19月中國房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢分析

19月中國房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢分析

一、地產融資：監(jiān)管收緊債務圍城

以100余家企業(yè)作為樣本，統(tǒng)計其公開發(fā)布的融資數額，發(fā)現(xiàn)2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%。

若分月來看2019年4月融資總額最高，達到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后，隨著監(jiān)管層對融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份，房企融資動作進一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環(huán)比下跌8.93%。

2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發(fā)布后，境內融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢，房企積極謀求海外發(fā)債上的突破。于此，6月單月海外融資數額出現(xiàn)環(huán)比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。

2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務兌付壓力，房企的主要信條是解決債務，急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務在上半年也較為普遍。

2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現(xiàn)波動上漲趨勢，其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高，分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，資金收緊態(tài)度不變，房企的融資成本還將進一步升高。

二、2019年1-9月份全國房地產開發(fā)經營和銷售情況

1、全國房地產開發(fā)景氣指數分析

9月份，房地產開發(fā)景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.08，比8月份提高0.14點。2019年1-9月全國房地產開發(fā)景氣指數

2、房地產開發(fā)場供應情況分析

2019年1-9月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比2019年1-8月回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積583683萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個百分點。2019年1-9月全國房地產施竣工面積及新開工面積

3、房地產市場需求情況分析

2019年1-9月，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比2019年1-8月收窄0.5個百分點。2019年1-9月商品房銷售面積及增速

2019年1-9月商品房銷售金額及增速

2019年1-9月東部地區(qū)商品房銷售面積47035萬平方米，同比下降2.9%，降幅比2019年1-8月收窄0.7個百分點；銷售額59171億元，增長6.0%，增速加快0.5個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積33816萬平方米，增長0.5%，增速持平；銷售額24279億元，增長7.2%，增速回落0.2個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積33004萬平方米，增長4.6%，增速加快0.8個百分點；銷售額23781億元，增長10.6%，增速加快0.7個百分點。東北地區(qū)商品房銷售面積5324萬平方米，下降5.9%，降幅收窄0.7個百分點；銷售額4260億元，增長2.5%，增速加快0.2個百分點。2019年1-9月全國商品房銷售及待售情況統(tǒng)計

4、房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積情況分析

2019年1-9月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比2019年1-8月收窄5.4個百分點；土地成交價款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。2019年1-9月房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積

2019年1-9月房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款

三、2019年1-9月全國房地產開發(fā)投資情況分析

1、全國房地產開發(fā)投資增速情況分析

2019年2019年1-9月全國房地產開發(fā)投資98008億元，同比增長10.5%。2019年1-9月全國房地產開發(fā)投資增速

2019年1-9月全國房地產開發(fā)投資構成情況

2、房地產開發(fā)投資區(qū)域增速情況分析

2019年1-9月東部地區(qū)房地產開發(fā)投資51680億元，同比增長8.6%；中部地區(qū)投資20481億元，增長10.0%；西部地區(qū)投資21754億元，增長16.2%；東北地區(qū)投資4093億元，增長9.9%。2019年1-9月份東中西部地區(qū)房地產開發(fā)投資情況

2019年1-9月份東中西部地區(qū)住宅開發(fā)投資情況

3、房地產開發(fā)投資資金到位情況分析

2019年1-9月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長7.1%。其中，國內貸款19689億元，增長9.1%；利用外資104億元，增長1.4倍；自籌資金42024億元，增長3.5%；定金及預收款43877億元，增長9.0%；個人按揭貸款19900億元，增長13.6%。2018-2019年1-9月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速情況

2019年1-9月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計

二、中國房地產市場發(fā)展趨勢：將會越來越理性、穩(wěn)定、健康

1、從外部環(huán)境來看，以美聯(lián)儲為主的世界主要經濟體的央行早已不再實行量化寬松的貨幣政策，反而開始縮表，并進入加息周期。在這種大環(huán)境下，中國的貨幣政策也步入到穩(wěn)健發(fā)展階段，不會再搞“大水漫灌”，房地產行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，失去了大筆資金流入的支撐，難以暴漲。

2、從內部情況來看，前些年由于房地產市場的暴漲，導致各路資金通過各種渠道流入樓市，對整個社會經濟形成虹吸效應，并嚴重影響實體經濟的發(fā)展，甚至出現(xiàn)某上市公司面臨退市危機通過賣旗下兩套房產來實現(xiàn)“扭虧為盈”的案例，令人震驚。這種情況導致實體經濟受到巨大沖擊，這顯然不是一個健康經濟社會應該出現(xiàn)的現(xiàn)象。

因此，中央一再強調“房子是用來住的、不是用來炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強化房子的居住屬性，并堅持實行一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。從這個角度來說，房產失去了炒作和投資價值，資金也失去了炒作的動力。

3、從最近國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數據來看，國內大多數大中城市房地產市場日趨穩(wěn)定，在“房住不炒”的精神指引下，在長效調控機制的作用下，中國的樓市正面臨著前所未有的大變局，將會越來越穩(wěn)定，因此也給市場預期帶來了前所未有的改變。

4、從最近本報記者在北京、上海等一些熱點城市的實地調研來看，市場交易雙方的心理發(fā)生了巨大的變化。以最能真實反映市場變化的二手房市場來看，已經完全從之前的賣方市場轉為買方市場，購房者選房的過程拉長，貨比三家，從容待購。而賣方也進入心理拉鋸戰(zhàn)，不著急用錢的賣家手中的房子成交周期拉得非常長，而著急用錢的賣家則會不斷降低心理成交價位?，F(xiàn)在北京等城市二手房市場上能成交的存量房基本上都是稍微低于市場價的高性價比房屋。

5、在新房市場，一線重點城市由于限購限貸等政策，使得適宜的客戶群體大大低于之前的數量，所以，那些資金壓力較大有業(yè)績要求的房地產企業(yè)一般會選擇各種優(yōu)惠策略來拼命爭奪這些稀缺的客戶資源。

6、在土地市場，由于“房住不炒”的要求和終端市場客觀因素限制，作為買家的房地產開發(fā)企業(yè)也在不斷調低心理預期