濱江新城B1地塊定位報(bào)告(528)v3

2013年5月長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)濱江新城B1地塊

定位報(bào)告01020304宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目本體回顧目錄各類物業(yè)市場(chǎng)分析3.3/商業(yè)公寓市場(chǎng)：總體成交商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)酵，量?jī)r(jià)穩(wěn)步上升

在住宅遭受調(diào)控的同一時(shí)期，商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)成溫和上升走勢(shì)，2012內(nèi)六區(qū)商業(yè)物業(yè)（涵蓋40年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品）成交72.06萬(wàn)方，比2011年上升47.2%；供應(yīng)量159.14萬(wàn)方，相比去年上升33.7%；成交均價(jià)17290元/平米，比去年上升1.6%。商業(yè)市場(chǎng)雖然處于溫和上升階段，但是市場(chǎng)內(nèi)部存在較多不成熟及非理性的成分，部分以零售業(yè)為導(dǎo)向的商業(yè)體缺乏科學(xué)運(yùn)營(yíng)及規(guī)劃，投資者本身也對(duì)其缺乏足夠的知識(shí)去認(rèn)知，在近兩年“繁榮”表象背后，已經(jīng)為未來(lái)埋下泡沫破滅的種子。2011年商業(yè)市場(chǎng)岳麓區(qū)與雨花區(qū)仍平分秋色，2012年岳麓區(qū)商業(yè)物業(yè)成交占比則占到了六區(qū)總量的35%，成為商業(yè)市場(chǎng)的絕對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域。岳麓區(qū)商圈發(fā)展不充分，商業(yè)物業(yè)價(jià)格較低，升值潛力較大，這是岳麓區(qū)受到投資者追捧的最為重要的原因。而今年岳麓區(qū)成交熱點(diǎn)項(xiàng)目主要有奧克斯廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)（寫字樓為40年產(chǎn)權(quán)）及羅馬商業(yè)廣場(chǎng)，均為綜合體項(xiàng)目2012年商業(yè)市場(chǎng)熱點(diǎn)進(jìn)一步向岳麓區(qū)轉(zhuǎn)移3.3/商業(yè)公寓市場(chǎng)：岳麓區(qū)匯金國(guó)際東宸19公館明城國(guó)際東塘瑞府米蘭春天沁園春御院像素匯涉外公館金領(lǐng)公寓蘭卡威國(guó)際萬(wàn)博匯西子一間先鋒東外灘和天下北城伍家?guī)X月湖星沙麓北武廣新城省府紅星麓谷雷鋒大托暮云麓南長(zhǎng)房時(shí)代城中心壹號(hào)公館中信新城星城榮域在售公寓項(xiàng)目潛在公寓項(xiàng)目沙發(fā)公寓泰格公寓少帥府曙光領(lǐng)峰昊天大廈湘麓國(guó)際天翼公寓沸點(diǎn)100鉑金中心友誼公寓觀園公寓大地國(guó)際公寓藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)泊富廣場(chǎng)北辰三角洲德思勤城市廣場(chǎng)IDo愛(ài)都尚東恒凱鴻潤(rùn)園恒力中心羅馬假日廣場(chǎng)紅橡華園望興F1站雅閣國(guó)際星語(yǔ)林·阿普阿布凱通公館奧克斯廣場(chǎng)世茂鉑翠灣梅溪湖國(guó)際新城金榮央谷金座澳海瀾庭陽(yáng)光錦城月亮灣將愛(ài)公寓綠地中央廣場(chǎng)紅公館花漾年華達(dá)美D6區(qū)東岸城邦喜盈門范城勤誠(chéng)達(dá)新界融科香山國(guó)際匯達(dá)國(guó)際公館順天國(guó)際金融中心長(zhǎng)房白沙灣香江錦城西鐵領(lǐng)寓東方摩卡藏瓏保利國(guó)際廣場(chǎng)才子佳苑新長(zhǎng)海廣場(chǎng)萬(wàn)科城市花園錦泰東環(huán)愛(ài)城陽(yáng)光公寓恒萬(wàn)西溪里恒大金都郡原居里水岸世景劍橋名門融源及第中城麗景香山香樟蘭亭時(shí)代公館極目楚天康乃馨郡原美村南湖一號(hào)星隆國(guó)際廣場(chǎng)星湖灣濱江金鼎中心片區(qū)南城省府片區(qū)美美公館羅馬商業(yè)廣場(chǎng)河西片區(qū)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)武廣尚東片區(qū)公寓分布目前市場(chǎng)公寓分布可分為四個(gè)片區(qū)，已知含公寓樓盤共91個(gè)(售完除外），其中潛在含公寓項(xiàng)目約42個(gè)，多位于中心片區(qū)和河西片區(qū)3.3/商業(yè)公寓市場(chǎng)：分布本案恒大御景灣奧克斯廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊已知公寓項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，2個(gè)項(xiàng)目在售，1個(gè)項(xiàng)目待售從網(wǎng)簽上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)，以?shī)W克斯廣場(chǎng)的公寓去化速度最快。去化達(dá)97.67%，而綠地中央廣場(chǎng)去化速度較差，整體去化21%。恒大項(xiàng)目公寓還未面市，后續(xù)將投放市場(chǎng)去推貨上看，區(qū)域內(nèi)總體公寓推貨1419套，去化僅740套，去化速度整體較緩慢面積段（㎡）計(jì)算面積（㎡）納入網(wǎng)簽套數(shù)網(wǎng)簽去化套數(shù)套數(shù)去化率（%）40-5047.1818017496.67%50-6058.2724023597.92%60-7062.77605896.67%90-10098.92605998.33%100-110100.256060100.00%總計(jì)-60058697.67%面積段（㎡）計(jì)算面積（㎡）納入網(wǎng)簽套數(shù)網(wǎng)簽去化套數(shù)套數(shù)去化率（%）23.123.1311135.48%33.42-33.8333.522645320.08%36.36-36.7336.584259121.41%37.3337.3333412.12%63.4763.47661319.70%總計(jì)81917221.00%奧克斯廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目較少，公寓市場(chǎng)出現(xiàn)空白，但是從兩個(gè)項(xiàng)目的成交來(lái)看，整體去化不高3.3/商業(yè)公寓市場(chǎng)：現(xiàn)有供應(yīng)本案恒大御景灣楷林國(guó)際君婕地塊百匯地塊B7地塊隨著君婕地塊、凱林國(guó)際、百匯地塊、B7地塊的投入使用，還是會(huì)有公寓產(chǎn)品推向市場(chǎng)，但基本上都為混搭銷售；隨著濱江新城的快速建設(shè)，后續(xù)投資形的公寓產(chǎn)品將越來(lái)越多，與之俱來(lái)的則是競(jìng)爭(zhēng)。從潛在競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，后續(xù)公寓產(chǎn)品將面臨很大競(jìng)爭(zhēng)3.3/商業(yè)公寓市場(chǎng)：潛在供應(yīng)外部競(jìng)爭(zhēng)：供應(yīng)特征：隨著武廣新城、大河西先導(dǎo)區(qū)等政府規(guī)劃的逐步推進(jìn)，以及綜合體項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)沙公寓供應(yīng)將呈現(xiàn)四面開(kāi)花的趨勢(shì)；銷售特征：大部分開(kāi)盤項(xiàng)目銷售維持在50%左右；產(chǎn)品特征：精裝修產(chǎn)品將成為主流趨勢(shì)；價(jià)格特征：中心板塊是價(jià)格標(biāo)桿；潛在競(jìng)爭(zhēng)：未來(lái)潛在貨量高達(dá)196.55萬(wàn)㎡，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大3.3/商業(yè)公寓市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：供應(yīng)特征：區(qū)域內(nèi)公寓供應(yīng)量較小，整體供應(yīng)在10萬(wàn)㎡之內(nèi)；銷售特征：僅奧克斯依靠?jī)?yōu)勢(shì)的配套，理想的價(jià)格，去化速度較高。整體來(lái)看，區(qū)域公寓去化較緩。潛在供應(yīng)特征：后續(xù)公寓貨量將逐步增大，公寓產(chǎn)品面臨競(jìng)爭(zhēng)局面。對(duì)項(xiàng)目公寓開(kāi)發(fā)有利的因素對(duì)項(xiàng)目公寓開(kāi)發(fā)不利的因素快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠；項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià)；分解容積率壓力。用地周邊配套較為缺失；區(qū)域內(nèi)雖然公寓推貨量教小，但是去化速度較慢；目前的市場(chǎng)形式來(lái)看，區(qū)域公寓產(chǎn)品的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力較弱。區(qū)域的紅海競(jìng)爭(zhēng)壓力區(qū)域去化速度較慢，價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力較弱、面臨競(jìng)爭(zhēng)紅海，在項(xiàng)目容積率符合的情況下，本案公寓產(chǎn)品不做重點(diǎn)考慮3.3/公寓發(fā)展研判1990年2001年2007年至今市場(chǎng)伊始，商住辦公興起代表：平安大廈、華僑大廈、華聯(lián)大廈等。產(chǎn)品特征：寫字樓市場(chǎng)未成熟，大部分產(chǎn)品與真正寫字樓差距較遠(yuǎn)，多為住宅、公寓型辦公。專業(yè)寫字樓首亮長(zhǎng)沙代表：平和堂、順天財(cái)富、銀華大廈等。產(chǎn)品特征：順應(yīng)大中型企業(yè)要求，硬件設(shè)備相對(duì)優(yōu)良，開(kāi)始引進(jìn)完善的物業(yè)管理服務(wù)。換代升級(jí)，5A寫字樓開(kāi)始普及代表：運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)、中天、湘域中央等。產(chǎn)品特征：寫字樓市場(chǎng)專業(yè)化，軟硬件全面升級(jí)，5A概念開(kāi)始普及。長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)發(fā)展落后、底子薄，主流商務(wù)產(chǎn)品專業(yè)化程度低，目前實(shí)際使用仍多在商住綜合樓及商務(wù)公寓，專業(yè)寫字樓份額有限；隨著中天廣場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng)，運(yùn)達(dá)、保利、泊富、世貿(mào)、綠地、復(fù)地等知名房企的高端寫字樓項(xiàng)目落戶，未來(lái)長(zhǎng)沙寫字樓將會(huì)向高檔智能化專業(yè)辦公型寫字樓發(fā)展。3.4/寫字樓市場(chǎng)：發(fā)展趨勢(shì)2012年辦公市場(chǎng)穩(wěn)步上漲，內(nèi)六區(qū)辦公物業(yè)（涵蓋50年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品）成交57.24萬(wàn)方，比去年上漲57.2%，成交均價(jià)12089元/平米，比2011年上升1.9%。寫字樓項(xiàng)目2012年紛紛推出市場(chǎng)，導(dǎo)致2012年辦公市場(chǎng)供應(yīng)量激增，2012年辦公市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到142.35萬(wàn)方，比去年上升332.2%，供求比達(dá)到了2.49。泊富國(guó)際廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)、順天國(guó)際金融中心等綜合體項(xiàng)目2012年其寫字樓物業(yè)相繼問(wèn)世3.4/寫字樓市場(chǎng)：總體供求辦公市場(chǎng)成交穩(wěn)步上漲，供應(yīng)量激增123.4/寫字樓市場(chǎng)：區(qū)域分布2012年辦公市場(chǎng)岳麓區(qū)崛起，濱江新城成熱點(diǎn)，商務(wù)區(qū)布局未來(lái)將更加多元化岳麓區(qū)2012年被濱江新城新興綜合體（奧克斯廣場(chǎng)）及濱江新城商務(wù)區(qū)項(xiàng)目（民生大廈）拉動(dòng)，辦公物業(yè)成交占比從2011年的1%上升至19%。隨著濱江新城B7地塊的出讓，濱江新城板塊未來(lái)將成為河西的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)域，長(zhǎng)沙商務(wù)區(qū)布局正朝著更加多元化的方向發(fā)展此外，也可以看到天心區(qū)今年辦公物業(yè)成交占比也出現(xiàn)了11%的增幅，起推動(dòng)作用的是保利國(guó)際廣場(chǎng)、建發(fā)匯金國(guó)際及星城榮域這樣的綜合體項(xiàng)目。3.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析濱江板塊：行政商務(wù)規(guī)劃型帶動(dòng)伴隨河西濱江新城行政中心、金融中心的定位，寫字樓已經(jīng)預(yù)見(jiàn)性的發(fā)展，建成后的濱江新城將成為長(zhǎng)沙的城市地標(biāo)。梅溪湖板塊：產(chǎn)業(yè)型帶動(dòng)”一谷:麓谷高新產(chǎn)業(yè)科技園；一湖：梅溪湖國(guó)際社區(qū)；共同發(fā)力，締造未來(lái)寫字樓新區(qū)中心板塊：金融型帶動(dòng)一縱：芙蓉路；兩橫：五一路、人民路。城南板塊：政府、商業(yè)型帶動(dòng)一府：省政府；一圈：紅星商圈受紅星商圈與省政府的拉動(dòng)，寫字樓市場(chǎng)逐步發(fā)展。麓谷-梅溪湖區(qū)域市府、濱江新城區(qū)域中心區(qū)域南城區(qū)域?qū)懽謽且蕾囉谥鞲傻溃瑫r(shí)對(duì)商務(wù)資源、自然環(huán)境也有一定的要求；部分寫字樓依托市政規(guī)劃，分布在省府、市府附近；金融擴(kuò)散，部分寫字樓向新興金融區(qū)域轉(zhuǎn)移；

