房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來展望

房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來展望我們生活中的幾個(gè)問題1.目前最困擾你的事是什么？答：沒有房！2.過去幾年中最遺憾的事是什么？答：沒買房！

3.過去幾年中做的最正確的一件事是什么？答：買房！4.最近1年中絕對(duì)不能做的事是什么？答：買房！結(jié)論：房子已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)最大的一塊心病房子：中國(guó)社會(huì)最大的心病房地產(chǎn)是一個(gè)民生問題

房子里包含著廣大百姓太多的喜怒哀愁。房地產(chǎn)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題房子事關(guān)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)就業(yè)，事關(guān)地方政府財(cái)政收入，茲體事大！房地產(chǎn)是一個(gè)政治問題房地產(chǎn)事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定和政權(quán)穩(wěn)固，千萬(wàn)馬虎不得！房地產(chǎn)是一個(gè)令人頭疼的眾口難調(diào)的問題有房的人希望房?jī)r(jià)漲，沒房的人盼望房?jī)r(jià)跌。房產(chǎn)商、地方政府希望房?jī)r(jià)挺住，中央政府希望房?jī)r(jià)穩(wěn)住，銀行祈禱房?jī)r(jià)千萬(wàn)不要暴跌??????多少平方米1斤？新聞標(biāo)題：男子無(wú)錢買房，同居4年女友投入房東懷抱！想脫光，先買房吧！房產(chǎn)商廣告詞：結(jié)婚不買房，就是耍流氓！一、一路狂奔20年（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

1.1978年前只有建筑業(yè)，沒有房地產(chǎn)業(yè)

2.1978-1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成

3.1992年下半年至1993年上半年

房地產(chǎn)過熱時(shí)期

4.1993年下半年至1997年市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期

5.1998年下半年至2002年培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)期

6.2003年-2013年宏觀調(diào)控期

7.2014年-

市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期一、一路狂奔20年（二）狂飆突進(jìn)的20年上個(gè)世紀(jì)90年代初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成之后，經(jīng)歷了一個(gè)20多年狂飆突進(jìn)式的瘋狂發(fā)展過程。期間既歷經(jīng)了1992年的小平南巡、1998年的住房體制改革，也經(jīng)歷了1993-1995年的治理整頓、1997年的亞洲金融危機(jī)、2003-2012年的房地產(chǎn)調(diào)控和2008年的美國(guó)金融危機(jī)。但是房地產(chǎn)就像一頭兇猛無(wú)比的瘋牛，除個(gè)別年份前進(jìn)步伐有所放慢外，大部分時(shí)間都在前進(jìn)的征程上一路狂奔。

20多年間，房地產(chǎn)成交量持續(xù)擴(kuò)張到天量水平，而房?jī)r(jià)更是一騎絕塵，攀升到令廣大買房人望塵莫及的程度。年份商品房銷售額（億元）商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）平均價(jià)格當(dāng)年房?jī)r(jià)漲幅定基房?jī)r(jià)指數(shù)（1987年為100）1987110.12697.2408

1001988147.22927.350323.2%123.21989163.72855.457314.0%140.51990201.82871.570322.6%172.21991237.93025.578611.9%192.71992426.64288.999526.5%243.81993863.76687.9129129.8%316.519941018.57230.314099.1%345.319951257.77905.9159112.9%389.919961427.17900.4180613.5%442.719971799.59010.2199710.6%489.519982513.312185.320633.3%505.519992987.914556.52053-0.5%503.120003835.418637.120580.3%504.420014862.722411.921705.4%531.820026032.326808.322503.7%551.520037955.733717.623604.9%578.3200410375.738231.6271415.0%665.2200517576.055486.0316816.7%776.4200620826.061857.033676.3%825.2200729889.177355.0386414.8%947.0200825068.265970.03800-1.7%931.4200944355.294755.0468123.2%1147.3201052721.2104765.050327.5%1233.4201159119.1109946.053776.9%1317.9201264456.0111300.057917.7%1419.4201381428.0130551.062377.7%1528.7一、一路狂奔20年（二）狂飆突進(jìn)的20年從上表中可以看出，中國(guó)商品房銷售面積從1987年的2697.2萬(wàn)平方米，增加到2013年的130551萬(wàn)平方米，是1987年的48.4倍，年均增長(zhǎng)16.09%；商品房銷售價(jià)格從1987年的408元/平方米，增加到2013年的6237元/平方米，是1987年的15.29倍，年均上漲10.87%。一、一路狂奔20年（三）推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大躍進(jìn)的因素

