中國產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

中國產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

一、產(chǎn)業(yè)新城基本概述

產(chǎn)業(yè)新城是新型城鎮(zhèn)化背景下，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以“產(chǎn)城融合”為標志的城市發(fā)展創(chuàng)新模式和人本的城市開發(fā)哲學，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本。

（1）產(chǎn)業(yè)新城與開發(fā)區(qū)概念辨析

開發(fā)區(qū)是指由國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設立的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)等實行國家特定優(yōu)惠政策的各類開發(fā)區(qū)。同時，開發(fā)區(qū)特指的是未被開發(fā)的地方，是具有經(jīng)濟或人文環(huán)境潛力的地方，所以稱之為開發(fā)區(qū)。

產(chǎn)業(yè)新城應該是開發(fā)區(qū)基礎上的升級版，在未來發(fā)展理念，以及三個要素標準方面有更高的要求。

（2）產(chǎn)業(yè)新城與產(chǎn)業(yè)園概念辨析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由政府集中統(tǒng)一規(guī)劃指定區(qū)域，區(qū)域內(nèi)專門設置某類特定行業(yè)、形態(tài)的企業(yè)、公司等，并進行統(tǒng)一管理。為集中于一定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)業(yè)的眾多具有分工合作關系的不同規(guī)模等級的企業(yè)與其發(fā)展有關的各種機構、組織等行為主體，通過縱橫交錯的網(wǎng)絡關系緊密聯(lián)系在一起的空間積聚體提供載體，代表著介于市場和等級制之間的一種新的空間經(jīng)濟組織形式。

目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)新城轉型升級成為一種趨勢。

（3）產(chǎn)業(yè)新城消費功能分析

產(chǎn)業(yè)新城目前存在的問題主要是主導產(chǎn)業(yè)特色不夠鮮明，凝聚力不夠，招商引資不得力，教育、醫(yī)療等各種配套不完善。因此，要想辦法突出產(chǎn)業(yè)特色，制定相關優(yōu)惠政策引入相應的龍頭企業(yè)入駐，并為入園企業(yè)提供全產(chǎn)業(yè)鏈的服務，完善各種生活配套設施，實現(xiàn)由單一的生產(chǎn)功能向生產(chǎn)、房屋、消費功能的轉換。特色小鎮(zhèn)建設目前主要是采取PPP模式。

二、中國產(chǎn)業(yè)新城建設環(huán)境

（1）全國土地利用總體狀況

2018年，土地市場供求兩旺，全年土地成交價款規(guī)模再創(chuàng)新高，預計財政口徑國有土地使用權出讓收入將達到6.4萬億左右。從年內(nèi)各月走勢來看，土地成交增速前高后低，下半年回落趨勢較為明顯。

據(jù)財政部的財政收支數(shù)據(jù)，2018年1-11月，全國國有土地使用權出讓收入53362億元，同比增長28.9%。與2017年同期相比，土地使用權出讓收入增加11972億元。增速與上年同期相比回落6.4個百分點，與2018年1-10月相比回落3.2個百分點。

分區(qū)域看，華中、華東地區(qū)土地成交面積增長較快，增速均超過15%，華北、華南地區(qū)增速降至個位數(shù)，西北地區(qū)土地成交面積出現(xiàn)小幅下降。從土地成交價款來看，東北、西北地區(qū)增速較快，超過30%，華北、華南地區(qū)出現(xiàn)負增長。2018年全年分區(qū)域土地市場成交情況

從三大重點區(qū)域來看，分化明顯，長三角地區(qū)土地成交量價齊升，珠三角地區(qū)量價齊跌，京津冀地區(qū)量增價跌。

（2）全國土地市場基本狀況

據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)的初步匯總數(shù)據(jù)，2018年全國國有經(jīng)營建設性用地共成交75039宗，成交土地面積為24.43億平方米，同比增長12.6%，成交土地價款為57240億元，同比增長11.4%，增速與1-11月相比回落5.6個百分點，與上年同期增速相比回落30.9個百分點。2017-2018年各月全國土地市場供求走勢圖

