爽，撫慰疲憊的心情；云卷云舒，寫意生活的悠閑；海闊天空，綻放心中的快樂(lè)；筱“筱”字以“竹”為頂，體現(xiàn)出綠色生機(jī)的意境，“筱”字又通“孝”，能體現(xiàn)出子女為老人晚年尋居的孝順，傳承了中華民族的傳統(tǒng)美德；苑“苑”字能很好地傳達(dá)精致幽居的味道，往往傳達(dá)了一種高貴雅致，宜居怡人的味道。項(xiàng)目logo定位位根據(jù)頤養(yǎng)天年，綠綠色節(jié)能的理理念，我們將將logo的主主題標(biāo)志設(shè)為為老人攜手夕夕陽(yáng)的形象。攜攜手的老人我我們用了金黃黃的顏色，溫溫馨和諧，而而那紅藍(lán)黃綠綠飄逸的云彩彩更寓意了靈靈動(dòng)與生機(jī)，體體現(xiàn)了古語(yǔ)：：“執(zhí)子之手與與子偕老”。目標(biāo)客戶定位1、結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并并根據(jù)客戶群群體的選址原原則，進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶的定位。項(xiàng)項(xiàng)目的選址的的影響因素和和原則如下表表所示：選址原則選址的影響因素市場(chǎng)因素：市場(chǎng)供供求、房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)社會(huì)因素：安定與與治安狀況、附附近地產(chǎn)狀況況、城市化進(jìn)進(jìn)程自然因素：地勢(shì)坡坡度、氣象、政政策因素經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r、物物價(jià)水平變動(dòng)動(dòng)、利率水平平環(huán)境因素：綠化程程度、視覺(jué)效效果、城市規(guī)規(guī)劃心理因素：地塊“風(fēng)水”、名人效應(yīng)應(yīng)、風(fēng)俗習(xí)慣慣選址原則交通便利：節(jié)約時(shí)時(shí)間、節(jié)約費(fèi)費(fèi)用、生活方方便環(huán)境適宜：自然環(huán)環(huán)境、人文環(huán)環(huán)境設(shè)施齊備：基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公共設(shè)設(shè)施、商業(yè)中中心選址區(qū)域的發(fā)展趨趨勢(shì)追求高質(zhì)量住宅：：先進(jìn)性、實(shí)實(shí)用性、安全全性、舒適性性、生態(tài)性追求自然環(huán)境-郊郊區(qū)化：親綠綠、親山、親親水追求人文環(huán)境-復(fù)復(fù)合區(qū)位：文文化教育復(fù)合合區(qū)位、體育育復(fù)合區(qū)位、醫(yī)醫(yī)療復(fù)合區(qū)位位客戶定位根據(jù)選址原則，我我們把客戶人人群定位在老老年人身上，并并且將老年人人大致分為三三種類型：主定位居家養(yǎng)老健康老人居住者在社區(qū)中有有獨(dú)立的住所所并且生活能能夠自理；社區(qū)為這一部分老老年人提供便便捷的社區(qū)服服務(wù)，如餐飲飲、清潔和洗洗衣、醫(yī)療保保健及緊急救救護(hù)等；同時(shí)，為滿足老年年人精神生活活的需求，社社區(qū)會(huì)組織各各種形式的活活動(dòng)，如老年年大學(xué)、興趣趣協(xié)會(huì)等，豐豐富自助型老老年人的日常常生活。次定位機(jī)構(gòu)養(yǎng)老半失能老人當(dāng)居住者的日常生生活需要他人人幫助照料時(shí)時(shí)，他們將從從自理轉(zhuǎn)入介介助型護(hù)理。半自理型的老人的的居住個(gè)體是是分開(kāi)的，但但設(shè)施在同一一個(gè)區(qū)域；半自理型老人得到到的服務(wù)內(nèi)容容除社區(qū)服務(wù)務(wù)之外，還包包括日常生活活照護(hù)，如飲飲食、穿衣、洗洗浴、洗漱及及醫(yī)療護(hù)理等等；社區(qū)還會(huì)為半自理理型老人提供供與他們的身身體狀況相適適應(yīng)的各類活活動(dòng)，豐富其其日常生活。失能老人當(dāng)居住者生活完全全不能自理，需需要他人的照照料時(shí)，他們們將轉(zhuǎn)入介護(hù)護(hù)型護(hù)理，得得到社區(qū)提供供的24小時(shí)有專專業(yè)護(hù)士照料料的監(jiān)護(hù)服務(wù)務(wù)；通常不能自理型的的老人年齡在在80歲以上，同同時(shí)在特殊的的單元里居住住。配套服務(wù)定位全方位、細(xì)致周到到的人文服務(wù)務(wù)和文化理念念滲透在小區(qū)區(qū)的各個(gè)角落落，小區(qū)本著著另一“人文服務(wù)”的設(shè)計(jì)理念念，在小區(qū)的的合理位置布布置完善的配配套設(shè)施，使使整個(gè)老年社社區(qū)環(huán)環(huán)相扣扣，融為一個(gè)個(gè)整體，讓老老人在晚年真真正感到舒心心，感到生活活的多彩，進(jìn)進(jìn)而得到精神神上的滿足，實(shí)實(shí)現(xiàn)真正意義義上的人文養(yǎng)養(yǎng)老，提升社社區(qū)生活品質(zhì)質(zhì)，也達(dá)到吸吸引周邊人群群、凝聚人氣氣的目的。配套特色配套服務(wù)配套功功能人文氣息商業(yè)街主要滿足老人的日日常生活所需需，在街區(qū)里里設(shè)置便民超超市、便民洗洗衣店等，為為老人提供方方便。獨(dú)具特色人工湖一方面給整個(gè)小區(qū)區(qū)增加美感，提提供活力，構(gòu)構(gòu)筑綠色小區(qū)區(qū)；另一方面面在炎熱的夏夏季為小區(qū)以以水來(lái)降溫。菜色新鮮食堂保證食材的新鮮、飲飲食的健康，并并設(shè)有特色風(fēng)風(fēng)味小吃，滿滿足老人追求求綠色、原生生態(tài)的理念。