1.基本因素分析（1）經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民收入快速提升

1979-2012年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9.8%，2012年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，比1978年增長(zhǎng)71倍，年均增長(zhǎng)13.4%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)7.4%；農(nóng)村居民人均純收入7917元，增長(zhǎng)58倍，年均增長(zhǎng)12.8%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)7.5%。

（2）城鎮(zhèn)化水平快速提升城鎮(zhèn)化水平由1978年的17.9%上升到2012年的52.6%，上升了34.7個(gè)百分點(diǎn)，年均上升1.0個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)總?cè)丝谀昃黾?586萬(wàn)人，鄉(xiāng)村總?cè)丝谀昃鶞p少435萬(wàn)人。一、一路狂奔20年（三）推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大躍進(jìn)的因素

1.基本因素分析（3）國(guó)家最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策嚴(yán)防死守18億畝耕地紅線。

（4）東方人傳統(tǒng)的地主情結(jié)一、一路狂奔20年（三）推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大躍進(jìn)的因素

2.其他因素分析（1）寬松貨幣政策的推波助瀾寬松的貨幣政策向市場(chǎng)注入大量的流動(dòng)性，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升的貨幣因素。一、一路狂奔20年（三）推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大躍進(jìn)的因素

2.其他因素分析（2）土地財(cái)政及不合理的土地招拍掛制度一些地方政府財(cái)政支出過度依賴土地出讓收入，加上不合理的土地招拍掛制度，助推土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，推高了房地產(chǎn)的土地成本。一、一路狂奔20年（三）推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大躍進(jìn)的因素

2.其他因素分析（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等因素引發(fā)恐慌性需求投機(jī)等因素推高房?jī)r(jià)的同時(shí)強(qiáng)化了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期心理，而漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)引發(fā)恐慌性需求大量入市，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過度繁榮。一、一路狂奔20年（四）房地產(chǎn)過度繁榮的危害

1.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展能力房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮以透支未來需求為代價(jià)，寅吃卯糧不可持續(xù)。

2.房地產(chǎn)泡沫過度膨脹威脅經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定

3.房?jī)r(jià)高企極大的降低人們的幸福指數(shù)

4.房?jī)r(jià)過快上漲加劇了社會(huì)貧富兩極分化二、這次調(diào)整看來是真的

當(dāng)上一屆政府手段用盡無(wú)計(jì)可施之際，在全國(guó)人民迷茫于房?jī)r(jià)是否還要繼續(xù)攀升之際，瘋狂暴漲的房地產(chǎn)價(jià)格停止了攀升的腳步。從2013年年底開始，中國(guó)房地產(chǎn)開始出現(xiàn)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況月份價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)價(jià)格同比下降城市個(gè)數(shù)2013年12月212014年1月612014年2月412014年3月412014年4月812014年5月3512014年6月5512014年7月643二、這次調(diào)整看來是真的9月1日發(fā)布的2014年8月“中住288指數(shù)”顯示，288個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)較上月下降2.9點(diǎn)，環(huán)比下跌0.26%，跌幅較上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅繼續(xù)收窄至2.93%，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)五個(gè)月出現(xiàn)下跌。在監(jiān)控的288個(gè)城市中，一手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量為153個(gè)。其中遼寧省錦州環(huán)比下跌4.38%，居全國(guó)跌幅之首，貴州省畢節(jié)、江蘇省泰州、安徽省蚌埠和貴州省六盤水分別下跌4.00%、3.88%、3.76%和3.73%，分列跌幅二至五位。全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降區(qū)域數(shù)為13個(gè)，分別為貴州省、安徽省、遼寧省、北京、湖北省、江蘇省、云南省、江西省、天津、黑龍江省、上海、廣東省、山西省。二、這次調(diào)整看來是真的2014年8月，中國(guó)城市住房二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)較上月下降4.3點(diǎn)，環(huán)比下跌0.39%，同比上漲7.77%。

