房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來展望

房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來展望我們生活中的幾個問題1.目前最困擾你的事是什么？答：沒有房！2.過去幾年中最遺憾的事是什么？答：沒買房！

3.過去幾年中做的最正確的一件事是什么？答：買房！4.最近1年中絕對不能做的事是什么？答：買房！結(jié)論：房子已經(jīng)成為中國社會最大的一塊心病房子：中國社會最大的心病房地產(chǎn)是一個民生問題

房子里包含著廣大百姓太多的喜怒哀愁。房地產(chǎn)是一個經(jīng)濟問題房子事關(guān)我國經(jīng)濟增長和社會就業(yè)，事關(guān)地方政府財政收入，茲體事大！房地產(chǎn)是一個政治問題房地產(chǎn)事關(guān)社會穩(wěn)定和政權(quán)穩(wěn)固，千萬馬虎不得！房地產(chǎn)是一個令人頭疼的眾口難調(diào)的問題有房的人希望房價漲，沒房的人盼望房價跌。房產(chǎn)商、地方政府希望房價挺住，中央政府希望房價穩(wěn)住，銀行祈禱房價千萬不要暴跌??????多少平方米1斤？新聞標題：男子無錢買房，同居4年女友投入房東懷抱！想脫光，先買房吧！房產(chǎn)商廣告詞：結(jié)婚不買房，就是耍流氓！一、一路狂奔20年（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

1.1978年前只有建筑業(yè)，沒有房地產(chǎn)業(yè)

2.1978-1991年房地產(chǎn)市場初步形成

3.1992年下半年至1993年上半年

房地產(chǎn)過熱時期

4.1993年下半年至1997年市場調(diào)整時期

5.1998年下半年至2002年培育新的經(jīng)濟增長點時期

6.2003年-2013年宏觀調(diào)控期

7.2014年-

市場調(diào)整時期一、一路狂奔20年（二）狂飆突進的20年上個世紀90年代初，中國房地產(chǎn)市場初步形成之后，經(jīng)歷了一個20多年狂飆突進式的瘋狂發(fā)展過程。期間既歷經(jīng)了1992年的小平南巡、1998年的住房體制改革，也經(jīng)歷了1993-1995年的治理整頓、1997年的亞洲金融危機、2003-2012年的房地產(chǎn)調(diào)控和2008年的美國金融危機。但是房地產(chǎn)就像一頭兇猛無比的瘋牛，除個別年份前進步伐有所放慢外，大部分時間都在前進的征程上一路狂奔。

20多年間，房地產(chǎn)成交量持續(xù)擴張到天量水平，而房價更是一騎絕塵，攀升到令廣大買房人望塵莫及的程度。年份商品房銷售額（億元）商品房銷售面積（萬平方米）平均價格當(dāng)年房價漲幅定基房價指數(shù)（1987年為100）1987110.12697.2408

1001988147.22927.350323.2%123.21989163.72855.457314.0%140.51990201.82871.570322.6%172.21991237.93025.578611.9%192.71992426.64288.999526.5%243.81993863.76687.9129129.8%316.519941018.57230.314099.1%345.319951257.77905.9159112.9%389.919961427.17900.4180613.5%442.719971799.59010.2199710.6%489.519982513.312185.320633.3%505.519992987.914556.52053-0.5%503.120003835.418637.120580.3%504.420014862.722411.921705.4%531.820026032.326808.322503.7%551.520037955.733717.623604.9%578.3200410375.738231.6271415.0%665.2200517576.055486.0316816.7%776.4200620826.061857.033676.3%825.2200729889.177355.0386414.8%947.0200825068.265970.03800-1.7%931.4200944355.294755.0468123.2%1147.3201052721.2104765.050327.5%1233.4201159119.1109946.053776.9%1317.9201264456.0111300.057917.7%1419.4201381428.0130551.062377.7%1528.7一、一路狂奔20年（二）狂飆突進的20年從上表中可以看出，中國商品房銷售面積從1987年的2697.2萬平方米，增加到2013年的130551萬平方米，是1987年的48.4倍，年均增長16.09%；商品房銷售價格從1987年的408元/平方米，增加到2013年的6237元/平方米，是1987年的15.29倍，年均上漲10.87%。一、一路狂奔20年（三）推動房地產(chǎn)市場大躍進的因素

