如何尋找勞斯萊斯的土地

勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背勞斯萊斯項(xiàng)目判斷的邏 如何做好數(shù)據(jù)分如何開(kāi)如何開(kāi)展訪3

待售面 銷售面

0房地產(chǎn)待售面積、銷售面積（萬(wàn)㎡ 嚴(yán)禁外傳│

年銷售（萬(wàn)億1一線城 二線城 三四 潛力：總量較大、品牌較少、競(jìng)爭(zhēng)不激烈、尚有需釋放的改善性需

高 金沙灘二 五 開(kāi)盤三個(gè)月簽約超過(guò)10億的項(xiàng)目1450

543210一線城 二線城 三四線城一線、二線及三四線城市住宅去化周期（月）及土地消化時(shí)間（年多數(shù)三四線城市庫(kù)存高企，去化壓力大，過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn) 南鹽 江蘇省南通、鹽城市常住人口（萬(wàn)人--三四線城市及省會(huì)城市常住人口增長(zhǎng)率對(duì)比省會(huì)城三四線資料嚴(yán)禁外傳江蘇省三四線城市人均居住面積（平方米 浙江省浙江省三四線城市人均居住面積（平方米

11

待遇穩(wěn)

62

..22 1410 .26

10141822. 50 中國(guó)0- 人口金字塔 4萬(wàn)/560168 2萬(wàn)/28084 如皋5千/70 21 有成就的人都住在一起，形成品牌效應(yīng)，作為的象征。”— 年月日碧桂 年工作會(huì)議

322預(yù)銷定

2、沒(méi)有競(jìng)2、沒(méi)有競(jìng)

玲瓏別墅（掛石（標(biāo)配選配超豪別

勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背勞斯萊斯項(xiàng)目判斷的邏 如何做好數(shù)據(jù)分如何開(kāi)如何開(kāi)展訪22 、江蘇、浙江14個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目總江蘇省靖江濱江新區(qū)位優(yōu)勢(shì)、性價(jià)比產(chǎn)品、消江蘇省寶應(yīng)生態(tài)新改善需求、產(chǎn)品優(yōu)省蕪湖南陵項(xiàng)改善需江蘇省溧陽(yáng)天目湖地自然資源、地江蘇省高淳項(xiàng)性價(jià)比產(chǎn)江蘇省如皋北項(xiàng)區(qū)位、產(chǎn)品定江蘇省儀征濱江新城區(qū)位，市場(chǎng)下江蘇省東臺(tái)城東新區(qū)區(qū)位，市場(chǎng)下浙江省諸暨孔家潛在供應(yīng)浙江省諸暨大唐市場(chǎng)下行，供應(yīng)江蘇省通州項(xiàng)地價(jià)單價(jià)總價(jià)江蘇省徐州賈汪土地硬定義城市屬 與之相匹配的地24

能

城市類能 意愿競(jìng)爭(zhēng)

意愿強(qiáng)烈對(duì)于改善性需求沒(méi)有釋放的城市、當(dāng)?shù)貨](méi)有好的小區(qū)，我們對(duì)區(qū)位有一定定義 縣級(jí)縣級(jí)成功項(xiàng)目7成功區(qū)位優(yōu)勢(shì)、改善需改善需供求關(guān)系、改善需縣級(jí)失敗項(xiàng)目7失敗 項(xiàng)目距 4.8公里，8分鐘車程； 1公里，1分鐘車程人均銷售面積施銷比

別墅產(chǎn)品：開(kāi)盤去化常住人口：342

當(dāng)?shù)馗?jìng)

當(dāng)?shù)馗?jìng)

意愿平穩(wěn)區(qū)位極為重要，一定要認(rèn)可的區(qū) 三年供 三年銷 土地價(jià) 銷售回 年

睢睢寧城市及項(xiàng)目主要人均銷售面積：0.65，施銷比地價(jià)100萬(wàn)/畝，周邊房?jī)r(jià)3900元睢寧項(xiàng)目緊鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定價(jià)比周邊高800-1000元/│