具體到房地產(chǎn)行業(yè)來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共購置土地25326萬平方米，土地成交價款為13746億元，分別增長14.3和20.2個百分點，增速較1-10月份分別回落1.0和0.4個百分點。2016-2019年一季度我國全國地價水平統(tǒng)計表

三、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城項目投資及項目分析

（1）產(chǎn)業(yè)新城項目投資規(guī)模分析

近年來，產(chǎn)業(yè)新城穩(wěn)步快速發(fā)展，成為推進新型城鎮(zhèn)化建設、承接產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、促進產(chǎn)業(yè)與城市建設融合發(fā)展的重要空間聚集形式。

根據(jù)《》截至2019年7月底我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項目規(guī)劃投資總額為5211.96億元，其中2015年各項目規(guī)劃投資總額為139.40億元，2016年各項目規(guī)劃投資總額為1574.47億元，2017年各項目規(guī)劃投資總額為1511.22億元，2018年各項目規(guī)劃投資總額為951.21億元，2019年1-7月為1035.66億元。

2015-2018年產(chǎn)業(yè)新城PPP項目規(guī)劃投資總額分地區(qū)統(tǒng)計

2015-2019年產(chǎn)業(yè)新城PPP項目規(guī)劃投資金額分年度統(tǒng)計

（2）國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設項目分布

根據(jù)財政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)：截至2019年7月底我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項目總數(shù)達到48個，其中2018年公布的項目總數(shù)為12個，2019年1-7月公布數(shù)量為11個。2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項目數(shù)量統(tǒng)計圖

2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項目分地區(qū)統(tǒng)計圖

據(jù)統(tǒng)計所公布的48個PPP項目規(guī)劃建設面積總量為1147.8平方公里，其中湖南省累計規(guī)劃面積為239.99平方公里。2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項目規(guī)劃面積分地區(qū)統(tǒng)計

2015-2019年7月我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項目平均投資金額對比

2016-2018年我國產(chǎn)業(yè)新城PPP項目清單

四、新城建設資金供需結構

（1）主要領域資金需求情況

1.土地一級開發(fā)過程資金需求分析

土地一級開發(fā)過程中基礎設施建設所需的資金。在“生地變熟地”的開發(fā)過程中，基礎設施建設資金需求量大、建設和資金回收周期長，風險極高。

2.新城二級開發(fā)過程資金需求分析

新城的二級開發(fā)過程中產(chǎn)業(yè)項目所需資金。相對于一級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)項目投資周期較短，如住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、加工制造業(yè)等各類商業(yè)類開發(fā)項目，可能在3到5年內(nèi)完成建設周期甚至實現(xiàn)資金回流和盈利。

3.公共服務設施項目建設資金需求

二次開發(fā)過程中，為升級新城的公共服務水平和設施建設所需要的資金。這類資金基本屬于新城建設初步完成后的新增公共投入性資金。在以往的新城建設中，對應不同的開發(fā)階段往往會有不同的融資模式。

（2）新城建設資金供給機會

1.財政劃撥供給機會分析

從資金供給模式來看，新城開發(fā)的主要資金來源包括政府財政性資金、開發(fā)性資金和商業(yè)性資金。就我國的情況來看，改革開放之前，基礎設施的投融資基本上完全由政府主導，開發(fā)性資金和商業(yè)性資金在其中發(fā)揮的作用較小。改革開放以后，基礎設施建設的投融體制改革逐步打破財政壟斷局面，形成了以市場為導向、多主體參與的城市投融體系，開發(fā)性資金和商業(yè)性資金逐漸步入新城建設領域并發(fā)揮日漸重要的作用。我國新城開發(fā)階段與對應的資金需求

在改革開放前，政府財政在城市發(fā)展過程中占據(jù)了絕對的壟斷地位，我國基礎設施投融資體制屬于完全政府主導的投融資體制，政府既是基礎設施投資主體，優(yōu)勢投資活動的管理者，開發(fā)性金融和商業(yè)性金融在城市發(fā)展領域的作用微乎其微。政府對基礎設施實行傳統(tǒng)的計劃調(diào)控和行政管理，給政府帶來了嚴重的財政負擔，穩(wěn)健保守的貨幣政策將導致社會總投資及總產(chǎn)出的降低，制約新城發(fā)展速度，而激進的財政政策又將導致社會總投資膨脹而誘發(fā)通貨膨脹。因此，過分的依賴財政支出，必將導致城市化的推進速度緩慢不前。