1.基本因素分析（1）經(jīng)濟快速增長，居民收入快速提升

1979-2012年，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.8%，2012年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，比1978年增長71倍，年均增長13.4%，扣除價格因素，年均增長7.4%；農(nóng)村居民人均純收入7917元，增長58倍，年均增長12.8%，扣除價格因素，年均增長7.5%。

（2）城鎮(zhèn)化水平快速提升城鎮(zhèn)化水平由1978年的17.9%上升到2012年的52.6%，上升了34.7個百分點，年均上升1.0個百分點。城鎮(zhèn)總?cè)丝谀昃黾?586萬人，鄉(xiāng)村總?cè)丝谀昃鶞p少435萬人。一、一路狂奔20年（三）推動房地產(chǎn)市場大躍進的因素

1.基本因素分析（3）國家最嚴格的耕地保護政策嚴防死守18億畝耕地紅線。

（4）東方人傳統(tǒng)的地主情結(jié)一、一路狂奔20年（三）推動房地產(chǎn)市場大躍進的因素

2.其他因素分析（1）寬松貨幣政策的推波助瀾寬松的貨幣政策向市場注入大量的流動性，是導(dǎo)致房價飆升的貨幣因素。一、一路狂奔20年（三）推動房地產(chǎn)市場大躍進的因素

2.其他因素分析（2）土地財政及不合理的土地招拍掛制度一些地方政府財政支出過度依賴土地出讓收入，加上不合理的土地招拍掛制度，助推土地價格節(jié)節(jié)攀升，推高了房地產(chǎn)的土地成本。一、一路狂奔20年（三）推動房地產(chǎn)市場大躍進的因素

2.其他因素分析（3）房地產(chǎn)市場投機等因素引發(fā)恐慌性需求投機等因素推高房價的同時強化了房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期心理，而漲價預(yù)期增強引發(fā)恐慌性需求大量入市，進一步推高房價，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過度繁榮。一、一路狂奔20年（四）房地產(chǎn)過度繁榮的危害

1.影響房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展能力房地產(chǎn)市場的繁榮以透支未來需求為代價，寅吃卯糧不可持續(xù)。

2.房地產(chǎn)泡沫過度膨脹威脅經(jīng)濟和社會穩(wěn)定

3.房價高企極大的降低人們的幸福指數(shù)

4.房價過快上漲加劇了社會貧富兩極分化二、這次調(diào)整看來是真的

當(dāng)上一屆政府手段用盡無計可施之際，在全國人民迷茫于房價是否還要繼續(xù)攀升之際，瘋狂暴漲的房地產(chǎn)價格停止了攀升的腳步。從2013年年底開始，中國房地產(chǎn)開始出現(xiàn)調(diào)整的態(tài)勢。全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況月份價格環(huán)比下降城市個數(shù)價格同比下降城市個數(shù)2013年12月212014年1月612014年2月412014年3月412014年4月812014年5月3512014年6月5512014年7月643二、這次調(diào)整看來是真的9月1日發(fā)布的2014年8月“中住288指數(shù)”顯示，288個城市一手房價格指數(shù)較上月下降2.9點，環(huán)比下跌0.26%，跌幅較上月擴大0.13個百分點，同比漲幅繼續(xù)收窄至2.93%，全國一手房價格指數(shù)連續(xù)五個月出現(xiàn)下跌。在監(jiān)控的288個城市中，一手房價格下跌的城市數(shù)量為153個。其中遼寧省錦州環(huán)比下跌4.38%，居全國跌幅之首，貴州省畢節(jié)、江蘇省泰州、安徽省蚌埠和貴州省六盤水分別下跌4.00%、3.88%、3.76%和3.73%，分列跌幅二至五位。全國31個省級行政區(qū)域中，一手房價格指數(shù)環(huán)比下降區(qū)域數(shù)為13個，分別為貴州省、安徽省、遼寧省、北京、湖北省、江蘇省、云南省、江西省、天津、黑龍江省、上海、廣東省、山西省。二、這次調(diào)整看來是真的2014年8月，中國城市住房二手房價格60指數(shù)較上月下降4.3點，環(huán)比下跌0.39%，同比上漲7.77%。

監(jiān)控的60個城市中，共有52個城市指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)不同程度下跌，較上月環(huán)比下跌城市數(shù)量增加4個。其中，湖南長沙跌幅明顯，環(huán)比下跌1.72%，廣西北海環(huán)比下跌1.32%。北京、上海、重慶、天津四個直轄市的二手房價格指數(shù)環(huán)比仍持續(xù)下降。二、這次調(diào)整看來是真的