目前河?xùn)|中心板塊為長(zhǎng)沙高端寫字樓最集中區(qū)域，河西專業(yè)、高端寫字樓較為匱乏。長(zhǎng)沙寫字樓依托金融、產(chǎn)業(yè)、行政、商業(yè)發(fā)展成為4個(gè)板塊，其中濱江板塊以打造成為以商業(yè)、商務(wù)、金融為核心，以濱江居住為依托的復(fù)合型新都會(huì)中心和現(xiàn)代濱水新城，建成后的濱江新城將成為長(zhǎng)沙的城市地標(biāo)。14濱江板塊重點(diǎn)寫字樓分布濱江板塊：本案所在區(qū)域沿岳麓大道目前有三個(gè)綜合體項(xiàng)目，都做了頂級(jí)寫字樓規(guī)劃，楷林目前也準(zhǔn)備入駐濱江新城板塊，另外普通寫字樓項(xiàng)目不多。12123①綠地中央廣場(chǎng)②奧克斯廣場(chǎng)③本案④楷林項(xiàng)目①濱江金鼎②財(cái)富岳麓頂級(jí)寫字樓普通寫字樓43.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析綠地中央廣場(chǎng)奧克斯廣場(chǎng)世茂鉑翠灣楷林153.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價(jià)（元/㎡）綠地中央廣場(chǎng)綠地地產(chǎn)集團(tuán)濱江新城寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅10萬(wàn)方200m住宅7500奧克斯廣場(chǎng)長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)置業(yè)有限公司濱江新城住宅、公寓、酒店、寫字樓--商鋪50000公寓6600楷林項(xiàng)目楷林(長(zhǎng)沙)置業(yè)有限公司濱江新城寫字樓20萬(wàn)方200m籌建濱江金鼎長(zhǎng)沙市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司濱江新城住宅、寫字樓--6800財(cái)富岳麓長(zhǎng)沙市麓山城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司市府板塊寫字樓8.3萬(wàn)方120m未售濱江板塊重點(diǎn)寫字樓概況濱江板塊：三個(gè)高端綜合體+楷林專業(yè)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)示著該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)河西當(dāng)之無(wú)愧的CBD中心。163.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價(jià)（元/㎡）九龍倉(cāng)項(xiàng)目九龍倉(cāng)置業(yè)五一廣場(chǎng)商圈酒店、商業(yè)、寫字樓和公寓20萬(wàn)㎡452m/泰貞中心湖南泰貞投資管理有限公司五一廣場(chǎng)商圈初步規(guī)劃酒店、商業(yè)、寫字樓公寓等13萬(wàn)㎡245m待售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)天津長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司五一廣場(chǎng)商圈寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅6.7萬(wàn)㎡200m135000華遠(yuǎn)華中心華遠(yuǎn)地產(chǎn)五一廣場(chǎng)商圈寫字樓、酒店、住宅、公寓6萬(wàn)㎡188m18000運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武廣新城寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅約10萬(wàn)㎡249m住宅16800世貿(mào)廣場(chǎng)上海世茂股份有限公司五一廣場(chǎng)商圈寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓15萬(wàn)㎡341m待售保利國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙南湖廣場(chǎng)置業(yè)有限公司南湖板塊寫字樓、公寓、住宅約10萬(wàn)㎡235m住宅14000北辰三角洲長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新河寫字樓、酒店、住宅約6萬(wàn)㎡300m住宅均價(jià)10000中建濱江項(xiàng)目中建信和公司南湖板塊寫字樓、酒店、住宅規(guī)劃中規(guī)劃中待售泊富國(guó)際廣場(chǎng)湖南珈鼎置業(yè)發(fā)展有限公司