財政劃撥供給機會主要集中在新城定位、戰(zhàn)略遠景、產(chǎn)業(yè)體系、項目策劃、空間謀劃、體制創(chuàng)新等領域。

2.開發(fā)性金融供給機會分析

改革開放以來，基礎設施投融資體制改革逐漸開始打破財政壟斷局面，引了入市場機制，逐漸形成了以市場為導向，多主體參與的城市投融資體系，開發(fā)性金融和商業(yè)性金融逐漸進入城市發(fā)展尤其是新城建設領域，如蘇州工業(yè)園二、三區(qū)基礎設施建設總投資約180億元，投入期為3-5年，回收期10-15年。從現(xiàn)金流看，開發(fā)性金融初期投入很大，后期政府通過土地出讓、政府稅收等進行平衡和彌補，呈現(xiàn)“現(xiàn)金流前低后高、收益不在當期、當期損益性不平衡”的特點。

新城開發(fā)成功的關鍵在于具有完整的融資規(guī)劃和融資操作平臺，使得政府財政、開發(fā)性金融和商業(yè)性金融有個基于總量平衡和結構優(yōu)化的信用平臺。作為融資主體之一，開發(fā)性金融（如國家開發(fā)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等）為新城開發(fā)建設提供中長期信貸，構成基于土地升值的現(xiàn)金流覆蓋信貸的風險控制方法，確保新城具備自我造血、自我循環(huán)的能力，依據(jù)這一原理，開發(fā)性金融結構可以詳細測算新城發(fā)展中的財力變化，據(jù)以制定可行的融資規(guī)劃；在融資總規(guī)劃的基礎上，每年定期對新城的信用能力和意愿進行評審，對財力增長、土地增值、稅制變化等因素進行充分調(diào)研及預測，不斷調(diào)整新城的總體授信額度。將總體貸款規(guī)?？刂圃诳偸谛蓬~度之內(nèi)，實現(xiàn)了業(yè)務發(fā)展與風險控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；未來新城財力能夠很好的覆蓋應收貸款本息，確保了其在高速發(fā)展的同時不會受到歸還銀行貸款的制約。開發(fā)性融資對新城發(fā)展的促進性作用

開發(fā)性金融供給機會主要集中在基礎設施、環(huán)境建設、人口聚集、產(chǎn)業(yè)培育、土地升值、價值提升等領域。

3.商業(yè)性金融供給機會分析

商業(yè)性金融供給機會主要集中在產(chǎn)能升級、出口創(chuàng)匯、人口消費、空間優(yōu)化、生態(tài)升級、服務提升等環(huán)節(jié)。

五、中國產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)融資模式

1、債務式融資模式分析

當前產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)主要采用債務融資模式，主要包括地方融資平臺貸款、城投債等。從融資主體來看，融資平臺公司占政府總體債務余額的51%。地方融資平臺貸款是指以地方平臺公司為主體，以地方政府的財政性資金、國有資產(chǎn)注入、賦予特許經(jīng)營權等方式為保證，向國家開發(fā)銀行和其他商業(yè)尋求的貸款。城投債是地方城投公司公開發(fā)行的債券，資金主要用于基礎設施和公益性項目的建設，并利用項目自身的收益或地方政府的補貼償還債務。

2、證券化融資模式分析

通過證券化方式進行的融資主要以股票融資為主。當城投公司達到監(jiān)管部門的上市要求或利用投融資主體借殼上市。青島城投就采用了這一融資模式。

3、基礎設施產(chǎn)業(yè)投資基金模式

產(chǎn)業(yè)投資基金是指一種主要對上市企業(yè)和公司進行股權投資，并且從事資本經(jīng)營與監(jiān)督的集合投資制度。該類基金普遍運用于基礎設施領域。曲江新城的開發(fā)就采用了這一融資模式。

上述幾種融資方式具有不同的特點，下面分別進行比較。從融資要求來看，債務式融資的要求最低，只需滿足銀行或債券發(fā)行的相關條件，審批難度較低?；A設施產(chǎn)業(yè)基金的要求次之，對投資人的資格有一定要求，還需得到監(jiān)管部門批準。證券化式融資模式的要求最高，需要滿足監(jiān)管部門的上市或借殼的條件，需要證監(jiān)會的批準。