監(jiān)控的60個(gè)城市中，共有52個(gè)城市指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)不同程度下跌，較上月環(huán)比下跌城市數(shù)量增加4個(gè)。其中，湖南長(zhǎng)沙跌幅明顯，環(huán)比下跌1.72%，廣西北海環(huán)比下跌1.32%。北京、上海、重慶、天津四個(gè)直轄市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比仍持續(xù)下降。二、這次調(diào)整看來是真的

一年多來，尤其是今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，基本上已經(jīng)確認(rèn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整態(tài)勢(shì)。如果不出意外，未來1-2年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)?，F(xiàn)在的分歧是：

1.此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是深度調(diào)整還是一般調(diào)整？房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)崩盤？

2.從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格未來是否還有上升的空間？三、如何認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整（一）這次調(diào)整是市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果從此輪房地產(chǎn)調(diào)整的背景看，這次調(diào)整既沒有外部經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生，新一屆政府也沒有主動(dòng)采取調(diào)控措施，所以有比較充足的理由認(rèn)定這次調(diào)整屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。屬于市場(chǎng)機(jī)制的自我糾錯(cuò)。（二）此次調(diào)整屬于亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚就我國(guó)的實(shí)際情況來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)早調(diào)比晚調(diào)好。房地產(chǎn)市場(chǎng)此時(shí)調(diào)整的結(jié)果，要好于泡沫繼續(xù)膨脹后突然破裂導(dǎo)致的災(zāi)難性后果。（三）此次調(diào)整對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有利有弊此次調(diào)整有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的可持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于城鎮(zhèn)化推進(jìn)和低收入階層解決居住問題也有正面作用。負(fù)面影響是對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)會(huì)形成沖擊，對(duì)于地方政府的財(cái)政構(gòu)成一定壓力，也有可能誘發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)?？偲饋碇v是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和眼前利益的沖突。四、調(diào)整會(huì)以何種方式進(jìn)行（一）總體的判斷

1.從調(diào)整時(shí)間看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的此輪調(diào)整不會(huì)是暫時(shí)現(xiàn)象，將持續(xù)一段時(shí)間，可能會(huì)持續(xù)1-2年。

2.從調(diào)整深度看，個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)30-50%的極端深度調(diào)整，更不會(huì)出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。四、調(diào)整會(huì)以何種方式進(jìn)行（二）調(diào)整為什么會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間

1.市場(chǎng)的力量難以抗拒和扭轉(zhuǎn)脫離公眾購(gòu)買力的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏有效需求的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；寅吃卯糧透支未來需求的市場(chǎng)不可持續(xù)（出來混總是要還的）。

2.買漲不買落的購(gòu)買心理房地產(chǎn)的投資屬性、購(gòu)房支出的巨額性更強(qiáng)化了這一特征。投資性商品價(jià)格下降基本上都會(huì)出現(xiàn)“墻倒眾人推”現(xiàn)象。

3.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺(tái)，房產(chǎn)稅改革與開征等因素。還包括反腐、股市轉(zhuǎn)牛、房產(chǎn)商資金鏈緊張等因素。都會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求而增加市場(chǎng)的供給。四、調(diào)整會(huì)以何種方式進(jìn)行（三）為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)極端深度調(diào)整和崩盤

1.支持房地產(chǎn)發(fā)展的積極因素依然存在

包括：城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、改善性需求等剛性需求的存在、宏觀經(jīng)濟(jì)較高增長(zhǎng)潛力的長(zhǎng)期存在。

2.貨幣政策不再緊縮，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)捤?/p>

3.中央政府和地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)的強(qiáng)烈意愿

房地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，土地收入對(duì)于地方政府的重要性，都決定了中央和地方政府具有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈意愿。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2013年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為13.6%左右，IMF報(bào)告稱，房地產(chǎn)業(yè)為約9000萬(wàn)城鎮(zhèn)勞動(dòng)力提供了工作，相當(dāng)于城鎮(zhèn)就業(yè)總?cè)藬?shù)的14%。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)巨大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使其對(duì)鋼鐵、水泥、家電、裝修等等多個(gè)行業(yè)都有著舉足輕重的影響，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有著不同尋常的意義。特別是隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和逐漸實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在未來的若干年中都不會(huì)發(fā)生根本性的變化。

4.政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的儲(chǔ)備手段較多包括：放開限購(gòu)、限貸，降低首付比例、稅費(fèi)減免等。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期遠(yuǎn)景如何（