休閑養(yǎng)生高級(jí)會(huì)館內(nèi)設(shè)SPA、足療療會(huì)館、按摩摩館以及多種種適合老人養(yǎng)養(yǎng)生的高級(jí)養(yǎng)養(yǎng)生會(huì)館。設(shè)備完善活動(dòng)廳內(nèi)設(shè)羽毛球場(chǎng)地、乒乒乓球場(chǎng)地和和游泳館，還還包括一些適適合老人的室室內(nèi)的健身器器材，為老人人提供一個(gè)環(huán)環(huán)境良好的運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。服務(wù)溫情康復(fù)中心用于社區(qū)老人的康康復(fù)保健，每每天有專業(yè)的的小區(qū)醫(yī)務(wù)人人員為老人測(cè)測(cè)血壓，解決決老人身體上上的小不適，并并定期會(huì)有專專家來(lái)進(jìn)行有有關(guān)老年養(yǎng)生生保健的講座座，時(shí)刻關(guān)注注老人的身體體健康；同時(shí)時(shí)也與醫(yī)院合合作，接納在在康復(fù)保健過(guò)過(guò)程中的老人人來(lái)此靜養(yǎng)。多方合作理財(cái)機(jī)構(gòu)小區(qū)會(huì)與多個(gè)如：：銀行、保險(xiǎn)險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)構(gòu)合作，為老老人理財(cái)，在在構(gòu)建人文社社區(qū)的同時(shí)，也也時(shí)刻為老人人的自身利益益著想。活動(dòng)豐富綜合樓內(nèi)設(shè)棋牌社、舞蹈蹈廳、歌劇廳廳、茶吧、圖圖書(shū)室等，從從多方面加強(qiáng)強(qiáng)老人之間的的交流，舉辦辦豐富多彩的的老年社團(tuán)活活動(dòng)。綠色養(yǎng)生定位立足于“綠色”的的生活理念，本本項(xiàng)目精心打打造綠色、生生態(tài)的高品質(zhì)質(zhì)住宅，通過(guò)過(guò)現(xiàn)代綠色節(jié)節(jié)能科技的利利用以及參考考合理的建筑筑單、群體的的生態(tài)需求和和設(shè)計(jì)策略，將將社區(qū)的綠色色效益發(fā)揮至至極致，給老老人寧?kù)o自然然，安逸簡(jiǎn)樸樸的晚年養(yǎng)生生空間，符合合老年人追求求健康和生態(tài)態(tài)的生活需求求，實(shí)現(xiàn)綠色色生態(tài)的品質(zhì)質(zhì)社區(qū)?？傊?，本項(xiàng)目將以以“家”為居住理念念、以“人文服務(wù)”為設(shè)計(jì)理念念和以“綠色養(yǎng)生”為生活理念念，著力為老老人打造服務(wù)務(wù)完善的中高高端老年住宅宅、富有交流流氣息的人文文環(huán)境和綠色色環(huán)保養(yǎng)生的的高品質(zhì)社區(qū)區(qū)。3.4項(xiàng)目定位位結(jié)論CCRC養(yǎng)老模式式CCRC模式———持續(xù)照料退退休社區(qū)，通通過(guò)為健康型型老人、半自自理型老人、不不能自理型老老人提供一體體化的居住設(shè)設(shè)施和服務(wù)，使使老年人在健健康狀況和自自理能力變化化時(shí)，依然可可以在熟悉的的環(huán)境中繼續(xù)續(xù)居住，并獲獲得與身體狀狀況相對(duì)應(yīng)的的照料服務(wù)。本項(xiàng)目的服務(wù)管理理模式就是依依照美國(guó)推行行的CCRCC養(yǎng)老管理模模式，充分利利用該模式的的優(yōu)勢(shì)，充分分完善養(yǎng)老地地產(chǎn)的服務(wù)。CCRC模式優(yōu)勢(shì)滿足了老人對(duì)健康康管理、護(hù)理理和醫(yī)療等基基本養(yǎng)老需求求；在同一社區(qū)中滿足足了老人不同同生理年齡階階段的不同養(yǎng)養(yǎng)老需求劣勢(shì)由于配套設(shè)施要求求較高，導(dǎo)致致前期資金投投入較大、資資金回籠相對(duì)對(duì)較慢；CCRC是值得在在中國(guó)推廣的的真正的老年年住區(qū)，但起起成功過(guò)的前前提，必須依依靠值得客戶戶信賴的管理理和服務(wù)品牌牌贏得客戶的的信任，如果果沒(méi)有一定的的市場(chǎng)認(rèn)可度度，要使養(yǎng)老老地產(chǎn)市場(chǎng)適適應(yīng)市場(chǎng)難度度還是比較大大的；經(jīng)營(yíng)方式上的可取取之處通過(guò)會(huì)員費(fèi)的收取取，迅速回籠籠資金；開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可可以獲得抵押押貸款等進(jìn)一一步擴(kuò)張所需需的資金支持持；通過(guò)年費(fèi)（或月費(fèi)費(fèi)）獲得日常常經(jīng)營(yíng)收益；；通過(guò)出租獲得租金金收益。對(duì)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的影響響帶動(dòng)和提升了周邊邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展；解決了養(yǎng)老的供需需矛盾；提升沈陽(yáng)地區(qū)的人人氣；目前沈陽(yáng)人口有外外流現(xiàn)象，這這一新的綠色色養(yǎng)生養(yǎng)老地地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展，對(duì)人口口、文化、經(jīng)經(jīng)濟(jì)均有促動(dòng)動(dòng)作用。第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)4.1整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)思路工程概況項(xiàng)目基地位于沈陽(yáng)陽(yáng)市沈北新區(qū)區(qū)蒲河新城，距距離沈陽(yáng)市區(qū)區(qū)13.7公里里?