意愿冷淡不要完全放棄任何市場(chǎng)，只是對(duì)區(qū)位和地塊的要求更高，實(shí)時(shí)尋求機(jī)鹽-鹽-南-鎮(zhèn)-河河京津黑龍-吉-遼-東北三長(zhǎng)三東長(zhǎng)三東北一般地級(jí)市、縣級(jí)河北一般地級(jí)市 吸鎮(zhèn)江、南通、鹽城 吸以浙江安吉為例（統(tǒng)計(jì)年份

47 ㎡ 浙江省三四㎡32 平以江 為

5447規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)方 銷售面積（萬(wàn)方1.1.能夠配套當(dāng)?shù)刈詈玫男?/p>

宣城六安南陵152335758 內(nèi) 內(nèi)首選區(qū)位一定占據(jù)城市 認(rèn)可的區(qū)位 的，無(wú)法改變，很難引導(dǎo)對(duì)于改善性需求沒(méi)有釋放的城市、當(dāng)?shù)貨](méi)有好的小區(qū)，我們對(duì)區(qū)位有一定定義 勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背勞斯萊斯項(xiàng)目判斷的邏 如何做好數(shù)據(jù)分如何開(kāi)如何開(kāi)展訪

房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)投策中案與目標(biāo)地塊相關(guān)的所有報(bào)告，如立項(xiàng)、案找戶籍員找在目的地從業(yè)過(guò)咨詢之前去過(guò)的同事，包括投資同 熟記基本數(shù) 找特殊情人距 地價(jià)與房南？北57趨否有

訪談訪談 勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背勞斯萊斯項(xiàng)目判斷的邏 如何做好數(shù)據(jù)分如何開(kāi)如何開(kāi)展訪66 數(shù)據(jù)到底如何

看城市規(guī)模及經(jīng)濟(jì)實(shí)看房地產(chǎn)健康程

總?cè)?指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總戶籍人

城區(qū)人

指城市建成區(qū)內(nèi)的常

戶籍人口常住人口

*小 小參參17.624.152.965.935.544.056.970.539.545.828.632.145.248.4石家64.268.552.155.257.560.846.848.747.749.644.746.446.346.941.942.415.015.219.819.939.539.4-4.984.94-71.770.7-43.542.7-55.653.4-54.752.0-36.434.5-18.216.8-18.316.9-16.615.3-53.648.4-22419944.539.5-哈爾48.142.323.520.3-29.825.4-36.830.9-52.243.4杭州福銀哈爾城市等人口規(guī)舉萬(wàn)以億以萬(wàn)億以三級(jí)：百?gòu)?qiáng)縣部分地級(jí)市萬(wàn)0億以六安四級(jí)：部分縣級(jí)市部分地級(jí)萬(wàn)0億以桐城城部萬(wàn)億以南陵六級(jí)：部分縣城部分鎮(zhèn)萬(wàn)七級(jí)：部分10萬(wàn)以50億以紀(jì) 2.城市數(shù)據(jù)可參考附表2014年 三產(chǎn)比 沈廣總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人市區(qū)人口（萬(wàn)人GDP（億元GDP漲社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元各項(xiàng)存款余額（億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元固定資產(chǎn)投資（億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元積積積積積20102011201320142015人均居住面施銷比供銷比存銷比

商品房（住宅）銷售面=城市常住人商品房（住宅）建筑面=城市常住人商品房（住宅）施工面=商品房（住宅）銷售面商品房（住宅）供應(yīng)面=商品房（住宅）銷售面商品房（住宅）庫(kù)存面=商品房（住宅）銷售面

標(biāo)準(zhǔn) 需求釋放程需求釋放程標(biāo)準(zhǔn) 市場(chǎng)供求關(guān)市場(chǎng)供求關(guān)施銷比施銷比：施工面積/銷售3-4合理健康區(qū)4-5未來(lái)供給過(guò)>5高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)施銷比是一個(gè)結(jié)合使用的指標(biāo)0