芙蓉北路寫字樓、公寓、商業(yè)9.7萬(wàn)㎡228m20000建發(fā)·匯金國(guó)際長(zhǎng)沙兆發(fā)房地產(chǎn)有限公司芙蓉中路寫字樓、住宅-150m住宅均價(jià)10000明城國(guó)際中心長(zhǎng)沙明城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司芙蓉中路寫字樓9萬(wàn)㎡153m140000華爾街中心湖南金色地標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司芙蓉中路寫字樓5.8萬(wàn)㎡158m16000中心板塊重點(diǎn)寫字樓概況中心板塊：寫字樓市場(chǎng)逐漸繁榮，正從專業(yè)寫字樓向5A甲級(jí)寫字樓發(fā)展。173.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析城南板塊重點(diǎn)寫字樓分布14123城南板塊：寫字樓市場(chǎng)目前成熟度較低，目前分布較零散，主要依附于省政府、韶山南路。①德思勤城市廣場(chǎng)①興汝·金城②御邦國(guó)際廣場(chǎng)③中建大廈④中南博遠(yuǎn)大廈頂級(jí)寫字樓普通寫字樓德思勤城市廣場(chǎng)御邦國(guó)際廣場(chǎng)興汝金城183.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價(jià)（元/㎡）德思勤城市廣場(chǎng)湖南德思勤投資有限公司紅星商圈酒店、商業(yè)、寫字樓和住宅14棟甲級(jí)寫字樓群-公寓9800興汝金城湖南興汝城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司省府板塊商鋪、寫字樓、公寓、住宅--住宅：7300元/㎡御邦國(guó)際廣場(chǎng)湖南立達(dá)人投資股份有限公司省府板塊寫字樓、酒店5.7萬(wàn)㎡-12500元/㎡中建大廈中建投資有限公司紅星板塊寫字樓、酒店、住宅、公寓4.4萬(wàn)㎡99.4-中南博遠(yuǎn)大廈湖南中南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司圭塘板塊寫字樓、商業(yè)約10萬(wàn)㎡-售完城南板塊重點(diǎn)寫字樓概況城南板塊：由于其目前區(qū)域成熟度以及遠(yuǎn)景規(guī)劃，寫字樓的規(guī)劃有限，頂級(jí)寫字樓僅德思勤城市廣場(chǎng)。193.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析梅溪湖板塊重點(diǎn)寫字樓分布1212梅溪湖板塊：由于板塊寫字樓分布依托于產(chǎn)業(yè)型定位，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)需求進(jìn)行寫字樓的規(guī)劃。①長(zhǎng)房·時(shí)代城②梅溪湖國(guó)際新城①麓谷新長(zhǎng)海中心②達(dá)美D6區(qū)品質(zhì)寫字樓普通寫字樓梅溪湖國(guó)際新城達(dá)美D6區(qū)長(zhǎng)房時(shí)代城203.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商區(qū)位業(yè)態(tài)寫字樓規(guī)模建筑高度均價(jià)（元/㎡）長(zhǎng)房時(shí)代城長(zhǎng)沙成城銀山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司麓谷片區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅3.9萬(wàn)㎡200m住宅6500元/㎡梅溪湖國(guó)際新城金茂投資(長(zhǎng)沙)有限公司梅溪湖板塊住宅、公寓、酒店、寫字樓--待建達(dá)美D6區(qū)湖南達(dá)美投資有限公司梅溪湖板塊住宅、寫字樓--住宅7800元/㎡梅溪湖板塊重點(diǎn)寫字樓概況梅溪湖板塊：依托于麓谷、梅溪湖科技產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際會(huì)展中心定位、科研中心定位，區(qū)域出現(xiàn)相適應(yīng)的寫字樓產(chǎn)品。21各板塊商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?duì)比分析發(fā)展板塊省府CBD武廣新城芙蓉中路韶山路湘江大道芙蓉廣場(chǎng)-五一廣場(chǎng)濱江新城綜合競(jìng)爭(zhēng)力★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★定位省府CBD現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、居住城市主干道，商務(wù)形象為主，成熟城市區(qū)城市主干道，商務(wù)形象為主，成熟城市區(qū)以綠色生態(tài)景觀和休閑游樂(lè)為特色的宜居濱江區(qū)長(zhǎng)沙傳統(tǒng)城市中心長(zhǎng)沙市的復(fù)合型新都會(huì)中心規(guī)劃城市向南的發(fā)展方向，省府新區(qū)商務(wù)中心重點(diǎn)建設(shè)新城項(xiàng)目城市主干道，商務(wù)形象為主城市主干道，商務(wù)形象為主長(zhǎng)沙新興的商業(yè)休閑中心長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心中央商務(wù)區(qū)生態(tài)中心區(qū)活力生活區(qū)交通由湘府路連通芙蓉路、韶山路、萬(wàn)家麗、三高鐵、國(guó)際空港城、雙地鐵、城市輕軌雙高鐵、機(jī)場(chǎng)高速連通國(guó)際空港城，但距離市中心有一定距離城市南北交通主干道，距離商業(yè)中心便利城市南北交通主干道湘江大道、過(guò)江隧道、地鐵、城軌數(shù)條地鐵交匯，五一路、芙蓉路城市主動(dòng)脈交織，火車站“三縱九橫”道路網(wǎng)絡(luò)，地鐵、城軌產(chǎn)業(yè)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)、政府產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)、休閑和居住新城商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)，其中井灣子以南以專業(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)休閑旅游觀光產(chǎn)業(yè)、部分商業(yè)配套零售業(yè)、商務(wù)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)、娛樂(lè)業(yè)、餐飲休閑業(yè)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)、休閑和居住新城配套省府為龍頭的行政機(jī)關(guān)配套、生活和市政配套設(shè)施完善未成熟生活、市政配套完善生活配套設(shè)施基本完善生活配套相對(duì)完善各產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善，配套十分成熟起步階段，基礎(chǔ)設(shè)施配套基本完善，未來(lái)關(guān)注熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ髲母黜?xiàng)指標(biāo)對(duì)比來(lái)看，芙蓉中路五一廣場(chǎng)是長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的城市中心，而濱江新城板塊是河西新興的CBD，有實(shí)力與河?xùn)|CBD媲美，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)地位。3.4/寫字樓市場(chǎng)：板塊分析長(zhǎng)沙寫字樓主要分布傳統(tǒng)商務(wù)聚集區(qū)，符合甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)H三個(gè)。分別是芙蓉國(guó)豪庭、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、中天廣場(chǎng)3.4/寫字樓市場(chǎng)：物業(yè)特征專業(yè)寫字樓出租率高，近兩年租金漲幅達(dá)30%以上，投資回報(bào)高3.4/寫字樓市場(chǎng)：租金情況在售寫字樓項(xiàng)目以綜合體居多，且檔次高；售，銷售價(jià)格10000-18000元/㎡，溢價(jià)能力強(qiáng)，2011年至今推40.8萬(wàn)㎡，銷34.15萬(wàn)㎡，個(gè)盤最快年銷售達(dá)16萬(wàn)㎡，其次7-9萬(wàn)㎡在售高端寫字樓在標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高、電梯數(shù)量、車位、物業(yè)管理等硬件和軟件方面領(lǐng)先于中檔寫字樓每163㎡配一個(gè)車位103.515003.2湖南旺德府投資控股集團(tuán)單體樓高檔旺德府武廣新城每88㎡配一個(gè)車位143.9173013.32（已推）萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)綜合體頂級(jí)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五一商圈商業(yè)區(qū)共3000個(gè)停車位103.619006.84運(yùn)達(dá)地產(chǎn)綜合體頂級(jí)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)武廣新城每100㎡配一個(gè)車位95號(hào)樓3.85米，6號(hào)樓4.2米；150011綠地集團(tuán)綜合體高端綠地中央廣場(chǎng)市府/53.614002.94湖南盛長(zhǎng)安房地產(chǎn)住宅+寫字樓中高檔凱樂(lè)國(guó)際城伍家?guī)X版塊每66㎡配一個(gè)車位184200010珈鼎國(guó)際綜合體頂級(jí)泊富國(guó)際廣場(chǎng)伍家?guī)X版塊車位比電梯數(shù)量?jī)舾邩?biāo)準(zhǔn)層面積寫字樓建面（萬(wàn)㎡）發(fā)展商建筑類型檔次項(xiàng)目名稱所在版塊/商圈每163㎡配一個(gè)車位103.515003.2湖南旺德府投資控股集團(tuán)單體樓高檔旺德府武廣新城每88㎡配一個(gè)車位143.9173013.32（已推）萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)綜合體頂級(jí)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五一商圈商業(yè)區(qū)共3000個(gè)停車位103.619006.84運(yùn)達(dá)地產(chǎn)綜合體頂級(jí)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)武廣新城每100㎡配一個(gè)車位95號(hào)樓3.85米，6號(hào)樓4.2米；150011綠地集團(tuán)綜合體高端綠地中央廣場(chǎng)市府/53.614002.94湖南盛長(zhǎng)安房地產(chǎn)住宅+寫字樓中高檔凱樂(lè)國(guó)際城伍家?guī)X版塊每66㎡配一個(gè)車位184200010珈鼎國(guó)際綜合體頂級(jí)泊富國(guó)際廣場(chǎng)伍家?guī)X版塊車位比電梯數(shù)量?jī)舾邩?biāo)準(zhǔn)層面積寫字樓建面（萬(wàn)㎡）發(fā)展商建筑類型檔次項(xiàng)目名稱所在版塊/商圈34.1540.8合計(jì)預(yù)計(jì)1613.4613.652011年8月開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五一預(yù)計(jì)1.60.8（約50%的物業(yè)為自留）3.232012年2月旺德府國(guó)際大廈6.846.846.84未正式開(kāi)盤，2011年初開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)武廣新城預(yù)計(jì)6.543.274.52012年初綠地中央廣場(chǎng)市府版塊預(yù)計(jì)1.212.582011年11月凱樂(lè)國(guó)際城9.189.1810未正式開(kāi)盤，2011年初開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)泊富國(guó)際廣場(chǎng)伍家?guī)X年銷售量（萬(wàn)㎡）銷售量（萬(wàn)㎡）供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤時(shí)間項(xiàng)目名稱版塊/商圈34.1540.8合計(jì)預(yù)計(jì)1613.4613.652011年8月開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五一預(yù)計(jì)1.60.8（約50%的物業(yè)為自留）3.232012年2月旺德府國(guó)際大廈6.846.846.84未正式開(kāi)盤，2011年初開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)武廣新城預(yù)計(jì)6.543.274.52012年初綠地中央廣場(chǎng)市府版塊預(yù)計(jì)1.212.582011年11月凱樂(lè)國(guó)際城9.189.1810未正式開(kāi)盤，2011年初開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)泊富國(guó)際廣場(chǎng)伍家?guī)X年銷售量（萬(wàn)㎡）銷售量（萬(wàn)㎡）供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤時(shí)間項(xiàng)目名稱版塊/商圈3.4/寫字樓市場(chǎng)：銷售情況全市2012-2014年潛在寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量149萬(wàn)㎡以上，其中2012-2013年入市量56萬(wàn)㎡，2014年入市量近百萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2014年后將迎來(lái)寫字樓供應(yīng)高峰期3.4/寫字樓市場(chǎng)：潛在供應(yīng)世貿(mào)鉑翠灣B7地塊奧克斯廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)楷林萬(wàn)科·君婕本案新長(zhǎng)海麓谷中心央谷金苑保利麓谷淋雨麓谷標(biāo)志梅溪湖國(guó)際新城在售售完未完3.4/寫字樓市場(chǎng)：區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀目前河西寫字樓主要分布在麓谷片區(qū)、濱江片區(qū)，在售項(xiàng)目曲手可指。未來(lái)可預(yù)見(jiàn)性的寫字樓供應(yīng)為B7地塊、楷林、萬(wàn)科項(xiàng)目、及梅溪湖國(guó)際新城。但從整體上來(lái)看，整個(gè)大河西寫字樓市場(chǎng)較為缺乏。項(xiàng)目名稱銷售時(shí)間寫字樓供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售價(jià)格銷售方式面積區(qū)間（㎡）銷售主力面積區(qū)間（㎡）奧克斯廣場(chǎng)2012.8670612627201均價(jià)8500單獨(dú)、半層、政策30-31040-90綠地中央廣場(chǎng)2012.1約10萬(wàn)㎡60134.07均價(jià)11000單獨(dú)、半層、整層54-36054-180世貿(mào)鉑翠灣2013年以后------B7地塊2015年20萬(wàn)-----楷林國(guó)際2014年30萬(wàn)--單獨(dú)、半層、整層40-320-萬(wàn)科君婕2013年------百匯地塊2013年以后------3.4/寫字樓市場(chǎng)：區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域已知供應(yīng)量約27萬(wàn)㎡，去化13萬(wàn)㎡。預(yù)估后續(xù)潛在供應(yīng)量在50-100萬(wàn)㎡，相比中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。整體市場(chǎng)整體去化：去化速度較快，整體均價(jià)控制較高。板塊特征：濱江新城板塊將成為河西的CBD，將有實(shí)力和河?xùn)|CBD媲美，可以挑戰(zhàn)傳統(tǒng)CBD。租金水平：租金水平高，投資回報(bào)率高。供應(yīng)情況：目前長(zhǎng)沙在售寫字樓供應(yīng)較高，潛在供應(yīng)量巨大。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)基本無(wú)大型的高端專業(yè)寫字樓，供求出現(xiàn)空白；區(qū)域未來(lái)寫字樓供求量較大，但依舊無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。3.4/寫字樓市場(chǎng)小結(jié)對(duì)項(xiàng)目寫字樓開(kāi)發(fā)有利的因素對(duì)項(xiàng)目寫字樓開(kāi)發(fā)不利的因素政策風(fēng)險(xiǎn)小；本案處于濱江新城中心位置，距離中心商務(wù)圈較近，具備開(kāi)發(fā)寫字樓的有利條件；全市專業(yè)寫字樓租金及入住率呈現(xiàn)較大幅度上漲趨勢(shì)，投資回報(bào)較高；區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售價(jià)格是同區(qū)域住宅物業(yè)價(jià)格的1倍以上，溢價(jià)能力強(qiáng)；區(qū)域內(nèi)寫字樓年銷售速度個(gè)盤最快約6萬(wàn)㎡，去化速度較為明顯周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)出現(xiàn)空白，雖后續(xù)將會(huì)供應(yīng)大量產(chǎn)品，但依舊供不應(yīng)求本案離4號(hào)線地鐵口較近，享受良好的交通。全市2012-2014年潛在寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量149萬(wàn)㎡以上，其中2012-2013年入市量56萬(wàn)㎡，2014年入市量近百萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2014年后將迎來(lái)寫字樓供應(yīng)高峰期；本案案具備開(kāi)發(fā)寫字樓有利條件，建議開(kāi)發(fā)一棟類甲級(jí)寫字樓。體量控制在4萬(wàn)㎡-5萬(wàn)㎡左右3.4/本案寫字樓發(fā)展研判303.5