；乇编忇忼埡贋懮缴剑ň幼⌒^(qū)區(qū)），南鄰沈沈陽(yáng)中體奧林林匹克花園一一號(hào)（居住小小區(qū)），坐落落于香麓山山山脈之上且臨臨人和街。本項(xiàng)目地塊在香麓麓山山脈之上上，風(fēng)景秀美美、景色宜人人，常年溫度度適宜，現(xiàn)在在已經(jīng)被規(guī)劃劃局規(guī)劃為二二類居住用地地。醫(yī)療行政政配套：醫(yī)院院機(jī)構(gòu)、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)、市鎮(zhèn)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)聚集，擁?yè)碛斜憬莸姆?wù)體系，且且在沈北輝山山新區(qū)，高新新人員聚集。教教育配套：從從幼兒園至高高等院校，全全階段完善的的教育環(huán)境。交通設(shè)計(jì)基地三面環(huán)島路，一一層環(huán)山坡，其其中兩條道路路是三級(jí)道路路，一條是二二級(jí)道路?；匚鱾?cè)和北側(cè)分分別設(shè)有主入入口和次入口口，交通十分分便利。立足于住宅小區(qū)的的景觀空間和和對(duì)適老化的的理念，通過(guò)過(guò)自然條件的的改善，人文文環(huán)境的設(shè)立立以及綠化空空間的形成等等多種元素,,實(shí)現(xiàn)綠色自自然的人居環(huán)環(huán)境，構(gòu)建出出一個(gè)意趣生生動(dòng)，內(nèi)蘊(yùn)豐豐富的人與自自然的多角度度、多層次的的休憩場(chǎng)所，讓讓繁華都市的的人們回到有有自然意味的的家中平靜地地獲得甜蜜，使使之不僅有平平靜浮躁心靈靈的功能，還還兼有陶冶情情操的作用。總體設(shè)計(jì)在本規(guī)劃設(shè)計(jì)中采采用的是周邊邊式布局方式式，住宅共有有五個(gè)組團(tuán)構(gòu)構(gòu)成主要圍繞繞著中心廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)和中心水水景區(qū)四周布布置，小區(qū)共共設(shè)置了兩個(gè)個(gè)出入口。其其中，主入口口在南面，南南口附近就是是醫(yī)療衛(wèi)生和和康復(fù)中心。小小區(qū)內(nèi)組團(tuán)之之間由一級(jí)車車道相貫通，組組團(tuán)內(nèi)側(cè)有單單車道和盡端端道路相連。小小區(qū)主景觀為為中心的水景景區(qū)和廣場(chǎng)區(qū)區(qū)，優(yōu)越的位位置構(gòu)成了小小區(qū)內(nèi)的主體體環(huán)境，藍(lán)天天、綠水、青青草達(dá)到了良良好的景觀效效果，在中心心廣場(chǎng)附近還還設(shè)計(jì)了社區(qū)區(qū)活動(dòng)中心、食食堂和大型的的體育館供園園區(qū)內(nèi)的老人人們活動(dòng)和鍛鍛煉身體，并并且特別的考考慮了老年人人在生活上方方方面面的需需求，充分做做到了適老化化。種植設(shè)計(jì)植物景觀設(shè)計(jì)在整整個(gè)景觀環(huán)境境設(shè)計(jì)中處于于極其重要的的地位，是整整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)的核心內(nèi)容容之一。本小小區(qū)注重物種種的多樣性，形形成喬、灌、地地被、草的多多層次，常綠綠與落葉樹(shù)種種相結(jié)合的多多樣綠化景觀觀。因地制宜宜，塑造多變變景觀。樹(shù)種種選擇以適地地適樹(shù)為原則則，注重速生生樹(shù)種與慢生生樹(shù)種的結(jié)合合，強(qiáng)調(diào)近期期與遠(yuǎn)期兼顧顧的綠化效果果及特色景觀觀空間的形成成。有效地減減少日后的維維護(hù)成本。做做到四季有花花，四季常綠綠，春花秋葉葉。4.2項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃建議本項(xiàng)目擬定風(fēng)格為為中國(guó)古典建建筑風(fēng)貌和建建筑布置形式式，景觀設(shè)計(jì)計(jì)以塑造園區(qū)區(qū)新中式氣息息，新景觀形形象，新功能能特色，新環(huán)環(huán)境特點(diǎn)，著著力打造“時(shí)代、宜居居、適老”住宅精品，開(kāi)開(kāi)創(chuàng)繁華都市市社區(qū)養(yǎng)老住住宅新模式，以以此鑄就沈陽(yáng)陽(yáng)時(shí)代人文與與生態(tài)相結(jié)合合的標(biāo)桿，譜譜寫一曲環(huán)境境景觀與建筑筑形式協(xié)調(diào)和和諧順民心和和民意的民生生工程新篇章章。4.3實(shí)際設(shè)計(jì)外立面風(fēng)格整個(gè)項(xiàng)目建筑外立立面的主題風(fēng)風(fēng)格是新中國(guó)國(guó)古典主義風(fēng)風(fēng)格。其特點(diǎn)點(diǎn)是簡(jiǎn)潔流暢暢，以在里面面中提取了中中國(guó)古典建筑筑的元素而不不是一味地模模仿，使得建建筑既保留中中國(guó)古典建筑筑的古樸，又又繼承了現(xiàn)代代建筑的追求求的時(shí)尚與潮潮流，非常注注重居室空間間的布局與使使用功能的完完美結(jié)合；重重視功能和空空間組織，注注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成本身的的形式美，造造型簡(jiǎn)潔，尊尊重材料的性性能，講究材材料自身的質(zhì)質(zhì)地和色彩的的配置效果，外外立面采用了了紅磚而不是是中國(guó)古典青青磚，是因?yàn)闉榕{(diào)能使使人們尤其是是老人心情愉愉悅。