2002200320042005200620072008

商品房銷售面積（萬(wàn)去化人均銷售面

勞斯萊斯關(guān)注的指能力評(píng)

(0 1、數(shù)據(jù)篩查—聚 力 意意愿評(píng)

(0 精工產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估施銷比等 小組討論15分鐘，每組匯報(bào)時(shí)間5分萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)億億面積(萬(wàn)供應(yīng)面積(萬(wàn)面積(萬(wàn)額（億元成交面（畝成交均（萬(wàn)/畝樓面（元/㎡面積(萬(wàn)供應(yīng)面積(萬(wàn)面積(萬(wàn)額（億元成交面（畝成交均（萬(wàn)/畝樓面（元/㎡面積(萬(wàn)供應(yīng)面積(萬(wàn)面積(萬(wàn)額（億元成交面（畝成交均（萬(wàn)/畝樓面（元/㎡ 勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背勞斯萊斯項(xiàng)目判斷的邏 如何做好數(shù)據(jù)分如何開(kāi)如何開(kāi)展訪94①所有大戶型產(chǎn) 居住的小 ①踩盤 ②二手中介 ③朋友引薦選擇原不是我們認(rèn)為的品質(zhì)最好的小區(qū)，而 實(shí)際居住 的小區(qū)大平大平別墅產(chǎn)意愿評(píng) 精工產(chǎn)品 頂頂層復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品普查產(chǎn)品普查八要點(diǎn)與精

側(cè)重產(chǎn)側(cè)重產(chǎn)品設(shè)計(jì)及特點(diǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 規(guī)特 剩

套推套 時(shí)得出當(dāng)?shù)卮髴粜彤a(chǎn)品的總量、去化情況、主要客戶及產(chǎn)品特 占113220205395容積建筑面43萬(wàn)33.82萬(wàn)每畝地15075樓面地當(dāng)前售價(jià)/定4800元/5608元/首期開(kāi)盤時(shí)—累計(jì)銷372—待銷2308—、當(dāng) 居住的小區(qū)與目標(biāo)地塊結(jié)論對(duì)交通區(qū)鳳凰山主干明湖片區(qū)明湖周邊配鳳凰山成熟配明湖片區(qū)配套待自然景觀資無(wú)明湖濕地公開(kāi)發(fā)商品無(wú)規(guī)無(wú)特英倫風(fēng)區(qū)內(nèi)園林環(huán)無(wú)特獨(dú)特園林景區(qū)內(nèi)配雙語(yǔ)學(xué)戶型點(diǎn)單豐富、實(shí)備注：☆☆☆:優(yōu)于競(jìng) ☆☆：與競(jìng)品持 ☆：略遜于競(jìng)、當(dāng) 居住的小區(qū)實(shí)數(shù)54116數(shù)541163房2廳2100-10778-33房2廳187-9068-32房2廳1771、當(dāng) 居住的小區(qū)產(chǎn)品分單價(jià)/總梯戶66電梯品客廳朝向/面積/開(kāi)南向房間數(shù)23其 勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背勞斯萊斯項(xiàng)目判斷的邏 如何做好數(shù)據(jù)分如何開(kāi)如何開(kāi)展訪104

商會(huì)、稅務(wù)部門→了解私企業(yè)

4S店、車管所→了解中高端車車踩盤→結(jié) 經(jīng)理、銷售冠 戶籍員工、曾在所屬地從業(yè)

質(zhì)問(wèn)的語(yǔ) 一問(wèn)一答的記對(duì)目標(biāo)地塊的區(qū)位、產(chǎn)品、價(jià)格要含變化的場(chǎng) （職務(wù)長(zhǎng) 結(jié)論：當(dāng)?shù)鼐幼≡谑兄行纳倘透浇墒煨^(qū)，或者國(guó)企職工老城區(qū)宿舍區(qū)，部分有改未來(lái)高鐵帶動(dòng)片區(qū)升值，對(duì)品牌有好感，但存在靠近茂名大道和火車鐵軌的不利