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況：競(jìng)品分布地塊所處濱江板塊是大河西開(kāi)放熱點(diǎn)板塊之一，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，品牌開(kāi)發(fā)商云集，后續(xù)項(xiàng)目亦將持續(xù)入市，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步升級(jí)奧克斯廣場(chǎng)保利、萬(wàn)科B7地塊綠地中央廣場(chǎng)世茂鉑翠灣恒大御景灣楷林國(guó)際萬(wàn)科君捷項(xiàng)目地塊陽(yáng)光麗城濱江壹號(hào)蘭亭都薈南山雍江匯中鐵江頌北京御園鈺龍?zhí)煜略谑垌?xiàng)目待售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)層面序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1恒大御景灣2南山雍江匯3綠地中央廣場(chǎng)4世茂鉑翠灣5萬(wàn)科君捷6奧克斯廣場(chǎng)7B7地塊周邊次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目8陽(yáng)光麗城9濱江一號(hào)10中鐵江頌11鈺龍?zhí)煜?2北京御園13蘭亭都薈14中鐵江頌313.5

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況：市場(chǎng)存量區(qū)域內(nèi)及周邊統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目存量已達(dá)320萬(wàn)平米，未來(lái)1-2年內(nèi)供應(yīng)量將超170萬(wàn)平米，后續(xù)地塊開(kāi)發(fā)供應(yīng)量將進(jìn)一步增加項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)占地面積（㎡）建面（㎡）容積率住宅存量（萬(wàn)㎡）未來(lái)1-2年內(nèi)供應(yīng)量建筑風(fēng)格主力戶型目前均價(jià)(元/㎡)恒大御景灣高層496962535014.023.516新古典92-145平米均價(jià)8200精裝南山雍江匯高層750002600003.52616Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場(chǎng)高層、超高層635184588735.492814Artdeco95-142㎡二至三房住宅69-134平米，寫字樓110-1500平米，精裝公寓32-26平米成交均價(jià)7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房10.6萬(wàn)55萬(wàn)2.5246.516Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價(jià)7800元/平米奧克斯廣場(chǎng)高層675004500005.00.20.2現(xiàn)代簡(jiǎn)約42-91平米公寓均價(jià)7600元/平米陽(yáng)光麗城小高層、高層33350080萬(wàn)2.4997130法式風(fēng)情一居至六居56-273平米均價(jià)6200元/平米濱江一號(hào)洋房、高層416481273442.31212簡(jiǎn)歐二居室83-87平米三居室111平米均價(jià)5600元/平米鈺龍?zhí)煜卵蠓?、高?1377811000003.567426新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價(jià)6000元/平米北京御園小高層、高層1650984275502.51313簡(jiǎn)歐121平米三房，140平米四房均價(jià)5950元/平米蘭亭都薈高層422221849633.617.517.5現(xiàn)代簡(jiǎn)約76-118平米兩至三房均價(jià)7200元/平米中鐵江頌小高層、高層3916799350---1010B7地塊萬(wàn)科君捷323.5

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況：產(chǎn)品定位主力產(chǎn)品仍以住宅為主，集中在90-140平之間，其中濱江板塊內(nèi)以中高端改善型為主，周邊項(xiàng)目多以品質(zhì)剛需為主打；公寓、寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品的供應(yīng)也在增加，部分項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)占地面積（㎡）建面（㎡）容積率住宅存量（萬(wàn)㎡）未來(lái)1-2年內(nèi)供應(yīng)量建筑風(fēng)格主力戶型目前均價(jià)(元/㎡)恒大御景灣高層496962535014.023.516新古典92-145平米均價(jià)8200精裝南山雍江匯高層750002600003.52616Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場(chǎng)高層、超高層635184588735.492814Artdeco95-142㎡二至三房住宅69-134平米，寫字樓110-1500平米，精裝公寓32-26平米成交均價(jià)7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房10.6萬(wàn)55萬(wàn)2.5246.516Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價(jià)7800元/平米奧克斯廣場(chǎng)高層675004500005.00.20.2現(xiàn)代簡(jiǎn)約42-91平米公寓均價(jià)7600元/平米陽(yáng)光麗城小高層、高層33350080萬(wàn)2.4997130法式風(fēng)情一居至六居56-273平米均價(jià)6200元/平米濱江一號(hào)洋房、高層416481273442.31212簡(jiǎn)歐二居室83-87平米三居室111平米均價(jià)5600元/平米鈺龍?zhí)煜卵蠓?、高?1377811000003.567426新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價(jià)6000元/平米北京御園小高層、高層1650984275502.51313簡(jiǎn)歐121平米三房，140平米四房均價(jià)5950元/平米蘭亭都薈高層422221849633.617.517.5現(xiàn)代簡(jiǎn)約76-118平米兩至三房均價(jià)7200元/平米中鐵江頌小高層、高層3916799350---1010B7地塊萬(wàn)科君捷333.5