適老化設(shè)計(jì)再設(shè)計(jì)初期的整體體考慮時(shí)，朝朝向和通風(fēng)采采光作為重點(diǎn)點(diǎn)考慮，保證證了每家每戶戶的通風(fēng)和采采光，加之每每層樓的戶數(shù)數(shù)較少，相互互影響較少，更更加有利于老老年人的生活活作息。在園區(qū)內(nèi)凡是有高高差的地方全全部采用臺(tái)階階和坡道同時(shí)時(shí)處理。在園區(qū)內(nèi)的任何建建筑物都設(shè)有有電梯，方便便老人出入建建筑。所有衛(wèi)生間的都是是適老化的。園區(qū)內(nèi)的設(shè)有公園園、廣場(chǎng)、歷歷史文化展覽覽廊道，都有有益于老年人人的身心健康康。戶型設(shè)計(jì)1、適老化公寓：（美美國(guó)賓館、日日本病房、中中國(guó)居家）本案在適老化公寓寓上一共設(shè)計(jì)計(jì)了兩種戶型型，單人間（60平方米）雙人間（80平方米）都是以小戶型為主。戶型的面積緊湊有利于在提高老人在建筑中的歸屬感，這與中國(guó)古典的風(fēng)水聚氣不謀而合。公寓戶型分類面積/平方米套數(shù)/套比例/%適合人群公寓戶型A6028860單身老人或老兩口口共寢公寓戶型B8019240老兩口為不打擾對(duì)對(duì)方分寢或者者設(shè)立書(shū)房公寓戶型A公寓戶型B2、產(chǎn)權(quán)類住宅：中中國(guó)居家在產(chǎn)權(quán)類的住宅本本案一共設(shè)計(jì)計(jì)了四個(gè)戶型型：戶型A（150平平方米）戶型型B(1200平方米)養(yǎng)老型老人人，生活完全全可以自理，健健康狀況需要要定期檢查；；戶型C(95平方方米)半監(jiān)護(hù)型老老人，生活基基本可以自理理，健康狀況況需要密切關(guān)關(guān)注；戶型D(68平方方米)監(jiān)護(hù)性老人人，生活基本本可以自理，但但24小時(shí)關(guān)注注健康狀況。戶型A方正格局，起居室室開(kāi)窗大，陽(yáng)陽(yáng)光充足。三室兩廳兩衛(wèi)，實(shí)實(shí)用戶型，充充分利用面積積，方便裝修修布置。贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，可以種種植花草，曬曬被子，曬太太陽(yáng)。超大的客廳適合家家人團(tuán)聚聚會(huì)會(huì)。大空間格局，氣度度雍容。戶型B格局方正，主次分分明，起居室室開(kāi)窗大，陽(yáng)陽(yáng)光充足。南北通透，通風(fēng)和和采光條件良良好。陽(yáng)臺(tái)大可以種植花花草，曬被子子，曬太陽(yáng)兩室兩廳一衛(wèi)，實(shí)實(shí)用戶型，充充分利用面積積，方便裝修修布置。戶型C格局方正，南北通通透，陽(yáng)光充充足，采光良良好。兩個(gè)主臥室全部面面向南側(cè)。贈(zèng)送兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，可可以種植花草草，曬被子，曬曬太陽(yáng)。實(shí)用戶型，充分利利用面積，方方便裝修布置置。戶型D實(shí)用戶型，格局方方正，平面緊緊湊，空間利利用率高。兩臥室均朝南側(cè)，開(kāi)開(kāi)窗大通風(fēng)采采光良好。贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，可以種種植花草，曬曬被子，曬太太陽(yáng)。充分利用面積，方方便裝修布置置。第五章綠色建筑與與創(chuàng)意5.1生態(tài)技術(shù)的的應(yīng)用主動(dòng)式生態(tài)技術(shù)1、新材料的運(yùn)用建筑外立面采用硅硅酸鹽保溫材材料（泡沫玻玻璃）大大的的降低了建筑筑的熱能消耗耗。2、雨水收集和水的的循環(huán)利用雨水管收集降水，集集中在地下的的儲(chǔ)水罐上，利利用收集來(lái)的的雨水代替地地下水灌溉園園區(qū)內(nèi)部的綠綠植。3、太陽(yáng)能供熱和供供電園區(qū)內(nèi)地綠燈上射射有太陽(yáng)能板板，白天收集集的太陽(yáng)能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成電能，用用于晚間的照照明，節(jié)省了了電能。會(huì)所內(nèi)部的太陽(yáng)能能熱水系統(tǒng)可可以為老年人人提供熱水，節(jié)節(jié)約電能。被動(dòng)式生態(tài)技術(shù)1、利用建筑的朝向向，方位的布布置，建筑內(nèi)內(nèi)外形體的設(shè)設(shè)計(jì)，以及材材料的選擇來(lái)來(lái)達(dá)到生態(tài)節(jié)節(jié)能的要求2、綠化生態(tài)系統(tǒng)綠色植被覆蓋整個(gè)個(gè)園區(qū)不但在在園區(qū)內(nèi)形成成了一道綠色色的風(fēng)景線，同同時(shí)還成為了了自身的小型型生態(tài)系統(tǒng)，草草坪、樹(shù)木、水水系成為了一一個(gè)良好的生生態(tài)群落。5.2建筑群體的的生態(tài)設(shè)計(jì)策策略1、利用通風(fēng)廊道降降溫如果城市周圍郊區(qū)區(qū)有帶狀的植植被或水域，將將街道或室外外空間安排成成通風(fēng)廊道，有有利于建筑群群降溫和空氣氣污染物排走走。通風(fēng)廊道的布置：：以城市的一一個(gè)或幾個(gè)中中心向郊區(qū)輻輻射；形式可以是寬闊的的林蔭道；形式也可以是不小小于100mm寬的開(kāi)敞的的直線形公園園。2、利用太陽(yáng)罩保證證鄰近建筑所所需日照本案基地在沈陽(yáng)，屬屬于寒冷地區(qū)區(qū)，所以嚴(yán)格格按照主要朝朝向安排，爭(zhēng)爭(zhēng)取日照，在在冬季風(fēng)向上上，街道不連連續(xù)布置。布布置東西街道道以獲得過(guò)度度季節(jié)的日照照。