從投資回報來看，債務式融資方式下，融資方承擔更多的經(jīng)營風險。根據(jù)風險與收益匹配的原理，借款方的資金回報較低。而證券化融資和基礎設施產(chǎn)業(yè)基金屬于投資主體共同承擔風險的融資模式。投資方的回報較高。從政府參與度來看，債務式融資需要政府作為負債主體或者政府提供各種擔保，參與度很大；證券化式融資的投資主體不是政府，因此參與度最低；而基礎設施產(chǎn)業(yè)基金中，政府需要作為一個主體參與投資，發(fā)揮杠桿作用，但其參與度不如債務式融資過程中那么高。

從期限長短來看，債務式融資根據(jù)項目融資的需要可長可短；證券化融資屬于永久性的，沒有期限限制；基礎設施產(chǎn)業(yè)基金存續(xù)期一般10-15年。存續(xù)期完，基金會以股權回購等方式退出，期限較長。

從對融資期限結構的形成來看，債務式融資由于既可以是短期融資也可以是長期融資，對于融資結構形成起重要的作用。而證券化式融資方式和基礎設施產(chǎn)業(yè)基金融資模式由于本身期限的單一使得其對融資期限結構形成的影響較小。不同融資模式比較

六、中國產(chǎn)業(yè)新城未來發(fā)展重點及建設空間

（1）城鎮(zhèn)化趨勢下產(chǎn)業(yè)新城投資重點

目前，我國城鎮(zhèn)化水平依然滯后，未來發(fā)展還面臨城鄉(xiāng)之間二元結構還沒有得到根本改變、區(qū)域發(fā)展不平衡、城市發(fā)展規(guī)模也不均衡等挑戰(zhàn)，而產(chǎn)業(yè)新城建設是可以說是推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個新路徑和模式。產(chǎn)業(yè)新城最為顯著的特征就是“產(chǎn)城共融”，是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相結合的一種城市發(fā)展方式。目前全國各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展快速，可進一步升級朝產(chǎn)業(yè)新城方向發(fā)展。

經(jīng)過多年的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國城鎮(zhèn)化率達到59.58%，城市經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的主體地位更為強化?？傮w來看，我國城鎮(zhèn)化水平依然滯后，與發(fā)達國家通常城鎮(zhèn)化率達到80%水平相比差距明顯。2010-2018年我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程

根據(jù)規(guī)劃，到2030年我國城鎮(zhèn)化率將達到65%左右。此外，新增城鎮(zhèn)人口按照目前人均城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資水平，2020年城鎮(zhèn)化投資新增至89左右萬億元?？偟膩砜矗覈挠捎诮?jīng)濟發(fā)展的不均衡，地區(qū)之間的城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)“東強西弱”，“地區(qū)核心城市強，周邊城市弱”的較為不均衡的局面。

未來幾年乃至數(shù)十年，二三線城市的與地區(qū)核心城市之間的協(xié)同發(fā)展，促進二三線城市的城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟發(fā)展將是國家經(jīng)濟建設的重點之一。并在這一過程中逐步實現(xiàn)二三線城市承接地區(qū)核心城市以及其他地區(qū)的轉移產(chǎn)業(yè)，核心城市逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整。產(chǎn)業(yè)新城將在這些方面發(fā)揮較大的作用。因此未來產(chǎn)業(yè)新城的投資重點主要集中在如何構建核心城市與周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同機制，形成較好的產(chǎn)業(yè)集群與內(nèi)生動力。

（2）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園改造升級下產(chǎn)業(yè)新城建設機會

1.產(chǎn)業(yè)園及開發(fā)區(qū)改造升級規(guī)模預測

科技：智力資源成為產(chǎn)城發(fā)展的核心要素

隨著全球科技化進程不斷加速，創(chuàng)新驅動發(fā)展成為當今主題，對于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)而言，面臨著用新技術新業(yè)態(tài)全面升級改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的大命題，而傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)已無法滿足日益多樣的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)需求，亟待運營商通過借助科技創(chuàng)新力量，不斷促使業(yè)態(tài)結構從低端制造向高端創(chuàng)新升級改造，通過“騰籠換鳥”，實現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)結構的完善，從而增強自身競爭力。而集生產(chǎn)功能、城市功能和生活功能于一體的產(chǎn)業(yè)新城，在推進新型城鎮(zhèn)化建設、打造更多區(qū)域發(fā)展引擎、促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化調(diào)整、加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設融合發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。

隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的興起以及國家創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略的實施，產(chǎn)業(yè)新城運營商也在通過自建、引入或收并購孵化器、眾創(chuàng)空間等增強園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新發(fā)展能力。從傳統(tǒng)的，具有較好基礎的產(chǎn)業(yè)園，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的過程中，常常會因為自身周邊的配套設施不夠完善，而導致園區(qū)的吸引高端人才的能力不足，因此隨著我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不斷升級，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級轉化為產(chǎn)業(yè)新城將有較好的發(fā)展空間。

2.舊城區(qū)改造升級規(guī)模

產(chǎn)業(yè)驅動是指在新城建設過程中以一種或多種產(chǎn)業(yè)導入為突破口，利用產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性帶動新城的開發(fā)。其做法通常是首先由政府在新城范圍內(nèi)建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引導市區(qū)內(nèi)的企業(yè)外遷，同時通過優(yōu)惠政策吸引外部企業(yè)入駐，最終達到市區(qū)產(chǎn)業(yè)職能轉移到新城的目的。產(chǎn)業(yè)驅動的關鍵在于選擇產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)、關聯(lián)帶動性強的產(chǎn)業(yè)，利用政策促進產(chǎn)業(yè)的集聚。

隨著中國經(jīng)濟新常態(tài)的到來，新興產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的中流砥柱，對推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構轉型升級發(fā)揮了積極作用。產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)綜合考慮了新興產(chǎn)業(yè)、城市建設、人口集聚三方面因素，將城市中的商業(yè)、辦公、居住、文旅、餐飲、娛樂、交通等要素進行有效組合，并在各部分間建立一種相互依存、互利互惠的動態(tài)關系，從而形成一個多功能、高效率的空間。例如華夏幸福堅持“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)新城為依托，不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅動力，形成了強大的競爭壁壘。通過龍頭驅動、創(chuàng)新驅動和孵化驅動等方式，打通了產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集群集聚、產(chǎn)業(yè)載體建設和產(chǎn)業(yè)運營服務的完整鏈條，運用以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的模式，推動新型城鎮(zhèn)化，為產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟發(fā)展提供持續(xù)的動力。因此在產(chǎn)業(yè)新城的建設過程中，城市自身的升級轉型將對城市布局做出新的調(diào)整，原有的，不合時宜的舊城區(qū)也將被列入改造的項目。但是與傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造所不同的是，產(chǎn)業(yè)新城對舊城區(qū)的改造將會以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)的方式來進行。造成所謂失地、失業(yè)農(nóng)民和居民的可能性較小，具有較小的阻力和發(fā)展?jié)摿?，同時舊城區(qū)的改造也將使得城市各區(qū)域之間的功能更加協(xié)調(diào)，城市發(fā)展更加均衡，提升居民的幸福度。

3.三四線城市產(chǎn)業(yè)新城新建規(guī)模

產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展離不開政策因素的推動，國外政策對其影響主要體現(xiàn)在三個方面：①政府通過法律的手段對于園區(qū)給予稅負減免、低稅率和貸款擔保；②公共研究機構和服務中心提供定制化的商務服務；③自主自助協(xié)會和合作生產(chǎn)商促進創(chuàng)新。中國長期面臨計劃經(jīng)濟體制轉向市場經(jīng)濟體制、傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會轉向工業(yè)社會的經(jīng)濟“雙重轉型”任務?？茖W規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，以城市群為主體，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展，標志著我國城市發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)了從“嚴格控制”單一城市規(guī)模到強調(diào)城市間“協(xié)調(diào)發(fā)展”的根本性轉變。同時，突出強調(diào)走特色新型城鎮(zhèn)化道路，合理響應人口的就業(yè)需求、公共服