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況：主要賣點(diǎn)主要賣點(diǎn)以城市規(guī)劃與資源價(jià)值為主，品牌發(fā)展商則更注重品牌價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值的輸出項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)容積率主要賣點(diǎn)建筑風(fēng)格主力戶型目前均價(jià)(元/㎡)恒大御景灣高層4.025萬(wàn)㎡濱江生態(tài)豪宅，筑水岸經(jīng)典新古典92-145平米均價(jià)8200精裝南山雍江匯高層3.5長(zhǎng)沙一線濱江華宅Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場(chǎng)高層、超高層5.49首席頂級(jí)海派綜合體、大河西CBD總部基地Artdeco95-142㎡成交均價(jià)7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房2.52世茂品牌、濱江新城橋頭堡、城市地標(biāo)、高端綜合體Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價(jià)7800元/平米奧克斯廣場(chǎng)高層5.0濱江城市綜合體八大主力店入駐，長(zhǎng)沙商業(yè)旗艦坐標(biāo)現(xiàn)代簡(jiǎn)約42-91平米公寓均價(jià)7600元/平米陽(yáng)光麗城小高層、高層80萬(wàn)國(guó)際濱江生活城法式風(fēng)情一居至六居56-273平米均價(jià)6200元/平米濱江一號(hào)洋房、高層濱江之心別墅級(jí)國(guó)際社區(qū)簡(jiǎn)歐二居室83-87平米三居室111平米均價(jià)5600元/平米鈺龍?zhí)煜赂邔邮懈醒?，百萬(wàn)幸福之城新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價(jià)6000元/平米北京御園小高層、高層市府中央55萬(wàn)權(quán)貴特區(qū)簡(jiǎn)歐121平米三房，140平米四房均價(jià)5950元/平米蘭亭都薈高層河西城心CBD純居住社區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約76-118平米兩至三房均價(jià)7200元/平米中鐵江頌B7地塊萬(wàn)科君捷343.5區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況：價(jià)格情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目之間的價(jià)格實(shí)現(xiàn)差別較大，其中濱江板塊內(nèi)高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高，去化速度不一，整體良好，周邊剛需項(xiàng)目去化快，價(jià)格實(shí)現(xiàn)較低項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)占地面積（㎡）建面（㎡）容積率建筑風(fēng)格主力戶型目前均價(jià)(元/㎡)恒大御景灣高層49696.132535014.0新古典92-145平米均價(jià)8200精裝南山雍江匯高層750002600003.5Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡綠地中央廣場(chǎng)高層、超高層635184588735.49Artdeco95-142㎡成交均價(jià)7833元/㎡世茂鉑翠灣高層、超高層、洋房10.6萬(wàn)方55萬(wàn)2.52Artdeco80-90㎡和130-144㎡均價(jià)7800元/平米奧克斯廣場(chǎng)高層675004500005.0現(xiàn)代簡(jiǎn)約42-91平米公寓均價(jià)7600元/平米陽(yáng)光麗城小高層、高層500畝80余萬(wàn)2.499法式風(fēng)情一居至六居56-273平米均價(jià)6200元/平米濱江一號(hào)洋房、高層416481273442.3簡(jiǎn)歐二居室83-87平米三居室111平米均價(jià)5600元/平米鈺龍?zhí)煜卵蠓?、高?1377811000003.56新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均價(jià)6000元/平米北京御園小高層、高層1650984275502.5簡(jiǎn)歐121平米三房，140平米四房均價(jià)5950元/平米蘭亭都薈高層422221849633.6現(xiàn)代簡(jiǎn)約76-118平米兩至三房均價(jià)7200元/平米中鐵江頌小高層、高層39167.26299350.063---B7地塊萬(wàn)科君捷353.6區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況：小結(jié)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目眾多，品牌開(kāi)發(fā)商云集，后續(xù)項(xiàng)目亦將持續(xù)入市，未來(lái)1-2年內(nèi)供應(yīng)超過(guò)170萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)激烈；濱江新城板塊內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以商住一體、中等規(guī)模、高容積率、品牌地產(chǎn)為主；主打中高端改善型產(chǎn)品，面積段集中在90-140平米；周邊項(xiàng)目則以剛需兼改善為主，70-120平米為主；各項(xiàng)目賣點(diǎn)均以城市資源價(jià)值為主，尤以濱江新城為重點(diǎn)；品牌發(fā)展商則注重品牌與產(chǎn)品價(jià)值的輸出，價(jià)格實(shí)現(xiàn)高，但去化速度整體一般；以?shī)W克斯、綠地為代表的高端商業(yè)、商務(wù)綜合體，大大提升區(qū)域價(jià)值，但市場(chǎng)表現(xiàn)不一。其中，奧克斯憑借八大主力店的引進(jìn)獲得較大的成功；隨著區(qū)域配套的不斷完善，商住、商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)，未來(lái)區(qū)域價(jià)值將不斷凸顯，預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格將進(jìn)一步走高363.5

競(jìng)品分析（1）：恒大御景灣規(guī)劃指標(biāo)占地面積49696.13㎡建筑面積253501.44㎡容積率4.0綠化率35%其它信息建筑類別板塔結(jié)合,高層總戶數(shù)1196交房標(biāo)準(zhǔn)精裝（高層）主力戶型二房至四房92-145㎡物業(yè)費(fèi)住宅2.3元/月平米，商業(yè)4.5代理公司易居開(kāi)盤時(shí)間2012年12月9日效果圖恒大御景灣位于項(xiàng)目東側(cè)，與本項(xiàng)目?jī)H一路之隔，地勢(shì)較本項(xiàng)目略低。項(xiàng)目總規(guī)模約25萬(wàn)㎡，有歐陸經(jīng)典園林、五星級(jí)會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、品牌幼兒園等生活配套項(xiàng)目基本情況373.5

競(jìng)品分析（1）：恒大御景灣開(kāi)盤銷售情況項(xiàng)目首次開(kāi)盤（2012.12.9）推出92-144㎡二房至四房產(chǎn)品，共推出420套，當(dāng)天銷售135套，銷售率32.1%，成交均價(jià)7600元/㎡（精裝）開(kāi)盤時(shí)間2012年12月9日開(kāi)盤批次一期1批次推出樓棟2#、5#、6#棟物業(yè)類型高層推出套數(shù)420套銷售情況銷售135套，銷售率32.1%銷售均價(jià)折后均價(jià)7600元/㎡（精裝）面積區(qū)間二房：92㎡（60套）三房：101-141㎡（300套）四房：144㎡（60套）優(yōu)惠購(gòu)房送1600元/㎡豪裝383.5

競(jìng)品分析（1）：恒大御景灣產(chǎn)品去化情況改善型產(chǎn)品120-144㎡套數(shù)占比超過(guò)40%，去化一半；100-120㎡戶型去化最好，其次為90-100㎡和120-130㎡戶型，分別去化73%和61%面積段面積可預(yù)售套數(shù)可預(yù)售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率90-10092605541.6444063.841673%100-120106/112/11618519937.8415316432.253282%120-130124627717.14384729.862461%130-14514184659352.525952%合計(jì)43150948.4230034578.4713169%39在售主力戶型94㎡兩房102㎡三房121㎡三房142㎡四房3.5

競(jìng)品分析（1）：恒大御景灣目前在售主力戶型為精裝92-145㎡二房至四房，戶型布局功能齊全，分區(qū)合理，陽(yáng)臺(tái)、飄窗提升舒適度，但整體格局較為傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新與附加值主力戶型分析403.5

競(jìng)品分析（1）：恒大御景灣價(jià)格走勢(shì)恒大御景灣最新銷售報(bào)價(jià)8300元/平米

，較去年12月份開(kāi)盤報(bào)價(jià)7280元/平米的價(jià)格上漲14%截止到12月21日，恒大御景灣所在的岳麓區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目68個(gè)，恒大御景灣的價(jià)格在片區(qū)內(nèi)處于中高水平開(kāi)盤以來(lái)價(jià)格走勢(shì)同板塊價(jià)格比較415#1#3.5

競(jìng)品分析（2）：南山雍江匯規(guī)劃指標(biāo)占地面積75000㎡建筑面積260000㎡容積率3.5綠化率——其它信息建筑類別板塔結(jié)合,高層總戶數(shù)1196交房標(biāo)準(zhǔn)高層（毛坯）主力戶型二房至四房92-145㎡物業(yè)費(fèi)2.68元/平米代理公司世聯(lián)開(kāi)盤時(shí)間2013年3月10日效果圖南山雍江匯位于B1地塊及恒大御景灣東北側(cè)，臨江，開(kāi)發(fā)商為長(zhǎng)沙南山新城房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目總規(guī)模約26萬(wàn)㎡，有歐陸經(jīng)典園林、五星級(jí)會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、品牌幼兒園等生活配套項(xiàng)目基本情況423.5

競(jìng)品分析（2）：南山雍江匯開(kāi)盤銷售情況項(xiàng)目3月10日首次開(kāi)盤，推出1#和5#86-140㎡房源，共計(jì)335套，當(dāng)天去化130套，成交均價(jià)普通7600元/㎡，瞰江8600元/㎡開(kāi)盤時(shí)間2013年3月10日開(kāi)盤批次首次推出樓棟1#棟、5#棟物業(yè)類型高層推出套數(shù)335套銷售情況截止開(kāi)盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)銷控顯示認(rèn)購(gòu)130套銷售均價(jià)普通7600元/㎡，瞰江8600元/㎡（折后價(jià)）面積區(qū)間86-140平米優(yōu)惠VIP98折，開(kāi)盤當(dāng)天98折，按時(shí)簽約99折，按揭99折一次性98折戶型面積段（㎡）推出套數(shù)占比銷售/比例2房86-88㎡12638%38/30.2%3房106-107㎡11635%51/44.0%3房123㎡319%19/61.3%3+1房140㎡6218%22/35.5%合計(jì)86-140㎡335100%130/38.8%首次開(kāi)盤產(chǎn)品推出情況首次開(kāi)盤戶型配比及去化情況433.5