這樣做不不僅是可以為為整個(gè)樓盤爭(zhēng)爭(zhēng)取出更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間、更有效效的日照，還還能起到避風(fēng)風(fēng)避寒的作用用。這就是被被動(dòng)式建筑節(jié)節(jié)能方式在本本案上的一點(diǎn)點(diǎn)體現(xiàn)。3、利用玻璃頂街道道實(shí)現(xiàn)內(nèi)外空空間轉(zhuǎn)換在本案的食堂和會(huì)會(huì)所上，都采采用了玻璃頂頂?shù)脑O(shè)計(jì)，采采用了loww-E玻璃不不僅可以防止止室內(nèi)熱能在在玻璃消耗，而而且可以通過(guò)過(guò)玻璃的通透透性大大地提提高室內(nèi)的明明亮度，對(duì)于于大近身的房房間，白天就就可以不開(kāi)燈燈，節(jié)約了電電能，這是本本案的又一個(gè)個(gè)亮點(diǎn)。（意向圖來(lái)源于網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）4、利用綠化或水體體冷卻空氣利用綠化或水體冷冷卻空氣，有有兩種布置方方式：一是將建筑區(qū)與周周邊綠帶或水水體區(qū)以通風(fēng)風(fēng)廊道連接；；二是將建筑區(qū)與綠綠化區(qū)或水體體區(qū)交織布置置。水體降溫水體蒸發(fā)水體降溫水體蒸發(fā)水體冷輻射綠化降溫植物蒸騰植物遮陽(yáng)在寒冷地區(qū)，創(chuàng)造造良好的室外外環(huán)境，需防防風(fēng)和爭(zhēng)取充充足日照。防風(fēng)設(shè)計(jì)有兩種方方式：一是利利用高的建筑筑物或受風(fēng)影影響關(guān)系不大大的建筑擋風(fēng)風(fēng)；二是布置專門的防防風(fēng)物，如樹(shù)樹(shù)木、圍墻、籬籬笆等。5.3建筑單體的的生態(tài)設(shè)計(jì)策策略1、利用“移動(dòng)”適適應(yīng)不同時(shí)節(jié)節(jié)的氣候“移動(dòng)”隱含兩層意意義：一是指人本身從一一個(gè)地方移動(dòng)動(dòng)到另一個(gè)地地方以適應(yīng)氣氣候變化；二是指利用可移動(dòng)動(dòng)的構(gòu)件調(diào)節(jié)節(jié)氣候。2、利用水平或垂直直遮陽(yáng)層為建建筑提供遮陰陰一天中大部分時(shí)間間里太陽(yáng)高度度角較高，頂頂部水平遮陽(yáng)陽(yáng)比垂直遮陽(yáng)陽(yáng)以及建筑間間的相互遮陰陰更為重要。然然而，對(duì)于上上午和下午低低角度陽(yáng)光而而言，垂直遮遮陽(yáng)較水平遮遮陽(yáng)更有效。3、利用風(fēng)壓和熱壓壓通風(fēng)冷卻建建筑物設(shè)計(jì)風(fēng)壓通風(fēng)時(shí)，首首先注意室外外風(fēng)向；其次次要注意建筑筑平面布置要要通透；再次次要注意通風(fēng)風(fēng)口位置和大大小。熱壓通風(fēng)則是一種種重要的降溫溫方式。它是是一種依靠重重力作用的通通風(fēng)系統(tǒng)，與與建筑朝向的的關(guān)系不大。熱熱壓通風(fēng)冷卻卻效果與進(jìn)出出口的面積、高高差、空氣溫溫度差有關(guān)，高高大的房間可可以強(qiáng)化熱壓壓通風(fēng)。4、利用短進(jìn)深房間間保證側(cè)面采采光側(cè)窗采光與窗的高高度和大小、房房間內(nèi)表面反反光系數(shù)、玻玻璃透光率、室室外遮擋狀況況有關(guān)，其效效果隨著進(jìn)深深增加而降低低。圖書(shū)館設(shè)計(jì)采用自自然采光；單面采光的書(shū)庫(kù)進(jìn)進(jìn)深一般不超超過(guò)8-9mm;雙面采光一般不大大于16-118m。5、延伸東西向平面面或利用錯(cuò)層層爭(zhēng)取日照6、利用中庭、天天井或反光檐檐為大進(jìn)深房房間提供采光光影響中庭或天井采采光因素最重重要的是比例例尺寸，矮而而寬的天井比比高而窄的天天井有更大的的天空視角；；高緯度地區(qū)區(qū)的天井通常常相對(duì)寬大，而而低緯度地區(qū)區(qū)相對(duì)狹小。7、利用熱分層或分分區(qū)布置房間間本項(xiàng)目以著力打造造“綠色經(jīng)濟(jì)型型”“節(jié)能環(huán)保保型”的人文養(yǎng)老老社區(qū)為主旨旨，在項(xiàng)目建建筑過(guò)程中，以以人為本，聚聚焦綠色。低碳環(huán)保是當(dāng)代建建筑的主流，消消費(fèi)者在購(gòu)房房的同時(shí)更注注重對(duì)綠色環(huán)環(huán)保房的追求求，尤其是構(gòu)構(gòu)建自然生態(tài)態(tài)，綠色人文文的老年社區(qū)區(qū)。因此，在在未來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只只有低碳環(huán)保保的物業(yè)和綠綠色節(jié)能的建建材才能更好好地滿足消費(fèi)費(fèi)者的需求，贏贏得社會(huì)的認(rèn)認(rèn)可，適應(yīng)未未來(lái)的發(fā)展，構(gòu)構(gòu)筑未來(lái)綠色色新動(dòng)力。