一年多來，尤其是今年以來房地產(chǎn)市場的運行，基本上已經(jīng)確認了房地產(chǎn)市場的調(diào)整態(tài)勢。如果不出意外，未來1-2年內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整的態(tài)勢仍將持續(xù)?，F(xiàn)在的分歧是：

1.此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是深度調(diào)整還是一般調(diào)整？房地產(chǎn)市場會不會崩盤？

2.從長遠來看，中國的房地產(chǎn)價格未來是否還有上升的空間？三、如何認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整（一）這次調(diào)整是市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果從此輪房地產(chǎn)調(diào)整的背景看，這次調(diào)整既沒有外部經(jīng)濟危機發(fā)生，新一屆政府也沒有主動采取調(diào)控措施，所以有比較充足的理由認定這次調(diào)整屬于房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整。屬于市場機制的自我糾錯。（二）此次調(diào)整屬于亡羊補牢，為時未晚就我國的實際情況來說，房地產(chǎn)市場早調(diào)比晚調(diào)好。房地產(chǎn)市場此時調(diào)整的結(jié)果，要好于泡沫繼續(xù)膨脹后突然破裂導(dǎo)致的災(zāi)難性后果。（三）此次調(diào)整對中國經(jīng)濟有利有弊此次調(diào)整有利于中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，也有利于房地產(chǎn)市場自身的可持續(xù)健康發(fā)展，對于城鎮(zhèn)化推進和低收入階層解決居住問題也有正面作用。負面影響是對當(dāng)前的經(jīng)濟增長和就業(yè)會形成沖擊，對于地方政府的財政構(gòu)成一定壓力，也有可能誘發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險?？偲饋碇v是長遠利益和眼前利益的沖突。四、調(diào)整會以何種方式進行（一）總體的判斷

1.從調(diào)整時間看，房地產(chǎn)市場的此輪調(diào)整不會是暫時現(xiàn)象，將持續(xù)一段時間，可能會持續(xù)1-2年。

2.從調(diào)整深度看，個人認為房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)30-50%的極端深度調(diào)整，更不會出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。四、調(diào)整會以何種方式進行（二）調(diào)整為什么會持續(xù)較長時間

1.市場的力量難以抗拒和扭轉(zhuǎn)脫離公眾購買力的房地產(chǎn)市場缺乏有效需求的堅實基礎(chǔ)；寅吃卯糧透支未來需求的市場不可持續(xù)（出來混總是要還的）。

2.買漲不買落的購買心理房地產(chǎn)的投資屬性、購房支出的巨額性更強化了這一特征。投資性商品價格下降基本上都會出現(xiàn)“墻倒眾人推”現(xiàn)象。

3.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺，房產(chǎn)稅改革與開征等因素。還包括反腐、股市轉(zhuǎn)牛、房產(chǎn)商資金鏈緊張等因素。都會減少房地產(chǎn)市場的需求而增加市場的供給。四、調(diào)整會以何種方式進行（三）為什么房地產(chǎn)市場不會極端深度調(diào)整和崩盤

1.支持房地產(chǎn)發(fā)展的積極因素依然存在

包括：城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進、改善性需求等剛性需求的存在、宏觀經(jīng)濟較高增長潛力的長期存在。

2.貨幣政策不再緊縮，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)捤?/p>

3.中央政府和地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)的強烈意愿

房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟的重要性，土地收入對于地方政府的重要性，都決定了中央和地方政府具有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的強烈意愿。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2013年房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率為13.6%左右，IMF報告稱，房地產(chǎn)業(yè)為約9000萬城鎮(zhèn)勞動力提供了工作，相當(dāng)于城鎮(zhèn)就業(yè)總?cè)藬?shù)的14%。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)巨大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使其對鋼鐵、水泥、家電、裝修等等多個行業(yè)都有著舉足輕重的影響，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對宏觀經(jīng)濟有著不同尋常的意義。特別是隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和逐漸實施，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在未來的若干年中都不會發(fā)生根本性的變化。

4.政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的儲備手段較多包括：放開限購、限貸，降低首付比例、稅費減免等。五、房地產(chǎn)市場的長期遠景如何（