競(jìng)品分析（2）：南山雍江匯產(chǎn)品去化情況從套數(shù)配比來(lái)看，80-110平米的緊湊型產(chǎn)品占大半，120-144產(chǎn)品為輔（大面積主要為江景房），從去化來(lái)看，100-120平米產(chǎn)品相對(duì)較好面積段面積可預(yù)售套數(shù)可預(yù)售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率80-9085-8825222134.42322810.3922012.6%100-110106-10816817919.28323408.1813619%120-130123293575.417863.032224.1%130-145131、1459413236.58212958.67322.3%合計(jì)54356865.698210040.246115.1%443.5

競(jìng)品分析（2）：南山雍江匯戶型方正，布局合理，多陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)，N+1高附加值贈(zèng)送，可改房，更高的舒適度主力戶型分析景觀陽(yáng)臺(tái)可改成次臥，附送價(jià)值高廚房帶單獨(dú)生活陽(yáng)臺(tái)，生活便捷;南北不通透，主臥正對(duì)入戶門。戶型:86-88㎡2+1戶型戶型：140㎡3+1戶型戶型方正，南北通透，動(dòng)靜分離；廚房帶單獨(dú)生活陽(yáng)臺(tái)，生活便捷朝東瞰江景觀陽(yáng)臺(tái)可改成書房，奢華享受主臥套房設(shè)計(jì)，帶270°轉(zhuǎn)角飄窗享受奢華戶型特點(diǎn)：戶型特點(diǎn)：453.5

競(jìng)品分析（2）：南山雍江匯價(jià)格走勢(shì)南山雍江匯最新銷售價(jià)格：臨江10000元/平米，不臨江8000元/平米起，較首次開(kāi)盤價(jià)格上漲10%以上。該項(xiàng)目為大河西區(qū)域內(nèi)普通住宅價(jià)格首次過(guò)萬(wàn)樓盤南山雍江匯在區(qū)域內(nèi)價(jià)格處于中高水平，開(kāi)盤以來(lái)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)開(kāi)盤以來(lái)成交價(jià)格走勢(shì)同板塊價(jià)格比較463.5

競(jìng)品分析（3）：世茂鉑翠灣規(guī)劃指標(biāo)占地面積156000㎡建筑面積555000㎡容積率2.82綠化率45%其它信息物業(yè)形態(tài)寫字樓、住宅、商業(yè)總戶數(shù)3000戶交房標(biāo)準(zhǔn)精裝、毛坯主力戶型二居至三居84-140平米物業(yè)費(fèi)2.1元/月/㎡最早開(kāi)盤時(shí)間2011年10月23日由20棟高檔住宅、超五星級(jí)酒店、社區(qū)商業(yè)街、五星級(jí)會(huì)所和幼兒園組成，是河西第一個(gè)集商業(yè)、住宅、五星級(jí)酒店、精品公寓于一體的國(guó)際化城市綜合體項(xiàng)目基本情況效果圖473.5

競(jìng)品分析（3）：世茂鉑翠灣開(kāi)盤銷售情況一期住宅于2011年10月23日開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)日去化率達(dá)68.63%，成交均價(jià)7600-8700元/㎡樓棟戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率成交均價(jià)（元/㎡）1#兩房82.21-82.33118套27%20套17%7948元/㎡三房130.33-142.99120套28%12套10%復(fù)式203.32-204.018套2%0套——4#兩房98.17-98.3731套7%27套87%7653元/㎡三房135.33-138.2458套13%24套41%復(fù)式169.52-242.325套1%0套——5#兩房98.07-98.2731套7%1套3%8703元/㎡三房126.82-135.1960套14%0套——復(fù)式169.52-231.543套1%0套——483.5

競(jìng)品分析（3）：世茂鉑翠灣產(chǎn)品去化情況產(chǎn)品以120-144改善型產(chǎn)品為主。90-100㎡戶型去化最好，已基本售罄，其次是中等戶型80-90㎡和130-144㎡，分別去化98.7%和97.8%面積段面積可預(yù)售套數(shù)可預(yù)售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率80-908223619383.1423319054.46498.7%90-10098939122.04929023.77198.9%120-130126/128/1293380.461126.82233.3%130-144130/131/135/1383740253981.66897.8%160-240169/202/203/204/212/231/236/242316117.89132146.381841.9%合計(jì)77487267.2474184333.093395.7%493.5

競(jìng)品分析（3）：世茂鉑翠灣戶型方正實(shí)用，干濕分離，入戶花園、景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，居住的舒適度高，一定的附加值，但整體缺乏創(chuàng)新主力戶型分析超值入戶花園，三房變四房；三陽(yáng)臺(tái)、兩飄窗，最大俯瞰社區(qū)水系園林；戶型方正，南北通透，三面采光，專設(shè)雙臥室客廳朝南。過(guò)道狹小，行走不方便；主、客臥室形成門沖，影響私密性；戶型周正，布局緊湊；贈(zèng)送面積大，半送入戶花園、陽(yáng)臺(tái)。臥室緊鄰餐廳，影響私密性且生活起居不便；主臥與衛(wèi)生間對(duì)沖，風(fēng)水不好且易導(dǎo)致主臥門前濕滑戶型特點(diǎn)鉑華府，B2三室兩廳兩衛(wèi)，136.49㎡鉑雅居，A1兩室兩廳一衛(wèi)，84.05㎡503.5

競(jìng)品分析（3）：世茂鉑翠灣價(jià)格分析世茂鉑翠灣目前銷售價(jià)格7800元/平米起，最高價(jià)13000元/平米（洋房），近1個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了100元，跌幅為1.3%；近10個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了700元，漲幅為10.0%；該項(xiàng)目?jī)r(jià)格在岳麓區(qū)板塊內(nèi)處于中高水平近6個(gè)月成交價(jià)格走勢(shì)同板塊價(jià)格比較513.5

競(jìng)品分析（4）：綠地中央廣場(chǎng)規(guī)劃指標(biāo)占地面積61538㎡建筑面積353459㎡容積率5.49綠化率40.07%其它信息物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店總戶數(shù)2649戶交房標(biāo)準(zhǔn)精裝、毛坯主力戶型三至四房95-142平米，住宅67-147平米，公寓22-62平米物業(yè)費(fèi)2.68元/月/㎡開(kāi)盤時(shí)間2011.8（首次）/2012.4（二次）效果圖綠地中央廣場(chǎng)位于項(xiàng)目西南1km，總規(guī)模約35萬(wàn)㎡，分兩期開(kāi)發(fā)，一期為住宅，二期為公寓、寫字樓與酒店高容積率，35層建筑高度體現(xiàn)大品牌實(shí)力，聯(lián)排式建筑布局規(guī)避零高密度建筑的零散性，利于小區(qū)整體空氣流通和舒適性，寫字樓、精裝公寓沿街排布，隔離外界嘈雜，豐富產(chǎn)品線，聚集項(xiàng)目區(qū)域人氣項(xiàng)目基本情況523.5

競(jìng)品分析（4）：綠地中央廣場(chǎng)開(kāi)盤銷售情況首次2011年8月27日推出，共391套房源，成交均價(jià)7833元/㎡寫字樓酒店售罄尾盤在售開(kāi)盤時(shí)間2011年8月27日（一期1批）2011年10月1日開(kāi)盤批次1棟一期2批推出樓棟高層（391套）3棟物業(yè)類型網(wǎng)簽213套（7833元/㎡）高層推出套數(shù)95-126㎡272套銷售情況網(wǎng)簽213套網(wǎng)簽76套銷售均價(jià)7833元/㎡7738元/㎡面積區(qū)間95-126㎡95-142㎡優(yōu)惠首批會(huì)員入會(huì)優(yōu)惠1000元/套；會(huì)員護(hù)照簽證優(yōu)惠8000元/套；“愛(ài)心助學(xué)，以一抵十”優(yōu)惠5000元/套；VIP預(yù)約登記優(yōu)惠10000元/套；普通預(yù)約登記優(yōu)惠5000元/套；開(kāi)盤額外優(yōu)惠總價(jià)1%；按時(shí)簽約額外1%優(yōu)惠；一次性付款享總價(jià)4%的優(yōu)惠；銀行按揭總價(jià)1%的優(yōu)惠開(kāi)盤選房后立減3.9萬(wàn)；再減5000；分期付款96折，一次性94折；一套房最高可優(yōu)惠10萬(wàn)533.5

競(jìng)品分析（4）：綠地中央廣場(chǎng)產(chǎn)品去化情況90-100㎡戶型去化最好，去化97.9%。其次是中等戶型110-120㎡和120-130㎡，分別去化97.6%和97.2%面積段面積可預(yù)售套數(shù)可預(yù)售總面積（㎡）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）剩余套數(shù)去化率60-8066/6825617448.2822716571.72988.6%90-10094/95/9664261661.662959430.141397.9%100-110102/104/10632734532.6128029624.784785.6%110-120110/11112714179.8912413844.13397.6%120-130126/12729537382.128736366.28897.2%130-147132/135/140/1463213018675.653379.7%150以上158/167/169/184/186/190/193/222/224243598.81112240.421345.8%合計(jì)1834192024.611688176753.1114692%543.5