所以，我們以許多多國(guó)內(nèi)外的著著名的綠色生生態(tài)建筑為例例，比如：（1）瑞士聯(lián)邦水產(chǎn)科科技研究所，在在節(jié)能方面充充分利用光能能，采用先進(jìn)進(jìn)的技術(shù)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化光能，發(fā)發(fā)展光電系統(tǒng)統(tǒng)，光熱系統(tǒng)統(tǒng)，充分利用用自然資源，大大大的避免了了資源的浪費(fèi)費(fèi)；（2）諾丁漢大學(xué)建筑筑環(huán)境學(xué)院新新千年住宅，充充分利用和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化太陽(yáng)能和和風(fēng)能：上圖為光伏發(fā)電：：建筑復(fù)合式式光伏發(fā)電板板用來(lái)替代原原來(lái)的屋頂防防水瓦，這個(gè)個(gè)系統(tǒng)一年發(fā)發(fā)1250KKWh的電力力；上圖為太陽(yáng)能集熱熱器：南向墻墻上安裝了太太陽(yáng)能集熱器器以提供生活活熱水；上圖為風(fēng)力渦輪：：在生態(tài)住宅宅上安裝了一一臺(tái)垂直式風(fēng)風(fēng)力渦輪機(jī)。垂垂直風(fēng)力渦輪輪在任何方向向的風(fēng)下都可可以運(yùn)轉(zhuǎn)，并并且沒(méi)有最高高限速；上圖為太陽(yáng)煙囪：：提供夏季的的被動(dòng)式通風(fēng)風(fēng)和動(dòng)機(jī)的被被動(dòng)式采暖，煙煙囪上的玻璃璃讓陽(yáng)光進(jìn)入入煙囪，從而而形成拔風(fēng)效效應(yīng)，熱空氣氣上升提供動(dòng)動(dòng)力。我們將應(yīng)用這些先先進(jìn)的綠色技技術(shù)和更多的的節(jié)能環(huán)保建建材，為居住住者提供更舒舒適、更節(jié)能能、更環(huán)保的的綠色生活空空間，打造成成具有自身特特色的，資源源節(jié)約型、環(huán)環(huán)境友好型的的可持續(xù)生態(tài)態(tài)小區(qū)，最大大化的實(shí)現(xiàn)節(jié)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)節(jié)水、節(jié)材、環(huán)環(huán)保的目的。5.4“四節(jié)一環(huán)環(huán)?！崩砟畹膽?yīng)用用“四節(jié)一環(huán)?！钡母鸥拍钏^“四節(jié)一保護(hù)護(hù)”是指“節(jié)能、節(jié)地地、節(jié)水、節(jié)節(jié)材和環(huán)境保保護(hù)”，是目前住住宅小區(qū)建設(shè)設(shè)中的最高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之一。具具體來(lái)說(shuō)就是是以“建筑節(jié)能、建建筑節(jié)地、建建筑節(jié)水、建建筑節(jié)材”和“保護(hù)環(huán)境”等標(biāo)準(zhǔn)作為為要合理安排排城市各項(xiàng)功功能，促進(jìn)城城市居住等合合理布局，減減少交通負(fù)荷荷，降低城市市交通的能源源消耗的參照照依據(jù)。所以，在本項(xiàng)目的的建筑過(guò)程中中，會(huì)將“四節(jié)一環(huán)保?！边M(jìn)行到底，打打造健康、綠綠色、環(huán)保、養(yǎng)養(yǎng)生型住宅?！八墓?jié)一環(huán)?！钡拇氪胧?、節(jié)能措施（1）制訂合理施工能能耗指標(biāo)，提提高施工能源源利用率。（2）優(yōu)先使用國(guó)家、行行業(yè)推薦的節(jié)節(jié)能、高效、環(huán)環(huán)保的施工設(shè)設(shè)備和機(jī)具，如如選用變頻技技術(shù)的節(jié)能施施工設(shè)備等。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)分別設(shè)設(shè)定生產(chǎn)、生生活、辦公和和施工設(shè)備的的用電控制指指標(biāo)，定期進(jìn)進(jìn)行計(jì)量、核核算、對(duì)比分分析，并有預(yù)預(yù)防與糾正措措施。（4）在施工組織設(shè)計(jì)計(jì)中，合理安安排施工順序序、工作面，以以減少作業(yè)區(qū)區(qū)域的機(jī)具數(shù)數(shù)量，相鄰作作業(yè)區(qū)充分利利用共有的機(jī)機(jī)具資源。安安排施工工藝藝時(shí)，應(yīng)優(yōu)先先考慮耗用電電能的或其它它能耗較少的的施工工藝。避避免設(shè)備額定定功率遠(yuǎn)大于于使用功率或或超負(fù)荷使用用設(shè)備的現(xiàn)象象。（5）根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蚝秃妥匀毁Y源條條件，充分利利用太陽(yáng)能、地地?zé)岬瓤稍偕茉础?、節(jié)地措施節(jié)地技術(shù)是指能夠夠帶來(lái)減少土土地占用、提提高土地利用用效率效果的的技術(shù)，既包包括節(jié)約用地地，也包括集集約用地。（1）要求平面布置合合理、緊湊，在在滿足環(huán)境、職職業(yè)健康與安安全及文明施施工要求的前前提下盡可能能減少?gòu)U棄地地和死角，臨臨時(shí)設(shè)施占地地面積有效利利用率大于990%。（2）應(yīng)對(duì)深基坑施工工方案進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化，減少土土方開(kāi)挖和回回填量，最大大限度地減少少對(duì)土地的擾擾動(dòng)，保護(hù)周周邊自然生態(tài)態(tài)環(huán)境。（3）紅線外臨時(shí)占地地應(yīng)盡量使用用荒地、廢地地，少占用農(nóng)農(nóng)田和耕地。工工程完工后，及及時(shí)對(duì)紅線外外占地恢復(fù)原原地形、地貌貌，使施工活活動(dòng)對(duì)周邊環(huán)環(huán)境的影響降降至最低。（4）利用和保護(hù)施工工用地范圍內(nèi)內(nèi)原有綠色植植被。對(duì)于施施工周期較長(zhǎng)長(zhǎng)的現(xiàn)場(chǎng)，可可按建筑永久久綠化的要求求，安排場(chǎng)地地新建綠化。