競(jìng)品分析（4）：綠地中央廣場(chǎng)戶型方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，居住的舒適度高；臥室都設(shè)有飄窗或陽(yáng)臺(tái)，便于采光通風(fēng)主力戶型分析戶型周正，功能區(qū)分離，6.5米客廳大開(kāi)間；主次臥朝南向，小三房設(shè)計(jì)，套內(nèi)面積實(shí)用率高；餐廳2米進(jìn)深略縣擁擠，客廳僅半陽(yáng)臺(tái)，且與餐廳直對(duì)入戶門戶型周正，功能分區(qū)，3.6米開(kāi)間主臥室，4.2米開(kāi)間客廳；戶型南北通透，5明設(shè)計(jì)，搭配雙景觀陽(yáng)臺(tái)，小功能間連接廚房；入戶門直對(duì)次衛(wèi)，影響生活風(fēng)水，且位置設(shè)置不合理戶型特點(diǎn)B戶型三房二廳一衛(wèi)，面積約95㎡E戶型三室二廳二衛(wèi)，面積約126㎡553.5

競(jìng)品分析（4）：綠地中央廣場(chǎng)價(jià)格分析綠地中央廣場(chǎng)4月份銷售均價(jià)8500元/平米，本月無(wú)銷售記錄該項(xiàng)目?jī)r(jià)格在岳麓區(qū)板塊內(nèi)處于較高水平開(kāi)盤以來(lái)價(jià)格走勢(shì)同板塊價(jià)格比較563.5

競(jìng)品分析（5）：小結(jié)競(jìng)品基本情況比較重點(diǎn)項(xiàng)目均為全國(guó)性大品牌開(kāi)發(fā)商，有較為成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，主力戶型都在90-140之間，價(jià)格7500左右。項(xiàng)目恒大御景灣南山雍江匯世茂鉑翠灣綠地中央廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙南山新城房地產(chǎn)有限公司長(zhǎng)沙世茂房地產(chǎn)有限公司綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司代理商易居中國(guó)世聯(lián)地產(chǎn)中原自銷建筑設(shè)計(jì)湖南中大設(shè)計(jì)院有限公司湖南中大設(shè)計(jì)院有限公司/上海一砼建筑設(shè)計(jì)有限公司體量(㎡)25萬(wàn)26萬(wàn)55.5萬(wàn)45萬(wàn)容積率/綠化率4.0/35%3.5/--2.82/45%5.49/40.07%物業(yè)/費(fèi)用金碧物業(yè)/2.3元/㎡--/2.68元/平米世茂物業(yè)/2.1元/㎡上海錦日/2.68元/㎡主力戶型90-100㎡100-110㎡90-100㎡90-110㎡573.5

競(jìng)品分析（5）：小結(jié)競(jìng)品戶型比較重點(diǎn)項(xiàng)目暢銷戶型均有方正、南向、增飄窗、帶觀景陽(yáng)臺(tái)等共性，普遍注重戶型附加值打造，但整體缺乏創(chuàng)新項(xiàng)目暢銷戶型分析戶型實(shí)例恒大·御景灣102㎡舒適三房，方正實(shí)用廚房帶獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)，便捷生活；主臥帶大景觀落地飄窗，大角度觀光園林風(fēng)景南山·雍江匯86-88㎡景觀陽(yáng)臺(tái)可改成次臥，附送價(jià)值高;廚房帶單獨(dú)生活陽(yáng)臺(tái)，生活便捷;南北不通透，主臥正對(duì)入戶門。世茂·鉑翠灣84.05㎡戶型周正，布局緊湊；贈(zèng)送面積大，半送入戶花園、陽(yáng)臺(tái)。臥室緊鄰餐廳，影響私密性且生活起居不便；主臥與衛(wèi)生間對(duì)沖，風(fēng)水不好且易導(dǎo)致主臥門前濕滑綠地·中央廣場(chǎng)95㎡戶型周正，功能區(qū)分離，6.5米客廳大開(kāi)間；主次臥朝南向，小三房設(shè)計(jì)，套內(nèi)面積實(shí)用率高餐廳2米進(jìn)深略縣擁擠，客廳僅半陽(yáng)臺(tái)，且與餐廳直對(duì)入戶門583.5

競(jìng)品分析（5）：小結(jié)競(jìng)品銷售情況比較均以品牌+資源、地段+產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)模式，但四個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)仍有一定差別，各項(xiàng)目各類產(chǎn)品及面積段也表現(xiàn)不一，總而言之，切合市場(chǎng)需求的高附加值產(chǎn)品更受青睞項(xiàng)目名稱銷售面積（平米）成交套數(shù)成交面積排名重點(diǎn)暢銷項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析

綠地·中央廣場(chǎng)176753.11168811、大開(kāi)發(fā)商大品牌，口碑效應(yīng)；2、位于大河西先導(dǎo)區(qū)濱江新城的核心區(qū)位，居住及商業(yè)氛圍濃厚；3、規(guī)劃地鐵線地鐵口近在咫尺，交通方便；4、法式皇家7重園林設(shè)計(jì)增添賣點(diǎn)。世茂·鉑翠灣84333.0974121、大開(kāi)發(fā)商大品牌，口碑效應(yīng)；2、位于大河西先導(dǎo)區(qū)濱江新城核心的位置，居住及商業(yè)氛圍濃厚；

3、規(guī)劃地鐵線地鐵口近在咫尺，交通方便；4、建筑采用的是ARTDECO風(fēng)格（簡(jiǎn)歐風(fēng)格）提升項(xiàng)目檔次。恒大·御景灣34578.4730031、大開(kāi)發(fā)商大品牌，口碑效應(yīng)；2、居住氛圍濃厚；3、位于大河西先導(dǎo)區(qū)濱江新城核心的位置；4、緊鄰瀟湘大道及地鐵線，交通便捷；南山·雍江匯10040.28241、大開(kāi)發(fā)商大品牌，口碑效應(yīng)；2、位于大河西先導(dǎo)區(qū)濱江新城核心的位置；3、緊鄰瀟湘大道及地鐵線，交通便捷；4、良好的形象昭示性外加優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目名稱品牌規(guī)模區(qū)位地段交通資源外立面園林景觀戶型設(shè)計(jì)附加值配套智能化樣板示范精裝修物業(yè)服務(wù)合計(jì)主力總價(jià)銷售套數(shù)恒大御景灣★★★★★★★★7+170-90379南山·雍江匯★★★★★★5+170-100157世貿(mào)鉑翠灣★★★★★★★★6+260-100996綠地中央廣場(chǎng)★★★★★★★★7+260-902363套本案★★？？？？？？？？？？？？？核心價(jià)值點(diǎn)★重要價(jià)值點(diǎn)★

本案要實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷，建議核心價(jià)值點(diǎn)至少與綠地中央廣場(chǎng)對(duì)等，達(dá)6-8項(xiàng)，重要價(jià)值點(diǎn)達(dá)2-3項(xiàng)。從典型項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析不難看出，總價(jià)控制得當(dāng)，價(jià)值點(diǎn)控制在6+2以上項(xiàng)目，去化速度快，且價(jià)值實(shí)現(xiàn)較高，綠地中央廣場(chǎng)就是很好的一個(gè)試?yán)?.6競(jìng)品分析（5）：小結(jié)建議本案核心價(jià)值賣點(diǎn)達(dá)到5項(xiàng)以上，重要價(jià)值賣點(diǎn)達(dá)2項(xiàng)以上，現(xiàn)已有核心價(jià)值點(diǎn)2項(xiàng)，余下選項(xiàng)如何選擇？?jī)r(jià)值點(diǎn)條件分析本案選擇對(duì)客戶購(gòu)買行為的影響力（首選條件）本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)難度（條件二）對(duì)發(fā)展商品牌及經(jīng)驗(yàn)要求（條件三）市場(chǎng)條件（條件四）區(qū)域項(xiàng)目達(dá)到核心與重點(diǎn)外立面中小小20%作為核心賣點(diǎn)20%作為重要賣點(diǎn)★園林景觀大中小20%作為核心賣點(diǎn)★戶型設(shè)計(jì)大小小20%作為核心賣點(diǎn)40%作為重要賣點(diǎn)★附加值大小小42%作為核心賣點(diǎn)14%作為重要賣點(diǎn)★配套中小小40%作為核心賣點(diǎn)★智能化小小小20%作為核心賣點(diǎn)樣板示范大中中80%作為核心賣點(diǎn)20%作為重要賣點(diǎn)★精裝修大中大20%作為核心賣點(diǎn)物業(yè)服務(wù)大中中60%作為核心賣點(diǎn)★項(xiàng)目名稱品牌規(guī)模區(qū)位地段交通資源外立面園林景觀戶型設(shè)計(jì)附加值配套智能化樣板示范精裝修物業(yè)服務(wù)合計(jì)本案★★？？？？？？？？？？？2.6競(jìng)品分析（5）：小結(jié)本案價(jià)值策略：“7+2”核心價(jià)值：發(fā)展商品牌（固有）、交通（固有）、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)、附加值、配套、外立面 重要價(jià)值：樣板示范、物業(yè)服務(wù)2.6競(jìng)品分析（5）：小結(jié)01020304宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目整體定位寫字樓及公寓市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體回顧目錄636.1項(xiàng)目總體定位：地塊屬性界定綜合前文，B1地塊屬性界定為：高城市價(jià)值、高成長(zhǎng)，城市重點(diǎn)建設(shè)、熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域中的中小規(guī)模、高容積率、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，以中高端居住為主的地塊地塊屬性對(duì)本地塊的價(jià)值點(diǎn)界定城市層級(jí)城市新興主城區(qū)：湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶北段，長(zhǎng)株潭城市群核心區(qū)北部，是長(zhǎng)沙主城區(qū)最后一塊優(yōu)質(zhì)濱江板塊該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成集行政服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑旅游、高素質(zhì)居住、生活配套等功能為一體的全新城市中心，其功能定位為復(fù)合型新都會(huì)中心，是政府投資建設(shè)的重點(diǎn)板塊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域；區(qū)域?qū)蛹?jí)熱點(diǎn)、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊：項(xiàng)目所處的濱江新城是長(zhǎng)沙建設(shè)“兩型社會(huì)”的核心示范區(qū)，也是長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的核心與龍頭項(xiàng)。地塊層級(jí)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目整體占地72畝，容積率3.8，屬中小型規(guī)模、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀資源內(nèi)部無(wú)可利用自然資源，東南側(cè)為施家港水上樂(lè)園交通狀況北臨含光路，東臨觀沙路，另兩側(cè)均有規(guī)劃路，出入通達(dá)性好地形地貌地勢(shì)西高東低，整體平坦，無(wú)明顯設(shè)計(jì)障礙。64高品質(zhì)濱江商務(wù)宜居區(qū)6.2項(xiàng)目形象定位產(chǎn)品打造訴求注重商務(wù)空間的多功能利用，與多樣化選擇；注重商務(wù)區(qū)域與住宅區(qū)域的合理分離與統(tǒng)一；著眼于社區(qū)細(xì)節(jié)打造、高端品質(zhì)感，追求精神享受。656.4產(chǎn)品定位本體結(jié)論：相比于區(qū)域其他項(xiàng)目，屬于二線江景地塊，交通，區(qū)位普通，無(wú)明顯差異化優(yōu)勢(shì)；宏觀環(huán)境結(jié)論：濱江商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)需求潛力較大，本案存在一定發(fā)展機(jī)會(huì)；商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)寫字樓投資與風(fēng)險(xiǎn)并存，存量與未來(lái)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)較大，辦公市場(chǎng)布局呈多元化發(fā)展；片區(qū)研究結(jié)論：片區(qū)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商云集，多為中等規(guī)模，商住一體項(xiàng)目，以改善型需求主主導(dǎo)。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃：住宅為主，必要的裙樓及底商，寫字樓作為明星流產(chǎn)品，考慮會(huì)所實(shí)際運(yùn)營(yíng)限制，不建議做會(huì)所；30%商業(yè)：裙樓商業(yè)，寫字樓；70%住宅：改善性需求為主，剛性需求為輔；類甲級(jí)寫字樓+特色休閑商業(yè)街+中高端住宅6.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合商業(yè)定位特色休閑商業(yè)街滿足周邊中高檔消費(fèi)需求，全部銷售回現(xiàn)。對(duì)部分商業(yè)街的業(yè)態(tài)要有規(guī)定。寫字樓定位寫字樓檔次：按照類似甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造；建筑面積：4-5萬(wàn)㎡建筑高度：150米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800㎡銷售分割方式：四分之一、八分之一為主，其次整層、二分之一濱江核心、高端品質(zhì)、尊崇生活社區(qū)—濱江核心名片物業(yè)高端居住品質(zhì)典范專屬圈層尊崇社區(qū)住宅定位客戶定義——以中心版塊為核心，擴(kuò)展長(zhǎng)沙其他區(qū)域及周邊縣市區(qū)域！他們是中產(chǎn)及以上的成功階層；他們有著豐富的經(jīng)歷，廣博的見(jiàn)識(shí)；他們追求著更高的生活品質(zhì)；他們?cè)谡覍ぶ蟼€(gè)人品味的精品物業(yè)！高端本項(xiàng)目所