（5）施工總平面布置置應(yīng)做到科學(xué)學(xué)、合理，充充分利用原有有建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物、道路路、管線為施施工服務(wù)。（6）臨時(shí)辦公和生活活用房應(yīng)采用用經(jīng)濟(jì)、美觀觀、占地面積積小、對(duì)周邊邊地貌環(huán)境影影響較小，且且適合于施工工平面布置動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)整的多多層輕鋼活動(dòng)動(dòng)板房、鋼骨骨架水泥活動(dòng)動(dòng)板房等標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化裝配式結(jié)結(jié)構(gòu)。生活區(qū)區(qū)與生產(chǎn)區(qū)應(yīng)應(yīng)分開(kāi)布置，并并設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的的分隔設(shè)施。（7）施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻可可采用連續(xù)封封閉的輕鋼結(jié)結(jié)構(gòu)預(yù)制裝配配式活動(dòng)圍擋擋，減少建筑筑垃圾，保護(hù)護(hù)土地。（8）施工現(xiàn)場(chǎng)道路按按照永久道路路和臨時(shí)道路路相結(jié)合的原原則布置。施施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)形形成環(huán)形通路路，減少道路路占用土地。（9）臨時(shí)設(shè)施布置應(yīng)應(yīng)注意遠(yuǎn)近結(jié)結(jié)合（本期工工程與下期工工程），努力力減少和避免免大量臨時(shí)建建筑拆遷和場(chǎng)場(chǎng)地搬遷。3、節(jié)水措施（1）施工中采用先進(jìn)進(jìn)的節(jié)水施工工工藝。（2）施工現(xiàn)場(chǎng)噴灑路路面、綠化澆澆灌不宜使用用市政自來(lái)水水。現(xiàn)場(chǎng)攪拌拌用水、養(yǎng)護(hù)護(hù)用水應(yīng)采取取有效的節(jié)水水措施。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)供水管管網(wǎng)應(yīng)根據(jù)用用水量設(shè)計(jì)布布置，管徑合合理、管路簡(jiǎn)簡(jiǎn)捷，采取有有效措施減少少管網(wǎng)和用水水器具的漏損損。（4）施工現(xiàn)場(chǎng)建立可可再利用水的的收集處理系系統(tǒng)，使水資資源得到梯級(jí)級(jí)循環(huán)利用。（5）施工現(xiàn)場(chǎng)分別對(duì)對(duì)生活用水與與工程用水確確定用水定額額指標(biāo)，并分分別計(jì)量管理理。4、節(jié)材措施（1）圖紙會(huì)審時(shí)，應(yīng)應(yīng)審核節(jié)材與與材料資源利利用的相關(guān)內(nèi)內(nèi)容，達(dá)到材材料損耗率比比定額損耗率率降低30%%。（2）根據(jù)施工進(jìn)度、庫(kù)庫(kù)存情況等合合理安排材料料的采購(gòu)、進(jìn)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和批批次，減少庫(kù)庫(kù)存。（3）現(xiàn)場(chǎng)材料堆放有有序。儲(chǔ)存環(huán)環(huán)境適宜，措措施得當(dāng)。保保管制度健全全，責(zé)任落實(shí)實(shí)。（4）材料運(yùn)輸工具適適宜，裝卸方方法得當(dāng)，防防止損壞和遺遺灑。根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)平面布置置情況就近卸卸載，避免和和減少二次搬搬運(yùn)。（5）采取技術(shù)和管理理措施提高模模板、腳手架架等的周轉(zhuǎn)次次數(shù)。（6）優(yōu)化安裝工程的的預(yù)留、預(yù)埋埋、管線路徑徑等方案。（7）應(yīng)就地取材，施施工現(xiàn)場(chǎng)5000公里以內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)的建筑筑材料用量占占建筑材料總總重量的700％以上。5、環(huán)保措施（1）施工垃圾隨時(shí)清清運(yùn)，嚴(yán)禁隨隨意凌空拋撒撒垃圾，并每每天灑水降塵塵。（2）水泥和其它易飛飛揚(yáng)細(xì)顆粒散散體材料，要要在庫(kù)內(nèi)存放放或有覆蓋物物封閉，運(yùn)輸輸要防止遺撒撒、飛揚(yáng)，卸卸運(yùn)應(yīng)有降塵塵措施。（3）施工道路面每天天一次清掃，三三次灑水，路路面要結(jié)合設(shè)設(shè)計(jì)中的永久久道路布置硬硬化施工道路路，并設(shè)有洗洗車處。清掃掃生產(chǎn)垃圾要要有效防止二二次揚(yáng)塵。灑灑水、洗車用用水適度，不不得造成浪費(fèi)費(fèi)。（4）各種運(yùn)輸車輛的的尾氣排放需需達(dá)到國(guó)家有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，超超標(biāo)車禁止上上路行駛（5）充分利用空地搞搞好綠化工作作，美化環(huán)境境。