瞄準(zhǔn)的客戶目標(biāo)客戶界定主力及重要客戶群：岳麓區(qū)中高端、自住、首置與首改客戶；輔助客戶群：常住及兼顧投資的客戶為主，主要來(lái)自其它區(qū)域，少量其它縣市客戶核心客戶重要客戶偶得客戶123來(lái)源：天心區(qū)、雨花區(qū)職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、一般生意人、公務(wù)員、企業(yè)職員、拆遷戶等人群目的：首次、二次或以上置業(yè)，主要為改善居住環(huán)境，少量投資年齡：30-50歲來(lái)源：岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)為主60%-70%職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)職員和中層管理；目的：自住，首置及首改為主，追求高品質(zhì)居住環(huán)境年齡：30-50歲來(lái)源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、返鄉(xiāng)客戶、其它縣市職業(yè)：廣泛目的：看中項(xiàng)目地段和發(fā)展?jié)摿?，以投資為主要目的年齡：30-50歲目標(biāo)客戶定位600萬(wàn)高端本案客戶總價(jià)承受能力在65-130萬(wàn)，其中核心客戶群總價(jià)承受85-110萬(wàn)，輔助客戶群承受總價(jià)65-75萬(wàn)、125-130萬(wàn)的中高端客戶。頂端中高端120萬(wàn)50萬(wàn)65萬(wàn)130萬(wàn)輔助客戶（總價(jià)68-73萬(wàn)和127-132萬(wàn)）項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶：公務(wù)員、企業(yè)職員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理者長(zhǎng)沙其它區(qū)域客戶：公務(wù)員、企業(yè)職員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理者置業(yè)目的：自住、投資兼自住、首次和多次改善型客戶，注重產(chǎn)品的性價(jià)比，兼顧物業(yè)升值。核心客戶（承受總價(jià)88-110萬(wàn)）：項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶：公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理、企業(yè)職員長(zhǎng)沙其它區(qū)域客戶：私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理層置業(yè)目的：自住，首次置業(yè)和首次改善型為主，追求生活的性價(jià)比、便利性和舒適度，兼顧升值潛力。85萬(wàn)目標(biāo)客戶檔次定位由于發(fā)展戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的特點(diǎn)，項(xiàng)目核心客戶的選擇將受到戰(zhàn)略要求的制約本地實(shí)力企業(yè)跨區(qū)域外地企業(yè)分支機(jī)構(gòu)成長(zhǎng)型智力服務(wù)型中小企業(yè)外地高端投資客投資公司核心客戶重要客戶需要主動(dòng)去引導(dǎo)！做區(qū)域價(jià)值提升！高形象、完備配套控成本、劃分面積可靈活組合相對(duì)難把握，需要主動(dòng)引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域價(jià)值、升值潛力！寫字樓客戶定位商業(yè)價(jià)格測(cè)算商業(yè)定價(jià)——周邊市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格項(xiàng)目一層銷售均價(jià)恒大御景灣13-61㎡面積臨含光路街鋪均價(jià)25000元/㎡世茂鉑翠灣均價(jià)30000元/㎡達(dá)美D6區(qū)40-100㎡面積，公示價(jià)格40000元/㎡預(yù)計(jì)折后均價(jià)38000元/㎡臨街面價(jià)格測(cè)算價(jià)值點(diǎn)權(quán)重本項(xiàng)目得分恒大御景灣得分世茂鉑翠灣得分達(dá)美D6區(qū)得分地段25%51.2551.255.21.35.51.375交通

15%50.755.20.785.50.82560.9商業(yè)氣氛

15%50.7550.755.30.7955.50.825人流量

10%50.550.55.50.555.50.55周邊環(huán)境5%50.255.20.265.50.2755.50.275規(guī)模5%50.2550.255.50.2755.50.275物業(yè)條件5%50.2550.2550.2550.25形象昭示5%50.255.20.265.50.27560.3硬件設(shè)施5%50.2550.255.50.27550.25升值潛力

10%50.550.55.50.554.50.45

100%

5.00

5.05

5.37

5.45成交價(jià)格

25000

30000

38000

修正價(jià)格

24752.48

27932.96

34862.39

權(quán)重

參考權(quán)重50%

30%

20%

測(cè)算價(jià)格

27728.60

12376.24

8379.89

6972.4849728.64含光路臨街一層商業(yè)：當(dāng)前測(cè)算靜態(tài)價(jià)格為27728.60元/㎡臨街面價(jià)格測(cè)算通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算的結(jié)果的當(dāng)期商業(yè)價(jià)格為27728.60元/㎡住宅價(jià)格修正（預(yù)計(jì)本案2015年初開(kāi)盤，時(shí)差約1年半）：（1）城市經(jīng)濟(jì)及區(qū)域的快速發(fā)展對(duì)商業(yè)價(jià)格的拉升明顯：到2015年，濱江新城幾大項(xiàng)目都已進(jìn)入入住階段，社區(qū)人口不斷增加，更重要的是，濱江板塊金融商務(wù)的發(fā)展、市政配套公園等設(shè)施陸續(xù)落成，極大帶動(dòng)了區(qū)域人流，也大大提升市場(chǎng)對(duì)濱江板塊的價(jià)值認(rèn)可度；因此我項(xiàng)目商業(yè)入市后價(jià)格至少增長(zhǎng)20-25%；因此我項(xiàng)目一層商業(yè)入市價(jià)格為33274.31-34660.75元/㎡寫字樓價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目銷售均價(jià)奧克斯廣場(chǎng)均價(jià)8500元/㎡綠地中央廣場(chǎng)均價(jià)11000元/㎡價(jià)值點(diǎn)權(quán)重本項(xiàng)目得分奧克斯廣場(chǎng)得分綠地中央廣場(chǎng)得分地段25%51.255.21.35.11.275交通

15%50.755.50.8255.30.795商業(yè)氣氛

15%50.755.40.815.20.78人流量

10%50.55.50.555.30.53周邊環(huán)境5%50.255.40.275.30.265規(guī)模5%50.2550.255.20.26物業(yè)條件5%50.2550.2550.25形象昭示5%50.255.50.2755.30.265硬件設(shè)施5%50.255.50.2755.30.265升值潛力

10%50.55.30.535.30.53

100%

5

5.3