5.5節(jié)能環(huán)保在在建筑領(lǐng)域的的應(yīng)用綠色建材的使用所謂綠色建材，是是指在原料采采取、產(chǎn)品制制造、應(yīng)用過(guò)過(guò)程和使用以以后的再生循循環(huán)利用等環(huán)環(huán)節(jié)中對(duì)地球球負(fù)荷最小和和對(duì)人類身體體健康無(wú)害的的材料，或采采用清潔生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)，不用用或少用天然然資源和能源源，大量使用用工農(nóng)業(yè)或城城市固態(tài)廢棄棄物生產(chǎn)的無(wú)無(wú)毒害、無(wú)污污染、無(wú)放射射性，達(dá)到使使用周期后可可回收利用，有有利于環(huán)境保保護(hù)和人體健健康的建筑材材料。1、綠色建材的分類類基本型滿足使用用性能要求和和對(duì)人體無(wú)害害的材料，這這是建材的最最基本的要求求。在其生產(chǎn)產(chǎn)及配制過(guò)程程中不得超標(biāo)標(biāo)使用對(duì)人體體有害的化學(xué)學(xué)物質(zhì)，產(chǎn)品品中也不能含含有過(guò)量的有有害物質(zhì)如甲甲醛、氨氣、VOC等節(jié)能型采用低能能耗的制造工工藝，如采用用免燒低溫合合成以及降低低熱損失，提提高熱效率，充充分利用原料料等新工藝新新技術(shù)和新設(shè)設(shè)備，產(chǎn)品能能夠大幅度節(jié)節(jié)約能源。如如節(jié)能20%%以上的保溫溫材料等循環(huán)型制造和使使用過(guò)程中利利用新工藝技技術(shù)，大量使使用尾礦廢渣渣污泥垃圾等等廢物以達(dá)到到循環(huán)利用的的目的。如日日本用下水道道污泥制造生生態(tài)水泥、用用垃圾焚燒渣渣灰生產(chǎn)陶制制綠色建材等等，產(chǎn)品可循循環(huán)或回收利利用率達(dá)900%以上，真真正做到變廢廢為寶，降低低了對(duì)環(huán)境的的污染健康型產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)是以改善善生活環(huán)境，提提高生活質(zhì)量量為宗旨，產(chǎn)產(chǎn)品為對(duì)人體體健康有利的的非接觸性物物質(zhì)，具有抗抗菌防霉、除除臭隔熱、調(diào)調(diào)溫調(diào)濕、消消磁防射線、抗抗靜電產(chǎn)生負(fù)負(fù)離子功能2、綠色建材材在本項(xiàng)目中中的應(yīng)用本項(xiàng)目使用最多的的結(jié)構(gòu)建筑材材料有木材、石石材、粘土磚磚、鋼材和混混凝土。木材和石材，這兩兩種材料是自自然界提供給給人類最直接接的建筑材料料，不經(jīng)加工工或通過(guò)簡(jiǎn)單單的加工就可可用于建筑。二二者消耗自然然資源，由于于木材是可再再生的永續(xù)的的材料，如果果自然界的木木材的生長(zhǎng)量量與人類的消消耗量相平衡衡，那么木材材是最綠色的的建筑材料。石石材雖然消耗耗了礦山資源源，但由于它它的耐久性好好，生產(chǎn)能耗耗低，重復(fù)利利用率高，可可以說(shuō)它也具具有綠色建筑筑材料的特征征。自然通風(fēng)的利用1、技術(shù)特點(diǎn)點(diǎn)在本項(xiàng)目中的每個(gè)個(gè)建筑物中，不不論使用功能能，都在屋頂頂設(shè)計(jì)大面積積的屋頂排風(fēng)風(fēng)道代替煙囪囪，強(qiáng)化通風(fēng)風(fēng)；同時(shí)利用用太陽(yáng)能熱水水，強(qiáng)化自然然通風(fēng)的熱壓壓效應(yīng)；通過(guò)過(guò)氣流組織分分析，優(yōu)化建建筑自然通風(fēng)風(fēng)設(shè)計(jì)。2、技術(shù)目標(biāo)減少過(guò)度季空調(diào)運(yùn)運(yùn)行時(shí)間，節(jié)節(jié)約空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)能耗，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)舒適的室內(nèi)內(nèi)環(huán)境。建筑節(jié)能的應(yīng)用在建筑節(jié)能方面，主主要對(duì)門、窗窗、屋面和墻墻體進(jìn)行材料料選擇和設(shè)計(jì)計(jì)。1、技術(shù)特點(diǎn)（1）4種新型復(fù)合墻外保保溫體系和33種屋面節(jié)能能技術(shù)墻體屋面墻體保溫EPSXPS砂加氣+凱福2998+混凝土土空心砌塊混凝土空心砌塊++凱福298++混凝土空心心砌塊XPS泡沫玻璃聚氨酯厚度（mm）東西外墻：3900-415南北外墻：75--100平屋面：90-1150坡屋面：150帶熱系數(shù)W/（㎡㎡·K）（2）新型節(jié)能門窗（Low-E中空玻璃）（3）多種外遮陽(yáng)系統(tǒng)統(tǒng)和自然采光光本項(xiàng)目的建筑物中中，對(duì)外立面面的設(shè)計(jì)參照照了慕尼黑某某辦公樓的設(shè)設(shè)計(jì)特點(diǎn)，其其外立面為大大面積玻璃幕幕墻，將立面面均勻劃分成成網(wǎng)絡(luò)狀，遮遮陽(yáng)構(gòu)件位于于窗戶外側(cè)，網(wǎng)網(wǎng)格之內(nèi)為避避免夏季陽(yáng)光光的過(guò)度直射射，在立面設(shè)設(shè)計(jì)了弧線形形的黑色金屬屬遮陽(yáng)構(gòu)件。白白色遮陽(yáng)卷簾簾藏在構(gòu)件的的上部，構(gòu)件件兩側(cè)有導(dǎo)軌軌，可以通過(guò)過(guò)導(dǎo)軌來(lái)對(duì)卷卷簾進(jìn)行引導(dǎo)導(dǎo)和定型。利利用這種構(gòu)件件的可調(diào)節(jié)性性，可以很好好的實(shí)現(xiàn)夏季季遮陽(yáng)，同時(shí)時(shí)又不會(huì)阻擋擋冬季陽(yáng)光的的入射。建筑筑形體簡(jiǎn)單大大方，與老年年社區(qū)人文質(zhì)質(zhì)樸的建筑氛氛圍和諧，而而精致的遮陽(yáng)陽(yáng)構(gòu)件構(gòu)成的的立面和網(wǎng)格格式的劃分，